房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的成本確定技巧與法律解

1第二局部房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的“5〞項(xiàng)本錢確定技巧及相關(guān)法律解析土地增值稅扣除本錢框架及扣除的兩大關(guān)鍵條件

土地增值稅扣除的兩大關(guān)鍵條件：

一是，土地增值稅扣除本錢必須實(shí)際發(fā)生；

二是，土地增值稅扣除本錢必須取得合法憑證。

例如，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)本錢支出中已取得的合同及發(fā)票，截至土地增值稅清算日尚未付款的局部，是否可以作為土地增值稅的開發(fā)本錢予以扣除？

根據(jù)?國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知?〔國稅發(fā)〔2021〕91號(hào)〕第二十一條規(guī)定，審核扣除工程是否符合以下要求：

1.在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除工程金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。

二、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用確實(shí)定

〔一〕現(xiàn)金補(bǔ)償費(fèi)用確實(shí)定

〔二〕拆遷安置房的本錢確定

〔三〕周轉(zhuǎn)房本錢確實(shí)定

〔一〕現(xiàn)金補(bǔ)償費(fèi)用確實(shí)定

1、政策性拆遷補(bǔ)償支出的現(xiàn)金補(bǔ)償費(fèi)用確實(shí)定

企業(yè)發(fā)生政策性拆遷補(bǔ)償款支付時(shí)，其支出費(fèi)用要進(jìn)土地增值稅扣除本錢，必須提供拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出的自制憑證入賬，并收集證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)發(fā)生的真實(shí)性和合法性的資料，具體如下：

〔1〕將政府拆遷文件或公告、被拆遷人姓名、聯(lián)系方式、身份證號(hào)碼、被拆遷建筑所在路段及門牌號(hào)碼、拆遷面積、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償金額、被拆遷人簽章等檔案資料備置于本公司備查。

〔2〕企業(yè)與每一位被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，收集每一位被拆遷人簽字的身份證復(fù)印件，由每一位被拆遷人簽字并按有手印的拆遷補(bǔ)償款清單。

〔3〕如果被拆遷人是企業(yè)或個(gè)體工商戶，還必須提供蓋章的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證復(fù)印件。

〔4〕根據(jù)國稅發(fā)[1993]149號(hào)文件的規(guī)定,撤除建筑物或構(gòu)筑物、平整土地、搭腳手架、爆破等工程作業(yè),按“建筑業(yè)-其他工程作業(yè)〞稅目征收營(yíng)業(yè)稅,因此,向拆遷公司支付的拆遷勞務(wù)費(fèi),應(yīng)取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)將拆遷工程〔含拆遷補(bǔ)償費(fèi)、拆遷勞務(wù)費(fèi)〕整個(gè)承包給拆遷公司的,應(yīng)取得全額的建筑業(yè)發(fā)票。

〔5〕政府給予企業(yè)的拆遷補(bǔ)償款應(yīng)從企業(yè)實(shí)際發(fā)生的拆遷補(bǔ)償支出中扣除，而且政府給予企業(yè)的拆遷補(bǔ)償款不作為土地增值稅征稅收入，但是要沖減開發(fā)本錢中的補(bǔ)償支出，從而減少計(jì)算土地增值稅時(shí)的扣除工程金額。

〔6〕?國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知?〔國稅函[2021]220號(hào)〕第五條第〔三〕規(guī)定：貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。此處的合法有效憑據(jù)是：由被拆遷方簽字的收據(jù)和拆遷補(bǔ)償協(xié)議。

根據(jù)?土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么?第七條的規(guī)定，在計(jì)算土地增值稅增值額時(shí)，具體的扣除工程為：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的本錢，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)工程實(shí)際發(fā)生的本錢，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、根底設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的工程范圍具體為：包括土地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?，地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)安置動(dòng)遷用房支出等。

這里要特別注意的是作為開發(fā)本錢中的房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用全部支出是“凈支出〞，也就是全部補(bǔ)償支出減除拆遷過程中的各種收入后的實(shí)際凈支出，因此，政府給予企業(yè)的拆遷補(bǔ)償款應(yīng)從企業(yè)實(shí)際發(fā)生的拆遷補(bǔ)償支出中扣除，而且政府給予企業(yè)的拆遷補(bǔ)償款不作為土地增值稅征稅收入，但是要沖減開發(fā)本錢中的補(bǔ)償支出，從而減少計(jì)算土地增值稅時(shí)的扣除工程金額。

土地增值稅扣除的兩大關(guān)鍵條件：

2.扣除工程金額中所歸集的各項(xiàng)本錢和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。

3.扣除工程金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除工程中分別歸集，不得混淆。

4.扣除工程金額中所歸集的各項(xiàng)本錢和費(fèi)用必須是在清算工程開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/p>

土地增值稅扣除本錢框架及扣除的兩大關(guān)鍵條件

5.納稅人分期開發(fā)工程或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)工程的，或者同一工程中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐谋惧X費(fèi)用。

6.對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

因此，在土地增值稅清算中，扣除工程金額中所歸集的各項(xiàng)本錢和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的才能扣除。

一、土地取得本錢確實(shí)定

〔一〕房地產(chǎn)企業(yè)接受土地投資入股的土地本錢確定

〔二〕非房地產(chǎn)公司以土地，房地產(chǎn)公司出資金不組建合營(yíng)公司合作建房的土地本錢確實(shí)定

〔三〕通過招掛拍獲得國家收回國有土地使用權(quán)的土地本錢確定

〔四〕以橋換地、以路換地的土地本錢確定

〔五〕購置土地并承當(dāng)土地轉(zhuǎn)讓方相關(guān)稅金的土地本錢確定

〔六〕非貨幣型交易方式獲得土地使用權(quán)的土地本錢確定

〔七〕通過招掛拍獲得國有土地使用權(quán)的土地本錢確定

〔一〕房地產(chǎn)企業(yè)接受土地投資入股的土地本錢確定

1、非房地產(chǎn)公司以土地入股，房地產(chǎn)公司出資金組建合營(yíng)公司合作建房的土地本錢確實(shí)定

第一、如果雙方合同約定：房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。

?財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知?〔財(cái)稅[2002]191號(hào)〕第一條規(guī)定“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承當(dāng)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅〞，基于此規(guī)定，對(duì)非房地產(chǎn)企業(yè)向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征營(yíng)業(yè)稅。那么合營(yíng)企業(yè)以入股說明書或入股協(xié)議書上的入股價(jià)值〔一般就是土地評(píng)估價(jià)〕作為土地本錢入賬價(jià)值，并作為土地增值稅扣除本錢。

由于投資方以土地投資入股不征營(yíng)業(yè)稅是一項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，根據(jù)國稅發(fā)[2021]111號(hào)和國稅發(fā)[2005]129號(hào)文件的規(guī)定，出土地的一方應(yīng)該到其所在地管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)開發(fā)票，但不征營(yíng)業(yè)稅，即開免稅發(fā)票給接受投資的合營(yíng)公司金本錢。當(dāng)然，好多省份規(guī)定，以土地投資入股不征營(yíng)業(yè)稅是不開發(fā)票的，如果是這樣的話，那么合營(yíng)企業(yè)以入股說明書或入股協(xié)議書上的入股價(jià)值〔一般就是土地評(píng)估價(jià)〕作為土地本錢入賬價(jià)值，并作為土地增值稅扣除本錢。

應(yīng)注意地方規(guī)定：

1、重慶的規(guī)定

?重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅假設(shè)干問題的通知?〔渝地稅發(fā)〔2021〕221號(hào)〕第三條、關(guān)于以土地〔房地產(chǎn)〕進(jìn)行投資的具體計(jì)算問題規(guī)定：

〔1〕對(duì)以土地〔房地產(chǎn)〕作價(jià)入股進(jìn)行投資的，凡所投資的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售土地〔房地產(chǎn)〕，按本通知第一條的有關(guān)規(guī)定，計(jì)算繳納土地增值稅。

〔2〕被投資企業(yè)接受上述投資房地產(chǎn)時(shí)，可按作價(jià)入股價(jià)值確認(rèn)接受的房地產(chǎn)本錢，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。

2、青島的規(guī)定

?青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)?房地產(chǎn)開發(fā)工程土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問答?的通知?〔青地稅函〔2021〕47號(hào)〕規(guī)定：分兩種情況確認(rèn)土地本錢：

〔1〕2006年3月2日之后，在投資或聯(lián)營(yíng)環(huán)節(jié)，已對(duì)土地使用權(quán)投資確認(rèn)收入，并對(duì)投資人按規(guī)定征收土地增值稅的，以征稅價(jià)格作為被投資企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除。

〔2〕2006年3月2日之前，以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，被投資企業(yè)在土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)以投資者取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用作為其取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除，投資或聯(lián)營(yíng)時(shí)形成的土地使用權(quán)溢價(jià)不得扣除。其中，對(duì)在2006年3月2日之前雖未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，但受讓方已先行合法占有投資開發(fā)土地、并已投入資金開始開發(fā)的，按照上述規(guī)定處理。

3、山東的規(guī)定：

?山東省地方稅務(wù)局關(guān)于明確投資入股土地征收土地增值稅土地扣除工程金額問題的通知?〔魯?shù)囟惡痆2004]30號(hào)〕規(guī)定：

納稅人利用外單位投資入股的土地從事房地產(chǎn)開發(fā)的，由于其取得該宗土地使用權(quán)時(shí)并無支付任何金額，故在轉(zhuǎn)讓該宗土地開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)計(jì)算土地增值稅時(shí)，不得按照投資入股企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的金額或投資入股時(shí)土地的評(píng)估價(jià)值作為土地的扣除工程金額予以扣除。

案例分析10

[案情介紹]

非房地產(chǎn)公司甲以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為18000萬元的土地使用權(quán)10000平方米，房地產(chǎn)公司乙以貨幣資金8000萬元合股，成立合營(yíng)公司，雙方合同約定：采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配形式，該合營(yíng)企業(yè)當(dāng)年委托其他建筑單位共新建標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量均相同的住宅用戶500

套，當(dāng)年銷售400套，請(qǐng)分析該合營(yíng)企業(yè)接受甲的土地投資的入賬價(jià)值如何確認(rèn)？

土地本錢確認(rèn)：

根據(jù)?財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知?〔財(cái)稅[2002]191號(hào)〕的規(guī)定，自2003年1月1日起以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承當(dāng)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。既然不征收營(yíng)業(yè)稅，就不用開發(fā)票，那么合營(yíng)企業(yè)以入股說明書或入股協(xié)議書上的入股價(jià)值18000萬元作為土地本錢入賬價(jià)值，并作為今后土地增值稅清算的土地扣除本錢。

