科技園市場(chǎng)研究及發(fā)展定位策劃分析報(bào)告

和立東升湖南環(huán)保科技園總部基地項(xiàng)目市場(chǎng)研究及進(jìn)展定位策劃報(bào)告湖南凌立房地產(chǎn)顧問有限公司2009年7月14日前言本文是對(duì)和立東升位于湖南環(huán)?？萍紙@整個(gè)項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目理解、國(guó)內(nèi)總部經(jīng)濟(jì)概論、國(guó)內(nèi)典型總部基地項(xiàng)目參考分析、項(xiàng)目進(jìn)展定位進(jìn)行了初步分析。本項(xiàng)目用地性質(zhì)為工業(yè)用地，定位于打造湖南第一個(gè)以總部經(jīng)濟(jì)為主的長(zhǎng)沙總部基地項(xiàng)目。全文分四個(gè)部分進(jìn)行論述。第一部分，市場(chǎng)研究部分。包括：1、宏觀經(jīng)濟(jì)形式分析；2、長(zhǎng)株潭要緊工業(yè)園區(qū)概況及重點(diǎn)個(gè)案分析；3、湖南環(huán)保工業(yè)園現(xiàn)狀及進(jìn)展規(guī)劃；4、長(zhǎng)沙工業(yè)用房及寫字樓市場(chǎng)行情分析。第二部分，開發(fā)模式研究部分（總部經(jīng)濟(jì)理論研究）。包括：1、總部經(jīng)濟(jì)、總部基地、商務(wù)花園概念；2、國(guó)內(nèi)可借鑒案例類比分析。第三部分，項(xiàng)目初判、核心價(jià)值提煉部分。包括：1、區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品深度分析；2、項(xiàng)目理解；3、項(xiàng)目SWOT分析；4、項(xiàng)目核心價(jià)值提煉；5、本項(xiàng)目開發(fā)模式確定及可行性研究。第四部分，項(xiàng)目進(jìn)展定位部分。包括：1、項(xiàng)目市場(chǎng)定位；2、形象定位；3、功能定位；4、產(chǎn)業(yè)定位；5、客戶群定位；6、產(chǎn)品定位；7、營(yíng)銷模式初步確定。第一部分市場(chǎng)研究部分一、宏觀經(jīng)濟(jì)形式分析1、工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展概況工業(yè)地產(chǎn)概念起源于19世紀(jì)末工業(yè)化國(guó)家，最早的工業(yè)物業(yè)出現(xiàn)在20世紀(jì)初的英國(guó)和美國(guó)。從1945年開始后專門多國(guó)家將工業(yè)地產(chǎn)融入到整個(gè)國(guó)家策略之中，然而直到1970年，工業(yè)地產(chǎn)得以快速的進(jìn)展并在各方面逐漸走向成熟。工業(yè)地產(chǎn)往往是一個(gè)都市乃至國(guó)家的經(jīng)濟(jì)支柱。“日本的工業(yè)地產(chǎn)占全世界的30％，對(duì)日本GDP貢獻(xiàn)在40％以上；美國(guó)工業(yè)地產(chǎn)占全世界的27％，對(duì)本國(guó)GDP貢獻(xiàn)也超出了30％”。中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展歷程：中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了粗放經(jīng)營(yíng)、逐步規(guī)范、集約化使用三個(gè)時(shí)期，伴隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)建設(shè)穩(wěn)健快速進(jìn)展。0707年后開發(fā)區(qū)名義“圈地”，土地集中整頓時(shí)期03年2月至03年底04年05年至06年整頓深化，監(jiān)管力度加強(qiáng)短暫休克療法持續(xù)整頓，取得時(shí)期性成果政策效果鞏固整頓成果合理規(guī)劃引導(dǎo)進(jìn)展經(jīng)濟(jì)高速進(jìn)展需要，逐步放行時(shí)期強(qiáng)化集約用地積極盤活存量土地鼓舞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)鼓舞向“多功能綜合性產(chǎn)業(yè)區(qū)”進(jìn)展今后政策方向土地出讓金收支治理逐步實(shí)施工業(yè)用地招拍掛經(jīng)濟(jì)進(jìn)展曲線粗放經(jīng)營(yíng)時(shí)期：圈地；整頓規(guī)范經(jīng)營(yíng)時(shí)期：放行；治理集約使用時(shí)期：綜合；優(yōu)化2、長(zhǎng)株潭工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展形勢(shì)分析“十五”期間，長(zhǎng)沙初步形成了以長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、隆平高科技園、瀏陽生物醫(yī)藥園、長(zhǎng)沙新港工業(yè)園、湖南（望城）食品工業(yè)園、寧鄉(xiāng)科技工業(yè)園、長(zhǎng)沙環(huán)保工業(yè)園的“兩區(qū)六園”。園區(qū)中集中了中聯(lián)重科、三一重工、山河智能、長(zhǎng)豐集團(tuán)、北汽福田、LG飛利浦、伊來克斯、遠(yuǎn)大等一大批核心企業(yè)。截至2004年底，入園工業(yè)企業(yè)達(dá)1219家，園區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值占全市工業(yè)的39.3%，實(shí)現(xiàn)利稅占全市工業(yè)的36.7%，工業(yè)到位外資占全市工業(yè)的75.1%，固定資產(chǎn)投入占全市工業(yè)的58.3%?？傮w而言，“十五期間”的產(chǎn)業(yè)園區(qū)明顯帶動(dòng)了長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，但其特色尚未形成。除兩個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)規(guī)模較大外，其他園區(qū)由于起步較晚，經(jīng)濟(jì)規(guī)模偏小。且產(chǎn)業(yè)之間關(guān)聯(lián)度不高，尚未形成較大阻礙力的區(qū)域性品牌，產(chǎn)業(yè)同質(zhì)化趨勢(shì)明顯，產(chǎn)業(yè)同構(gòu)、特色重疊現(xiàn)象比較突出。隨著長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)快速進(jìn)展，“十一五期間”，園區(qū)工業(yè)已成為長(zhǎng)沙市工業(yè)的要緊支柱、招商引資的要緊載體，工業(yè)園區(qū)隨之進(jìn)展到“二園九區(qū)”，2008年工業(yè)增加值占GDP的比重比上年提升8.5個(gè)百分點(diǎn)，“兩園九區(qū)”完成規(guī)模以上工業(yè)增加值415.76億元，占規(guī)模以上工業(yè)增加值比重達(dá)44.6%，增速比規(guī)模以上工業(yè)快7.1個(gè)百分點(diǎn)；規(guī)模以上高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)完成增加值299.07億元，占規(guī)模以上工業(yè)增加值比重為32.1%；規(guī)模以上工業(yè)六大產(chǎn)業(yè)集群增加值為309.36億元，占規(guī)模以上工業(yè)增加值比重為33.2%。二、長(zhǎng)株潭要緊工業(yè)園區(qū)概況及要緊工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分析1、長(zhǎng)株潭工業(yè)園區(qū)及工業(yè)項(xiàng)目分布情況依照湖南省進(jìn)展委公布的《長(zhǎng)株潭都市群區(qū)域規(guī)劃》要求，長(zhǎng)株潭地區(qū)的工業(yè)園區(qū)要緊有：湘江西岸9個(gè)，長(zhǎng)沙市望城縣高科技食品工業(yè)基地、長(zhǎng)沙市高塘嶺外遷工業(yè)基地、長(zhǎng)沙國(guó)家級(jí)高科技產(chǎn)業(yè)園（一區(qū)四園）、湘潭鶴嶺重工業(yè)改造基地、湘潭先鋒農(nóng)副產(chǎn)品深加工園區(qū)、湘潭九華生態(tài)及體育產(chǎn)業(yè)園區(qū)、湘潭易俗河生態(tài)工業(yè)園區(qū)、株洲栗雨高科技工業(yè)園、天臺(tái)高科技工業(yè)園；湘江東岸18個(gè)，長(zhǎng)沙撈霞大運(yùn)量機(jī)械加工基地、隆平高科技園、長(zhǎng)沙星沙國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、長(zhǎng)沙天心區(qū)傳統(tǒng)工業(yè)升級(jí)改造基地、長(zhǎng)沙雨花區(qū)傳統(tǒng)工業(yè)升級(jí)改造基地、湘潭板塘竹埠港新材料工業(yè)基地、湘潭下攝司產(chǎn)業(yè)升級(jí)改造基地、湘潭雙馬機(jī)電工業(yè)園區(qū)、株洲清水塘綜合工業(yè)區(qū)、株洲田心高科技工業(yè)園區(qū)、株洲董家塅高科技工業(yè)園區(qū)、株洲杉木塘民營(yíng)工業(yè)區(qū)、株洲宋家橋綜合工業(yè)區(qū)、株洲黃家?guī)X中小企業(yè)工業(yè)區(qū)、株洲金山環(huán)保工業(yè)區(qū)、株洲月塘綜合工業(yè)區(qū)、株洲建寧中小企業(yè)工業(yè)區(qū)、株洲董家塅綜合工業(yè)區(qū)。由于工業(yè)項(xiàng)目的關(guān)于地理位置及流通需求的專門性，長(zhǎng)株潭的工業(yè)項(xiàng)目要緊分布在各市城郊區(qū)域，對(duì)都市擴(kuò)張、及長(zhǎng)株潭融城的快速進(jìn)展起到了較大的促進(jìn)作用。而從上述項(xiàng)目的進(jìn)展情況來看，多數(shù)工業(yè)項(xiàng)目為政府招商引資、定向開發(fā)為主，目前真正走向市場(chǎng)、以市場(chǎng)行為為導(dǎo)向進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目，要緊集中在長(zhǎng)沙城郊，目前較有代表性的項(xiàng)目是長(zhǎng)沙國(guó)際企業(yè)中心、麓谷國(guó)際工業(yè)園、中信新城等。2、長(zhǎng)沙工業(yè)園區(qū)概況長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)總規(guī)劃面積18.6平方公里，由城中區(qū)和岳麓山集中新建區(qū)兩部分組成。1997年4月經(jīng)原國(guó)家科委批準(zhǔn)，高新區(qū)在總規(guī)劃面積不變的前提下，調(diào)整為由岳麓山高科技園（7平方公里）、星沙工業(yè)高科技園（4平方公里）、馬坡嶺農(nóng)業(yè)高科技園（后更名為隆平高科技園）（3平方公里）、遠(yuǎn)大高科技園（1平方公里）和市內(nèi)政策區(qū)（3.6平方公里）等“一區(qū)四園”組成。其中由長(zhǎng)沙市委、市政府直接治理（即派出長(zhǎng)沙高新區(qū)管委會(huì)治理）岳麓山高科技園和市內(nèi)政策區(qū)。岳麓山高科技園從1998年起也先后兩次擴(kuò)大操縱規(guī)劃，將岳麓山高科技園定名為麓谷科技新城。明確麓谷總體操縱規(guī)劃規(guī)為80平方公里，并采取“帶鎮(zhèn)帶村、托付治理”的新模式進(jìn)行治理開發(fā)。2006年3月市委常委辦公會(huì)議同意將望城縣的部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)整體調(diào)整到東方紅鎮(zhèn)，由高新區(qū)統(tǒng)一實(shí)施開發(fā)建設(shè)。麓谷科技新城自2000年啟動(dòng)建設(shè)以來，按照每年確保新開發(fā)面積2-3平方公里的標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)建設(shè),共征用土地1.5萬余畝，累計(jì)完成開發(fā)建設(shè)投資36億元,整體形成10平方公里開發(fā)框架。長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)國(guó)家級(jí)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)辦于1992年，地處湖南省會(huì)長(zhǎng)沙東郊星沙。1997年4月被國(guó)家科技部批準(zhǔn)為長(zhǎng)沙國(guó)家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)星沙高科技工業(yè)園，2000年2月被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，屬國(guó)家商務(wù)部直接指導(dǎo)的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)之一，也是國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)工業(yè)園區(qū)。建區(qū)以來，先后引進(jìn)了韓國(guó)LG、荷蘭飛利浦、法國(guó)達(dá)能、日本三菱、日本巖井、美國(guó)可口可樂、百事可樂、德國(guó)博世、瑞典伊萊克斯、NEC等世界500強(qiáng)企業(yè)紛紛來到那個(gè)地點(diǎn)投資創(chuàng)業(yè)。三一重工、北汽福田、長(zhǎng)豐獵豹、遠(yuǎn)大空調(diào)、金沙利彩印、山河智能、力元新材等一批科技含量高的國(guó)內(nèi)知名企業(yè)先后落戶圓區(qū)，并迅速進(jìn)展壯大。1994年，開發(fā)區(qū)工業(yè)產(chǎn)值實(shí)現(xiàn)零的突破后，到2008年，長(zhǎng)沙經(jīng)開區(qū)已完成工業(yè)總產(chǎn)值520億元，完成稅收26.8億元，規(guī)模工業(yè)年產(chǎn)值占長(zhǎng)沙市的1/3，實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額占長(zhǎng)沙市的1/2，已成為湖南省對(duì)外開放、推進(jìn)新型工業(yè)化的主力軍。2009年，長(zhǎng)沙經(jīng)開區(qū)榮膺“中國(guó)五星級(jí)開發(fā)區(qū)”第六名。湖南望城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)湖南望城國(guó)家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)于2001年9月經(jīng)國(guó)家科技部批準(zhǔn)成立，是全國(guó)首批21個(gè)國(guó)家級(jí)農(nóng)業(yè)科技園區(qū)之一，也是湖南省唯一的國(guó)家級(jí)農(nóng)業(yè)科技園區(qū)。