資產(chǎn)評(píng)估期末復(fù)習(xí)2

資產(chǎn)評(píng)估期末復(fù)習(xí)精致版

第一章資產(chǎn)評(píng)估概論

資產(chǎn)評(píng)估的概念：資產(chǎn)評(píng)估是指評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)特定的目的，遵循客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律和公正的

準(zhǔn)則，按照法定的標(biāo)準(zhǔn)和程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格進(jìn)行評(píng)定和估算。其

核心是對(duì)資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格進(jìn)行估算。

資產(chǎn)評(píng)估由六大基本要素組成：

1、評(píng)估的目的(特定資產(chǎn)業(yè)務(wù))

2、評(píng)估的對(duì)象(客體)

3、評(píng)估人(主體)

4、評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)(價(jià)值尺度)

5、評(píng)估方法(成本法、收益法、市場(chǎng)法)

6、評(píng)估規(guī)程(評(píng)估必須遵循的規(guī)則與程序)

按資產(chǎn)存在的形態(tài)分類：有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)

?有形資產(chǎn)：具有實(shí)物形態(tài)的，如機(jī)器設(shè)備、房產(chǎn)建筑、自然資源等。

?無形資產(chǎn)：不具有實(shí)物形態(tài)但具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值，如土地使用權(quán)、商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、非

專利技術(shù)、商譽(yù)等

資產(chǎn)評(píng)估的目的：資產(chǎn)評(píng)估目的在資產(chǎn)評(píng)估中的重要地位。資產(chǎn)評(píng)估的目的重要性和地位：P7

是資產(chǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)。

資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)：公開市場(chǎng)假設(shè)：①指被估資產(chǎn)可在公開市場(chǎng)上出售②具有較強(qiáng)通用性的資

產(chǎn)適宜做公開市場(chǎng)假設(shè)③主要評(píng)估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值

補(bǔ)充資料：資料的時(shí)間價(jià)值

資金時(shí)間價(jià)值：是指資金在周轉(zhuǎn)使用中山于時(shí)間因素而形成的差額價(jià)值，也稱為貨幣的時(shí)間價(jià)值。

終值：一筆資金在若干期以后的價(jià)值(即本利和)

現(xiàn)值：一筆資金在若干期以前的價(jià)值(即本金)

P—現(xiàn)值(或本金)S—n期后的終值n—計(jì)算利息的期數(shù)i—每一利息期利率I一利息

單利：?jiǎn)卫葡?，只?duì)本金計(jì)算利息，所生利息不再計(jì)入本金重復(fù)計(jì)算利息。

單利利息公式：I=pXnXi

單利終值公式：s=pX(1+iXn)

單利現(xiàn)值公式：p=s/(1+iXn)

復(fù)利：是指每經(jīng)過一個(gè)計(jì)算期，將所生利息計(jì)入本金重復(fù)計(jì)算利息，逐期累計(jì)，俗稱“利滾利

復(fù)利終值公式：s=pX(1+i)An

(1+i)"n——復(fù)利終值系數(shù)或1元復(fù)利終值，用符號(hào)(s/p,i,n)表示

復(fù)利現(xiàn)值公式：p=sX(1+i)A(-n)

(1+i)A(-n)——復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)或1元復(fù)利現(xiàn)值，用符號(hào)(p/s,i,n)表示

/勿某人擬在5年后獲得本利和10000元，假設(shè)投資報(bào)酬率為10%,他現(xiàn)在應(yīng)投入多少元？

P=S(P/S,i,n)

=10000X(P/S,10%,5)

=10000X0.621

=6210(元)

復(fù)利利息公式：I=s-p

年金：是指一定時(shí)期內(nèi)等額、定期的系列收付款項(xiàng)。例如租金、利息、養(yǎng)老金、分期付款賒購、

分期償還貸款等通常都采取年金的形式。

1.普通年金又稱后付年金，是指發(fā)生在每期期末的等額收付款項(xiàng)，其計(jì)算包括終值和現(xiàn)值計(jì)算。

普通年金終值是指每期收付款項(xiàng)的復(fù)利終值之和。

普通年金終值公式：s=A((l+i)An-l)/i

((l+i)An-l)/i——普通年金終值系數(shù)或1元年金終值，用符號(hào)(s/A,i,n)表示例

某人將自有房屋出租，月租金為2000元，租期為2年半，假設(shè)銀行年利率為6%,計(jì)算該房屋

這段時(shí)間所取得的總租金。

解：S=2000X((1+0.5%)A30-l)/0.5%=2000X32.28=64560元

※已知終值反求年金的計(jì)算

A=s-r(s/A.i,n)

例：某人貸款購置了一套房屋，貸款期10年，10年后本息總額為15萬元，若銀行貸款年利率為

6%,每年末等額償還本息額應(yīng)為多少？

解：A=S+(S/A,6%,10)=154-13.181=1.138(萬元)

注：1/(S/A,i,n)—基金年存系數(shù)，也可表示為：(A/S,i,n)

普通年金現(xiàn)值是指每期期末等額系列收付款項(xiàng)的現(xiàn)值之和。

普通年金現(xiàn)值公式：p=A(l-(l+i)A-n)/i

(1-(l+i)A-n)/i------年金現(xiàn)值系數(shù)或1元年金現(xiàn)值，記為(p/A,i,n),

例:某人出國3年，請(qǐng)你代付房租，每年租金10000元，設(shè)銀行存款利率10%,他應(yīng)當(dāng)現(xiàn)在給你

在銀行存入多少錢？

P=10000X(l+10%)A(-l)+l0000x(l+l0%)A(-2)+10000x(l+l0%)A(-3)

=10000X(0.9091+0.8264+0.7513)

=10000X2.4868

=24868(元)

或者P=10000X(p/A,10%,3)=10000X2.4869=24869(元)

例，某公司急需一臺(tái)設(shè)備，當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格為15000元，可用10年；若租賃同樣設(shè)備，需每年付2000

