思源青島知名地產(chǎn)城A地塊項(xiàng)目市場(chǎng)定位前期策劃

萬(wàn)科城A4地塊住宅定位12-7月-23112-7月-232A4地塊本體研究A4A4地塊所在位置A4地塊基本指標(biāo)基地面積：67538平米建筑面積：16.37萬(wàn)容積率：2.42受90指標(biāo)限制A4地柳塊圣屬錄性狗界葬定結(jié)猾論攪：A4屬性眼介于G3與G2之縮慧間購(gòu)，氧偏段向G2，具舅備做篇再改間產(chǎn)品碗的內(nèi)僚在條吉件。序受項(xiàng)繁目指黨標(biāo)限兩制，歲再改嗓產(chǎn)品仍的實(shí)隸現(xiàn)以牛增加蹤蝶附加寒值（布偷面急積）叔及拼犯戶(hù)型引的方應(yīng)式來(lái)何實(shí)現(xiàn)把。A4地榨塊餃相秋對(duì)綠完席整云，夸沒(méi)服有果被鼻道旬路掉分鳥(niǎo)割柱，痕具古備祝打耍造原一貢個(gè)賓獨(dú)劇立慌且趙完終整趟社鹿區(qū)逐條擁件私灑密豎性招較尤好往，惡且括有腳充拾足異地央塊逗尺省度賀，城做睜一寸個(gè)勺大紡型嫌的襪中南心剪園麻林辮景灣觀(guān)不沿莫主干落道，牢沒(méi)有缸明顯伐噪音弄污染目前子規(guī)劃出布局代方案凳，大河多數(shù)奧樓座告正南植正北立朝向薯，產(chǎn)告品條浮件優(yōu)傍于其揪他地勢(shì)塊按原腫計(jì)劃挺該地摧塊啟怨動(dòng)時(shí)朵，萬(wàn)柳科城伐商業(yè)汽配套棉已竣旱工投法入使樸用，懸生活谷配套鏈條件徒大大落改善宗，促康使地爆塊價(jià)燥值進(jìn)筑一步評(píng)提升矩，土擊地屬姿性向G2品類(lèi)輩轉(zhuǎn)化周惰邊馳沒(méi)蓄有顧明都顯暈的竹不握利種因幸素暫影承響萬(wàn)科制城整脆體的奇土地滔屬性衡已經(jīng)逝非常循明確識(shí)，這暗里不芽再?gòu)?fù)淘述，工我們偉只強(qiáng)諷調(diào)A4地拉塊大有棄別磨于魔其醉他蹄地杰塊卸的漏獨(dú)光特傘屬倒性績(jī)。整賭體飛市晚場(chǎng)獅分興析青島輸房地育產(chǎn)市貝場(chǎng)成莊交分刮析青諷島耕市狼房央地綿產(chǎn)脅市晚場(chǎng)20畫(huà)07、20軟08年猶均廚為宴供求大宏于抬求局的命態(tài)參勢(shì)們，音供文銷(xiāo)哲比季為香；0讓9年矛市男場(chǎng)搬迅膜速扶回弊暖唉，苦市擇內(nèi)不五忌區(qū)寒商爬品液住堅(jiān)宅眾成嫁交孕量句達(dá)椅到3游7犬5拿.礙4萬(wàn)掠平濫方塔米莫，惰比2專(zhuān)0遞0晃7與20簽08年塊兩射年啊成芒交繭之揭和納還豎高巖，挎保潮持械供饅銷(xiāo)是比0.犯9的良坊好發(fā)基展趨歇?jiǎng)?。由倡價(jià)仍格摧曲柏線(xiàn)竭可班看照出恢：其由魄于兆市邀場(chǎng)滑剛令性制需宇求爺增擁加民，馬外湊地脖投既資嘩客法戶(hù)哲增般多字等按各譽(yù)種疑原搶因遞，躺使2后0陪0真9年熊青娛島斷市哨市耗內(nèi)感五清區(qū)革商火品害住巾宅燙價(jià)允格耳加寫(xiě)速叢上蝴漲求，丟幅滲度臂較數(shù)大踢，紋環(huán)僑比焦上圈升1渠2遷.檢5藥%。市漲內(nèi)野五燭區(qū)攪市漲場(chǎng)筋供筒求棕關(guān)終系供媽?xiě)?yīng)不、伙成卷交應(yīng)量齡相某比0巖8年倡猛遙增郵，嗎供宇求疏關(guān)妻系將相筆對(duì)績(jī)平龜衡日期新增供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）成交量（萬(wàn)㎡）批售比供應(yīng)量供求比月末庫(kù)存（萬(wàn)㎡）存銷(xiāo)比08年2281421.6335.42.4193.4（08年末）1.409.134.610.53.3228.621.8218.120.809.218.311.11.6236.321.3225.220.309.343.128.31.5268.39.52408.509.42835.10.8268.17.62336.609.521.437.70.6254.76.82175.809.638.945.30.9255.35.62104.609.719.343.30.4229.35.31864.309.816.632.20.5203.26.31715.309.936.730.91.2206.96.71765.709.1026.230.10.9202.16.71725.709.118.935.30.3181.35.11464.109.1250.935.61.4197.25.5161.64.509年合計(jì)342.9375.40.9536.3——161.6——市內(nèi)傘五區(qū)蹤蝶市場(chǎng)電供求財(cái)關(guān)系09年理供逢應(yīng)輪成筑交欠量堪遠(yuǎn)羨高潤(rùn)于08年，泡截止驚到12月逼底富去佳化37蹈5.邊4平咐米葉，捆總基供巡壽應(yīng)總量災(zāi)去質(zhì)化毅率薯達(dá)7飾0拼%；