1、非房地產(chǎn)公司以土地入股，房地產(chǎn)公司出資金組建合營(yíng)公司合作建房的土地本錢確實(shí)定

第二、如果雙方合同約定：房屋建成后甲方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤(rùn)。

根據(jù)?國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營(yíng)業(yè)稅問題解答之一>的通知?〔國稅函發(fā)[1995]156號(hào)〕第十七條規(guī)定：房屋建成后，甲方如果按照按房屋銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤(rùn)那么不屬營(yíng)業(yè)稅所稱的投資入股不征營(yíng)業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè)的行為，對(duì)甲方取得的固定利潤(rùn)或從銷售收入按比例提取的收入按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)征稅。那么土地的一方應(yīng)該向合營(yíng)公司開轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的發(fā)票，合營(yíng)公司以發(fā)票上的價(jià)格進(jìn)土地本錢。

案例分析11

[案情介紹]

非房產(chǎn)公司甲以土地使用權(quán)、房地產(chǎn)公司乙以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房，協(xié)議規(guī)定，房屋建成后，非房產(chǎn)公司甲按銷售收入的20%提成作為投資收益，合營(yíng)企業(yè)共取得房屋銷售收入1000萬元，非房產(chǎn)公司甲取得投資收益200萬元。請(qǐng)分析合營(yíng)企業(yè)的土地本錢應(yīng)如何確認(rèn)？

土地本錢確認(rèn)分析

根據(jù)?國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營(yíng)業(yè)稅問題解答之一>的通知?〔國稅函發(fā)[1995]156號(hào)〕第十七條規(guī)定：房屋建成后，甲方〔出土地一方〕如果按照按房屋銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤(rùn)那么不屬營(yíng)業(yè)稅所稱的投資入股不征營(yíng)業(yè)稅的行為，而屬于甲方〔出土地一方〕將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè)的行為，對(duì)甲方〔出土地一方〕取得的固定利潤(rùn)或從銷售收入按比例提取的收入按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)征稅。

因此，應(yīng)當(dāng)對(duì)甲方〔出土地一方〕按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅200×5%＝10萬元。合營(yíng)公司應(yīng)以甲方〔出土地一方〕給合營(yíng)公司開轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票200萬元入賬。

2021-10-31

〔一〕房地產(chǎn)企業(yè)接受土地投資入股的土地本錢確定

1、非房地產(chǎn)公司以土地入股，房地產(chǎn)公司出資金組建合營(yíng)公司合作建房的土地本錢確實(shí)定

第三、如果雙方合同約定：房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。

?國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營(yíng)業(yè)稅問題解答之一>的通知?〔國稅函發(fā)[1995]156號(hào)〕第十七條的規(guī)定，如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，那么此種經(jīng)營(yíng)行為，也未構(gòu)成營(yíng)業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)的不征營(yíng)業(yè)稅的行為。因此，首先對(duì)甲方〔出土地一方〕向合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)〞征稅，其營(yíng)業(yè)額按實(shí)施細(xì)那么第十五條規(guī)定核定，并向合營(yíng)公司開發(fā)票。

案例分析12

非房地企業(yè)甲提供5000平方米的土地使用權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)乙提供2000萬元資金組建合營(yíng)企業(yè)，合作建房。雙方協(xié)議：房屋建成后按5：5的比例分成，房屋分配完畢后，甲方又將其分得房屋的50%出售，售價(jià)為800萬元，其余留作自用。房屋的市場(chǎng)公允價(jià)為3000萬元，請(qǐng)分析合營(yíng)企業(yè)的土地本錢應(yīng)如何確認(rèn)？

[土地本錢確認(rèn)分析]

在這一合作建房的過程中，非房地企業(yè)甲發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)〞稅目征稅，將分得的房屋再銷售，應(yīng)再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)〞稅征稅；由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，應(yīng)按市場(chǎng)公允價(jià)格計(jì)算。

甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)〞稅目繳納營(yíng)業(yè)稅＝3000×50%×5%＝75〔萬元〕。

合營(yíng)企業(yè)的土地入賬本錢為3000×50%=1500萬元。

〔一〕房地產(chǎn)企業(yè)接受土地投資入股的土地本錢確定

2、非房地產(chǎn)公司以土地投資入股到房地公司名下的土地本錢確實(shí)定

?財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知?〔財(cái)稅[2002]191號(hào)〕第一條規(guī)定“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承當(dāng)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅〞，基于此規(guī)定，投資者以土地投資入股到房地產(chǎn)公司名下，必須對(duì)土地進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估，然后到投資者所在地管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)開發(fā)票，但不征營(yíng)業(yè)稅，即開免稅發(fā)票給接受投資的房地產(chǎn)公司進(jìn)本錢。當(dāng)然，好多省份規(guī)定，以土地投資入股不征營(yíng)業(yè)稅是不開發(fā)票的，如果是這樣的話，那么房地產(chǎn)公司以入股說明書或入股協(xié)議書上的入股價(jià)值〔一般就是土地評(píng)估價(jià)〕作為土地本錢入賬價(jià)值，并作為土地增值稅扣除本錢。

〔二〕非房地產(chǎn)公司以土地，房地產(chǎn)公司出資金不組建合營(yíng)公司合作建房的土地本錢確實(shí)定

1、合作建房合同約定：以土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換的土地本錢確認(rèn)。

根據(jù)國稅函發(fā)[1995]156號(hào)文件第十七條第一款的規(guī)定，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了局部房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方〔出土地一方〕以轉(zhuǎn)讓局部土地使用權(quán)為代價(jià)，換取局部房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方〔出資金一方〕那么以轉(zhuǎn)讓局部房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取局部土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。

因而，合作建房的雙方都發(fā)生了營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅行為，甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)〞稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)〞子目繳稅，乙方應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)〞稅目繳稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，應(yīng)當(dāng)按照?營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么?第二十條的規(guī)定，分別核定雙方的營(yíng)業(yè)額。如果合作建房的雙方〔或任何一方〕將分得的房屋銷售出去，那么又發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)其銷售收入再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)〞稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

案例分析13

鴻宇置業(yè)公司受資金影響，無力自主開發(fā)鴻宇商務(wù)大廈工程，遂于2021年1月與天峰房地產(chǎn)公司簽訂合作開發(fā)協(xié)議，協(xié)議約定：由鴻宇公司提供土地使用權(quán)，天峰房地產(chǎn)公司提供開發(fā)資金，雙方不主張另成立合營(yíng)工程公司，開發(fā)工程由鴻宇公司與天峰公司共同立項(xiàng)報(bào)建，工程建成后雙方五五分成的比例分配開發(fā)產(chǎn)品。土地使用權(quán)已經(jīng)辦理變更登記。

2021年2月，鴻宇商務(wù)大廈竣工驗(yàn)收，鴻宇公司分得的房產(chǎn)用于自營(yíng)出租，天峰公司分得的房產(chǎn)用于對(duì)外出售。鴻宇公司該工程土地受讓本錢為30000萬元，2021年1月公允價(jià)值為50000萬元，2021年2月賬面價(jià)值為28400萬元。天峰公司投入資金40000萬元，其中建房支出31000萬元。2021年2月，鴻宇商務(wù)大廈不含土地使用權(quán)的市場(chǎng)公允價(jià)值為68000萬元，請(qǐng)分析天峰房地產(chǎn)公司以局部房屋換取鴻宇公司局部土地的土地本錢如何確定？

天峰房地產(chǎn)公司以局部房屋換取鴻宇公司局部土地的土地成外鄉(xiāng)地本錢確認(rèn)分析：

合作建房以雙方共同立項(xiàng)為前提，雙方建成房屋按合同約定分割后，供地方和出資方都是自己應(yīng)得份額房屋的初始登記申請(qǐng)人，擁有應(yīng)得份額房屋的所有權(quán)。因此，在共同立項(xiàng)條件下，土地使用權(quán)變更登記，天峰房地產(chǎn)公司也享有50%的土地使用權(quán)。根據(jù)國家稅務(wù)總局?關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅問題解答〔之一〕〉的通知?〔國稅函發(fā)[1995]156號(hào)〕第十七條第一款的規(guī)定，上述合作建房屬于純粹的“以物易物〞，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有局部房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，供地方鴻宇公司以轉(zhuǎn)讓局部土地使用權(quán)為代價(jià)，換取局部房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，對(duì)供地方鴻宇公司應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)〞稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)〞子目征稅。

供地方鴻宇公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營(yíng)業(yè)額假設(shè)以2021年1月立項(xiàng)時(shí)土地使用權(quán)變更登記算起，應(yīng)按照公允價(jià)值50000萬元核定計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅＝50000÷2×5%＝1250〔萬元〕；應(yīng)繳城建稅＝1250×7%＝87.50〔萬元〕；應(yīng)交教育費(fèi)附加＝1250×3%＝37.50〔萬元〕。

以投入時(shí)點(diǎn)核定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營(yíng)業(yè)額，會(huì)對(duì)置換雙方核定營(yíng)業(yè)額產(chǎn)生對(duì)價(jià)差異。如果參照企業(yè)所得稅的規(guī)定，在開發(fā)產(chǎn)品完工后實(shí)質(zhì)交付時(shí)確定營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，那么相比照擬便利，根據(jù)房屋公允價(jià)值確定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營(yíng)業(yè)額依據(jù)更加充分。此時(shí)應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅＝68000÷2×5%＝1700〔萬元〕；應(yīng)繳城建稅＝1700×7＝119〔萬元〕；應(yīng)交教育費(fèi)附加＝1700×3%＝51〔萬元〕。

由于以完工時(shí)點(diǎn)核定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營(yíng)業(yè)額的政策依據(jù)不甚明確，實(shí)務(wù)中主要取決于主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的裁量權(quán)。筆者認(rèn)為，以土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換是一種非貨幣性交易行為，商業(yè)目的明確，應(yīng)該按照市場(chǎng)公允價(jià)值進(jìn)行入賬，為保證雙方的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅的一致性，應(yīng)該以完工時(shí)點(diǎn)分配開發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)公允價(jià)值作為出土地方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營(yíng)業(yè)額。因此，供地方鴻宇公司向天峰房地產(chǎn)公司開25000萬或34000萬元的發(fā)票，天峰房地產(chǎn)公司以25000萬或34000萬元加上土地過戶中的相關(guān)稅費(fèi)作為入賬本錢。