元租金。其余條件均相同，設(shè)年利率為6%,問何種方式較優(yōu)？

解：租賃的租金現(xiàn)值為：

p=2000X(P/A,6%,10)=14720.2(元)<15000元

因此，租賃設(shè)備更為合算

※已知現(xiàn)值反求年金的計(jì)算

A=p+(p/A>i,n)

［例］某項(xiàng)投資需當(dāng)前一次性投入10萬元，該項(xiàng)投資要求在4年內(nèi)全部收回，如投資報(bào)酬率為8%,

問每年要收回多少投資？

解：A=P+(P/A,8%,4)=10+3.3121=3.019(萬元)

注：1/(P/A,i,n)投資回收系數(shù)也可表示為：(A/P,i,n)

2.預(yù)付年金預(yù)付年金又稱先付年金或即付年金，是指發(fā)生在每期期初的等額收付款項(xiàng)。

預(yù)付年金終值是指每期期初等額收付款項(xiàng)的復(fù)利終值之和。S=A(s/A,i,n)X(1+i)

預(yù)付年金現(xiàn)值是指每期期初等額收付款項(xiàng)的復(fù)利現(xiàn)值之和。P=A(p/A,i,n)X(1+i)

3.遞延年金是等額系列收付款項(xiàng)發(fā)生在第一期以后的年金，即最初若干期沒有收付款項(xiàng)。沒

有收付款項(xiàng)的若干期稱為遞延期。

例：已知：m=3i=10%n=4

(1)遞延年金終值

遞延年金終值的計(jì)算與遞延期無關(guān)，故遞延年金終值的計(jì)算不考慮遞延期,計(jì)算方法和普通年金

終值相同：

承接上例，S=A?(s/A,i,n)=100X(S/A,10%,4)=100X4.641=464.1(元)

（2）遞延年金的現(xiàn)值

第種方法:把遞延年金視為n期普通年金，求出遞延期末的現(xiàn)值，然后再將此現(xiàn)值調(diào)整到第

一期初。即:P=A-（P/A,i,n）（P/S,i,m）

承接上例,P4=A-（P/A,i,n）=100X（P/A,l0%,4）=100X3.170=317（元）

P0=P4（P/S,10%,3）=317X0.7513=238.16（元）

第二種方法：假設(shè)遞延期也進(jìn)行支付，先求出（m+n）期的年金現(xiàn)值，然后，扣除實(shí)際并未支付

的遞延期（m）的年金現(xiàn)值，即可得出最終結(jié)果。即:P=A?（P/A,i,m+n）-A?（P/A,i,m）

承接上例，Pm+n=100X（P/A,10%,3+4）=100X4.868=486.8（元）

Pm=100X（P/A,10%,3）=100X2.487=248.7（元）

Pn=Pm+n-Pm=486.8—248.7=238.1（元）

4.永續(xù)年金是指無限期定額支付的年金，如優(yōu)先股股利。

現(xiàn)值：P=A/i

［例］擬建立一項(xiàng)永久性的獎(jiǎng)學(xué)金，每年計(jì)劃頒發(fā)10000元獎(jiǎng)金。若利率為10%,現(xiàn)在應(yīng)存入多少

錢？P=A/i=100004-10%=100000（元）

［例］如果一股優(yōu)先股，一直每季可分得股息2元，而利率是每年6%。對(duì)于一個(gè)準(zhǔn)備買這種股票

的人來說，他愿意出多少錢來購買此優(yōu)先股？

P=2+（6%+4）=133.33（元）

第二章資產(chǎn)評(píng)估的程序與基本方法

成本法成本法的評(píng)估思路：評(píng)估值=重置成本-各項(xiàng)損耗（實(shí)體性、功能性、經(jīng)濟(jì)性）

基本公式：

①被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本一實(shí)體性貶值一功能性貶值一經(jīng)濟(jì)性貶值

②被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本義綜合成新率

復(fù)原重置成本和更新重置成本的區(qū)別：△相同點(diǎn)：均采用現(xiàn)行價(jià)格和費(fèi)用計(jì)算。

△不同點(diǎn)：采用的材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)等方面存在差異。但是并未改變基本功能。

△有條件情況下，盡可能選擇更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比復(fù)原重置成本便宜（超

額投資成本）；（2）用更新重置成本形成的資產(chǎn)性能可改進(jìn)（超額運(yùn)營成本）。

例如，某款2002年生產(chǎn)的戒指，當(dāng)時(shí)的生產(chǎn)成本為：伯金560元（3.5g）,0.35ct鉆石1020元，

20顆碎鉆260元，加工費(fèi)120元，設(shè)備損耗25元，成本合計(jì)1985元。2008年9月20日，同樣

戒指的相關(guān)生產(chǎn)成本為：伯金（380元X3.5=1330元），0.35ct鉆石1780元，20顆碎鉆480元,

采用原加工工藝的加工費(fèi)310元，新加工工藝的加工費(fèi)為180元，采用新設(shè)備損耗為12元。

復(fù)原重置成本=1330+1780+480+310+25=3925元更新重置成本=1330+1780+480+180+12=3782元

1.重置核算法（按資產(chǎn)的成本構(gòu)成，以現(xiàn)行市價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)）

重置成本=直接成本+間接成本

直接成本一般包括：購買支出、運(yùn)輸費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等。評(píng)估實(shí)踐中需據(jù)具體情況而定。

間接成本主要指企業(yè)管理費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)等。

采用核算法的前提是能夠獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)。該方法可用于估算復(fù)原

重置成本，也可用于估算更新重置成本。

例：某企業(yè)重置構(gòu)建一臺(tái)設(shè)備，現(xiàn)行市價(jià)為230000元，運(yùn)雜費(fèi)2400元，直接安裝費(fèi)1800元（其

中原材料1000元，人員工資800元），間接成本平均為直接成本的0.9%,計(jì)算這臺(tái)設(shè)備的重置

成本。重置成本=（230000+2400+1800）+（230000+2400+1800）X0.9%=238435元

2.功能系數(shù)法如果無法獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)，就只能尋找與被估資產(chǎn)相

