拿地可行性培訓(xùn)講解

拿地可行性研究拿地可研的合作深度，一定程度反映甲乙雙方關(guān)系。理想的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，應(yīng)該參與到甲方的拿地決策當中。場景1、開發(fā)商有意向地塊拿地可研常見工作場景場景3、開發(fā)商中長期拿地策略建議場景2、開發(fā)商有意向進入新城市（或新區(qū)域）工作協(xié)同關(guān)系業(yè)務(wù)伙伴關(guān)系戰(zhàn)略伙伴關(guān)系甲乙方關(guān)系程度你是我們的手和腳，我還希望你會動腦？一直跑腿干活，什么時候能參與圓桌決策呢？《拿地可研》課程前言甲乙雙方實現(xiàn)緊密合作。乙方很難參與到拿地決策。1、培訓(xùn)對象：策劃主管、策劃經(jīng)理級以上人員2、課程目標：了解拿地可研“報告提綱”；掌握拿地可研“報告要點”；掌握開發(fā)商拿地可研的“思維邏輯”；掌握拿地可研“對接”。Objective課程目標《拿地可研》課程目錄第一部分報告提綱：研究什么？第二部分報告要點：怎樣研究？第三部分拿地對接：拿地邏輯？地護塊售資納料可殖研羊指敘引截句止悉時驢間報告吧提綱推：研注究什餓么？場貌景賞一范：流開磨發(fā)滴商哪有早意兩向無地魯塊狗，爆需樣要璃代粉理常行邀在相短百時驚間灰內(nèi)添完糕成井拿霉地跡可呀研并分遭析房誠？1、慘全斬面永可弊研扣是田否放抓散住穗了互拿故地蠅研孔究虜要亦點禽？2、結(jié)但論和利觀點呈是否勤被甲麻方采荒用？1覽.分工蘭會3.去沖調(diào)脾研4偶.趕抓報撐告2.去看驅(qū)地可狀研術(shù)指顧引磨：調(diào)研柱提綱巷：開盤發(fā)性商代跟理均行成踢果餅自擇檢衰：2潛.過程料：代璃理蕉行仗趕叼結(jié)膽果1級.開騰始姻：開發(fā)嘉商提璃要求投先入勤大貌量書人竄員進行填勘察衫、調(diào)過研出盈品《可研牧報告》3.結(jié)下果揉：芹甲處方齒基旦本典不舒反攏饋怒乙狡方渣投況入冰是寫否置有頑成半效棗。對耳接秩過交程乙夕方蕉狀略態(tài)報唉告軍提纖綱專：教研賊究繳什割么末？《拿地攪可研捧報告卵內(nèi)容僑指引》：砍要抱求戶覆劣蓋獵面堤廣側(cè)，怎內(nèi)們?nèi)蓓曇郧缶劥蠼舛迦w，抖代功理貪行廢只免是晃起裹到可渾研執(zhí)行的光部盤分企工肝作效。1、全菊面可總研是材否抓湯住了棄拿地舞研究腰要點答？2、結(jié)檔論和終觀點委是否堤被甲令方采透用？可研蟲指引戰(zhàn)：調(diào)傅研巨提僻綱猴：開息發(fā)餐商代僻理看行成辟果吧自創(chuàng)檢云：拿地李決策描小而忽精調(diào)研杯提綱紛大而雜全工作筑階段辱要求盛的差匠異代勵理進行畜“踢拿家地漂可購研顯”姓服恩務(wù)淺自帝檢狼：1、薦全聯(lián)面股可蹈研診是積否戶抓墨住舟了含拿摟地賠研鑄究樂要蒜點毛？2、強結(jié)墻論計和唐觀總點臂是額否濟被毯甲窯方愈采鎖用譜？《拿規(guī)地剝可選研》課恥程奧目襯錄第浩一病部秋分報罰告獸提日綱鵲：逢研需究列什耗么犬？第二墊部分報葡告浩要蒼點睜：黃怎所樣庭研東究鴉？第三栗部分拿條地臭對小接著：售拿坡地條邏樸輯皂？土病地覽屬劍性碌：鈴四愉圖萄二局表市場喪環(huán)境探：總沫量、即品類勢、品掙質(zhì)客覺戶喜定勞位勤：俗競弊品眼、洞本親體產(chǎn)品臣方案需：產(chǎn)亭品、證強排酒、方蝦案評棋價開黨發(fā)羊計圈劃森描溉述科：帖開昂工晨與堤銷閱售經(jīng)濟鍵效益翻評估疲：投榨入、遼收益滴和現(xiàn)營金流土地創(chuàng)獲取午風險豎：地請價款層支付橫與交嘉地進菜度寫補在然前悅面場景2、柴拿康地紀可刑研溫中匠，貨怎并樣聚陳趕述太要謀點抗？1、混全田面嶺可慰研播是進否盟抓轎住陵了尊拿棋地向研禽究晌要幫點濤？2、結(jié)頭論和爭觀點采是否氏被甲傲方采機用？可際研姻指丘引世：調(diào)忌研蘆提眼綱發(fā)：開默發(fā)飲商代理脫行成果住自檢緣瑞：冊騰數(shù)拐越昂多哥越李好重械點踏越找清舉晰辰越銜好土卡地乳屬貞性市場潤環(huán)境客戶令定位產(chǎn)瀉品廉方歷案開發(fā)再計劃經(jīng)遺濟渡效損益獲取耀風險1貝.土石地稈屬攜性悔描濱述瞇：幫四狂圖賭二卡表四陵圖量二基表尼：在本數(shù)體盛介錫紹倘最勸佳專工戴具彩，泛用經(jīng)圖故表喂示險意婆，占簡考潔麗又欠直蘆觀圖1：城猛市方橫位及瓦商圈襪關(guān)系卷示意傳圖圖2：澆地系塊贏四圖至競及袍周月邊弊道熊路酬示地意示削例稅內(nèi)叼容示業(yè)例網(wǎng)內(nèi)滲容1.土憤地精屬嚇性冒描多述看：昂四挨圖尼二蓄表圖3：培周即邊饅配荒套根現(xiàn)掌狀旬及眉規(guī)軟劃錢示從意鵲圖圖4：不利因素及競爭關(guān)系示意圖長風國際綠地世紀城首開國風恒大綠洲保利香檳本地塊萬達廣場示例飼內(nèi)容示還例劉內(nèi)根容1.土果地呆屬燃性列描街述收：瞧四夾圖軌二臥表表1要點撞：用為地性蘆質(zhì)、聞容積幣率、許可售草建筑尖面積揭（包痕含限央制銷甲售類勿，如并限價向房）察、不榜可售昌建筑展面積表1：項采目經(jīng)郊濟技棍術(shù)指丙標表用地性質(zhì)

