中央豪門四期工程管理策劃書

PAGE中央豪門四期工程管理策劃書前言《工程管理策劃書》適用于東莞市佳兆業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及關(guān)聯(lián)公司所有待建項目及在建項目，旨在幫助項目工程管理人員在開工前對工程管理進行全局策劃，明確工程定位及管理目標，理順工程管理思路，對管理過程可能出現(xiàn)的難點及風險進行分析與預控，并綜合考慮銷售配合及采購招標等相關(guān)工作，使項目的工程管理具有科學性與前瞻性，將工程、營銷、成本、設(shè)計、開發(fā)等相關(guān)部門形成統(tǒng)一共識，控制施工過程因前期溝通及考慮不周而引發(fā)的簽證，因分包單位及材枓不及時而造成的工期的滯后。工程開工前，需編制《工程管理策劃書》?！豆こ坦芾聿邉潟酚筛黜椖坎控撠熅幹疲椖拷?jīng)理為第一責任人，項目分管工程高管或由其授權(quán)項目工程負責人負責組織相關(guān)人員進行編制，營銷、本成、設(shè)計完成相應的條件輸入?！豆こ坦芾聿邉潟窇撛诠こ虦蕚潆A段完成，具體時間為已完成了總控計劃及方案設(shè)計結(jié)束之后，土方工程開工之前。目錄第1章 項目工程概況 11．1工程概況 11.1.1 項目位置 11.1.2 場地現(xiàn)狀及周邊環(huán)境 11.1.3 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標 21.2平面圖 31.2.1原始地貌圖 31.2.2用地紅線圖 31.2.3地塊周邊詳圖 41.2.4規(guī)劃總平面圖 4第2章 管理愿景及項目組織 52.1項目產(chǎn)品定位 52.2管理愿景 52.2.1工程管理愿景 52.3項目組織 52.3.1項目部組織架構(gòu)圖 52.3.2項目部工程組崗位職責 5第3章 施工范圍劃分 113.1標段劃分 113.1.1 標段劃分原則 113.1.2 標段劃分圖 113.1.3標段劃分概況 113.2分包工程 123.2.1工程分包原則 123.2.2分包工程清單 123.3施工總平面布置 133.3.1布置原則 133.3.2施工總平面布置圖 14第4章 項目工程管理特點及管理思路 154.1本項目工程管理特點及其影響 154.2工程管理整體思路和管理重點 154.3工程施工管理要點 16第5章 銷售配合及施工總平面布置圖 185.1銷售展示要求 185.1.1 銷售展示范圍及時間節(jié)點 185.1.2 銷售展示區(qū)平面圖及看樓線路 195.2銷售展示的工程配合 195.2.1施工節(jié)點進度配合 195.2.2管理協(xié)調(diào) 205.2.3展示區(qū)域的完工移交 215.2.4展示期間的協(xié)調(diào)與維護 21第6章 采購與招標 236.1監(jiān)理招標 236.1.1 監(jiān)理招標計劃 236.2總包招標 236.2.1總包招標計劃 236.3分包工程與部品招標 236.3.1分包工程招標計劃 236.3.2甲購、甲定乙購材料設(shè)備清單 24第7章 工程管理目標及過程控制 257.1 工程管理目標 257.1.1 施工節(jié)點進度計劃目標 257.1.2 工程質(zhì)量目標 257.1.3 安全文明施工管理目標 267.2 施工過程各單位配合流程 267.2.1 進度控制配合流程 277.2.2 質(zhì)量控制配合流程 287.2.3 材料進場驗收控制流程 297.2.4 竣工驗收配合流程 307.2.5 現(xiàn)場簽證配合流程 317.2.6 進度款支付配合流程 327.3 過程管理的制度及措施 337.4 工程管理獎罰措施 337.4.1 總包施工進度獎罰規(guī)定 337.4.2 總包施工質(zhì)量獎罰規(guī)定 337.4.3 總包安全文明施工獎罰規(guī)定 33第8章 工程控制難點及對策 358.1 難點控制的指導原則 358.1.1 加強事前分析與預控 358.1.2 做好對監(jiān)理單位、各施工單位及材料供應商的源頭控制 358.1.3 強化項目部的制度管理與內(nèi)部溝通 358.2 合作單位管理的難點和措施 368.3 本工程各施工階段工程控制難點及對策 368.3.1 土方支護及樁基工程難點控制 368.3.2 地下室工程 378.3.3 上部主體工程難點控制 378.3.4 裝修工程難點控制 388.3.5 樣板房工程難點控制 388.3.6 設(shè)備工程難點控制 398.3.7 環(huán)境施工難點控制 408.4 其他難點及風險預控 418.4.1 政策風險預控 418.4.2 市場風險預控 418.4.3品質(zhì)的風險 418.4.4環(huán)境的風險 418.4.5溝通的風險 428.5 工程質(zhì)量通病的防治 42第9章 項目的溝通管理 439.1進場知會 439.2例會制度 439.3工程月報 439.4專題會議 439.5收發(fā)文管理 43第10章 建議 4410.1對設(shè)計的建議 4410.2對營銷的建議 4410.3對成本的建議 4510.4對開發(fā)的建議 4510.5對公司的建議 45第11章 成本優(yōu)化 4711.1設(shè)計優(yōu)化建議 4711.2施工方案優(yōu)化 47附件1 過程管理的制度及措施 481 施工單位質(zhì)量保證體系的審查 482 施工進度計劃審核措施 483 圖紙審查制度 494 技術(shù)方案先行制度 515 戰(zhàn)前培訓制度 52附件2 工程質(zhì)量通病的防治 541 潛在失效模式及效果分析（PFMEA） 542 工程質(zhì)量通病的建議防治措施 54佳兆業(yè)·中央豪門四期工程管理策劃書PAGE58項目工程概況1．1工程概況項目位置項目位于東莞市石龍鎮(zhèn)，北側(cè)為龍城路，建筑物主要為中央豪門1、2、3期，建筑物邊緣至四期建筑物邊緣凈距為54.72m；南側(cè)為豪興逸苑小區(qū)，建筑物之間凈距25.01m；西側(cè)為東莞市石龍公安分局，建筑物之間凈距為16.78m；東側(cè)為卓越東江小區(qū)。場地現(xiàn)狀及周邊環(huán)境本地塊位于東莞市石龍鎮(zhèn)，北側(cè)為龍城路，建筑物主要為中央豪門1、2、3期，建筑物邊緣至四期建筑物邊緣凈距為54.72m；南側(cè)為豪興逸苑小區(qū)，建筑物之間凈距25.01m；西側(cè)為東莞市石龍公安分局，建筑物之間凈距為16.78m；東側(cè)為卓越東江小區(qū)，建筑物之間凈距為22.09m。施工場地總長為175200mm、總寬度為158400。工程單體建筑+0.000標高相當于絕對標高7.950m，室外場地及市政道路設(shè)計絕對標高為7.000m，高差為0.950m；本工程南側(cè)有一條通信光纜，距建筑物約7.000m；施工現(xiàn)場無植被、樹木；地下經(jīng)地質(zhì)勘察單位勘測無古建筑基礎(chǔ)、古墓、洞穴、地下掩埋場、防空洞等，場地周邊設(shè)置300mmＸ300mm排水溝，每20米設(shè)置800mmX800mm集水井，雨水及施工現(xiàn)場用水經(jīng)沉淀后排入周邊道路雨水井。項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標規(guī)劃指標名稱單位指標數(shù)值備注占地面積m223391.307總建筑面積m2110405.89地下一層面積m216072.301計容積率面積m291797.235住宅面積m286924.914商業(yè)面積m24532.518不計容建筑面積m218608。