供應(yīng)成交供銷(xiāo)比首置117.0117.21.0首改120.9139.10.9再改105.1119.10.9總計(jì)343.0375.40.92赤0徹0霧9年念市絹內(nèi)蝕五把區(qū)冤分等產(chǎn)史品谷線(xiàn)分商佳品砌住適宅徑供瞞銷(xiāo)未產(chǎn)鈔品慢結(jié)播構(gòu)由援于選市談內(nèi)肝五牽區(qū)0公9年強(qiáng)整膊體專(zhuān)供牢銷(xiāo)新比竭小乏于1，市止場(chǎng)供障銷(xiāo)以重首改芽產(chǎn)品忙為主易流產(chǎn)閣品，各產(chǎn)藍(lán)品線(xiàn)撤供求掃平衡惡，呈警現(xiàn)供乳銷(xiāo)兩粘旺趨遭勢(shì)。市內(nèi)怠五區(qū)卵市場(chǎng)挨供求棄關(guān)系市內(nèi)門(mén)五區(qū)府市場(chǎng)胞供求蔽關(guān)系20掛09年市悲內(nèi)五群區(qū)首鋤置產(chǎn)襖品月衛(wèi)度價(jià)嫌格走顯勢(shì)2雄0掠0宣9年市地內(nèi)五南區(qū)首酷改產(chǎn)銹品月鐘度價(jià)接格走政勢(shì)20飛09年市篩內(nèi)五掏區(qū)再呈改產(chǎn)返品月放度價(jià)淋格走愛(ài)勢(shì)結(jié)論鋒：首察置市撈場(chǎng)供共應(yīng)量溜較大增，價(jià)丸格上泥漲空予間有揪限，瞎首改赴和再乓改具股有更兆好的花溢價(jià)順條件旗。20錯(cuò)%3貨2灣%3謠7廟.路5批%市此內(nèi)兩五荒區(qū)投市播場(chǎng)蹲供皇求愈關(guān)拐系2翻0繪0王9年市煎內(nèi)五券區(qū)不往同面抵積段庸的住燭宅產(chǎn)奇品存缺量、丹供求慕關(guān)系挑總表面積區(qū)間庫(kù)存存量比例供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）上市面積比例成交量（萬(wàn)㎡）銷(xiāo)售面積比例供求比存銷(xiāo)比均總價(jià)區(qū)間(萬(wàn)元)

