房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)管理部門在項目過程的工作要點

房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)管理部門在項目過程的工作要點在工作實踐中，常常見一些企業(yè)技術(shù)管理部門的一些管理人員，因為缺少工作的系統(tǒng)經(jīng)驗，工作中總是表現(xiàn)出一定的盲目或者茫然，由于技術(shù)部門是組織項目實施的“先行官”，必須記住“兵馬未動，糧草先行”的古訓(xùn)，學(xué)會“由全局謀一域”。所以，對項目過程來說，不同階段的主要工作為：1、在項目立項與可行性研究階段，技術(shù)部門和技術(shù)關(guān)鍵崗位的責(zé)任是為項目理想決策提供技術(shù)支持、技術(shù)服務(wù)和支持性依據(jù)，就管理這個層面來講，屬于配合管理過程。實際上就是提供可行的規(guī)劃面積與計算容積率面積的符合性、項目銷售面積的最小量、項目成本的估算依據(jù)、項目產(chǎn)品的品質(zhì)和環(huán)境品質(zhì)與目標(biāo)客戶群定位的符合性對項目可行性研究的支持和服務(wù)，這個過程雖然是估算，但是也必須審慎對待，因為這些指標(biāo)是決定項目可行性研究理論的基礎(chǔ)，是項目立項決策的依據(jù)。①這個階段，技術(shù)部門更多的是參與和支持，起過程支持作用。是對土地“招、拍、掛”文件的研究，是對文件中給定的規(guī)劃條件與地形、邊界轉(zhuǎn)角坐標(biāo)和各區(qū)段間尺寸、對給定容積率計算建筑面積與地形面積、周邊環(huán)境、規(guī)定限高等規(guī)劃要素滿足條件下符合性的判斷性研究。②這個階段，技術(shù)部門是對市場調(diào)查和可行性研究建議的項目市場定位和目標(biāo)客戶群定位的項目品質(zhì)，提供相應(yīng)的建筑與環(huán)境品質(zhì)支持和服務(wù)，為項目建筑成本估算提供依據(jù)或者提供符合條件的估算成本。③這個階段是技術(shù)根據(jù)可行性研究的建議，向決策者提供產(chǎn)品設(shè)想和環(huán)境設(shè)想的過程，至少應(yīng)提供可建建筑面積、最小可銷售面積、規(guī)劃條件與上述基本目標(biāo)的符合性，向項目決策者提交一個可以聯(lián)想的空間或者是一個可以想象的描述，以利批準(zhǔn)或者利于參加土地“招、拍、掛”的決策、投標(biāo)過程的報價上限劃定。2、在項目規(guī)劃與設(shè)計階段，技術(shù)部門就是要把立項批準(zhǔn)的可行性研究報告所規(guī)定的原則，按照項目的市場定位和目標(biāo)客戶群定位的指導(dǎo)思想，按照規(guī)劃條件進(jìn)行符合性研究；按照國家及地方政府有關(guān)規(guī)劃的政策、法規(guī)，與項目設(shè)計的設(shè)想與政府相關(guān)行政主管部門、與設(shè)計單位進(jìn)行符合性交流，在滿足設(shè)想的符合性基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)性。要點工作是：①規(guī)劃設(shè)計滿足國家相關(guān)法規(guī)、強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求，滿足規(guī)劃許可條件要求，滿足消防、日照分析、人防、綠化景觀等要求，一方面滿足自己的設(shè)想，使與設(shè)計溝通的更具體，同時又通過與規(guī)劃、消防、人防、避雷減災(zāi)的溝通，為組織辦理規(guī)劃許可證提供支持和服務(wù)。②總圖設(shè)計應(yīng)滿足與周邊環(huán)境的符合性，各大功能區(qū)劃布局應(yīng)體現(xiàn)對業(yè)主關(guān)懷，協(xié)調(diào)好項目主、次入口與周邊的交通的和諧，不管總圖布局的形式如何，綜合利用地形與地貌、與周邊環(huán)境的和諧等是規(guī)劃設(shè)計必須應(yīng)重視的要素。