AAA小結(jié)：寫字樓發(fā)展戰(zhàn)略及定位思路綜述

定位報告的寫作小結(jié)正向推導(dǎo)基于內(nèi)容（目錄）的報告模式1第一步：開篇明義——什么性質(zhì)的項目？有些什么資源？什么樣的市場機(jī)會？界定項目（宏觀經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃、區(qū)域、資源）；提出問題（偽問題，作用是引出后面的內(nèi)容?？蛻粼谀膬海渴袌鰴C(jī)會在哪兒？開發(fā)模式選擇？確定核心競爭力？這些都是不經(jīng)分析都會存在的寬泛問題）。但真正的問題分解我確實(shí)還做不了，沒有技術(shù)支持。第二步：有哪些實(shí)現(xiàn)預(yù)期價值的可能性_開發(fā)模式小結(jié)？(如何小結(jié)）第三步：條件匹配，選擇開發(fā)模式（不同模式的經(jīng)濟(jì)粗略測算——類似于鄭州項目開發(fā)模式選擇時的一個資源匹配，一個經(jīng)濟(jì)目標(biāo)匹配）第四步：確定發(fā)展戰(zhàn)略及定位第五步：經(jīng)濟(jì)測算工作關(guān)鍵詞：項目界定；市場分析；案例借鑒；類型：通用完美型。優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)容分析完善，在技術(shù)分析和經(jīng)驗缺乏深度的情況下，從多方面內(nèi)容多角度對結(jié)論形成較強(qiáng)支持。弱點(diǎn)：工作量大。面面俱到容易浮于表面。報告案例：坊前項目。本某報替告唐的多研林究陽思托維烘導(dǎo)泛圖大乓盤返成請功諸開發(fā)快模慚式莫研塘究客雁戶慰分復(fù)析發(fā)濁展而戰(zhàn)然略項配目樂界宜定容估積止率敘測冰定經(jīng)符濟(jì)獻(xiàn)測灑算競鬧爭蜂分黑析項掌目勁定廟位啟儀動讀區(qū)前策沈略項含目外解凡析提劫出挖問刷題客師戶欺構(gòu)并成消倡費(fèi)英特站征商魄業(yè)半定吐位粒研術(shù)究社軋區(qū)鋼商浸業(yè)對層外采經(jīng)巷營拔性押商考業(yè)住女宅球定妥位核咱心金競論爭衣力物鄙業(yè)現(xiàn)類斬型趁、連功申能澆配海比項存目稼界律定簡倍化悉版面（鉤重娛案翻例倘經(jīng)四驗雅，劃輕跪市取場疊分貴析強(qiáng)）第柏一亭步車：孟項杠目局界境定第晚二板步蠅：偏案列例普借寫鑒馳及文開烈發(fā)頓模勻式輔選拜擇第倆三鏟步液：洗提掌出觸戰(zhàn)烈略第怒四菜步邪：殘定止位彩及兩經(jīng)襯濟(jì)桂測健算工摘作許關(guān)閑鍵惠詞當(dāng)：昨項粥目怖界聾定物；女案咐例聽借犁鑒銷。類洲型醋：臟適政用吸于弊沒穗有胳多忍少幸市粥調(diào)逆基敲礎(chǔ)烏，雄通露過厚經(jīng)蛙驗埋拍模出塌結(jié)擺論話。優(yōu)栗點(diǎn)祥是傘跳近出堵當(dāng)洲地鹽市脂場水局銷限耍擴(kuò)習(xí)展夫思梯路臉，釣利構(gòu)于葡創(chuàng)汗新舌。腥不掙利合之拴處陜在猴于遣容充易乞脫掉離經(jīng)市姑場美實(shí)襪際片加蕩大警風(fēng)茅險夏。案捕例辱：潔陳饒明翅峰熄組韻。思江維跳導(dǎo)世圖項目解析規(guī)劃研究宏觀經(jīng)濟(jì)研究市場研究問題界定CBD寫字樓發(fā)展階段及需求特征研究井噴市場的競爭模式研究經(jīng)濟(jì)測算項目定位物業(yè)發(fā)展建議項饞目手機(jī)健會凱分斗析項盛目翼發(fā)胸展傳戰(zhàn)奇略項價目暗定井位需挪求弓分勵析供概應(yīng)配分焰析競偵爭何分簽析案黎例弓分叮析基么于夕內(nèi)織容尖（遮目蠻錄無）紙的犁報嫩告昌模高式?jīng)?逆啞向防推嫌導(dǎo)基烤于巾內(nèi)賊容彼（垮目增錄微）輪的晨報江告兇模弦式3褲—然—通攻過K握F幣S目耐標(biāo)撞和爐市船場漏機(jī)眼會扮的蘆匹慰配蓬來呼提研出寺假始設(shè)第匆一默步論：盆開尿篇信明獅義—絞—什床么義性劍質(zhì)轉(zhuǎn)的容項推目份？遭有扎些蕩什韻么球資咬源受？界巨定聲項順目島（蛾宏衰觀越經(jīng)準(zhǔn)濟(jì)勿、留規(guī)仿劃仆、暮區(qū)鏈域炕、巾資斤源藏）殿；第貨二榴步鹿：佳基抄于贏客臟戶輪目亞標(biāo)少的川市郵場吵機(jī)醋會絞掃冠描—萌—練×陳×目侮標(biāo)評在際目律前夢的粱市酸場浴意肚味稿著桂什蓬么漁？第譽(yù)三吸步毛：某提墻出耗項嫌目隨的股假弦設(shè)呈方婆向第接四桂步偷：閃驗掙證絹假甜設(shè)略，還（杏客梯戶鏟、晶案振例響、堡競喇爭瘡）鄉(xiāng)豐確鐮定笑發(fā)千展尿戰(zhàn)注略駁及筑定邀位第膠五襲步雷：傍經(jīng)獸濟(jì)未測紗算工蓮作自關(guān)障鍵俱詞木：驕項臥目譜界束定馬；茂市夫場怠分撫析攜；踢案貓例霞借巨鑒杜；類隔型叼：代通社用餐完攤美年型商。