〔三〕通過招掛拍獲得國家收回國有土地使用權(quán)的土地本錢確定

根據(jù)?國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅稅目注釋〔試行稿〕〉的通知?〔國稅發(fā)〔1993〕149號(hào)〕第八條第〔一〕項(xiàng)、?國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營(yíng)業(yè)稅問題的通知?〔國稅函[2021]277號(hào)〕和?國家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知?〔國稅函[2021]520號(hào)〕第一條的規(guī)定，，政府收回國有土地使用權(quán)，經(jīng)過招掛拍程序，摘牌企業(yè)向政府的土地儲(chǔ)藏中心交納一定的土地出讓金，辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)，同時(shí)，摘牌企業(yè)必須向被政府收回土地使用權(quán)的原土地使用者支付一定的土地補(bǔ)償費(fèi)不征營(yíng)業(yè)稅。

基于以上政策規(guī)定，被政府收回土地使用權(quán)的原土地使用者收到摘牌企業(yè)支付一定的土地補(bǔ)償費(fèi)用不征營(yíng)業(yè)稅，應(yīng)到其所在地的稅務(wù)局開具不征營(yíng)業(yè)稅的發(fā)票給摘牌企業(yè)入賬，如果被政府收回土地使用權(quán)的原土地使用者所在地的稅務(wù)部門開不出免營(yíng)業(yè)稅的發(fā)票，那么摘牌企業(yè)只能憑被政府收回土地使用權(quán)的原土地使用者向摘牌企業(yè)開的收據(jù)和摘牌企業(yè)與政府的土地出讓合同及銀行的付款憑證作為土地的入賬本錢。

〔四〕以路換地、以橋換地或以BT工程拿地的土地本錢確定

1、以路換地、以橋換地的稅務(wù)處理

以路換地、以橋換地的稅務(wù)處理主要涉及到修路和修橋本錢能否可以作為土地的取得本錢在土地增值稅和企業(yè)所得稅前進(jìn)行扣除。

〔1〕營(yíng)業(yè)稅的處理

房地產(chǎn)企業(yè)修路和修橋等根底設(shè)施工程所需支出，按土地出讓協(xié)議規(guī)定，是應(yīng)該由政府承當(dāng)?shù)?。符合BT〔即“建設(shè)-移交〞〕投融資建設(shè)模式〔以下簡(jiǎn)稱BT模式〕的特征。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將該路和橋等根底設(shè)施工程建設(shè)完工后，有償〔提供土地的形式〕移交給政府。

對(duì)此開發(fā)企業(yè)取得根底設(shè)施建設(shè)返還款業(yè)務(wù)BT模式的營(yíng)業(yè)稅征收管理：

①無論其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否具備建筑總承包資質(zhì)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)認(rèn)定為建筑業(yè)總承包方，按建筑業(yè)稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以BT工程從政府換取土地的入賬價(jià)值是BT工程工程建設(shè)費(fèi)用、融資費(fèi)用、管理費(fèi)用和合理回報(bào)等應(yīng)稅收入，應(yīng)按“建筑業(yè)〞稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的上款所列應(yīng)稅收入，扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅。

〔2〕土地增值稅的處理：參考各地的規(guī)定

①南京的規(guī)定：對(duì)于以地補(bǔ)路〔工程〕的工程，其修路本錢和承當(dāng)工程的本錢，能否看作是其取得土地的本錢？

?土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么?〔財(cái)法字〔1995〕6號(hào)〕第七條第一款規(guī)定：取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。考慮到一些房地產(chǎn)開發(fā)工程盡管看似無償取得了土地，實(shí)際上取得的土地是承當(dāng)了修建道路和政府工程本錢而獲得的補(bǔ)償，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以修建道路和政府工程本錢作為取得土地所支付的金額，但是應(yīng)當(dāng)核實(shí)所發(fā)生修建道路和政府工程本錢的真實(shí)性，并有相關(guān)的政府文件或者合同〔協(xié)議〕為依據(jù)。

〔3〕土地增值稅的處理：參考各地的規(guī)定

①南京的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按“以地補(bǔ)路〞的方式取得土地，但是該單位支付修路款時(shí)，取得的是政府部門財(cái)政收據(jù)，支付修路款是否可以作為取得土地使用權(quán)支付的金額？

房地產(chǎn)開發(fā)工程的立項(xiàng)文件中或政府的其他文件中包含“以地補(bǔ)路〞方式取得土地的內(nèi)容，如果道路是由其他單位施工的，并且以財(cái)政部門或其他部門代付了修路費(fèi)用，向代付單位支付的修路費(fèi)取得的是財(cái)政收據(jù)，可經(jīng)審核確認(rèn)后作為取得土地使用權(quán)支付的金額；如果道路是由該房地產(chǎn)開發(fā)公司直接施工，支付的修路費(fèi)取得的是財(cái)政收據(jù)，那么不能作為取得土地使用權(quán)支付的金額。

②廣西的規(guī)定

?廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算假設(shè)干政策問題的通知?〔桂地稅發(fā)〔2021〕44號(hào)〕第五條規(guī)定：“關(guān)于當(dāng)?shù)卣蠓康禺a(chǎn)開發(fā)商建設(shè)道路、橋梁等公共設(shè)施所產(chǎn)生的本錢費(fèi)用，可否扣除的問題，房地產(chǎn)開發(fā)商按照當(dāng)?shù)卣蠼ㄔO(shè)的道路、橋梁等公共設(shè)施所產(chǎn)生的本錢費(fèi)用，凡屬于房地產(chǎn)開發(fā)工程立項(xiàng)時(shí)所確定的各類設(shè)施投資，可據(jù)實(shí)扣除；與開發(fā)工程立項(xiàng)無關(guān)的，那么不予扣除。〞

③福建的規(guī)定

?福建省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅管理的通知?〔閩地稅發(fā)〔2021〕64號(hào)〕第四條第〔二〕項(xiàng)規(guī)定：對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以修路方式取得土地使用權(quán)的，且在同一合同或補(bǔ)充協(xié)議中明確了的，可將修筑道路的本錢作為土地使用權(quán)的購置本錢或開發(fā)本錢進(jìn)行扣除。

④湖北的規(guī)定

?湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作假設(shè)干政策問題的通知〔鄂地稅發(fā)[2021]211號(hào)〕規(guī)定：對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以修路方式取得土地使用權(quán)的，且在同一合同或補(bǔ)充協(xié)議中明確了的，可將修筑道路的本錢作為土地使用權(quán)的購置本錢或開發(fā)本錢進(jìn)行扣除。

2、以路換地、以橋換地或以BT工程拿地的土地本錢確認(rèn)

以路換地、以橋換地或以BT工程拿地的稅務(wù)處理主要涉及到修路和修橋本錢能否可以作為土地的取得本錢在土地增值稅和企業(yè)所得稅前進(jìn)行扣除。因此，以路換地、以橋換地的納稅籌劃的核心思想是：要把修路、修橋和承建BT工程的本錢作為土地的取得本錢，在土地增值稅前進(jìn)行扣除。

基于以上分析，以路換地、以橋換地或以BT工程拿地的土地本錢按照以下方法進(jìn)行確認(rèn)：

1、房地產(chǎn)企業(yè)必須與政府簽定協(xié)議或以路換地、以橋換地的合同。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程立項(xiàng)時(shí)，必須把修路、修橋或建設(shè)BT工程，必須一政府名義進(jìn)行立項(xiàng)，而且必須寫進(jìn)工程立項(xiàng)方案書和可行性報(bào)告中，作為換取土地的代價(jià)。

3、在合同或協(xié)議中必須載明路橋或BT工程是由房地產(chǎn)公司自建還是委托給其他建筑公司承建。

4、換取的土地在修路和修橋之前交付給房地產(chǎn)公司使用的，那么如果道路是由其他單位施工的，并且以財(cái)政部門或其他部門代付了修路費(fèi)用，向代付單位支付的修路費(fèi)取得的是財(cái)政收據(jù)，作為取得土地使用權(quán)支付的金額進(jìn)行入賬；如果道路是由該房地產(chǎn)開發(fā)公司直接施工，以房地產(chǎn)公司與政府移交道路和橋梁的工程結(jié)算報(bào)告中的結(jié)算價(jià)格作為取得土地使用權(quán)支付的金額，但要向政府開建安發(fā)票，政府應(yīng)該給房地公司開財(cái)政收據(jù)。

5、換取的土地在修路和修橋之后交付給房地產(chǎn)公司使用的，那么如果道路是由其他建筑公司單位施工的或由該房地產(chǎn)開發(fā)公司直屬的建筑公司直接施工，以房地產(chǎn)公司與政府移交道路和橋梁的工程結(jié)算報(bào)告中的結(jié)算價(jià)格作為取得土地使用權(quán)支付的金額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以BT工程從政府換取土地的入賬價(jià)值是BT工程工程建設(shè)費(fèi)用、融資費(fèi)用、管理費(fèi)用和合理回報(bào)等應(yīng)稅收入，應(yīng)按“建筑業(yè)〞稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的上款所列應(yīng)稅收入，扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅。

案例分析14

A公司與政府部門簽訂合同,承修工程造價(jià)道路5000萬元的道路。政府同時(shí)以25萬元/畝的土地。做為等價(jià)交換。即政府以出讓A公司200畝做為修路補(bǔ)償。A公司在操作過程中與B公司簽定合同，全權(quán)由B公司承修道路.〔注，A公司與B公司為同一法人〕，B公司修路本錢為4000萬元。請(qǐng)問題：A公司是否要將修路做為營(yíng)業(yè)收入？如果A公司修路做為營(yíng)業(yè)收入的話，那么B公司也同樣需要將修路做為營(yíng)業(yè)收入，那同一工程，營(yíng)業(yè)稅是否會(huì)交兩次？A、B兩家公司如何才能做到稅負(fù)最小化？

分析：

1、A公司應(yīng)將要將修路5000萬元做為營(yíng)業(yè)收入，同時(shí)將支付B公司修路本錢4000萬元作為本錢，A公司給政府開5000萬元的建安發(fā)票，同時(shí)獲取B公司4000萬元建安發(fā)票，按照差額征收營(yíng)業(yè)稅〔要征求當(dāng)?shù)氐囟惥值耐狻场．?dāng)然，B公司以4000萬元做收入，如果當(dāng)?shù)氐囟惥植煌釧公司按照差額征收營(yíng)業(yè)稅，那么存在重復(fù)納稅。

2、要A、B兩家公司都到達(dá)稅負(fù)最小化，必須按照以下方法進(jìn)行操作：

房地產(chǎn)開發(fā)工程的立項(xiàng)文件中或政府的其他文件中必須包含“以地補(bǔ)路〞方式取得土地的內(nèi)容，而且在文件或合同中，必須明確道路是由B公司施工，并且以財(cái)政部門或政府指定的其他部門代付修路費(fèi)用4000萬元給B公司，B公司開4000萬元建安發(fā)票給財(cái)政部門，然后由A公司把修路費(fèi)用4000萬元支付給財(cái)政部門或政府指定的其他部門，財(cái)政部門或政府指定的其他部門向A公司開具4000萬元財(cái)政收據(jù)，同時(shí)A公司給財(cái)政部門開具1000萬元的建安發(fā)票。

