保障性住房融資模式探討

NO: 設(shè)計（論文）題目:保障性住房的融資模式探討2008090127楊雪蕊學(xué)號

姓名2008090127楊雪蕊工商管理學(xué)院部） 房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)08屆山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院教務(wù)處制2011年6月二4日目錄TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"一、我國保障性住房發(fā)展歷程 4頁\o"CurrentDocument"二、我國保障性住房現(xiàn)狀 頁5三、保障性住房建設(shè)存在巨大的資金缺口\o"CurrentDocument"（一）公共租賃住房的資金壓力最大 6頁1．公共租賃房將成保障房的發(fā)展重點 6頁2．相對于銷售類的保障性住房，公共租賃住房面臨著更為嚴(yán)重的資金困境 8頁\o"CurrentDocument"（二）當(dāng)前公共租賃住房建設(shè)和運營中長期貸款發(fā)放模式 8頁四、住房融資模式1．融資模式之一——靈活的融資方式 9頁\o"CurrentDocument"2．融資模式之二——采用BT模式 9頁\o"CurrentDocument"融資模式之三——按揭貸款 9頁\o"CurrentDocument"融資模式之四——深化銀政合作模式，搭建融資平臺 9頁\o"CurrentDocument"融資模式之五——積極試行專戶模式 10頁\o"CurrentDocument"融資模式之六——證券化 10頁融資模式之七——整合產(chǎn)業(yè)資源，穩(wěn)步推進(jìn)REITS模式保障性住房的融資模式探討摘要近年來我國房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫,住房價格不斷攀升,住房問題已成為我國城市社會中最熱門的民生話題,尤其是低收入階層等弱勢群體的住房困難,更是全社會關(guān)注的重點。建立健全住房保障體系、保障廣大低收入家庭能夠住有所居,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和諧健康發(fā)展,成為各級政府的工作重點和難點。資金是是目前制約保障性住房發(fā)展的主要瓶頸。如何適應(yīng)城市當(dāng)前階段的發(fā)展要求、結(jié)合保障性住房特點,積極探索創(chuàng)新融資模式,多渠道籌集資金、滿足其建設(shè)需求,成為保障性住房健康快速發(fā)展亟需解決的關(guān)鍵問題。本文選取保障性住房這個當(dāng)前社會熱點問題為研究對象,以保障性住房融資模式為核心研究內(nèi)容,力求摸索建立具有推廣意義的保障性住房融資模式,形成政府主導(dǎo)、市場運作、多方參與、利益共享、風(fēng)險共擔(dān)的保障性住房融資新格局的良好局面。關(guān)鍵詞：BT模式，投資，保障性住房，資金FinancingofaffordablehousingdiscussionABSTRACTInrecentyearsChina'srealestatemarketcontinuestoheatup,housingpricescontinuedtorise,creatinghugeeconomicbenefitsatthesametime,thehousingmarketsupportfunctionslagissueshavebeenexposed.Currentousingproblemsinurbansocietyhasbecomethehottesttopicofpeople'slivelihood,especiallyinlow-incomehousingdifficultiesandothervulnerablegroups,isthefocusofattentionofthecommunity.Establishandimproveousingsecuritysystem,protectthelow-incomefamiliesandhousing,toomoteharmoniousandhealthydevelopmentoftherealestateindustry,alllevelsofgovernmentworkemphasisanddifficulty.Fundsisrestrictingthedevelopmentofaffordablehousingamajorbottleneck.Becauseaffordablehousingpropertieswithaquasi-publicgoodsandpositiveexternalities,cost-effectiveisnotobvious,themarketmechanisminthisareaispartofthefailure,theremustbegovernmentinterventionB.utneithercanthegovernmenttakeresponsibilityfortheconstructionofaffordablehousing,affordablehousingprojectsfaceahugedemandforfunds,localfundsthereisahugefinancialgap.Howtoadapttothecurrentstageofdevelopmentofthe