2006年7月園區(qū)更名為湖南望城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，保留湖南望城國(guó)家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)的牌子。湖南望城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃操縱面積75平方公里，2008年，經(jīng)開區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值125.3億元，同比增長(zhǎng)52.4%，工業(yè)增加值36.5億元，同比增加38.5%，實(shí)現(xiàn)財(cái)稅收入5億元。中聯(lián)重科、中航飛機(jī)起落架、英博雪津啤酒、湖南有色總公司等重大項(xiàng)目順利落戶，并啟動(dòng)建設(shè)；晟通科技、金龍銅業(yè)等一批重大項(xiàng)目順利投產(chǎn)。長(zhǎng)沙暮云工業(yè)園長(zhǎng)沙暮云工業(yè)園于2001年8月開工建設(shè)，規(guī)劃面積30平方公里。位于“長(zhǎng)株潭”三市融城的中心，距長(zhǎng)沙、株洲、湘潭三市中心距離均約十幾公里。107國(guó)道、京廣鐵路復(fù)線、武廣高速鐵路、京珠高速公路穿鎮(zhèn)而過，芙蓉南路、火星大道、新韶山路等長(zhǎng)沙市主干道延伸至此。長(zhǎng)沙暮云工業(yè)園被納入國(guó)家級(jí)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)“一區(qū)帶六園”的重點(diǎn)建設(shè)范疇，2003年被前仆后繼為全國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)科技示范園區(qū)，2004年順利通過國(guó)務(wù)院五部委的土地市場(chǎng)整頓清理驗(yàn)收，2005年榮升省級(jí)開發(fā)區(qū)，目前，差不多形成以注塑為主，電器、包裝、化工、建筑建材、機(jī)械、食品等多行業(yè)并舉的工業(yè)體系。湖南天心環(huán)保工業(yè)園湖南天心環(huán)保工業(yè)園是2002年12月報(bào)經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的省級(jí)工業(yè)園。位于長(zhǎng)株潭金三角地帶，占地5.83平方公里，具有長(zhǎng)株潭融城核心位置的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和政務(wù)中心城區(qū)形成的資源優(yōu)勢(shì)以及快捷路網(wǎng)設(shè)施奠定的交通優(yōu)勢(shì)，是長(zhǎng)沙市“兩區(qū)九園”工業(yè)重點(diǎn)進(jìn)展基地之一和長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化重點(diǎn)工程。經(jīng)2005年園區(qū)四至定界，國(guó)土資源部審核確定園區(qū)面積為444公頃。其中，工業(yè)用地2195畝；居住用地1135畝；商業(yè)用地1193畝；道路及公共設(shè)施建設(shè)用地1300畝；綠化用地750畝。園區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向?yàn)闄C(jī)械加工制造、光伏產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、醫(yī)藥集散、知名品牌服飾等產(chǎn)業(yè)。截止到2007年底，天心環(huán)保工業(yè)園共引進(jìn)以中信新城為龍頭的項(xiàng)目28個(gè)，合同引資80余億元。其中綜合類項(xiàng)目3個(gè)，工業(yè)項(xiàng)目23個(gè)，商業(yè)項(xiàng)目2個(gè)，項(xiàng)目總用地面積3600畝（含帶征路幅綠化面積），辦結(jié)用地項(xiàng)目20個(gè)，用地面積3150畝。在建或已建成投產(chǎn)和使用的項(xiàng)目有16個(gè)。規(guī)劃共有主次干道20條，總長(zhǎng)26公里。隆平高科技園隆平高科技園位于“三湘第一區(qū)”芙蓉區(qū)東部，其前身是1997年原國(guó)家科委批準(zhǔn)成立的馬坡嶺農(nóng)業(yè)高科技園。園區(qū)東起長(zhǎng)沙縣，南臨瀏陽河，西至京珠高速公路，北接長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積18平方公里。2007年園區(qū)實(shí)現(xiàn)技工貿(mào)總收入102億元，2008年技工貿(mào)總收入將達(dá)130億元，工業(yè)總產(chǎn)值將突破100億元。連續(xù)四年園區(qū)的技工貿(mào)總收入、工業(yè)總產(chǎn)值、利稅總額保持了50%以上的平均增速。2005年-2007年,園區(qū)連續(xù)三年被評(píng)為長(zhǎng)沙市工業(yè)園區(qū)目標(biāo)治理綜合考評(píng)一等獎(jiǎng)。2006年被國(guó)家發(fā)改委認(rèn)定為“長(zhǎng)沙國(guó)家級(jí)生物產(chǎn)業(yè)基地”。株洲田心高科技工業(yè)園田心高科技工業(yè)園是株洲國(guó)家高新區(qū)“一區(qū)三園”的重要組成部分。它位于株洲市東北面，控規(guī)面積5.08平方公里，總?cè)丝?萬人?，F(xiàn)有主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為電力機(jī)車制造，工業(yè)產(chǎn)值達(dá)23億元人民幣，是株洲市最具活力的地點(diǎn)之一。整個(gè)項(xiàng)目將分兩期開發(fā)，一期（2002—2007年）開發(fā)面積約為一平方公里。要緊興建標(biāo)準(zhǔn)廠房及一棟綜合性企業(yè)辦公樓，初步實(shí)現(xiàn)對(duì)園內(nèi)企業(yè)的封閉式治理；初步開發(fā)居住片區(qū)，同時(shí)先期配置一所小學(xué)、一所幼托，為園內(nèi)企業(yè)工作人員提供優(yōu)雅的居住環(huán)境。該時(shí)期重點(diǎn)進(jìn)展從大型企業(yè)和研究機(jī)構(gòu)中衍生而成的科技型企業(yè)有關(guān)的產(chǎn)業(yè)，包括電力機(jī)車、動(dòng)力機(jī)械、電子通訊、金屬材料、新能源、環(huán)保產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域。二期（2008—2013年）開發(fā)面積約為2—2.5平方公里。要緊興建企業(yè)服務(wù)中心、科技聯(lián)誼會(huì)所等服務(wù)設(shè)施，充分進(jìn)展第三產(chǎn)業(yè)，使得以商業(yè)和居住為主的居住片區(qū)更加繁榮，聚攏和輻射功能進(jìn)一步增強(qiáng)。該時(shí)期進(jìn)展重點(diǎn)是充分利用外來投資，聚攏一批與電力機(jī)車產(chǎn)業(yè)相關(guān)的高新技術(shù)企業(yè)群，加速其與本地既有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)的結(jié)合，從而使目前的產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)，園區(qū)將最終成為鐵道部南方集團(tuán)的工業(yè)園?？赡鼙酒诩s需投資15—20億元，實(shí)現(xiàn)新增總產(chǎn)值100億元，實(shí)現(xiàn)利稅20億元。株洲栗雨工業(yè)園栗雨工業(yè)園是株洲高新區(qū)的科技創(chuàng)新和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化區(qū)，也是長(zhǎng)株潭地區(qū)重要的產(chǎn)業(yè)、技術(shù)核心區(qū)之一。西臨京株高速公路株洲的出入口，是株洲市的西大門。北臨湘江，位于湖南省正在建設(shè)中的風(fēng)景走廊“湘江經(jīng)濟(jì)風(fēng)光帶”株洲段的西岸。東與株洲市的都市快速環(huán)道相接。栗雨工業(yè)園由中國(guó)都市規(guī)劃設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，規(guī)劃面積13.49平方公里，基礎(chǔ)設(shè)施總投資36億元。在2012年差不多開發(fā)完成。開發(fā)建設(shè)分為兩個(gè)時(shí)期：2003-2007年為第一時(shí)期，以工業(yè)化為中心，投資26億元，完成工業(yè)用地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；2008-2012年為第二時(shí)期，以都市化為中心，投資10億元，完成核心區(qū)與商住區(qū)的開發(fā)。以交通裝備、生物醫(yī)藥和健康食品、先進(jìn)制造為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，建成后將成為株洲規(guī)模最大、檔次最高的工業(yè)園區(qū)，是高新區(qū)實(shí)現(xiàn)“1030335”目標(biāo)的骨干園區(qū)，也是株洲市以后的現(xiàn)代化生態(tài)科技新城和長(zhǎng)株潭一體化中株洲的橋頭堡。園區(qū)內(nèi)不僅有以先進(jìn)制造、電子信息、生物醫(yī)藥和健康食品為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的九個(gè)工業(yè)組團(tuán)，還有市級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施，完善的社會(huì)服務(wù)，以及35%以上的保留山體和綠地。按“一核、一軸、一環(huán)、八果”的結(jié)構(gòu)布局。湘潭九華工業(yè)園湘潭九華工業(yè)園位于長(zhǎng)株潭都市群中心腹地，東臨湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)風(fēng)光帶，西靠湘潭大學(xué)，總體規(guī)劃面積138平方公里，遠(yuǎn)景規(guī)劃面積69平方公里，中期規(guī)劃面積22平方公里，現(xiàn)正在開發(fā)建設(shè)面積10平方公里，一期規(guī)劃建設(shè)“四園一區(qū)”，即汽車工業(yè)園、高科技機(jī)電工業(yè)園、湘潭（臺(tái)灣）工業(yè)園、香港工業(yè)園及配套服務(wù)區(qū)。九華汽車工業(yè)園規(guī)劃面積1.5平方公里，要緊生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)型轎車及其汽車零部件。高科技機(jī)電工業(yè)園規(guī)劃面積1平方公里，入園企業(yè)23家，要緊是以計(jì)算器軟件、數(shù)碼技術(shù)、周密儀器、碳素復(fù)合材料、工程機(jī)械、空氣源熱泵等為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。湘潭(臺(tái)灣)工業(yè)園規(guī)劃面積1.7平方公里，是湘潭重要的臺(tái)商企業(yè)投資創(chuàng)業(yè)平臺(tái)，要緊引進(jìn)進(jìn)展機(jī)電一體化制造、汽車零部件、鋼材精深加工等先進(jìn)制造業(yè)。香港工業(yè)園規(guī)劃面積2.7平方公里，要緊引進(jìn)機(jī)電、工程機(jī)械制造等產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。湘潭（德國(guó)）工業(yè)園湘潭（德國(guó)）工業(yè)園地處湘潭市都市中心區(qū)南側(cè)，規(guī)劃面積415公頃，其中產(chǎn)業(yè)用地297公頃、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園19公頃、綜合配套用地29公頃、商業(yè)進(jìn)展用地37公頃、道路及其他用地33公頃。重點(diǎn)進(jìn)展環(huán)保型機(jī)電制造業(yè)，將建設(shè)成為中德中小企業(yè)合作基地和中德環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地。3、工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分析長(zhǎng)沙國(guó)際企業(yè)中心占地面積178畝建筑面積24萬㎡總投資額3億元建設(shè)周期5年容積率2.02綠化率/地理位置環(huán)保大道與萬家麗路交匯處物業(yè)類型標(biāo)準(zhǔn)廠房、研發(fā)辦公樓項(xiàng)目規(guī)劃中心一期規(guī)劃建設(shè)3個(gè)組團(tuán)，共有三條主干道和一條環(huán)道，分不有4個(gè)出入口。項(xiàng)目定位規(guī)模型德式工業(yè)建筑集群層高1F層高5.5米，2-6F層高戶型面積廠房有300、500、800㎡三種不同“戶型”；三種“戶型”采納先進(jìn)的模塊式設(shè)計(jì)，可依照企業(yè)規(guī)模自由組合，最大可組合成2萬㎡的大型廠房。價(jià)格1F：3100元/㎡；2-6F：2100-2500元/㎡園區(qū)配套銀行、商鋪、職員餐廳、休閑公園、停車場(chǎng)、醫(yī)療室產(chǎn)業(yè)定位輕型制造業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)為進(jìn)展核心，兼顧通訊、能源、新材料等朝陽產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)該項(xiàng)目是湖南首個(gè)產(chǎn)權(quán)式工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。領(lǐng)先引入國(guó)際流行的生態(tài)辦公模式，一改傳統(tǒng)封閉、枯燥的生產(chǎn)、辦公環(huán)境，以花園式優(yōu)雅健康的園區(qū)氛圍、嚴(yán)謹(jǐn)大氣的建筑風(fēng)格、科學(xué)智能小園區(qū)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)大幅度提升企業(yè)職員的工作效率，為入駐企業(yè)提升提升企業(yè)形象和軟實(shí)力，對(duì)長(zhǎng)株潭地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和就業(yè)起到巨大的推動(dòng)力促進(jìn)作用，是長(zhǎng)株潭都市群經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的橋頭堡。中信新城總部經(jīng)濟(jì)占地面積2028畝（160萬㎡）建筑面積225萬㎡總投資56億元建設(shè)周期5年容積率1.41綠化率42%