總建筑面積

建筑密度

總用地面積

住宅建筑面積

綠地率

凈地面積

公建建筑面積

車位比

代征地面積

限高

退紅線要求

綜合容積率

建筑層數(shù)

交通規(guī)劃要點

凈地容積率

建筑間距要點

配套要求

用地性質(zhì)用地面積容積率建筑高度建筑規(guī)模地塊編號可出讓（可售）小計101057.165

253401.4376

居住44722.3422.860125222.5576A4-1居住兼容公建35534.72480142138.88A4-8、A4-10體育公園20800.1030.05301040A4-7不可出讓（不可銷售）小計18000

26720

托幼46000.8123680A4-3小學(xué)134000.6188040A4-4廉租房

15000

合計119057.165

280121.4376

示印例繭內(nèi)砌容1償.土地摧屬性載描述黑：四喚圖二歡表土地屬性因子現(xiàn)狀規(guī)劃實現(xiàn)時間綜合評定配套設(shè)施文脈屬性地塊的歷史乏善可陳，是個地道的新區(qū)，本項目地塊位于開發(fā)區(qū)與老鎮(zhèn)接合部暫無

4日常商業(yè)東側(cè)農(nóng)居有些零星小店暫無

3教育配套鎮(zhèn)中心小學(xué)將配套小學(xué)一所，中學(xué)一所

3娛樂休閑周邊幾乎無娛樂休閑配套，只有零星低檔餐飲暫無

3醫(yī)療配套醫(yī)院暫無

3交通條件公交便利周邊無公交線路，目前交通不便規(guī)劃有地鐵

2私車交通周邊道路條件良好東面有規(guī)劃道路

2交通擁堵四周道路基本為居住區(qū)出行道路，無交通擁堵無

1交通噪音周邊人車稀少，且無干道經(jīng)過，故無交通噪音影響無

1環(huán)境景觀可視景觀無無

4距離景觀區(qū)距河景最近處約1.5至2公里左右無

3空氣質(zhì)量尚可，主要影響來自工業(yè)區(qū)無

2城市角色土地區(qū)位等級三類暫無

4產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好工業(yè)將逐步外遷，具體暫無

2城市發(fā)展趨勢農(nóng)村、經(jīng)濟適用房區(qū)域及工業(yè)區(qū)城市東擴，成為城市副中心的現(xiàn)代化大型居住區(qū)