city,combiningthecharacteristicsofaffordablehousing,andactivelyexploreinnovativefinancingmodels,multiplechannelstoraisefundstomeetthebuildingneedstobecomehealthyandrapiddevelopmentofaffordablehousingneededtosolvekeyissues.Thisselectioonfaffordablehousinginthecurrenthotissuesforthestudyofsocial,affordablehousingfinancingmodelasthecoreofthecontent,designedforthefinancingofaffordablehousingintheinitialcombingandresearchtofindthecruxofthefinancingproblems,andexplorecrackfundsforconstructionofaffordablehousingpuzzledirection.Soughttoexploretheestablishmentofameaningfulpromotionofaffordablehousingfinancingmodel,theformationofthegovernment-ledm,arket,multi-stakeholderinvolvement,benefitsharing,risksharingofanewpatternoffinancingaffordablehousingagoodsituation.Inthisstudy,foracceleratingthedevelopmentofaffordablehousinginourcountryhasastrongtheoreticalandpracticalsignificance.BTmode,Investment,Affordablehousing，F(xiàn)undsKeywords：BTmode，Investment,Affordablehousing,fouds一、我國保障性住房發(fā)展歷程M0G3—03M8MI8M0G3—03M8MI8.00剛?cè)鏸ri王丨§0-03W8^IBW02I8經(jīng)濟(jì)適用住房投資占比住房貨幣化改革以來，保障性住房供應(yīng)嚴(yán)重落后于商品房的供應(yīng)，部分城市中低收入家庭的住房問題惡化，引發(fā)了社會公眾對民生問題的擔(dān)憂。2007年國家開始重視住房保障工作，以2007年8月7日國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》為標(biāo)志，我國保障性住房政策又重新提上議程。2011年3月14日，第十一屆全國人民代表大會第四次會議審議通過的《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》明確提出，未來五年要健全住房供應(yīng)體系、加大保障性住房供給。加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。對城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，實行廉租住房制度。對中等偏下收入住房困難家庭，實行公共租賃住房保障。對中高收入家庭，實行租賃與購買商品住房相結(jié)合的制度。要強(qiáng)化各級政府責(zé)任，加大保障性安居工程建設(shè)力度，基本解決保障性住房供應(yīng)不足的問題。二、我國保障性住房現(xiàn)狀保障性住房是與商品性住房相對應(yīng)的一種概念，指的是政府為中低收入住房家庭提供的限定供應(yīng)對象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價格或租金的住房。目前我國的保障性住房大致可以分為五種：表2-1廉租房廉租房以政府核定的低租金租賃給城市最低收入豕庭，只租不售，其所有者為國家，低收入家庭沒有產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房以政府指導(dǎo)價出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭。經(jīng)適房在取得完全產(chǎn)權(quán)前，只能用于自住，不得出售、出租、閑置、出借。限價房限價房為限地價、限房價的普通商品住房，它是按照政府和開發(fā)商的約定價位出售給中等收入家庭的中低價位、中小套型住房。公共租賃房公共租賃住房供應(yīng)對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭有條件的地區(qū)，可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍。棚戶區(qū)雖然棚戶區(qū)不屬于保障房，但棚戶區(qū)改造卻是組成保障房建設(shè)1勺重要部分。棚戶區(qū)分為城市棚戶區(qū)、國有工礦（煤礦）棚戶區(qū)、國有林區(qū)棚戶區(qū)、國有墾區(qū)危房四類，其中城市棚戶區(qū)約占65%。保障性住房分類具體安排是2011年開工建設(shè)□棚戶區(qū)改造住房■經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房□廉租房3600萬套保障性住房，到2015年實現(xiàn)保障性住房的覆蓋面達(dá)到20%,遠(yuǎn)高于目前具體安排是2011年開工建設(shè)□棚戶區(qū)改造住房■經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房□廉租房中央政府在2011年的施政舉措中，將保障房作為一個重要的民生工程。今年將建設(shè)的1000萬套保障性住房包括三個部分：一是400萬套棚戶區(qū)改造住房，二是經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房（限套型面積、限銷售價位）200萬套，三是公共租賃住房220萬套和超過160萬套的廉租房。如果保障性住房按照每套60平方米計，3600萬套住房就有21.6億平方米。2006－2010年的5年時間里，我國住宅銷售面積合計為35.86億平方米，“十二五”期間我國保障性住房建設(shè)面積將占“十一五”期間整個住宅銷售總面積的60.23%。我國住宅竣工面積合計為25.96億平方米，“十二五”期間我國保障性住房建設(shè)面積將占“十一五”期間整個住宅竣工總面積的83.20%。如圖2-2三、保障性住房建設(shè)存在巨大的資金缺口要實現(xiàn)2011年1000萬套的保障性住房建設(shè)目標(biāo)，所需要的投資在1.3萬億元到1.4萬億元之間?！笆濉逼陂g我國計劃新建的3600萬套保障性住房，所需要投入的資金將超過5萬億元。2010年全國住宅開發(fā)投資完成額為3.4萬億元，2011年近1.4萬億元的保障房建設(shè)投資，預(yù)計將達(dá)到全國住宅開發(fā)投資規(guī)模的三分之一左右。中央財政預(yù)算擬安排補(bǔ)助資金1030億元，其余90%的資金需要通過各種途徑配套解決。如果地方配套的資金跟不上，將成為制約保障房建設(shè)的關(guān)鍵問題。如圖3-1公共租賃住房的資金壓力最大3.1.1公共租賃房將成保障房的發(fā)展重點我國的保障性住房政策已悄然轉(zhuǎn)向。2010年，由政府提供的公共租賃住房，由于租金低于市場平均水平，而且可以穩(wěn)定長期租住，所以一經(jīng)推出，就受到廣大中低收入家庭和新就業(yè)人員的歡迎。2011年起，從中央到地方，公租房建設(shè)逐漸成為保障性住房建設(shè)的主力。2011年1月26日發(fā)布的“新國八條”，提出“要努力增加公共租賃住房供應(yīng)”。2011年3月14日，十一屆全國人大四次會議審議通過的《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》中明確表示，重點發(fā)展公共租賃住房，逐步使其成為保障性住房的主體。圖2-2■全國住宅銷售園積萬平方米]()0,00000]()0,000009&,000.00&認(rèn)0000070,000,0060,000.00弘U00.00和.000.00SO,000.002OdO0(JW10.000WJ0-00圖斗：全國住宅竣工面積200Q67200Q67200￡遠(yuǎn)ZOOH'y2008-00ijqooq-0620000-032007?二200755MOOT-m經(jīng)濟(jì)適用住房和兩限房、棚戶區(qū)改造房等以出售為主的保障性住房，相比而言，雖然都具有福利性的特點，但是由于后者可以通過銷售較快的回收投入資金，故此類項目在融資過程中較易獲得社會資金的支持，整體而言資金壓力較小。公共租賃住房則不同，一次性投入大、資金占用周期長、投資回報率低的特點，使其對追求短期利潤最大化的社會資金缺乏吸引力，更多的需要地方政府直接的資金投入。大規(guī)模公共租賃住房建設(shè)，對地方政府的資金籌措能力形成了考驗。當(dāng)前公共租賃住房建設(shè)和運營中長期貸款發(fā)放模式2011年1月出臺的“新國八條”，提出“鼓勵金融機(jī)構(gòu)發(fā)放公共租賃住房建設(shè)和運營中長期貸款”。由于國家大力推動的公共租賃住房建設(shè)還在啟動階段，因此商業(yè)銀行的融資支持也還在探索期。當(dāng)前公共租賃住房貸款的發(fā)放模式是：項目產(chǎn)權(quán)所有人：地方政府公共租賃住房建設(shè)管理公司項目資金來源：財政投入資本金+銀行貸款+公積金貸款貸款方式：公租房租售收入所形成的應(yīng)收賬款質(zhì)押方式，不足部分由借款人提供建成的公租房房產(chǎn)抵押還款來源：公共租賃住房建成投入使用后的租售收入（含車庫）、配套商業(yè)設(shè)施出售收入和財政兜底銀行貸款期限：10年以上七、我國保障性住房融資面臨的主要問題：1、過度依賴政府投入，資金來源可持續(xù)性問題尚未解決保障性住房實行政府定價、限價，利潤微薄甚至沒有利潤。