70㎡以下(含70)19.912.3%42.212.3%32.48.6%1.30.661.070-90㎡(含90)32.420.1%74.721.8%84.822.6%0.90.461-7890-125㎡(含125)55.334.2%120.935.2%139.137.1%0.90.478-108125-144㎡(含144)16.210.0%45.613.3%48.012.8%1.00.3108-125144-180㎡(含180)18.511.4%34.19.9%44.912.0%0.80.4125-156180㎡以上19.311.9%25.57.4%26.27.0%1.00.7156以上總體161.6100.0%343.0100.0%375.4100.0%0.9

特笛征偵：各晝產(chǎn)旅品鉆線(xiàn)辭總除體朗來(lái)掉看炭銷(xiāo)巷售尚情府況際都征比輸較鞭理型想蘆，70以格下數(shù)和18這0以上丙供求柿關(guān)系診顯示才機(jī)會(huì)陣較小首改辰產(chǎn)品須為市購(gòu)場(chǎng)供亦應(yīng)和亭銷(xiāo)售賊主力捎，且兇存銷(xiāo)義比較悟低，達(dá)具備哥較好跡的市棍場(chǎng)入殘市機(jī)漿會(huì)再畝改躁產(chǎn)驚品葛市敏場(chǎng)芳整群體施情濫況噴較冤好導(dǎo)，戚相桃比叔而妖言氏，12盛5-圍14葉4平悄米隔（諷含14癥4）監(jiān)表要現(xiàn)攜更獅為注突催出小結(jié)皂：從驅(qū)上表討也可濁見(jiàn)，90同-1啄25平為慰市場(chǎng)跡成交炕主力趕面積栗段，濟(jì)具備失較好虛的入封市機(jī)疲會(huì)，結(jié)合陳項(xiàng)目A棚4地塊右屬性大特點(diǎn)榜，考負(fù)慮溢鍵價(jià)并挖且和姑萬(wàn)科鵝城其怒他地元塊互旬補(bǔ)性，選會(huì)擇9派0跑-孟1羨4錄4為目戶(hù)和型僑面鑰積漆區(qū)殖間疑。市內(nèi)輝五區(qū)抬市場(chǎng)咽供求賞關(guān)系典哭型寇項(xiàng)丘目葡再予改去產(chǎn)右品亭銷(xiāo)半售嗚表爹現(xiàn)典稿型秧項(xiàng)捏目繁再沾改墻產(chǎn)咐品毫銷(xiāo)你售注分庫(kù)析G3魯岳洲夢(mèng)境便江南魯岳順夢(mèng)境罰江南帳單價(jià)語(yǔ)集中占于68伸00澡-7昏20誕0元/平米廊，屬拍于較福低價(jià)被格，擇再改蝦類(lèi)產(chǎn)澤品09年平葵均每艷月去嘩化套煤數(shù)約絮為1祥0耀-碑1縮慧2套吉，計(jì)銷(xiāo)犁售大面焦積巷約15另00平。戶(hù)型分面積段總套數(shù)去化套數(shù)套數(shù)配比總面積去化面積面積配比去化率（面積）總價(jià)區(qū)間一室兩廳70-8060575.15%445041643.75%93.57%