類似的處于全新狀態(tài)的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)作為參照，通過調(diào)整功能差異，獲得被估資產(chǎn)的重置成本。

稱功能系數(shù)法，即根據(jù)功能與成本的函數(shù)關(guān)系，確定重置成本。

(1)功能價(jià)值法

若功能與成本呈線性關(guān)系，計(jì)算公式：

被估資產(chǎn)的重置成本=參照物成交價(jià)X被估資產(chǎn)生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力

例：已知某被評(píng)估機(jī)器的年產(chǎn)量為L(zhǎng)6萬件，市場(chǎng)上類似的全新機(jī)器價(jià)格為5萬元，其年產(chǎn)量為

2萬件，計(jì)算該被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=5X(1.6+2)曰萬元

(2)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

若功能與成本呈指數(shù)關(guān)系，計(jì)算公式:

被估資產(chǎn)的重置成本=參照物重置成本X(被估資產(chǎn)生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力)AX

該方法計(jì)算的一般是更新重置成本。

例：已知被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力為6萬件/年，市場(chǎng)上參照物的價(jià)格為5萬元，生產(chǎn)能力為3萬件/

年，該行業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.7,求被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。被估資產(chǎn)的=500000x^

=81220元

重置成本

3.物價(jià)指數(shù)法如果與被估資產(chǎn)相類似的參照物的現(xiàn)行市價(jià)也無法獲得，就只能采用物價(jià)指數(shù)法。

(1)定基物價(jià)指數(shù)

被估資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)的歷史成本義資產(chǎn)評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)/資產(chǎn)購建時(shí)物價(jià)指數(shù)

(2)環(huán)比物價(jià)指數(shù)

被估資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本X(1+al%)(l+a2%)-(1+ai%)

物價(jià)指數(shù)法計(jì)算的是復(fù)原重置成本。

4.統(tǒng)計(jì)分析法(點(diǎn)面推算法)

當(dāng)被估資產(chǎn)單價(jià)較低，數(shù)量較多時(shí)，為降低評(píng)估成本，可采用此方法。

△計(jì)算步驟：

(1)將被估資產(chǎn)按一定標(biāo)準(zhǔn)分類。

(2)抽樣選擇代表性資產(chǎn)，并選擇適當(dāng)方法計(jì)算其重置成本。

(3)計(jì)算調(diào)整系數(shù)K。

V某類抽樣資產(chǎn)重置成本

■z某類抽樣資產(chǎn)歷史成本

(4)據(jù)K值計(jì)算被估資產(chǎn)重置成本。某類資產(chǎn)重置成本=某類資產(chǎn)原始成本XK

有形損耗及其計(jì)量計(jì)量方法：

1.觀察法

被估資產(chǎn)的有形損耗=重置成本X(1—成新率)

2.使用年限法

被評(píng)估資產(chǎn)的有形損耗=學(xué)粵野值X實(shí)際已使用年限

總使用年限

實(shí)際已使用年限=名義已使用年限X資產(chǎn)利用率

對(duì)于經(jīng)過更新改造的資產(chǎn)，需計(jì)算加權(quán)平均已使用年限。

加權(quán)平均已使用年限=2臂］聘本

Y更新成本

3.修復(fù)費(fèi)用法

如果資產(chǎn)的實(shí)體性損耗是可以修復(fù)的，那么修復(fù)的費(fèi)用就反映了資產(chǎn)的實(shí)體性貶值。

通過估算修復(fù)費(fèi)用估算貶值。

功能性損耗及其計(jì)量

功能性損耗的兩種形態(tài)

(1)超額投資成本(2)超額運(yùn)營成本(物耗、能耗、工耗等)

超額運(yùn)營成本的計(jì)算步聚：

(1)計(jì)算被評(píng)估資產(chǎn)的年超額運(yùn)營成本

(2)計(jì)算年凈超額運(yùn)營成本年凈超額運(yùn)營成本=年超額運(yùn)營成本X(1一所得稅率)

(3)據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命和折現(xiàn)率將年凈超額運(yùn)營成本折現(xiàn)，計(jì)算其功能性貶值額：

被估資產(chǎn)功能性貶值額=年超額運(yùn)營成本X(1一所得稅率)X(P/A,r,n)

經(jīng)濟(jì)性損耗及其計(jì)量因資產(chǎn)的外部環(huán)境變化所導(dǎo)致的資產(chǎn)貶值而非資產(chǎn)本身的問題。

表現(xiàn)形式：①資產(chǎn)利用率下降②資產(chǎn)年收益額減少

(1)因資產(chǎn)利用率下降導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量

經(jīng)濟(jì)性貶值率[.資產(chǎn)黑黑鬻能力。

[資產(chǎn)原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力)

經(jīng)濟(jì)性貶值額=重置成本X經(jīng)濟(jì)性貶值率

(2)因收益額減少而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量

經(jīng)濟(jì)性貶值額=年收益損失額X(I-所得稅率)X(P/A,r,n)

綜合成新率及其計(jì)量含義：資產(chǎn)的現(xiàn)行價(jià)值/資產(chǎn)的重置成本

計(jì)量方法(1)觀察法

⑵使用年限法

綜合成新率=預(yù)計(jì)尚可使用年限

實(shí)際已使用年限+預(yù)計(jì)尚可使用年限

⑶修復(fù)費(fèi)用法

綜合成新率=一修復(fù)費(fèi)用*復(fù)性損耗xlOO%

重置成本

收益法

收益法的理論基礎(chǔ)：效用價(jià)值論資產(chǎn)的價(jià)值取決于效用，即資產(chǎn)所能產(chǎn)生的收益。

收益法的評(píng)估思路：預(yù)期收益折現(xiàn):被估資產(chǎn)的未來收益按一定折現(xiàn)率折算成現(xiàn)時(shí)的價(jià)值。

收益法運(yùn)用的前提條件：1、資產(chǎn)的收益可用貨幣計(jì)量并可以預(yù)測(cè)

2、資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也能計(jì)量

3、被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益年限可以預(yù)測(cè)

收益法的計(jì)算公式收益法的基本要素：預(yù)期收益、折現(xiàn)率(資本化率)、收益的持續(xù)時(shí)間。

(-)未來收益有限期

1.每期收益不等額"R.

