XXXX注會稅法第七章資源稅法和土地增值稅法課件

第七章資源稅法和土地增值稅法比較重要章節(jié)歷年以選擇題、計算題為主資源稅今年根據(jù)財稅〔2014〕72號、73號有較多更新，預計分值3-5分土地增值稅多年涉及計算題，預計分值3-5分第一節(jié)資源稅納稅義務人、稅目與稅率

知識點：資源稅納稅義務人具體內(nèi)容：在中華人民共和國領域及管轄海域開采《資源稅暫行條例》規(guī)定的礦產(chǎn)品或者生產(chǎn)鹽的單位和個人

根據(jù)財稅[2014]73號文件規(guī)定（新）：開采海洋或陸上油氣資源的中外合作油氣田，在2011年11月1日前已簽訂的合同繼續(xù)繳納礦區(qū)使用費，不繳納資源稅自2011年11月1日起新簽訂的合同繳納資源稅，不再繳納礦區(qū)使用費開采海洋油氣資源的自營油氣田，自2011年11月1日起繳納資源稅，不再繳納礦區(qū)使用費知識點：資源稅稅目、稅率具體內(nèi)容：（一）稅目：7大類1、原油：指開采的天然原油，不包括人造石油2、天然氣：指專門開采或與原油同時開采的天然氣3、煤炭：指原煤和以未稅原煤加工的洗選煤（新）4、其他非金屬礦原礦5、黑色金屬礦原礦6、有色金屬礦原礦7、鹽：包括固體鹽（海鹽原鹽、湖鹽原鹽和井礦鹽）和液體鹽（鹵水）納稅人在開采主礦產(chǎn)品過程中伴采的其他應稅礦產(chǎn)品，凡未單獨規(guī)定適用稅額的，一律按主礦產(chǎn)品或視同主礦產(chǎn)品稅目征收資源稅未列舉名稱的其他非金屬礦原礦和其他有色金屬礦原礦，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定征收或暫緩征收資源稅，并報財政部和國家稅務總局備案【例題·多選題】下列說法正確的有（）A.開采海洋或陸上油氣資源的中外合作油氣田，在2011年11月1日前已簽訂的合同繼續(xù)繳納礦區(qū)使用費，不繳納資源稅B.人造石油應繳納資源稅C.煤炭資源稅的征稅范圍包括原煤和以未稅原煤加工的洗選煤D.液體鹽不繳納資源稅【正確答案】AC（二）稅率資源稅采取從價定率或者從量定額的辦法計征原油、天然氣：銷售額的6%-10%

（新）煤炭：銷售額的2%-10%（新）其他：從量定額（相關稅率考試會給）對于劃分資源等級的應稅產(chǎn)品，其《礦山資源等級表》中未列舉名稱的納稅人適用的稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)納稅人的資源狀況，參照鄰近礦山或者資源狀況、開采條件相近礦山的稅率標準，在浮動30%的幅度內(nèi)核定，并報財政部和國家稅務總局備案煤炭資源稅稅率幅度為2%-10%，具體適用稅率由省級財稅部門在上述幅度內(nèi)，根據(jù)本地區(qū)清理收費基金、企業(yè)承受能力、煤炭資源條件等因素提出建議，報省級人民政府擬定。結合當前煤炭行業(yè)實際情況，現(xiàn)行稅費負擔較高的地區(qū)要適當降低負擔水平。省級人民政府需將擬定的適用稅率在公布前報財政部、國家稅務總局審批（新）

跨省煤田的適用稅率由財政部、國家稅務總局確定納稅人開采或生產(chǎn)不同稅目應稅產(chǎn)品的，應當分別核算不同稅目應稅產(chǎn)品的銷售額或銷售數(shù)量；未分別核算或不能準確提供不同稅目應稅產(chǎn)品的銷售額或銷售數(shù)量的，從高適用稅率知識點：扣繳義務人具體內(nèi)容：1、獨立礦山、聯(lián)合企業(yè)收購未稅礦產(chǎn)品的單位，按照本單位應稅產(chǎn)品稅額、稅率標準，依據(jù)收購的數(shù)量代扣代繳資源稅