優(yōu)依點(diǎn)斑：界內(nèi)蒼容豆分燭析尖完博善裝，徐在某技劇術(shù)對分剖析犯和翠經(jīng)患驗拆缺累乏寬深炊度竄的兇情娘況酬下仰，橡從土多湊方本面哄內(nèi)泊容親多僅角啞度拐對租結(jié)節(jié)論率形運(yùn)成及較糊強(qiáng)贊支掃持犧。弱雹點(diǎn)膊：拋工劈燕作載量滴大佩。坦面額面針俱澡到淘容相易慈浮具于誰表遇面盜。報嶼告弟案韻例面：刻鄭翻州卡鑫濫苑猶項喝目卡。技寺術(shù)登路天線屢圖市討場榜機(jī)囑會征掃按描地勸塊秋價似值襯分撈析提月出計假味設(shè)案謀例攔借股鑒市奏場仍競厲爭豈分感析發(fā)劃展誕戰(zhàn)同略項薪目冬定奶位物膽業(yè)煮發(fā)錄展蹦建陵議技叢術(shù)牙路蔬線崗圖案歐例夾借防鑒提店出挪假派設(shè)制噸定妥競委爭借戰(zhàn)丸略項閥目溪定謎位需跑求胖分昌析競眼爭堡分顆析經(jīng)釀濟(jì)藍(lán)技薄術(shù)揭指嘆標(biāo)盯分保析經(jīng)脂濟(jì)稠測裕算物俗業(yè)姐發(fā)芒展蒜建逗議項埋目毫界率定基水于斯內(nèi)曾容寬（攔目清錄期）稍的尸報賽告執(zhí)模范式畏4曾—蓋—臂通炭過麗項蓬目社界幫定疲和墓案垂例萄模慶式私匹坡配睛來鵲提慕出對假蜓設(shè)第纏一炭步渴：嘩開憤篇點(diǎn)明牽義—惑—什女么季性墊質(zhì)齡的張項識目屈？杠有吵些紫什規(guī)么閑資帽源管？界妄定荒項冊目眨（詢宏敵觀補(bǔ)經(jīng)拾濟(jì)暑、棟規(guī)強(qiáng)劃燭、彈區(qū)扔域軌、槍資典源管）刮；第耀二覺步飼：癢案尤例傘借摘鑒果與的模怨式悟選構(gòu)擇第冤三淋步水：疼提徐出撈項拴目及的益假充設(shè)儲方作向第劣四格步勉：敲驗東證晚假趨設(shè)息，救（稅客拖戶懇、允案備例劫、鈔競廣爭遼）騾確活定猶發(fā)綢展兵戰(zhàn)厲略著及狂定某位第帽五伶步噸：舅經(jīng)貌濟(jì)止測醫(yī)算與蛛第創(chuàng)二擁種值不總同裳之纏處勿，祖就琴在嬸于機(jī)通妥過睬案頁例沉借暈鑒服來緞提歡出礦假內(nèi)設(shè)盜。此然翠后物通疼過各本梨地藥市危場暴的漸客挖戶脊、木競咳爭競和敏案艘例井分戴析萌來丙驗烏證隆。我眠們界世郵聯(lián)欣的宮案正例墊經(jīng)鍛驗送只裕提跌供嗚了燈幾刷種搭可乎能缸成乓功撕的絲式開虎發(fā)執(zhí)視竭野測，節(jié)做蔑一知個庭匹須配糟的發(fā)論纖證煌水晚平漸是軍遠(yuǎn)褲遠(yuǎn)鋒不耐夠卵的冰。報毫告泊案谷例燒：厭尚皇未愧用損。技卻術(shù)巾路喝線該圖項傾目可界潑定全升國州案牢例蔬借吸鑒提收出沸假悲設(shè)需拍求遍驗臭證供螞給漿驗惑證開離發(fā)壁模拴式紗匹桑配發(fā)因展括戰(zhàn)膨略項符目絕定文位本浮地填成奸功豈案泥例切驗集證報遺告貿(mào)寫則作薦過經(jīng)程拉的酸技定術(shù)違小狂結(jié)兩宜種抬思米維蓋方搞式一矩個債正乘向終推昨?qū)遥鲆槐苽€死逆竿向巾求績證兩。第償一白種柄方聰法帖的窯問喇題灣是怖難爐以覺準(zhǔn)月確郵推騙導(dǎo)再出案唯巖一榨最爐優(yōu)候的讀結(jié)姜論婆；（踐最巡壽多壞是倒提孫供廁一途種階符肅合重市液場渡規(guī)贏律記的巖滿粒意貝解珠）欄。第守二率種兆方品法逃的匆問撞題府就腐是敞驗籮證啞假名設(shè)炭時業(yè)的踏證此實(shí)扶偏釘差奪，嫌以減及播客燒戶漂會敵置股疑拳開趙發(fā)冒模厭式貓選衰擇宿剔洽除府劣重戰(zhàn)熱略脆的療合對理絲式性然，小而低第挨一垃種選方開法席中橡的扣案濾例厭分僻析柄和暫模瘋式室借醬鑒略可陳以震規(guī)磚避案客階戶憤的建這增個堵疑面慮耕。報敢告奪要尸素陜：勒結(jié)梯構(gòu)淚、卵主懇線近清掀晰蒙、菠客音觀濱事襖實(shí)億、員內(nèi)黑容柔分扭配柿合飽理—胖—簡債明脈扼兩要鴉，但解茂決譜關(guān)化鍵論問默題即嫩使儲大稅的啊框例架稍O(shè)齒K范，刑更信關(guān)炕鍵享的情在填于味每甲個嫁環(huán)叮節(jié)喂的狠小宴結(jié)尖構(gòu)臟和危整楚體踏的最組姜織偵串魄聯(lián)葉。養(yǎng)湊成恨習(xí)裙慣—還—假俯設(shè)須導(dǎo)速向蘇下怨，頂選拜用梳結(jié)法構(gòu)帆和桶客舉觀艦數(shù)額據(jù)座（祖事蓄實(shí)做）熱說碼話守，陰而篇非莫用艙大映量槽主法觀宵經(jīng)烏驗蝦和假個跳人歌觀蜓點(diǎn)敞制遞造待謬歷誤美和咸垃斯圾搖。顧剖問滿之辮道傳：迫簡蓋潔追、焦精攏確黎、魔客饑觀屠。而零非暫一礎(chǔ)鍋告粥柿倒雀漿塑糊膽。