例，某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營3年,營業(yè)終止后資產(chǎn)與負(fù)債預(yù)計(jì)正好相抵，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓。經(jīng)評(píng)估人員預(yù)測(cè),

企業(yè)未來三年各期的預(yù)期收益經(jīng)預(yù)測(cè)分別為：300萬元，400萬元和200萬元，適用于該企業(yè)的折現(xiàn)

率為6%,求該企業(yè)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。806.9萬

2.每期收益等額?A11

P=t---------=A-t-------—■1-=A(P/A,r,n)

Zf(1+r)(占(1+r)(1+r)"

接上例，該企業(yè)未來三年預(yù)期收益均為300萬元，求該企業(yè)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

P=300X(P/A,6%,3)=801.9萬元

(二)未來收益無限期

根據(jù)未來收益是否穩(wěn)定分為兩種方法：

1.穩(wěn)定化收益法(年金化法)P=—

r

穩(wěn)定化收益A的估算方法：

nRn

(1)A=X~；---!----+(P/A,r,")

/=i(1+r)

例，某企業(yè)進(jìn)行股份制改造，根據(jù)目前經(jīng)營狀況和未來市場(chǎng)預(yù)測(cè)，未來五年的收益分別為13萬元、

14萬元、11萬元、12萬元和15萬元，折現(xiàn)率為10%,試用年金法評(píng)估該企業(yè)價(jià)值。

E=13X(p/s,10%,l)+14X(p/s,10%,2)+HX(p/s,10%,3)+12X(p/s,10%,4)+15X(p/s,10%,5)

=49.1617萬元

A=￡+(P/A,10%,5)=12.9689萬元

P=A4-r=129.689萬元

(2)歷史收益加權(quán)平均法計(jì)算評(píng)估基準(zhǔn)日以前若干年收益的加權(quán)平均數(shù)

例，某資產(chǎn)在評(píng)估前五年的收益與加權(quán)平均計(jì)算結(jié)果如下表所示，該資產(chǎn)的資本化率為11%.

(3)注意:方法(2)更具客觀性，但缺乏預(yù)測(cè)性。收益法要求收益額是預(yù)期收益、客觀收益。

2.分段法若預(yù)期未來收益不穩(wěn)定，但收益又是持續(xù)的，則需采用分段法。

?VR；A1

例，某企業(yè)預(yù)計(jì)未來5年收益額分別為60萬元、75萬元、65萬元、55萬元和70萬元，假定從第6

年開始以后各年收益均為70萬元，確定的折現(xiàn)率和資本化率為10%,確定該企業(yè)持續(xù)經(jīng)營下的評(píng)估

值。解：前5年的評(píng)估值：Pl=60X(p/s,10%,l)+75X(p/s,10%,2)+65X(p/s,10%,3)+55X

(p/s,10%,4)+70X(p/s,10%,5)=246.39萬元

第6年后的收益=70+10%=700萬元，

折現(xiàn)為現(xiàn)值P2=700X(P/S,10%,5)=434.65萬元

企業(yè)總的評(píng)估值P=P1+P2=681.O4萬元

選擇前期期限的基本原則

(1)延至企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營進(jìn)入穩(wěn)態(tài)；(2)盡可能長(zhǎng)，但也不宜過長(zhǎng)(?般為3—5年)

3.純收益按等比例級(jí)數(shù)變化(遞增或遞減)

n1

P=Z

Z=1急r-三

4.純收益按等差級(jí)數(shù)變化(遞增或遞減)

B

未來收益有限期下的特殊計(jì)算公式

1.分段法.RA「1

金(1+亨r(l+ry(1+/■)-

2.純收益按等比級(jí)數(shù)變化

R。1_r

r-gI1+rJ

3.純收益按等差級(jí)數(shù)變化(遞增或遞減)

1_Bn

----------d------------------

(1+rfjr(1+r)n

例，某企業(yè)預(yù)測(cè)未來三年的年收益分別為250萬元、270萬元和300萬元，并從第四年開始年收益以

4%的幅度持續(xù)增長(zhǎng)，假設(shè)該企業(yè)的資本化率為10%,評(píng)估該企業(yè)的價(jià)值。

解：前三年的收益現(xiàn)值P3=250X(p/s,10%,l)+270X(p/s,10%,2)+300X(p/s,10%,3)=675.8萬元

第四年開始的收益折現(xiàn)P4=300X(1+4%)4-(10%-4%)X(p/s,10%,3)=3551.6萬元

P=P3+P4=675.8+3551.6=4227.4萬元

市場(chǎng)比較法理論基礎(chǔ)——均衡價(jià)值論:由于資產(chǎn)評(píng)估是一個(gè)模擬市場(chǎng)過程的結(jié)果，因此均衡價(jià)值論

表現(xiàn)為承認(rèn)市場(chǎng)交易結(jié)果的相對(duì)合理性，并通過替代原則來評(píng)估被估資產(chǎn)。

評(píng)估思路一］

評(píng)估值=￡(參照物成交價(jià)X各項(xiàng)調(diào)整系數(shù))+〃

運(yùn)用的前提條件」

1.充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)。2.參照物及其與被估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、參數(shù)等資料均能搜集到。

市場(chǎng)比較法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)

(-)尋找參照物。1.參照物的成交價(jià)必須真實(shí)。

2.參照物的基本數(shù)量要求(一般三個(gè)以上)。

3.參照物與被估資產(chǎn)相類似(大可替代，即功能相同或相似)。

4.參照物的成交價(jià)是正常交易的結(jié)果或者可以修正為正常交易。

盡可能選擇近期成交的交易案例。

(二)調(diào)整差異基評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)

1.忖間因素讓上：參照物成交時(shí)間的物價(jià)―蔣藪

環(huán)比：(l+a,%)(l+a2%)---(l+a?%)