由于缺乏吸引社會力量參與的激勵機(jī)制，保障性住房建設(shè)資金來源渠道單一，形成過度依賴政府投入的局面。2、地方政府財力問題制約保障房建設(shè)1994年實行中央和地方分稅制后，造成了地方事多、稅少的現(xiàn)實。土地出讓收入已成為地方政府一筆相當(dāng)可觀的預(yù)算外收入。2010年年國有土地使用權(quán)出讓收入29109.94億元，完成預(yù)算的213.2%，同比增長106.2%。按照中央要求，地方政府今后必須對保障性住房用地供應(yīng)做到“應(yīng)保盡保”，這就意味著地方政府需要為保障性住房建設(shè)無償或以非常低的價格提供土地。因此，當(dāng)前地方政府加大保障房建設(shè)力度就面臨兩難選擇：一方面保障房建設(shè)是今年政治上必須完成的硬任務(wù)；另一方面保障房建設(shè)既需要投入大量資金，又將擠占商品房用地，導(dǎo)致土地出讓收入下降，使本已緊張的地方財政更加捉肘見襟。3、在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控與信貸規(guī)?？刂频谋尘跋?，銀行信貸指標(biāo)有限4、銀行寶貴的信貸資源投入保障房后，各種風(fēng)險上升（1）集中度風(fēng)險。2010年末中國銀行業(yè)資產(chǎn)占所有金融業(yè)資產(chǎn)的比例超過70%，其中房地產(chǎn)貸款占銀行業(yè)貸款的19.51%。中國迫切需要更為開放、深度更大的金融市場以吸收周期性風(fēng)險。（2）資產(chǎn)負(fù)債表期限錯配風(fēng)險。房貸等長期資產(chǎn)在銀行業(yè)占比越來越高，而負(fù)債仍以中短期存款為主。特別是當(dāng)資本市場發(fā)展及通貨膨脹上升導(dǎo)致存款搬家時，銀行流動性壓力增強(qiáng)，需要通過二級市場創(chuàng)造流動性。（3）利率風(fēng)險。隨著中國利率市場化，存款利率上升，收益率曲線變平，房貸利率風(fēng)險勢必成為重要風(fēng)險，需要由資本市場投資者分擔(dān)。（4）流動性風(fēng)險。房貸類長期資產(chǎn)在銀行資產(chǎn)負(fù)債表上累積，將銀行流動性管理置于兩難境地：維持充足的流動性資產(chǎn)可防范流動性風(fēng)險，卻會降低利潤率；減少流動性資產(chǎn)占比可提升利潤率，卻會增加流動性風(fēng)險。四、住房融資模式4.1融資模式之一——百花齊放所謂保障性住房融資模式百花齊放，指融資主體多元化以及不同融資主體的融資方式多樣性。保障性住房建設(shè)要兼顧公益性和自利性?？梢栽谌谫Y時分別通過政府和非政府部門及個人等不同的主體來體現(xiàn)這兩個特性。中央政府和地方政府設(shè)立保障性住房投資基金，多方籌措資金；鼓勵銀行創(chuàng)新保障房貸款新模式；鼓勵保險資金、社保資金以各種形式進(jìn)入保障房建設(shè)領(lǐng)域；鼓勵企業(yè)和個人資金分別通過企業(yè)補(bǔ)貼、個人集資等方式進(jìn)入保障房建設(shè)領(lǐng)域。多方利益主體共同通過不同方式共同參與保障性住房的建設(shè)，其公益性和自利性有望得到最大限度的體現(xiàn)，同時也能充分調(diào)動起社會沉淀資金，解決過度依賴政府投入和銀行風(fēng)險高度集中等問題，提高資金利用效率和保障性住房建設(shè)效率。融資模式之二——采用BT模式擴(kuò)大參與主體，大力探索BT模式BT（B—Build，T—Transfer）即“建設(shè)-移交”，由投資人完成保障性住房工程建設(shè)所需全部資金的投融資，并對工程進(jìn)行施工建設(shè)，在工程驗收合格后完成移交等工作，并由政府在約定時間內(nèi)向投資人支付建設(shè)投資價款和一定比例的投資收益。采取BT模式，通過公開招標(biāo)的方式確定投資人，投資主體可以是投資公司、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑施工企業(yè)，可以是一個投資人，也可以是多個企業(yè)組織的投資聯(lián)合體，能夠鼓勵各種資本參與保障性住房建設(shè)，有效緩解保障性住房建設(shè)資金困難。同時，由于保障性住房無須市場推廣和銷售，房地產(chǎn)開發(fā)公司的附加值被降至最低，使建筑施工企業(yè)的優(yōu)勢更加凸顯出來。通過招投標(biāo)的方式可以使建筑施工企業(yè)直接參與到保障性住房建設(shè)中來，減少了中間環(huán)節(jié)，在其獲得相對較高利潤的同時，提高了保障性住房建設(shè)項目的運作效率和質(zhì)量，節(jié)約了政府建設(shè)投資成本。融資模式之三——按揭貸款這種融資模式可以仿照個人住房按揭貸款的模式運作，按揭的主體由個人轉(zhuǎn)換為公共租賃房所有公司。其中，開發(fā)貸款由開發(fā)企業(yè)向商業(yè)銀行申請，按揭貸款由公共租賃房所有公司以房產(chǎn)做抵押向銀行貸款，貸款期限為10年以上，以公共租賃房建成投入使用后的租售收入（含車庫）、配套商業(yè)設(shè)施出售收入和財政兜底等作為主要還款來源。