大會段識文污字需描詞述偶只省屬犯于羨新菠聞帽這洋里珍經(jīng)再過納過會慮肥和據(jù)處始理壺的虎信籍息(罩N手)，這認(rèn)會迷導(dǎo)擠致回信演息休失包真絕，紐奉因踢為搖不魯同虜人坡對檢同魚樣歌信拔息洲的擠判槳斷件標(biāo)始準(zhǔn)緒和勸方誤法毒是幕不濟(jì)一箱致房誠的扮。顧獅問康需蜘要抬個美人秋的孤豐即富遞經(jīng)廢驗庭，貝但暢也免需鉛要淚客竊觀撥的冬數(shù)瓣據(jù)因和付標(biāo)劈燕準(zhǔn)塞化斃的究工銀具關(guān)（獄才辰能盒夠問統(tǒng)悶一遇合電作設(shè)，貍否神則知內(nèi)愚部輛人眠打革架沒）捎。比威如稀論貝證透上束面鈴所鎖說葛的才，爺團(tuán)工隊尚合仇作寨是翅最棒重號要掠的順?！傲胁汲隹鐢?shù)轉(zhuǎn)據(jù)”：上同牌年叛球摧隊記的塌戰(zhàn)亦績廣、核投零入宇、甘收犁入懲、演團(tuán)買結(jié)冠度眠？…板…之榴間朱的狂關(guān)妨系典參型詞球遲隊吃的膨戰(zhàn)輪績德起姐伏施與課團(tuán)莫結(jié)暈度錢的暴關(guān)紗系煤。引忌用做蘿鑫匙苑咽及席日刊照碰項洞目仿時搜的娛深碼刻監(jiān)體毫驗—支—主拐觀婚對端市登場轉(zhuǎn)理扒解似非陷常勁深逮刻都，鏈但姐評偷審誤卻廁難裝以杜令窗人所信蔬服輝通凡不學(xué)過研。歐因底為坦他伙假涂設(shè)鎮(zhèn)聽義眾扯和腳他返一片樣刑了鋤解圣項最目旗背丸景箭而汁沒語能痰有士效繞傳螞播令關(guān)財鍵印信睛息近。憲所迷以悼結(jié)聞果周往寸往談報屢告貿(mào)評涉審噴時給難轎如襲人枯意膽，芽而井到K災(zāi)F兄S處密卻步相貍對蹄順濱利點(diǎn)。警它惕瘡：太龜多膚的咸訪芳談拉容秤易估陷奮入發(fā)的箭誤惱區(qū)摧：同避質(zhì)姨化脆競陜爭島；片宮面有信菜息蒜和胖經(jīng)喉驗班，逃加稻大崇決城策撥失趕誤品風(fēng)韻險賴；低應(yīng)水軟平境服詢務(wù)欠，誰沒鏟有渣增齡量戒價醫(yī)值寺，換僅覽僅踩是厭“糧辛雹苦腦活旁”院；劑（蒙鑫燒苑憑－搭開蒸發(fā)極商山的泳日岡漸仆成梅熟包，收使斗得甜我嶄們岸的縣服握務(wù)努成礎(chǔ)長撓速歌度平跟向不胳上聞需阿要夫）我詳們掘在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字樓發(fā)展階段及需求特征研究井噴市場的競爭模式研究經(jīng)濟(jì)測算項目定位物業(yè)發(fā)展建議項目解析規(guī)劃研究宏觀經(jīng)濟(jì)研究市場研究問題界定CBD寫字樓發(fā)展階段及需求特征研究井噴市場的競爭模式研究項目方向初步判斷：成熟產(chǎn)品項目解析規(guī)劃研究宏觀經(jīng)濟(jì)研究市場研究問題界定CBD寫字樓發(fā)展階段及需求特征研究井噴市場的競爭模式研究經(jīng)濟(jì)測算項目定位物業(yè)發(fā)展建議項目解析規(guī)劃研究宏觀經(jīng)濟(jì)研究市場研究問題界定CBD寫字樓發(fā)展階段及需求特征研究井噴市場的競爭模式研究項目方向初步判斷：成熟產(chǎn)品井噴市場應(yīng)對模式：市場先機(jī)型+成本領(lǐng)先型項目解析規(guī)劃研究宏觀經(jīng)濟(jì)研究市場研究問題界定CBD寫字樓發(fā)展階段及需求特征研究井噴市場的競爭模式研究經(jīng)濟(jì)測算項目定位物業(yè)發(fā)展建議項目解析規(guī)劃研究宏觀經(jīng)濟(jì)研究市場研究問題界定CBD寫字樓發(fā)展階段及需求特征研究井噴市場的競爭模式研究項目定位采用工具一：項目SOWT分析采用工具二：成功案例借鑒項勻目朽方餐向成熟產(chǎn)品市場空白點(diǎn)市場主需求點(diǎn)方向1：甲級寫字樓方向3：中高檔寫字樓+酒店式公寓方向2：甲級寫字樓+酒店式公寓方向4：中高檔寫字樓+小戶型商住公寓方向5：中高檔寫字樓市場空白點(diǎn)+市場主需求點(diǎn)項賊目遼方陰向羞研西判成熟產(chǎn)品市場空白點(diǎn)市場主需求點(diǎn)方向1：甲級寫字樓方向3：中高檔寫字樓+酒店式公寓方向2：甲級寫字樓+酒店式公寓方向4：中高檔寫字樓+小戶型商住公寓方向5：中高檔寫字樓市場空白點(diǎn)+市場主需求點(diǎn)Ｘ√ＸＸ√市馳場汪戰(zhàn)唉略方向2：5A甲級寫字樓+酒店式公寓市場戰(zhàn)略：領(lǐng)導(dǎo)者壟斷價格產(chǎn)品有不可重復(fù)性過河拆橋方向5：中高檔寫字樓（財富廣場A座）市場戰(zhàn)略：追隨者搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價格戰(zhàn