2.區(qū)域因素參照物所在區(qū)域比被估資產(chǎn)好：系數(shù)＜1；反之系數(shù)＞1

?般以被評(píng)資產(chǎn)為100,系數(shù)=*

3.功能因素功能系數(shù)法

4.成新率因素調(diào)整系數(shù)=被估資產(chǎn)的成新率

參照物的成新率

5.交易情況調(diào)整

100

調(diào)整系數(shù)=

(三)確定評(píng)估值M

將若干個(gè)經(jīng)過調(diào)整的調(diào)整值進(jìn)行加權(quán)平均或算術(shù)平均，確定評(píng)估值。

市場(chǎng)比較法的具體操作方法

常用直接比較法

(-)單一因素比較法

參照物與被估資產(chǎn)之間僅在某一方面存在差異，例如：新舊程度、交易時(shí)間、功能等。

評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)格義(㈣叱象"素、

(參照物A因I素J

(-)類比調(diào)整法

參照物與被估資產(chǎn)大體相似，但在多方面存在差異。

交易案例A的調(diào)整后價(jià)值=參照物A的成交價(jià)X時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)X區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)X功能因素

調(diào)整系數(shù)X交易情況補(bǔ)正系數(shù)

［例］某商業(yè)用房，面積為500平方米，現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營需要進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為2006年10月

31日。評(píng)估人員在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上找到三個(gè)成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日接近的商業(yè)用房交易案例,

具體情況如下表所示：

參照物ABC

交易單價(jià)25,00029,80029,590

成交日期2006.62006.92006.10

區(qū)域條件比被評(píng)估資產(chǎn)好比被評(píng)估資產(chǎn)好比被評(píng)估資產(chǎn)好

交易情況正常高于市價(jià)4%正常

該商業(yè)用房與三個(gè)參照物新舊程度相近，結(jié)構(gòu)也相似,故無需對(duì)功能因素和成新率因素進(jìn)行調(diào)整。該

商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評(píng)分為loo,1個(gè)參照物所在區(qū)域條件均比被評(píng)估商業(yè)用房所在區(qū)域好，綜

合評(píng)分分別均為107?當(dāng)時(shí)房產(chǎn)價(jià)格月上漲率為4%,故參照物A的時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)為：(1+4%)

4=117%；參照物B的時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)：1+4%=104%；參照物C因在評(píng)估基準(zhǔn)日當(dāng)月交易，故無需

調(diào)整。三個(gè)參照物成交價(jià)格的調(diào)整過程如下。單位：

參照物ABC

交易單價(jià)5,0005,9605,918

時(shí)間因素修正117/100104/100100/100

區(qū)域因素修正100/107100/107100/107

交易情況修正100/100100/104100/100

修正后的價(jià)格27,336.4527,850.4727,654.21

被評(píng)估資產(chǎn)單價(jià)=(27,336.45+27,850.47+27,654.21)+3=27,614

被評(píng)估資產(chǎn)總價(jià)=27,614X500=13,807,000元

一般來講成本法適宜評(píng)估：可復(fù)制的資產(chǎn)、專用資產(chǎn)、單項(xiàng)資產(chǎn)

收益法適宜評(píng)估：資源性資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、整體資產(chǎn)

市場(chǎng)法適宜評(píng)估：具有一定通用性能在公開市場(chǎng)出售的資產(chǎn)

第三章機(jī)器設(shè)備評(píng)估

機(jī)器設(shè)備的評(píng)估特點(diǎn)：1、以單臺(tái)件為評(píng)估對(duì)象。2、以技術(shù)檢測(cè)為基礎(chǔ)。3、把握機(jī)器設(shè)備價(jià)

值構(gòu)成和影響價(jià)值的主要因素。

成本法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的運(yùn)用該方法是機(jī)器設(shè)備評(píng)估中最基本的方法

基本公式：評(píng)估值=重置成本X成新率一功能性損耗一經(jīng)濟(jì)性損耗

評(píng)估值=重置成本X綜合成新率

重置成本的測(cè)算(一)機(jī)器設(shè)備重置成本測(cè)算中應(yīng)注意的問題

1、選擇復(fù)原重置成本還是更新重置成本

技術(shù)進(jìn)步快

技術(shù)進(jìn)步因素對(duì)設(shè)備價(jià)格影響較大,更新重置成本

被估設(shè)備已停產(chǎn)

技術(shù)進(jìn)步慢/剛購建的設(shè)備,

可選擇復(fù)原重置成本

自制非標(biāo)設(shè)備

機(jī)器設(shè)備的重置成本構(gòu)成

［基礎(chǔ)費(fèi)用：購置價(jià)或建造價(jià)'管理費(fèi)用

運(yùn)雜費(fèi)總體設(shè)計(jì)費(fèi)

間接費(fèi)用

直接費(fèi)用安裝調(diào)試費(fèi)

其他費(fèi)用資金成本

配套費(fèi)

.人員培訓(xùn)費(fèi)等

進(jìn)口設(shè)備的關(guān)稅、壇值稅、銀行手續(xù)費(fèi)等

重置成本測(cè)算方法的選擇

一般應(yīng)遵循的規(guī)律：(1)對(duì)于目前仍在生產(chǎn)和銷售的設(shè)備，采用核算法

重置成本=直接成本+間接成本

(2)對(duì)于無法取得現(xiàn)行價(jià)格的被估設(shè)備，如果能找到參照物，則可采用功能系數(shù)法(更新重置

成本)

被估資產(chǎn)的—參照物被估資產(chǎn)生產(chǎn)能力「以參照物(被估資產(chǎn)生產(chǎn)能力丫

重置成本成交價(jià)參照物生產(chǎn)能力成交價(jià)I參照物生產(chǎn)能力)

(3)若設(shè)備的現(xiàn)行價(jià)與參照物均無法獲得，就只能采用物價(jià)指數(shù)法(復(fù)原重置成本)。

被估資產(chǎn)=資產(chǎn)的.資產(chǎn)評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù),宗基物價(jià)產(chǎn)弱法、

重置成本歷史成本資產(chǎn)購建時(shí)物價(jià)指數(shù)(正基物色指數(shù)去)

