某項目經(jīng)濟測算指標(biāo)體系課件

18七月2023萬科項目經(jīng)濟測算指標(biāo)體系問題：1、項目利潤是怎樣計算出來的？2、房地產(chǎn)經(jīng)營需要哪些要素投入？3、什么樣的房地產(chǎn)項目才是好項目？萬科項目經(jīng)濟測算指標(biāo)體系項目凈利潤=銷售收入-開發(fā)成本-營業(yè)稅及附加-期間費用-所得稅（期間費用包括：營業(yè)費用、銷售費用、管理費用）土地、資金、人力資源、技術(shù)、品牌投入少、回報高、見效快萬科項目經(jīng)濟測算指標(biāo)體系一、應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)測算報表體系的必要性項目決策科學(xué)化定量分析；全面、多角度分析；動態(tài)分析；程序規(guī)范。項目決策效率便于計算、便于理解、便于檢查。主要基于以下需要：萬科項目經(jīng)濟測算指標(biāo)體系報表格式、指標(biāo)計算不統(tǒng)一報表格式多樣、指標(biāo)不完整、信息不完全。評價指標(biāo)不能完整反映項目經(jīng)營情況過去主要計算投資回報率、銷售利潤率指標(biāo)。原項目測算的弊處萬科項目經(jīng)濟測算指標(biāo)體系二、新的可行性論證經(jīng)濟指標(biāo)體系的特點將動態(tài)指標(biāo)與靜態(tài)指標(biāo)相結(jié)合動態(tài)指標(biāo)--考慮資金時間價值靜態(tài)指標(biāo)--不考慮資金時間價值將指標(biāo)分為核心指標(biāo)和參考指標(biāo)

核心指標(biāo)：主要指標(biāo)，反映核心收益能力參考指標(biāo)：反映某一個方面或作補充說明包括以下四項：萬科項目經(jīng)濟測算指標(biāo)體系除整體指標(biāo)外增加了單項指標(biāo)如：資金峰值比例；地價支付貼現(xiàn)比；啟動資金獲利倍數(shù)。運用函數(shù)工具和公式鏈接簡化計算如：凈現(xiàn)值（NPV）函數(shù)；內(nèi)部收益率（IRR）函數(shù)；測算要素的彈性調(diào)整。萬科項目經(jīng)濟測算指標(biāo)體系資金的時間價值：

資金用之于投資，隨著時間的推移，其價值會增長。今天的1元錢不等于明天的1元利息；單利；復(fù)利；貼現(xiàn)；現(xiàn)值；終值

資金成本：使用資金要支付代價

銀行借款：按利率計付利息股東投入：交付利潤三、資金的時間價值萬科項目經(jīng)濟測算指標(biāo)體系單利終值計算:S=P（1+i*t)單利現(xiàn)值計算:p=s*(1-i*t)n復(fù)利終值計算:S=P（1+i)

-n復(fù)利現(xiàn)值計算:p=s（1+i)

問：第1年年初存入100元，利率10%，分別按單利和復(fù)利計算，兩年后其終值多少？萬科項目經(jīng)濟測算指標(biāo)體系四、現(xiàn)金流量與凈流量、凈現(xiàn)值現(xiàn)金流量：指項目投資、出售引起的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出的數(shù)量?，F(xiàn)金凈流量：指一定時期現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量的差額。流入量大于流出量時凈流量為正值，反之為負(fù)值。凈現(xiàn)值：指未來資金流入的現(xiàn)值與資金流出的現(xiàn)值的差額。萬科項目經(jīng)濟測算指標(biāo)體系萬科城市花園項目概況：總建35萬平米，單位地價800元/平米，建造成本等1700元；4年開發(fā)銷售完畢，平均價格3214元/平米。萬科項目經(jīng)濟測算指標(biāo)體系五、現(xiàn)金凈流量與利潤的關(guān)系利潤是按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確定的分期損益現(xiàn)金凈流量是根據(jù)收付實現(xiàn)制確定的分期損益?？尚行匝芯恐校F(xiàn)金凈流量可以代替利潤作為評價投資凈收益的指標(biāo)。