)的制造者方它向良2財：周發(fā)臣展鑒戰(zhàn)姜略甲級寫字樓硬件設(shè)施硬件方面外觀設(shè)計、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)于四星級酒店；達(dá)到5A級寫字樓水平，樓宇自動化系統(tǒng)(BA)，通訊自動化系統(tǒng)(CA)，保安自動化系統(tǒng)(SA)，消防自動化系統(tǒng)(FA)，辦公自動化系統(tǒng)(OA)；設(shè)備設(shè)施基本與世界同步，如電梯等候時間小于40秒，中央空調(diào)為四管式；軟件設(shè)施物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)達(dá)到三星級酒店以上標(biāo)準(zhǔn)；酒店式公寓1、服務(wù)提升項目附加值；2、控制開發(fā)成本，每單位內(nèi)設(shè)置獨(dú)立空調(diào)，洗手間等；3、立面形象較高與5A甲級寫字樓統(tǒng)一；4、50-60㎡小戶型為主力戶型；商業(yè)商業(yè)具有輻射力，因此三層裙樓全部打造大型商業(yè)；引入大型頂級商場與甲級寫字樓商務(wù)氛圍匹配；商業(yè)全部經(jīng)營，保證商業(yè)檔次；方狼向循2納：軌競剪爭枯戰(zhàn)跪略競爭戰(zhàn)略建立新價值標(biāo)桿，利用市場機(jī)會點(diǎn)；目標(biāo)客戶價格甲級寫字樓高端路線；樹立形象標(biāo)桿跨國公司；國內(nèi)大型企業(yè)；區(qū)內(nèi)競爭小，主要與深圳、廣州甲級寫字樓競爭；1、由于甲級寫字樓的成本抬升為中高檔寫字樓成本的一倍，因此本項目初步定價為：6500元/㎡酒店式公寓創(chuàng)新產(chǎn)品；現(xiàn)金流快速回收投資客；小型創(chuàng)業(yè)公司等；港廣深圳線商務(wù)人士；外籍商務(wù)人士；總價控制在20萬元以內(nèi)，參照目前周邊推出國際公寓，建議單位面積50-60㎡，初步定價：3500元/㎡商業(yè)高端路線；樹立形象標(biāo)桿頂級商家；出租方骨向駁5舍：熔發(fā)匆展換戰(zhàn)茂略中高檔寫字樓打造高形象，低成本成熟寫字樓產(chǎn)品，“形象”脫離市場現(xiàn)有中高檔產(chǎn)品（形象高于第一國際、華凱廣場）；爭取有70年土地產(chǎn)權(quán)，增加客戶的貸款成數(shù)與年限，降低了購買壓力；規(guī)劃充分發(fā)揮南向景觀優(yōu)勢；商業(yè)內(nèi)部集中商業(yè)+大平面鋪面+小平面街鋪、內(nèi)街鋪組合形成；產(chǎn)獅品膏解帳構(gòu)商業(yè)VIP會員店名店坊證券銀行高檔商場會務(wù)中心休閑商業(yè)商務(wù)配套中式酒樓西餐廳風(fēng)情商業(yè)廣場寫字樓品牌物管顧問規(guī)劃提升價值硬件局部亮點(diǎn)配套提升大師光環(huán)共享空間營造成熟產(chǎn)品項臉目各價毯值程體洲系—新逃經(jīng)閃濟(jì)賣建勢筑稼、豆廣錄場感建逝筑附、爽景尾觀父建江筑抓：C爹B糞D中獻(xiàn)最發(fā)高砍檔掠、臘形衣象腸最鋤突誘出兼、山最寺有跡人婆文芹關(guān)濟(jì)懷搏的捐寫帖字表樓C規(guī)B甚D原筋生麗地充價顆值自任身既成見為拉景鍵觀國繡際兄城標(biāo)市美廣秘場麻價遣值硬新吃體古系外役在憤景只觀歷價棕值高購形塊象雷（魄環(huán)度境抄、隙配正套磚、串新傳建著筑性群扛）映、電代敲表康未少來錯的杠、掛有障發(fā)充展鄙潛奸力跪的產(chǎn)拖業(yè)槍和迎服陵務(wù)賀聚堅集摔的唇高嚷效吃率流虧動砍性急大斥；高撲檔宮次第的斬交墾流共平側(cè)臺存；規(guī)架劃期上炊與儉西鉛側(cè)蘭、而南赴側(cè)圍的喝道燦路勢、明政懼府根大道樓辱及它廣哈場米形圈成乓呼區(qū)應(yīng)系。平洽面絲式布鬧局惜充機(jī)分蕉利硬用眾景銷觀賊面誘。充鉗分捉利盒用前臨眾街旦面桿打腰造偉昭民示子性守和塑標(biāo)網(wǎng)志擺性奏。與C膜B有D匹追配酷，各產(chǎn)與品螞打榮造騾現(xiàn)痕代命化堵、赴新尾建隊筑余、悄有斧發(fā)言展潮潛伯力賢的千整娘體魚形捎象內(nèi)伍部籮的然高潔效哨率培和辛低耐成薯本刪：型公譯共秀會折議糧廳嗽、抖培液訓(xùn)浸室坐、矛商攻務(wù)窄中絹心引葛入克知察名余品豈牌襖物企業(yè)卡公飄司雨，吊但隨要書能踩控怪制懷使窄用油成玩本犁；設(shè)規(guī)租皇賃回代戰(zhàn)管級服武務(wù)渾；利仰用串商拼業(yè)黨配盲套蛛，陳形菊成仆高聰檔緞餐賴飲侄、外交友流飲、筍娛猜樂嘆配模套仁，旅設(shè)判置魯高飲檔艦俱儲樂瓜部啟；土野地釘申晃請箱為律商遭務(wù)禿公法寓銀用膨地詢，女以話增嗎加倚土宅地蔬年書限揚(yáng)和蒼貸腥款暮成嬸數(shù)您年賴限雞，寬但銳建嗚筑耽完膨全掠以基寫殼字殖樓憐形毛象帖推予出散。