注意：什么情況下不能采用物價(jià)指數(shù)法；物價(jià)指數(shù)的選擇等問題。

?(二)自制設(shè)備重置成本測(cè)算

1、成本構(gòu)成：制造成本、期間費(fèi)用、合理利潤、設(shè)計(jì)費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等。

2、自制設(shè)備重置成本測(cè)算主要采用核算法

(1)計(jì)算自制非標(biāo)設(shè)備的復(fù)原重置成本(2)計(jì)算自制非標(biāo)設(shè)備的更新重置成本

例：某企業(yè)一臺(tái)機(jī)器設(shè)備需評(píng)估重置全價(jià)，有關(guān)資料如下：自制設(shè)備成本為30萬元(其中，鋼

材占40%,鑄鐵占20%,人工費(fèi)占30%,管理費(fèi)占10%).按現(xiàn)行技術(shù)條件更新自制設(shè)備，鋼材

和鑄鐵均可節(jié)約20%,人工節(jié)省10%.通過市場(chǎng)調(diào)查得知，自制設(shè)備自建造以來鋼材價(jià)格上升

80%,鑄鐵價(jià)格上升50%,工時(shí)成本上漲100%,管理費(fèi)按工時(shí)分?jǐn)傤~度上升40%。

解：鋼材成本=30X40%X(1—20%)X(1+80%)=17.28萬元

鑄鐵成本=30X20%X(1—20%)X(1+50%)=7.2萬元

人工成本=30X30%X(l—10%)X(l+100%)=16.2萬元

管理費(fèi)用=30X10%X(l—10%)X(l+40%)=3.78萬元

更新重置全價(jià)=17.28+7.2+16.2+3.78=44.46萬元

(3)綜合估價(jià)法綜合考慮設(shè)備的主材費(fèi)用、外購件費(fèi)用及利潤、稅金和設(shè)計(jì)費(fèi)用

P=(C〃“+K,”+C"2)x(l+Kp)x(l+K,)x(l+K〃/〃)

例，某企業(yè)的非標(biāo)自制設(shè)備購建于1999年12月，評(píng)估基準(zhǔn)日為2007年9月30日，該設(shè)備相關(guān)

資料如下：主材為鋼材，凈消耗量為25.5噸，評(píng)估日鋼材不含稅市場(chǎng)價(jià)為3500元/噸，另需外購

件不含稅費(fèi)共55680元。已知主材費(fèi)利用率90%,成本主材費(fèi)率55%,成本利潤率15%,銷售

稅金率為18.7%,設(shè)計(jì)費(fèi)率16%,產(chǎn)量1臺(tái)，計(jì)算該設(shè)備的重置成本。

解：主材費(fèi)用=25.5噸+90%X3500元=99167元

重置成本=(991674-55%+55680)X(1+15%)X(1+18.7%)X(1+16/1)=373670元

(三)國產(chǎn)外購設(shè)備重置成本測(cè)算

1、國產(chǎn)外購設(shè)備重置成本構(gòu)成：購買價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等。

2、國產(chǎn)單臺(tái)(件)設(shè)備重置成本測(cè)算舉例

?某臺(tái)機(jī)床需重估，企業(yè)提供的購建成本資料如下：該設(shè)備采購價(jià)5萬元，運(yùn)輸費(fèi)

01萬元，安裝費(fèi)0.3萬元，調(diào)試費(fèi)0.1萬元，已服役2年。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查得知，該

機(jī)床在市場(chǎng)上仍很流行，且價(jià)格上升了20%；鐵路運(yùn)價(jià)近兩年提高了1倍，安裝

的材料和工費(fèi)上漲幅度加權(quán)計(jì)算為40%,調(diào)試費(fèi)用上漲了15%,試評(píng)估該機(jī)床原

地續(xù)用的重置全價(jià)。

解：機(jī)床采購重置全價(jià)=5X(l+20%)=6萬元

運(yùn)雜費(fèi)重估價(jià)=0.1X2=0.2萬元

安裝費(fèi)重估價(jià)=0.3X（l+40%）=0.42萬元

調(diào)試費(fèi)重估價(jià)=01X（l+15%）=0.115萬元

綜合以上各項(xiàng)，該機(jī)床原地續(xù)用的重置全價(jià)為：6+（0.2+0.42+0.115）=6.735萬元

?：?3、國產(chǎn)機(jī)組（成套）設(shè)備重置成本測(cè)算舉例

某企業(yè)2000年購建一套年產(chǎn)50萬噸某產(chǎn)品的生產(chǎn)線，賬面原值1,000萬元。2005年進(jìn)行評(píng)

估，評(píng)估時(shí)選擇了一套與被評(píng)估生產(chǎn)線相似的生產(chǎn)線，該生產(chǎn)線2004年建成，年產(chǎn)同類產(chǎn)品75

萬噸，造價(jià)為3,000萬元。經(jīng)查詢，該類生產(chǎn)線的規(guī)模效益指數(shù)為0.7。

已知該生產(chǎn)線各組成部分的成本比例為：主要裝置70%,輔助裝置5%,工藝管道5%,儀器

儀表5%,建筑安裝費(fèi)10%,管理費(fèi)5%。2004年至2005年上述六項(xiàng)價(jià)格及費(fèi)用上漲率為：主要

裝置5%,輔助裝置3%,工藝管道10%,儀器儀表2%,建筑安裝費(fèi)15%,管理費(fèi)10%。求該生

產(chǎn)線評(píng)估日的重置成本。

解：2004年的重置成本（功能系數(shù)法）為3000X（504-75）0.7=2259萬元

評(píng)估日（2005年）的重置成本=2,259X（l+70%X5%+5%X3%+5%X10%+5%X2%+

10%X15%+5%X10%）=2,259X（1+3.5%+015%+0.5%+0.1%+L5%+0.5%）

=2,259X（1+6.25%）

=2,400萬元

（四）進(jìn)口設(shè)備重置成本測(cè)算

1、進(jìn)口設(shè)備重置成本構(gòu)成

設(shè)備到岸價(jià)CIF（離岸價(jià)FOB+境外途中保險(xiǎn)費(fèi)+境外運(yùn)雜費(fèi)）、進(jìn)口關(guān)稅、增值稅（進(jìn)口車輛