在整個投資有效年限內(nèi)，項目利潤總計與現(xiàn)金凈流量是相等的。應(yīng)用現(xiàn)金凈流量，并可方便地引入資金時間價值來考察投資方案。萬科項目經(jīng)濟測算指標(biāo)體系六、項目可行性論證經(jīng)濟指標(biāo)體系核心指標(biāo)1、內(nèi)部收益率

使累計凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率2、銷售凈利率項目凈利潤/銷售收入×100%萬科項目經(jīng)濟測算指標(biāo)體系參考指標(biāo)3、總投資回報率項目凈利潤/項目總投資×100%4、銷售毛利率項目利潤/銷售收入×100%5、獲利指數(shù)現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流出現(xiàn)值6、資金峰值比例資金峰值/項目總投資7、地價支付貼現(xiàn)比各期支付地價現(xiàn)值之和/地價總額8、啟動資金獲利倍數(shù)項目凈利潤/啟動資金六、項目可行性論證經(jīng)濟指標(biāo)體系萬科項目經(jīng)濟測算指標(biāo)體系6-1、內(nèi)部收益率（IRR）內(nèi)部收益率：

是指能夠使未來現(xiàn)金流入量的現(xiàn)值等于未來現(xiàn)金流出現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。簡單說就是使投資方案累計凈現(xiàn)值等于零的貼現(xiàn)率。內(nèi)部收益率是這樣的一種利率，如果按該利率通過借款來投資項目，將一無所獲。內(nèi)部收益率體現(xiàn)了項目本身即內(nèi)在的收益水平或獲利能力，是項目內(nèi)在的投資收益率，本質(zhì)上是一個貼現(xiàn)率。

