XXXX廈門后埔地塊投資報告

2013P10后埔片區(qū)祥嶺路與后埔路交叉口西北角地塊投資分析報告城市中央·精裝美宅報告目錄第一章：地塊條件分析地塊區(qū)位分析規(guī)劃出讓條件地塊四至分析地塊現(xiàn)狀分析第二章：地塊價值分析區(qū)域規(guī)劃分析地塊資源價值地塊SWOT分析地塊綜合價值第三章：區(qū)域市場分析土地市場分析房產(chǎn)市場分析區(qū)域市場分析區(qū)域市場總結(jié)第四章：地塊定位分析客群定位形象定位產(chǎn)品定位第六章：地塊投資測算指標與開發(fā)計劃收入與成本估算項目敏感性分析項目投資測算結(jié)論購地價格建議地窄塊唐條舅件技分嘩析P賢A關(guān)R少T1地夜塊銜區(qū)拌位捷分副析規(guī)所劃濱出觸讓井條衡件地場塊胸四蒜至虎分光析地改塊沸現(xiàn)仙狀贊分枯析地染塊催區(qū)粉位冷分悅析第足一牌章地非塊胞條怠件趴分絡(luò)析地墾塊卵位猴于榆湖俯里墓區(qū)牲后絲式埔腰—家枋遲湖竊片撇區(qū)稼成達功膊大朱道態(tài)東道側(cè)今、洲后克埔果路被西考側(cè)呢，戲島礎(chǔ)內(nèi)接幾傾何揮中說心盼，和區(qū)彼位步優(yōu)閥越旁。擬航出右讓鐘地事塊已暴出旬讓后地續(xù)塊呂2009G452009-12-08新景地雙浦路中醫(yī)院禾山中學嶺路昌路金成功大道仙岳路后埔路祥嶺路2011P202011-09-08新景地2013P102011P222011-12-20筼筜規(guī)劃指標2013P10用地位置后埔片區(qū)祥嶺路和后埔路交叉口西北側(cè)地塊土地用途居住、商業(yè)土地面積（㎡）36132.080容積率3.90地上建筑面積（㎡）140900以下計價建筑面積（㎡）138690不同性質(zhì)建筑占總建筑面積（㎡）居住：128690以下（91.33%）商業(yè)：10000以下（含生鮮超市中心店1500以上）（7.10%）社區(qū)服務中心1800以上，“三合一”環(huán)衛(wèi)設(shè)施250以上，開閉所160以上建筑密度(上限)35%綠地率(下限)25%其他規(guī)定及要求建筑面積144平方米以下的住宅面積占地塊總住宅面積的70%規(guī)饑劃乘出聯(lián)讓亞條途件第腿一姜章地駐塊挖條工件贊分怨析項目2013P10出讓方式拍賣起始價（億元）18.13起始樓面價（元/平米）13072增價幅度（萬元）500競買保證金(萬元)36260土地使用權(quán)出讓年限居住70年，商業(yè)40年規(guī)劃動工時間交地之日起一年內(nèi)規(guī)劃完工時間交地之日起四年內(nèi)規(guī)奇劃抖出蠻讓叔條辣件第菠一妄章地訓塊昏條纏件鄉(xiāng)豐分夏析國貿(mào)陽光第二城居住區(qū)祥店小學博士花園廈門中醫(yī)院后埔-枋湖舊村改造地塊（薛嶺片區(qū)）溫馨家園老人中心地塊位置第撕一泥章地性塊壤條施件躺分懂析地兄塊漿四胸至道分楊析地哥塊塵南塌臨疤博州士廣新究村勵和晉廈菜門搞中量醫(yī)動院織，年東組臨擇廈植門后市快湖擦里讀第勉二辣實蕩驗俘小冊學迷、最第嫩二探城沉幸堵福搏生攜活撞等樓采盤擇，搖北嫂面政為喊拆朱遷奮中豪的拔后紛埔氏村績，灘西慶面際為失成但功錫大關(guān)道書。北：民房西：成功大道南：博士山莊東：湖里第二實驗小學地繁塊喚現(xiàn)劈燕狀圣分圍析第匠一帳章地塵塊便條尼件強分袋析目寺前翻場謠地黃已瞎基衛(wèi)本互平幸整厲，貫項卻目勇北初面種成慘祥醒嶺滲路志還角未員建陰成播。灌逝新游路馬豎鑾翼灣喉大餐道地安塊青價脹值旅分兵析P藍A疏R舉T2區(qū)覆域希規(guī)竄劃見分胡析地銅塊煙資懇源秩價蝕值S僻W既O漸T價紛值燙分件析地少塊漏綜富合牙價放值區(qū)剝域曬規(guī)穗劃晚分吊析第再二格章地修塊優(yōu)價桑值根分斃析后要埔歉片谷區(qū)魄處產(chǎn)于躲廈悲門壞島繁的賭幾驢何懸中政心汪位希置揮，像一屆直盞以熊來糟被攔認平為爸是舟廈訊門擦島盆內(nèi)霞最求大狡的謹城訊中駁村駱，食片沙區(qū)唉內(nèi)漸建覆筑飼物肢因樓為濫間釋距膏過嫩小撓等承因擊素午制漸約圣了語片悠區(qū)達的樓發(fā)愁展綠。右目塞前泛，報后謊埔評連淚同緊枋有湖銜片婚區(qū)伙為汽政預府逝“除十罷二咸五負規(guī)綁劃杏”后重襖點央發(fā)顆展防和款改暫造艷的唇區(qū)姐域站，鬧將愉改陷造丘成訓島仿內(nèi)尼東鐵部衫最松受程矚第目請的溪新悼行節(jié)政舉、覆商圣務娘、菊文擇化測中辟心呢和級亮張麗壘的總現(xiàn)筆代貝生宮活詞居扛住繩新拼城大，鉤發(fā)拼展拾空虎間泰及尖升意值尚潛蠻力詳無天限挪。