以坐盡就可晨能鏟低露的愿成伏本徹建楚構(gòu)瘡高舟形窗象振；蝴重爬點(diǎn)營是撞公之共早部忘分椅的崖高狠檔季性秘；耽如蘿外免觀告、見入懂口避和枕建膜筑癢細(xì)譽(yù)節(jié)徒、炭智固能灶化警；商蜓業(yè)脈入衣口速和憂寫肺字端樓為主必入責(zé)口紙均辛要肚有誤昭與示倒性蛋，叮并梁相倍對要隔吹離僵；規(guī)扎劃卡體龍現(xiàn)馳規(guī)院模襖優(yōu)階勢醉：睛并隙利帶用懇規(guī)但模沾打妨造陜關(guān)驚懷裕打睬造捆自睬身即的課廣滔場體漲現(xiàn)泊人鴿文油關(guān)旬懷險：罰庭悉院蝦大假堂讓、苦陽痰光瘡辦勒公親，佩在競預(yù)垮備萄整沉層船出寨售昏的玻樓腦層度設(shè)吃立田體續(xù)綠我化碗（斬空保中貸庭仿院華）美贈敵送績?？偘耋w瀉物感業(yè)腳發(fā)耕展梳建脾議主鵲要減通妨過棋自柄身奔規(guī)惡模痕展慘示挎、沙品死牌限信辜心恒展孩示痛、糾整談體欄形道象濟(jì)、即營鎮(zhèn)銷槽造救勢拒打梳競燥爭習(xí)。造產(chǎn)畝品陳上運(yùn)把萬錢挖集積中拿放潑在膚外激立稼面平、孕公棕共唇空濱間幫、扛電軍梯族數(shù)鏈量駁。以別高旨形省象僵吸明引驅(qū)能嫩承藥受木更仍高課租鑼金外的電高展知泊識六含岡量徑的酒科地技煤、劑律罷師永、動咨眉詢屋業(yè)淹進(jìn)常駐嫩，須他直們焦所頸需冊要披的勒是對唉外潮形筆象海展震示+對弟內(nèi)愛人上文勿關(guān)據(jù)懷?？望}戶階最撇關(guān)私注候，總故罵而姥需順要打較梯多元投翅入六的條地籃方德：外價觀使、塵群思樓玻；公怪共班部筍分拋：勾大脈堂曠、敘電懇梯幣間擦等承；4啄.采眨取促以副下釀列暮方礙式削以掛限荒制頓建蠶筑乓成西本芽：限帳制銀層綢高跡（7流5米襖）叮；平狗面習(xí)簡清單牲化圾（遣減狠少則弧臉型肌、山園揮型司建趟筑期）面；用訂設(shè)滅計聯(lián)和善包旁裝元公鐮共冤空夢間玻，頁而芹非選用幟材蛛料涂提范升構(gòu)品印質(zhì)淡；裙鐘樓拐為盲中潤央董空峰調(diào)卡，賊塔膜樓喜分促體政式丙空比調(diào)阿；外專墻鹽裝巴飾最材福料息的剖選傘擇明；控添制朱每仇層返公棕共磚通銅道閉寬幕度單和第裝棄修炭費(fèi)扭用尾；控旅制賴設(shè)忠備搬、距電旅梯案的栗檔架次鄉(xiāng)豐；二翼、世淄遭博頓張簽店綢項走目宏整障體浪定怕位形老成覆一見套偽非浩常驗取誰巧符的挽做淹法警。冤繞私過猛項挪目雷的柿事購實(shí)挑分閣析丟，桂通探過沫全物國各惱地妖的狼案暑例吹忽唐悠賣蒙該人片。直聞接需通編過權(quán)案截例冒借面鑒武和縫匹婦配等度姨分警析時之副后狠得項出爬戰(zhàn)圣略情，要然誕后孔拍獨(dú)出角定位寧，想堆雨上搬一烘堆拳花國里晶胡浩梢酷的貝東銳西鉆。形飯成襲一籮套巾非丸常丑取燙巧落的局做志法媽。溪繞龜過陽項畝目墾的般事拴實(shí)辯分才析胃，杰通鑒過耀全盯國各歉地蠻的鮮案堪例也忽壤悠螺蒙里人欲。直癢接庫通劑過籃案婚例贊借權(quán)鑒發(fā)和膊匹耀配控度舒分忘析梁之呼后喇得予出冶戰(zhàn)舞略早，里然玻后肺拍店出烘定位即，觸堆才上苦一女堆灶花闖里奔胡澤梢炕的筍東果西憑。做黃法蟲比桿較煌成斃熟概急念載創(chuàng)狂新浴模釋式鄭條售件落匹互配因素概念創(chuàng)新模式本項目匹配度地塊條件規(guī)模容積率高規(guī)模小，約8萬平米地塊成熟度成熟成熟區(qū)位城市中心區(qū)老城區(qū)，城市商圈邊緣外圍條件市場背景市場處于競爭最高階段：概念競爭時代處于從同質(zhì)化向多樣化轉(zhuǎn)變時代營銷能力營銷成本較高營銷操作能力極強(qiáng)企業(yè)風(fēng)格一直以低營銷成本取勝營銷操作能力較強(qiáng)從言市繞場虎背富景桑處過于府競訂爭艦的嘴最斯高歐階丈段濟(jì)，弟而道本粗項潮目敗所婦處師市劍場香環(huán)郊境六沒卵有仇達(dá)疏到猜該榴階鏡段烏，刮且榴要瓣投句入顯較絨高父的消營席銷睜成輕本朱，瘡本筒項晚目寒走老該蠅模音式影不強(qiáng)經(jīng)撕濟(jì)貿(mào)，博建甘議震不雁采法用付該誦模拌式案棄例興借四鑒從什市若場段占張位拴分搶析蛙，桑及含模蓬式革條冰件狂匹弟配漫度蹈分揭析船，鍛本混項糟目嫁適夫合繭走戶曠型目創(chuàng)厭新綱模從式績與榮功刊能殿轉(zhuǎn)據(jù)換縣模真式來催實(shí)目現(xiàn)虧項騎目托價漁值迫突肺破介的揉目主標(biāo)撒。功哪能妹轉(zhuǎn)李換庫模夫式在毯淄徑博致是描否蓋有盜市找場激支匙撐劉？梳我嘗們柜將稠在起后袋面騎研焦究題。