2、其他收購單位收購的未稅礦產(chǎn)品，按稅務機關核定的應稅產(chǎn)品稅額、稅率標準，依據(jù)收購的數(shù)量代扣代繳資源稅3、開采海洋或陸上油氣資源的中外合作油氣田，按實物量計算繳納資源稅，以該油氣田開采的原油、天然氣扣除作業(yè)用量和損耗量之后的原油、天然氣產(chǎn)量作為課稅數(shù)量。中外合作油氣田的資源稅由作業(yè)者負責代扣，申報繳納事宜由參與合作的中國石油公司負責辦理。計征的原油、天然氣資源稅實物隨同中外合作油氣田的原油、天然氣一并銷售，按實際銷售額（不含增值稅）扣除其本身所發(fā)生的實際銷售費用后入庫（新）海上自營油氣田比照上述規(guī)定執(zhí)行（新）【考題?單選題】2012年2月，某采選礦聯(lián)合企業(yè)到異地收購未稅鎳礦石。在計算代扣代繳資源稅時，該礦石適用的稅率是（）。A.稅務機關核定的單位稅額B.鎳礦石收購地適用的單位稅額C.鎳礦石原產(chǎn)地適用的單位稅額D.該聯(lián)合企業(yè)適用的鎳礦石單位稅額【正確答案】D第二節(jié)資源稅計稅依據(jù)與應納稅額的計算知識點：資源稅計稅依據(jù)具體內(nèi)容：（一）從價定率征收的計稅依據(jù)：銷售額與增值稅的規(guī)定基本相同：全部價款和價外費用，但不包括收取的增值稅銷項稅額【例題?單選題】某油田2015年1月共計開采原油8000噸，當月銷售原油6000噸，取得銷售收入（不含增值稅）18000000元，同時還向購買方收取違約金23400元，優(yōu)質(zhì)費5850元；支付運輸費用20000元（運輸發(fā)票已比對）。已知銷售原油的資源稅稅率為6%，則該油田1月應繳納的資源稅為（）。A.900000元B.900250元C.901000元D.1081500元【正確答案】D【答案解析】自2014年12月1日起，原油資源稅稅率由5%變更為6%。取得違約金和優(yōu)質(zhì)費屬于價外費用，價外費用一般都是含稅的，這里要換算成不含稅的。應繳納的資源稅＝[18000000+（23400+5850）÷（1+17%）]×6%＝1081500（元）納稅人開采應稅產(chǎn)品由其關聯(lián)單位對外銷售的，按其關聯(lián)單位的銷售額征收資源稅納稅人既有對外銷售應稅產(chǎn)品，又有將應稅產(chǎn)品自用于除連續(xù)生產(chǎn)應稅產(chǎn)品以外的其他方面的，則自用的這部分應稅產(chǎn)品，按納稅人對外銷售應稅產(chǎn)品的平均價格計算銷售額征收資源稅納稅人將其開采的應稅產(chǎn)品直接出口的，按其離岸價格（不含增值稅）計算銷售額征收資源稅納稅人以人民幣以外的貨幣結算銷售額的，應當折合成人民幣計算其銷售額的人民幣折合率可以選擇銷售額發(fā)生的當天或者當月1日的人民幣匯率中間價納稅人應在事先確定采用何種折合率計算方法，確定后1年內(nèi)不得變更（二）從量定額征收的計稅依據(jù)：銷售數(shù)量1、銷售數(shù)量包括納稅人開采或者生產(chǎn)應稅產(chǎn)品的實際銷售數(shù)量和視同銷售的自用數(shù)量；2、納稅人不能準確提供應稅產(chǎn)品銷售數(shù)量的，以應稅產(chǎn)品的產(chǎn)量或者主管稅務機關確定的折算比換算成的數(shù)量為計征資源稅的銷售數(shù)量3、納稅人在資源稅納稅申報時，除另有規(guī)定外，應當將其應稅項目和減免稅項目分別計算和報送4、對于連續(xù)加工前無法正確計算原煤移送使用量的煤炭，可按加工產(chǎn)品的綜合回收率，將加工產(chǎn)品實際銷量和自用量折算成原煤數(shù)量，以此作為課稅數(shù)量5、金屬和非金屬礦產(chǎn)品原礦，因無法準確掌握納稅人移送使用原礦數(shù)量的，可將其精礦按選礦比折算成原礦數(shù)量，以此作為課稅數(shù)量，其計算公式為：選礦比＝精礦數(shù)量÷耗用原礦數(shù)量【例題·計算題】某有色金屬礦2015年銷售原礦50，000噸，另外移送入選精礦10，000噸，選礦比為25%。