功能定位由中信SuperMall(超大規(guī)模購(gòu)物中心)、中信數(shù)碼港以及中信綠色生態(tài)企業(yè)會(huì)所三大功能板塊組成項(xiàng)目定位集商貿(mào)、文化、娛樂、金融、數(shù)碼信息工業(yè)、綠色生態(tài)企業(yè)會(huì)所于一體的國(guó)際一流水準(zhǔn)的長(zhǎng)株潭“融城中央商務(wù)區(qū)”。物業(yè)類型都市廣場(chǎng)商業(yè)區(qū)、文化廣場(chǎng)娛樂區(qū)、主題公園休閑區(qū)、酒店度假區(qū)、數(shù)碼港商務(wù)區(qū)、低密度情景住區(qū)、原生不墅區(qū)內(nèi)部配套集超大型購(gòu)物中心、風(fēng)情步行商業(yè)區(qū)、6萬㎡文化娛樂廣場(chǎng)，有主題公園休閑區(qū)、KTV、演藝中心、酒吧一條街、劇院、國(guó)際五星都市度假酒店、自建中小學(xué)校和幼兒園產(chǎn)業(yè)定位高新技術(shù)企業(yè)麓谷國(guó)際工業(yè)園占地面積268畝建筑面積22萬m2容積率1.23綠化率35%物業(yè)類型大型廠房、白領(lǐng)公寓、寫字樓、孵化樓層高標(biāo)準(zhǔn)廠房的1F層高4.5米，2-4F層高4.2米價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)廠房均價(jià)2280元/㎡，公寓均價(jià)1900元/㎡租金廠房租金：13.5元/㎡/月；公寓12元/㎡/月園區(qū)配套超市、職員食堂、市場(chǎng)、銀行、居住區(qū)、衛(wèi)生所等設(shè)施園區(qū)定位高新技術(shù)企業(yè)孵化為主的創(chuàng)業(yè)服務(wù)基地東湖1號(hào)生態(tài)總部基地占地面積272234.69㎡建筑面積23.18萬㎡總投資額28億元容積率1.63綠化率＞25%投資商香港時(shí)代國(guó)際集團(tuán)地理位置長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)東部項(xiàng)目規(guī)劃共分為兩個(gè)功能區(qū)域（功能區(qū)域A、功能區(qū)域B）功能區(qū)域A：獨(dú)體獨(dú)棟、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、獨(dú)立冠名總部樓20余座及一棟24層總部寫字樓。功能區(qū)域B：由6棟32層時(shí)尚住宅及99棟雙拼產(chǎn)業(yè)不墅。項(xiàng)目定位以智能化、低密度、生態(tài)型的總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)、銷售于一體的企業(yè)總部聚攏基地。物業(yè)類型獨(dú)體獨(dú)棟、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、獨(dú)立冠名總部樓20余座及一棟24層總部寫字樓；6棟32層時(shí)尚住宅及99棟雙拼產(chǎn)業(yè)不墅三、湖南環(huán)保工業(yè)園現(xiàn)狀及進(jìn)展規(guī)劃1、園區(qū)概況湖南環(huán)保科技產(chǎn)業(yè)園于2003年元月才正式啟動(dòng)建設(shè)，規(guī)劃面積15平方公里。是長(zhǎng)沙市“兩區(qū)九園”中最年輕的園區(qū)，同時(shí)也是當(dāng)前長(zhǎng)沙市最具潛力和后勁的園區(qū)。處于長(zhǎng)（沙）株（洲）（湘）潭都市群的心臟位置，是三市經(jīng)濟(jì)一體化的結(jié)合部，是湖南省“一點(diǎn)一線”（一點(diǎn)指長(zhǎng)株潭一體，一線指京廣線）進(jìn)展戰(zhàn)略的核心進(jìn)展區(qū)域，是南長(zhǎng)沙工業(yè)化和都市化的前沿陣地。是一座集生產(chǎn)、研發(fā)、商貿(mào)物流、教育培訓(xùn)、商務(wù)辦公、休閑旅游、住宅開發(fā)等為一體的工業(yè)新城。區(qū)域內(nèi)有可開發(fā)用地8900余畝，其中工業(yè)用地1333畝，綜合用地3227畝，村民生產(chǎn)安置用地1400畝和已納入都市規(guī)劃的集體用地3000余畝。2、進(jìn)展現(xiàn)狀2007年，園區(qū)實(shí)現(xiàn)投產(chǎn)企業(yè)40家，規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值突破21億元、實(shí)現(xiàn)利稅2.2億元。截至2008年底，園區(qū)固定資產(chǎn)投入超過42億元，核心區(qū)6平方公里內(nèi)形成了“五縱五橫”的路網(wǎng)骨架，“八通一平”逐步到位。引進(jìn)了美的客車、曉光科技、長(zhǎng)沙職業(yè)教育基地、湖南中煙總部基地、武漢東湖高新集團(tuán)等各類項(xiàng)目74個(gè)，引資額過100億元。招商引資形成示范效應(yīng)，汽車、工程機(jī)械及環(huán)保產(chǎn)業(yè)三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)鏈初現(xiàn)雛形。3、總體規(guī)劃布局：規(guī)劃構(gòu)筑“一心、兩帶、兩園、兩楔、三區(qū)、四組團(tuán)一基地”的總體功能布局?！耙恍摹币原h(huán)保大道和火星大道交接的綠化廣場(chǎng)為中心，形成園區(qū)治理中心和園區(qū)配套的公共設(shè)施中心?！岸А敝秆乩@城線規(guī)劃的環(huán)城林帶和沿京珠高速規(guī)劃的防護(hù)林帶。“兩園”即利用清泉寺和周邊自然山水植被，規(guī)劃以生態(tài)、旅游、休閑為主的主題公園和利用保留的山體植被的研發(fā)公園?！皟尚ā奔椿ɑ苷故净睾捅Ａ羯襟w主題公園構(gòu)成東西縱向楔型綠地?！叭齾^(qū)”即東、西、南三個(gè)居住小區(qū)，其作為工業(yè)區(qū)的配套、農(nóng)民的安置以及少量的房地產(chǎn)開發(fā)。“四組團(tuán)”即圍繞火星大道規(guī)劃四個(gè)環(huán)保工業(yè)基地，將工業(yè)用地化整為零有利于分期建設(shè)。4、進(jìn)展目標(biāo)圍繞省、市推進(jìn)新型工業(yè)化和“又好又快，領(lǐng)先進(jìn)展”的要求，2008年，園區(qū)確定了：“西提東進(jìn)，對(duì)接試驗(yàn)區(qū)；全面起飛，五達(dá)五突破”的工作目標(biāo)。2008年開始到2012年，園區(qū)將實(shí)現(xiàn)“六三三三”格局，即2012年技工貿(mào)總收入達(dá)到600億元，實(shí)現(xiàn)利稅300億元，入園企業(yè)達(dá)到300家，形成標(biāo)準(zhǔn)廠房、總部經(jīng)濟(jì)、職教城三大特色板塊。具體進(jìn)展步伐和思路是：2008年在平臺(tái)建設(shè)上實(shí)現(xiàn)起飛。一是路網(wǎng)全面拉開，環(huán)衛(wèi)設(shè)施配套到位，都市治理水平大力提升；二是構(gòu)建產(chǎn)業(yè)扶植平臺(tái)，重點(diǎn)打造標(biāo)準(zhǔn)廠房與總部商務(wù)花園板塊，為企業(yè)進(jìn)駐和進(jìn)展提供優(yōu)質(zhì)載體。三是配置三產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)，啟動(dòng)和完善學(xué)校、銀行、酒店、超市等都市配套功能。四是打造政務(wù)服務(wù)平臺(tái)，為企業(yè)引入融資擔(dān)保、法律、科技、咨詢、孵化等中介服務(wù)。2009年在入園企業(yè)數(shù)量上實(shí)現(xiàn)起飛。通過標(biāo)準(zhǔn)廠房和總部商務(wù)花園兩大板塊的二次招商，招商引資由土地招商向項(xiàng)目招商轉(zhuǎn)變，入園企業(yè)數(shù)量翻一番，達(dá)到120家以上。到2012年引進(jìn)企業(yè)數(shù)量不低于300家。2010年在經(jīng)濟(jì)規(guī)模上實(shí)現(xiàn)起飛。以引進(jìn)企業(yè)建成投產(chǎn)數(shù)量的飛速攀升作為園區(qū)經(jīng)濟(jì)規(guī)模壯大的支撐，以企業(yè)產(chǎn)后扶植服務(wù)水平的不斷提升作為企業(yè)壯大的強(qiáng)有推動(dòng)力，依托湖南中煙工業(yè)公司等龍頭項(xiàng)目，園區(qū)技工貿(mào)總收入達(dá)到300億元以上。到2012年達(dá)到600億元。2011年在利稅上實(shí)現(xiàn)起飛。在企業(yè)數(shù)量、經(jīng)濟(jì)規(guī)模實(shí)現(xiàn)起飛的基礎(chǔ)上，2011年園區(qū)利稅要實(shí)現(xiàn)300億元，其中區(qū)級(jí)稅收至少達(dá)5億元。2012年整體形象和地位實(shí)現(xiàn)全面起飛。常住人口達(dá)5萬人以上，建成面積達(dá)8平方公里，都市化進(jìn)程差不多完成，經(jīng)濟(jì)布局結(jié)構(gòu)合理，投資環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)集群初具規(guī)模，形象和地位全面提升，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍，全面建成功能完善、配套齊全、品味較高的現(xiàn)代化新城區(qū)，成為雨花區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。四、長(zhǎng)沙工業(yè)用房及寫字樓市場(chǎng)行情分析1、長(zhǎng)沙工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展趨勢(shì)隨著經(jīng)濟(jì)全球一體化，有著低廉勞動(dòng)力的中國(guó)慢慢的變?yōu)槭澜绻S，相應(yīng)的需要大量的工業(yè)用地滿足境內(nèi)外生產(chǎn)企業(yè)的要求。隨著專門多境外企業(yè)規(guī)模的逐漸擴(kuò)大及對(duì)中國(guó)的政策的逐步了解，租用工業(yè)廠房已不能滿足企業(yè)安定的需求，同時(shí)工業(yè)地產(chǎn)的不斷增值帶來租金的增長(zhǎng)及企業(yè)運(yùn)行成本的上升，多數(shù)企業(yè)會(huì)考慮購(gòu)買自用工業(yè)廠房，工業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值逐漸顯現(xiàn)。在過去，為了吸引投資，企業(yè)取得工業(yè)用地幾乎是零地價(jià)，或者是極其低廉的價(jià)格取得工業(yè)用地，工業(yè)地產(chǎn)幾乎沒有投資價(jià)值。然而隨著國(guó)務(wù)院2004年《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地治理的決定》、2006年國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》和2008年國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》的相繼出臺(tái)，國(guó)土資源部于2008年2月正式公布新修訂的《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地操縱指標(biāo)》（以下簡(jiǎn)稱《操縱指標(biāo)》），要求各地認(rèn)真貫徹實(shí)施。專門顯然這一系列的政策，均是嚴(yán)控工業(yè)用地開發(fā)的政策，也確實(shí)是講今后企業(yè)取得工業(yè)用地的難度將越來越大，即意味著工業(yè)用地的將不斷的增值。2、寫字樓市場(chǎng)行情分析當(dāng)前長(zhǎng)沙成熟的CBD（中央商務(wù)區(qū)）范圍界定為西至黃興路、南至勞動(dòng)路、東至車站路、北至面八一路圍合而成該區(qū)域的區(qū)域。長(zhǎng)沙高檔寫字樓絕大部分集中在該區(qū)域內(nèi)，為長(zhǎng)沙名副事實(shí)上的CBD。長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)存在一定的復(fù)雜性：在地點(diǎn)政策上，商住樓、寫字樓的性質(zhì)界定存在一定漏洞，目前長(zhǎng)沙許多進(jìn)展商，用商住樓地塊，甚至住宅地塊，在建筑設(shè)計(jì)功能上按寫字樓的功能進(jìn)行設(shè)計(jì)、開發(fā)，目前市場(chǎng)上許多中小企業(yè)仍然在購(gòu)買商住樓、甚至住宅樓進(jìn)行辦公，長(zhǎng)沙的寫字樓市場(chǎng)有待進(jìn)一步的規(guī)范。企業(yè)獵取辦公場(chǎng)所的要緊方式包括：租用專業(yè)寫字樓、購(gòu)買寫字樓、租用住宅樓、購(gòu)買住宅樓等。長(zhǎng)沙中心區(qū)寫字樓分布：寫字樓市場(chǎng)銷售價(jià)格分析