結(jié)閃構(gòu)拌導(dǎo)墾圖項父目譜界患定宏鹿觀致經(jīng)避濟(jì)獲分敢析市數(shù)場牧競神爭約分懸析問鼓題專結(jié)壇構(gòu)咱化栗分櫻析價營值必突展破料模齡式拋研秩究發(fā)協(xié)展丘戰(zhàn)戲略項陽目爺定彈位物噴業(yè)肺發(fā)困展筆建綁議SWOT優(yōu)勢Strength劣勢Weak位于城市中心區(qū)周邊配套完善老城區(qū)內(nèi)規(guī)模較大的項目品牌開發(fā)商距核心商業(yè)區(qū)有距離樓面地價較高無自然景觀臨街面較少，昭示性差、容積率高商務(wù)氛圍淡片區(qū)形象較”舊”機(jī)會Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會利用機(jī)會，克服劣勢市場中產(chǎn)品創(chuàng)新較少缺乏高品質(zhì)樓盤城市中心區(qū)產(chǎn)生的人氣、財富聚集效應(yīng)產(chǎn)品創(chuàng)新，打造高品質(zhì)樓盤走差異化中線，打造高形象充分展示品牌開發(fā)商價值低成本戰(zhàn)略，贏取利潤風(fēng)情商業(yè)街，有效規(guī)避市場風(fēng)險，提升項目品質(zhì)，弱化周邊雜亂形象威脅Threaten發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢，避免威脅2005年住宅市場供應(yīng)量大，競爭激烈搶占市場先機(jī)；充分展示項目價值以全新形象面市，刷新片區(qū)形象控制商業(yè)配比比例；裙樓商業(yè)功能設(shè)置彈性化；項分目功S尺W焦O咸T機(jī)分侍析項牢目答市策場燥占止位-比-貿(mào)-邀-領(lǐng)因?qū)赫邼u地械位考峰慮綁因核素項案目捎資沃源項大目晶規(guī)慘模開飄發(fā)驕商棕的錘能追力領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者企業(yè)為市場上一線品牌項目具有無可復(fù)制的資源產(chǎn)品本身的核心優(yōu)勢明顯持續(xù)的產(chǎn)品創(chuàng)新能力締造新的理念引領(lǐng)市場大規(guī)模市場新進(jìn)者、行業(yè)經(jīng)驗弱具有持續(xù)作戰(zhàn)能力產(chǎn)品品質(zhì)保證項目無獨(dú)特優(yōu)勢資源項目規(guī)模較大追隨者補(bǔ)缺者缺乏足夠資金實(shí)力沒有獨(dú)特資源規(guī)模較小規(guī)模小市場細(xì)分明顯發(fā)擋展跨戰(zhàn)濾略在現(xiàn)激茶烈攤的溉市瓶場販競委爭嚴(yán)格傾局欲下撤，并本幟項植目摔以佳領(lǐng)衛(wèi)導(dǎo)距者穩(wěn)姿殼態(tài)售入冷市黨，識通耍過時戶鳳型瓶全呆面楚創(chuàng)云新材模甩式若，各打崇造潤高由品犁質(zhì)圈樓進(jìn)盤帽，疏來跑滿秋足械客惱戶艙追旱求番高東附闊加脆值撈的蕩要午求攝，絞以側(cè)實(shí)法現(xiàn)青項盒目擦利謀潤堂最做大代化日目犧標(biāo)紅，犁樹遮立翻企攻業(yè)已的榴品織牌景形喘象揭。結(jié)希構(gòu)旺導(dǎo)館圖項翅目筑界演定宏孕觀和經(jīng)托濟(jì)粥分雷析市袍場半競貝爭扯分土析問評題濤結(jié)烈構(gòu)斗化步分凱析價生值培突胡破器?？袷絻?yōu)研窩究發(fā)紐奉展壩戰(zhàn)壩略項劑目集定愛位物煙業(yè)給發(fā)腳展浩建到議項某目寫定測位客臥戶巷定發(fā)位產(chǎn)梢品甩定叨位形防象扒定還位價諸格才定綱位案竭名沸推垮介檔雹次帳定勿位功躲能練定兄位戶雕型西定饞位項廣目百定丑位客璃戶音定久位產(chǎn)譯品卵定榨位形挪象話定槽位價斤格抗定雞位案味名溫推椒介檔矩次軋定原位功叛能材定戚位戶泳型打定幼位客憲戶豬定楊位潔—已—梳以恩張怠店只區(qū)鞋為喚主康，紙周姨邊藝區(qū)膏縣短為丹輔核心客戶重要客戶游離客戶張睬店傳區(qū)伏政鋪府苦公銷務(wù)趴員桶管添理嶄層張究店糕區(qū)樓事計業(yè)慢單列位芒管暖理姐層島，永例芹如鵲銀婦行喂、攜醫(yī)院院牌等張鞠店法區(qū)期注傘重鞏品累質(zhì)幅生罷活獅的蛙私次營罷業(yè)鞠主臨子淄純、握淄忌川扶的須大里型泉國移有碌、誓省捧屬綿企票業(yè)未的煩管亦理層階，壞例疑如蜓齊斃魯械石上化饑、副山爬東嫩鋁枝業(yè)蜓等臨持淄雞、微淄管川播、冷博賤山亮等磚與訴張拾店掩有齒業(yè)樣務(wù)賴往寒來期的私錄營噸業(yè)繼主淄獨(dú)博否周捷邊汁城讀市屢的掛客失戶搬，針例拐如好東帆營投逝資衰客壁，煌炒具房扁團(tuán)核霸心山驅(qū)蠟動姐力努：1、遷留旺戀弱區(qū)欄域雄的隸政員府討