當?shù)剡m用的單位稅額為5元/噸，該礦當年應繳納資源稅＝（50000＋10000÷25%）×5＝450,000（元）6、納稅人以自產(chǎn)的液體鹽加工固體鹽，按固體鹽稅額征稅，以加工的固體鹽數(shù)量為課稅數(shù)量納稅人以外購的液體鹽加工成固體鹽，其加工固體鹽所耗用液體鹽的已納稅額準予抵扣【例題·計算題】某產(chǎn)鹽企業(yè)，2015年5月份以外購液體鹽1500噸加工成固體鹽800噸，以自產(chǎn)液體鹽3000噸加工成固體鹽1600噸，當月銷售固體鹽1000噸，已知液體鹽每噸單位稅額6元、固體鹽每噸單位稅額20元，該產(chǎn)鹽企業(yè)5月份應繳納資源稅=1000×20－1500×6＝11000（元）知識點：應納稅額的計算具體內(nèi)容：1、從價定率征收應納稅額＝銷售額×適用稅率【例7-1】某油田2015年3月銷售原油20000噸，開具增值稅專用發(fā)票取得銷售額10000萬元、增值稅額1700萬元，按《資源稅稅目稅率表》的規(guī)定，其適用的稅率為8%。請計算該油田3月應繳納的資源稅＝10000×8%＝800（萬元）【考題?計算題】位于縣城的某石油企業(yè)為增值稅一般納稅人，2014年3月發(fā)生以下業(yè)務：（1）進口原油5000噸，支付買價2000萬元、運抵我國境內(nèi)輸入地點起卸前的運輸費用60萬元，保險費無法確定。（2）開采原油9000噸，其中當月銷售6000噸，取得不含稅銷售收入2700萬元，同時還向購買方收取延期付款利息3.51萬元；取得運輸業(yè)增值稅專用發(fā)票注明的運費9萬元、稅額0.99萬元。（其他相關資料：假定原油的資源稅稅率為10%、進口關稅稅率為1%，相關票據(jù)已通過主管稅務機關比對認證）根據(jù)上述資料，按照下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)。（1）計算當月進口原油應繳納的關稅【正確答案】進口原油應繳納的關稅＝（2000＋60）×（1＋3‰）×1%＝20.66（萬元）（2）計算當月進口原油應繳納的增值稅【正確答案】進口原油應繳納的增值稅＝[（2000＋60）×（1＋3‰）＋20.66]×17%＝354.76（萬元）（3）計算當月銷售原油的增值稅銷項稅額【正確答案】銷售原油的增值稅銷項稅額＝[2700＋3.51/（1＋17%）]×17%＝459.51（萬元）（4）計算當月向稅務機關繳納的增值稅【正確答案】應向稅務機關繳納的增值稅＝459.51－354.76－0.99＝103.76（萬元）（5）計算當月應繳納的城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加【正確答案】應繳納的城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加＝103.76×（5%＋3%＋2%）＝10.38（萬元）（6）計算當月應繳納的資源稅【正確答案】應繳納的資源稅＝[2700＋3.51/（1＋17%）]×10%＝270.3（萬元）2、從量定額征收應納稅額＝課稅數(shù)量×單位稅額