根朵據(jù)維規(guī)慌劃沒，侮后折埔焦片鼠區(qū)關(guān)規(guī)途劃賢目膀標煮為臨創(chuàng)惠造言一霸個汗布挺局翁合康理超、匆功賣能貞齊冒備晴、均交虹通燙便夫捷繁和閘環(huán)穿境勤優(yōu)錦美蒙的度人蒼居釣環(huán)岔境冷。芬將拖形辣成“一死帶逐，板三言心努，截多召組意團”結(jié)邊構(gòu)逮?！耙换艓А睘閽炀G辦化聲公禾建孟帶闖，哥將每是遺島暢內(nèi)綢惟樓一型的“中秤央吼公槳園茅大亦道”，里也警是箱城良中般央聲綠品色受生姓態(tài)小居狀住擊區(qū)秩；“三懷心”是侄三免個糞公較建堆中廣心伏，“多衛(wèi)組誰團”則鴨是轟由悉城攝市儉次忽干惡道予分晌隔嚷而謝成從的惠多雅個普居麗住罷組頃團是。片快區(qū)果土束地竟利拜用似規(guī)期劃桌圖(僅嘗供杠參飼考)第鍋二率章地徒塊幣價債值課分儀析打統(tǒng)造腿未僑來市居弟住候新破城根什據(jù)縫后現(xiàn)埔腎新本規(guī)瞞劃器，賠后雜埔嬌片舊區(qū)向?qū)⒐鹦胃渤蓽悺邦~一欲帶吧，寨三茄心勿，儉多箭組嬌團蛛”巨結(jié)焰構(gòu)振。嬌“納一侄帶曬”分為緣瑞綠賊化阿公聽建憲帶努，團將縱是筒島隸內(nèi)慶唯蔽一堅的乘“經(jīng)中孔央考公喚園耕大射道革”嚇，宣也趣是婚城眉中片央擴綠沾色吧生獻態(tài)并居蝦住動區(qū)貓，股未組來假片汗區(qū)熊居晶民專休楊閑旦、棕鍛效煉駱就誕有閘了狠好春去瞇處銳；贊“慮三躍心撲”明是拜三燥個希公專建灘中班心絨，攀“持多執(zhí)組罪團倉”頌則放是該由倘城猾市妹次璃干砌道份分托隔贏而健成盤的廉多筒個優(yōu)居側(cè)住鬼組音團云。擁未東來求，盡后繼埔攪片寺區(qū)祥將疫改悲造歡成赴島恢內(nèi)尚東鍵部手最泛受論矚網(wǎng)目旬的喇新恩行陣政和、土商閱務尾、勺文悼化單中倍心精和晃亮攤麗悉的姥現(xiàn)舟代芽生滴活文居純住園新嫩城稈。中懇央豆公步園致大胳道亂效遇果侍圖第芹二魄章地吼塊僑價晚值弊分叢析地還塊犧資雹源價菊值—交紀通地隱塊桑東基面艙為蓬后鼠埔犧路陶，撿后何埔沫路遣為惱該足片訂區(qū)部內(nèi)沈的窮主半要袖交播通擋路麗，倘由若此擁可過到優(yōu)達橋國電貿(mào)吵陽謊光陪、廟聯(lián)性發(fā)額新創(chuàng)天利地嘆、倍太顧薇惑山鮮莊慣等爸樓刑盤悼聚祥集揉區(qū)輕和竄商襖業(yè)妄集甜中刃區(qū)押。括地丙塊診西恨臨婚成故功們大段道夕，煩南紀面嚇與焰仙叫岳映路中不形過咱百布米仰之獨遙咳。成廊功投大其道棕由下南陵向所北謠貫饞穿凳廈奸門賺島足，榮起蹈點訊位羽于田福隊廈蓬路章機解場純立謠交脂處耳，剃北盈與脈公梳鐵教杏量林鈴大過橋除接些線漫相仗接熱，傻成菜為錯進旺出拜島磚快渠速斃通畜道帆。獨仙測岳緊路天則緩位浸于寒廈璃門咳市伏本跟島嚇中番部構(gòu)，厭西傭連炊海揀滄刑大濾橋脊，眾東邊接劍翔肌安傘隧擺道室，焦是貧一矮條爛橫籌貫注廈籍門向島禾東握西隨的眨交崖通撓要柏道膀，副全混長1躍2公富里文，偵為竭城送市少一照級象主朋干塘道攪，耍遠床期銀為裝城牲市洽快服速歌路摩。錦成克功目大類道腐與浸仙笛岳盼路違形惠成暑規(guī)肯劃大中揭的掉“油十艷字墻”恭型比的悔城血市歡快幟速篩干吉道滲路輝網(wǎng)罪。仙咸岳申路成篩功拐大器道第降二房誠章地鄉(xiāng)豐塊折價孩值儀分哪析地零塊腔資稠源價李值—交虎通地日塊忙位抵于杰兩斑條梳重榮要仙城謀市樸主率干觀道駝東洗北柿側(cè)垃，案交呈通灣便洽利桌性粱顯回而販易襪見層。講臨毒近睡地歷塊嫩仙拿岳福路峰上窯有華中休醫(yī)冒院樓公證交慈站綠，幕成愛功辦大餐道叨上忍有炒機牛場攀專義線限公鴨交肌站西，氣步蹤蝶行懇不皆過膽兩女三抓百臉米燈之皮遙識，裝出董行靈極兆其許便的利冠。席由曾于反處聞島妨內(nèi)菜幾抄何鋸中貝心游位日置膊，羽通勁過珍成艦功揚大奸道喂北盲可棚達錫枋退湖而新挑區(qū)撕和繼機體場首，穴南碌可帽抵脊蓮鑼花躺片枕區(qū)失和獎廈海門磨老告城息區(qū)激，徑通夢過我仙撇岳辮路飼東喬西色向懂可周經(jīng)衡海隨滄密大燦橋碧和葉翔呼安之隧影道昂快膜速遵出桿島評，拐立碼體鳥交恢通鈴網(wǎng)襖絡(luò)番，團通自行漠之創(chuàng)優(yōu)項越許性貝無勒可概比偵擬膜。同奪時串，犧地峽塊披以情北茶方碑向費金煎湖紗路徒上早有午枋輔湖資客肺運施中尊心肚，扁該稈客炸運靠中不心艇日點發(fā)腰班旨車5叮0短0多沃輛羽，勻發(fā)葛車濁覆圣蓋貴全星省予各努市守縣向，昂同蒸時蹈向俊東縮慧、濕向嚴北套輻也射餡到肯江害西厲、逮湖罷南臨、鋪湖倉北脖、撤浙犧江纖、演江它蘇招、匙安豆徽罷、色山戴東掙、鏡河版南洞、盤陜播西匹、園山揭西晌、逆河鏈北醬、嬌遼騙寧狐、啄四揉川獨、川貴誰州之、恥上步海姥、喬北需京錦、劉天助津晃等息省誕市止，溝每憑天沈運恨送中旅浸客政約絞萬畝人樸。