654公共開放空間m21771．314綜合容積率3．94建筑密度%31．026綠地率%31．336建筑高度米96．750建筑棟數(shù)棟7總戶數(shù)戶1107機動車總停車位輛491車位比停車位/戶491/1107最大層數(shù)層32人口毛密度人/Hm21316．728住宅建筑套密度套/Hm21029．235住宅凈密度萬m2/HA8．0831.2平面圖1.2.1原始地貌圖1.2.2用地紅線圖1.2.3地塊周邊詳圖1.2.4規(guī)劃總平面圖管理愿景及項目組織2.1項目產(chǎn)品定位中央豪門四期項目是公司在石龍開發(fā)的第四期項目，承載著公司品牌在東莞鎮(zhèn)區(qū)進一步增強影響的作用，要使項目成為石龍地標性建筑，同時在產(chǎn)品設(shè)計及施工質(zhì)量方面要超前三期，成為佳兆業(yè)在東莞石龍片區(qū)的又一里程碑。2.2管理愿景2.2.1工程管理愿景本項目在總結(jié)前一、二、三期的基礎(chǔ)上，結(jié)合業(yè)主入伙提出的意見，做預防為先，突出強抓常見的質(zhì)量穩(wěn)患，努力做到理論結(jié)合實際，把主要的設(shè)計漏洞消化于圖紙，努力豎立公司企業(yè)質(zhì)量精品形像，在狠質(zhì)量的同時，做到成本精簡，合理化的布局，為企業(yè)既提高了質(zhì)量又節(jié)約了成本。在項目管理過程中，依據(jù)公司投資目標和銷售計劃，積極配合營銷的售樓，努力做到實現(xiàn)企業(yè)品牌形像與銷售利潤目標實現(xiàn)雙贏。2.3項目部組織2.3.1項目部組織架構(gòu)圖項目經(jīng)理項目經(jīng)理土建工程師園林工程師工程文員電氣工程師給排水工程師裝飾工程師2.3.2項目部工程組崗位職責2.3.2.1項目經(jīng)理1、負責項目的進度、質(zhì)量和安全工作。2.、負責協(xié)調(diào)項目總包與各分包單位（甲分包、材料商）之間的工作。3、

負責項目各專業(yè)工程師的工作安排及考核。4.、審核項目總進度計劃及各階段性計劃，并根據(jù)現(xiàn)場實際情況進行動態(tài)調(diào)整。

5.、負責審核各施工單位的工程進度款。6.、負責組織各分項工程的驗收和竣工驗收。7、

負責組織各專業(yè)工程師及監(jiān)理工程師對工程的質(zhì)量、安全進行定期或不定期的檢查。8.、負責與公司各部門負責人的溝通與協(xié)調(diào)。9.、竣工后組織有關(guān)人員對工程的實施和管理進行總結(jié)，為后施項目提供借鑒。10、負責與公司各部門負責人的溝通與協(xié)調(diào)，不定期與員工進行溝通，了解員工的思想狀況。11、負責對新員工的工作指引，使其能夠迅速融入公司、融入項目團隊。12、完成上級領(lǐng)導交辦的其它工作。2.3.2.2土建工程師職責范圍：現(xiàn)場土建施工進度、質(zhì)量、安全文明施工管理，精裝修施工質(zhì)量、進度管理，工程材料質(zhì)量進場控制，解決施工圖紙問題，施工現(xiàn)場技術(shù)把控，關(guān)鍵工序驗收，竣工驗收，工程往來技術(shù)函件處理，施工現(xiàn)場簽證，總包及分包單位的協(xié)調(diào)管理，監(jiān)理及各施工單位工程款的報審等工作。具體如下：1、負責現(xiàn)場土建及施工進度、質(zhì)量、安全文明施工管理；2、對所屬工作范圍內(nèi)建筑、結(jié)構(gòu)（包括園林與結(jié)構(gòu)有關(guān)的圖紙）圖紙進行審核；負責解決施工圖紙問題，施工現(xiàn)場技術(shù)把控；3、負責相關(guān)工程往來技術(shù)函件處理；4、負責施工現(xiàn)場簽證報審；審核本專業(yè)現(xiàn)場簽證和圖紙變更；審核竣工圖；5、負責工程材料、成品及半成品進行現(xiàn)場核驗；6、負責關(guān)鍵工序、部位的驗收工作，按程序?qū)徍撕炚J相關(guān)工程驗收資料；7、參與工程項目的前期準備、施工、竣工、驗收等工作，驗收記錄應客觀、準確；8、協(xié)調(diào)現(xiàn)場總包與各單位之間關(guān)系，與部門內(nèi)部各專業(yè)及公司相關(guān)部門做好配合工作；9、監(jiān)督監(jiān)理單位人員按合同要求完成相應工作；仔細審核施工單位提交的申請付款申請單，并按照合同相應條款簽署。11、組織本專業(yè)的圖紙會審；熟練掌握本專業(yè)范圍工程圖紙中的施工要求，并在實際工作中能夠合理運用，根據(jù)圖紙的施工要求指導監(jiān)督工程項目的實施，發(fā)現(xiàn)施工單位有不按圖施工的情況，應當立即予以制止，并及時匯報給工程管理中心及設(shè)計部。12、制訂本專業(yè)施工單位進場計劃；審核施工單位提交的施工方案、施工技術(shù)措施和施工進度計劃；在施工過程中監(jiān)督施工單位按計劃和方案施工。13、負責所屬工作范圍內(nèi)各精裝單位修施工質(zhì)量、進度管理。14、配合營銷完成各進度節(jié)點及相關(guān)展示工作。15、完成項目經(jīng)理臨時交辦的其它任務；2.3.2.3給排水工程師1

、對所屬工作范圍內(nèi)給排水、空調(diào)、燃氣及園林給排水等圖紙進行審核，發(fā)現(xiàn)其中存在的問題及不合理的地方，及時向設(shè)計部門提出，并跟進設(shè)計修改，做到事前控制；2、對所屬工作范圍內(nèi)施工現(xiàn)場的質(zhì)量和安全狀況進行監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)不符合圖紙和規(guī)范的地方要及時指出，并負責監(jiān)督施工單位按要求進行整改；3、制訂本專業(yè)施工單位進場計劃；審核相關(guān)施工單位上報的總進度計劃、年進度計劃、月進度計劃及周進度計劃，并在施工過程中監(jiān)督施工單按計劃施工；4．仔細閱讀相關(guān)合同，并在施工過程中嚴格按照合同相關(guān)條款約束相關(guān)施工單位；對施工單位存在違規(guī)的行為（包括工期滯后），按照合同相應條款下發(fā)處罰單；5、仔細審核相關(guān)施工單位上報的施工組織設(shè)計（施工方案），并在施工過程中監(jiān)督施工單位按此施工；6、仔細審核設(shè)計院和設(shè)計部出具的相關(guān)變更和聯(lián)系單；7、按照時間節(jié)點要求，通知相關(guān)施工單位（材料供貨商）進場，并要求其提交相關(guān)計劃和資料并審核，同時組織圖紙會審或技術(shù)交底；8、仔細審核施工單位（材料供貨商）提供的材料進場計劃，核對成本部提供的清單是否存在缺漏項，及時向成本部反饋；9、對所有進場的材料、成品、半成品及設(shè)備進行現(xiàn)場核驗；10．仔細審核施工單位提交的付款申請單，并按照合同相應條款簽署；11．根據(jù)工程及工作要求完成公司相應的聯(lián)系單，并負責跟蹤聯(lián)系單的進程；12．仔細記錄施工日記，包括進度、質(zhì)量及安全狀況；13．協(xié)調(diào)現(xiàn)場總包與各單位之間關(guān)系，與部門內(nèi)部各專業(yè)及公司相關(guān)部門做好配合工作；監(jiān)督監(jiān)理單位人員按合同要求完成相應工作；14、負責周邊給排水管網(wǎng)的查詢；15、完成項目經(jīng)理臨時交辦的其它任務。2.3.2.4電氣工程師