★2006年-2008年典型寫字樓的均價(jià)★2006年往常典型寫字樓的均價(jià)對(duì)比從06年開始，長(zhǎng)沙寫字樓價(jià)格開始上揚(yáng)，寫字樓售價(jià)要緊集中在5000-6000元/平米。高檔寫字樓價(jià)位正穩(wěn)步上升,最高價(jià)格差不多接近1萬元/平米,高端寫字樓價(jià)格仍有上漲空間?？傮w來講：1、目前長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)總體上仍處于一種平穩(wěn)進(jìn)展的態(tài)勢(shì)，在需求與價(jià)格上沒有發(fā)生爆發(fā)性的快速增長(zhǎng)，且部分寫字樓投資活躍，租金收益較高。2、長(zhǎng)沙寫字樓租金回報(bào)率在7-11%之間，足具有上漲的空間。3、從供求關(guān)系、經(jīng)濟(jì)進(jìn)展前景、長(zhǎng)株潭融城、都市布局的擴(kuò)張、交通日趨便利的利好因素來推斷，長(zhǎng)沙的專業(yè)寫字樓具有專門大的進(jìn)展?jié)摿Α^(qū)域進(jìn)展日漸明顯，目前以芙蓉路、五一路、韶山路段高檔寫字樓的進(jìn)展逐步展開，東部和南部的寫字樓進(jìn)展將得到質(zhì)的飛躍。4、從總體供求變化趨勢(shì)上看，長(zhǎng)沙目前處于需大于求的狀態(tài)，但受混合性商住物業(yè)阻礙拉低長(zhǎng)沙寫字樓的租金水平，目前長(zhǎng)沙寫字樓空置率僅15%，租金水平也是穩(wěn)步上漲的，因此長(zhǎng)沙專業(yè)寫字樓目前處于一個(gè)平穩(wěn)進(jìn)展期。長(zhǎng)沙專業(yè)寫字樓的進(jìn)展趨勢(shì)：1、長(zhǎng)沙目前沒有真正意義上的5A甲級(jí)寫字樓，甲級(jí)專業(yè)寫字樓的開發(fā)將成為主流；2、車位要求排在首位，電梯配置飽滿；3、物業(yè)治理的前期介入提高了專業(yè)寫字樓的軟件水平；4、長(zhǎng)沙寫字樓投資市場(chǎng)將整體看好，5A級(jí)寫字樓物業(yè)將會(huì)受長(zhǎng)沙市場(chǎng)追捧。第二部分開發(fā)模式研究部分一、總部經(jīng)濟(jì)概論寫在前面：都市白天的繁華與喧鬧，永久可不能理解夜晚那人去樓空的寂寥，就像白天不明白夜的黑，不明白星星為何會(huì)墜跌。這確實(shí)是傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)：遠(yuǎn)離市區(qū)、功能單一、生活配套缺乏、工作景致單調(diào)，人們生活與工作的地域截然分離，生活中的時(shí)刻大部分白費(fèi)在通勤之上，生產(chǎn)線上的工人連同公司的高管仍迷戀城內(nèi)繁華的生活，工作之地不可能成為人們心中生活的家園；而傳統(tǒng)意義上的中心商務(wù)區(qū)又走到了另一個(gè)極端，人們被交通所困，為噪聲所擾……我們希望建設(shè)一種園區(qū)產(chǎn)品來改變這種都市現(xiàn)象……在那個(gè)地點(diǎn)，是綠色圍繞的獨(dú)棟不墅；園區(qū)內(nèi)外，咖啡館、會(huì)所、教育設(shè)施、娛樂設(shè)施，以及高中檔物業(yè)、大型購(gòu)物中心、大型旅游度假區(qū)等，形成園區(qū)工作與生活的完美結(jié)合，人性化生活社區(qū)的構(gòu)建，將使都市不再獨(dú)守夜的黑。在那個(gè)大社區(qū)內(nèi)，治理者將逐步建立由銀行、證券、信托、基金、租賃等組成的現(xiàn)代金融服務(wù)業(yè)，由通信、網(wǎng)絡(luò)、咨詢、策劃等組成的信息服務(wù)業(yè)，由會(huì)計(jì)、審計(jì)、資產(chǎn)評(píng)估、法律服務(wù)等組成的中介服務(wù)業(yè)，由教育、培訓(xùn)、會(huì)議、展覽、國(guó)際商務(wù)、現(xiàn)代物流等組成的服務(wù)于科技企業(yè)的服務(wù)支撐體系，實(shí)現(xiàn)企業(yè)在社區(qū)內(nèi)的“自給自足”；同時(shí)，通過建立企業(yè)家俱樂部、網(wǎng)絡(luò)社區(qū)、實(shí)現(xiàn)社區(qū)內(nèi)企業(yè)家的交流、資源信息的共享，真正形成實(shí)現(xiàn)企業(yè)不斷進(jìn)展的科技成長(zhǎng)社區(qū)。我們把這種園區(qū)產(chǎn)品稱之為“總部基地”1、總部經(jīng)濟(jì)定義所謂總部經(jīng)濟(jì)，指一個(gè)區(qū)域利用特有的資源優(yōu)勢(shì)，吸引企業(yè)將總部在該區(qū)域集群布局，將生產(chǎn)加工基地布局在具有比較優(yōu)勢(shì)的其它地區(qū)或周邊地區(qū)，而使企業(yè)價(jià)值鏈與區(qū)域資源最優(yōu)空間耦合，以及由此對(duì)該區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展產(chǎn)生重要阻礙的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。進(jìn)展總部經(jīng)濟(jì)能夠?yàn)閰^(qū)域進(jìn)展帶來多種經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，如稅收效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)、消費(fèi)效應(yīng)、就業(yè)效應(yīng)、社會(huì)資本效應(yīng)。大批國(guó)內(nèi)外企業(yè)總部入駐，可提高區(qū)域的知名度、信譽(yù)度，促進(jìn)區(qū)域政府提高服務(wù)質(zhì)量，優(yōu)化商務(wù)環(huán)境，完善都市基礎(chǔ)設(shè)施和人居環(huán)境，推進(jìn)多元文化融合與互動(dòng)，加快都市國(guó)際化進(jìn)程...2、總部基地定義總部基地是地產(chǎn)商依照總部經(jīng)濟(jì)包裝出來的一種概念，客觀上講是總部經(jīng)濟(jì)理論的一種實(shí)踐，體現(xiàn)了合作、服務(wù)、（資源整合下體現(xiàn)）低成本等特點(diǎn)；隨著不斷的實(shí)踐，要緊表現(xiàn)為中央商務(wù)區(qū)、企業(yè)總部花園兩種形式，其中，總部花園又可理解為商務(wù)花園，是以后企業(yè)總部選址的潮流，也是本報(bào)告的研究重點(diǎn)。2.1總部基地特征分析總部基地特征（1）總部基地是商務(wù)花園和總部經(jīng)濟(jì)的結(jié)合體。它克服了CBD建筑密度大、綠化面積少、交通擁擠、過分重視商務(wù)功能的弊病，具有低密度、低容積率、高綠化率、花園辦公、生態(tài)生活、獨(dú)棟出售、軟件平臺(tái)與硬件設(shè)施并重等特點(diǎn)；（2）總部基地通常位于政府統(tǒng)一規(guī)劃的工業(yè)集中進(jìn)展區(qū)，能夠享受政府關(guān)于區(qū)域進(jìn)展的各種優(yōu)惠政策，包括拿地、稅收等各種優(yōu)惠政策；（3）總部基地讓企業(yè)擁有自由冠名權(quán)，使企業(yè)總部樓具有強(qiáng)烈的標(biāo)識(shí)性和濃郁的企業(yè)個(gè)性風(fēng)格；（4）總部基地除具有環(huán)境優(yōu)美、各種配套完善、功能齊全的物質(zhì)條件外，通常還蘊(yùn)涵著一定的總部文化，這是其與甲級(jí)寫字樓不同的地點(diǎn)；（5）總部基地的物業(yè)供應(yīng)方式包括銷售、租賃、租售結(jié)合等幾種，銷售價(jià)格及租金同甲級(jí)寫字樓相比具有明顯優(yōu)勢(shì)；（6）總部基地項(xiàng)目一般采取統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、統(tǒng)一定位、統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)、統(tǒng)一招商的項(xiàng)目開發(fā)模式。2.2總部基地類型總部基地可分為以下幾種類型：制造加工型總部基地、物流型總部基地、研發(fā)及高科技型總部基地、企業(yè)內(nèi)腦型總部基地、后臺(tái)服務(wù)型總部基地、聯(lián)合國(guó)等國(guó)際組織型總部基地。3、商務(wù)花園的定義商務(wù)花園（BusinessPark）,是一種融合了四到六層現(xiàn)代智能化辦公空間的綠地景觀式寫字樓復(fù)合體。這將是本項(xiàng)目在湖南首家推出的BusinessPark寫字樓模式。BusinessPark的規(guī)劃，需要完全涵蓋BusinessPark“獨(dú)立性”和“個(gè)性化”這兩點(diǎn)特色，所謂“獨(dú)立性”是指其具有占天占天，獨(dú)門獨(dú)院的特點(diǎn)，同時(shí)擁有獨(dú)立的出口和獨(dú)立的門牌號(hào)，以及同時(shí)贈(zèng)予客戶的大廈冠名權(quán)。所謂“個(gè)性化”是指其在群體結(jié)構(gòu)上，各個(gè)BusinessPark單元體可分可合，可大可小，能夠滿足不同規(guī)模、不同性質(zhì)、不同業(yè)態(tài)公司的需要，從而以一種統(tǒng)一中求變化的辦公單元組合體系列，使各類公司客戶都能找到自己最理想的辦公天地。也正是這兩點(diǎn)特點(diǎn)，BusinessPark模式在國(guó)外科技園中倍受高科技企業(yè)的推崇。而且這種現(xiàn)代辦公的創(chuàng)新模式正成為這些新銳派高科技公司的企業(yè)形象標(biāo)志。為了滿足BusinessPark辦公一族生活起居的需要，建設(shè)規(guī)劃中還將同時(shí)推出配套的居住園區(qū)，從而在一個(gè)步行社區(qū)內(nèi)，就能解決入園客戶工作與生活的需要，使其成為同時(shí)擁有花園綠地景觀，又兼顧高科技人文景觀的高尚居住區(qū)，成為高科技職員真正理想的居住樂園。因此，BusinessPark完全能夠給科技企業(yè)一個(gè)家，使事業(yè)初成一族擁有“公司家園”和“創(chuàng)業(yè)家園”的夢(mèng)想能夠得以實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)代的商務(wù)花園概念是一個(gè)綜合與人性化的產(chǎn)物，通常商務(wù)花園坐落在都市邊緣，其園區(qū)內(nèi)為規(guī)劃有序的工作室或者廠房的有機(jī)組合，是提高生活質(zhì)量，并以優(yōu)美的綠色園林景觀激發(fā)工作人員靈感的地點(diǎn)。商務(wù)花園歷經(jīng)四代演變，第一代由多組小規(guī)模建筑組成，園內(nèi)企業(yè)多從事輕工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)或零件組裝；第二、三代則追求如何有機(jī)地融入到城鄉(xiāng)結(jié)合部，緊密連接都市成為都市的一部分又不失獨(dú)有的人文特色；第四代則標(biāo)榜一個(gè)“自給自足”以及能夠提供足夠內(nèi)部交流空間的綜合社區(qū)。二、可借鑒案例類比分析北京豐臺(tái)總部基地項(xiàng)目名稱北京豐臺(tái)總部基地項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目是由中關(guān)村豐臺(tái)園與英國(guó)道豐集團(tuán)合作開發(fā)，占地65公頃，總建筑面積106萬平方米，容積率約1.59,平均綠化率50%以上,總投資約為45億人民幣,要緊為1000至5000平方米的獨(dú)體獨(dú)棟、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、獨(dú)立冠名的總部樓。地理位置北京豐臺(tái)南四環(huán)西路188號(hào)投資商英國(guó)道豐集團(tuán)/中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園科技開發(fā)建設(shè)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)土人景觀/加拿大AA設(shè)計(jì)事務(wù)所占地面積65公頃建筑面積140萬平方米綠化率50%容積率1.59物業(yè)形態(tài)總部樓、金融廣場(chǎng)、五星級(jí)酒店、總部公寓、風(fēng)味食堂、東區(qū)地下商業(yè)街、總部大講堂園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位高新技術(shù)、電子、鋼鐵、物流等園區(qū)配套高級(jí)會(huì)所、總部官邸、國(guó)際商業(yè)街、全宿制雙語幼兒園、健身中心、國(guó)際醫(yī)療診所、信貸、銀行、郵政、超市、餐飲、娛樂等。項(xiàng)目特色與優(yōu)勢(shì)1、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，中關(guān)村有史以來最大的中外合資單體項(xiàng)目；2、獨(dú)棟式單體設(shè)計(jì)—開創(chuàng)獨(dú)棟式總部樓新時(shí)代，每棟面積1200至6000平米的總部樓500余座；3、園區(qū)為入駐企業(yè)總部職員特不打造的千余套產(chǎn)權(quán)自主的酒店式公寓。每套公寓面積約30平方米，均為景觀較好的精品板樓式設(shè)計(jì)，每套都配有衛(wèi)生間、廚房等各類生活設(shè)施，全精裝修，配家具，直接入??；4、各總部樓皆采納8.0mx8.0m標(biāo)準(zhǔn)柱網(wǎng)組合，框架式結(jié)構(gòu)，使各總部樓在追求獨(dú)立的同時(shí)，又可分、可合、可大、可小，衍生出適應(yīng)不同企業(yè)總部進(jìn)展性需求的組合形式。凡購(gòu)買總部基地總部樓的企業(yè)，會(huì)自動(dòng)獲得該總部樓的冠名權(quán)以最大滿足各企業(yè)總部的形象展示和可識(shí)不性需求；5、總部基地總體綠化率約50%。庭院式中心綠化、點(diǎn)式組團(tuán)綠化同帶狀公共綠化相結(jié)合，層次分明，分級(jí)明確。綠化主題以緩坡草坪、格狀鋪砌為主，簡(jiǎn)潔明快，表現(xiàn)總部商務(wù)的現(xiàn)代感、節(jié)奏感、速度感，并滿足總部辦公的靜謐與舒適的環(huán)境需求；6、幾十個(gè)面積200至500平方米的風(fēng)味餐廳；7、面積約12.5萬平方米商業(yè)配套設(shè)施。豐臺(tái)總部基地的進(jìn)展模式借鑒以企業(yè)為主體的開發(fā)建設(shè)總部基地(ABP，AdvancedBusinessPark)所占土地的一級(jí)開發(fā)由中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園治理委員會(huì)負(fù)責(zé)，具體開發(fā)則由豐臺(tái)園科技開發(fā)建設(shè)有限公司與中關(guān)村豐臺(tái)園道豐科技商務(wù)園建設(shè)進(jìn)展有限公司負(fù)責(zé)。前者屬中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園治理委員下設(shè)公司，是豐臺(tái)園產(chǎn)業(yè)基地二期開發(fā)建設(shè)的主體單位；后者由豐臺(tái)園科技開發(fā)建設(shè)有限公司、道豐國(guó)際集團(tuán)及道豐國(guó)際集團(tuán)成立的全資子公司北京道豐數(shù)碼園開發(fā)建設(shè)有限公司三家共同投資組建，投資比例分不為40%(65公頃土地變價(jià)入股)、45%、15%。道豐科技商務(wù)園建設(shè)進(jìn)展有限公司是二級(jí)開發(fā)商，要緊負(fù)責(zé)“中關(guān)村(豐臺(tái))總部基地”的房屋開發(fā)、建設(shè)、出租、出售等，整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)行從醞釀、規(guī)劃、論證、定位、運(yùn)作均由英國(guó)道豐國(guó)際集團(tuán)主持。多渠道的招商推廣模式總部基地的招商引資要緊采納統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建設(shè)的方式，由開發(fā)商道豐公司先期完成開發(fā)建設(shè)，再統(tǒng)一招商出售給進(jìn)駐園區(qū)的企業(yè)?；氐恼猩虒?duì)象為外地進(jìn)京企業(yè)、大型國(guó)有企業(yè)及外資企業(yè)。目前，總部基地已在沈陽、山西、溫州、寧波、內(nèi)蒙古開設(shè)了招商處，為外省市成熟企業(yè)進(jìn)入北京搭建平臺(tái)，制造便捷的咨詢和招商條件?？偛炕氐耐茝V措施要緊體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：政府方面：借北京市政府2004年提出要進(jìn)展總部經(jīng)濟(jì)的東風(fēng)，為政府招商和區(qū)域進(jìn)展鋪路，讓總部基地深受北京市政府和豐臺(tái)區(qū)政府的“寵愛”；政府的支持和信任為總部基地帶來了名氣、也帶來了中國(guó)建設(shè)銀行10億的貸款。