3歷史接受接受度較低隨著居住用地的開發(fā)，區(qū)域接受度將大大提高

3表2：納土鮮地虜價怖值憶綜貓合照評特定虹表評頌定蜓標懲準積：1優(yōu)葬，2良，3中，4差表2要點頓：收皺集宗抖地基把礎(chǔ)資賣料，答客觀價反映扎其現(xiàn)普狀及炮規(guī)劃理前景釀，初突步判濁斷土寨地綜暮合價搖值示貓例亡內(nèi)尾容1放.土地趕屬性疲描述憑：四煙圖二固表土地開屬性接分析項臟目姓價逮值初綜眨述可烘選誓產(chǎn)亡品敏品歌類占有水稀缺例資源便捷款城市您生活舒困適諒居然住低價爬平質(zhì)高檔寶住宅城槽市如住期宅城郊還住宅郊劣區(qū)詳住甩宅現(xiàn)祖狀改善規(guī)劃土賄地哄屬格性即描幣述正完租成遞后揮，碑需嗽要論對芽項忘目秤發(fā)鉗展僑方邪向物進伏行罵初瞎步幟預(yù)框判示例障內(nèi)容2.市場紅環(huán)境諒：總承量、制品類載、品塔質(zhì)2014年片區(qū)市場總體狀況（小店區(qū)）時間緯度2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年合計供應(yīng)量（萬平米）

61520406056

同物業(yè)類型供應(yīng)量

銷售量（萬平米）

16

同物業(yè)類型銷售量

均價（元/平米）

7200

同物業(yè)類型均價

總信量盯，了游解破片互區(qū)橋市戒場哪總訊體罪狀圾況減：幅供懲應(yīng)挖、王去踩化勞、冷價計格誰，亭通泥過混片氧區(qū)存在零“監(jiān)空膚間薯上柔的剝橫心向朗對主比座”膊和垮“恩時招間粉上遙的太縱儲向死對波比恒”米，憶判護斷棕該爆片告區(qū)結(jié)的斥市慚場差增瓜長激潛煤力犁。說吼明末：統(tǒng)切計歌同設(shè)物刑業(yè)頃類伯型白數(shù)閉據(jù)昂應(yīng)陵區(qū)券分桂普薪通搬商熔品庸住煙宅姥、尊公儀寓退、錫商紀業(yè)以2疑0駐1礦4年為毫例，20僚14年淚以剪前冤為己歷密史拐供猴應(yīng)禍，2那0竄1擇4年以蓬后為瘋潛在撞供應(yīng)孩。小店157個項目，占比全市38%，是太原重點片區(qū)。示例內(nèi)容潛墓在廉供董應(yīng)歷史源供應(yīng)示叮例剖內(nèi)怕容空間騙橫向班對比時懼間寸縱移向媽對捏比競品項目名稱：天元城距離宗地（公里）約5公里占地面積（萬平米）2開發(fā)商天元置業(yè)容積率4.6建筑面積（萬平米）9.7開盤時間2013/8/31開發(fā)現(xiàn)狀共一期項目主打特色飄窗贈送客戶類型產(chǎn)品類型戶型類型戶型面積規(guī)模比例戶型均價戶型總價月去化速度備注社會新銳高層LOFT、兩房兩廳50-11060%470030-50萬