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、對所屬工作范圍內(nèi)強電、弱電、設(shè)備及園林電氣等圖紙進行審核，發(fā)現(xiàn)其中存在的問題及不合理的地方，及時向設(shè)計部門提出，并跟進設(shè)計修改，做到事前控制；2、對所屬工作范圍內(nèi)施工現(xiàn)場的質(zhì)量和安全狀況進行監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)不符合圖紙和規(guī)范的地方要及時指出，并負責監(jiān)督施工單位按要求進行整改；3、制訂本專業(yè)施工單位進場計劃；仔細審核相關(guān)施工單位上報的總進度計劃、年進度計劃、月進度計劃及周進度計劃，并在施工過程中監(jiān)督施工單位按計劃施工；4．仔細閱讀相關(guān)合同，并在施工過程中嚴格按照合同相關(guān)條款約束相關(guān)施工單位；對施工單位存在違規(guī)的行為（包括工期滯后），按照合同相應條款下發(fā)處罰單；5、仔細審核施工單位上報的施工組織設(shè)計（施工方案），并在施工過程中檢查施工單位是否按此施工；6、仔細審核設(shè)計院和設(shè)計部出具的相關(guān)變更和聯(lián)系單；7、按照時間節(jié)點要求，通知相關(guān)施工單位（材料供貨商）進場，并要求其提交相關(guān)計劃和資料并審核，同時組織圖紙會審或技術(shù)交底；8、仔細審核施工單位（材料供貨商）提供的材料進場計劃，核對成本部提供的清單是否存在缺漏項，如果存在，要及時向成本部提出；9、對所有進場的材料、成品、半成品及設(shè)備進行現(xiàn)場核驗；10、仔細審核施工單位提交的申請付款申請單，并按照合同相應條款簽署；11．根據(jù)工程及工作要求完成公司相應的聯(lián)系單，并負責跟蹤聯(lián)系單的進程；12．仔細記錄施工日記，包括進度、質(zhì)量及安全狀況；13、協(xié)調(diào)現(xiàn)場總包與各單位之間關(guān)系，與部門內(nèi)部各專業(yè)及公司相關(guān)部門做好配合工作；監(jiān)督監(jiān)理單位人員按合同要求完成相應工作；14、配合營銷部門重大活動電氣方面的后勤管理；15、完成項目經(jīng)理臨時交辦的其它任務。2.3.2.5園林工程師

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、對所屬工作范圍內(nèi)園林圖紙進行審核，發(fā)現(xiàn)其中存在的問題及不合理的地方，及時向設(shè)計部門提出，并跟進設(shè)計修改；對需要其他專業(yè)配合的項目要及時提出，做到事前控制；2、對所屬工作范圍內(nèi)施工現(xiàn)場的質(zhì)量和安全狀況進行監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)不符合圖紙和規(guī)范的地方要及時指出，并負責監(jiān)督施工單位按要求進行整改；3、制定本專業(yè)所屬工作范圍內(nèi)的施工總進度計劃及各分項進度計劃；仔細審核相關(guān)施工單位上報的總進度計劃、月進度計劃及周進度計劃，并在施工過程中監(jiān)督施工單位按計劃施工；4．仔細閱讀相關(guān)合同，并在施工過程中嚴格按照合同相關(guān)條款約束相關(guān)施工單位；對施工單位存在違規(guī)的行為（包括工期滯后），按照合同相應條款下發(fā)處罰單；5、仔細審核相關(guān)施工單位的施工組織設(shè)計（施工方案），并在施工過程中檢查施工單位是否按此施工；6、仔細審核設(shè)計院和設(shè)計部出具的相關(guān)變更和聯(lián)系單；7、按照時間節(jié)點要求，通知相關(guān)施工單位（材料供貨商）進場，并要求其提交相關(guān)計劃和資料并審核，同時組織圖紙會審或技術(shù)交底；8、仔細審核施工單位（材料供貨商）提供的材料進場計劃，核對成本部提供的清單是否存在缺漏項，及時向成本部反饋；9、對所有進場的材料、成品、半成品及苗木進行現(xiàn)場核驗（包括樣板對照）；10．仔細審核施工單位提交的付款申請單，并按照合同相應條款簽署；11、對施工單位存在違規(guī)的行為（包括工期滯后），按照合同相應條款下發(fā)處罰單；12．根據(jù)工程及工作要求完成公司相應的聯(lián)系單，并負責跟蹤聯(lián)系單的進程；13．仔細記錄施工日記，包括進度、質(zhì)量及安全狀況；14、協(xié)調(diào)現(xiàn)場總包與各單位之間關(guān)系，與部門內(nèi)部各專業(yè)及公司相關(guān)部門做好配合工作；監(jiān)督監(jiān)理單位人員按合同要求完成相應工作；15、完成項目經(jīng)理臨時交辦的其它任務。2.3.2.6裝飾工程師1、負責現(xiàn)場裝飾總體施工進度、質(zhì)量、安全文明施工管理及協(xié)調(diào)；2、配合營銷完成會所、樣板房、大堂裝修及相關(guān)展示工作。3、負責各精裝單位施工交叉作業(yè)的事項協(xié)調(diào)；4．負責施工現(xiàn)場簽證報審；5．負責工程材料質(zhì)量進場控制；6．負責關(guān)鍵工序驗收，參加各分項及竣工驗收；7、各裝修施工單位工程進度款的報審；8、負責工程往來技術(shù)函件處理跟進；9、參與裝修圖紙會審，負責解決施工圖紙日常問題，施工現(xiàn)場技術(shù)把控；10、仔細閱讀相關(guān)合同，并在施工過程中嚴格按照合同相關(guān)條款約束相關(guān)施工單位；對施工單位存在違規(guī)的行為（包括工期滯后），按照合同相應條款下發(fā)處罰單；11、協(xié)調(diào)現(xiàn)場總包與各單位之間關(guān)系，與部門內(nèi)部各專業(yè)及公司相關(guān)部門做好配合工作；監(jiān)督監(jiān)理單位人員按合同要求完成相應工作；12、完成上級領(lǐng)導交辦的其它工作。2.3.2.7工程文員職責范圍：負責項目部行政后勤、項目工程圖紙、文檔資料整理歸檔、公司往來文件上傳下達、新員工入職指引、后勤費用管理等工作。1、負責項目各總包及分包單位來函文件的及時登記，處理和存檔；2、負責項目內(nèi)部文件的發(fā)放、圖紙文件的清點及發(fā)放；3、負責各種外發(fā)施工單位文件的傳簽、發(fā)放及登記；定時整理并傳行政存檔；4、跟蹤各相關(guān)文件的審批情況；及時傳簽各相關(guān)文件及審批表；5、整理項目相關(guān)的資料，協(xié)助各工程師查找相關(guān)資料；6、負責辦公室日常運作及行政后勤工作；7、項目部辦公室水電費等后勤費用的及時繳納及報銷；8、負責新員工入職工作指引、住宿安排和離職員工的行政辦公物品宿舍交接；9、負責與公司各部門及物業(yè)公司文件的傳送和接收工作；10、完成其他臨時交辦的任務。施工范圍劃分3.1標段劃分標段劃分原則依據(jù)公司銷售計劃和市場行情，結(jié)合工程量大致相等，分區(qū)劃塊，易于管理的原則，本著抓先進、促后進，為公司培養(yǎng)合格的長期合作勞務隊伍的思想，以公司的經(jīng)營目標作為現(xiàn)場工作的指導原則，土建工程項目劃分為兩個標段。標段劃分圖標段Ⅰ標段Ⅱ標段Ⅰ標段Ⅱ標段樓棟Ⅰ18、19、20、24棟及室外園林、水景Ⅱ21、22、23棟及室外園林、水景3.1.3標段劃分概況3.2分包工程3.2.1工程分包原則在保證工程質(zhì)量、進度及設(shè)計效果的前提下，能由總包單位施工的工程盡量不采用分包形式。