政府給A公司開1000萬元財(cái)政收據(jù)，A公司以5000萬元財(cái)政收據(jù)作為土地的入賬價(jià)值。

〔五〕購置土地并承當(dāng)土地轉(zhuǎn)讓方相關(guān)稅金的土地本錢確定

當(dāng)前，有不少土地轉(zhuǎn)讓方在轉(zhuǎn)讓土地時(shí)，往往不承當(dāng)與轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)的稅費(fèi)，為了更好的賬務(wù)處理，購置土地的一方一般會(huì)到土地所在地的稅務(wù)部門去代開發(fā)票，但到稅務(wù)局代開發(fā)票存在一定的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，即企業(yè)代替轉(zhuǎn)讓方扣繳的轉(zhuǎn)讓土地的營(yíng)業(yè)稅及其他稅費(fèi)不可以在稅前扣除，使企業(yè)一邊承當(dāng)了代扣稅費(fèi)的本錢支付，一邊又不可以在稅前扣除代替土地轉(zhuǎn)讓方扣繳的各種稅費(fèi)，使企業(yè)多繳納了企業(yè)所得稅。為了控制以上所述稅收風(fēng)險(xiǎn)，土地購置方與土地轉(zhuǎn)讓方在簽定土地轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，在合同中必須簽定稅前轉(zhuǎn)讓價(jià)格，而不能簽稅后轉(zhuǎn)讓價(jià)，然后約定土地購置方代替土地轉(zhuǎn)讓方繳納轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)的各種稅費(fèi)。

案例分析15：某企業(yè)購置土地并承當(dāng)土地轉(zhuǎn)讓方的相關(guān)稅金的涉稅分析

〔1〕案情介紹

A公司與B公司簽訂土地買賣合同，A將土地賣給B，合同約定土地轉(zhuǎn)讓款為5000萬元，本合同相關(guān)稅費(fèi)均由B公司承當(dāng)。合同履行后，B公司代A公司支付稅金280萬元，取得稅務(wù)局代開的金額為5000萬元的發(fā)票一張，抬頭為A的完稅憑證一張。B公司賬務(wù)處理，借：無形資產(chǎn)——土地5280萬，貸：銀行存款5280萬，請(qǐng)分析B公司負(fù)擔(dān)的稅金能否稅前扣除？

〔2〕涉稅分析：

1、280萬元的代繳稅費(fèi)不可以在B公司的企業(yè)所得稅稅前進(jìn)行扣除。

本案例中，B公司支付A公司土地轉(zhuǎn)讓款5000萬元，相關(guān)稅費(fèi)均由B公司承當(dāng)?shù)姆蓪?shí)質(zhì)是B公司支付A公司不含稅轉(zhuǎn)讓款5000萬元，B公司承當(dāng)相關(guān)稅費(fèi)280萬元，并取得一張稅務(wù)局代開金額為5000萬元的發(fā)票和一張?zhí)ь^為A公司的完稅憑證。該張稅務(wù)局代開金額為5000萬元的發(fā)票，由于抬頭為B公司，從法律形式上看，該280萬元的支出，與B公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)沒有關(guān)系，不能夠在B公司企業(yè)所得稅稅前進(jìn)行扣除。

2、包稅合同中的代繳稅費(fèi)要在B公司企業(yè)所得稅稅前扣除的轉(zhuǎn)化技巧

B公司代替A公司承當(dāng)相關(guān)稅費(fèi)要在企業(yè)所得稅前扣除，必須按照以下方法進(jìn)行處理：

一是A公司與B公司簽定土地轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，必須在合同中載明含稅金額〔稅前金額〕，5000÷〔1-5.6%〕=5296.61萬元〔因本案例中的總稅負(fù)率為280÷5000=5.6%，那么A公司辦公樓所在地的綜合稅率為5.6%〕。

二是B公司向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納稅款5296.61×5.6%=296.61萬元，支付A公司不含稅土地轉(zhuǎn)讓款或稅后價(jià)款5000萬元。B公司取得金額為5296.61萬元的發(fā)票，B公司的財(cái)務(wù)處理為借：無形資產(chǎn)——土地5296.61萬元，貸：銀行存款5296.61萬元，后附憑證為合同、金額為5296.61萬元的發(fā)票，金額為5000萬元的付款憑證。

〔六〕分期開發(fā)工程的土地本錢確實(shí)定

無論采取哪種方式取得土地后，如果分期開發(fā)的，各期工程的土地本錢如何確定？

要注意，期內(nèi)全部本錢對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期本錢對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。

國稅發(fā)[2021]31號(hào)文第二十九條的規(guī)定：“應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品本錢中的費(fèi)用包括兩局部，一局部是屬于直接本錢和能夠分清本錢對(duì)象的間接本錢，直接計(jì)入本錢對(duì)象；另一局部是共同本錢和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接本錢，應(yīng)按受益的原那么和配比的原那么分配至各本錢對(duì)象。分配方法可以采用，建筑面積法、占地面積法。〞

案例分析16

某一工程，土地面積為10000平方米，分三期開發(fā)，一期基座占地為2500平方米，二期基座占地為3000平方米，三期占地為1800平方米。土地本錢為8000萬元，如何分配土地本錢？

土地本錢分配分析：

1、2500＋3000＋1800＝7300，各期開發(fā)面積對(duì)應(yīng)的本錢屬于直接本錢和能夠分清本錢對(duì)象的間接本錢，可以直接計(jì)入本錢對(duì)象；

案例分析16

2、10000－7300＝2700，這局部面積對(duì)應(yīng)的本錢屬于共同本錢和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接本錢，應(yīng)按三期占地面積比例配比分入各期本錢中去。

共同本錢按面積配比分入第一期的比例是2500÷7300＝34.2%

共同本錢按面積配比分入第二期的比例是3000÷7300＝41.1%

共同本錢按面積配比分入第三期的比例是1800÷7300＝24.7%

那么計(jì)入第一期的土地本錢應(yīng)是8000×〔2500＋2700×34.2%〕/10000＝2740萬元

計(jì)入第二期的土地本錢應(yīng)是8000×〔3000＋2700×41.1%〕/10000＝3288萬元

計(jì)入第三期的土地本錢應(yīng)是8000×〔1800＋2700×24.7%〕/10000＝1972萬元

二、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用確實(shí)定

〔一〕現(xiàn)金補(bǔ)償費(fèi)用確實(shí)定

〔二〕拆遷安置房的本錢確定

〔三〕周轉(zhuǎn)房本錢確實(shí)定

〔一〕現(xiàn)金補(bǔ)償費(fèi)用確實(shí)定

1、政策性拆遷補(bǔ)償支出的現(xiàn)金補(bǔ)償費(fèi)用確實(shí)定

企業(yè)發(fā)生政策性拆遷補(bǔ)償款支付時(shí)，其支出費(fèi)用要進(jìn)土地增值稅扣除本錢，必須提供拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出的自制憑證入賬，并收集證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)發(fā)生的真實(shí)性和合法性的資料，具體如下：

〔1〕將政府拆遷文件或公告、被拆遷人姓名、聯(lián)系方式、身份證號(hào)碼、被拆遷建筑所在路段及門牌號(hào)碼、拆遷面積、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償金額、被拆遷人簽章等檔案資料備置于本公司備查。

〔2〕企業(yè)與每一位被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，收集每一位被拆遷人簽字的身份證復(fù)印件，由每一位被拆遷人簽字并按有手印的拆遷補(bǔ)償款清單。

〔3〕如果被拆遷人是企業(yè)或個(gè)體工商戶，還必須提供蓋章的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證復(fù)印件。

〔4〕根據(jù)國稅發(fā)[1993]149號(hào)文件的規(guī)定,撤除建筑物或構(gòu)筑物、平整土地、搭腳手架、爆破等工程作業(yè),按“建筑業(yè)-其他工程作業(yè)〞稅目征收營(yíng)業(yè)稅,因此,向拆遷公司支付的拆遷勞務(wù)費(fèi),應(yīng)取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)將拆遷工程〔含拆遷補(bǔ)償費(fèi)、拆遷勞務(wù)費(fèi)〕整個(gè)承包給拆遷公司的,應(yīng)取得全額的建筑業(yè)發(fā)票。

〔5〕政府給予企業(yè)的拆遷補(bǔ)償款應(yīng)從企業(yè)實(shí)際發(fā)生的拆遷補(bǔ)償支出中扣除，而且政府給予企業(yè)的拆遷補(bǔ)償款不作為土地增值稅征稅收入，但是要沖減開發(fā)本錢中的補(bǔ)償支出，從而減少計(jì)算土地增值稅時(shí)的扣除工程金額。

〔6〕?國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知?〔國稅函[2021]220號(hào)〕第五條第〔三〕規(guī)定：貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。此處的合法有效憑據(jù)是：由被拆遷方簽字的收據(jù)和拆遷補(bǔ)償協(xié)議。

根據(jù)?土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么?第七條的規(guī)定，在計(jì)算土地增值稅增值額時(shí)，具體的扣除工程為：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的本錢，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)工程實(shí)際發(fā)生的本錢，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、根底設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的工程范圍具體為：包括土地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?，地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)安置動(dòng)遷用房支出等。

這里要特別注意的是作為開發(fā)本錢中的房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用全部支出是“凈支出〞，也就是全部補(bǔ)償支出減除拆遷過程中的各種收入后的實(shí)際凈支出，因此，政府給予企業(yè)的拆遷補(bǔ)償款應(yīng)從企業(yè)實(shí)際發(fā)生的拆遷補(bǔ)償支出中扣除，而且政府給予企業(yè)的拆遷補(bǔ)償款不作為土地增值稅征稅收入，但是要沖減開發(fā)本錢中的補(bǔ)償支出，從而減少計(jì)算土地增值稅時(shí)的扣除工程金額。

案例分析17

某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)某工程時(shí)，購置土地使用權(quán)后，實(shí)際發(fā)生的拆遷補(bǔ)償支出2000萬元，但收到政府拆遷補(bǔ)償補(bǔ)助300萬元，那么在計(jì)算土地增值稅時(shí)，構(gòu)成開發(fā)本錢扣除工程的拆遷補(bǔ)償凈支出為1700萬元，而不是2000萬元。同樣，300萬元補(bǔ)助收入不作為計(jì)算土地增值稅的工程收入。即收到時(shí)，借：銀行存款