42萬(wàn)~48萬(wàn)兩室一廳80-9018017815.42%152501502112.88%98.49%

48萬(wàn)~54萬(wàn)兩室兩廳90-10046244139.57%438404179237.03%95.32%

54萬(wàn)~60萬(wàn)兩室兩廳100-11021020718.04%220002162218.58%98.28%

60萬(wàn)~66萬(wàn)兩室兩廳110-12071706.10%810679426.85%97.97%

66萬(wàn)~72萬(wàn)三室兩19%156701501213.25%95.80%

72萬(wàn)~84萬(wàn)四室兩廳>14060485.53%907071817.66%79.17%

90萬(wàn)以上總計(jì)11631113100.00%118386112734100.00%95.22%

典型脾項(xiàng)目粘再改努產(chǎn)品獎(jiǎng)銷(xiāo)售浙分析G2中襖海孝銀爬海移一歡號(hào)中才海販銀印海影一艇號(hào)毫單刃價(jià)禿集簽中趙于13寸00開(kāi)0元/平鞏米無(wú)，著屬探于G序2土地繞的較夢(mèng)低價(jià)隨格，0輝9年怨平兔均心每衡月堤去攻化援套讓數(shù)耽約雜為2兔2套，膽銷(xiāo)售金面積膝約28肯00時(shí)-3氧30飛0平傻。戶(hù)型分面積段總套數(shù)去化套數(shù)套數(shù)配比總面積去化面積面積配比去化率（面積）總價(jià)區(qū)間一室一廳<70800.63%380802.24%0.00%66-84一室兩廳70-80200.16%15000.09%0.00%84-96兩室一廳80-90600.48%49800.29%0.00%99.6-108兩室兩廳90-10030028223.77%282002650816.61%17.71%94.5-110兩室兩廳100-11016816513.31%173041699510.19%11.35%105-123兩室兩廳110-12029192.30%333521851.96%1.46%115-144三室兩廳120-13089887.05%11214110886.61%7.41%126-156三室兩廳130-14013131.03%171617161.01%1.15%175-196四室兩廳>27%1035209120060.99%60.93%210-291總計(jì)12621137100.00%169745149692100.00%88.19%

恩躲馬剪文娃景協(xié)園戶(hù)型分面積段總套數(shù)去化套數(shù)套數(shù)配比總面積去化面積面積配比去化率（面積）面積總價(jià)一室一廳<7023013928.9639%60.43%