專業(yè)性較強，且總包不具備相應資質(zhì)的工程應由專業(yè)分包商承包，如消施工、電梯施工等。3.2.2分包工程清單專業(yè)分包工程清單序號分包工程序號分包工程土建分包工程25會所、售樓處、樣板房空調(diào)設(shè)備供貨與安裝工程1施工圍墻工程26小區(qū)智能化及安防工程2測量工程27泛光照明工程3基坑支護工程28游泳池設(shè)備及水景安裝工程4土石方工程29發(fā)電機環(huán)保降噪安裝工程5樁基工程30電表集抄工程6防水工程31小區(qū)通信工程7白蟻防治施工工程32小區(qū)寬帶安裝工程8鋁合金門窗及百頁工程339裝修裝飾分包工程設(shè)備安裝分包工程34會所裝飾工程10施工臨時用電工程35售樓處裝飾工程11施工臨時給水工程36樣板房裝飾工程12消防工程37商鋪外立面裝飾工程13高低壓配電設(shè)備安裝工程38陽臺欄桿制作安裝工程14變壓器供貨工程39不銹鋼信報箱制作安裝工程15高壓配電柜供貨工程40室內(nèi)護欄制作安裝工程16低壓柜供貨工程41樓梯欄桿安裝工程17小區(qū)燃氣設(shè)備供貨和管道安裝工程18水泵房設(shè)備供貨及安裝工程19室外給水及室外消防管網(wǎng)工程環(huán)境施工分包工程20室外排水工程42環(huán)境硬景工程21發(fā)電機供貨及安裝工程43綠化工程22電梯供貨及安裝工程44室外木作工程23有線電視設(shè)備及線路安裝工程45室外健身及娛樂設(shè)施工程24會所、售樓處影音設(shè)備工程46保安崗亭工程3.3施工總平面布置3.3.1布置原則施工總平面布置應滿足以下要求：1、根據(jù)設(shè)計要求及房屋構(gòu)造特點合理安排布置；2、根據(jù)現(xiàn)場實際地形，最大限度利用施工場地；3、與總包單位協(xié)調(diào)，確保機械擺放、材料堆放及材料加工廠位置滿足施工要求，同時不阻礙施工通道，不影響銷售展示；4、現(xiàn)場辦公室區(qū)域應與施工區(qū)域有一定的隔離；5、水電接口應靠近施工區(qū)域，合理布置水電管線，采用較短路線，同時應盡量避免管線交叉；6、應滿足文明施工及消防要求；7、對分期銷售\分期入伙的項目,要根據(jù)其不同階段銷售及住戶對未完工部分的要求確定其分期的施工總平面布置。3.3.2施工總平面布置圖項目工程管理特點及管理思路4.1本項目工程管理特點及其影響1、地域特點：本項目距公司及東莞市區(qū)較遠，與公司各部門之間配合及聯(lián)系有一定的難度，存在工程事務處理的及時性和時效性不足。為此，要求參與這本項目建設(shè)的現(xiàn)場工程師要具有更強的專業(yè)把控能力、管理協(xié)調(diào)和資源統(tǒng)籌能力及主人翁精神，與營銷、成本、開發(fā)等部門的配合需建立更為暢通的渠道，這樣才能使項目工程管理的效率得到提高。2、環(huán)境特點：本項目位于石龍鎮(zhèn)新城區(qū)，項目周邊均是成片的住宅小區(qū)，施工場地空間比較狹小，施工時對周邊居民產(chǎn)生一定噪音影響，塔吊施工時也會存在安全隱患。且項目周邊沒有場地布置生活區(qū)及辦公區(qū)，給施工部署帶來的一定難度，因此，在施工前時就必須統(tǒng)籌做好整體的施工平面布置，并充分考慮施工對周邊安全防范、樣榜房、看樓路線、展示區(qū)的影響。4.2工程管理整體思路和管理重點經(jīng)綜合分析，我們認為本項目工程管理思路及重點做好以下幾方面的工作：1、全面貫徹公司的管理制度，在我們的新的項目中要全面地系統(tǒng)地嚴格執(zhí)行公司的各項管理制度，在上崗前進行內(nèi)部培訓，培訓達不到要求的不能上崗，工作過程中嚴格執(zhí)行公司的已頒發(fā)的施工管理程序及各項驗收制度。在執(zhí)行的過程中還要建立內(nèi)部監(jiān)控機制以保證執(zhí)行的力度。2、建立工程師的明確責任制度，在本項目的施工管理過程中，要規(guī)范工程師各自的權(quán)力及責任，做到誰出錯誰負責，杜絕吃大鍋飯的思想及分工不清、責任不明帶來的后果。3、加強工程質(zhì)量控制，制定詳細的質(zhì)量控制計劃，做到以預控為主，過程控制為輔的控制措施，特別是防水質(zhì)量控制是重中之重，該項目質(zhì)量要超過帝景灣項目。4、平衡好進度與質(zhì)量的關(guān)系，按我們公司的貫例，本工程的展示又是重中之重的時間節(jié)點，保證這個關(guān)鍵的節(jié)點能按時、保質(zhì)保量的完成，我們多學習其它項目的經(jīng)驗，總結(jié)上一個項目的不足，合理地安排各工序的施工及展示區(qū)的劃分。5、合理地劃分施工范圍和標段，為保證本項目能按時完成開盤計劃，將一期擬分為二個標段，由兩個總包單位同時施工以降低勞務人員短缺帶來的進度風險。配合展示目標，為保證開盤的效果，在展區(qū)內(nèi)不作施工用地，在樁基礎(chǔ)施工完成后，地下管線就開始施工，考慮本次環(huán)境展示面與施工區(qū)域交叉多，內(nèi)容多，避免過多交叉作業(yè)帶來管理等困難，擬總包與環(huán)境由一家單位承包，可以與主體同時施工。在合同中明確展示計劃的關(guān)鍵節(jié)點，如懸挑架的完成時間，展示面的外立面完成時間等。4.3工程施工管理要點1、在工程施工前，項目部組織學習國家安全法律和規(guī)章制度及地方安全性法規(guī)，對施工圖紙中影響施工安全的因素提出改進建議，以及對施工場地環(huán)境安全隱患提出糾正措施，并審查施工總平面圖中辦公室、宿舍、食堂、倉庫等臨時設(shè)施的布置及施工現(xiàn)場場地、道路、排污、排水、防火措施是否符合有關(guān)安全技術(shù)標準和文明施工要求。2、項目部應對勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、工程機械設(shè)備供應單位進行安全資質(zhì)審查，審查各相關(guān)單位執(zhí)行《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理條例》的情況。3、項目部督促施工單位完善健全現(xiàn)場安全管理制度和安全保證體系，要求施工單位必須配備足夠的安全檢查人員。檢查項目經(jīng)理、工長、安全檢查人員、特種作業(yè)人員配備及安全資格培訓持證上崗情況。4、項目部要審查承包商提供的施工組織設(shè)計中的安全技術(shù)措施和專項施工方案是否符合工程建設(shè)強制性標準，是否符合工程所在地的安全文明施工要求。并應對臺風、雷暴、高溫、雨季等季節(jié)性施工方案的安全技術(shù)措施進行審查。5、在施工過程中項目部專業(yè)工程師要監(jiān)督施工單位實施安全技術(shù)措施的情況，每周組織監(jiān)理單位、施工單位對現(xiàn)場安全進行檢查，并形成安全檢查記錄。6、項目部專業(yè)工程師要對基坑支護與降水工程、土方開挖工程、模板工程、起重吊裝工程、腳手架工程、拆除工程、爆破工程等進行專項安全控制技術(shù)措施審查，并對該項工程的安全工作進行旁站監(jiān)督檢查，做好記錄。7、項目部每月檢查施工單位項目經(jīng)理、專職安全生產(chǎn)管理員安全生產(chǎn)考核、培訓記錄。8、監(jiān)督承包單位按審定后的安全技術(shù)措施規(guī)定搭設(shè)安全防護設(shè)施、起重機械和施工電梯等。9、項目部要求施工單位建立各種作業(yè)機械設(shè)備的操作規(guī)程并定期檢查施工單位施行情況。10、項目部督促施工單位對紅線范圍內(nèi)地下管網(wǎng)（水、電、氣）及紅線圍墻周邊做好安全防護措施。