望子成龍高層兩房兩廳、三房兩廳100-14037%470047-66萬

健康養(yǎng)老高層兩房兩廳100-1202%450045-55萬

富貴之家高層四房兩廳1700.70%4400748000

經(jīng)濟務(wù)實

結(jié)論天元城項目為近郊湖景項目，其戶型配比基本合理，2房占到50%，目前銷售率超過75%，成交客戶大多為25-35歲，兩房的需求和銷售速度好于三房。2逃.市羊場長環(huán)撲境垮：多總顯量麥、醒品垮類披、層品煎質(zhì)品紡類：通達過分頁析競鉗品價身格、拼產(chǎn)品掌、去相化速療度三碌項指終標，因推導(dǎo)識區(qū)域恭市場茅主流鑄客戶類，前臥置審虧視不連同客平戶細賓分市勸場的蔑競爭暑壓力寧。區(qū)域卡主流扮客戶稍構(gòu)成品類競嗚爭錄關(guān)鼻系肅：統(tǒng)不蠅同猾價耕格屯檔淚次悅市倦場蝴份蔥額示例抬內(nèi)容產(chǎn)鞠品價樂格去犯化幟速惑度客戶文構(gòu)成品喘類再（堵價筍格住檔榨次耕）產(chǎn)瓦品炕構(gòu)奪成去化青速度2罵.市項場鑄環(huán)宿境話：浩總呀量蕉、黃品看類慰、悉品誰質(zhì)產(chǎn)品便預(yù)備醫(yī)：尋聲求需料求敏鎮(zhèn)感點揚與成破本管紡控的蒙平衡品態(tài)質(zhì)競府爭緩關(guān)好系雪：攀分廊析盾性元價刪比示牲例四內(nèi)余容示例賠內(nèi)容示魯例癥分削析皺：面積79依m(xù)2，戶杯型設(shè)崖計滿威足更塘高品世質(zhì)追筐求。戶型優(yōu)點示例執(zhí)小結(jié)身：在歌滿槍足威總緣瑞價誦的蔽同丸時愧，醋抓窮住徐需盟求品敏協(xié)感播點雪，北超天越熱客返戶原期址望革，銅最羅大儀化職的睜滿戒足滲了曉客探戶鵝對嫂產(chǎn)序品屆更昆高病品嬸質(zhì)猶的鬼追吐求眾。示例鉆分析帆：樣澆板牲間紅后洪期弦單劇展宴示泥示延意滲。品炕質(zhì)：通遮過對抵競品羽具體巴產(chǎn)品摧的分耳析，薦看是閘否滿幫足了狡客戶展對產(chǎn)運品更荷高品得質(zhì)的汁追求幼，為毅后期零產(chǎn)品淺選型悲作前歡置分園析。3、客再戶定萌位：方競品轉(zhuǎn)、本拉體區(qū)域或主流跳客戶場分析：結(jié)叮合區(qū)麻域市標場各修競品狐項目紗客戶喬細分儉結(jié)論蜘，推疑導(dǎo)區(qū)崖域市觸場主姿流客切戶構(gòu)飄成關(guān)桌系，計同時豆回答芬“什凱么樣犬的客嘴戶在質(zhì)我們箱的競論品中腦選擇負了什拼么類很型的傲產(chǎn)品薪”。競品1客禽戶1（%）總郊價面積戶驢型秤（路產(chǎn)魔品愁）競憐品2客戶2（%）客踐戶1（%）客裙戶2（%）總研價面積戶津型業(yè)（觸產(chǎn)餓品槳）區(qū)羨域羊市慌場區(qū)認域豬市答場炕主衛(wèi)流車客陳戶客臨戶1（%）客戶2（%）客戶3（%）3、弓客攀戶旨定虛位退：浸競春品抓、路本糟體推薦聽：《客呼戶兔需綢求盤與石土樸地乞?qū)賴@性泛匹丘配歌度走分裂析武工陶具》本配體信潛其在滴客驗戶演分向析：嚴不款同做客枝戶厭對崇土崇地交屬臉性京因康子曲具宗有劍剛畢性驕偏志好揭，教可鎮(zhèn)以橡結(jié)新合情前怎述樓土禍地纖屬睛性少綜植合省分東析P1添3，進要行適起當匹將配，篩劣選炕出糧對彼本部項救目艇土悠地樸屬值性選認秀可現(xiàn)度庫較敏高債的遠細知分悉客臟戶岸，回符答退“萍什梨么秤樣床的準客意戶鴿認賢可木我饅們貌項聲目銀地瘋段撫位帶置墾”監(jiān)的纏問猴題非。√√√√市小場觸細錘分目竄標炎市腿場國選哪擇本除項早目勵潛留在襲客談戶示例儀內(nèi)容匹配不同陶客戶胸對土朽地屬紐奉性因全子的退剛性安偏好本香項盼目雹土壯地甲屬叔性釣綜龜合徒分曬析青年圣之家兩代楚情深老篇人蛛三冷代中年養(yǎng)富貴派之家3、殿客夸戶剖定費位裂：謊競慶品因、販本礙體區(qū)域央現(xiàn)有埋客戶P業(yè)1迅8本項尾目潛箱在客揮戶P1這9項目派發(fā)展檢方向復(fù)預(yù)判P1粘4本潛項旦目客蝴戶弊定像位，重版點解傲決“月本項急目要卸賣給嘴誰的沸問題宮？”競毯品救目攤標碗客弦戶對項比目地位段認?？傻碾U潛在掘客戶土懷地晉屬皆性害改絕善吉后軍，閱項撲目襪價妨值磚所少對漏應(yīng)枯的堵目康標皂細發(fā)分捐市糖場本項目客戶選擇比例％％％％％％％％％％家庭生命周期社會新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴之家經(jīng)濟務(wù)實青年之家青年持家小太陽后小太陽三代孩子老人123富貴之家1富貴之家2經(jīng)濟務(wù)實1經(jīng)濟務(wù)實2客戶背景特征年齡

職業(yè)

家庭收入

學(xué)歷

置業(yè)動機分析（棲居、改善、空巢、投資）

說軍明脹：客戶短類型爽按家挎庭生叼命周胞期劃并分，參考抓于萬亡科常遲用客尼戶劃袍分方坊法，惱詳見傻百度所。示例慘內(nèi)容4視.產(chǎn)孫品過方睡案至：輔產(chǎn)況品描、鄙強料排償、流方站案該評衣價方案（一）客戶分類產(chǎn)品建筑類型戶型特征容積率產(chǎn)品類型面積比例戶型類型戶型面積比例朝向社會新銳青年之家2.2小高層55%兩房95平方米%宜南北5%小三房110平方米%宜南北青年持家

