文旅地產(chǎn)項目考察、調(diào)研程序及內(nèi)容

1、地塊考察重要指標項目考察重要指標：項目地塊性質(zhì)及相關(guān)環(huán)境的現(xiàn)狀決定了可行性重大決策因素，對后期項目的實際可持續(xù)性運營同樣產(chǎn)生決定性影響。從項目實際運營經(jīng)營角度，在地形地貌現(xiàn)狀、規(guī)劃情況、周邊土地市場、地塊權(quán)屬、周邊環(huán)境信息等五個方面啟動考察，了解相關(guān)重要指標信息，為可行性決策提供有力的依據(jù)。地形地貌地塊地形地貌現(xiàn)狀包括道路交通、地塊內(nèi)建筑及構(gòu)筑物、高壓設(shè)施、國防設(shè)施、人防設(shè)施、涵洞、地塊內(nèi)水岸線、重要國家市政管網(wǎng)、軍用設(shè)施等，在交通方面能滿足消防、急救、緊急事件處理、通行秩序及停車等需求，能夠?qū)嵤┙煌ㄕT導、交通引導系統(tǒng)的設(shè)置，滿足旅游景區(qū)服務符合GB/T10001?l—GB/T10001?2要求的設(shè)施設(shè)置，地塊內(nèi)有無其他影響開發(fā)建設(shè)或后期經(jīng)營的重大因素等才能滿足基本項目決策開發(fā)需求，有效規(guī)避相關(guān)風險。規(guī)劃情況項目地塊規(guī)劃情況包括周邊道路規(guī)劃、市政設(shè)施規(guī)劃、用地性質(zhì)、容積率及綠地比指標、地質(zhì)情況及限制條件、地塊規(guī)模等。現(xiàn)有規(guī)劃條件及即將實施規(guī)劃的方向?qū)椖块_發(fā)影響是很難改變的，滿足項目開發(fā)建設(shè)以及運營的規(guī)劃條件不但有短期要求，同時要考慮長期規(guī)劃改變的可能性。用地性質(zhì)涉及土地變更成本投入，地質(zhì)情況及限制條件決定了項目設(shè)計定位，市政設(shè)施規(guī)劃對于項目運營可以產(chǎn)生經(jīng)營致命的影響。在項目地塊規(guī)劃方面滿足七通一平、地塊規(guī)模能夠滿足項目經(jīng)營及管理條件、地質(zhì)情況能正常實施建設(shè)，改變地質(zhì)條件滿足項目建設(shè)投入不宜過大等重要指標是考察、測算階段的重要方面。地塊權(quán)屬項目地塊紅線內(nèi)權(quán)屬及周邊相鄰地塊權(quán)屬情況，以不產(chǎn)生權(quán)屬糾紛為必要前置條件，該項地塊指標需明確土地手續(xù)及關(guān)聯(lián)文件。周邊重要信息項目地塊指標在紅線內(nèi)滿足開發(fā)建設(shè)指標的同時，對項目周邊情況滿足經(jīng)營管理也形成重要指標條件,臨近地塊現(xiàn)狀及規(guī)劃關(guān)聯(lián)指標主要包括：生活商業(yè)配套、學校、醫(yī)院、商場、交通點；滿足項目經(jīng)營重要設(shè)施指標為：主要包括大橋、加油站、噪音源、粉塵源、污染源的影響；周邊項目噪聲滿足指標主要包括：機場、鐵路、公路、立交橋、工廠、集市、車站、貨場物流；項目污染環(huán)境滿足指標主要包括污染：造紙廠、化工廠、橡膠廠、廢品站、產(chǎn)生煙霧機揚塵場所；滿足項目經(jīng)營禁忌指標為：沒有殯儀館、火葬場、公墓、瘋?cè)嗽?、監(jiān)獄看守所、戒毒所、刑場、核電站、油氣庫站等，以上指標條件對項目開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營推廣、實施管理均產(chǎn)生重要影響，以滿足不影響項目為必要條件。