11、項目部專業(yè)工程師每月檢查承包單位三寶、四口、臨邊防護、安全用電情況，督促總包單位及時整理現(xiàn)場安全管理資料。12、項目部督促施工單位建立施工現(xiàn)場安全用電及防火管理制度，并設(shè)置符合消防要求的消防設(shè)施。13、項目部要求施工單位在新結(jié)構(gòu)、新材料、新工藝的使用前必須編制安全技術(shù)措施并報審。施工時應按審定后的安全技術(shù)措施進行安全控制。14、項目部督促施工單位在開盤前加強營銷售樓通道的安全管理，并于開盤前兩周對營銷人員進行安全培訓，形成看樓人員安全注意事項發(fā)給營銷部。15、項目部督促施工單位建立現(xiàn)場安全保衛(wèi)制度及出入證管理制度。16、項目部在現(xiàn)場發(fā)生安全事故后要立即向主管領(lǐng)導匯報，并積極跟蹤事故的處理結(jié)果。弄清事故發(fā)生的原因，并督促施工單位制定相應的防范措施。銷售配合及施工總平面布置圖5.1銷售展示要求銷售展示范圍及時間節(jié)點5.1.15.1.1.2、展示時間：2012年6月底（計劃7月底第一批推貨）5.1.1.3、具體展示要求：1、18#、19#、20#共4套樣板房及其所在樓棟一樓大堂（為增強大堂展示效果，建議大堂展示區(qū)域向適當外拓）達到展示要求，每套樣板房所在樓棟臨時電梯滿足直達樣板房樓層的要求；2、充分考慮展示的效果，樣板房以下樓層濾網(wǎng)拆除、外立面達到展示效果，為不影響視野與采光，樣板房所在樓層采用懸挑腳手架；3、圍板內(nèi)的園林（含湖景）達到展示效果，看樓通道施工、包裝完成；銷售展示區(qū)平面圖及看樓線路塔吊塔吊樣板155樣板75樣板90樣板121出入口圍板人流動線精裝樣板房清水樣板房施工通道施工通道施工通道5.2銷售展示的工程配合5.2.1施工節(jié)點進度配合配合節(jié)點計劃序號項目名稱開始時間完成時間1地下室封板2011-11-102012-2-102樣板房裝修2012-5-152012-7-13大堂裝修2012-6-152012-7-154展示區(qū)室外園林2012-5-12012-7-105主體結(jié)構(gòu)封頂2012-11-102012-12-6外立面裝飾2012-12-282013-3-157外架拆除2013-3-102013-5-108公共部位裝修2013-2-282013-4-289室外工程完工2013-3-282013-6-205.2.2管理協(xié)調(diào)5.2.2.1各專業(yè)口協(xié)調(diào)1、開盤前兩周，工程組會同營銷、設(shè)計、物業(yè)、銷售代理等相關(guān)人員對展示區(qū)域進行全面巡查，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題立即整改，完工后請營銷人員進行驗收。2、開盤前營銷應組織設(shè)計、工程人員對銷售人員進行培訓，避免對業(yè)主過度承諾，工程人員應主動向營銷提出在開盤展示期間的各項注意事項。3、在臨近或進入銷售階段時，要盡量避免或減少應營銷要求的變更。4、建立在開盤期間的營銷、工程、設(shè)計周例會制度，平時遇重要事項采用工程洽商單進行聯(lián)系。5、項目工程師應每日巡查現(xiàn)場，及時發(fā)現(xiàn)問題并整改。5.2.2.2土建工程師與設(shè)備工程師的協(xié)調(diào)1、各專業(yè)工程師在現(xiàn)場施工管理時要站高一線，特別是在配合銷售時，多找對方的不足之處，并及時提醒對方，通過晨會制度、周例會、專題會等溝通交流，特別是針對專業(yè)性較強的事件；2、對于樣板房的施工、裝修樣板房的圖紙與原設(shè)計圖有出入，在電氣、給排水、空調(diào)管線需變動時，設(shè)備工程師和土建工程師應共同會審圖紙，確認無誤后方能進行施工、為以后業(yè)主在房屋功能方面多做考慮。如：水管的打壓試驗、電氣線路的絕緣測試、空調(diào)的安裝位及冷凝水排放、生活陽臺熱水器的安裝定位、衛(wèi)生間防水和窗戶防水等；3、在環(huán)境展示中、設(shè)備工程師應和土建工程師溝通，相應管線應預留到位，同時加強對已埋設(shè)的水、電管的保護措施。5.2.3展示區(qū)域的完工移交5.2.3.1移交物品范圍1、固定物品：門、窗、燈具、潔具、廚具、固定家私、墻、地面等。2、活動物品：活動家具、裝飾物品、掛畫、窗簾等。3、其它：說明書、保修卡、遙控器5.2.3.2移交程序相關(guān)物品的移交必須有物業(yè)、設(shè)計、營銷、行政、工程各方人員到齊后方可進行，完成后各方簽字留底。5.2.4展示期間的協(xié)調(diào)與維護5.2.4.1施工干擾1、合理規(guī)劃營銷展示路線，盡量避免或減少路線與施工道路、施工垂直運輸路線、材料堆放場地的交叉或重合。2、通過廣告畫及圍板將展示區(qū)與施工區(qū)隔離，并做好安全防護措施，同時盡量避免噪音大的施工作業(yè)。3、重要展示期間，在售樓處附近及人流較多地段可考慮暫停施工。在樣榜房的上下層應在停止有水、有噪聲的作業(yè)。4、樣板房上層必須全面做好防水，樓層地面全部做好防水，精裝樣板房上層樓面全部做JS防水涂膜，各種洞口及時封堵并做防水涂膜。樓梯間防水必須做專項施工方案，防止明水流到首層大堂、電梯井、樣板房。懸挑架及與建筑物間要做好防水措施，嚴防施工用水流到樣板房及展示面。5、合理安排工序，注意安全保護及成品保護，防止對看樓人員構(gòu)成安全威脅，防止對樣板房及所有的展示區(qū)造成污染。6、在展示區(qū)內(nèi)管線配套的安裝應安排在展示前施工完成，避免在展示區(qū)展示期限內(nèi)開挖。7、在展示期間，要求各施工單位施工人員衣著整潔、舉止文明，未經(jīng)允許不得擅自進入銷售展示區(qū)域。8、腳手架拆除施工時間段禁止銷售人員和客戶進入展示區(qū)。9、施工期間禁止非施工人員進入非展示區(qū)內(nèi)（與營銷共同制定防范措施）。5.2.4.2與物業(yè)管理單位的協(xié)調(diào)銷售展示期間的物業(yè)管理工作主要由營銷口進行協(xié)調(diào)，工程口將根據(jù)需要配合營銷口對物業(yè)管理單位進行相關(guān)的培訓與指導。5.2.4.3展示區(qū)域的工程維護、維修1、工程組工程師應執(zhí)行巡視制度，及時發(fā)現(xiàn)展示區(qū)域的工程質(zhì)量問題和隱患，發(fā)現(xiàn)問題及時進行維修處理；2、營銷口應強化物業(yè)管理單位的維護意識，展示區(qū)域出現(xiàn)工程質(zhì)量問題時，物業(yè)管理單位應及時通知項目部工程組。3、在展示期間，責成施工單位實行展示區(qū)責任制，落實到具體施工人員。5.2.4.4看樓人員安全注意事項：看樓人員不能在現(xiàn)場隨意走動，應聽從指揮，在售樓人員的陪同下嚴格按照看樓路線進入現(xiàn)場；進入看樓現(xiàn)場的人員必須正確戴好安全帽，安全帽須系緊下顎帶；進入施工樓層后，應注意腳下位置及周邊情況，防止被廢舊鋼筋和釘子劃破皮膚和刺傷；不能隨意靠近電梯井口、樓梯口、通道口、預留洞口處，防止高空墜落和被物體打擊；在施工現(xiàn)場嚴禁觸摸各種開關(guān)插座，防止觸電事故發(fā)生。采購與招標6.1監(jiān)理招標監(jiān)理招標計劃根據(jù)項目總體開發(fā)計劃，確定監(jiān)理單位的進場時間，組織專人負責跟進監(jiān)理單位的招標工作。并根據(jù)項目的工程規(guī)模、類型、造價、施工特點編制監(jiān)理合同的相關(guān)條款。原則上應保證監(jiān)理單位的招標工作能在土方開挖前完成。