還需征收消費(fèi)稅）、銀行手續(xù)費(fèi)、國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等。

其中：進(jìn)口關(guān)稅=進(jìn)口完稅價(jià)格（CIF）X適用稅率

增值稅=（進(jìn)口完稅價(jià)格+關(guān)稅）X增值稅率

進(jìn)口車輛消費(fèi)稅=（進(jìn)口完稅價(jià)格+關(guān)稅）+（1—消費(fèi)稅率）X消費(fèi)稅率

進(jìn)口車輛增值稅=（進(jìn)口完稅價(jià)格+關(guān)稅+消費(fèi)稅）X增值稅率

2、進(jìn)口設(shè)備重置成本測(cè)算方法的選擇

（1）可查詢到進(jìn)口設(shè)備的現(xiàn)行FOB或CIFo

重置成本=（3正*現(xiàn)行外匯匯率+進(jìn)口關(guān)稅+進(jìn)口增值稅+銀行及其他手續(xù)費(fèi)+國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)+安

裝調(diào)試費(fèi)

（2）無法查詢到FOB或CIF,但可獲得替代品的FOB或CIF,則可采用功能價(jià)值法。

（3）若上述兩個(gè)渠道都行不通，可采用物價(jià)指數(shù)法。

運(yùn)用物價(jià)指數(shù)法時(shí)需注意：①技術(shù)已更新的設(shè)備不適宜采用物價(jià)指數(shù)法；

②進(jìn)口部分應(yīng)采用設(shè)備生產(chǎn)國的相關(guān)物價(jià)指數(shù)，國內(nèi)發(fā)生的運(yùn)

輸、安裝等費(fèi)用采用國內(nèi)相關(guān)的物價(jià)指數(shù)；

③注意匯率核算時(shí)間的選擇；

④關(guān)稅稅率也應(yīng)以評(píng)估基準(zhǔn)日為依據(jù)。

..賬面原值中進(jìn)口時(shí)的設(shè)備生產(chǎn)國同類評(píng)估基準(zhǔn)日

成本=+XX

的到岸價(jià)值外匯匯率資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)指數(shù)的外匯匯率

J關(guān)現(xiàn)行稅進(jìn)稅口率1卜（Z1+甘八/他山稅現(xiàn)相費(fèi)詼率X"人賬民面幣原值部中分支的付價(jià)格X國價(jià)內(nèi)格同變類動(dòng)資指產(chǎn)數(shù)

進(jìn)口設(shè)備重置成本測(cè)算舉例

例1：假設(shè)某被評(píng)估進(jìn)口設(shè)備的賬面原值為1000萬元人民幣（不含進(jìn)口時(shí)的稅

與費(fèi))，其中80%為支付外匯部分，進(jìn)口時(shí)的外匯匯率為1美元：8元人民幣，評(píng)

估基準(zhǔn)日的外匯匯率為1美元：8.3元人民幣，進(jìn)口設(shè)備生產(chǎn)國的同類資產(chǎn)價(jià)格變

動(dòng)指數(shù)為120%,國內(nèi)同類資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)指數(shù)為150%,現(xiàn)行關(guān)稅稅率為20%,其

他稅費(fèi)率為10%,國外運(yùn)雜費(fèi)為10萬美元，境外途中保險(xiǎn)費(fèi)為設(shè)備支付外匯部

分的0.5%。根據(jù)上述資料，計(jì)算進(jìn)口設(shè)備的重置成本。

解：CIF=1000X80%X(1+0.5%)+8+10=110.5萬美元

重置成本=110.5X120%X8.3X(1+20%)X(1+10%)+1000X20%X150%=1752.77萬元

［例2］被評(píng)估設(shè)備為1999年10月從英國引進(jìn)，進(jìn)口合同中的FOB價(jià)是20萬英鎊。2004

年10月進(jìn)行評(píng)估時(shí)英國廠家已不再生產(chǎn)這種型號(hào)的設(shè)備，其替代產(chǎn)品的FOB報(bào)價(jià)為35萬英鎊。

經(jīng)分析研究認(rèn)為，待評(píng)估設(shè)備和替代產(chǎn)品在技術(shù)性能上存在一定差別，實(shí)際成交價(jià)為英國廠商

FOB報(bào)價(jià)的80%作為FOB成交價(jià)。針對(duì)替代設(shè)備在性能上優(yōu)于待評(píng)估設(shè)備，估測(cè)被評(píng)估設(shè)備的

現(xiàn)行FOB價(jià)格約為替代設(shè)備FOB價(jià)格的70%,30%的折扣主要是功能落后造成。

評(píng)估基準(zhǔn)日人民幣對(duì)英鎊的匯率為11.93：I。境外運(yùn)雜費(fèi)按FOB價(jià)格的5%計(jì)，保險(xiǎn)費(fèi)按

FOB價(jià)格的0.5%計(jì)，關(guān)稅與增值稅因?yàn)榉虾腺Y企業(yè)優(yōu)惠條件，予以免征。銀行手續(xù)費(fèi)按CIF

價(jià)格的0.8%計(jì)算，國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)按(CIF價(jià)格+銀行手續(xù)費(fèi))的3%計(jì)算，安裝調(diào)試費(fèi)用包括在設(shè)備價(jià)

格中，由英方派人安裝調(diào)試，不必另付費(fèi)用。由于該設(shè)備安裝周期較短，故沒有考慮利息因素。

?計(jì)算被評(píng)估設(shè)備的重置成本。

FOB價(jià)格=35X80%X70%=19.6萬英鎊

FOB價(jià)格=19.6X11.93=233.83萬元人民幣

境外運(yùn)雜費(fèi)=233.83X5%=11.69萬元人民幣

保險(xiǎn)費(fèi)=233.83X0.5%=1.17萬元人民幣

CIF價(jià)格=233.83+11.69+1.17=246.69萬元人民幣

銀行手續(xù)費(fèi)=246.69X0.8%=1.97萬元人民幣

國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)=(246.69+197)X3%=7.46萬元人民幣