萬科項目經(jīng)濟測算指標(biāo)體系萬科城市花園項目：萬科項目經(jīng)濟測算指標(biāo)體系6-2、銷售凈利率銷售凈利率=項目凈利潤/銷售收入×100%（項目凈利潤=項目利潤-期間費用-所得稅）為什么用銷售凈利率取代投資回報率作為核心指標(biāo)？以銷售收入為基數(shù)，指標(biāo)蘊涵內(nèi)容更豐富點，除了能反映獲利能力，還可以反映售價風(fēng)險的承受能力，比如，銷售凈利率為9%，大約可以知道，如果售價下降9%左右，將基本無利可圖；而售價相當(dāng)于市場風(fēng)險，其難以控制程度遠大于成本；銷售凈利率更易于普遍的理解，直觀明了，望文即可知道是“凈利潤”除以“銷售收入”；投資回報率則須特別明確，如總投資是“總成本”還是“總成本+期間費用”，包含不包含“所得稅”？“回報”是稅前利潤還是稅后利潤？萬科項目經(jīng)濟測算指標(biāo)體系6-3、總投資回報率總投資回報率=項目凈利潤/項目總投資×100%（項目總投資=總開發(fā)成本+期間費用）總投資回報率靜態(tài)的反映了項目總體投資回報水平，但并不是該項目實際的收益率，只能作為輔助指標(biāo)參考。項目開發(fā)周期越長，該指標(biāo)意義可應(yīng)用度越小。萬科項目經(jīng)濟測算指標(biāo)體系6-4、銷售毛利率銷售毛利率%=項目利潤/銷售收入×100%（項目利潤=銷售收入-開發(fā)成本-營業(yè)稅及附加）銷售毛利率的意義：在于體現(xiàn)了項目的獲利空間。即還有多少銷售收入可以用來抵償期間費用和所得稅，最后獲得利潤。銷售毛利率和銷售凈利率的關(guān)系：銷售毛利率-銷售凈利率=銷售稅、費率萬科項目經(jīng)濟測算指標(biāo)體系6-5、獲利指數(shù)（現(xiàn)值指數(shù)）現(xiàn)值指數(shù)可以理解為1元原始投資渴望獲得的現(xiàn)值凈收益?，F(xiàn)值指數(shù)反映了投資的效率。計算現(xiàn)值指數(shù)必須預(yù)先確定一個貼現(xiàn)率，一般是期望的最低資金回報率。按照集團凈資產(chǎn)收益率的要求我們將貼現(xiàn)率為10%?，F(xiàn)值指數(shù)＞1說明收益超過成本，投資收益率超過期望的回報率，項目可行；現(xiàn)值指數(shù)＜1說明其收益率達不到期望的回報率，項目不可行。如果以內(nèi)部收益率作為貼現(xiàn)率，則現(xiàn)值指數(shù)=1獲利指數(shù)=現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流出現(xiàn)值萬科項目經(jīng)濟測算指標(biāo)體系萬科城市花園項目萬科項目經(jīng)濟測算指標(biāo)體系萬科城市花園項目測算：萬科項目經(jīng)濟測算指標(biāo)體系6-6、資金峰值比例資金峰值的界定：資金峰值指在項目開發(fā)期間，累計負(fù)向凈現(xiàn)金流量的最大值，也就是資金的最大缺口。資金峰值是對項目而言，一般不必考慮本公司的自有存款余額。資金峰值比例反映了項目資金峰值占總投資的比例關(guān)系。資金峰值比例=資金峰值/項目總投資萬科項目經(jīng)濟測算指標(biāo)體系萬科城市花園項目測算：資金峰值比例=資金峰值/項目總投資=15000/（28000+59500）=17%萬科項目經(jīng)濟測算指標(biāo)體系6-7、地價支付貼現(xiàn)比本指標(biāo)反映地價支付的快慢。土地合同中的地價是一種名義地價，將各期支付的地價折算為現(xiàn)值才是該項目的實際地價。地價支付貼現(xiàn)比反映了名義地價和實際地價的關(guān)系。該比例越小實際地價越低，反之實際地價越高。對各期地價進行折現(xiàn)同樣要確定一個貼現(xiàn)率，我們?nèi)远?0%（依據(jù)同前）地價支付貼現(xiàn)比=各期支付地價現(xiàn)值之和/地價總額萬科項目經(jīng)濟測算指標(biāo)體系萬科城市花園項目：萬科項目經(jīng)濟測算指標(biāo)體系6-8、啟動資金獲利倍數(shù)啟動資金=3個最高的資金峰值之和/3啟動資金的界定：一個項目啟動資金較難直接計算，它應(yīng)是開發(fā)前期一定階段的資金需求。因此我們近似定義為3個最高峰值的平均數(shù)。啟動資金獲利倍數(shù)的意義：在于集團或分公司投入一個新項目必須的啟動資金，將來能獲得多少倍的凈利潤。它是一個靜態(tài)的參考指標(biāo)。啟動資金獲利倍數(shù)=項目凈利潤/啟動資金萬科項目經(jīng)濟測算指標(biāo)體系萬科城市花園項目萬科項目經(jīng)濟測算指標(biāo)體系七、核心指標(biāo)的基本要求（參考）內(nèi)部收益率≥25%銷售凈利率≥9%指標(biāo)評價考慮：（1）核心指標(biāo)確定指標(biāo)值標(biāo)準(zhǔn)；參考指標(biāo)中的總體指標(biāo)未定標(biāo)準(zhǔn)僅做參考；參考指標(biāo)中的單項指標(biāo)結(jié)合具體項目分析評估。（2）經(jīng)過對部分項目（成都1期、大連等）的測試，其內(nèi)部收益率均超過30%。因此對一般多層項目內(nèi)部收益率暫定為25%。（3）經(jīng)測算，集團平均稅前銷售利潤率為12%，銷售凈利率約在8.04~10.2%之間，因此銷售凈利率暫定為9%。萬科項目經(jīng)濟測算指標(biāo)體系八、關(guān)于本指標(biāo)體系1、正確估計銷售價格、成本是一切測算正確的前提；2、正確的現(xiàn)金流量表是保證指標(biāo)質(zhì)量的關(guān)鍵；制訂切實可行的項目開