貸：開發(fā)本錢——拆遷補(bǔ)償費(fèi)用

〔一〕現(xiàn)金補(bǔ)償費(fèi)用確實(shí)定

2、商業(yè)性拆遷的現(xiàn)金補(bǔ)償費(fèi)用確實(shí)定。

房地產(chǎn)公司發(fā)生拆遷時(shí)，如果拆遷沒有納入當(dāng)?shù)卣恼咝圆疬w或建設(shè)規(guī)劃，那么提供不出當(dāng)?shù)卣牟疬w公告，就是商業(yè)性拆遷。在商業(yè)性拆遷的情況下，被拆遷人必須向房地產(chǎn)公司開具發(fā)票，否那么，房地公司支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用不可以再土地增值稅前進(jìn)行扣除。

〔二〕拆遷安置房的本錢確定

1、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償房的4種土地增值稅計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)。

〔1〕拆遷補(bǔ)償房的本錢未按規(guī)定扣除

土地增值稅政策規(guī)定：對(duì)房地產(chǎn)納稅人發(fā)生的由土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)組成的土地開發(fā)本錢，應(yīng)當(dāng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。但實(shí)踐中，有的房地產(chǎn)納稅人因未發(fā)生現(xiàn)金交割而誤解為這局部本錢不能扣除。由于未將實(shí)物補(bǔ)償作為開發(fā)本錢扣除，相應(yīng)也未將該本錢作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用定率扣除以及加計(jì)扣除的基數(shù)，從而少扣了應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)本錢費(fèi)用。

案例分析18

某市一房地產(chǎn)開發(fā)公司與被拆遷戶約定：還建比例為1：1，還建的住房面積為1200平方米，其中鋪面房400平方米，還建的房產(chǎn)相當(dāng)于600萬元貨幣補(bǔ)償。該公司在增值稅清算時(shí)并未將實(shí)物補(bǔ)償局部從增值額中扣除，從而少扣了房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用60萬元〔600×10%〕以及20%的加計(jì)扣除120萬元。僅此一項(xiàng)，該公司就多計(jì)算土地增值額780萬元〔600+60+120〕，即便按土地增值稅最低適用稅率30%計(jì)算，該公司也相應(yīng)就多繳土地增值稅234萬元〔780×30%〕。

〔2〕拆遷補(bǔ)償房的本錢未按工程正確分?jǐn)?/p>

?國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知?〔國稅發(fā)[2006]187號(hào)〕規(guī)定：“屬于多個(gè)房地產(chǎn)工程共同的本錢費(fèi)用，應(yīng)按清算工程可售建筑面積占多個(gè)工程可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算工程的扣除金額。〞土地增值稅是以開發(fā)工程為清算單位的，不同清算單位發(fā)生的本錢費(fèi)用不得相互抵減，因此，對(duì)于屬于多個(gè)清算單位發(fā)生的共同本錢費(fèi)用，要在各清算單位之間按一定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理分配或分?jǐn)偂?/p>

分?jǐn)偡椒ㄍǔＳ腥缦氯N：按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?；按照轉(zhuǎn)讓的建筑面積占總建筑面積的比例來計(jì)算分?jǐn)?；按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。因此，拆遷補(bǔ)償本錢還應(yīng)當(dāng)在已銷售的商品房與未銷售的商品房之間進(jìn)行分?jǐn)偦蚍峙?。在清算時(shí)，本次允許扣除工程金額可以采用已售面積百分比法或單位本錢法計(jì)算。

案例分析19

某市A房地產(chǎn)開發(fā)公司于2021年一次性征地100000平方米，方案在該宗土地上分五期開發(fā)商品房20棟，所開發(fā)商品房總建筑面積為5000000平方米。其中一期開發(fā)工程占地面積為10000平方米，開發(fā)的商品房總建筑面積為200000平方米，已銷售190000平方米，其中30套商品房用于補(bǔ)償被拆遷戶，市場(chǎng)價(jià)值600萬元。

該公司在土地增值稅清算時(shí)，將以實(shí)物方式支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)全部在第一期開發(fā)工程中扣除，這顯然是不符合土地增值稅規(guī)定的。正確的做法應(yīng)當(dāng)是：

首先，確定應(yīng)分?jǐn)偟那逅銌挝?，因該宗土地分五期開發(fā)，所以，應(yīng)當(dāng)是五個(gè)清算單位。

其次，確定總建筑面積。五期開發(fā)工程的總建筑面積為5000000平方米。

最后，確定一期開發(fā)工程應(yīng)分?jǐn)偟膶?shí)物還建本錢為：600/5000000×200000=24〔萬元〕。由此可見，該房地產(chǎn)開發(fā)公司多扣除了576萬元〔600-24〕。

〔3〕拆遷補(bǔ)償房的價(jià)值確認(rèn)不正確

有的稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)公司付出的代價(jià)是建筑本錢，所以，實(shí)物還建的補(bǔ)償價(jià)值應(yīng)以房地產(chǎn)開發(fā)公司所置換的商品房的建筑造價(jià)來確認(rèn)。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)公司以房產(chǎn)換取被拆遷方的房產(chǎn)或土地，所換取的房產(chǎn)與被拆遷方的房產(chǎn)或土地屬于對(duì)價(jià)關(guān)系，因此所換取的新房的市場(chǎng)價(jià)值才是房地產(chǎn)開發(fā)商為獲取被拆遷房的房產(chǎn)或土地而付出的代價(jià)。新房的市場(chǎng)價(jià)值顯然不是房屋的建筑造價(jià)。

但實(shí)物還建房產(chǎn)的公允價(jià)值有時(shí)難以取得，筆者認(rèn)為可參照以下方法確定：

一是房地產(chǎn)開發(fā)公司與被拆遷戶在拆遷協(xié)議中明確約定了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，按約定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定；

二是參照以貨幣形式補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；

三是按實(shí)物還建房的銷售價(jià)格作為扣除的依據(jù)。

〔4〕拆遷補(bǔ)償房未進(jìn)行“視同銷售〞處理

由于沒有取得現(xiàn)金收入，所以一局部房地產(chǎn)納稅人在土地增值稅清算申報(bào)時(shí)，沒有把實(shí)物還建的房產(chǎn)確認(rèn)為土地增值稅的應(yīng)稅收入；有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)還建房不計(jì)應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額，直接抵減拆遷補(bǔ)償費(fèi)。而土地增值稅政策明確規(guī)定：“納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。〞因此，實(shí)物還建的房產(chǎn)應(yīng)“視同銷售〞，應(yīng)確認(rèn)為銷售不動(dòng)產(chǎn)收入。

2、控制策略

為了準(zhǔn)確進(jìn)行土地增值稅的清算，合法納稅，房地產(chǎn)公司對(duì)拆遷補(bǔ)償房在土的增值稅清算中，應(yīng)采用以下策略。

〔1〕必須按照市場(chǎng)公允價(jià)值，把拆遷補(bǔ)償房的價(jià)值計(jì)入開發(fā)本錢，在土地增值稅清算中進(jìn)行扣除。

〔2〕拆遷補(bǔ)償房的市場(chǎng)公允價(jià)值，必須在整個(gè)建設(shè)工程中，按照可售建筑面積與可售總建筑面積的比例在，各個(gè)建設(shè)工程中進(jìn)行分配。

?國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知?〔國稅函[2021]220號(hào)〕第五條規(guī)定：

〔一〕房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本工程房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按?國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知?〔國稅發(fā)[2006]187號(hào)〕第三條第〔一〕款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)工程的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本工程拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

〔二〕開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國稅發(fā)[2006]187號(hào)第三條第〔一〕款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本工程的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知?〔國稅發(fā)[2006]187號(hào)〕第三條第〔一〕款規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按以下方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

〔三〕周轉(zhuǎn)房本錢確實(shí)定

周轉(zhuǎn)房攤銷是指將開發(fā)商品或自有房屋用于安置拆遷戶的攤銷費(fèi)或折舊費(fèi)，但目前也有一些公司租用房屋來安置拆遷戶，所支付的房屋租金〔在租賃合同中，必須注明租賃房屋的用途：用于被拆遷人臨時(shí)安置〕也應(yīng)計(jì)入周轉(zhuǎn)房攤銷科目。租用房屋需要按拆遷戶的要求進(jìn)行裝修費(fèi)、工程改造費(fèi)、布線費(fèi)等相關(guān)支出并由開發(fā)企承當(dāng)局部也應(yīng)計(jì)入本科目。

三、建筑安裝本錢確實(shí)定

〔一〕建筑工程中“甲供材〞本錢確實(shí)定

〔二〕裝修工程中“甲供材〞和安裝工程中“甲供設(shè)備〞本錢確實(shí)定

〔三〕園林綠化工程中的綠化費(fèi)用確實(shí)定

〔一〕建筑工程中“甲供材〞本錢確實(shí)定

1、“甲供材〞的營(yíng)業(yè)稅風(fēng)險(xiǎn)分析

“甲供材〞的營(yíng)業(yè)稅風(fēng)險(xiǎn)表達(dá)在施工方?jīng)]有就甲方提供給其進(jìn)行施工的材料所含的價(jià)格沒有并入營(yíng)業(yè)額申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。由于“甲供材〞中的建筑材料是建設(shè)方或甲方購置的，建筑材料供給商肯定把材料發(fā)票開給了甲方，甲方然后把購置的建筑材料提供給施工企業(yè)用于工程施工，在實(shí)踐中，大局部施工企業(yè)就“甲供材〞局部沒有向甲方開具建安發(fā)票而漏了營(yíng)業(yè)稅。

例如，甲方與施工企業(yè)鑒定了一份100萬元的“甲供材〞建筑合同，假使甲方提供材料的價(jià)款為40萬元，施工方提供的建筑勞務(wù)款為60萬元，在這種情況下，很多施工企業(yè)向甲方開具的建安發(fā)票是60萬元而不是100萬元，如果開具60萬元建安發(fā)票，那么施工企業(yè)就是漏了40萬元的營(yíng)業(yè)額計(jì)算建筑業(yè)的營(yíng)業(yè)稅，應(yīng)該向甲方開具100萬元的建安發(fā)票或者按照100萬元繳納營(yíng)業(yè)稅而向甲方開具60萬元的建安發(fā)票就沒有營(yíng)業(yè)稅的稅收風(fēng)險(xiǎn)，為什么呢？

在實(shí)踐中，施工方按照100萬元作為營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)繳納營(yíng)業(yè)稅而向甲方開具60萬元的建安發(fā)票，根本行不通，因?yàn)樵谑┕に诘氐牡囟惥值拈_票系統(tǒng)中，交多少稅就開多少票，再稅，即使可以按照100萬的計(jì)稅依據(jù)繳納營(yíng)業(yè)稅而開出60萬元的建安發(fā)票，甲方必須憑40萬的材料發(fā)票和60萬的建安發(fā)票入賬，這在實(shí)踐中得不到稅務(wù)局的認(rèn)可，即稅務(wù)局不認(rèn)可甲方的材料票進(jìn)本錢。