到達各重要節(jié)點的車程節(jié)點位置距離車程市政府約6km9分鐘高崎機場約5km7分鐘廈門火車站約4.5km7分鐘海滄大橋約6公里9分鐘廈門大橋約5公里7分鐘翔安隧道5公里7分鐘第育二話章地份塊匹價憤值英分粒析地擇塊晌資野源價毒值—生姜活以配延套地扣塊秀北緊面善多火為賞村宴民胡自跑住摟房嫩和慎安饅置溫房容，羊城耕市勤化窩水蒼平帖仍甲偏腥低剝，故業(yè)傍態(tài)價分康布喊較甘零快散窗；吉沿夫后偵埔堆路舞，蘇高讓端傭樓掛盤伯聚辜集惕，釘已甲形述成牲大呆型條的裕生篇活套社論區(qū)常，化生販活算配欣套更完槳善舞；流人減人賤樂蘭生棉鮮撇超厚市磨近私在柜咫寇尺桂；雁靠匯仙靈岳塵路話有僑頗哈具談特香色迷的卻“披第別二僚城坦·莖閩拍南蠢印魂象睛”途大獄型罷古風民坐居朱商評業(yè)妹休友閑近文女化勉廣壞場及和單湖暈里清區(qū)把文狹化下中驚心僻，奏給再周勉邊件居編民塘提轎供西休害閑兵娛咳樂罪場瞎所應。中冒駿接四醫(yī)季喉陽礎(chǔ)光境會釋所置主與入旋口歡透孫視蠢效孕果短圖廈缺門糖北艙站腹主候站鑰房沙及德時撇代寇廣艷場宏現(xiàn)鑒狀焰圖中普駿·四懼季縱陽鉤光第芒二馬章地慨塊燭價仍值逢分野析地禍塊寸資貝源價扔值—教盈育哲配區(qū)套目器前艙片哄區(qū)當范犁圍鑒內(nèi)餡已妄有副呂傳嶺華幼封兒持園揀、村呂蟻嶺燦小拴學脖、長湖忍里被第隱二械實途驗磁小灣學稈、蹈禾紛山梅中掙學遞、況雙耐十吸中另學終等玩。射此會外概，謠整縱個鋤枋丈湖伴－威后煎浦取片胖區(qū)西中推已毫有男和納規(guī)賴劃惹有亮多賞所午中凱、迅小脅學要、笛幼惑兒仰園攝，叫隨享著魂未厭來討整鑒個趙大循片帶區(qū)毀的射日悄漸的成是熟悅，喂教素育緒資榴源比也乓將忘不雞斷蔽完瘡善根。中說駿風四擁季濁陽賠光水會能所抬主織入脆口敗透派視扒效鑼果平圖廈傻門叔北膚站降主怠站哪房妙及刊時己代詞廣叛場音現(xiàn)鏡狀都圖中單駿·四盼季巴陽尸光禾砍山判中租學湖沈里粒第哈二掀實虎驗笛小深學第謊二農(nóng)章地幟塊興價寒值估分幫析地章塊抗資膽源價闊值—醫(yī)燭療勻、緞商渠業(yè)春配挺套醫(yī)養(yǎng)療何配杠套則：廈塘門習中拔醫(yī)資院良、文廈老門酒中盆醫(yī)遮院科江笨頭兇分嫩院商予業(yè)籍配汁套忠：地猾塊千所認屬游片魯區(qū)撇鄰似近S首M商獨業(yè)梨廣冰場母，永片點區(qū)鋸內(nèi)價國族貿(mào)貼陽昨光膀、革聯(lián)因發(fā)喘新圖天念地妥等暗樓賓盤州底探商吐業(yè)東態(tài)調(diào)齊棍全革且技豐昆富割、幻玉但型分呼布豎較炒為草零匆散繪。息同隨時稅該簡區(qū)燥域卡也糾受醉到椒天夠虹斜商籠場哨、驗中添閩箏百負匯舒、捎萬蘭達某廣拉場井等陷大鋪型塑購承物長中埋心凝的漸商旺業(yè)腸輻番射旅。動未嫂來君，梯隨節(jié)著蝴整移個士后償埔鈔片疼區(qū)連的念規(guī)萍劃穿發(fā)譯展蓮，蛾片攀區(qū)邊內(nèi)尾的旋商畢業(yè)田配令套澇也且會采逐黑步戴成例熟揮。廈率門拘北妖站保主明站賢房序及邊時話代訂廣燭場搖現(xiàn)瞞狀智圖中條駿·四夫季繳陽孤光閩喉南兩印笑象蹦商宜業(yè)廈易門棍中斜醫(yī)強院第弄二寶章地際塊希價農(nóng)值以分按析地國塊S能W氣O交T分準析Ｓ傭Ｗ護Ｏ枝Ｔ1234Ｓ踏優(yōu)膝勢Ｗ戒劣宮勢Ｔ董威胡脅Ｏ續(xù)機貫會區(qū)排位賄優(yōu)沖越坡，償位伴于這島閘內(nèi)遮幾烤何敢中柏心立褲體攀交動通列網(wǎng)章絡(luò)逝，甚四走通乎八蠻達棕，無出昆行估便盜利陣，績臨掛近鹿島液內(nèi)粱兩擔條戰(zhàn)城煮市虎主食干披道隨萬著他后鈴埔-枋墾湖仇片許區(qū)仆的層改恒造贊建指設(shè)舉，渡區(qū)花域礦發(fā)廚展僅潛劉力陜大地似塊遠體番量冷大,較點好需進足行裁規(guī)討劃周具邊非仍盈有盤村蛾民日自聚建昂房從和容未枕拆混遷暴的皇城歪中私村神，零居備住頭品貧質(zhì)煩有貍待記提仗高西尸面緒接陡近義主泡干勸道茂，頭噪晨音識和閱粉奇塵輪污待染浙嚴截重島踢內(nèi)抬住捏宅勾用務地天稀短缺束，渣住即宅剖存抽量爺較鉆少充，明剛錯性奶及師改喜善麥性進需文求晴大神量嗓存棉在作投為辰重悔點絕改給造扔片敢區(qū)瓜，周目洋前陶區(qū)聞域佛內(nèi)純直解接宋競攏爭蟲較梯小端片斑區(qū)格改善造衡和欠建將設(shè)島帶疏來魯較鑰大擁升杜值孔空召間調(diào)波控思政趣策井持臭續(xù)常且銀力獨度犁加浙大拋，例限櫻購峰政師策策和1太2月男出敬臺博的療購其房爭落忙戶境政剖策涂或劇將巡壽影屆響綱購難房萄者括置丙業(yè)音計悼劃由雖于綠拆咳遷雹等慚問驢題貝存龍在摟，諒片忽區(qū)穩(wěn)改敢造辱推浪進椒的巴速俘度伏較模慢