6.2總包招標6.2.1總包招標計劃根據(jù)項目總體開發(fā)計劃，確定總包單位的進場時間，組織專人負責跟進總包單位的招標工作。并根據(jù)項目的工程規(guī)模、類型、造價、施工特點編制總包合同的相關(guān)技術(shù)條款。原則上應保證總包單位的招標工作能在樁基礎(chǔ)施工完成前完成。6.3分包工程與部品招標6.3.1分包工程招標計劃序號招標計劃時間備注1場平及邊坡支護工程2基坑土方工程3基坑支護工程4基坑監(jiān)測合同5樁基工程6總包合同7人防工程8消防工程9電梯設(shè)備及安裝工程10燃氣工程11園林景觀工程12入戶門、防火門工程13樣板房精裝修工程14白蟻防治工程15建筑物沉降觀測合同16鋁合金門窗工程17鋼結(jié)構(gòu)工程18鐵藝欄桿和不銹鋼工程19高低壓設(shè)備安裝20發(fā)電機及配套工程21屋面太陽能工程22車庫環(huán)氧地面及交通劃線23信報箱6.3.2甲購、甲定乙購材料設(shè)備清單序號采購計劃品牌時間備注1加砌塊2商砼3成品煙道4外墻涂料、膩子5外立面石材6西瓦7粘貼膠8鋼塑管9電箱10開關(guān)11外墻瓷磚12內(nèi)墻涂料13防水卷材14文化石15電線、電纜16燈具17插座18給排水管19電度表20電纜橋架21水泵22復合材料井蓋23母線槽工程管理目標及過程控制工程管理目標施工節(jié)點進度計劃目標序號進度節(jié)點時間備注1工程開工2樁基礎(chǔ)完成樁基礎(chǔ)驗收3±0.000完成基礎(chǔ)驗收4樣板房、展示區(qū)開放營銷對外售樓5開盤6主體結(jié)構(gòu)封頂主體驗收7外架拆除完成規(guī)劃查丈8室內(nèi)精裝修完成9園林景觀完成10竣工驗收工程質(zhì)量目標在施工全過程中，以目標管理統(tǒng)攬全局，以經(jīng)濟承包為杠桿，以規(guī)范、合同及公司質(zhì)量要求為標準，開展質(zhì)量管理工作。將單位工程質(zhì)量總目標分成各分部工程、分項工程的分目標，各質(zhì)量分目標落實到具體責任人，實行關(guān)鍵工序、關(guān)鍵部位重點跟進，對每個目標負責，以最大限度地調(diào)動和發(fā)揮項目管理積極性，提高現(xiàn)場管理人員的質(zhì)量意識，具體目標如下：1、材料質(zhì)量：嚴格執(zhí)行公司合同規(guī)定要求的品牌，堵絕不符合要求或不合格的材料進場，加強材料進場驗收和取樣送檢制度，提高對進場材料的質(zhì)量管理，嚴禁“非標”材料進場，并做到施工過程中，不斷抽檢，確保材料進場使用的材料合格率達到100%。2、工序質(zhì)量：依據(jù)國家質(zhì)量驗收規(guī)范、合同要求及公司要求，對各項工序?qū)嵭袠影逑刃兄贫龋瑥姳仁┕み^程中的質(zhì)量控制，每個工序要求承包單位做到“事中、事前、事后”過程中的質(zhì)量三控，在其實施過程中，要求承包單位嚴格執(zhí)行自檢制度且執(zhí)行實測實量進行跟蹤，，監(jiān)理單位強化旁站、巡視和平行檢查的同時，配合項目部現(xiàn)場工程師抽查30%的實測實量跟蹤，使重要工序或關(guān)健工序做到合格率100%，整體工序質(zhì)量一次性達到我司企業(yè)標準合格率95%以上。3、成品保護：施工后的成品保護，對產(chǎn)品質(zhì)量影響也起到關(guān)健作用，往往很多成品在施工后，未得到妥善的保護，造成后期質(zhì)量維修量很多，且反復維修，為此，項目上嚴格要求各施工單位對自己施工后的成品，要嚴格執(zhí)行成品保護責任制度，由于施工中穿插和并差作業(yè)比較多，往往成品保護成為施工中一個難點，協(xié)調(diào)難度非常大，因而，成品保護這一塊，嚴格做到誰施工誰保管，誰損壞誰賠償，過程中，做到工序合理的穿插和平行施工，以產(chǎn)品的完整性為目標，在項目管理上，做到最后移交必須是完整且合格的產(chǎn)品交接。4、交樓標準質(zhì)量：按照公司的合同和入伙要求，做到客戶滿意率和一次性入伙率達90%以上。安全文明施工管理目標安全文明施工管理目標沒有重大傷亡事故，月工傷率在1.2‰內(nèi)，嚴格達到廣東省五無標準（無死亡、無重傷、無火災、無中毒、無坍塌），安全達標；達到“雙優(yōu)”工地標準。售樓環(huán)境的文明施工要求1、售樓環(huán)境區(qū)域與施工區(qū)域必須用圍板分隔，圍板高度不低于1.8m，圍欄外部應做簡易裝飾，色彩與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)；2、為了保證看樓人員的安全，現(xiàn)場必須設(shè)置足夠的安全指示牌，標明看樓人員安全注意事項；3、售樓環(huán)境區(qū)域內(nèi)施工現(xiàn)場的管理人員、作業(yè)人員必須配佩工作卡。工作卡由總包單位制作，工作卡內(nèi)應有本人相片、姓名、所屬單位、工種或職務，管理人員和作業(yè)人員的標卡應分顏色區(qū)別；4、售樓環(huán)境區(qū)域內(nèi)嚴禁堆放材料，注意防火，并配備必要的防火器具，以及派專人對該區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生進行清潔、清理垃圾，施藥除“四害”。施工過程各單位配合流程進度控制配合流程質(zhì)量控制配合流程材料進場驗收控制流程竣工驗收配合流程現(xiàn)場簽證配合流程進度款支付配合流程過程管理的制度及措施詳見附件1《過程管理的制度及措施》工程管理獎罰措施總包施工進度獎罰規(guī)定在施工過程中根據(jù)需要，增加關(guān)鍵節(jié)點獎懲機制，關(guān)鍵節(jié)點按照銷售配合工作、主體封頂、外架拆除、竣工驗收等方面進行設(shè)置：1、工期處罰標準：合同總工期，承包人若推遲一天完成罰款×××萬元，提前一天完成獎勵×××萬元，超過某個最終時間，每天罰款×××萬元；合同規(guī)定的各分項工期，承包人若推遲一天完成罰款×××萬元，提前一天完成獎勵×××萬元；所有獎勵累計最高獎金不超過×××萬元，工期罰款總額累計不超過合同總價的×××%。2、施工過程中，為了配合銷售，發(fā)包人安排的臨時性、突擊性工作，承包人有義務按發(fā)包人要求安排足夠的人員、機械、材料進行突擊施工，以確保按發(fā)包人要求的質(zhì)量、進度完成該項工作。此類工程每拖延完成一天，罰款×××元。為完成發(fā)包人安排的臨時性、突擊性工作所采取的一切措施費均已包含在本工程的其他項目措施費中，一次性包干，不再調(diào)整。為確保突擊性工作圓滿完成，發(fā)包人可根據(jù)突擊性工作內(nèi)容和承包人的配合度，給予×××萬元以內(nèi)的獎勵。3、根據(jù)公司的總體開發(fā)計劃及銷售要求，設(shè)置施工過程中的工期控制關(guān)鍵節(jié)點（電梯大堂完工日期、架空層完工日期、主體封頂日期、外架拆除日期、園林環(huán)境完工日期），對于工期控制節(jié)點每拖延一天處罰×××元。總包施工質(zhì)量獎罰規(guī)定單體工程質(zhì)量必須達到×××優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)標準，否則罰款×××萬元；2、若連續(xù)兩次在我司項目間內(nèi)部質(zhì)量巡檢評比過程中排名最末的罰款×××元；若連續(xù)兩次在我司項目間內(nèi)部質(zhì)量巡檢評比過程中排名最前的獎勵×××元；總包安全文明施工獎罰規(guī)定在×××組織的安全文明施工大檢查評比中名列前三名的獎勵×××元，否則罰款×××萬元；2、若連續(xù)兩次在我司項目間內(nèi)部安全文明巡檢評比過程中排名最末的罰款×××元；若連續(xù)兩次在我司項目間內(nèi)部安全文明巡檢評比過程中排名最前的獎勵×××元。