根據(jù)?中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么?〔財(cái)政部國家稅務(wù)總局第52號(hào)令〕第十六條的規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)〔不含裝飾勞務(wù)〕的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款?；诖艘?guī)定，除了裝飾勞務(wù)以外的建筑業(yè)的“甲供材〞，但不包括建設(shè)方或甲方提供的設(shè)備的價(jià)款，需要并入施工方的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額征收營(yíng)業(yè)稅，否那么存在漏報(bào)建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

2、“甲供材〞的企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)分析

“甲供材〞中的企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)主要表達(dá)在施工企業(yè)在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，由于沒有“甲供材〞局部的材料發(fā)票而不能夠在稅前扣除，從而要多繳納企業(yè)所得稅。由于“甲供材〞中的材料是甲方購置的，材料供給商把材料銷售發(fā)票開給了甲方，在實(shí)踐當(dāng)中，施工企業(yè)基于營(yíng)業(yè)稅風(fēng)險(xiǎn)的控制考慮，往往會(huì)把“甲供材〞中的材料價(jià)款和建筑勞務(wù)價(jià)款一起開建安發(fā)票給甲方進(jìn)行工程結(jié)算。

例如，一項(xiàng)100萬元的甲供材合同，其中甲方購置的材料為40萬元，建筑勞務(wù)款為60萬元，施工企業(yè)必須向甲方開具100萬元的建安發(fā)票進(jìn)行工程結(jié)算，才不會(huì)有40萬元材料款漏繳營(yíng)業(yè)稅的風(fēng)險(xiǎn)。可是，施工企業(yè)開出100萬元的建安發(fā)票，必須按照100萬元記收入，基于此，施工企業(yè)在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，沒有40萬元的材料發(fā)票本錢，盡管實(shí)踐當(dāng)中，不少施工企業(yè)會(huì)憑從甲方領(lǐng)取材料的材料領(lǐng)料單和甲方購置材料發(fā)票的復(fù)印件進(jìn)本錢，但是，根據(jù)發(fā)票管理方法的規(guī)定，稅務(wù)當(dāng)局是不認(rèn)可材料令料單和甲方提供的材料發(fā)票復(fù)印件進(jìn)本錢的，因此，甲方需要多繳納40萬元乘以25%的企業(yè)所得稅?；谝陨戏治觯凹坠┎抹晫?duì)施工企業(yè)來講，企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)較大。

3、“甲供材〞稅收風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略

針對(duì)“甲供材〞中的稅收風(fēng)險(xiǎn)問題，施工企業(yè)應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)，筆者認(rèn)為應(yīng)從以下二方面來躲避。

一方面，建筑施工企業(yè)〔裝修企業(yè)除外〕與甲方簽定的〞甲供材〞合同,必須給予甲方開具包含甲供材營(yíng)業(yè)額的建安發(fā)票進(jìn)行工程結(jié)算.而不能與甲方簽定純建筑勞務(wù)合同,然后只對(duì)建筑勞務(wù)款開具建安發(fā)票,因?yàn)?建筑施工企業(yè)〔裝修企業(yè)除外〕與甲方雖然簽定純建筑勞務(wù)合同,但在工程結(jié)算時(shí),工程產(chǎn)值必須含有甲方提供材料的價(jià)值,這就決定了建筑施工企業(yè)〔裝修企業(yè)除外〕與甲方雖然簽定純建筑勞務(wù)合同時(shí),甲方提供材料的營(yíng)業(yè)稅也要施工方承當(dāng).。

第二，施工企業(yè)應(yīng)該爭(zhēng)取與甲方簽訂包工包料的合同。只有簽訂包工包料的合同，施工企業(yè)才不會(huì)存在營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)。如果甲方不同意與施工企業(yè)簽訂包工包料的合同，那施工企業(yè)該怎么辦？我認(rèn)為應(yīng)該按照以下方法來操作：首先，施工企業(yè)與甲方必須簽訂包工包料的建筑合同；其次，建筑合同中的材料可以由甲方去選擇材料供給商，有關(guān)材料采購事宜都由甲方去操辦，但是，簽訂材料采購合同時(shí)，必須在合同中蓋施工方的公章而不能夠蓋甲方的公章；

再次，材料采購款必須由甲方支付給材料供給商，但是施工企業(yè)、甲方和材料供給商三者間必須共同簽訂三方協(xié)議，即施工方委托甲方把材料采購款支付給材料供給商的委托支付令；最后，材料供給商必須把材料銷售發(fā)票開給施工方，然后由甲方交給施工方。如果按照以上四個(gè)步驟操作，施工方與甲方簽訂的合同形式上是包工包料的合同，實(shí)質(zhì)上是“甲供材〞的合同，這對(duì)于甲方和施工方雙方來講都沒有風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)椋牧鲜羌追劫徶玫?，消除了?duì)施工方會(huì)購置劣質(zhì)建筑材料的嫌疑，對(duì)于施工方來講，沒有以上分析的營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)。

如果按照以上四個(gè)步驟操作，一方面可以消除甲方對(duì)施工方會(huì)購置劣質(zhì)建筑材料的顧慮，另一方面可以使施工方不存在以上分析的“甲供材〞存在的營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)。但是，這種操作不符合?中華人民共和國建筑法?的相關(guān)規(guī)定，存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)，?中華人民共和國建筑法?第二十五條規(guī)定：“按照合同約定，建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備由工程承包單位采購的，發(fā)包單位不得指定承包單位購入用于工程的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備或者指定生產(chǎn)廠、供給商。〞

基于此規(guī)定，甲方如果與施工方簽定包工包料合同，就不能要求施工方到甲方指定的材料供給商那里購置材料。然而，該條規(guī)定是基于建筑承包人〔施工企業(yè)〕在與甲方簽定包工包料合同的情況下，為保護(hù)施工承包者自行購置建筑材料而不受甲方指定材料供給商的干擾所進(jìn)行的立法。如果施工方自愿放棄購置建筑材料而從中賺取材料差價(jià)的好處，與甲方達(dá)成協(xié)議按照以上分析的四個(gè)步驟進(jìn)行操作，是符合?中華人民共和國合同法?中當(dāng)事人自愿協(xié)商一致的合同訂立原那么，同時(shí)，對(duì)甲方購置材料局部依照稅法履行營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)，是合法合理的。因此，建筑承包人〔施工企業(yè)〕在與甲方簽定包工包料合同的情況下，只要施工方自愿放棄購置建筑材料而由甲方購置不與?中華人民共和國建筑法?第二十五條規(guī)定相悖，可以按照以上四個(gè)步驟操作起到躲避“甲供材〞給施工方造成的營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)。

〔二〕裝修工程中“甲供材〞和安裝工程中“甲供設(shè)備〞本錢確實(shí)定

1、裝修工程中“甲供材〞和安裝工程中“甲供設(shè)備〞的稅務(wù)處理

安裝企業(yè)和裝修企業(yè)在包工包料的情況下，設(shè)備價(jià)款和裝修材料費(fèi)用必須要繳納營(yíng)業(yè)稅，特別是安裝企業(yè)和裝修企業(yè)是一般納稅人的情況下，設(shè)備和材料款在繳納增值稅的情況下還得繳納營(yíng)業(yè)稅，存在重復(fù)納稅的風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么?〔財(cái)政部國家稅務(wù)總局第52號(hào)令〕第十六條規(guī)定：“納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)〔不含裝飾勞務(wù)〕的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。〞

基于以上規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)自己采購安裝設(shè)備和裝修材料，委托安裝企業(yè)和裝修企業(yè)進(jìn)行施工，那么房地產(chǎn)企業(yè)可以憑設(shè)備和裝修材料的銷售發(fā)票進(jìn)行開發(fā)本錢并可以在土地增值稅前扣除，而且可以加計(jì)20%扣除，不需要施工企業(yè)開具建安發(fā)票，只需要施工企業(yè)就安置和裝修勞務(wù)局部開具建安發(fā)票即可。

如果安裝和裝修企業(yè)對(duì)設(shè)備和裝修材料實(shí)行包工包了，那么施工方必須向房地產(chǎn)企業(yè)就設(shè)備和裝修材料以及安裝和裝修勞務(wù)開具建安發(fā)票。

2、建筑業(yè)中設(shè)備與材料劃分的界限。

各省、市地稅局早在2003年就應(yīng)有相關(guān)設(shè)備范圍的具體規(guī)定。?財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅假設(shè)干政策問題的通知?〔財(cái)稅[2003]16號(hào)〕第三條第〔十三〕項(xiàng)曾規(guī)定：通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構(gòu)成管道工程主體的防腐管段、管件〔彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭〕、清管器、收發(fā)球筒、機(jī)泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬于設(shè)備，其價(jià)值不包括在工程的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額中。其他建筑安裝工程的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額也不應(yīng)包括設(shè)備價(jià)值。

具體設(shè)備名單可由省級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)各自實(shí)際情況列舉。如?江西省地方稅務(wù)局關(guān)于明確營(yíng)業(yè)稅假設(shè)干政策問題的通知?〔贛地稅發(fā)[2003]91號(hào)〕、?廣東省地方稅務(wù)局關(guān)于明確建筑安裝工程計(jì)稅營(yíng)業(yè)額可減除其價(jià)值的設(shè)備名單的通知?〔粵地稅函[2004]720號(hào)〕、?遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于貫徹財(cái)政部國家稅務(wù)總局營(yíng)業(yè)稅假設(shè)干政策問題的通知?〔遼地稅發(fā)[2005]15號(hào)〕、?大連市地方稅務(wù)局關(guān)于明確局部建筑安裝行業(yè)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅可扣除設(shè)備名單的通知?〔大地稅函[2004]22號(hào)〕、山東省地方稅務(wù)局?關(guān)于建筑安裝工程營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅營(yíng)業(yè)額中設(shè)備與材料劃分問題的公告?〔山東地稅局公告2021年第1號(hào)〕等。