權(quán)比細目優(yōu)良一般較差差土地級別√自然景觀√交通情況√生態(tài)環(huán)境√生活配套

√社會治安√學區(qū)情況√

社會人文√增值價值√區(qū)位形象√地賣處來島撒內(nèi)努幾脫何行中惹心代位池置欣，幻玉且緣瑞為兩廈歉門預現(xiàn)漸階春段廢重武點冠建馳設(shè)結(jié)片俯區(qū)吸，團毗童鄰牌枋蕉湖賀湖師里覽行鈔政迷區(qū)澆和S癢M、畢萬感達賄等皺各碑大疼商捆圈惹，奴由酬區(qū)卻位饑所謎衍婚生李出虎的直各樸項戒資滲源邪優(yōu)瞧勢窄詮獅釋帥著禍其瓜價決值貪，電未府來皮該籃區(qū)思域頸將咱逐殼漸源成次為腸城丈市誦新逐貴承的乘置淡業(yè)騎搖磨籃追。鬧岸中取取瞞靜彈宜膛居奸精嚴致刑生春活笨：區(qū)地墨塊板雖譯處投交態(tài)通狐主畏干上道仗附錫近折，達但封由港于沃此育處晨地獅勢而較穩(wěn)高哪，段基禽本藥可換以雕達騙到紙鬧算中母取聰靜沉。廉鑒亞于哨地倚塊纖的油體師量唇不狀是罪太拜大組及同周那邊跡環(huán)蜘境捧的跌特差點鈴，際可硬將語本牽案狠的遍客旁群制基恨本后定旦位薪在饅追籮求呈精驢致村生調(diào)活陽的靈城委市穿新浙貴哭一山族店。地降塊夕綜鑰合移價全值第辮二答章地蹤蝶塊委價儉值唱分趁析區(qū)寬域釀市扮場病分孫析P鑄A拿R詠T3土他地洋市謎場茫分賢析商有品改住視宅報市事場分缸析區(qū)嫁域市茫場蘭發(fā)緊展摩趨護勢第蟻三灘章廈區(qū)雅域勝市礙場喝分低析土暈地知市順場—愿2襪0鞋1卵2年春至2掩0蘆1究3年1鄉(xiāng)豐1月,島序內(nèi)繳兩萍區(qū)貨均滅無廊商版住諷用足地舌供也應,商梁住懶用崖地痰稀奇缺蛾性縮慧突咽顯地塊編號地塊用途座落成交時間面積（m2）樓面價（元/m2）溢價率(%)受讓人土地建筑2010P08住宅、商業(yè)湖里區(qū)06-08鐘宅片區(qū)金山路東側(cè)2010-4-8865616220973967.4%廈門新景地集團有限公司2010P11住宅、商業(yè)思明區(qū)(03-07)觀音山片區(qū)，下堡路北側(cè)，塔埔西路東側(cè)2010-6-81634940900691328.8%廈門開元國有資產(chǎn)投資有限公司2010P12住宅、商業(yè)思明區(qū)(03-07)觀音山片區(qū)，下堡路北側(cè)，半屏山路西側(cè)2010-6-81797345000684023.4%中鐵二十二局集團有限公司2010P13住宅、商業(yè)、辦公、酒店湖里區(qū)06-08五緣灣片區(qū)仙湖路與枋湖南路交叉口東北側(cè)2010-8-8199530494630627436.3%上海兆瑞投資發(fā)展有限公司2010P14住宅、商業(yè)湖里區(qū)06-07片區(qū)枋湖路與枋湖西路交叉口東南側(cè)2010-9-826316954609795115.2%廈門龍郡投資有限公司2010P19住宅、商業(yè)湖里區(qū)06-10湖邊水庫片區(qū)金邊路與虎仔山西路交叉口東南側(cè)2010-11-19297675336014213136.6%上海瑞龍投資管理有限公司2010P20住宅湖里區(qū)06-06片區(qū)環(huán)島干道與枋湖北二路交叉口西北側(cè)2010-11-19705201287001080754.4%廈門國貿(mào)地產(chǎn)有限公司2010P22住宅、商業(yè)五緣灣西片區(qū)金山路與五緣灣道交叉口東北側(cè)2010-12-1533576117250879135.2%廈門天地開發(fā)建設(shè)公司2011P20住宅、商業(yè)湖里區(qū)后浦片區(qū)雙浦路與金昌路（規(guī)劃路）交叉口東南側(cè)2011-9-810198388001339748.9%廈門新景地集團有限公司2011P22住宅、商業(yè)湖里區(qū)06-05片區(qū)雙浦路與金昌路交叉口東北側(cè)2011-12-202115983800111071.0%廈門筼筜開發(fā)建設(shè)公司第序三庫章星區(qū)晚域哭市紐奉場昌分鄭析二筆級商市顛場—住裁宅灶供軟求宇分球析2宣0侵1抱3年1牛-創(chuàng)1雖1月供收求刻比書為0嬸.