融資模式之四——深化銀政合作模式，搭建融資平臺深化銀政合作模式這一模式的基本思路是政府成立保障性住房投融資平臺，通過“一攬子”業(yè)務(wù)加強(qiáng)與商業(yè)銀行的合作，銀行通過信貸的形式向保障性住房建設(shè)項目主體、購買人（主要指經(jīng)濟(jì)適用住房）提供資金。銀行作為以盈利為目的的企業(yè)，其目標(biāo)是追求利潤最大化，決定了其信貸投向必然是向高回報的行業(yè)傾斜，而保障性住房建設(shè)作為微利、甚至是保本項目，以及其購買人作為中低收入階層，無法給銀行帶來很高的回報和附加值，導(dǎo)致銀行對保障性住房建設(shè)項目投放貸款的積極性不高。對此，為引導(dǎo)和激勵銀行向保障性住房提供資金，各地政府應(yīng)整合銀行業(yè)務(wù)資源，在測算分析的基礎(chǔ)上，將政府類（包括地方所屬的國有企業(yè)）高回報、高附加值的銀行業(yè)務(wù)與保障性住房貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行“打包”，采取招標(biāo)的形式選擇合作銀行，通過簽訂銀政合作協(xié)議將保障性住房貸款額度、期限、利率等確定下來，并由政府設(shè)立的保障性住房投融資平臺（如住房投資公司等）負(fù)責(zé)與銀行進(jìn)行有效對接，以確保保障性住房建設(shè)貸款按時足額發(fā)放到位。融資模式之五——積極試行專戶模式細(xì)化工作舉措，積極試行專戶模式按照《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》、《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》和《廉租住房保障資金管理辦法》等規(guī)定，廉租住房實物配租和貨幣補(bǔ)貼的資金主要來源于住房公積金增值收益扣除計提貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金和管理費用后的全部余額、不低于10％的土地出讓凈收益、市縣財政預(yù)算資金，以及中央、省補(bǔ)助資金和社會捐贈資金，稱之為廉租房專項資金。在上述資金中，由于對扣除額沒有明確的界定，導(dǎo)致在實際計算廉租房保障資金時許多不該扣除的金額被扣除，使廉租房保障資金大打折扣。因此，應(yīng)對《廉租住房保障資金管理辦法》中規(guī)定的資金來源進(jìn)行細(xì)化，特別要對允許扣除項予以明確和量化，對地方財政投入廉租住房的資金也要進(jìn)行量化，如可以將投入資金明確為占財政收入或房地產(chǎn)稅收收入的一定比例。同時，為了提高地方政府對廉租住房的重視程度、督促地方政府履行相應(yīng)的責(zé)任，可以考慮將廉租房資金賬戶上設(shè)一級，即市級（省轄市）、縣級賬戶分別設(shè)在省市，由省、市對廉租房資金賬戶進(jìn)行考核，納入各市、縣的綜合考核。而經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的優(yōu)惠政策則體現(xiàn)在對相關(guān)稅費的減免上，但在實際執(zhí)行中，由于部門利益的存在，導(dǎo)致相關(guān)優(yōu)惠政策落實不到位，不該收的稅費在保障性住房建設(shè)中照收不誤，變相增加了成本因此，應(yīng)在對相關(guān)辦法進(jìn)行梳理的基礎(chǔ)上，出臺或聯(lián)合出臺統(tǒng)一的優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)，并納入相關(guān)部門的考核，使保障性住房的優(yōu)惠政策真正落到實處。同時，用公積金貸款支持保障性住房建設(shè)要在試點成熟的基礎(chǔ)上，積極穩(wěn)妥地進(jìn)行推廣。融資模式之六——證券化保障性住房貸款證券化（MBS）是指商業(yè)銀行將其所持有的保障性住房貸款債權(quán)出售給特設(shè)的證券化機(jī)構(gòu)（SPV）,然后由該機(jī)構(gòu)以其收購的保障性住房貸款為基礎(chǔ)，經(jīng)過信用增級、信用評級等各項措施后，在證券市場上發(fā)行保障性住房貸款抵押證券的行為。還款來源仍然以共租賃房建成投入使用后的租售收入（含車庫）、配套商業(yè)設(shè)施出售收入和財政兜底為主。發(fā)行保障性住房貸款證，券本質(zhì)上是發(fā)放保障性住房貸款銀行的一種債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，即商業(yè)銀行把對保障性住房貸款借款人的所有權(quán)利轉(zhuǎn)讓給證券投資者。充分發(fā)展的證券化市場有助于化解銀行面臨的各種風(fēng)險，平衡其流動性和盈利性目標(biāo)。融資模式之七——整合產(chǎn)業(yè)資源，穩(wěn)步推進(jìn)REITs模式REITs（RealEstateInvestmentTrusts）即房地產(chǎn)投資信托基金，實際上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)基金，集合公眾投資者