可以參照?中華人民共和國建設(shè)工程計(jì)價(jià)設(shè)備材料劃分標(biāo)準(zhǔn)?〔GB/T50531-2021〕。

機(jī)械設(shè)備工程設(shè)備材料機(jī)加工設(shè)備、延壓成型設(shè)備、起重設(shè)備、輸送設(shè)備、搬運(yùn)設(shè)備、裝載設(shè)備、給料和取料設(shè)備、電梯、風(fēng)機(jī)、泵、壓縮機(jī)、氣體站設(shè)備、煤氣發(fā)生設(shè)備、工業(yè)爐設(shè)備、熱處理設(shè)備、礦山采掘及鉆探設(shè)備，破碎篩分設(shè)備、冼選設(shè)備、污染防治設(shè)備、沖灰渣設(shè)備、液壓潤(rùn)滑系統(tǒng)設(shè)備、建筑工程機(jī)械、衡器、其他機(jī)械設(shè)備、附屬設(shè)備等及其全套附屬零部件。設(shè)備本體以外的行車軌道、滑觸線、電梯的滑軌、金屬構(gòu)件等；

設(shè)備本體進(jìn)、出口第一個(gè)法蘭閥門以外的配管、管件、密封件等。電氣設(shè)備工程設(shè)備材料發(fā)電機(jī)、電動(dòng)機(jī)、變頻調(diào)速裝置；

變壓器、互感器、調(diào)壓器、移相器、電抗器、高壓斷路器、高壓熔斷器、穩(wěn)壓器、電源調(diào)整器、高壓隔離開關(guān)、油開關(guān)；

裝置式〔萬能式〕空氣開關(guān)、電容器、接觸器、繼電器、蓄電池、主令〔鼓型〕控制器、磁力啟動(dòng)器，電磁鐵、電阻器、變阻器、快速自動(dòng)開關(guān)、交直流報(bào)警器、避雷器；

成套供給上下壓、直流、動(dòng)力控制柜、屏、箱、盤及其隨設(shè)備帶來的母線、支持瓷瓶；

太陽能光伏，封閉母線，35KV及以上輸電線路工程電纜；

舞臺(tái)燈光、專業(yè)燈具等特殊照明裝置。

電纜、電線、母線、管材、型鋼、橋架、立柱、托臂、線槽、燈具、開關(guān)、插座、按鈕、電扇、鐵殼開關(guān)、電笛、電鈴、電表；

刀型開關(guān)、保險(xiǎn)器、桿上避雷針、絕緣子，金具、電線桿、鐵塔，錨固件、支架等金屬構(gòu)件；

照明配電箱、電度表箱、插座箱、戶內(nèi)端子箱的殼體；

防雷及接地導(dǎo)線；

一般建筑、裝飾照明裝笠和燈具，景觀亮化飾燈。熱力設(shè)備工程設(shè)備材料成套或散裝到貨的鍋爐及其附屬設(shè)備、汽輪發(fā)電機(jī)及其附屬設(shè)備、熱交換設(shè)備；

熱力系統(tǒng)的除氧器水箱和疏水箱、工業(yè)水系統(tǒng)的工業(yè)水箱、油冷卻系統(tǒng)的油箱、酸堿系統(tǒng)的酸堿儲(chǔ)存槽；

循環(huán)水系統(tǒng)的旋轉(zhuǎn)濾網(wǎng)、啟閉裝置的啟閉機(jī)械、水處理設(shè)備。鋼板閘門及攔污柵、啟閉裝盟的啟閉架等；

隨鍋爐墻砌筑時(shí)埋置的鑄鐵塊、預(yù)埋件、掛鉤、支架及金屬構(gòu)件等。爐窯砌筑工程設(shè)備材料依附于爐窯本體的金屬鑄件、鍛件、加工件及測(cè)溫裝置、儀器儀表、消煙、回收、除塵裝置；

安置在爐窯中的成品爐管、電機(jī)、鼓風(fēng)機(jī)、推動(dòng)爐體的拖輪、齒輪等傳動(dòng)裝置和提升裝置；

與爐窯配套的燃料供給和燃燒設(shè)備；隨爐供給的金具、耐火襯里、爐體金屬預(yù)埋件?，F(xiàn)場(chǎng)砌筑、制作與安裝用的耐火、耐酸、保溫、防腐、搗打料，絕熱纖維，白云石、玄武巖，金具、爐管、預(yù)埋件、填料等。靜置設(shè)備及工藝金屬結(jié)構(gòu)制作工程設(shè)備材料制造廠以成品或半成品形式供貨的各種容器、反響器、熱交換器、塔器、電解槽等非標(biāo)設(shè)備；

工藝設(shè)備在試車必須填充的一次性填充材料，藥品，油脂等。由施工企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)制作的容器、平臺(tái)、梯子、欄桿及其他金屬結(jié)構(gòu)件等。管道工程設(shè)備材料壓力≥10MPa，且直徑≥600mm的高壓閥門；

直徑≥600mm的各類閥門、膨脹節(jié)、伸縮器；

距離≥25km金屬管道及其管段、管件〔彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭〕、清管器，收發(fā)球簡(jiǎn)、機(jī)泵、加熱爐、金屬容器；

各類電動(dòng)閥門，工藝有特殊要求的合金閥、真空閥及襯特別耐磨、耐腐蝕材料的專用閥門。一般管道、管件，閥門、法蘭、配件及金屬結(jié)構(gòu)等。電子信息工程設(shè)備材料雷達(dá)設(shè)備、導(dǎo)航設(shè)備、計(jì)算機(jī)信息設(shè)備、通信設(shè)備、音頻視頻設(shè)備、監(jiān)視監(jiān)控和調(diào)度設(shè)備、消防及報(bào)警設(shè)備、建筑智能設(shè)備、遙控遙測(cè)設(shè)備、電源控制及配套設(shè)備、防雷接地裝置、電子生產(chǎn)工藝設(shè)備、成套供給的附屬設(shè)備；

通信線路工程光纜。鐵塔、電線、電纜、光纜、機(jī)柜、插頭、插座、接頭、支架、橋架、立桿、底座、燈具、管道、管件等；

現(xiàn)場(chǎng)制作安裝的探測(cè)器、模塊、控制器、水泵結(jié)合器等。給排水、采暖工程設(shè)備材料加氯機(jī)，水射器、管式混合器、攪拌器等投藥、消置處理設(shè)備；

曝氣器、生物轉(zhuǎn)盤，壓力濾池、壓力容器罐、布水器、射流器、離子交換器、離心機(jī)、萃取設(shè)備、堿洗塔等水處理設(shè)備；

除污機(jī)、清污機(jī)、撈毛機(jī)等攔污設(shè)備；

吸泥機(jī)、撇澄機(jī)、刮泥機(jī)等排泥、撇渣，除砂設(shè)備，脫水機(jī)、壓榨機(jī)、壓濾機(jī)、過濾機(jī)等污泥收集、脫水設(shè)備；

開水爐、電熱水器、容積式熱交換器、蒸汽-水加熱器、冷熱水混合器、太陽能集熱器、消毒器〔鍋〕、飲水器、采暖爐、膨脹水箱；

燃?xì)饧訜嵩O(shè)備、成品凝水缸、燃?xì)庹{(diào)壓裝置。設(shè)備本體以外的各種濾網(wǎng)、鋼板閘門、柵板及啟閉裝置的啟閉架等；

管道、閥門、法蘭、衛(wèi)生潔具、水表、自制容器、支架、金屬構(gòu)件等；

散熱器具，燃?xì)獗怼庾?、燃?xì)庠罹摺⑷細(xì)夤艿篮透郊?。在輕通風(fēng)餐空調(diào)幅工程設(shè)備材料通風(fēng)設(shè)備、除塵設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、風(fēng)機(jī)盤管、熱冷空氣幕、暖風(fēng)機(jī)、制冷設(shè)備；

訂制的過濾器、消聲器、工作臺(tái)、風(fēng)淋室、靜壓箱。調(diào)節(jié)閥、風(fēng)管、風(fēng)口、風(fēng)帽、散流器、百葉窗、罩類法蘭及其配件，支吊架、加固框等；

現(xiàn)場(chǎng)制作的過濾器、消聲器、工作臺(tái)、風(fēng)淋室、靜壓箱等。壟秒自動(dòng)泄化控囑制儀弄表工陣程設(shè)備材料成套供給的盤、箱、柜、屏及隨主機(jī)配套供給的儀表；

工業(yè)計(jì)算機(jī)、過程檢測(cè)、過程控制儀表，集中檢測(cè)、集中監(jiān)視與控制裝置及儀表；

金屬溫度計(jì)、熱電阻、熱電偶。隨管、線同時(shí)組合安裝的一次部件，元件、配件等；

電纜、電線、橋架、立柱，托臂、支架、管道、管件、閥門等。日斗車輛層及裝系運(yùn)設(shè)奪備設(shè)備材料成套購置或組裝的各類載客或運(yùn)輸車輛和隨車輛購置的備胎、隨車工具；

裝載機(jī)、卸車裝置、爬斗及其鋼繩、滑輪；

振動(dòng)給礦機(jī)，放礦閘門，前裝機(jī)，挖掘機(jī)、推土機(jī)、犁土機(jī)；

翻車機(jī)、推車機(jī)、阻車器，搖臺(tái)、礦車、電機(jī)車、爬車機(jī)、調(diào)度絞車，架空索道及其驅(qū)動(dòng)裝置。鋼軌、道岔、車擋，滑觸線，油料等。漲懷工業(yè)旁工程擱鐵路毀專用塌線設(shè)備材料機(jī)車車輛和隨車輛購置的附件、隨車工具；

集閉及微機(jī)聯(lián)鎖裝盟、各種盤箱。鋼軌、道岔、車擋，滑觸線，油料等；

線路工具、電瓷、電纜、道岔，量軌器等。注：工業(yè)工程鐵路專用線系指工業(yè)工程中自建的貨物運(yùn)輸專用鐵路線。

〔三〕園林綠化工程中的綠化費(fèi)用確實(shí)定

1、有苗圃基地的園林綠化企業(yè)承包房地產(chǎn)公司的綠化工程

對(duì)于擁有苗圃基地的園林綠化企業(yè)，在外承接綠化工程后，先用自己基地的自產(chǎn)樹苗和花卉進(jìn)行栽種，缺乏苗木局部再從外部購進(jìn)加以補(bǔ)充。例如：一項(xiàng)綠化合同總金額為500萬，其中自產(chǎn)苗木款為180萬，外購苗木款為100萬，提供場(chǎng)地平整及綠化施工費(fèi)等合計(jì)為220萬。

根據(jù)?營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么?第六條、第七條規(guī)定，該園林公司銷售的外購林木應(yīng)與綠化工程費(fèi)一并按“建筑業(yè)—其他工程作業(yè)〞繳納營(yíng)業(yè)稅，〔100萬+220萬〕×3%=9.6萬。而銷售的自產(chǎn)林木、花卉的180萬應(yīng)單獨(dú)繳納增值稅。同時(shí)根據(jù)?增值稅暫行條例?第十五條第〔一〕項(xiàng)規(guī)定，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售自產(chǎn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品免征增值稅，這里免征范圍在?財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈農(nóng)業(yè)產(chǎn)品征稅范圍注釋〉的通知?〔財(cái)稅[1995]52號(hào)〕文件中做了明確界定。