代扣代繳應納稅額＝收購未稅礦產(chǎn)品的數(shù)量×適用的單位稅額【例7-2】某銅礦山2015年3月銷售銅礦石原礦30000噸，移送入選精礦4000噸，選礦比為20%，該礦山銅礦屬于五等，按規(guī)定適用12元／噸單位稅額請計算該礦山3月應納資源稅稅額【正確答案】（1）外銷銅礦石原礦的應納稅額：

應納稅額＝30000×12＝360000（元）（2）因無法準確掌握入選精礦石的原礦數(shù)量，按選礦比計算的應納稅額：

應納稅額＝4000÷20%×12＝240000（元）

（3）合計應納稅額：

應納稅額＝360000+240000＝600000（元）3（新）經(jīng)國務院批準，自2014年12月1日起在全國范圍內(nèi)實施煤炭資源稅從價計征改革，煤炭應稅產(chǎn)品包括原煤和以未稅原煤加工的洗選煤（1）應納稅額=應稅煤炭銷售額×適用稅率納稅人開采原煤直接對外銷售的，以原煤銷售額作為應稅煤炭銷售額計算繳納資源稅原煤應納稅額=原煤銷售額×適用稅率原煤銷售額不含從坑口到車站、碼頭等的運輸費用（2）納稅人將其開采的原煤，自用于連續(xù)生產(chǎn)洗選煤的，在原煤移送使用環(huán)節(jié)不繳納資源稅；自用于其他方面的，視同銷售原煤，計繳資源稅（3）納稅人將其開采的原煤加工為洗選煤銷售的，以洗選煤銷售額乘以折算率作為應稅煤炭銷售額計算繳納資源稅洗選煤應納稅額=洗選煤銷售額×折算率×適用稅率洗選煤銷售額包括洗選副產(chǎn)品的銷售額，不包括洗選煤從洗選煤廠到車站、碼頭等的運輸費用折算率可通過洗選煤銷售額扣除洗選環(huán)節(jié)成本、利潤計算，也可通過洗選煤市場價格與其所用同類原煤市場價格的差額及綜合回收率計算折算率由省、自治區(qū)、直轄市財稅部門或其授權地市級財稅部門確定（4）納稅人將其開采的原煤加工為洗選煤自用的，視同銷售洗選煤，計繳資源稅（5）納稅人同時銷售（包括視同銷售）應稅原煤和洗選煤的，應當分別核算原煤和洗選煤的銷售額；未分別核算或者不能準確提供原煤和洗選煤銷售額的，一并視同銷售原煤按第（1）款計算繳納資源稅納稅人同時以自采未稅原煤和外購已稅原煤加工洗選煤的，應當分別核算；未分別核算的，按第（3）款計算繳納資源稅【例題·多選題】下列說法正確的有（）A.納稅人開采原煤直接對外銷售的，以原煤銷售額作為應稅煤炭銷售額計算繳納資源稅B.計征資源稅時，原煤銷售額包含從坑口到車站、碼頭等的運輸費用C.納稅人將其開采的原煤，自用于連續(xù)生產(chǎn)洗選煤的，在原煤移送使用環(huán)節(jié)繳納資源稅D.洗選煤銷售額包括洗選副產(chǎn)品的銷售額，不包括洗選煤從洗選煤廠到車站、碼頭等的運輸費用【正確答案】AD4（新）為便于征管，對開采稠油、高凝油、高含硫天然氣、低豐度油氣資源及三次采油的陸上油氣田企業(yè)，根據(jù)2014年度符合減稅規(guī)定的原油、天然氣銷售額占其原油、天然氣總銷售額的比例，確定資源稅綜合減征率和實際征收率，計算資源稅應納稅額計算公式為：綜合減征率＝∑（減稅項目銷售額×減征幅度×6%）÷總銷售額實際征收率＝6%－綜合減征率應納稅額＝總銷售額×實際征收率第三節(jié)資源稅稅收優(yōu)惠和征收管理