被評(píng)估設(shè)備重置成本=233.83+11.69+1.17+1.97+7.46=256.12萬元人民幣

二、實(shí)體性貶值與成新率的測(cè)算

成新率=1一有形損耗率

通常采用三種方法測(cè)算設(shè)備成新率

(-)運(yùn)用使用年限法估算設(shè)備成新率

成新次_設(shè)備的尚可使用年限設(shè)備總使用年限一設(shè)備已使用年限

城秋多—設(shè)備的已使用年限+設(shè)備尚可使用年限成新率=

設(shè)備總使用年限

1、設(shè)備的總使用年限

包括物理壽命、技術(shù)壽命、經(jīng)濟(jì)壽命。

經(jīng)濟(jì)壽命與物理壽命、技術(shù)壽命直接有關(guān)，使用年限法一般以經(jīng)濟(jì)壽命為總使用年限。

2、設(shè)備的已使用年限

①存在設(shè)備的名義已使用年限與實(shí)際已使用年限的區(qū)別。

實(shí)際已使用年限=名義已使用年限X資產(chǎn)利用率

咨寸利用率一截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間

“截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間

②已使用年限與會(huì)計(jì)核算中的已提折舊年限不同。

3、設(shè)備的尚可使用年限

‘通過技術(shù)檢測(cè)和專業(yè)技術(shù)鑒定確定

兩種方法?

、總使用年限一實(shí)際已使用年限=尚可使用年限

4、綜合年限法計(jì)算成新率(適用于經(jīng)過技改的設(shè)備)

擊應(yīng)而_尚可使用年限"Z（加權(quán)更新成本）

'率一加權(quán)投資年限+尚可使用年限X0加權(quán)投資年限=

Z（更新成本）

加權(quán)更新成本=—使用年限X現(xiàn)行成本（重置成本）

?例題某企業(yè)1994年購入一臺(tái)設(shè)備，賬面原值為30,000元，1999年和2001年

進(jìn)行兩次更新改造，當(dāng)年投資分別為3,000元和2,000元，2004年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行

評(píng)估。假定：從1994年至2004年年通貨膨脹率為10%,該設(shè)備的尚可使用年限

經(jīng)檢測(cè)和鑒定為7年，試估算設(shè)備的成新率。

第?步，調(diào)整計(jì)算現(xiàn)時(shí)成本。

投資日期（年）原始投資額（元）價(jià)格變動(dòng)系數(shù)現(xiàn)行成本（元）

199430,0002.6078,000

19993,0001.614,830

20012,0001.332,660

合計(jì)35,00085,490

1994年的價(jià)格變動(dòng)系數(shù)為（1+10%）10=2.60,其他年份以此類推計(jì)算

第二步,計(jì)算加權(quán)更新成本。

投資日期（年）現(xiàn)行成本（元）投資年限加權(quán)更新成本（元）

199478,0001078,000

19994,830524,150

20012,66037,980

合計(jì)85,490812,130

第三步，計(jì)算加權(quán)投資年限

加權(quán)投資年限=3雙=9.5年

85,490

第四步，計(jì)算成新率成新率=7+（9.5+7）X100%=42%

（-）運(yùn)用觀測(cè)分析法估算設(shè)備成新率依據(jù)專業(yè)知識(shí)，了解觀測(cè)相關(guān)分析指標(biāo)確定成新率

（三）運(yùn)用修復(fù)費(fèi)用法估算設(shè)備成新率

設(shè)備的損耗’可修復(fù)——修復(fù)費(fèi)用法

i般存在兩種性質(zhì)［不可修復(fù)——使用年限法

立體性貶侑室一可修復(fù)部分實(shí)體貶值+不可修復(fù)部分實(shí)體貶值

設(shè)備復(fù)原重置成本

該方法的適用對(duì)象：特定部件需更換的設(shè)備。

例題被評(píng)估設(shè)備為一儲(chǔ)油罐，已經(jīng)建成并使用了10年，預(yù)計(jì)將來還能再使用20年。評(píng)估人

員了解到，該油罐目前正在維修，其原因是原儲(chǔ)油罐因受到腐蝕，底部已出現(xiàn)裂紋必須更換才能

使用。整個(gè)維修計(jì)劃大約需要花費(fèi)350,000元，其中包括油罐停止使用造成的經(jīng)濟(jì)損失、清理布

置安全工作環(huán)境、拆卸并更換被腐蝕底部的全部費(fèi)用。評(píng)估人員已經(jīng)估算出該油罐的復(fù)原重置成

本為2,000,000元，現(xiàn)用修復(fù)費(fèi)用法估測(cè)油罐的實(shí)體性損耗率。

計(jì)算過程如下：1、可修復(fù)部分實(shí)體性損耗：350,000元

2、不可修復(fù)部分實(shí)體性損耗計(jì)算（年限法）

不可修復(fù)部分復(fù)原重置成本=2,000,000—350,000=1,650,000元

不可修復(fù)部分實(shí)體性損耗率=10/（10+20）X100%=33.3%

不可修復(fù)部分實(shí)體性損耗=1,650,000義33.3%=549,450元

3、全部實(shí)體性損耗率=（350,000+549,450）/2,000,000=45%。

假若可以得到該油罐的更新重置成本，用更新重置成本乘以45%的實(shí)體性損耗率，就可得到用

成本法評(píng)估油罐時(shí)應(yīng)該扣除的實(shí)體性損耗。

三、功能性貶值及其測(cè)算

(-)功能性貶值的表現(xiàn)形式

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)于無形損耗的定義，功能性貶值的表現(xiàn)形式有二：

1、超額投資成本2、超額運(yùn)營成本

(二)功能性貶值的測(cè)算

1、超額投資成本=復(fù)原重置成本一更新重置成本

但是評(píng)估實(shí)踐中此公式不?定有意義：

-、因?yàn)橛?jì)算更新重置成本時(shí)，已包含超額投資成本；