蹄7爸7，今鄉(xiāng)豐年盆以致來，鴉由丸于樂島作內(nèi)嗎新味盤轉(zhuǎn)較告少酸，率供歪求逃比持梢續(xù)下毫降被，幸市碎場表叫現(xiàn)懂出弊供房誠不籮應溉求的厚局懶面往。貿(mào)鑒璃于部島閘內(nèi)縱土利地困供餅應缸已促無鏟法南滿緣瑞足般居撤民悉購等房棵需糾求冶，取未茂來夢商圾品朽住疊宅援價已格判上府行即將惱是怨大會概財率名事?lián)窦w。數(shù)弄據(jù)舒來訪源毯：絲式圖可智踢土鏈地吧研野究諷中詠心單位：萬平方米第甚三催章欣區(qū)激域在市捕場附分集析二排級勁市五場—住通宅弱均填價潤分絹析2框0旺1械3年1謹-類1魯1月，臟島貼內(nèi)布商秤品燃住刺宅慘銷豪售窯價秒格壯比稼去孩年塊上俊漲惰了1辰6器.素8摟%。里自2漫0柏1嗽2年享突恰破兩璃萬勤元遭大嘴關(guān)抵后，葡價六格擋一鉛路毒高雨漲杜，旋且島恢內(nèi)增外喘價破格肺分垮化混趨洽勢如愈念加美明背顯，島吳內(nèi)頭商疼品刃住六宅滾產(chǎn)貼品馳大斗多宴走籃高川端扒化著路文線飾；墨島外以謝性斥價義比免和穗低牌總嬌價升吸產(chǎn)引惑首拼次侍置兄業(yè)涌的叛購淘房孟者敬。數(shù)虛據(jù)挨來破源舊：斯圖練智寫土揭地缺研字究宜中手心第步三抗章部區(qū)升域臨市趨場司分差析島盯內(nèi)慕兩佩區(qū)墻在通售窄項處目3棗9個汁，鼻待億售7個員，鑰未策來述房奇源小供凍應灑不將足禽。二靈級遠市魂場分海析—區(qū)誤域裕項幟目棚分黎布挽圖截止2013年11月廈門住宅庫存統(tǒng)計表（單位：萬㎡）區(qū)域已批未售面積已動工體量未動工體量合計所占比重島內(nèi)79106018517%第矛三昂章猶區(qū)求域砌市將場主分悲析區(qū)檢域太市暖場枋敲湖—后學埔揚片釀區(qū)制北發(fā)至給湖染里詳大范道郊，蔑南凱至紐奉呂城嶺事路澆，鑰東姓至康金躁尚跪路繭，華西詳至扭成伏功匯大潮道棟。蝦該輩片晴區(qū)昂包乏含郵枋若湖龜、沖薛喬嶺聚、得后耀埔臭三渾個巖自售然也村釋的海改蛇造書，潤總逼改淘造序面僵積篇達7點3萬冶平北方販米刑，疏改予造菊涉焦及1魚5貪0況0多嚼戶瞞，4息6搬0孤0多綠人傾，行房腹屋萄拆禾遷壞總切建象設(shè)克面營積背約1絕8懼5萬筆平度方曲米親。目菜前否本威片呼區(qū)麻舊刺村蛾改百造合是思廈部門法重藝點籃建詞設(shè)架項徐目焰。酷片唐區(qū)訴內(nèi)欲在僵售揉樓蟲盤2個那，革分帽別壯為翻新杠景·龍饞郡紐奉和倉溫方莎夢公隆館葛，診在零售閱均下價舒分避別傲為2冤8健0秒0過0元/平施方脈米捎、2表8陣5用0跳0元/平慰方候米，柏均為纏精鄙裝逼修樸項壇目玩。佩隨拋著待舊爐村改待造的攻推鳥進搬，訪該思片鍬區(qū)午將悄成郵為丟湖武里肯行纏政誘、貢經(jīng)榮濟撿和牛文關(guān)化怖中禮心沿，挎廈紀門獄東邀部閉核野心還的桶亮筒麗館人碎居綱新葵城腎。區(qū)辜域視競透品項個目—產(chǎn)爆品特輔征割分燈析第跳三襪章禿區(qū)撇域緊市膏場稀分露析項目名稱建筑面積（萬㎡）物業(yè)形態(tài)主力產(chǎn)品最新售價（元/㎡）主力總價銷售套數(shù)已批銷售率新景龍郡14.03高層、精裝修88㎡復式三房、125㎡三房29000246-350萬70279%溫莎公館10.37高層、精裝修80㎡兩房、115-128㎡三房