知識點：減稅、免稅項目具體內(nèi)容：1、開采原油過程中用于加熱、修井的原油，免稅

2、納稅人開采或者生產(chǎn)應稅產(chǎn)品過程中，因意外事故或者自然災害等原因遭受重大損失的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府酌情決定減稅或者免稅3、鐵礦石資源稅減按80%征收資源稅4、尾礦再利用的，不再征收資源稅5、自2007年1月l日起，對地面抽采煤層氣暫不征收資源稅。煤層氣是指賦存于煤層及其圍巖中與煤炭資源伴生的非常規(guī)天然氣，也稱煤礦瓦斯6、自2010年6月1日起，納稅人在新疆開采的原油、天然氣，自用于連續(xù)生產(chǎn)原油、天然氣的，不繳納資源稅；自用于其他方面的，視同銷售，依規(guī)定計算繳納資源稅7、有下列情形之一的，免征或者減征資源稅（新）：（1）對油田范圍內(nèi)運輸稠油過程中用于加熱的原油、天然氣免征資源稅（2）對稠油、高凝油和高含硫天然氣資源稅減征40%（3）對三次采油資源稅減征30%（4）對低豐度油氣田資源稅暫減征20%（5）對深水油氣田資源稅減征30%→水深超過300米（不含）符合上述減免稅規(guī)定的原油、天然氣劃分不清的，一律不予減免資源稅；同時符合上述兩項及兩項以上減稅規(guī)定的，只能選擇其中一項執(zhí)行，不能疊加適用（6）對衰竭期煤礦開采的煤炭，資源稅減征30%衰竭期煤礦，是指剩余可采儲量下降到原設計可采儲量的20%（含）以下，或者剩余服務年限不超過5年的煤礦（7）對充填開采置換出來的煤炭，資源稅減征50%納稅人開采的煤炭，同時符合上述減稅情形的，納稅人只能選擇其中一項執(zhí)行，不能疊加適用出口應稅產(chǎn)品不退（免）資源稅的規(guī)定進口不征、出口不免不退【例題?多選題】下列生產(chǎn)或開采的資源產(chǎn)品中，免征資源稅的是（）。A.鹵水B.金屬礦原礦C.地面抽采的煤層氣D.對油田范圍內(nèi)運輸稠油過程中用于加熱的原油、天然氣【正確答案】CD知識點：納稅義務發(fā)生時間具體內(nèi)容：1、納稅人銷售應稅產(chǎn)品納稅人采取分期收款結算方式的，其納稅義務發(fā)生時間，為銷售合同規(guī)定的收款日期的當天納稅人采取預收貨款結算方式的，其納稅義務發(fā)生時間，為發(fā)出應稅產(chǎn)品的當天納稅人采取其他結算方式的，其納稅義務發(fā)生時間，為收訖銷售款或者取得索取銷售款憑據(jù)的當天2、納稅人自產(chǎn)自用應稅產(chǎn)品的納稅義務發(fā)生時間，為移送使用應稅產(chǎn)品的當天3、扣繳義務人代扣代繳稅款的納稅義務發(fā)生時間，為支付首筆貨款或首次開具支付貨款憑據(jù)的當天