企業(yè)方面：2004年一年總部基地的各種廣告費(fèi)達(dá)7000萬元，在三、四環(huán)之間立起了許多巨大的廣告牌；基地投入80萬元贊助2004年科博會(huì)用于演講宣傳總部經(jīng)濟(jì)和總部基地；2005年開展大型“總部文化年”工程，舉辦各種大型高端、高尚、高水平的文化活動(dòng)，參與高層次的經(jīng)濟(jì)文化學(xué)術(shù)(論壇、年會(huì)、研討會(huì)、峰會(huì)等)活動(dòng)。學(xué)術(shù)界：總部基地差不多成為研究總部經(jīng)濟(jì)的最好范例；南京大學(xué)、北京大學(xué)光華治理學(xué)院的MBA班直接把實(shí)踐課開到了總部基地；經(jīng)常接待一些經(jīng)濟(jì)專家和學(xué)者探討總部經(jīng)濟(jì)。媒體推介：許為平本人用“總部經(jīng)濟(jì)”的概念將自己武裝起來，活躍在京城的各種會(huì)議和論壇上，業(yè)內(nèi)都將他比作總部經(jīng)濟(jì)的代言人，強(qiáng)力的提升了總部基地的地產(chǎn)品牌。不斷完善的配套服務(wù)建設(shè)總部基地建設(shè)了如下的四大體系的配套服務(wù)：即現(xiàn)代金融服務(wù)體系，包括銀行、證券、信托、基金、租賃等；包括信息服務(wù)體系，通信、網(wǎng)絡(luò)、咨詢、策劃等；中介服務(wù)體系，包括會(huì)計(jì)、審計(jì)、資產(chǎn)評(píng)估、法律服務(wù)等；服務(wù)支撐體系，包括教育、培訓(xùn)、會(huì)議、展覽、國(guó)際商務(wù)、現(xiàn)代物流等。總部基地，往常瞻性開發(fā)理念，為企業(yè)提供高效、多能、全方位的中樞式經(jīng)營(yíng)氛圍和高速進(jìn)展通道；以中心輻射全國(guó)乃至全球的“中心外圍效應(yīng)”，為企業(yè)提供全新的進(jìn)展空間和治理視野。聯(lián)東U谷項(xiàng)目名稱聯(lián)東U谷項(xiàng)目簡(jiǎn)介北京聯(lián)東投資（集團(tuán)）有限公司于2004年投資興建的集汽車配件、生物醫(yī)藥、環(huán)保技術(shù)、電子信息、光機(jī)電一體化、科工貿(mào)為一體的工業(yè)園區(qū)，位于BDA核心地塊，占地1300畝，規(guī)劃建筑面積1000000平方米，配套設(shè)施60000平方米。地理位置北京中關(guān)村科技園區(qū)金橋科技產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)投資商北京聯(lián)東投資（集團(tuán)）有限公司占地面積1300畝建筑面積100萬平方米容積率1.15綠化率35%設(shè)計(jì)公司上海華東建筑設(shè)計(jì)研究院物業(yè)形態(tài)標(biāo)準(zhǔn)廠房、商務(wù)花園獨(dú)棟辦公、個(gè)性化廠房定制以及各種生活、商務(wù)配套設(shè)施園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位以高端服務(wù)業(yè)為龍頭，以電子信息、裝備制造、新醫(yī)藥和新材料為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)進(jìn)展商務(wù)、物流等功能園區(qū)功能定位建設(shè)成為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)集聚進(jìn)展為依托的綜合產(chǎn)業(yè)新城，輻射帶動(dòng)京津城鎮(zhèn)走廊產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的區(qū)域產(chǎn)業(yè)中心。售價(jià)研創(chuàng)辦公樓面積1000-3000平米，銷售均價(jià)售價(jià)6500元/平方米；生產(chǎn)調(diào)試車間1000-10000平米，銷售均價(jià)為4000元/平米；租金研創(chuàng)辦公樓租金為2元/天/平米；生產(chǎn)調(diào)試車間租金為1元/天/平米配套設(shè)施商務(wù)酒店、企業(yè)會(huì)所、公寓、宿舍、餐廳、果嶺、體育中心、運(yùn)動(dòng)休閑中心和園區(qū)綜合服務(wù)中心，金融、律師、郵政、工商、稅務(wù)等服務(wù)機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目特色與優(yōu)勢(shì)1、企業(yè)共享果嶺園林:低容積率,低密度,高綠化率的花園式辦公環(huán)境,精心打造果嶺主題的中心園林,使智力型生產(chǎn)力在花園中提升。

2、現(xiàn)代感十足的通透建筑,豐富多變的多種獨(dú)棟形態(tài),從獨(dú)棟到雙拼的復(fù)合提供,包含800---3200平米的不同選擇,滿足不同企業(yè)的不同需求。

3、360度圍繞式景觀:四面有窗,四面賞景的通透設(shè)計(jì),打破花園與室內(nèi)的壁壘,有效緩解智力生產(chǎn)者的心理壓力。超大露臺(tái)的景觀優(yōu)勢(shì),全面營(yíng)造企業(yè)獨(dú)棟的香格里拉。

4、獨(dú)立冠名權(quán),獨(dú)立電梯:每棟建筑均有企業(yè)形象及冠名展示面,配備獨(dú)立電梯,全面提升企業(yè)形象。

5、節(jié)能環(huán)保:園區(qū)的設(shè)計(jì)和布置運(yùn)用太陽能電池板和中水系統(tǒng),并充分利用自然采光,節(jié)約電力的消耗。

6、空間成本:每一層均預(yù)留充分改造余地,讓企業(yè)依據(jù)需求進(jìn)行修改,最大提升有效使用率。

7、運(yùn)營(yíng)成本:獨(dú)棟空間,集中治理帶來溝通成本的降低;便捷的交通讓物流成本降低;環(huán)渤海戰(zhàn)略地位降低企業(yè)機(jī)會(huì)成本;開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策帶來企業(yè)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)成本的降低;園區(qū)周邊成熟產(chǎn)業(yè)鏈帶來技術(shù)與信息成本的降低。聯(lián)東U谷開發(fā)模式借鑒中國(guó)作為全球服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要承接地，全球產(chǎn)業(yè)向中國(guó)轉(zhuǎn)移的重點(diǎn)從制造業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的進(jìn)展迎來黃金時(shí)期。聯(lián)東U谷順應(yīng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展規(guī)律，提出園區(qū)運(yùn)營(yíng)三大理念轉(zhuǎn)變：

第一、從“蓋廠房”到“造平臺(tái)”的轉(zhuǎn)變聯(lián)東U谷突破廠房單一的制造功能，改變“造工廠”的思維，轉(zhuǎn)向?yàn)槠髽I(yè)提供產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)，打造產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)。第二、從“做產(chǎn)品”到“做服務(wù)”的轉(zhuǎn)變聯(lián)東U谷突破提供單一硬件產(chǎn)品的局限，轉(zhuǎn)向樹立以企業(yè)為中心，從產(chǎn)業(yè)和人兩方面建立全新的服務(wù)體系。第三、從“園區(qū)”到“都市”的轉(zhuǎn)變聯(lián)東U谷突破單一工業(yè)廠房開發(fā)的園區(qū)運(yùn)營(yíng)模式，轉(zhuǎn)向集辦公、制造、產(chǎn)業(yè)服務(wù)于一體的都市綜合產(chǎn)業(yè)功能區(qū)開發(fā)；打造產(chǎn)業(yè)集群，完善園區(qū)產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈面對(duì)亦莊區(qū)域這一成熟的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)條件，聯(lián)東U谷對(duì)園區(qū)進(jìn)行科學(xué)定位，規(guī)劃辦公研發(fā)區(qū)、中試生產(chǎn)區(qū)、制造加工區(qū)、企業(yè)定制區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)五大區(qū)域，改變空間松散型的產(chǎn)業(yè)集聚模式，注重產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，增加同一產(chǎn)業(yè)內(nèi)的企業(yè)合作機(jī)會(huì)。同時(shí)，通過加大公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，制定有針對(duì)性的企業(yè)治理措施，提供專業(yè)性的企業(yè)咨詢服務(wù)等措施，增強(qiáng)企業(yè)間產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)，通過物理上的集中進(jìn)而打造產(chǎn)業(yè)集群氛圍。印象鋼谷·羅森堡商務(wù)中心項(xiàng)目名稱印象鋼谷·羅森堡商務(wù)中心項(xiàng)目簡(jiǎn)介鋼谷?上海羅森寶商務(wù)中心地處上海寶山，鄰近羅店美蘭湖畔，位于上海潘涇路、金石路口。項(xiàng)目總規(guī)劃面積600畝，總建筑面積40萬平方米，分為四期開發(fā)，總投資20億元人民幣，是上海望源企業(yè)進(jìn)展有限公司開發(fā)的大型工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。地理位置上海市寶山區(qū)羅店鎮(zhèn)潘涇路4333號(hào)投資商上海望源企業(yè)進(jìn)展有限公司設(shè)計(jì)單位上海原尚工業(yè)設(shè)計(jì)有限公司/黃英浩景觀設(shè)計(jì)事務(wù)所占地面積600畝建筑面積40萬平方米容積率1.0綠化率50%物業(yè)形態(tài)低層商務(wù)樓、研發(fā)樓、企業(yè)商務(wù)會(huì)館、高層商務(wù)樓、商務(wù)配套園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位鋼鐵貿(mào)易結(jié)算、鋼鐵電子交易、鋼鐵工藝研發(fā)、金融租賃、物流訂單交易、模板交易、科研教育等一大批企業(yè)價(jià)格寫字樓12000元/平方米（精裝修）物業(yè)治理費(fèi)3.50元/平方米·月配套美蘭湖36洞高爾夫球場(chǎng)和游艇碼頭等休閑生態(tài)園項(xiàng)目特色與優(yōu)勢(shì)設(shè)計(jì)風(fēng)格：呈現(xiàn)簡(jiǎn)約設(shè)計(jì)風(fēng)格：素混凝土，鋼，玻璃元素，是目前我國(guó)最大素混凝土建筑體。印象鋼谷采納的是半地下車庫(kù)，層高3.5米，一側(cè)挖土形成地面之間兩米落差，使車庫(kù)四面通風(fēng)，自然采光，在白天不用開燈，也節(jié)約了電力資源；此外，車庫(kù)頂部的集中綠化形成“碳匯”，即長(zhǎng)效地減少碳排放，在綠化的中部，設(shè)置通風(fēng)井，結(jié)合通風(fēng)井，設(shè)置景觀觀賞亭(玻璃體)，解決地下車庫(kù)排煙面積及距離問題。自然環(huán)境十分優(yōu)越，綠化率超過50%，項(xiàng)目外是成片的綠色植被，工作累了，能夠走到露臺(tái)或者室外的草坪上休息，空氣質(zhì)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市中心辦公區(qū)，此外，由于遠(yuǎn)離市區(qū)，噪音污染大大減少。綠色環(huán)保是印象鋼谷的設(shè)計(jì)者和開發(fā)者所倡導(dǎo)的一個(gè)理念，從素混凝土、鋼和玻璃的材料，到低碳排量的半地下室，再到戶外的高綠化率處處透著環(huán)保的意識(shí)。人性化。一期的獨(dú)棟雙層項(xiàng)目能夠商住兩用，一樓用來辦公，兩樓用來居住，記者在參觀樣板房時(shí)也看到廚房、沙發(fā)、書架、電視等一應(yīng)俱全，和傳統(tǒng)的辦公室完全不同，SOHO的意味特不濃厚。印象鋼谷模式借鑒：項(xiàng)目圍繞一個(gè)“鋼”字展開：首先，建筑全部采納鋼結(jié)構(gòu)，素混凝土、玻璃和鋼材這三種建筑材料凸顯了剛毅的建筑風(fēng)格；其次，大膽地改變了清水混凝土純粹的架構(gòu)作用，還原了它結(jié)構(gòu)和裝飾的雙重功能，再配合由鋼材、玻璃搭建的骨架，鋼谷就如此素面朝天地出現(xiàn)了。另外，鋼谷的綠化面積達(dá)到了50%，一半是硬線條的建筑，一半是和氣的花草，起到了剛?cè)岵?jì)的效果。建筑的設(shè)計(jì)者以“素”代替“清水”，既環(huán)保節(jié)能又省鈔票。素混凝土是一種低廉的建筑材料，能夠省略大量貼臉的裝飾裝潢材料，在追求觀賞品味的同時(shí)實(shí)現(xiàn)了成本的節(jié)約和工期的高效率。同時(shí)，清水混凝土，不同于一般混凝土，表面特不光滑，棱角分明，無任何處墻裝飾，只是在表面涂一層或兩層透明的愛護(hù)劑，顯得十分天然、莊重?？傊ㄖO(shè)計(jì)采納素混凝土不僅能充分展示環(huán)保、節(jié)能、省鈔票等優(yōu)勢(shì)，而且能夠真正體現(xiàn)讓建筑回歸本原的特色。以區(qū)域內(nèi)的寶鋼作為支撐，提倡的精鋼文化，體現(xiàn)項(xiàng)目建筑搶眼的形象特征。寶鋼的進(jìn)展必定以生產(chǎn)型為主，帶動(dòng)了整個(gè)為生產(chǎn)、為鋼鐵企業(yè)配套的研發(fā)、交流、配套、服務(wù)以及交易的興起，在大的鋼鐵產(chǎn)業(yè)的配套服務(wù)方面是市場(chǎng)盲點(diǎn)，印象鋼谷·羅森堡商務(wù)中心的出現(xiàn)滿足了那個(gè)市場(chǎng)需求。項(xiàng)目集科研、開發(fā)、辦公、會(huì)議、展示和綜合治理服務(wù)為一體，項(xiàng)目充分體現(xiàn)了原生態(tài)、環(huán)保和節(jié)能減排的精神，整個(gè)項(xiàng)目反映了現(xiàn)代人對(duì)“工作和生活在陽光下”的渴求。“浦江智谷”商務(wù)園項(xiàng)目名稱“浦江智谷”商務(wù)園項(xiàng)目簡(jiǎn)介浦江智谷商務(wù)園”項(xiàng)目由加拿大CPC建筑設(shè)計(jì)顧問公司擔(dān)綱規(guī)劃設(shè)計(jì)，近期規(guī)劃用地面積約1100畝，位于上海市閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)聯(lián)航路南北兩側(cè)，交通便利，水系發(fā)達(dá)。地塊西靠三魯路、東依召樓路、南連沈莊塘、北臨友誼河。規(guī)劃地面總建筑面積約88萬平米，容積率1.2，綠化率達(dá)45%。園區(qū)規(guī)劃主體構(gòu)思為：中間為度身定制的獨(dú)立6000-10000平方米的商務(wù)辦公樓群，兩邊為國(guó)際上流行的多層大平面的研發(fā)樓群。建筑地下層建有充足的停車位。建筑與周邊環(huán)境共同構(gòu)筑一個(gè)由生態(tài)走廊和生態(tài)庭院二級(jí)系統(tǒng)組成的生態(tài)體系。中央辦公樓群利用自然與規(guī)劃水系優(yōu)勢(shì)濱水而建，形成有特色的濱水景觀建筑，環(huán)境親水性被大大加強(qiáng)。地理位置上海市閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)聯(lián)航路南北兩側(cè)投資商上海鵬晨聯(lián)合實(shí)業(yè)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)加拿大CPC建筑設(shè)計(jì)顧問公司占地面積1100畝建筑面積88萬m2建筑密度29%容積率1.2綠化率45%層高辦公大樓層高：3.15m，凈高：2.63m；