28500230-365萬65833%禾豐新景9.50高層、毛坯60-90㎡兩房、80-136㎡樓中樓26000160-353萬81088%新景華府5.83高層、毛坯76-78㎡精致兩房、120-130㎡舒適三房26000198-338萬49770%片還區(qū)狹為估舊僑城悲改晝造裕，私受客限刺于立片鉤區(qū)籠環(huán)拋境蝦，像區(qū)割域孝項粉目箏均愿定宇位換于弄中牛高息端犁，嚴產(chǎn)衣品吉集方中遷于7火5林-貢9反0平尖米帥首航置墊需憂求篩及1席2火0顆-靠1岡3堤0平趴米虧首景改褲需悟求公。數(shù)議據(jù)驅(qū)截轉(zhuǎn)止嗓時竄間2摸0殿1膨3巾.鮮1寶2第茫三躺章箏區(qū)洪域平市各場覽分寇析區(qū)攀域尚競肅品項裙目—重緣瑞點墓樓壯盤輸分獵析筼筜·溫莎公館基本信息占地：

21159.057㎡

總建：10.37萬㎡容積率：4.9

項目規(guī)劃

4幢地下1層，地上28~33層總戶數(shù)658戶住宅戶型80㎡兩房、115-128㎡三房

精裝修標準2500元/平方米開盤情況2013年6月住宅開始推出，11月商鋪入市銷售情況已售40%左右價格情況6月開盤起價為25250元/㎡,目前均價為28500元/㎡客群情況客戶是島內(nèi)剛需和外地投資客項目評價島內(nèi)中心位置,交通便利,樓盤價格適中島鍛內(nèi)統(tǒng)稀臺缺提中溪小麥戶歉型粥，逗最獄近棄銷留售齊均竿價喉為2蹈8盜5仔0島0元/㎡燙（近精身裝)區(qū)葡域門競卸品項科目—重僅點爪樓鐮盤顫分找析第啊三普章瞎區(qū)始域針市束場害分建析島集內(nèi)貿(mào)中隔央琴經(jīng)餅典堅美硬宅束，老目寧前凱銷邀售否均冷價涂為2拖9記0宰0族0元/磁㎡（散精屑裝灘）新景龍郡基本信息占地：26315.482㎡總建：140267.51㎡容積率：5.33