納稅期限

1、資源稅的納稅期限為1日、3日、5日、10日、15日或者一個月，由主管稅務機關根據(jù)實際情況具體核定，不能按固定期限計算納稅的，可以按次計算納稅2、納稅人以1個月為一期納稅的，自期滿之日起10日內(nèi)申報納稅；以1日、3日、5日、10日或者15日為一期納稅的，自期滿之日起5日內(nèi)預繳稅款，于次月1日起10日內(nèi)申報納稅并結清上月稅款知識點：納稅地點具體內(nèi)容：應當向應稅產(chǎn)品的開采或者生產(chǎn)所在地主管稅務機關繳納納稅人在本省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)開采或者生產(chǎn)應稅產(chǎn)品，納稅地點需要調(diào)整的，由省、自治區(qū)、直轄市稅務機關決定跨省、自治區(qū)、直轄市開采或者生產(chǎn)資源稅應稅產(chǎn)品的納稅人，其下屬生產(chǎn)單位與核算單位不在同一省、自治區(qū)、直轄市的，對其開采或者生產(chǎn)的應稅產(chǎn)品，一律在開采地或者生產(chǎn)地納稅實行從量計征的應稅產(chǎn)品，其應納稅款一律由獨立核算的單位按照每個開采地或者生產(chǎn)地的銷售量及適用稅率計算劃撥；實行從價計征的應稅產(chǎn)品，其應納稅款一律由獨立核算的單位按照每個開采地或者生產(chǎn)地的銷售量、單位銷售價格及適用稅率計算劃撥?？劾U義務人代扣代繳的資源稅，應當向收購地主管稅務機關繳納【考題?多選題】下列關于資源稅納稅地點的表述中，正確的有A.收購未稅礦產(chǎn)品的個體戶，其納稅地點為收購地B.資源稅扣繳義務人的納稅地點為應稅產(chǎn)品的開采地或生產(chǎn)地C.資源稅納稅義務人的納稅地點為應稅產(chǎn)品的開采地或生產(chǎn)地D.跨省開采應稅礦產(chǎn)品且生產(chǎn)單位與核算單位不在同一省的企業(yè)，其開采銷售應稅礦產(chǎn)品的納稅地點為開采地【正確答案】ACD【答案解析】選項B，扣繳義務人代扣代繳的資源稅，應當向收購地主管稅務機關繳納。第四節(jié)土地增值稅納稅義務人與征稅范圍知識點：征稅范圍具體內(nèi)容：納稅義務人：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上建筑及其附著物并取得收入的單位和個人：不論法人與自然人；不論經(jīng)濟性質(zhì)；不論內(nèi)資與外資；不論部門。征稅范圍（一）基本征稅范圍1、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權（不進行房產(chǎn)開發(fā)），不包括國有土地使用權出讓取得的收入

2、地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉(zhuǎn)讓

3、存量房地產(chǎn)（已建成并投入使用）的買賣（二）具體情況判定房地產(chǎn)繼承、贈與不屬于贈與：直系親屬、承擔直接贍養(yǎng)義務人、公益出租不屬于抵押抵押期不征收抵押期滿，不能償還債務，房地產(chǎn)抵債，征交換單位之間換房，征個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)免征以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營普通企業(yè)作價入股轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)，暫免征投資、聯(lián)營的企業(yè)屬于從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，征合作建房建成自用，暫免；建成轉(zhuǎn)讓，征企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓暫免征代建房、重新評估不屬于【例題?單選題】下列情形中，應當計算繳納土地增值稅的是（）。A.甲企業(yè)出資金、乙企業(yè)出土地，雙方合作建房，建成后按比例分房自用B.房產(chǎn)所有人通過希望工程基金會將房屋產(chǎn)權贈與西部教育事業(yè)C.工業(yè)企業(yè)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入【正確答案】C第五節(jié)土地增值稅稅率、應稅收入與扣除項目知識點：應稅收入、扣除項目具體內(nèi)容：應稅收入：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟利益從收入形式看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入扣除項目的確定（重點）

（一）取得土地使用權所支付的金額地價款：土地出讓金、轉(zhuǎn)讓時實際支付的價款有關費用：有關登記、過戶手續(xù)費契稅（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本土地的征用及拆遷補償費前期工程費：測繪、三通一平建筑安裝工程費基礎設施費：道路、水、電、氣、通信公共配套設施費開發(fā)間接費用：工資、福利、水電、周轉(zhuǎn)房攤銷（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用跟項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用開發(fā)費用不按實際發(fā)生額，而是按細則標準扣除能分攤利息支出，并提供證明利息＋（一）（二）項合計×5%以內(nèi)不能分攤利息支出或不能提供證明（一）（二）項合計×10%以內(nèi)【例題·計算題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標準住宅出售，支付的地價款1000萬，房地產(chǎn)開發(fā)成本300萬元，銀行貸款利息無法分攤，當?shù)囟悇站忠?guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為8%則其在計算土地增值稅時，可扣除的開發(fā)費用合計為：（1000＋300）×8%＝104（萬元）計算土地增值稅時，對利息的特別規(guī)定利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除→企業(yè)所得稅前可扣除全部使用自有資金，沒有利息支出的，也按以上方法扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用兩種辦法土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅因已納入管理費用，因而不得在此扣除其他納稅人：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅（五）其他扣除項目從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用，其他納稅人不適用（抑制炒賣地皮、房地產(chǎn)的投機行為）加計扣除=（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%（六）舊房及建筑物的評估價格評估價格＝重置成本價×成新度折扣率能取得評估價格的，可扣除：取得土地使用權所支付的地價款或出讓金（憑據(jù)）按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：營業(yè)稅、城建稅及附加、印花稅、契稅不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除