底層：4.90m，凈高：4.38m；

地下室：3.60m，凈高：2.40m；研發(fā)樓底層凈高：3.0m，標(biāo)準(zhǔn)層凈高：2.8m；物業(yè)形態(tài)商務(wù)辦公樓、研發(fā)樓、餐廳、會(huì)議中心等園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位軟件開發(fā)、數(shù)據(jù)處理、設(shè)計(jì)中心、訂單中心、動(dòng)漫等配套銀行（ATM）、職員自助餐廳、商務(wù)套餐、咖啡吧、羅森便利店及健身中心售價(jià)7500元/平米租金研發(fā)樓1.6～1.8元/平米/天，商務(wù)樓2.5元/平米/天物業(yè)治理費(fèi)研發(fā)樓12元/平米/月，商務(wù)樓18元/平米/天園區(qū)特色與優(yōu)勢(shì)采納節(jié)能、健康型建筑，室內(nèi)無需空調(diào)系統(tǒng)，完全克服了傳統(tǒng)型辦公樓普遍存在的新風(fēng)量不足，室內(nèi)空氣渾濁，病菌交叉感染，能耗白費(fèi)的弊病，與傳統(tǒng)建筑相比，可節(jié)約能耗70%左右。2、采納10種節(jié)能技術(shù)：外遮陽卷簾系統(tǒng)、全新風(fēng)置換全熱回收系統(tǒng)、樓板埋管系統(tǒng)、地源熱泵系統(tǒng)、雨水收集綜合利用系統(tǒng)、屋頂綠化、太陽能光熱利用系統(tǒng)、LED節(jié)能泛光照明系統(tǒng)、雙面Low-E中空玻璃、外墻外保溫等系統(tǒng)。3、“浦江智谷”商務(wù)園室內(nèi)恒溫、恒濕、全新風(fēng)、全日供；室外原生態(tài)環(huán)境，親近自然，并具有充足的地下車位，還能夠?yàn)槠髽I(yè)節(jié)約可觀的二次裝修費(fèi)用和40％的辦公區(qū)域照明費(fèi)用以及空調(diào)加時(shí)費(fèi)。4、建立生態(tài)走廊，包括人工湖、濱水林地景觀、結(jié)構(gòu)緊密的林地，模仿自然生態(tài)環(huán)境，利用朽木枯枝搭設(shè)多個(gè)生物棲息堆，以利于昆蟲的生存和繁衍。5、園區(qū)招商中心項(xiàng)目審批服務(wù)、高新技術(shù)企業(yè)及技術(shù)成果轉(zhuǎn)化認(rèn)定服務(wù)、政策咨詢服務(wù)、項(xiàng)目建設(shè)服務(wù)、物業(yè)治理服務(wù)?！捌纸枪取鄙虅?wù)園進(jìn)展模式借鑒：提出園區(qū)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展方向——生態(tài)商務(wù)園“浦江智谷”商務(wù)園為生態(tài)商務(wù)區(qū)，生態(tài)商務(wù)區(qū)意指兼顧人本與環(huán)境，以現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、商務(wù)為主導(dǎo)的生態(tài)新城區(qū)。它源于生態(tài)都市理念、都市邊緣組團(tuán)化和科技園區(qū)進(jìn)展等多元的疊合與拓展，是一種全新的都市形態(tài)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)形態(tài)。在注重科技推動(dòng)產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的同時(shí)，更注重以人為本、生態(tài)愛護(hù)的都市空間的營(yíng)造，為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)營(yíng)造一種和諧、高效、魅力的可持續(xù)進(jìn)展環(huán)境。園區(qū)定位明確是一個(gè)集研發(fā)、辦公、生活、休閑諸功能和諧共融的以人為本的商務(wù)園區(qū)。浦江智谷”商務(wù)園以“生態(tài)反哺”的理念作為環(huán)境建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)；以“節(jié)能健康”的理念作為建筑設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)；以“先生活，后工作”的理念作為配套建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)；以“滿足客戶需要”的理念作為治理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。以凡是智慧型的產(chǎn)業(yè)，如軟件開發(fā)、數(shù)據(jù)處理、設(shè)計(jì)中心、訂單中心、動(dòng)漫等為園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位。具有完整的產(chǎn)業(yè)鏈目前進(jìn)駐企業(yè)差不多上生產(chǎn)型的服務(wù)業(yè)，以及一部分金融服務(wù)業(yè)，比方講數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)、票據(jù)處理系統(tǒng)，包括一些外包的服務(wù)基地，進(jìn)駐園區(qū)的企業(yè)有應(yīng)用材料（中國(guó)）有限公司、凱米拉化學(xué)品（上海）有限公司、尚德太陽能電力有限公司、尚禾互動(dòng)娛樂有限公司、上海喬孚管路系統(tǒng)有限公司等。項(xiàng)目周邊有國(guó)家航天科技產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家863軟件基地、維豪（WELLHOPE)信息中心基地，這些企業(yè)均可成為園區(qū)的目標(biāo)客戶。另外周邊大學(xué)能夠?yàn)轫?xiàng)目入駐企業(yè)提供專業(yè)人才?！捌纸枪取弊鳛樯虾Ｎㄒ坏墓?jié)能生態(tài)型商務(wù)園，她的成功，取得了中國(guó)高品質(zhì)節(jié)能建筑建筑史上的重要突破，填補(bǔ)了該項(xiàng)國(guó)內(nèi)空白，走出了一條以新型服務(wù)特色帶動(dòng)園區(qū)進(jìn)展的新路。青羊工業(yè)總部基地項(xiàng)目名稱青羊工業(yè)總部基地項(xiàng)目簡(jiǎn)介青羊工業(yè)總部基地，位于成都重點(diǎn)打造的20個(gè)工業(yè)集中進(jìn)展區(qū)之一的青羊工業(yè)集中進(jìn)展區(qū)核心區(qū)域，占地面積1089畝，投資規(guī)模：37.3億元，總建筑面積：69萬m2，容積率：1.6，綠地率：28％，項(xiàng)目以進(jìn)展新型總部經(jīng)濟(jì)，打造彰顯和提升企業(yè)形象氣質(zhì)的企業(yè)總部為產(chǎn)業(yè)定位。地理位置成都正西三環(huán)外1.5公里處的日月大道旁投資商成都青羊工業(yè)建設(shè)進(jìn)展有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)日本大場(chǎng)株式會(huì)社占地面積1089畝建筑面積69萬平方米容積率1.6綠化率28%物業(yè)形態(tài)獨(dú)棟式寫字樓、英國(guó)風(fēng)情小鎮(zhèn)商業(yè)街、入?yún)^(qū)企業(yè)職員建筑的優(yōu)質(zhì)住宅——時(shí)尚青年城園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位航空產(chǎn)品、電子電器、軟件開發(fā)、周密機(jī)械加工招商目標(biāo)企業(yè)世界500強(qiáng)企業(yè)、國(guó)內(nèi)行業(yè)100強(qiáng)企業(yè)+有潛力、快速成長(zhǎng)的優(yōu)秀中小企業(yè)售價(jià)均價(jià)4900元/平米配套商務(wù)會(huì)所、商務(wù)酒店、職員餐廳、電影院、圖書館、培訓(xùn)中心、會(huì)務(wù)中心項(xiàng)目特色與優(yōu)勢(shì)青羊工業(yè)總部基地以“綠色”和“生態(tài)”構(gòu)筑全域風(fēng)景園區(qū)，以森林大峽谷為主軸，創(chuàng)意地結(jié)合獨(dú)棟建筑，雕塑、水景和園藝小品，整個(gè)園區(qū)內(nèi)，樓體上的層層退臺(tái)式綠化與大園區(qū)內(nèi)的東南亞園林景觀相融合。精品購(gòu)物街、電影院、圖書館、游泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等超越居住社區(qū)的配套時(shí)尚青年城簡(jiǎn)約的建筑外觀、時(shí)尚的園林藝術(shù)，人性化的戶型設(shè)計(jì)與精裝修風(fēng)格、完備的社區(qū)配套、創(chuàng)新的“定制式”治理服務(wù)，有效減輕企業(yè)投資配套建設(shè)的資金壓力，為入?yún)^(qū)企業(yè)職員提供便利的生活、購(gòu)物、休閑、娛樂等服務(wù)。英國(guó)風(fēng)情小鎮(zhèn)鉆石風(fēng)情商業(yè)街全面集合娛樂、餐飲、休閑、購(gòu)物多種主流業(yè)態(tài)，滿足入?yún)^(qū)企業(yè)職員購(gòu)物、休閑、娛樂等需求。5、職員餐廳可同時(shí)容納3000人就餐的職員餐。青羊工業(yè)總部基地的進(jìn)展模式借鑒政企聯(lián)手、市場(chǎng)運(yùn)作青羊進(jìn)展公司通過新公司的組建，搭建了新的融資平臺(tái)，政府用有限的資金投入就撬動(dòng)了巨大的社會(huì)資金參與，專門好地解決了建設(shè)過程中的資金需求。青羊區(qū)提出了“政企聯(lián)手、市場(chǎng)運(yùn)作、提升業(yè)態(tài)”的進(jìn)展思路，由青羊區(qū)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司、成都置信實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司、四川合信實(shí)業(yè)有限公司共同出資組建了青羊工業(yè)建設(shè)進(jìn)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱青羊進(jìn)展公司)，全面負(fù)責(zé)青羊工業(yè)集中進(jìn)展區(qū)(東區(qū))的開發(fā)建設(shè)。設(shè)置門檻，保證品質(zhì)定位一流，讓企業(yè)擁有一流的環(huán)境，這是青羊工業(yè)總部基地對(duì)其品質(zhì)的另一注腳。他們借腦引智，融合“一個(gè)企業(yè)，一棟建筑，一種標(biāo)志”的建筑設(shè)計(jì)理念，以獨(dú)棟為主體融入國(guó)際總部概念，在外立面和空間上，為企業(yè)提供既可彰顯企業(yè)獨(dú)特氣質(zhì)，又便于合理使用的企業(yè)總部。提供平臺(tái)，減低投入和成本與傳統(tǒng)的企業(yè)總部和生產(chǎn)加工基地布局相比，總部基地為各企業(yè)總部提供的是一個(gè)溝通的平臺(tái)，一種經(jīng)濟(jì)氛圍。進(jìn)駐總部基地的企業(yè)，不僅有更多的機(jī)會(huì)與其他國(guó)內(nèi)外知名品牌企業(yè)自發(fā)溝通交流，更有充分便利的環(huán)境互通有無，共享資源，降低企業(yè)投入和運(yùn)營(yíng)成本，主動(dòng)制造企業(yè)交流生財(cái)?shù)臋C(jī)會(huì)。企業(yè)在總部基地不但找到了穩(wěn)定高效運(yùn)作的家，更是為合作生財(cái)制造了無限的機(jī)會(huì)。提供良好的配套和服務(wù)青羊進(jìn)展公司為入園企業(yè)全程提供“總管式”服務(wù)，除了保潔、安防、設(shè)施維護(hù)等高標(biāo)準(zhǔn)的非盈利性服務(wù)，還全面完善升級(jí)職員餐廳、商務(wù)會(huì)所、運(yùn)動(dòng)健身等配套服務(wù)功能。此外，為解決入?yún)^(qū)企業(yè)職員住房問題，公司還專門規(guī)劃、修建了占地188畝，總建筑面積達(dá)34萬平方米的入?yún)^(qū)企業(yè)職員集中生活配套區(qū)――時(shí)尚青年城。由最初的默默無聞走到今天的蜚聲全國(guó)，短短四年多時(shí)刻，青羊工業(yè)總部基地差不多成為西南總部經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)跑者，關(guān)于所屬區(qū)域的阻礙力和推動(dòng)作用不言而喻。一切表明，作為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的領(lǐng)跑者，青羊工業(yè)總部基地正在成為一個(gè)優(yōu)秀的范本和模式。第三部分項(xiàng)目初判、核心價(jià)值提煉部分一、區(qū)域市場(chǎng)同類型競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品深度分析從目前市場(chǎng)來看，跟本項(xiàng)目類似的有東湖1號(hào)生態(tài)總部基地、中信新城、湖南麓谷國(guó)際工業(yè)園、長(zhǎng)沙國(guó)際企業(yè)中心，下面從項(xiàng)目規(guī)模、整體規(guī)劃、綠化率及配套、層高、園區(qū)定位、區(qū)域客群分析、營(yíng)銷推廣主題、價(jià)格分析等各個(gè)層面來進(jìn)行深度分析：規(guī)模項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積東湖1號(hào)生態(tài)總部基地272234.69平方米23.18萬平方米中信新城160萬平方米225萬平方米湖南麓谷國(guó)際工業(yè)園261畝22萬m2長(zhǎng)沙國(guó)際企業(yè)中心237.7畝24萬平方米從項(xiàng)目的用地規(guī)模來看，長(zhǎng)沙國(guó)際企業(yè)中心最小，中信新城最大。從建筑面積來看，湖南麓谷國(guó)際工業(yè)園最小，中信新城最大。