③總圖設(shè)計應(yīng)滿足建筑物布局的日照分析、消防、停車、運(yùn)動、交通、各主體景觀間的聯(lián)系，以路網(wǎng)劃分大功能區(qū)劃，豎向標(biāo)高滿足管網(wǎng)設(shè)計、景觀設(shè)計的需要；布局應(yīng)符合可合理獲得較大銷售面積的項目需求。④戶型設(shè)計必須滿足目標(biāo)客戶群要求，在功能、功能分區(qū)、可改造和附加擴(kuò)展功能等方面得到體現(xiàn)，在戶型和戶型比例方面符合批準(zhǔn)的可行性研究報告確定的原則；戶型設(shè)計必須體現(xiàn)人性化，體現(xiàn)對入住業(yè)主的關(guān)懷，體現(xiàn)在對國家現(xiàn)行政策、特別是強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的尊重上。⑤建筑方案必須體現(xiàn)與周邊項目的差異性、建筑與周邊環(huán)境的和諧性，具備可以引領(lǐng)消費觀念的前瞻性，體現(xiàn)功能間聯(lián)系的人性化；建筑方案還必須體現(xiàn)在符合國家相關(guān)政策上，堅持對環(huán)境的友好性，表現(xiàn)在對“綠色”建筑、“四節(jié)”建筑、安全的理解，表現(xiàn)在開發(fā)商和設(shè)計對“顧客”理解與符合，體現(xiàn)建筑方案與建筑技術(shù)的符合性。⑥結(jié)構(gòu)設(shè)計必須體現(xiàn)技術(shù)的可行性與經(jīng)濟(jì)的合理性結(jié)合，結(jié)構(gòu)方案與建筑、與主體功能、與荷載和作用、與專項規(guī)范或者法規(guī)必須做到協(xié)調(diào)。一般地，在建筑方案確定后，留給結(jié)構(gòu)設(shè)計師的只能是與建筑設(shè)計的符合性，在要求結(jié)構(gòu)承擔(dān)設(shè)計的經(jīng)濟(jì)性時，必須體現(xiàn)尊重與工程地質(zhì)條件和建筑功能必須結(jié)構(gòu)形式的協(xié)調(diào)性。⑦綜合管網(wǎng)設(shè)計必須滿足節(jié)能、維護(hù)的便宜性，滿足專項規(guī)程的要求，注意與周邊市政管網(wǎng)的“銜接”與匹配，引進(jìn)與引出必須滿足線路的經(jīng)濟(jì)型、技術(shù)的合理性。比如，對高層建筑的消防要求，除滿足規(guī)范防火分區(qū)、緊急疏散、可產(chǎn)生有害氣體的管線、管道防護(hù)外，還要與管網(wǎng)布設(shè)對環(huán)境的影響等要素結(jié)合。⑧景觀設(shè)計應(yīng)在滿足各大功能區(qū)劃的前提下，強(qiáng)化各主題的意義，以綠化、主題景觀、小品、水景作為紐帶，把景觀的外延作為主題意義的延伸，強(qiáng)調(diào)景觀的靈魂聯(lián)系；景觀設(shè)計應(yīng)滿足業(yè)主的均好性，滿足與項目市場定位的符合性，滿足項目成本和后期使用成本要求的系統(tǒng)性，強(qiáng)調(diào)普遍與提升關(guān)系的兼顧。這個階段，技術(shù)部門是過程的主要管理者和實施者，與項目決策和開發(fā)部門有密切的關(guān)系，在整個開發(fā)建設(shè)的所有工作任務(wù)中，所占權(quán)重最大，也是成本控制實現(xiàn)事前控制、保證項目銷售、保證項目利益的關(guān)鍵過程。3、在項目實施階段，技術(shù)部門的工作主要體現(xiàn)在對設(shè)計實現(xiàn)的專業(yè)監(jiān)督上，通過對圖紙會審、設(shè)計變更的的控制，保證項目實施過程是一個按設(shè)計、有計劃的實施過程；通過對實施過程的技術(shù)方案、技術(shù)措施的監(jiān)督控制，保證合作伙伴的過程技術(shù)手段、工藝對持續(xù)滿足項目品質(zhì)的可靠保證；通過對隱蔽工程、檢驗批、分項分部工程的質(zhì)量監(jiān)督，監(jiān)督承包人和監(jiān)理在合同履約、在保證“質(zhì)量通病”控制的細(xì)節(jié)管理。