林木、花卉分別屬于財(cái)稅[1995]52號(hào)文件中“植物類〞中的“林業(yè)產(chǎn)品〞和“其他植物〞，因此，該園林公司銷售的自產(chǎn)林木、花卉可享受免征增值稅。

?國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)有關(guān)稅收問題的公告?〔國家稅務(wù)總局2021年公告第23號(hào)〕規(guī)定：“自2021年5月1日起，納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)，須向建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其機(jī)構(gòu)所在地主管國家稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的本納稅人屬于從事貨物生產(chǎn)的單位或個(gè)人的證明。建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人持有的證明，按本公告有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。

林木、花卉分別屬于財(cái)稅[1995]52號(hào)文件中“植物類〞中的“林業(yè)產(chǎn)品〞和“其他植物〞，因此，該園林公司銷售的自產(chǎn)林木、花卉可享受免征增值稅。

?國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)有關(guān)稅收問題的公告?〔國家稅務(wù)總局2021年公告第23號(hào)〕規(guī)定：“自2021年5月1日起，納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)，須向建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其機(jī)構(gòu)所在地主管國家稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的本納稅人屬于從事貨物生產(chǎn)的單位或個(gè)人的證明。建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人持有的證明，按本公告有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。

房地產(chǎn)公司以180萬的免增值稅發(fā)票和320萬元的建安發(fā)票進(jìn)開發(fā)本錢時(shí)，必須還具備以下兩個(gè)條件：

一是房地產(chǎn)公司與園林綠化企業(yè)必須簽訂提供綠化勞務(wù)〔建筑業(yè)勞務(wù)〕同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物的合同；

二是園林綠化企業(yè)向其機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)出具的“從事貨物生產(chǎn)證明〞〔復(fù)印件〕蓋章給房地產(chǎn)企業(yè)。

2、無苗圃基地的園林綠化企業(yè)綠化工程

對(duì)于規(guī)模較小、沒有苗圃基地的園林綠化企業(yè)，在承建園林綠化工程時(shí)，需要全部從外購進(jìn)苗木。應(yīng)按混合銷售行為將外購苗木款與施工勞務(wù)費(fèi)一并只征收營(yíng)業(yè)稅，不征收增值稅。如外購苗木款180萬元，綠化工程費(fèi)100萬元，應(yīng)征營(yíng)業(yè)稅=〔180萬+100萬〕×3%=8.4萬元。

如果無苗圃基地的園林綠化企業(yè)承包房地產(chǎn)企業(yè)的園林綠化工程，那么必須向房地產(chǎn)企業(yè)全額開建安發(fā)票。

四、其他開發(fā)本錢確實(shí)定

〔一〕開發(fā)間接費(fèi)用確實(shí)定

〔二〕公共配套設(shè)施費(fèi)用確實(shí)定

〔三〕土地增值稅清算中共同本錢費(fèi)用的分配

〔一〕開發(fā)間接費(fèi)用確實(shí)定

1.房地產(chǎn)企業(yè)“開發(fā)間接費(fèi)用〞的稅收規(guī)定

?中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么?〔財(cái)法字【1995】第006號(hào)〕第九條規(guī)定：“開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)工程發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。〞基于此規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)間接費(fèi)用是為直接組織、管理開發(fā)工程所發(fā)生的八項(xiàng)費(fèi)用：工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷。如果不是該八項(xiàng)費(fèi)用，但與直接組織和管理工程有關(guān)所發(fā)生的其他費(fèi)用，例如，與工程相關(guān)的其他費(fèi)用如職工教育經(jīng)費(fèi)、通訊費(fèi)、交通差旅費(fèi)、租賃費(fèi)、管理效勞費(fèi)、樣板間支出、利息支出、保安費(fèi)用等，在進(jìn)行土增稅清算時(shí)，能否扣除呢？要視具體情況而定。

國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理方法?的通知〔國稅發(fā)[2021]31號(hào)〕第27條第〔六〕項(xiàng)規(guī)定：“開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)工程所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定本錢對(duì)象的本錢費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及工程營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等?！脖韧恋卦鲋刀惖念A(yù)提費(fèi)用多了兩項(xiàng)：工程管理費(fèi)和工程營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)。

開發(fā)間接費(fèi)和管理費(fèi)用的區(qū)別：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行政管理部門〔總部〕為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中列支，不應(yīng)在此扣除。

開發(fā)間接費(fèi)只能列支房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算直接組織管理開發(fā)工程發(fā)生的間接費(fèi)用。

在實(shí)際工作中，往往以是否設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)為依據(jù)進(jìn)行劃分，如果開發(fā)產(chǎn)品不建現(xiàn)場(chǎng)機(jī)構(gòu)，而由公司定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織其開發(fā)建設(shè)活動(dòng)，其所發(fā)生的費(fèi)用可直接并入企業(yè)的管理費(fèi)用。

假設(shè)企業(yè)建立現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)，那么所發(fā)生的費(fèi)用計(jì)處開發(fā)間接費(fèi)用中，開發(fā)間接費(fèi)用科目用于核算企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用

2.房地產(chǎn)企業(yè)“開發(fā)間接費(fèi)用〞的企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定

房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算時(shí)，通常把?中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么?〔財(cái)法字【1995】第006號(hào)〕所規(guī)定的八項(xiàng)費(fèi)用和與開發(fā)工程相關(guān)的其他費(fèi)用如職工教育經(jīng)費(fèi)、通訊費(fèi)、交通差旅費(fèi)、租賃費(fèi)、管理效勞費(fèi)、樣板間支出、利息支出、保安費(fèi)用等等，都在“開發(fā)間接費(fèi)用〞科目核算。這就產(chǎn)生了會(huì)計(jì)與稅法的差異。

3.“10項(xiàng)費(fèi)用〞在土地增值稅清算中的具體處理

〔1〕樣板間支出的處理：具體情況而定

根據(jù)?中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么?規(guī)定：開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)工程發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)修建的臨時(shí)售樓設(shè)施，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不作為開發(fā)間接費(fèi)用，不可以計(jì)入開發(fā)本錢并在土地增值稅清算時(shí)扣除。

對(duì)于樣板間支出應(yīng)分不同情況處理：

第一，對(duì)于租用房屋裝修為樣板間，其裝修支出應(yīng)作為銷售費(fèi)用，不能在土地增值稅前扣除，計(jì)征土地增值稅時(shí)作納稅調(diào)整。

第二，對(duì)于開發(fā)商品裝修為樣板間，并在以后年度銷售，其裝修費(fèi)支出應(yīng)作為“建安費(fèi)〞科目核算，根據(jù)具體情況將計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)的樣板間的裝修費(fèi)用調(diào)整到建安費(fèi)科目核算，與銷售精裝修商品房核算一致。

第三，對(duì)于開發(fā)商品裝修為樣板間，但在以后年度不銷售作為固定資產(chǎn)入賬，那么相關(guān)的裝修費(fèi)應(yīng)計(jì)入固定資產(chǎn)價(jià)值，其折舊作為期間費(fèi)用入賬，不能作為土地增值稅前扣除。

所以，樣板間支出只有在銷售完成后，才能確定是否可以扣除。

〔2〕管理人員工資及福利費(fèi)：可以在土地增值稅前扣除

管理人員工資是支付給直接組織、管理工程的人員的工資及福利費(fèi)，這類費(fèi)用需要提供工程管理人員名單及勞務(wù)合同，可以在土地增值稅前扣除。但列支規(guī)劃部、采購部、預(yù)算部、保安部等部門人員的工資及福利費(fèi)，一般是不可以作為間接開發(fā)費(fèi)扣除。

〔3〕通訊費(fèi)：具體情況而定

工程工程部安裝，發(fā)生的費(fèi)可以作為其他開發(fā)間接費(fèi)列支，但工程管理人員報(bào)銷的費(fèi)難以與工程直接相關(guān)，不能列支在開發(fā)間接費(fèi)，在土增稅前扣除。

〔4〕交通差旅費(fèi)支出：具體情況而定

工程管理人員直接坐出租車發(fā)生的交通費(fèi)可以列支開發(fā)間接費(fèi)，但報(bào)銷的私車加油費(fèi)，難以區(qū)分與工程直接相關(guān)，不能列支在開發(fā)間接費(fèi)，在土增稅前扣除。

〔5〕保安效勞費(fèi)：具體情況而定

工程公司與保安公司簽訂的保安效勞費(fèi)，主要判斷是否直接為工程管理有關(guān)，如有關(guān)可以作為開發(fā)間接費(fèi)入賬，不相關(guān)不能計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)。

〔6〕模型制作費(fèi)：不可以在土地增值稅前扣除

一般模型是為銷售而制作的，屬于銷售費(fèi)用，不能計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)。

〔7〕利息支出

①計(jì)入開發(fā)本錢的利息支出，在土地增值稅清算時(shí)必須進(jìn)行調(diào)整。

利息支出在土增稅清算時(shí)有不同的扣除方式，所以，計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)的利息支出應(yīng)按會(huì)稅政策差異調(diào)整。

國稅函[2021]220號(hào)第三條第〔四〕項(xiàng)規(guī)定：“土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)本錢的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。〞

?土地增值稅見證業(yè)務(wù)規(guī)那么?〔國稅發(fā)[2007]132號(hào)〕第三十五條第八款規(guī)定：“在計(jì)算加計(jì)扣除工程基數(shù)時(shí)，審核是否剔除了已計(jì)入開發(fā)本錢的借款費(fèi)用。〞

基于以上兩個(gè)文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)入開發(fā)本錢的借款費(fèi)用或利息支出，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，需要剔除，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么中關(guān)于借款費(fèi)用資本化的原那么不適用于土地增值稅清算，對(duì)于已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)本錢的利息支出，土地增值稅清算時(shí)應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。土地增值稅中利息支出處理原那么與會(huì)計(jì)核算、企業(yè)所得稅處理有很大區(qū)別。

根據(jù)?國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理方法〉的通知?〔國稅發(fā)[2021]31號(hào)〕，企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。賬務(wù)方面，會(huì)計(jì)科目設(shè)置一般將工程開發(fā)資本化利息計(jì)入“開發(fā)本錢-開發(fā)間接費(fèi)用〞核算。而在土地增值稅清算計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)先調(diào)減開發(fā)本錢中的資本化利息，而后與財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出加總，再適用文件規(guī)定的計(jì)算方法。

②土地增值稅清算中利息費(fèi)用的扣除技巧

?國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知?〔國稅函[