102萬(wàn)以下一室兩廳70-801186714.87%9258522613.07%56.45%

102萬(wàn)~116萬(wàn)兩室兩廳90-10029819837.54%274161841438.68%67.16%

116萬(wàn)~145萬(wàn)兩室兩廳110-12030153.77%345017254.88%50.00%

160萬(wàn)~174萬(wàn)三室兩廳120-1301188214.86%148681033220.98%69.49%

174萬(wàn)~189萬(wàn)總計(jì)794501100.00%7086245288100.00%63.91%

恩棗馬拆文的景背園簽單芹價(jià)頑集祖中伙于萬(wàn)/平米揮，再權(quán)改類(lèi)皂產(chǎn)品溉平均騎每月丈去化亭套數(shù)瞧約為16套，拜銷(xiāo)售桂面積就約2許0傾0場(chǎng)0平。典眼型禾項(xiàng)常目彎再遮改件產(chǎn)左品蕉銷(xiāo)建售的分請(qǐng)析G2妻+08區(qū)-7失月-伐2318從不華同類(lèi)羞型的鼻項(xiàng)目嗚的再舊改類(lèi)蝦產(chǎn)品另來(lái)分趕析與萬(wàn)勺科城A4地塊域具有瓣相同映土地朋屬性賺和相誓同定再位的甘產(chǎn)品棟基本弊為空匹白再磚改臭類(lèi)躲產(chǎn)填品堆銷(xiāo)鄭售倘量鍬受舞地小段犁、福品丘類(lèi)柴等釘影很響薄明隱顯再改燃類(lèi)產(chǎn)辨品平估均去繁化速程度基魚(yú)本在15攏-1佩6套圾，易銷(xiāo)絮售襪面鈴積侮在2藝0嚷0恥0平讓米枕左根右A鎖4地塊緩的再侍改類(lèi)瓦產(chǎn)品啦相對(duì)G3品意類(lèi)大項(xiàng)圍目臂，黎地算段誓、滋品竊質(zhì)寒優(yōu)效勢(shì)龜明臺(tái)顯銳，餐相危比G2類(lèi)產(chǎn)硬品性碰價(jià)比遷及總短價(jià)優(yōu)墓勢(shì)明冤顯。綜堤上底，A鎖4地塊摘再改勞類(lèi)產(chǎn)蠟品存奴在較押好的棕市場(chǎng)遲機(jī)會(huì)畫(huà)點(diǎn)，沸但要奧合理昌的控腔制比蜓例，套以保洲證每揭月的葵正常鉆去化王，同哄時(shí)，敞適當(dāng)沫稀缺槳有利冰于實(shí)喝現(xiàn)更愚高溢詠價(jià)降或低市嫂場(chǎng)風(fēng)吧險(xiǎn)。小遙結(jié)目陣標(biāo)攔客甘戶(hù)總分饞析定性桌研究養(yǎng)方法—機(jī)—目標(biāo)汁客戶(hù)醬訪(fǎng)談年品齡時(shí)在35接-4頑5歲之鞋間家庭卷年收宮入2與0萬(wàn)勿元宿以伴上一爽年既內(nèi)觸打樸算吊再陳次岡置倡業(yè)家庭肥購(gòu)房將的主錫要決幕策人接這受1祥0曲0膛0順0元/平米薄以上田的單政價(jià)新購(gòu)裕房產(chǎn)循用于尚自住徒性質(zhì)首改勤客戶(hù)圈：自警己在宜青島沖擁有距一套無(wú)住房再冤改欺客恥戶(hù)?。阂?guī)自鋼己找在債青文島雖擁李有柜過(guò)猛至算少筐兩誰(shuí)套孕住英房非敏李感職志業(yè)（瘦調(diào)查峽、廣呆告、弱傳媒刷等）過(guò)去哭半年?duì)巸?nèi)未左接觸換過(guò)相艙關(guān)主赤題市丟場(chǎng)調(diào)測(cè)研。訪(fǎng)談拘方式書(shū)：我泥司在倍金色焦來(lái)訪(fǎng)曬客戶(hù)偷中挑林選符憤合條茅件的紙業(yè)主負(fù)，由處該業(yè)喇主接謠待的鐵置業(yè)割顧問(wèn)穿進(jìn)行悠現(xiàn)場(chǎng)墊訪(fǎng)談棕或電陷話(huà)訪(fǎng)吩談。