望子成龍小太陽2.2小高層10%小三房110平方米%應(yīng)南北后小太陽2.2小高層30%三房125平方米%應(yīng)南北三代孩子

健康養(yǎng)老老人123

富貴之家富貴之家1

富貴之家2

經(jīng)濟務(wù)實經(jīng)濟務(wù)實1

經(jīng)濟務(wù)實2

關(guān)于誤產(chǎn)品：艙根跟據(jù)鳳客寨戶熱定輩位射，狡選德?lián)衽鄬鐟?yīng)顛（炊標泰準圣化大、泳成掌熟域化球）雕的票產(chǎn)藏品洪建半筑停類掛型睡、杠單牌體墓和敵戶頸型叢，宋加疊速劣開惹發(fā)俊節(jié)袖奏鬧。建筑矛類型單體戶型示例縱內(nèi)容建墻筑軍類呈型戶戲型示例慘內(nèi)容示柜例枯內(nèi)氣容4繞.產(chǎn)品夾方案益：產(chǎn)斬品、翠強排賞、方籍案評凡價關(guān)門注嶼限堵高胸和展容異積汽率徒：容積演率拆弱分對末單體竹選型磁的影撓響關(guān)介注柱內(nèi)章外激環(huán)訂境副：理拉解言土詞地螺自咬身浮以較及誦周剝邊貸狀堡況稈，殊判沾斷舟“麥規(guī)迷劃籌景蹄觀傍單惰體棵的模影樸響葬”地舉塊忠價肌值壇排仍序錦：理抽解愈土犧地慨的飽價秘值嘉，遍尋涉求續(xù)“土責地眨價質(zhì)值塔最打大濁化借的求產(chǎn)結(jié)品護解點決繞方季案”關(guān)洋于舊強栗排：通夕過曬地伴塊銷價熟值拋排條序押，梁結(jié)強合周限由高騾和移容可積我率捏、芝內(nèi)照外釘環(huán)并境煎進役行翠方惰案神總喝體森規(guī)茂劃溜，跟前膀置找實與施獸方遙案填強角排慶設(shè)坦計賭。級級級級示咽例泰內(nèi)齊容示我例塘內(nèi)班容4夸.產(chǎn)品適方案繼：產(chǎn)炎品、桂強排識、方性案評槳價總煌平弓布臭局番評駛價方絞案舌總氣體完評怕價：總看平布波局、會市場憤機會須、財栽務(wù)指陶標和翅開發(fā)級節(jié)奏軍四要廣素市良場稍機返會欣評差價財創(chuàng)務(wù)下指數(shù)標在評礙價開發(fā)缸節(jié)奏搭評價銷夸售備速爭度悟評貿(mào)價價趴格塵空胖間棚評韻價競剪爭棕力祖評鳴價產(chǎn)品途創(chuàng)新圓評價綜塔合素單濱方貨成啊本單方昆凈利鉗潤項攔目稠凈絞利將潤銷售剃凈利砍率開發(fā)章速度挖評價開盤釀時間寨評價現(xiàn)金臉流評慨價總踩面請積&容積掙率套濤數(shù)仆比面燦積陵比可下售胞面羊積二點象一線猾節(jié)點憐評價產(chǎn)品營解決新方案吸引費力評葛價模華型4.產(chǎn)垂品等方溝案志：絕產(chǎn)世品安、龍強定排掉、獻方繡案蠟評構(gòu)價因素方案1方案2方案3方案總平圖總面積

戶均面積

套數(shù)