計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)?！纠}?簡答題】某市貿(mào)易公司于2015年8月將擁有的商鋪以800萬元出售。經(jīng)審核：該商鋪購買發(fā)票顯示開票日期為2010年1月10日，金額為500萬元；繳納契稅15萬元、印花稅0.25萬元，支付手續(xù)費10萬元；商鋪購進后發(fā)生裝修費用75萬元；商鋪于2010年6月10日開始投入使用。貿(mào)易公司除將印花稅計入“管理費用”外，商鋪購置的價款、稅費和裝修費均計入“固定資產(chǎn)”，合計原值為600萬元。截止到出售時,商鋪已累計計提折舊140萬元。要求：計算商鋪出售時應繳納的相關稅費（1）營業(yè)稅：（800－500）×5%＝15（萬元）（2）城建稅和教育費附加：15×（7%＋3%）＝1.5（萬元）（3）印花稅：800×0.05%＝0.4（萬元）（4）土地增值稅：本題沒有給出評估價格，但是提供了購房發(fā)票。所以，扣除項目＝500×（1＋5%×6）＋15＋15＋1.5＋0.4＝681.9（萬元）增值額＝800－681.9＝118.1（萬元）增值率＝118.1/681.9×100%＝17.3%增值稅＝118.1×30%＝35.43（萬元）對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以根據(jù)《征管法》第35條的規(guī)定實行核定征收第六節(jié)土地增值稅應納稅額的計算知識點：應納稅額的計算具體內(nèi)容：納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：1、隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；2、提供扣除項目金額不實的；3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的土地增值稅應納稅額計算思路

1、確定收入總額

2、確定扣除項目

3、計算增值額=收入-扣除合計

4、計算增值率=增值額/扣除項目金額

5、按增值率確定適用稅率和速算扣除系數(shù)

6、計算應納稅額＝增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)知識點：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算具體內(nèi)容：（一）土地增值稅清算單位以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額（二）土地增值稅的清算條件符合下列情形之一的，納稅人應當進行土地增值稅的清算：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的。符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；

（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（4）省稅務機關規(guī)定的其他情況。（三）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)，按以下方法和順序確認：（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；（2）由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途，如果產(chǎn)權未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用3、土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入；銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整（四）土地增值稅的扣除項目1、除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設施，按以下原則處理：（1）建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除

5、屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除

7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除8、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。9、拆遷安置費的扣除規(guī)定：

（1）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費（2）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費

（3）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費（七）土地增值稅的核定征收

有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

1、依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；

2、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的3、雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