應(yīng)該注意：①注意溫度應(yīng)力作用在頂層外墻或第一開間墻體被削弱處產(chǎn)生的裂縫，墻體組砌方法或搭接長度不足、灰縫過大、拉結(jié)鋼筋的設(shè)置與間距、“螺絲墻”、“后補(bǔ)墻”、“填充墻”、沒有按照構(gòu)造規(guī)定增設(shè)構(gòu)造柱、現(xiàn)澆鋼筋混凝土帶（圈梁）造成的裂縫，因平面布置過于復(fù)雜或者地基不均勻沉降造成的裂縫。②還要關(guān)注因外墻裂縫裂通造成的進(jìn)水、因外墻固定栓件釘入有可能吸水墻體造成的滲漏，比如混凝土、加氣混凝土砌塊等材料表面應(yīng)涂刷的界面劑及其使用效果，混凝土構(gòu)件與砌塊砌體還應(yīng)增設(shè)的防裂鋼絲網(wǎng)的設(shè)置與固定等。特別關(guān)注基層是吸水率較高的加氣混凝土砌塊外墻保溫的施工質(zhì)量、系統(tǒng)選擇和兼容性的效果。③注意有特殊使用功能部位的防水處理。象衛(wèi)生間、廚房的防水處理—構(gòu)造和工藝，就要采取復(fù)合措施，一方面重視結(jié)構(gòu)和建筑構(gòu)造的防水處理，另一方面又要在施工現(xiàn)場對基層處理（清理干凈、充分濕潤≮24小時）、安裝豎管后塞填充微膨脹混凝土、套管周邊處理、套管塞填防水材料（瀝青油麻）以及防水處理后的“閉水”試驗。④注意采用裝配式樓面板的后塞處理，對板縫的寬度（≮25MM）設(shè)置、填縫材料（微膨脹混凝土）、按照抗震要求配置的構(gòu)造抗裂鋼筋（規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)圖規(guī)定）、基層處理（清理干凈、充分濕潤≮24小時）、處理層處理后的加荷時間等問題的處理，這些都是造成裝配式樓（屋）板開裂的重要原因。⑤注意現(xiàn)澆樓（屋）面板的混凝土澆筑與梁板鋼筋構(gòu)造高出板結(jié)構(gòu)控制標(biāo)高區(qū)域的處理。混凝土密實度不夠（振搗）、配合比的用水量（水灰比）較大、現(xiàn)場泵送混凝土隨意補(bǔ)充加水、導(dǎo)致順序和澆筑方向設(shè)置錯誤致使造成方案規(guī)定外施工縫、沒有按規(guī)定先澆同比例砂漿導(dǎo)致先后澆筑施工縫處理不當(dāng)、泵送混凝土輸送管布置與澆筑方向不一致導(dǎo)致初凝混凝土被拉裂、混凝土養(yǎng)護(hù)不及時或者過震導(dǎo)致“浮漿過厚”造成的開裂，都是導(dǎo)致樓（屋）面板會漏水的可能，也是造成滲水的根源因素之一。⑥注意與入住業(yè)主生活有密切關(guān)系的質(zhì)量問題處理。比如電梯的品牌、運(yùn)行速度、層站呼喚站的設(shè)置、安裝后的運(yùn)行質(zhì)量水平，假如你的電梯運(yùn)行速度不當(dāng)會造成乘用的不舒服，就像“失重”或“超重”的感覺，對老人、心血管疾病患者的影響會有多大；假如安裝質(zhì)量有問題，經(jīng)常出現(xiàn)“卡人”和“關(guān)人”事件，有誰能堵住“受害人”的嘴。⑦注意與入住業(yè)主生活有密切關(guān)系的質(zhì)量問題處理，還應(yīng)關(guān)注專業(yè)的東西與入住業(yè)主之間的相關(guān)影響。比如，根據(jù)綠化設(shè)計平面布置需要在業(yè)主客廳比較近的區(qū)域栽種有可能招蚊子的樹、影響業(yè)主采光的樹或者是考的比較近的路燈、變壓器距業(yè)主的用電器比較近，可能會對業(yè)主使用電視、電腦、手機(jī)有影響的等等類似這樣的問題，作為主管該做些什么？處理使用功能性質(zhì)量通病造成的問題，要求我們的現(xiàn)場管理人員，必須把“業(yè)主”利益放在心中，把企業(yè)的利益放在心中，認(rèn)