銷售均價

產(chǎn)品構(gòu)成面積比

套數(shù)比

客戶細分

容積率

市場機會比較銷售速度評價

價格空間評價

競爭力評價

產(chǎn)品創(chuàng)新評價

財務(wù)指標比較總?cè)莘e率

綜合單方成本

單方凈利潤

項目凈利潤

銷售凈利率

現(xiàn)金流評價開發(fā)節(jié)奏比較開發(fā)速度評價

開盤時間評價

二點一線節(jié)點評價示例漫內(nèi)容推賤薦耕：《方盡案閥總掩體購評織價遷表》5賴.開窯發(fā)混計數(shù)劃漁描撕述芹：榴開恰工餅與酒銷炒售

2014年2015年2016年2017年合計開發(fā)計劃（m2）82,57773,40875,072

231,057銷售面積（m2）

70,40085,26631,678187,344銷售額（萬元）

54,20870,77128,193172,356銷售單價（元/m2）

7,7008,3008,9009,200項目憂開發(fā)時計劃蹄：綜幣合地凱塊價有值分眾析和狂施工磚條件抬兩大安因素存，開遠工量伙需要踐結(jié)合屋年度稅銷售寧計劃舟進行輛調(diào)整塌。一期二期三期示例設(shè)內(nèi)容示例侵內(nèi)容用撞圖掉示近意購開蛙發(fā)貪計雁劃用表成示意該開發(fā)悶計劃6、經(jīng)蘭濟效通益評般估：采投入狗、收校益和步現(xiàn)金轟流累計易正向遷現(xiàn)金粥流時處間投入收益現(xiàn)金晚流資金漸峰值聞時間三年恐內(nèi)結(jié)罰算比桃例資金吼峰值內(nèi)爐部均投論資孩收財益葬率銷售派凈利再率項條目唯總腰投遺資銷碑售宿收午入開發(fā)西成本可快售刑樓悉面逃地余價項悶?zāi)课煌锻べY收收巡壽益妥分莖析衣模萍型釣：投鑄入斑、度收纖益奔和庸現(xiàn)鍛金栽流項目怒投資莊收益占評估奴三大登件：逮投入濾、收友益和淡現(xiàn)金削流7、尺土皆地待獲叼取吼風翅險挺：瓜地重價凝款不支宣付種與撓交疾地篇進扔度土地丸權(quán)屬方狀況巨與項渣目背借景土地王獲取膜方式及疑程太序地價恥及支待付節(jié)罵奏拆遷味及交博地競爭睛對手鵝及威夏脅程領(lǐng)度合作喇項目銜風險賠類型公開辮出讓師市場羅風險幸類型項隙目結(jié)風索險親：傻項畢目陽手暢續(xù)都風頑險霉（豎土句地慘確革權(quán)郊和島規(guī)足劃淹報嶼批反）伙、躬已振開想發(fā)氏項飾目工遺格留計問吹題產(chǎn)、欄拆廊遷侮交概地蠻風喇險合粘作妨方礦風躍險程：魄合智作師方驚履李約絲式能陵力意、兵收狼購謙公蛾司堡風宮險管洞理悠風穩(wěn)險編：輝收潔購伙公魄司追風槍險治、崗經(jīng)稠營孫管雙理冶風睡險財澡務(wù)同風摸險萄：凍付鉛款使風振險租、鋪稅謝務(wù)關(guān)風領(lǐng)險酷、鵝收辦益孕分季配藏風堂險地價屯和交辯地時踏間，俊是土單地市遺場最測敏感聯(lián)的兩織大因續(xù)素。小持結(jié)件：搭課搬程他回密顧1、約怎萬樣室描緩述靜土摸地星屬另性姨？4、產(chǎn)鎮(zhèn)品解桐決方識案怎班樣做布？3、怎槍樣定紀位客琴戶？2、興怎紫樣都分副析烘市西場熔環(huán)伯境忙？7、怎午樣拆說解土向地獲衡取風窮險？6、湖怎記樣好評展估尿項和目丟經(jīng)鍵濟劣效六益紀？5、飄怎柄樣隆設(shè)籮計到項種目繼開顆發(fā)濃計總劃翻？《拿搭地根可配研》課程加目錄第黑一蟲部捧分報告杯提綱藏：研歇究什糠么？第紡二鍋部斗分報告仗要點破：怎爪樣研閱究？第三未部分拿地策對接予：拿掙地邏始輯？價值哭呈現(xiàn)厘：表筐達符舊合邏騎輯市場寒周期岔：拿羨地策額略拿地鏈驅(qū)動浪因素機：優(yōu)香勢、淋缺口項目煮效益秒評估慮：現(xiàn)腸金流斬，算乒大賬棚與算棋小賬城市繳地圖閃：區(qū)論域成盤熟度欠、地婦塊價歸值洼寇地找濤地妥：鐘增逼量蓋、服存賺量寫在妨前面站蘋在眠代嘆理撕公雨司攝角嶼度共的放拿饅地礎(chǔ)可艘研站謀在孔開披發(fā)喇企鄭業(yè)專角歡度某的遮拿翠地妨可巡壽研反思棟“換唐位思資考”言：不揀同角赴色，制拿地終可研剃的差資異性廟在哪號里？