公椅務(wù)竹員冤、吐事腥業(yè)苦單行位哲人眼員2、里注揭重些生叫活訊品饅質(zhì)施，值有畏投剪資病觀誓念階的片私驢營四業(yè)色主3、象追長求草市補(bǔ)中遷心陡的唱生槳活素質(zhì)疑量認(rèn)，膀改永善腔居啦住翅環(huán)菌境冶的歲大們企炭業(yè)厚的誘高另管燒人遮群訪知談瓶客坑戶儲A票I摔O會量駁表公務(wù)員、事業(yè)單位客戶私企業(yè)主大型企業(yè)的高管Action活動時間安排規(guī)律有特定生活圈子重視子女教育關(guān)注電視、淄博日報，有特定讀物偏好中大戶型時間安排無規(guī)律有特定的生活圈有特定的消費(fèi)場所關(guān)注有效信息樓盤信息來源于路牌廣告與售樓處的昭示性喜歡大戶型活動半徑較大時間安排較規(guī)律經(jīng)常奔波于全國各地，視野較廣注重子女教育關(guān)于電視和各類報紙有特定的活動場所活動半徑比較大注重穿著Interest興趣喜歡有品位的住宅喜歡洋文化品味注重身體健康與保健喜歡經(jīng)濟(jì)實(shí)惠又不乏品位的住宅喜歡聚會喜歡能顯示身份感的住宅喜歡高檔運(yùn)動Opinion觀點(diǎn)對價格較敏感能接受超前事物講求有身份的消費(fèi)環(huán)境喜歡跟風(fēng)購買有都市情節(jié)精于投資心理優(yōu)越感強(qiáng)，清高對價格不敏感具有實(shí)惠的居家觀念較低調(diào)具有家庭感選擇住宅喜歡橫向比較，不限于淄博市內(nèi)喜歡投資好面子講求排場客歷戶安特扇征戲提怒取饑：喜籃歡唱高墊品亞質(zhì)括有踏品兄位俊的們住市宅喜損歡碑洋疫文順化有校特極定框的副生殃活蠢圈密子旋和睡特每定狂的絲式活點(diǎn)動販場謠所新劫鮮顛事需物繡接筋受啄能蹈力盛強(qiáng)投尖資習(xí)意萄識意強(qiáng)項倍目棗定柔位客瘡戶猴定嫁位產(chǎn)霉品桿定棒位形謝象衡定陷位價功格往定腹位案津名朋推取介檔憲次燃定膊位功釘能血定淺位戶刪型赴定沉位檔躍次渡定碧位泳—?dú)А笾刑柛邏灆n市產(chǎn)腦品央，臺高匠品舟質(zhì)懂形摟象梅入監(jiān)市產(chǎn)薄品癥定申位項目區(qū)位理想品質(zhì)處于市場領(lǐng)跑者地位市場空缺本項目處在張店中心區(qū)的邊緣，距離核心商圈僅1.5公里的距離產(chǎn)品品質(zhì)堅持走差異化路線，以客戶需求的附加值最大化為目標(biāo)市場上高價位樓盤成功的原因在于：大盤、景觀好、功能轉(zhuǎn)換檔斬次息定躍位仗：中溫高負(fù)檔怎產(chǎn)患品高音品似質(zhì)周形蔽象移入陣市周懶邊使配戀套綁商昆業(yè)竹現(xiàn)諸狀騰—堂—熊沿浴街重鋪菠面夕，葛檔寫次禿較堵低方向方向市中心本項目本云項門目帳不幅處據(jù)在遠(yuǎn)城駁市伏未位來納的宗發(fā)午展獻(xiàn)方勤向毒上膝，代距拋離錄市張中民心屋的榆核給心磚商跪圈1萌.碼5公宏里胳，嗎項溜目剩周頃邊素在營近屠年崇將戰(zhàn)面林臨逐漸妖進(jìn)掃式組的興城拿市倆舊禾改趨，午未傾來殲將脹要耐形鄭成窗高先檔笑的歪高熱層弟住世宅礙社耳區(qū)戶，窮目棋前摔缺泥乏方高橡檔滾的山商筒業(yè)鳥配升套探。張基店堤區(qū)屬商皆業(yè)艱具咬有房誠區(qū)旬域診性球的縮慧特糕征株，栽本派項鄰目蘭處幸在蠅三辱大魯商愁圈杠中托心瀉，秧不臂適麥合卵做巧集糾中賠商輝業(yè)項目核心商圈1誕.守5間k厲m新彎一坡佳篇商智圈大格福滾源基商谷圈1廊k斯m1殲.交5彼k港m張蒙店哨的據(jù)商諸業(yè)搬具墾有始區(qū)乳域盤性爐的煎特黨征僚，顆不碎同聞區(qū)麻域濁的擇商佩業(yè)碰定讀位獄有鼠著貓明挨顯叫的制差事別盜：核婆心鳳商絹圈個主貝要訓(xùn)集智中趨在觸共戀青洗團(tuán)網(wǎng)路鹿和泊西倆二功路泥兩訴側(cè)1糞k穿m距計離堪內(nèi)餐，貧定同位岡淄劈燕博反高宏檔災(zāi)，牲以儲服灶裝蜻、題餐吳飲徐、竭娛陷樂紡、李手淋機(jī)傭?qū)Ｈu棄為籍主旬，男輻孩射弱半服徑聲大險。大嘩福冶源蹄和處新挺一刮佳亭商極圈散是繭由院于乖大累規(guī)崗模糊超很市陜的良出罷現(xiàn)沾帶嗚動仆了胞周滋邊看的尿一隨些愉小沾型醫(yī)商濃鋪乘，渴僅遭僅慢滿畢足渠周屯邊恰居譜民燥的滋生披活桶配縱套典，棋輻物射端半綢徑遍小償。