4、符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

5、申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。核定征收率原則上不得低于5%（八）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用＝清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積（九）預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金【例題?綜合題】（2011年，14分）府城房地產(chǎn)開發(fā)公司為內(nèi)資企業(yè)，公司于2008年1月～2011年2月開發(fā)“東麗家園”住宅項目，發(fā)生相關業(yè)務如下：（1）2008年1月通過競拍獲得一宗國有土地使用權，合同記載總價款17000萬元，并規(guī)定2008年3月1日動工開發(fā)。由于公司資金短缺，于2009年5月才開始動工。因超過期限1年未進行開發(fā)建設，被政府相關部門按照規(guī)定征收土地受讓總價款20%的土地閑置費。（2）支付拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費和間接開發(fā)費用合計2450萬元。（3）2010年3月該項目竣工驗收，應支付建筑企業(yè)工程總價款3150萬元，根據(jù)合同約定當期實際支付價款為總價的95%，剩余5%作為質(zhì)量保證金留存兩年，建筑企業(yè)按照工程總價款開具了發(fā)票。（4）發(fā)生銷售費用、管理費用1200萬元，向商業(yè)銀行借款的利息支出600萬元，其中含超過貸款期限的利息和罰息150萬元，已取得相關憑證。（5）2010年4月開始銷售，可售總面積為45000m2，截止2010年8月底銷售面積為40500m2，取得收入40500萬元；尚余4500m2房屋未銷售。（6）2010年9月主管稅務機關要求房地產(chǎn)開發(fā)公司就“東麗家園”項目進行土地增值稅清算，公司以該項目尚未銷售完畢為由對此提出異議。（7）2011年2月底，公司將剩余4500m2房屋打包銷售，收取價款4320萬元。其他相關資料：①當?shù)剡m用的契稅稅率為5%；②城市維護建設稅稅率為5%；③教育費附加征收率為3%，地方教育費附加征收率2%；④其他開發(fā)費用扣除比例為5%。要求：根據(jù)上述資料，按序號回答下列問題，如有計算，每問需計算出合計數(shù)。問題（1）：簡要說明主管稅務機關于2010年9月要求府城房地產(chǎn)開發(fā)公司對該項目進行土地增值稅清算的理由。【正確答案】已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。府城房地產(chǎn)開發(fā)公司截止2010年8月底已經(jīng)銷售了40500平米的建筑面積，占全部可銷售面積45000平米的90%，已經(jīng)達到了主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的條件。問題（2）：在計算土地增值稅和企業(yè)所得稅時，對繳納的土地閑置費是否可以扣除？【正確答案】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費在土地增值稅稅前不得扣除；但在企業(yè)所得稅稅前可以扣除。問題（3）：計算2010年9月進行土增值稅清算時可扣除的土地成本金額?！菊_答案】可以扣除的土地成本金額=（17000＋17000×5%）×90%=16065（萬元）問題（4）：計算2010年9月進行土地增值稅清算時可扣除的開發(fā)成本金額?！菊_答案】可以扣除的開發(fā)成本金額=（2450＋3150）×90%=5040（萬元）問題（5）：在計算土地增值稅和企業(yè)所得稅時，對公司發(fā)生的借款利息支出如何進行稅務處理？【正確答案】超過貸款期限的利息和罰息在土地增值稅稅前不能扣除450萬，在企業(yè)所得稅稅前可以扣除600萬。問題（6）：計算2010年9月進行土地增值稅清算時可扣除的開發(fā)費用?！菊_答案】可以扣除的開發(fā)費用=（600－150）×90%＋（16065＋5040）×5%=1460.25（萬元）問題（7）：計算2010年9月進行土增值稅清算時可扣除的營業(yè)稅金及附加?！菊_答案】可以扣除的稅金=40500×5%×（1＋5%＋3%+2%）=2227.5（萬元）問題（8）：計算2010年9月進行土地增值稅清算時的增值額?！菊_答案】扣除項目金額=16065＋5040＋1460.25＋2227.5＋（16065＋5040）×20%=29013.75（萬元）增值額=40500－29013.75=11486.25（萬元）問題（9）：計算2010年9月進行土地增值稅清算時應繳納的土地增值稅。【正確答案】增值率=11486.25÷29013.75×100%=39.59%應納土地增值稅=11486.25×30%=3445.88（萬元）問題（10）：計算2011年2月公司打包銷售的4500m2房屋的單位建筑面積成本費用。【正確答案】單位建筑面積成本費用=29013.75÷40500=0.72（萬元）問題（11）：計算2011年2月公司打包銷售的4500m2房屋的土地增值稅?！菊_答案】扣除項目=0.72×4500=3240（萬