嚴升謹螞、附翔諸實膜的鑒報搶告真金建白銀落的投坑入拿地代理應(yīng)行不殘能只有蠅乙方套思維報告…1、價團值呈變現(xiàn)：仁表達或符合嚴邏輯要新研小究筍什松么驗？要爆怎撲樣誘研牧究陶？要垂怎智樣蠅對厲接卸？開沿發(fā)狐商揚拿躬地古（勝新披項概目腫發(fā)矩展購）的刺邏波輯戒思校考雅圖會不會拿會在哪拿拿地研究什么可研結(jié)論對決策的影響《拿妨地晴可炕研》課程核心成內(nèi)容甲患方緊拿都地旗是奏“勢要透做妨正市確截的爆事沉”艦，徐乙?guī)旆搅陞f(xié)策作托是戶“粒要朝正鑄確京地男做觀事赤”救。管如請果阿乙鵝方蒼表思達略不避符翅合味甲碰方怎思追考聰邏蛇輯保，涌注師定碼不搭會張有償好滴結(jié)辟果郵。不可嚇忽略怎答樣輸對屈接2、盜市交場頭周幫期聰：麗拿設(shè)地肯策哈略應(yīng)取該吃主兵動斤判投斷至開繁發(fā)憂企鑰業(yè)費是各否香具改有筒成毅熟速的獲拿球地平策電略脅，拜而絨不蒜是友冒渠失鼓地紡問仿“決還讀拿創(chuàng)地疾嗎茶？攪現(xiàn)快在菠都尋什醒么壞時重候愛了揀。懸”順俘周鍛期箏拿泉地久：逆駛周蓮期課拿痕地碗：規(guī)訓(xùn)避籃周眠期壇拿進地旗：追河漲拆殺許跌測，妥大顏多姐數(shù)見公沃司伙如托此國內(nèi)宰很少逝企業(yè)速能做濃到類似負定投爭，與愿上年攪凈資遞產(chǎn)掛傳鉤，何鎖定宗每年厲的買促入金豬額拿地詢可研傍忙閑希不均友，是萌與市輪場有扇關(guān)、替還是馳與甲回方有葵關(guān)？3、拿鑄地驅(qū)削動因什素：菊優(yōu)勢糟、缺秒口市場領(lǐng)導(dǎo)型市場挑戰(zhàn)型市場追隨型市場補缺型3）將戰(zhàn)戚略免集愿團昂分適析鍛工留具孕：企貪業(yè)夫地塌位1、欺財無務(wù)拌優(yōu)者勢2、思價采格海競拖爭弱力3、產(chǎn)尸品質(zhì)命量4、櫻用嗚戶娛忠免誠缺度5、鈴市艱場堡份寄額1）關(guān)塞鍵戰(zhàn)燭略因畝素分管析模蜂型：競那爭巡壽優(yōu)偷勢1、擴挑張型板：拿地惜規(guī)模虜多于侮上年江去化脅水平2、穩(wěn)甜健型尿：拿地喪規(guī)模朝與上券年去獄化持泳平3、邪收憤縮舉型法：拿化地羊規(guī)詢模燥明廣顯傳低顫于值上挨年稍去朽化2）姐業(yè)顛績肯增完長剝策異略芝：市場帶表現(xiàn)祥（新獨項目貸發(fā)展境策略閉）房串地傻產(chǎn)愈行團業(yè)萌競綱爭末格鑰局名的資動后態(tài)惰變借化歡，魚最探前膚置源的臭就份是票拿扯地俊（會新湊項凡目膠發(fā)俯展貝）站的袍變暖化輛，丹開逼發(fā)息企嫂業(yè)挑新隆項呼目某發(fā)勺展粗策宣略貢就搶是飯最憑核渡心沃的滿經(jīng)塔營題策蓄略勢。原因隸，分析靜開發(fā)打商是框否具距備？現(xiàn)象森，保轉(zhuǎn)守緩或錄激適進娃拿植地賴是君有穿原癢因風的駱？結(jié)果笛，老后大虧的雜地盞位廊不崇是糾一釘天斃建稠成椅的鉗。優(yōu)勢壩分析：1）關(guān)討鍵戰(zhàn)移略因汗素；2）爭業(yè)采績屈增害長構(gòu)策樓略殘；3）靜企約業(yè)林地眼位撕判細斷示危例板內(nèi)杜容缺訴口兆分假析：戰(zhàn)孫略計艘劃缺松口決顧定中娘短期浙經(jīng)營收策略功，表倍現(xiàn)在她房地算產(chǎn)行讀業(yè)就貫是土森地儲團備是謊否能詞夠滿將足未探來三艙至四土年的凝發(fā)展甘要求饒。05年3124銷店售翠額甘（遠億繼元襯）市場接補缺廣者市凡場廊追殼隨遭者市嫂場拐挑惑戰(zhàn)遭者市后場竭領(lǐng)鍛導(dǎo)漢者需要夸儲備夢多少剖地？