項目規(guī)劃4棟,地上地下一層為商業(yè)，地下商業(yè)面積2.2萬平米，車庫共630個總戶數(shù)702套住宅戶型

精裝88㎡復式兩房

125㎡精裝公館精裝修標準3000元/平方米開盤情況2013年3月最近一次開盤，至今已推盤2次。銷售情況目前僅剩六十幾套125㎡戶型房源。價格情況2012年10月開盤價23000元/㎡,目前均價28000元/㎡客群情況新廈門人為主體、廈門本地投資客戶為輔項目評價周邊配套完善,投資自主兩相宜供橡求下分堪析描：近專年琴來也島養(yǎng)內(nèi)寺兩粱區(qū)納商柄品爺住答宅均供婦應間較予小寺，2棚0嶼1凡2年交至2虛0速1涉3年徹前弟三超季軟度勁均林無春商漆住鄉(xiāng)豐用染地蝕供墓應樣。產(chǎn)品分析：片區(qū)75-90㎡兩房和120-130㎡三房最為暢銷，小面積房源受剛需支撐。市役場銀走善勢：隨受近案年誓來晌區(qū)閥域丙商仇住工用馳地送供簡應走量緊較扔小債及逗區(qū)坐域難舊喚城父改燥造口的生建謹設(shè)靠，蕉未牙來恨區(qū)俱域見商線品答房婦升執(zhí)值生潛豆力呼看偶好券，導價陵格痛保洪持鼓穩(wěn)神步勒上那漲扛態(tài)捐勢貞。價嶼格溪總頃結(jié)：區(qū)遣域戰(zhàn)在挪售禿住好宅移銷圣售哄均稠價頓集仇中擱在2白6欣0六0碑0皆-止2棕9凝0殃0截0元/平拋方辮米，杏目開前封價漫格豪趨旱于剝平跪穩(wěn)壇。第革三茶章遇區(qū)隆域淘市蔑場丈分堤析區(qū)盾域私市堵場企發(fā)斯展余趨賣勢慰分酸析地讀塊尿定稠位少分屢析P率A杰R伯T4客味群錢定況位產(chǎn)液品國定惕位價設(shè)格沫定女位第尤四體章彼地挨塊伴定寒位名分寧析地攻塊否定保位—潛條在拋客拉群產(chǎn)辟品做定宇位／城腿市貫中瓶央精對裝軋美偶宅項餃目歡規(guī)帆劃閉概蓬念嫂圖瀉（嫂僅舒供提參諷考面）第抬四躺章帝地族塊細定賢位異分陜析戶型戶型面積面積比例建筑面積套數(shù)對應客群居家兩房80-9035%45042530首次置業(yè)客群精美小三房90-11040%51476514首次置業(yè)客群舒適三房120-14415%19304146首改客群雅致四房133-15010%1286892改善客群合計__100%1286901282——本乳戶柜型蘋面架積才配馬比恒，出有緩約7賀0溝%以耳上廟的凳產(chǎn)胸品農(nóng)處關(guān)于艱區(qū)枝域涌市表場曉主竭流紅產(chǎn)本品券區(qū)嚷間恭內(nèi)告；購莊房果需均求墳為上自虛主+投卵資些；根錄據(jù)勾規(guī)向劃亡條怒件匠，訴住樓宅慨面嫁積為1膝2菜8葛6呼9耀0㎡，1事4燈4平蜜米森以蝦下澤面扒積堪占7質(zhì)0朝%以球上動。第絕四梨章扭地粉塊撒定垂位微分除析地增塊眉定愈位—產(chǎn)獵品配雄比按積照向區(qū)茄域來可墓比巡壽項乞目榨，作運盯用休市擊場曾比坑較項法吊，漆得忙出翁本械地孕塊啊住擦宅主現(xiàn)拾在全售謊價鞏為2愁8汪4侵0嘗5元/平報米賄。稼預俘計祖價霧格納年置增救長忘率8盯%，禾可食以庫得榆出時一斬年司后是住競宅竹銷梁售膊均摔價款約3悼0腐6膜7納7元/平退方劣米擾（盒此惹價賭格甩僅鼓作仆為妨投余資似測糞算尤的臭依鵝據(jù)裕）聯(lián)。第盟四翁章內(nèi)地逮塊牧定林位秀分演析地棉塊害定腦位—住暗宅倘價布格越預愚測類別權(quán)數(shù)本項目新景龍郡溫莎公館新景華府區(qū)域因素（65%）地段區(qū)位10%100100100100周邊配套10%1001059595交通因素5%100105100100自然環(huán)境10%100100100100景觀因素20%10010010095區(qū)域發(fā)展10%100100100100產(chǎn)品因素（35%）項目規(guī)模5%1001009590建筑規(guī)劃5%10010010095戶型規(guī)劃10%1001009595園林設(shè)計5%100100100100社區(qū)配套5%100100100100物業(yè)管理5%100100100100修正指數(shù)100100.7598.7597.25交易均價（元/平米）/290002850026000本案修正價格（元/平米）/287842886126735可比權(quán)重(%)/40%40%20%本案市場比較價格（元/平米）28405按潛照沫區(qū)并域輝可欺比氧項貼目遣，急運吃用幕市梁場早比緊較檔法常，考得改出弓本河地徐塊爺商撤業(yè)恨現(xiàn)量在串售閣價皺為6肆3六1楚5蒜0元/平僅米牙。英預皆計谷價騰格灘年烏增就長搭率5芒%，樹一鴿年御后就項啞目投商曲業(yè)義銷頂售鎮(zhèn)均鴉價來約6蒙6揭3慮0坦8元/平銳方芒米崇（由此舅價瓜格方僅廣作茄為大投貓資樹測軍算零的酸依喉據(jù)炊）哨。第舅四掌章氧地跨塊勵定刺位籃分匆析地高塊神定路位—商醬業(yè)按價顏格福預扇測類別權(quán)數(shù)本項目新景龍郡溫莎公館新景華府區(qū)域因素（80%）地段區(qū)位20%100100100100交通因素20%100105100100人流量10%1001059595商業(yè)環(huán)境10%1001059595區(qū)域發(fā)展10%1001009595投資前景10%100100100100產(chǎn)品因素（20%）項目規(guī)模5%1001009595建筑規(guī)劃5%100100100100產(chǎn)品設(shè)計5%100100100100企業(yè)品牌5%100100100100修正指數(shù)10010298.2598.25交易均價（元/平米）/650006000065000本案修正價格（元/平米）/637256106966158可比權(quán)重(%)/40%40%20%本案市場比較價格（元/平米）63150（吹備餡注醬：英以逢上韻售刮價惜僅災供駐參色考槍，臂作義為紡項月目飄投秩資阻測拿算憲依柳據(jù)兆）第妹四勒章置地唯塊輩定泰位福分架析地應塊啟定若位—各里類威物銷業(yè)印價繪格共預需測物業(yè)類型2013年售價（元/㎡）2014年售價（元/㎡）2015年售價（元/㎡）2016年售價（元/㎡）2017年售價（元/㎡）年均增長率住宅28405306773313235782386458%商業(yè)63150663086962373104767595%車庫（萬/個）33.035.638.541.644.98%根能據(jù)族上逝述叫價冠格漂定息位押，劈燕地萄塊計可最售改物夸業(yè)飄預床計遷售版價荒如放下斬：地支塊投折資俗測藏算P貿(mào)A聲R腎T5指蛾標醉與開備發(fā)掠計連劃成鋒本流與收限入巷估仍算敏您感夏性便分指析投芽資賽測賭算察結(jié)畜論購仇地但價短格室建夠議P3牢8項噴目跟出坑讓關(guān)指肚標濫，購地希塊旺總尊占壇地面吼積3句6貧1六3略2騎.例0乏8蛙0平酬方餡米香，橡約還合5狂4抹.否2畝泳。籍住困宅里約1約2饅.帖8耍6槽9萬平排米，年可售刊商脫業(yè)及（含斗生鮮超傘市立、敵便日利翼店宵等殲）1萬平欺米裙。第葛五糟章劍地賠塊喪投孟資登測警算指兩標角與少開割發(fā)舒計棉劃項目主要技術(shù)指標總占地面積(萬㎡)3.61地上建筑面積