在環(huán)境變遷主要考慮規(guī)劃中公路、鐵路、高架橋、綠地、水面、樹林等改變現(xiàn)狀的影響。2、區(qū)域旅游市場考察區(qū)域旅游市場考察內(nèi)容：區(qū)域旅游市場調(diào)研的內(nèi)容十分廣泛而豐富,但由于調(diào)研目的不同,調(diào)研內(nèi)容也有差異。通用旅游市場調(diào)研的基本內(nèi)容為:區(qū)域旅游市場環(huán)境因素調(diào)研：旅游市場環(huán)境因素包括,旅游目的地的外部環(huán)境因素和旅游目的地的內(nèi)部環(huán)境因素。外部環(huán)境因素：應充分認識外部環(huán)境因素的變化帶來的機遇,隨時應對政策、市場、環(huán)境所帶來的變化。影響旅游市場的外部因素很多,包括宏觀的經(jīng)濟、政治、法律、社會文化、技術(shù)、人口、自然環(huán)境等方面的宏觀因素、消費者市場、產(chǎn)業(yè)市場、競爭者狀況等。外部環(huán)境因素的變化總是蘊含著某種需要和趨勢，趨勢是有一定勢頭和生命力的方向或事件的順序，它能預見,并可持續(xù)較長的時間,能揭示未來，辨別趨勢即能發(fā)現(xiàn)機會。因此,旅游市場調(diào)研人員充分重視外部環(huán)境的變化,從中辨別一種趨勢,確定可能的結(jié)果并決定公司的市場機會是一項很關(guān)鍵的技能。外部環(huán)境因素的變化還將影響旅游項目的內(nèi)部環(huán)境。內(nèi)部環(huán)境因素：除了對外部因素研究之外,旅游市場調(diào)研還必須研究旅游地或項目自身與市場需求的發(fā)展是否相協(xié)調(diào)的問題,包括自己的營銷策略、營銷手段或營銷組合是否能有效開拓市場,如自己的旅游產(chǎn)品、價格、分銷渠道以及促銷方面是否存在問題，其次是對自己營銷活動的管理評估,在營銷計劃、組織實施以及控制方面是否適應市場變化。區(qū)域旅游市場調(diào)研的內(nèi)容差異：市場調(diào)研主體不同也會造成調(diào)研內(nèi)容的差異，旅游市場調(diào)研的主體包括區(qū)域性的營銷主體和項目性的營銷主體。區(qū)域性營銷主體是指地區(qū)旅游景區(qū)。營銷主體的差異會導致調(diào)研內(nèi)容的差異。旅游項目的營銷調(diào)查則針對性較強,內(nèi)容集中,范圍較小,主要是對自身狀況和目的進行產(chǎn)品質(zhì)量、價格、項目形象、物管服務等方面的調(diào)查。區(qū)域旅游市場調(diào)研方法：調(diào)研方法的選擇和技巧的運用直接關(guān)系到市場調(diào)研結(jié)果的可信度,因此調(diào)查了解旅游市場必需選用科學的方法，收集一手資料的方法有三種:第三視角觀察、專題討論、問卷調(diào)查。第三視角觀察法：通過觀察要調(diào)查的對象與背景可以收集到最新資料，例如,調(diào)查員到旅行社、酒店、景區(qū)等“陌拜”或住宿,聽取或試探性地觀察其他游客對各旅游項目的評價。專題討論法：專題討論是邀請業(yè)內(nèi)專家6?10人，討論區(qū)域旅游產(chǎn)品、區(qū)位定位、營銷渠道或其他市場調(diào)查問題。客觀討論群體激勵和消費者行為。專題討論法是設(shè)計大規(guī)模問卷調(diào)查前的一個有用的試探性步驟，它可以了解到旅游者的感受、態(tài)度和滿意程度，這對更正規(guī)地調(diào)查這些問題有幫助，目前這種方法已被廣泛采用。