房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》練習(xí)題

PAGEPAGE1房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》練習(xí)題一、單項(xiàng)選擇題估價(jià)師在開展房地產(chǎn)估價(jià)工作的時(shí)候，不必考慮：A.土地所有權(quán)證B.國家相關(guān)法律法規(guī)C.物業(yè)權(quán)證D.建設(shè)用地規(guī)劃許可證答案：A確定估價(jià)對象時(shí)，應(yīng)該考慮：A.建筑面積B.整體賣價(jià)C.房齡D.板塊位置答案：D成本法估價(jià)過程中，如下都是直接成本的項(xiàng)目，除了：A.工程造價(jià)B.土地購買成本C.借款利息D.設(shè)計(jì)費(fèi)用答案：C不動產(chǎn)估價(jià)法規(guī)定的厘定日是指：A.表示評估價(jià)值的日子B.取得不動產(chǎn)權(quán)益的日子C.不動產(chǎn)買賣確定的日子D.國家發(fā)文確定的日子答案：B估價(jià)對象的附加價(jià)值主要與以下哪個(gè)因素有關(guān)？A.遠(yuǎn)景規(guī)劃B.樓層數(shù)C.戶型設(shè)計(jì)D.地段環(huán)境答案：D二、簡答題請簡述市場比較法的計(jì)算步驟。市場比較法是房地產(chǎn)估價(jià)常見的一種方法，它的計(jì)算步驟如下：收集和篩選參考對象數(shù)據(jù)：先確定估價(jià)對象類型和位置，再通過市場調(diào)查等方式，尋找具有相似屬性的參考對象，篩選那些和估價(jià)對象最相似的對象。選擇合適的計(jì)算單位：通常選擇價(jià)格每平方米或元每平方米。對比參考對象的特征：對比參考對象的房產(chǎn)屬性，如物業(yè)類型、建筑面積、樓層數(shù)、得房率、路徑日照時(shí)間等特征，并加以權(quán)重。計(jì)算估價(jià)對象的合理市場價(jià)格：以參考對象的單價(jià)均值為基準(zhǔn)，根據(jù)估價(jià)對象的可比性進(jìn)行加減調(diào)整，得到估價(jià)對象的合理市場價(jià)格。請簡述三種估價(jià)方法的適用范圍和優(yōu)缺點(diǎn)。（1）市場比較法：適用于有大量已成交估價(jià)對象的情況，它的優(yōu)點(diǎn)是操作簡單、數(shù)據(jù)比較容易獲取，其缺點(diǎn)是數(shù)據(jù)的真實(shí)性和樣本的可比性需要特別關(guān)注。（2）收益法：適用于收益相對固定的物業(yè)類型，如寫字樓、商場等，其優(yōu)點(diǎn)是強(qiáng)調(diào)收益現(xiàn)值以及未來升值的預(yù)測，但缺點(diǎn)是依賴于預(yù)測，過分依賴預(yù)測可能導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果偏差。（3）成本法：適用于新建物業(yè)、獨(dú)特性強(qiáng)、市場比較法無法使用的物業(yè)類型，它的優(yōu)點(diǎn)是計(jì)算比較簡單、相對可靠，但缺點(diǎn)也很明顯，即容易忽略房產(chǎn)老化、變遷等因素，結(jié)果不太準(zhǔn)確。三、操作題某城市甲區(qū)的一套160平米公寓房源，出售情況如下，以市場比較法計(jì)算出房源的市場價(jià)：序號樓盤名稱物業(yè)類型建筑面積（平米）單價(jià)（元/平米）1棟華花園高層138500002德州花園復(fù)式172680003百花廣場公寓152590004金茂大廈公寓152770005香格里拉酒店式公寓16169000解：首先要篩選出跟估價(jià)對象最接近的樓盤，從上述表格可以發(fā)現(xiàn)，編號為1和5的樓盤與估價(jià)對象的情況相似，通過對比它們的物業(yè)類型、建筑面積和單價(jià)，可以發(fā)現(xiàn)棟華花園更符合估價(jià)對象的情況，因此，根據(jù)市場比較法的步驟，我們?nèi)澣A花園的單價(jià)（50000元/平米）為估價(jià)對象的單價(jià)。根據(jù)估價(jià)對象的建筑面積（160平米），計(jì)算其市場價(jià)為