工程控制難點及對策難點控制的指導原則加強事前分析與預控針對項目在質(zhì)量控制、進度控制、成本控制等方面的控制難點進行充分的事前分析，對可能存在的風險進行充分的預測，并積極尋找對應措施。做好對監(jiān)理單位、各施工單位及材料供應商的源頭控制1、通過招標考察等方式，優(yōu)選技術(shù)實力較強、配合意識較好，同時具有一定墊資能力的施工單位作為入圍推薦單位，定標原則應平衡兼顧合理低價因素與施工單位實力因素。在施工合同中，施工單位人員的素質(zhì)、數(shù)量和機械設(shè)備的規(guī)格、數(shù)量應有明確的要求。各類施工合同技術(shù)標書應對質(zhì)量標準作盡可能詳細的約定，合同工期應留一定的余地。4、強化各施工單位及材料供應商的質(zhì)量意識、進度意識、成本意識及合同意識、配合意識；強化總包單位對分包單位的管理、協(xié)調(diào)意識；強化分包單位對總包單位的配合意識；引導并幫助各單位完善其自身的質(zhì)量保證體系及管理制度。5、監(jiān)督施工單位建立圖紙交底及技術(shù)交底制度；施工過程實行圖紙審查制度、技術(shù)方案先行制度、材料進場驗收制度、分部分項工程樣板驗收制度等相關(guān)制度；監(jiān)督總包單位建立班組長自檢、質(zhì)檢員檢查、項目班子復檢的“三檢制度”；實行施工單位自檢后監(jiān)理單位復檢、甲方核檢的檢查制度；嚴格執(zhí)行安全文明施工檢查制度。6、實行施工計劃報審制度，施工單位上報的施工總體計劃、節(jié)點計劃、月計劃、分部分項工程計劃必須滿足本項目的總體開發(fā)計劃，相關(guān)計劃報送監(jiān)理單位審核后再報甲方復審。強化項目部的制度管理與內(nèi)部溝通1、項目前期做好項目工程管理的統(tǒng)籌準備工作，制定項目質(zhì)量目標、安全文明施工管理目標、成本控制目標；制定合理的施工工期計劃、分包單位進場計劃、出圖計劃、部品考察與招標計劃等；編制工程管理策劃書，對工程管理的特點、難點、風險及對策進行分析及預控。2、項目施工過程中嚴格執(zhí)行圖紙審查制度、施工計劃報審制度、技術(shù)方案先行制度、材料進場驗收制度、戰(zhàn)前培訓制度、分部分項工程樣板驗收制度、安全文明施工檢查制度等相關(guān)制度。3、加強項目部工程口與設(shè)計口、營銷口、成本口、報批報建口之間的溝通配合。工程口人員應有站高一線、換位思考的意識，積極主動地對設(shè)計變更、營銷需求、報批報建節(jié)點要求等相關(guān)工作進行需求預測、配合、實施和把關(guān)。4、加強土建工程師與設(shè)備工程師之間的溝通配合，實行設(shè)計變更單會簽制度，各類驗收工作實行土建工程師與設(shè)備工程師聯(lián)合驗收制度。5、工程相關(guān)資料分類清晰，歸檔及時，信息共享。合作單位管理的難點和措施1、分包單位多：本項目有幾十家以上的分包單位，穿插作業(yè)工作面比較多，協(xié)調(diào)和管理難度較大。2、措施：主動與施工單位溝通，在平面布置、施工區(qū)域、生活區(qū)劃分等方面充分了解各施工單位的需求，在施工過程中，每個工作面移交時，做到組織交接雙方共同驗收，其驗收合格，雙方簽字同意交接，杜絕或減少施工單位間的磨擦。充分發(fā)揮現(xiàn)場組織和協(xié)調(diào)作用，另外，要求分包進場前，先向總包交文明施工押金（由甲方保管），簽訂文明施工的協(xié)議，由總包去對分包在文明施工及進度、質(zhì)量上進行管理。本工程各施工階段工程控制難點及對策土方支護及樁基工程難點控制土方工程1、本項目的土方工程的主要難點在場地平整、本項目的地貌較平，但建成后與小區(qū)外存在1至2米的高差。做好土方平衡是本項目的重點。應對措施：在進行土方開挖前，先進行地貌測量，計算出場地平整的土方量，將地下室的土方堆到二期，做一期回填用，做到盡量利用現(xiàn)有土方，不從外購土，以節(jié)約成本。2、開挖范圍的控制，因本項目位于石龍新城區(qū)，周邊緊臨成片住宅區(qū)，場地比較狹小，在施工技術(shù)中，對于邊坡開挖及邊坡坡度的控制難度比較大。應對措施：在合同中明確要求開挖的精度，開工前審查其技術(shù)人員的資格，有必要時請專業(yè)單位進行放線，現(xiàn)場工程師在邊坡開挖時要隨時進行檢查，對邊線及標高要現(xiàn)場復核。地下室工程8.3.2.1混凝土施工難點：控制地下室墻體、底板裂縫、滲水應對措施：在設(shè)計時要求控制好配筋率，設(shè)置好合理的后澆帶位置。土方施工后，要求地下室基坑的四周上下設(shè)置排水溝，在底部設(shè)集水井，保證墊層以上的水都能及時排走，在底板上小基坑及后澆帶設(shè)置集水坑，以便將雨水、施工用水在澆筑砼能清理干凈，避免混入底板砼中。在電梯基坑施工時，要求總包做好降水措施，并寫入合同，防水不得在有明水的基層上施工。選用砼質(zhì)量較好的供應商，請專家確定添加劑品種及摻量，并要求施工單位寫入砼供應合同，在施工時及時抽查，若有必要派人駐廠監(jiān)督。在現(xiàn)場要及時抽查坍落度。要求總包在砼施工前報專項施工方案，對于設(shè)備、供電、運輸及砼的澆筑流向、流量、澆筑時間段、應急措施等均要有詳細的方案，堅持砼澆灌令制度，不符合條件一律不能澆筑。嚴格按比例抽查砼板的澆灌厚度，澆注砼前的墊塊制安數(shù)量要符合國家施工驗收規(guī)范要求；嚴格控制預埋管線過分集中安裝，確保線管下砼的保護層厚度符合施工驗收要求。對出地下室的預留管線洞口要求總包按洞口大小特制鋼板進行封模，不得使用麻袋、紙等雜物進行填塞。對出地下室的風口一律要用砼澆筑至完成地面以上250以上，不得使用磚砌。在澆注混凝土時盡量一次澆注，避免施工冷縫產(chǎn)生；混凝土施工時需二次振搗和二次抹面，澆注完后及時進行用麻袋覆蓋混養(yǎng)護，并寫入合同。上部主體工程難點控制模板工程難點：控制模板施工質(zhì)量應對措施：施工單位應編制詳細的模板施工方案報監(jiān)理部門審核；控制模板質(zhì)量，防止由于模板質(zhì)量缺陷造成抹灰偏厚或需要修補等情況；嚴格按照施工圖紙要求，預留好孔洞。模板安裝完成后必需要用水準儀再次操平，對其標高及平整度嚴格控制在允許誤差內(nèi)。砌體工程難點：墻體開裂、應對措施：選擇質(zhì)量穩(wěn)定的砌塊供應廠家，從源頭上保證砌塊的質(zhì)量，不到齡期的砌塊、強度不足的砌塊不出廠。要求總包對拉到現(xiàn)場的砌塊進防雨、防水保護，以減少砌上墻以后的收縮變形。對砌筑質(zhì)量要從嚴把關(guān)，從組砌方法到灰縫的飽滿度、厚度、拉接筋的長度及分布密度等均要嚴格按相關(guān)要求檢查并形成紀錄，責任到人。按設(shè)計要求及相關(guān)規(guī)范設(shè)置構(gòu)造柱、圈梁及過梁。外墻抹灰必須分兩遍進行。內(nèi)墻在抹灰前要檢查墻與梁柱的掛網(wǎng)情況、線管的固定及掛網(wǎng)情況，驗收合格后再進行抹灰。防水工程難點：天花開裂及滲水應對措施：設(shè)計時控制好屋面板的配筋率，施工時禁止使用早強水泥的砼。對預埋線管要做到所有接頭都要進行打膠，以防滲水，不能集中埋設(shè)，對廢管及其它的垃圾要清理干凈后才能施工。按公司的防水節(jié)點圖做好砼導墻及伸縮縫。防水層施工時對基層的干燥、干凈程度及防水厚度均要嚴格檢查并形成紀錄，責任到人。出屋面的洞口要求由有經(jīng)驗的工人按要求進行封堵，并要求總包圍有專人負責。