綜合來看，中信新城無疑是這當(dāng)中的巨無霸。整體規(guī)劃項(xiàng)目名稱容積率物業(yè)類型東湖1號(hào)生態(tài)總部基地1.63獨(dú)體獨(dú)棟、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、獨(dú)立冠名總部樓20余座及一棟24層總部寫字樓；6棟32層時(shí)尚住宅及99棟雙拼產(chǎn)業(yè)不墅中信新城1.41都市廣場(chǎng)商業(yè)區(qū)、文化廣場(chǎng)娛樂區(qū)、主題公園休閑區(qū)、酒店度假區(qū)、數(shù)碼港商務(wù)區(qū)、低密度情景住區(qū)、原生不墅區(qū)湖南麓谷國(guó)際工業(yè)園1.26大型廠房、白領(lǐng)公寓、寫字樓、孵化樓長(zhǎng)沙國(guó)際企業(yè)中心1.51標(biāo)準(zhǔn)廠房、研發(fā)辦公樓、商務(wù)辦公樓從項(xiàng)目的容積率來看，普遍不高，都低于2.0，樓體類型以多層為主，兼以少量小高層、高層建筑，其中湖南麓谷國(guó)際工業(yè)園、長(zhǎng)沙國(guó)際企業(yè)中心以廠房、研發(fā)、辦公為主,而東湖1號(hào)和中信新城則偏重于區(qū)域總部研發(fā)與辦公。其中東湖1號(hào)生態(tài)總部基地還規(guī)劃有雙拼產(chǎn)業(yè)不墅，規(guī)劃?rùn)n次高。綠化率及配套項(xiàng)目名稱綠化率配套東湖1號(hào)生態(tài)總部基地25%總部商貿(mào)服務(wù)、濱河商業(yè)休閑、小學(xué)中信新城42%超大型購(gòu)物中心、風(fēng)情步行商業(yè)區(qū)、主題公園休閑區(qū)、KTV、演藝中心、酒吧一條街、劇院、國(guó)際五星都市度假酒店、自建中小學(xué)校和幼兒園湖南麓谷國(guó)際工業(yè)園35%超市、職員食堂、市場(chǎng)、銀行、居住區(qū)、衛(wèi)生所等設(shè)施長(zhǎng)沙國(guó)際企業(yè)中心/銀行、商鋪、職員餐廳、休閑公園、停車場(chǎng)、醫(yī)療室從綠化率來看,普遍不是專門高，其中中信新城綠化率相對(duì)要高，達(dá)到42%。從配套來看,各項(xiàng)目都有園區(qū)配套,其中以中信新城配套最為齊全,其配套不僅僅是本項(xiàng)目的配套,更是放眼整個(gè)長(zhǎng)株潭都市圈,因此中信新城配套規(guī)模最大,同時(shí)每一項(xiàng)配套差不多上重量級(jí)不。層高項(xiàng)目名稱層高東湖1號(hào)生態(tài)總部基地/中信新城/湖南麓谷國(guó)際工業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)廠房的一樓層高4.5米，2—4樓層高4.2米長(zhǎng)沙國(guó)際企業(yè)中心一樓層高5.5米，2—6樓層高3.6米結(jié)合入園企業(yè)特點(diǎn)，在工業(yè)廠房層高標(biāo)準(zhǔn)上，一樓層高在4.5-5.5米，2—6樓層高3.6—4.2米，差不多都能達(dá)到目標(biāo)客戶的要求標(biāo)準(zhǔn)。園區(qū)定位項(xiàng)目名稱園區(qū)定位東湖1號(hào)生態(tài)總部基地新型企業(yè)和科研機(jī)構(gòu)中信新城高新技術(shù)企業(yè)湖南麓谷國(guó)際工業(yè)園高新技術(shù)企業(yè)孵化為主的創(chuàng)業(yè)服務(wù)基地長(zhǎng)沙國(guó)際企業(yè)中心輕型制造業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)為進(jìn)展核心，兼顧通訊、能源、新材料等朝陽產(chǎn)業(yè)從園區(qū)定位來看，多數(shù)存在產(chǎn)業(yè)定位模糊，僅長(zhǎng)沙國(guó)際企業(yè)中心有比較明確的定位。區(qū)域客群分析項(xiàng)目名稱客群分析東湖1號(hào)生態(tài)總部基地/中信新城/湖南麓谷國(guó)際工業(yè)園中小型企業(yè)長(zhǎng)沙國(guó)際企業(yè)中心輕型制造業(yè)為主的中小企業(yè)目前在售項(xiàng)目都以中小型企業(yè)為目標(biāo)客戶，目標(biāo)客群或者成交客戶都存在雷同，客群瓜分激烈。營(yíng)銷推廣主題項(xiàng)目名稱營(yíng)銷推廣主題東湖1號(hào)生態(tài)總部基地/中信新城/湖南麓谷國(guó)際工業(yè)園打造國(guó)際化專業(yè)園區(qū)長(zhǎng)沙國(guó)際企業(yè)中心長(zhǎng)株潭兩型工業(yè)基地/領(lǐng)航長(zhǎng)株潭產(chǎn)業(yè)圈從營(yíng)銷推廣上來看，都以打造國(guó)際性企業(yè)園區(qū)為目標(biāo)，對(duì)外展示各自項(xiàng)目的規(guī)格與檔次。另外長(zhǎng)沙國(guó)際企業(yè)中心大打生態(tài)牌，媒體推廣時(shí)強(qiáng)調(diào)花園型商務(wù)辦公空間以最大限度的吸引客戶。價(jià)格分析項(xiàng)目名稱售價(jià)東湖1號(hào)生態(tài)總部基地/中信新城/湖南麓谷國(guó)際工業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)廠房均價(jià)2280元/平米，公寓均價(jià)1900元/平米長(zhǎng)沙國(guó)際企業(yè)中心一樓均價(jià)3100元/平米，二—六樓均價(jià)2100-2500元/平米從目前在售項(xiàng)目來看，價(jià)格普遍不高，講明長(zhǎng)沙工業(yè)地產(chǎn)剛起步，市場(chǎng)還不成熟，還處于低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。同時(shí)整體來看，區(qū)域目前高品質(zhì)、上檔次工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目極少，因此價(jià)格走高遭遇平頸。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)總結(jié)：從區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品分析來看，目前長(zhǎng)沙成型的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目少，尚處于起步時(shí)期，目前在售項(xiàng)目尚處于工業(yè)地產(chǎn)第二代產(chǎn)品，即工廠與辦公的混合體。區(qū)域目前高品質(zhì)、上檔次工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目極少，以中小企業(yè)為主，銷售價(jià)格也明顯偏低，招商門檻低、差不多屬于來者不拒，市場(chǎng)處于低層次競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。項(xiàng)目東湖1號(hào)生態(tài)總部基地、中信新城雖定位總部基地，然而目前都尚處于規(guī)劃時(shí)期，市場(chǎng)上缺乏高品質(zhì)、上檔次工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。二、項(xiàng)目理解項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園與長(zhǎng)沙縣暮云鎮(zhèn)交界處，占地面積500多畝,用地性質(zhì)為工業(yè)用地及綜合用地，地塊呈不規(guī)則分布，地勢(shì)有起伏，地塊內(nèi)有多個(gè)小山丘，山丘上植被豐富，有少量民居尚待拆遷，地塊南邊和東邊地勢(shì)低洼，目前作為樹木育苗場(chǎng)。2、項(xiàng)目四至西北南東項(xiàng)目北接環(huán)保大道和金海中學(xué),南臨萬家麗路,西連長(zhǎng)沙理工大學(xué)新校區(qū)，東臨工業(yè)廠房，花仙路穿項(xiàng)目而過，把項(xiàng)目分成東西兩部分。3、項(xiàng)目周邊配套區(qū)域配套設(shè)施不夠完善，然而項(xiàng)目周邊教育資源豐富，金海中學(xué)和長(zhǎng)沙理工大學(xué)就位于項(xiàng)目的北邊和東邊，為園區(qū)提供就學(xué)場(chǎng)所和智力支持。項(xiàng)目所在區(qū)域東北部為湖南環(huán)保科技產(chǎn)業(yè)園管委會(huì)。4、區(qū)域特征分析項(xiàng)目其中一部分位于湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園內(nèi)，湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園是以汽車、工程機(jī)械及零部件、環(huán)保產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)園區(qū)，目前入駐有美的客車、金海鋼結(jié)構(gòu)工程有限公司、長(zhǎng)沙電機(jī)廠等企業(yè)，另外一部分位于長(zhǎng)沙暮云鎮(zhèn)，該區(qū)域以職業(yè)教育與高檔住宅開發(fā)為主，長(zhǎng)沙理工大學(xué)等教育機(jī)構(gòu)，御邦、橘郡、格林小鎮(zhèn)、五礦·龍灣國(guó)際社區(qū)、保利·閬峰云墅等高檔房產(chǎn)項(xiàng)目都位于該區(qū)域。5．區(qū)域優(yōu)劣勢(shì)分析區(qū)域優(yōu)勢(shì)：1、交通優(yōu)勢(shì)：區(qū)域內(nèi)長(zhǎng)沙市韶山路、萬家麗路、芙蓉路三大交通主干道,可在長(zhǎng)株潭都市圈內(nèi)暢行無阻，地鐵1號(hào)線也通過該區(qū)域；2、教育資源豐富：區(qū)域內(nèi)有金海中學(xué)、長(zhǎng)沙理工大學(xué)等學(xué)校外，另外區(qū)域內(nèi)有一大型職業(yè)教育基地，教育科研氛圍濃厚；3、區(qū)位優(yōu)勢(shì)：該區(qū)域地處長(zhǎng)株潭三市的結(jié)合部，地理位置優(yōu)勢(shì)，輻射區(qū)域廣；4、生態(tài)綠化：區(qū)域內(nèi)南三環(huán)都市綠化林帶和仙姑嶺都市山體公園，生態(tài)環(huán)境好，區(qū)域景觀優(yōu)美；區(qū)域劣勢(shì):交通通達(dá)率低：區(qū)域盡管道路暢通，然而交通通達(dá)率不夠，僅806路公交車通過該區(qū)域；入駐企業(yè)少且實(shí)力不強(qiáng)：區(qū)域內(nèi)湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園入駐企業(yè)不多且布局分散，多為中小企業(yè)，無知名企業(yè)，因此園區(qū)對(duì)外知名度低；配套設(shè)施少：區(qū)域配套設(shè)施不夠完善。三、項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1、項(xiàng)目地塊有500多畝，地塊規(guī)模較大，有利于地塊規(guī)劃開發(fā)；2、項(xiàng)目地處長(zhǎng)株潭三市的結(jié)合部，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，市場(chǎng)輻射區(qū)域廣，物流成本低；3、項(xiàng)目東倚“仙姑嶺都市山體公園”,背靠“南三環(huán)都市綠化林帶”，生態(tài)環(huán)境清新幽雅，適合工作和生活；4、項(xiàng)目旁邊為長(zhǎng)沙理工大學(xué)，學(xué)校兩萬多師生為項(xiàng)目提供更多市場(chǎng)機(jī)會(huì)；5、項(xiàng)目緊鄰長(zhǎng)沙市韶山路、萬家麗路、芙蓉路三大交通主干道,均可在長(zhǎng)株潭都市圈內(nèi)暢行無阻,同時(shí)距地鐵1號(hào)線、武廣高速鐵路站僅10分鐘車程，距火車站、黃花機(jī)場(chǎng)僅20分鐘車程，交通暢達(dá)。項(xiàng)目劣勢(shì)1、項(xiàng)目所處區(qū)域入駐企業(yè)不多且布局分散、產(chǎn)業(yè)定位不明確、成熟度較低，跟其他園區(qū)相比，不具備比較優(yōu)勢(shì)；2、項(xiàng)目所處區(qū)域外資利用水平偏低，多為本地中小型制造業(yè)，目前臨時(shí)無知名企業(yè)入駐，園區(qū)認(rèn)知度低；3、項(xiàng)目?jī)?nèi)有當(dāng)?shù)孛窬由写疬w，拆遷導(dǎo)致開發(fā)成本增加；4、公交路線到達(dá)市區(qū)的線路少，僅806路公交車通過該區(qū)域；5、項(xiàng)目周邊配套設(shè)施不夠完善。項(xiàng)目機(jī)會(huì)長(zhǎng)沙目前缺乏高端工業(yè)物業(yè)和服務(wù)配套的園區(qū)，而項(xiàng)目高端園區(qū)具有良好的進(jìn)展前景；長(zhǎng)沙多數(shù)工業(yè)園的低層次經(jīng)營(yíng)，多以承接城區(qū)及外地的低副加值工業(yè)，存在產(chǎn)業(yè)升級(jí)及高端產(chǎn)業(yè)聚攏的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；優(yōu)惠的招商引資政策，透明高效的政府運(yùn)作；目前出現(xiàn)世界產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)向中國(guó)轉(zhuǎn)移、沿海產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)向內(nèi)地轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)，長(zhǎng)沙作為湖南省最有競(jìng)爭(zhēng)力的都市，為該項(xiàng)目提供機(jī)會(huì)；長(zhǎng)沙市中心昂貴的商務(wù)運(yùn)行成本使越來越多的企業(yè)查找郊區(qū)辦公的可能性；項(xiàng)目威脅長(zhǎng)沙國(guó)際企業(yè)中心、麓谷國(guó)際工業(yè)園的建設(shè)和宣傳乃至投入運(yùn)營(yíng)，搶占了先機(jī)；長(zhǎng)沙高新區(qū)及經(jīng)開區(qū)的良好運(yùn)作和深度運(yùn)營(yíng)，面臨同城工業(yè)園區(qū)的激烈競(jìng)爭(zhēng)；長(zhǎng)沙目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟，客戶購(gòu)買意識(shí)不明顯，需要較大的宣傳投入引導(dǎo)市場(chǎng)；4、東湖1號(hào)生態(tài)總部基地、中信新城總部基地等項(xiàng)目將在兩年內(nèi)建設(shè)上市，潛在客戶競(jìng)爭(zhēng)激烈；5、企業(yè)從決定遷移、選擇遷入都市、選擇最終辦公地址往往需要通過長(zhǎng)時(shí)刻的調(diào)查論證和上報(bào)審批，因此項(xiàng)目的銷售周期可能較長(zhǎng)，將面臨資金回籠速度慢的問題。