(萬㎡)2.5079可售物業(yè)(萬㎡)：2.2869普通住宅1.2869總建筑面積(萬㎡)6.51地下建筑面積

(萬㎡)4可售商業(yè)1綠化率25%容積率3.9可售車位個數(shù)1000P3鄭9指僚標語與袋開啞發(fā)躺計哀劃第航五額章刪地政塊際投燒資肢測架算1、涼分革期究開條發(fā)躬計裹劃唉：崇項阿目哲體按量少較容大,分徹兩塔期賀開綢發(fā)約完廢畢慨。2、畫工增程宇進倘度物計泡劃辭：蔬工鵲程揀時房誠間蝴為3年陜，禿項壇目殼計億劃削于2傅0棄1閣4年燥下半半猾年魔開樣工逐，錯三貝年求內(nèi)若全倍部外完慚工息。3、劇銷電售贊進虹度占計例劃階：州銷援售蛛時慈間勁為3后.序5年壺，教項蝦目飄計且劃2襲0膛1端5年帝下白半沖年艇開泄始適銷界售刺，續(xù)至2駛0窄1蚊8年線下伍半賤年少銷得售澤完蜜成祖。第帽五笨章能地魚塊范投廈資問測辯算指拉標艱與文開槽發(fā)呼計逐劃主仗要辭銷房誠售占時巨間起節(jié)揉點峽：2丹0序1辮5年給下炮半辰年扁住衰宅照開蘋始專預父售血，祖可糊售部面卷積擔約1犬2曠.剪8糟6絡(luò)9萬賞，愈銷勤售交周語期3年陣；商損業(yè)染在2任0歌1艱8年屬上蝴半籃年政開通始仰銷駱售搬，機銷連售雪周蜂期濁為1年柔；項廚目總現(xiàn)銷先售鋒時缺間為3售.膊5年夸。類型2015年2016年2017年2018年住宅15%40%35%10%商業(yè)

100%車庫100%P4周1地這塊敗成腐本提支職出起表項茅目忘開姐發(fā)輩成休本估滴算：慈在孔以拌底吼價悲拿鑼地暈的挑前施提港下陳，項會目煌開柳發(fā)壞成齡本耳估哭算貪額2名6櫻3幟0瀉6犯4萬打元，旬預均計忌綜押合蠅單黎方濁成皺本為1冬7械8婦1劃9元/平懲米浸，建其路中略，留樓詳面幫地貿(mào)價按1抹3坑4薦6混4元/平梨方把米駛計叉算朽（悔包逃括載契凡稅游）廁。

費用單價（元/平米）費用（萬元）1.1土地成本

186,739合計（平均）￥13,253186,7392.前期費用

合計（平均）￥2483,5013.建安工程及基礎(chǔ)設(shè)施

合計（平均）￥2,84952,1494.管理費用3.00%1,5645.財務費用

6006.營銷費用3.00%18,4397.后期費用

合計

72房地產(chǎn)開發(fā)成本共計17819263,064成個本上與威收傭入附估亡算第叉五唇章阻地歐塊摘投演資樸測雖算項什目議投探資但成省本評估法算鑄：監(jiān)在施底效價拼前喜提廚下浙，最項抹目印規(guī)正模3萄.厚6營1萬噴㎡付，駁投汗資容估樂算嫂額4詢4敵5必6陽8禮1萬饅元腹，爭預終計陜綜肯合喇單聽方叢成懶本助為3縣1談6栗3膠1元/平慢米據(jù)，蔽其臉中嬸，呆樓虧面薯地沒價請按1吳3娘4驗6或4元/平蒙方法米局計漁算趙（殃含鑼契癥稅升）砌。第易五收章寨地窗塊獅投沾資享測柏算成遲本轎與狐收泳入似估劫算項目投資成本測算

項目總成本（萬元）單方成本（元）所占比例一土地成本（含稅）186,73913,25341.90%二前期費用3,5012480.79%三建安工程及基礎(chǔ)設(shè)施50,6303,59311.36%四不可預見費1,5191080.34%五開發(fā)總成本（以上四項）242,38917,20354.39%六期間費用（以下1-4）20,6751,4674.64%1.管理費用1,5641110.35%2.財務費用600430.13%3.營銷費用18,43913094.14%4.后期費用7250.02%七稅費（以下1-3項）182,61712,96140.97%

1.土地增值稅91,886652120.62%2、所得稅56,312399712.64%3.營業(yè)稅及附加3441924437.72%八總投資445,68131,631100%序號項目

面積（㎡）

均價（元/㎡）

銷售額（萬元）備注1住宅12.86936,982475,919100%銷售2商業(yè)1.090,21190,211100%銷售3車位（個）10004848,488100%銷售率4合計-40820614,618——

預煉計丑項暖目刊總炕銷逃售爽金絲式額為6購1擴.帶4棋6謹1魄8億元臭，防項賞目友均被價為4朽0窗8座2弄0元/身㎡第山五趟章圣地艙塊路投殘資籠測鬧算成汗本彩與舊收定入佛估勻算項或目拌投云資筑收洞益烈分售析蘿：銷秘售定總壩收陣入為6匠1暢.斜4槐6仇1變8億元項層目僚總蚊投航資宇約為4時4卡.放5粱6騙8另1億元不；項急目簡凈泡利乒?jié)櫈?橫6吩.貝8代9扔3燥7億元晃；項蚊目股投宏資慮凈謹利毛率為3哈7戴.件9晶1販%；項便目構(gòu)銷協(xié)售擁凈貞利懷率為2或7梅.麥4澡9榜%。第六五明章樹地許塊卻投跡資屠測糕算項如目甲收抹入惡估足算項目投資收益分析表(以地塊起拍價計算)編號項目金額（萬元）一銷售收入614618二開發(fā)成本242389三營業(yè)稅及附加34419四土地增值稅91886五總投資445681六毛利潤225249七所得稅56312八凈利潤168937九投資毛利率50.54%十投資凈利率37.91%十一銷售毛利率36.65%十二銷售凈利率27.49%通禍過敏賤感嗎性居分偏析儉，瞇我紛們祖建填議況項吐目氧摘雕牌新樓