戰(zhàn)略例計劃左缺口唯分析么模型奸：市泉場地可位量紡化工革具開發(fā)商項目資源盤點進入城市時間累計完成項目個數(shù)在建項目個數(shù)項目儲備個數(shù)上年度開發(fā)面積本年度開發(fā)面積累計未開發(fā)面積說捏明閥：喬土濤地殃儲欠備扛也腿成寸為軋資鋼本館市態(tài)場漏上遵評鋼價群房陰企因業(yè)后股透票法價甲值攜最虧重帝要潤的旨指炭標您，短在民很功長該一至段拜時介間緩內(nèi)罷，皂也苗是遲唯腳一突指尾標朽。3、耍拿湊地童驅(qū)品動皂因尾素驅(qū)：得優(yōu)看勢謹、清缺聯(lián)口4、鍬項蘆目受效眼益蘿評頌估傾：寬現(xiàn)哪金塵流寸，屈算溜大碑賬盲與菜算軟小顏賬現(xiàn)金鍵流：火地減塊矮（啟新伙項夢目靜）宏品魄質(zhì)財?shù)闹辉u巖價廁基緒準幟，芬即便是觸否允能愿夠雁貢效獻照現(xiàn)瞎金軟流煙，斃其避它完次巾之奏?？沙旨o續(xù)經(jīng)踏營，喇貢獻摸現(xiàn)金吐流未厚來肌的扶利腦潤策需軍求辜，貢狀獻泄利船潤城市悶戰(zhàn)略攜布局，鑒進弦入盞重儀點泳戰(zhàn)鹿略怨城懲市產(chǎn)品貌線組妹合，提高暴市場農(nóng)覆蓋絨率建立血競爭架壁壘，悉獲管得華戰(zhàn)憐略嗚合察作躁機董會滿它足分未席來練幾被年佩發(fā)泛展儀戰(zhàn)燈略細分癢區(qū)域蠅市場分進入澆，項目送合理避布局新葬項故目本價李值推評蒸估鋪基湯準污：早柜上同起敘來伙關(guān)逃心策的同第侍一德件顯事邁就因是烈：厚公烤司忌現(xiàn)遼金果流違夠把嗎寺？算斧項隆目幅大半賬慮，蹈同么時保也出應(yīng)票算錯各掀方扁小們賬富。棚在奏做汽財旋務(wù)喚方謎案臉分給析掃時潑，斗應(yīng)灣分州開絨核悲算炭項幕目寺整裹體態(tài)收祖益朝與線歸唇屬憐各洞方事的艦收昏益君。4、草項蟲目津效溪益堤評翻估壁：盛現(xiàn)掠金搬流屋，犬算擺大訴賬困與監(jiān)算富小喬賬單獨灰開發(fā)桑項目賠：非尋住咳宅橡可賴售脖建杯筑脊面拍積慨與慘項友目妨總齒面用積晉關(guān)彈系此：盤如索酒方店迷、嗎寫摧字胸樓悅、番商緞業(yè)刻與俊項堤目子總束面研積票關(guān)黎系派；非住嚇宅利表潤測郊算與容項目影總利尺潤的陜比例籃關(guān)系慕：內(nèi)哈部娃收獻益勿率霞；銷售嘩凈利甩率；資金誦峰值籃；資愚金婚缺?？诖罱獾錄Q飄方請案;累計別凈現(xiàn)向金流爺量為正申的時騾間.算大礎(chǔ)賬：財魔務(wù)核羽心指亭標新購市絨場拆環(huán)告境服需秧要博補偶充懼研掉究紹：可眉公鐵開懇發(fā)渠售柜的稈建帖筑兩面匹積克占咱比款關(guān)獄系賢：虎如咽限撲價鄉(xiāng)豐房橡與音商格品尊房蹈建莊筑咐面舉積蔥比剝例備關(guān)毒系合作效項目年：項挎目盟與攔歸榨屬鉆各匯合竄作伙方仔的港權(quán)困益沿比抹例遍關(guān)討系毫：如項紗目非既住宅抽占比湯是否泥達40獨%，峰但吼歸凝屬畜萬拐科原可成售殘面燃積悶比吐例含未潑達反到2鳴0翠%，陽對宴萬溫科喇來厘說帽就耐可朱行再；算衡小溝賬：標不溪同窄類晌型顫項是目炸的林財往務(wù)稻控騙制烤要柳求5、城最市地或圖：初區(qū)域踏成熟媽度、茫地塊音價值揭洼地推薦禽：項赴目發(fā)向展策成略分胃析工面具：脾安索冶夫模散型，培可以葡將項見目操甩盤難舊易度濤進行碌前置弊評估擾。市場滲透策略產(chǎn)品開發(fā)策略市場開發(fā)策略多樣化策略（安看索夫猴模型咽）現(xiàn)旁有客產(chǎn)狡品新敢產(chǎn)泄品現(xiàn)有鈔市場新全市達場新秀項吹目州“被產(chǎn)容品-市場飲”組譽合策甚略：區(qū)域后市場僅進入材的依平據(jù)市負場者成赤熟躲度市場欲透明涼度市場惡規(guī)模增榴長品幅憑度市場符覆蓋便度企業(yè)鞭實力產(chǎn)品剛成熟行度管勉理荒成禍熟絨度營銷糞應(yīng)變鋼能力合作忽資源灑整合氧能力成