樣煩本稀條竭件目樓標(biāo)鼻客械戶(hù)護(hù)分倘析姓名類(lèi)別年齡家庭年收入家庭結(jié)構(gòu)改善需求王先生再改39歲30w三代同堂（67、65歲，9歲）周邊配套完善，交通便利，最好有醫(yī)院、學(xué)校趙先生首改32歲25w三口之家（5歲）住房設(shè)施改善（核心點(diǎn)是雙氣）和擴(kuò)大面積空間改善李小姐首改30歲20w兩口之家位置更改和擴(kuò)大面積空間改善張女士再改38歲35w三口之家（12歲）靠近學(xué)區(qū)和擴(kuò)大面積空間改善王先生再改46歲100w三代同堂（73、71歲，18、15歲）小區(qū)物業(yè)品質(zhì)，區(qū)位、交通，注重開(kāi)發(fā)商品牌以浴下礦為鋤近斃期緊有貨意恭向匠購(gòu)拴買(mǎi)顛首明改涂再特改儉產(chǎn)責(zé)品紅被弄訪(fǎng)遣者辭名襖單目標(biāo)瞞客戶(hù)可分析目標(biāo)羊客戶(hù)快共性仇需求離總結(jié)訪(fǎng)談丘客戶(hù)或年齡涌主要艙在2邊5缸-皮5盯0歲奸之亂間拆，吼多領(lǐng)為拆三午口火之匠家龜或舊三冰代江同巡壽堂蟲(chóng)；多圈有具一贈(zèng)套凝或墳以牛上巧住反宅酬，迎購(gòu)蛾房南目枕的盛非秧剛菌性垮需稻求府，鞠對(duì)疫當(dāng)灘前炮居還住白的容環(huán)渠境著有嚷所抽不侵滿(mǎn)吵；戶(hù)型劍需求棵集中昆在舒旺適兩訴居、張實(shí)用皇三居飼、舒發(fā)適三模居；客褲戶(hù)駐的趟購(gòu)確買(mǎi)噴力死較衰強(qiáng)籮，柄可炮承封受魚(yú)的似總次價(jià)注區(qū)客間預(yù)在1嘗0在0貪w以抬上脈，冷需傍求12訓(xùn)0以上穗大戶(hù)頓型客膊戶(hù)的賀支付使能力方較強(qiáng)岡，部掃分可亦一次妥性支義付；首改辦、再狠改類(lèi)語(yǔ)型客逗戶(hù)購(gòu)湊買(mǎi)關(guān)耽注點(diǎn)銜為總甚價(jià)、氣交通樸、小擔(dān)區(qū)舒途適度窯、物房誠(chéng)業(yè)服剪務(wù)開(kāi)沙發(fā)商少實(shí)力叨；配套芝中主驅(qū)要關(guān)齊注教俘育、考醫(yī)療悔、商柿業(yè)等鏈問(wèn)題喉；對(duì)最物倍業(yè)夠和漆小揉區(qū)堡環(huán)年境民要芳求件較筒高強(qiáng)，雀普日遍劣提疏出洽希怖望役封極閉償式他管盆理根。目標(biāo)早客戶(hù)脈分析客摟戶(hù)切需拳求例特做征界分吉析首改引產(chǎn)品隸需求您主要判集中迎在9持0以上獵，再朗改型熔客戶(hù)寶主要葬需求編面積恰區(qū)間費(fèi)為1勉2塘5被-左1你4蘭0平蒙米宵的澡舒詢(xún)適懲型股三貿(mào)居劉室筋，決競(jìng)政品埋中蓋有辟此誰(shuí)類(lèi)封面?zhèn)z積殼區(qū)銷(xiāo)間猶產(chǎn)態(tài)品度的惜特閘征蓬對(duì)化比食分幻玉析密如肉下伶：從上輩表可活以看槍出，糾萬(wàn)科荒城在布舒適蠻度、雪總價(jià)清、交泡通條中件、撤物業(yè)靜服務(wù)扶方面裂面對(duì)萌周邊斯競(jìng)品顯有著耽較大靜優(yōu)勢(shì)唯，而吃這四辟方面辱恰恰瞇吻合嘗再改蔥型客才戶(hù)的婦需求底特征且填萬(wàn)聯(lián)科牌城泳所忍有然項(xiàng)痛目范在染平斷均約值踩之垃上鑒，狐綜薦合曉?xún)?yōu)只勢(shì)苦比妥較劍突紙出企。萬(wàn)科客城的氧首改免、再坡改產(chǎn)幸品具趕有很薦強(qiáng)市楚場(chǎng)競(jìng)黃爭(zhēng)力項(xiàng)岔目趕初蔽步寒定牽位項(xiàng)目從定位市膊場(chǎng)整楚體腐市威場(chǎng)關(guān)供進(jìn)求桑均盆衡望，傅市柴場(chǎng)庭運(yùn)菜行糊狀翠況餃良燥好核徒心勝競(jìng)緩爭(zhēng)性片都區(qū)妻中抱，被同陳質(zhì)勸競(jìng)殲品套較拒少轎。對(duì)比亭再改懸類(lèi)競(jìng)絲式品，橫存在綱競(jìng)爭(zhēng)搬優(yōu)勢(shì)匪和機(jī)餡會(huì)客融戶(hù)首爹改蕩類(lèi)志客斜戶(hù)息為韻主雞流惕目胸標(biāo)淚，道會(huì)燦吸惡引盈一等部正分傲再桃改粱類(lèi)偷客婆戶(hù)