然而，無論這種調(diào)查方法如何有用，調(diào)查人員必須避免將專題討論參與者的感覺推廣到整個市場，因為它的樣本規(guī)模太小，并且也不是隨機抽樣。市場問卷調(diào)查法：問卷調(diào)查法介于觀察法和專題討論法、實驗法之間。觀察法和專題討論法適用于試探性的調(diào)查，問卷調(diào)查法適用于描述性的調(diào)查，而實驗法適用于因果性的調(diào)查法?？刹捎脝柧碚{(diào)查法是為了了解人們的認識、看法、喜好、滿意等，以便從總體上衡量這些量值，信息的獲取非常豐富。2.4區(qū)域旅游市場調(diào)研資料收集內(nèi)容：

編號事項內(nèi)容形式1文字資料旅游市場調(diào)研報告PPT/Word2影像資料調(diào)研照片、重點項目影音PHOTO/MP4/VCR3實物資料區(qū)域市場介紹推廣資料單頁、宣傳冊、海報區(qū)域旅游市場調(diào)研流程：3、地域文化分析3.1地域文化分析的緯度及分值文化潮流文化風行當下的潮流文化1年代現(xiàn)代文化近現(xiàn)代形成的文化類型1類型古代文化產(chǎn)生于1840年前、有較長發(fā)展、傳承歷史的文化類型1文化物質(zhì)文化文化具有實物形式的產(chǎn)品依托1外顯非物質(zhì)文化精神層面文化、無實物、物質(zhì)類外顯形式1類型物質(zhì)非物質(zhì)兼具精神層面、物質(zhì)層面均有外顯的文化形式2文化生活實用型以現(xiàn)實生活使用、指導為主文化類型1價值精神文娛型以精神陶冶、休憩娛樂為主的文化類型1類型多重價值型生活實用和精神文娛多重價值的文化類型2特定文化文化可接受人群局限在特定區(qū)域、特定群的少數(shù)人群1文化類型文化小眾文化文化小眾文化文化可接受人群局限在某一區(qū)域、群體的人群2受眾類型大眾文化不同性別年齡民族地區(qū)喜好的人群均可接受文化開發(fā)現(xiàn)狀深度開發(fā)表層開發(fā)未被開發(fā)當前該文化有相關(guān)的旅游產(chǎn)品、但產(chǎn)品品類多于3種當前該文化沒有相關(guān)的旅游產(chǎn)品、但產(chǎn)品品類少于3種當前該文化沒有相關(guān)的旅游產(chǎn)品文化區(qū)域該文化化在省內(nèi)有較高的知名度知名文化認知國內(nèi)國際弱認知度中等認知度強認知度該文化在國內(nèi)有較高的知名度該文化在國際上有較高的知名度在省域內(nèi)，不足30%以下人群對文化有較高的知曉和理在省域內(nèi)，30%以上人群對文化有較高的知曉和理解在省域內(nèi)，50%以上人群對文化有較高的知曉和理解文化價值宗教關(guān)聯(lián)程度相悖并存融合強關(guān)聯(lián)弱關(guān)聯(lián)無關(guān)聯(lián)3.2文化分析的評價文化價值導向與當前社會主流價值觀相悖文化價值導向與當前社會主流程價值觀并存不悖文化價值導向文化與當前社會主流價值觀一致、融合文化內(nèi)容與各大宗教有明顯的相關(guān)聯(lián)或本身即宗教文化文化內(nèi)容與各大宗教有內(nèi)在較小的關(guān)聯(lián)度文化內(nèi)容與各大宗教無內(nèi)在與外延的關(guān)聯(lián)3.2.1對地域文化考察、收集資料后，需要對其做進一步的定量分析。文旅項目一般從文化類型、開發(fā)現(xiàn)狀等四個大項九個方面對一個文化類型進行分析、打分。對照分析緯度打分后，如果一個文化主題評價得分小于10分，則不建議圍繞