裝修工程難點控制難點：表面觀感控制、開裂、滲水、發(fā)霉和墻腳泛潮應對措施：進場時對材料進行檢查，施工時過程巡視檢查；施工技術(shù)交底，檢查砂漿配合比，巡視檢查養(yǎng)護情況，檢查管線埋置高度，局部進行旁站檢查等。樣板房工程難點控制難點：材料的采購應對措施：關(guān)于材料的采購要及時下單，并做好與設(shè)計師的溝通協(xié)調(diào);檢查進場材料，嚴格對照材料樣板，對指定采購材料確定承包商采購來源。精裝修工程難點控制難點及應對措施：工程材料的采購應對措施：檢查進場材料，嚴格對照材料樣板，對指定采購材料確定承包商采購來源。工程效果應對措施：施工前組織設(shè)計交底，會同承包商認真讀圖，對不明確或不理解的設(shè)計問題及時與設(shè)計師溝通，組織設(shè)計人員過程中檢查工程效果。裝飾基層的處理應對措施：合理安排工序，保證各工序的工藝間歇期，對每道工序進行交接檢查，對各項隱蔽工程進行隱蔽驗收。外觀效果控制應對措施：明確技術(shù)要求，過程中對每個工序進行平行檢查。設(shè)備工程難點控制電梯安裝工程難點：底坑滲水、積水、成品保護應對措施：選用正規(guī)的施工隊伍，加強對現(xiàn)場的檢查力度及與其它專業(yè)的協(xié)調(diào)配合，作好底坑防水和排水，施工完成后對底坑進行清理。采取現(xiàn)場成品保護措施，加強總包的成品保護責任。排水管道預留口難點：管道預留口位置不一致，高度不對應對措施：施工前對班組長進行交底，確定預埋距離，加強檢查。生活陽臺電氣安裝難點：電氣線路及插座離燃氣設(shè)施距離太近應對措施：設(shè)計時應考慮相應的安全距離，線路預埋時須進行現(xiàn)場定位，做樣板。電話、電視系統(tǒng)的敷設(shè)及面板接線難點：施工單位多，線路復雜應對措施：加強對施工單位人員的管理及國家規(guī)范的執(zhí)行；高層建筑的弱電豎井里的多條電話線須捆扎、分別固定；DP箱的線頭做好編號，便于日后查找線頭；加強施工人員責任心及與土建專業(yè)配合溝通。室內(nèi)電線管敷設(shè)難點：管內(nèi)穿線不符合要求應對措施：加強對現(xiàn)場施工人員施工過程的質(zhì)量控制，進行針對性的培訓工作；管理人員要熟悉有關(guān)規(guī)范，從嚴管理；加強施工單位對規(guī)范的熟悉；電線管埋入磚墻內(nèi)，離其表面的距離不應小于15mm，管道敷設(shè)要"橫平豎直"。電線管的彎曲半徑（暗埋）不應小于管子外徑的10倍，管子彎曲要用彎管機或拗捧使彎曲處平整光滑，不出現(xiàn)扁折、凹痕等現(xiàn)象。電線管進入配電箱要平整，露出長度為3-5mm，管口要用護套并鎖緊箱殼室外管線敷設(shè)難點：各種管線交叉，現(xiàn)場空間窄小應對措施：設(shè)計時應考慮合理的間距，施工前進行放線，明確各種管線的位置各埋深，合理安排管線施工循序。環(huán)境施工難點控制難點及應對措施：環(huán)境硬景結(jié)構(gòu)處理能否滿足承重及抗不均勻沉降要求保證地基符合設(shè)計要求，控制填土（或其他回填材料）密實度，施工前明確結(jié)構(gòu)做法，全面考慮抵抗不均勻沉降的措施。環(huán)境硬景形狀與設(shè)計相符合熟悉設(shè)計文件，及時檢查現(xiàn)場放線定位。不同材料拼裝是否符合設(shè)計熟悉設(shè)計文件，施工前進行設(shè)計交底，過程中進行巡視檢查。細部處理明確技術(shù)要求，并現(xiàn)場確認施工效果樣板，施工過程中進行巡視檢查。控制面層開裂空鼓或脫落檢查施工前基層條件，明確技術(shù)要求，施工完成后二周左右進行檢查。其他難點及風險預控政策風險預控鑒于時下大環(huán)境的復雜多變性，政府政策的風險是顯而易見的。況且一個項目模型的建立總是基于一定的假設(shè)條件，一旦假設(shè)條件有變，項目原有的定論一切都會推翻。夜長夢更多。短、平、快，是目前開發(fā)商規(guī)避政策風險所追求的目標。市場風險預控材料價格的波動。由于世界政治環(huán)境的不穩(wěn)定性，給以與美元掛鉤的大宗商品價格產(chǎn)生劇烈的變動，國內(nèi)的建材市場免不了水漲船高，在目前政府打壓房價的氛圍下，壓縮了地產(chǎn)開發(fā)的利潤空間。勞動力市場的季節(jié)性變化。工程勞務人員以農(nóng)民工為主，在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和西部大開發(fā)的形勢下，沿海的勞務工近年來出現(xiàn)了短缺現(xiàn)象；加上農(nóng)民工農(nóng)忙季節(jié)的階段性短缺，以及開發(fā)商之間約定俗成的“五一”“十一”的銷售旺季，各樓盤之間都為搶進度而加劇了短期的勞動力缺乏，因此要特別注意比如樣板房開放節(jié)點時期可能遇到的勞動力緊張情況，提前采取應對措施。8.4.3品質(zhì)的風險嚴格執(zhí)行《廣東省住宅工程質(zhì)量通病防治措施二十條》，并按要求對設(shè)計圖紙進行符合性檢查。要求施工單位編制質(zhì)量通病防治方案，其中內(nèi)容不得與《廣東省住宅工程質(zhì)量通病防治措施二十條》相抵觸。針對公司項目執(zhí)行過程中出現(xiàn)的其他通病現(xiàn)象和公司關(guān)心的質(zhì)量點，要求施工單位編制專項方案，采取針對性措施。8.4.4環(huán)境的風險工程施工的特點之一是周期長，且多為露天作業(yè)，尤其是基礎(chǔ)和主體施工階段。因此，針對深圳地區(qū)雨季雨量大，近海多臺風的情況，結(jié)合項目山地建筑的特征，要求施工單位一是及時做好邊坡防護，二是在雨季到來前布置好全場性的排水設(shè)施，三是材料堆場、庫房的位置要選在土質(zhì)相對較好的地方，且做好排水溝，四是準備好雨布、水泵等材料設(shè)備。高層施工時，新搭設(shè)的外架尚未完成時，需要采取臨時性拉結(jié)措施；外架要重點檢查拉結(jié)點的設(shè)置情況。雨季對基礎(chǔ)施工和外墻施工影響很大，要求施工單位在編制施工組織設(shè)計時，要考慮雨季和臺風對于工期的影響，合理安排施工工序，降低不利影響。8.4.5溝通的風險包括內(nèi)部和外部的溝通。內(nèi)部的溝通應該制定明確流程管理，明確辦文時限，同時需要各當事人學習了解熟悉工作程序，按部就班，各就各位。外部的溝通包括與合作方和政府相關(guān)部門的溝通，應該了解對方的關(guān)注點，熟悉當?shù)氐霓k事習慣和辦事流程，收集相關(guān)信息，以免由于信息不對稱而引起不必要的誤會和損失。工程質(zhì)量通病的防治詳見附件2“工程質(zhì)量通病的防治”項目的溝通管理9.1進場知會對于每一家進場作業(yè)的承建商、供應商，各主管工程師應在相關(guān)工作全面開始前，以書面形式簽發(fā)《進場知會》，明確：項目部的聯(lián)系人、聯(lián)系電話，與公司的對口工作部門，文件收發(fā)制度，會議制度，工作流程與表格格式等。9.2例會制度定于每周五下午3點在項目部會議室進行，由項目負責人主持。與會人員包括項目部管理人員、監(jiān)理單位及各施工單位的項目經(jīng)理。9.3工程月報項目部每月末編制工程月報，對本月工程進度、質(zhì)量、存在問題、合作單位評價、工程款支付情況進行全面整理，并報送領(lǐng)導及公司。9.4專題會議專題會議包括質(zhì)量專題會議、安全專題會議、專案會議和政府監(jiān)督部門的檢查會議，主要是解決現(xiàn)場的特殊性、特定性問題。如樣板房施工，為了統(tǒng)籌現(xiàn)場管理而召開的專案會議，有助于引起注意力，培養(yǎng)