功位能定援位—智—商卷業(yè)+住鏡宅產(chǎn)對品宮定蠻位商趴業(yè)鉗定宗位托：蓄社景區(qū)腐內(nèi)巷配傘套漢商稠業(yè)位賣置逆：答沿且共禾青遷團(tuán)棚路8判0米功繪能沉：敘為殊社弊區(qū)具增不值喊，艇展婚示鹿社霸區(qū)志形追象對疏象訴：濕服豎務(wù)照社頌區(qū)孟內(nèi)效業(yè)終主添以差及夢周拴邊師社貍區(qū)挑業(yè)因主業(yè)贈態(tài)魯：汽茶險座財、越酒傘吧查、廳干文洗懼店貓、荷彩贏擴(kuò)懲店夾、胸面貓包渡坊蠻、羊花督店寄、鍋超狡市種、登雜磨貨展店堪、降服游飾險店畝、執(zhí)餐僑飲銷等規(guī)拍模循：行臨叨街8艦0米企，門做2層假商熄業(yè)寄，討規(guī)滲模來在1秒6祥0師0平灘米形債式繞：交大晨開兩間揀設(shè)擁計倡，鋪可膝分忌可附合共青團(tuán)路商業(yè)街商沿業(yè)景形森式刷—型—串8癢0醬米逼風(fēng)紹情禽商來業(yè)據(jù)街產(chǎn)灑品彼定晃位功紙能概定贈位醉—脖—渣商專業(yè)有+逗住觀宅住丘宅別：折在堡臨誤街暫商滲鋪煎上翅做漁層愈高5渣.怠2米銷送武一僅層波，雨后門面府做賄創(chuàng)舌新腦小暈戶字型—志—層孔高3祥.足9米晨送爺夾徑層犁（敞可碼以預(yù)作姑為屑個甘人厲工疑作悉室伴性節(jié)質(zhì)饑）圾，畫頂察層渾做惕復(fù)豪式崗送綠屋鞏頂攝花藥園概。產(chǎn)程品灑定擋位住礙宅芬定逗位歸：帆產(chǎn)鳥品夜創(chuàng)只新—濁—樓艇中窮樓昂產(chǎn)推品共青團(tuán)路商業(yè)街創(chuàng)獄新屯小視戶深型7重0送2傅0與9魚0送2旅0市潑場附主牧力戶惱型1爹2游0嘉-1酸3弦0平圈米層莫高5肆.秧2米送鋼一層憶夾層考役慮錘到挎建榜筑朗退抱讓珍與稀間刊距拋以瞎及晝?nèi)輭K積餐率黨的叢需希要室，斯我闊們材建擾議踐在牛地窄塊澤的述東舉南歌角—奸—景從觀故較厚好拋的劫地墾方拌主箭推宜市染場倒上槐主仔力遙戶奮型1世2俘0偏~劍1襯3猜0平叼米呼的產(chǎn)平閘層韻或準(zhǔn)躍料式將住隱宅座。以渡臨諷街巷超慎值棚送湖面嚷積派的球戶仁型贈與蜻創(chuàng)橋新負(fù)小楚戶北型糠形燙成叢區(qū)胳域脾亮腰點(diǎn)畢，逐以傅頂匆層恭復(fù)由式雅作頁為截標(biāo)紗桿而產(chǎn)粒品以，擠奠陰定造小餐區(qū)幅形復(fù)象脂。戶圣型變定棗位養(yǎng)—灶—退以恥7簡0峰送直2舅0迎~咱9翼0奴送蹄2閣0普平諒米忘,病2巡壽房例的焦樓柜中歌樓落為敗主幅力抹戶腳型押，占填瘦補(bǔ)蠢市廳場恒供攜應(yīng)鄭缺粗口主力戶型(平米)備注榮寶齋110-130布局方正，大面寬小進(jìn)深，復(fù)式挑空6米客廳，大廚房175-2381、2層雙客廳，雙陽臺，復(fù)式挑空6米客廳、主臥配衛(wèi)浴、衣帽間、書房，雙陽臺，空中露臺，270度轉(zhuǎn)角飄窗，獨(dú)立書房時代名都140-160，3*2*2嘗試少量2*2*1—105平米，銷售快華僑城一期130-160，3*2*2145-190，3*2*2+工人房嘗試少量60、98平米兩房兩廳，搶手世紀(jì)花園150，錯層2*2*2雙陽臺（觀景、晾衣），主臥配衣帽間，玄關(guān)天府明珠110-120，3*2明廚明衛(wèi)，戶戶電梯代步銀領(lǐng)國際140-150，3*2*2玄關(guān)，觀景廚房，超大落地窗，步入式衣柜，飄窗天驕?zhǔn)兰?40-160，3*2*2落地飄窗產(chǎn)件品疾定資位結(jié)花論強(qiáng)：市仇場邪上驚主崖力漏戶愉型蠢在1史3居0士-府1瞎6命0平簡米貌的3房2廳2衛(wèi)根伸據(jù)誰市外調(diào)枯和范訪地談丑得膨知封明魂年天的扮主災(zāi)力弄戶逆型這仍瓜然眠在1淋3苦0辟-尊1帶5玻0平候米市規(guī)場序推句出固少乒量9簡0拖-牽1猜1浩0平嬌米離的修戶剛型亮試朵探棗，侍銷終售狠情羽況線均冊非趣常利搶輝手艱，午說豆明擴(kuò)市逮場室有僑需衣求菌，遣而嶺且菜對例這遣種疼相瓦對缺小洋的瘋戶滿型捏比亮較務(wù)認(rèn)折可戶型判斷標(biāo)準(zhǔn)1房2房3房4房5房供應(yīng)中高檔住宅戶型市場供應(yīng)主力戶型需求目前市場熱銷戶型普通消費(fèi)者需求戶型？推餓出告“隊經(jīng)威濟(jì)泡2數(shù)+蕉1罵”轟型悶和筋“落闊穿綽掌2薪+竭1元”背型良兩卡種食使出用破率炎高閃達(dá)宜1訓(xùn)2懲0閥%那的徐主電打殿戶蜻型“秧經(jīng)拋濟(jì)2秘+姓1洋”型倘：2房7報0平灑米值送發(fā)約2斜0平槍米推的澤夾怪層屈空垃間(標(biāo)跌準(zhǔn)盆層有高2架.儀1滲9米)“揚(yáng)闊跑綽2社+變1座”型乎：2房9她0平脈米肚送診約2制0平窗米待的引夾怪層旬空紋間(標(biāo)承準(zhǔn)廚層把高2勻.葛1糖9米)在爐淄柔博申首肝創(chuàng)D乳o萍u補(bǔ)b表l社e空贈間D殼o濫u諒b慎l根e空藏間陸是率層螺高3效.教9米忽，兼使罷用妖率傲高循達(dá)1奴2束0繳%的絕夾巴層禿戶洽型宜攻人退的膀空施間夾勢層舒的溝設(shè)液置繩，淺使隨得婚戶起型貓由化單件一攪平