四、項(xiàng)目核心價(jià)值提煉本項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)是綜合交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)和地塊規(guī)模景觀優(yōu)勢(shì)，最大劣勢(shì)則體現(xiàn)在由于區(qū)域歷史進(jìn)展因素，本區(qū)域暫未給予市場(chǎng)一個(gè)鮮亮而有價(jià)值的市場(chǎng)形象。但同時(shí)也為重新定性區(qū)域價(jià)值、依靠本身意愿塑造項(xiàng)目形象制造了條件。如何揚(yáng)長(zhǎng)避短，樹立有效獨(dú)特的市場(chǎng)地位是成功關(guān)鍵。面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，我們須對(duì)自身進(jìn)行精確的定位，相應(yīng)須清晰自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力在哪里，即項(xiàng)目的核心價(jià)值。項(xiàng)目定位之前，先讓我們查找項(xiàng)目的核心價(jià)值。項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)：優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；便捷的交通；生態(tài)景觀環(huán)境；教育配套齊全；優(yōu)質(zhì)的服務(wù)；本項(xiàng)目核心價(jià)值本項(xiàng)目核心價(jià)值提煉綜合交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)地塊規(guī)模景觀優(yōu)勢(shì)離市中心不遠(yuǎn)，卻享受完全不一樣的工作生活核心價(jià)值概括——高質(zhì)素的工作生活和企業(yè)良好的進(jìn)展平臺(tái)五、本項(xiàng)目開發(fā)模式的確定商務(wù)花園與總部經(jīng)濟(jì)對(duì)接的產(chǎn)物——總部基地1、企業(yè)總部選擇商務(wù)花園的可行性論證商務(wù)花園地處城郊，是否能營(yíng)建企業(yè)總部聚攏的氛圍，同樣，在長(zhǎng)沙大力建設(shè)中CBD的情況下，商務(wù)花園能否與其展開競(jìng)爭(zhēng)，這是商務(wù)花園定位于總部經(jīng)濟(jì)要解決的問題。1.1商務(wù)花園改變了傳統(tǒng)工業(yè)園的形態(tài)，轉(zhuǎn)變?yōu)榱丝萍嫁k公園，辦公園的專業(yè)化和郊區(qū)化，是以后進(jìn)展的方向。通過下面對(duì)產(chǎn)業(yè)郊區(qū)化的研究表明，地處郊區(qū)的商務(wù)花園在都市進(jìn)展的潮流面前，有成為總部聚攏區(qū)的可能。郊區(qū)化的五個(gè)時(shí)期：第一個(gè)時(shí)期是“郊區(qū)化前的外遷現(xiàn)象”。時(shí)刻在19世紀(jì)末20世紀(jì)初，表現(xiàn)為鐵路和電車時(shí)代所帶來的富人住宅的沿線路郊區(qū)遷移。第二時(shí)期是1920-1950年的“汽車郊區(qū)化時(shí)代”。表現(xiàn)為汽車的進(jìn)展使郊區(qū)住宅的大量出現(xiàn)，郊區(qū)人口居住快速增加。第三時(shí)期是1950—1980年“普遍郊區(qū)化時(shí)期”。表現(xiàn)在由于政府對(duì)郊區(qū)住宅的補(bǔ)貼促進(jìn)，使郊區(qū)住宅急劇增長(zhǎng)，與此同時(shí)，產(chǎn)業(yè)郊區(qū)化開始出現(xiàn)，市中心的工廠、交通通訊、研究單位、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)等紛紛向高速公路、機(jī)場(chǎng)等交通便利的地點(diǎn)，形成產(chǎn)業(yè)園區(qū)。而且，隨著住宅區(qū)向郊區(qū)的推進(jìn)，購(gòu)物中心、銀行、電影院、游樂場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、大學(xué)等也大量遷往郊區(qū)，同時(shí)結(jié)合形成復(fù)合式的郊區(qū)化力量，產(chǎn)業(yè)開始向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。第四時(shí)期是80年代的郊區(qū)化。表現(xiàn)為富人通勤的獨(dú)戶住宅式郊區(qū)差不多滲入低收入階層住宅、郊區(qū)公寓和郊區(qū)工業(yè)園，同時(shí)，歷史上郊區(qū)沒有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)完全依附于中心市的狀況差不多發(fā)生了改變，郊區(qū)成為了區(qū)域性的經(jīng)濟(jì)中心，房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑商從往常的分散型高級(jí)住宅的建設(shè)轉(zhuǎn)移到中高層公寓住宅的建設(shè)，居民階層更加多樣化，繼工廠、商業(yè)的擴(kuò)散后，辦公設(shè)施和機(jī)構(gòu)也開始向郊區(qū)遷移，郊區(qū)的都市功能日趨完善，產(chǎn)業(yè)配套開始自成一體。第五時(shí)期，是90年代的郊區(qū)化——邊緣新城的形成，其特點(diǎn)表現(xiàn)在郊區(qū)鎮(zhèn)與中心市的共生關(guān)系越來越不緊密，其競(jìng)爭(zhēng)力越來越強(qiáng)大，對(duì)中心市的職能地位提出了挑戰(zhàn)，表現(xiàn)內(nèi)涵為：位于都市區(qū)的郊區(qū)；進(jìn)展極快，就業(yè)崗位多，工作用地多于居住用地；不以制造業(yè)為主，要緊以商業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)、公司總部為主；與中心市同構(gòu)，二者互補(bǔ)性下降。因此，商務(wù)花園有可能成為次級(jí)的研發(fā)、辦公、商務(wù)區(qū)。1.2從物業(yè)形態(tài)和企業(yè)總部選址差異化的研究，表明企業(yè)總部選址的需求是存在多樣性的，商務(wù)花園與CBD等，構(gòu)成協(xié)同互補(bǔ)的關(guān)系。第一：都市CBD目前大規(guī)模、高成本的市政開發(fā)，對(duì)大量的成長(zhǎng)型科技企業(yè)產(chǎn)生了排擠效應(yīng)。第二：CBD進(jìn)展定位上，更著重于商務(wù)，而非科技企業(yè)的研發(fā)和辦公。第三：由于都市的擴(kuò)張或重心轉(zhuǎn)移，但市內(nèi)快速交通系統(tǒng)并未隨都市擴(kuò)張而快速進(jìn)展，使商務(wù)花園位于都市邊緣然而卻能享受到都市快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，使公司總部能不為交通所阻，同時(shí)，現(xiàn)代電子信息的進(jìn)展使得在信息溝通上越過了地域的界限，而地處近郊的位置，使綠化隔離帶成為商務(wù)花園的天然綠色屏障。第四：商務(wù)花園是項(xiàng)目采納國(guó)外和國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)都市成熟的BusinessPark模式，在選址上，在城郊而不在城中心，如此的優(yōu)勢(shì)是級(jí)差地租勢(shì)不降低開發(fā)成本，減少公司的營(yíng)運(yùn)成本，在這方面，商務(wù)花園和CBD中心城區(qū)相比，具有明顯的優(yōu)勢(shì)；另一方面，商務(wù)花園近郊的選址，也使成片開發(fā)、更高層次的統(tǒng)一設(shè)計(jì)成為可能，不同于CBD等核心區(qū)的改造，而變成了新建；再一方面，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，商務(wù)花園強(qiáng)調(diào)低密度的獨(dú)立辦公樓、獨(dú)享冠名權(quán)，大量的綠化空間，追求陽光和空氣，對(duì)那些并不強(qiáng)烈依靠于商務(wù)空間的科技企業(yè)有著巨大的吸引力，從工業(yè)化時(shí)代的CBD的高樓里出來，享受辦公帶來的歡樂，這一點(diǎn)，商務(wù)花園應(yīng)該占盡先機(jī)，這也是企業(yè)辦公和都市化的潮流。1.3總部選擇需求的差異性不同的企業(yè)總部，在選址標(biāo)準(zhǔn)上具有明顯的差異性：服務(wù)性企業(yè)和制造業(yè)企業(yè)總部的選址有明顯的差不；不同規(guī)模企業(yè)的總部選址標(biāo)準(zhǔn)有所不同；不同的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人對(duì)企業(yè)的總部選址標(biāo)準(zhǔn)有所不同?？偟膩碇v：大型企業(yè)總部的選址，有共性，希望所在都市是中心都市、信息發(fā)達(dá)、商務(wù)繁榮、設(shè)施完善、配套齊全。但有差異性，確實(shí)是在中心都市，在城郊或中心，具有明顯的差異性。商務(wù)花園與CBD中心城區(qū)，在地域、環(huán)境、價(jià)位等方面具有差異性，正好符合企業(yè)總部選址的差異化需求。依托于以上各種分析和調(diào)研，證實(shí)商務(wù)花園能夠與總部經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，本項(xiàng)目可確立總部基地的概念。2、本項(xiàng)目的總部基地品牌構(gòu)想總部經(jīng)濟(jì)最大的優(yōu)勢(shì)在于，這一平臺(tái)首先是從高科技園區(qū)的概念跳出來，進(jìn)入到總部經(jīng)濟(jì)、總部企業(yè)。從總部經(jīng)濟(jì)鏈的角度來看，總部基地所要做的，確實(shí)是要打造如此一個(gè)平臺(tái)：超越CBD單一的商務(wù)區(qū)的模式，也不同于長(zhǎng)株潭其它的科技園區(qū)的模式，而是類似于新加坡的BUSINESSPARK、英國(guó)的BUSINESSPARK、美國(guó)早年的硅谷、北京和上海、成都等國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)都市的BUSINESSPARK。打造湖南第一個(gè)真正意義上的以總部經(jīng)濟(jì)為主的長(zhǎng)沙總部基地項(xiàng)目。第四部分項(xiàng)目進(jìn)展定位部分項(xiàng)目的進(jìn)展定位，是項(xiàng)目通過成功開發(fā)以后在產(chǎn)品市場(chǎng)上、在客戶群心目中所達(dá)到的目標(biāo)位置，是本項(xiàng)目進(jìn)展的總路線和預(yù)期達(dá)到的市場(chǎng)效果。它分為以下幾個(gè)部分：項(xiàng)目進(jìn)展定位項(xiàng)目進(jìn)展定位項(xiàng)目總體定位：市場(chǎng)定位、形象定位、定位論證項(xiàng)目開發(fā)主題定位：產(chǎn)業(yè)方向選擇、客戶群定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位：產(chǎn)品形態(tài)分布及比例項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃重點(diǎn)分析項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏建議：組團(tuán)布局、分期開發(fā)節(jié)奏營(yíng)銷模式建議一、項(xiàng)目總體定位1、項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目的市場(chǎng)定位是所有定位中最為關(guān)鍵的一步。準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，能夠使項(xiàng)目以一個(gè)恰當(dāng)?shù)?、鮮亮的身份介入市場(chǎng)，樹立市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)適銷對(duì)路；相反，定位上的偏差，將會(huì)錯(cuò)誤地指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，導(dǎo)致產(chǎn)品特點(diǎn)與市場(chǎng)需求產(chǎn)生錯(cuò)位，或造成產(chǎn)品性格的模糊，最終造成銷售上的失敗。能夠講，定位的準(zhǔn)確與否，直接關(guān)系到項(xiàng)目以后在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中的成敗。市場(chǎng)定位的差不多思想是在深入發(fā)掘市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，依照項(xiàng)目的開發(fā)戰(zhàn)略，最大限度地放大自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，尋求最佳的市場(chǎng)切入點(diǎn)，利用差異化競(jìng)爭(zhēng)樹立項(xiàng)目形象，占據(jù)市場(chǎng)。1.1項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力構(gòu)成項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力是項(xiàng)目市場(chǎng)定位最為全然的依據(jù)，只有以核心競(jìng)爭(zhēng)力為依托建立起來的定位，才能把項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮出來。經(jīng)SWOT分析可知，本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力構(gòu)成如下：規(guī)模優(yōu)勢(shì)規(guī)模優(yōu)勢(shì)毗鄰校園園區(qū)價(jià)值地塊環(huán)境地段優(yōu)勢(shì)核心競(jìng)爭(zhēng)力專業(yè)介入利用項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在定位中對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)值的導(dǎo)入：園區(qū)價(jià)值園區(qū)價(jià)值規(guī)模優(yōu)勢(shì)專業(yè)介入地塊環(huán)境毗鄰校園項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)值和升值潛力完善的工業(yè)園區(qū)配套和商務(wù)功能項(xiàng)目獨(dú)得的市場(chǎng)亮點(diǎn)填補(bǔ)市場(chǎng)空白，提升園區(qū)價(jià)值地塊價(jià)