海南某產(chǎn)權(quán)式酒店可行性研究報(bào)告

PAGEPAGE27第一節(jié)總論一、項(xiàng)目概況1、工程名稱：海南三亞XX產(chǎn)權(quán)式度假酒店2、建設(shè)單位：三亞XX國(guó)際游艇俱樂有限公司3、建設(shè)地點(diǎn):海南三亞XX產(chǎn)權(quán)式度假酒店位于三亞市南邊海路，坐落在三亞鹿回頭山下，三面環(huán)海，系集山、海、島一體的超五星級(jí)度假酒店及游艇娛樂配套等大型旅游項(xiàng)目。4、建筑概況：本工程總建筑面積166094平方米,整個(gè)建筑物高度78.5米，地上二十二層，地下二層。其中地上總建筑面積：134649平方米，地下31445平方米。產(chǎn)權(quán)式酒店房間總數(shù)為1463間。整個(gè)建筑為新建的產(chǎn)權(quán)式酒店，屬一類公共建筑，主要功能如下：地下二層主要為機(jī)動(dòng)車庫、部分設(shè)備機(jī)房和酒店的后臺(tái)區(qū)。公寓式酒店的公共功能空間集中于地下一層和一層。地下一層設(shè)置宴會(huì)廳、全日餐廳、風(fēng)味餐廳、西餐廳、咖啡廳及其廚房，會(huì)議中心、休閑娛樂中心等輔助空間和部分設(shè)備機(jī)房，地下一層還設(shè)置兩處花園及圍繞花園的景觀環(huán)廊。一層為入口大堂、大堂吧、休息吧、特色商業(yè)等對(duì)外服務(wù)空間及二至二十二層均為客房層。其中二層南端設(shè)有特色酒吧，可上裙房屋頂花園。二、項(xiàng)目投資及收益估算1、項(xiàng)目總投資：約21億元。2、資金來源：自籌資金5億元，申請(qǐng)銀行貸款10億元。3、經(jīng)濟(jì)效益：（1）、稅后利潤(rùn)：本項(xiàng)目全部建成后，累計(jì)銷售利潤(rùn)約13億元。（2）投資利潤(rùn)率61.9%。（3）靜態(tài)投資回收期3年。三、建設(shè)單位簡(jiǎn)介1、項(xiàng)目建設(shè)投資單位：三亞XX國(guó)際游艇俱樂有限公司；2、建設(shè)單位簡(jiǎn)介：三亞XX國(guó)際游艇俱樂有限公司始創(chuàng)于2002年，是由上海國(guó)之杰投資公司與三亞海岸投資公司共同出資成立的一家以酒店投資經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)的地產(chǎn)開發(fā)公司。四、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）、經(jīng)濟(jì)環(huán)境及市場(chǎng)調(diào)查；（2）、《關(guān)于三亞XX產(chǎn)權(quán)式度假酒店立項(xiàng)批復(fù)》；（3）、《建筑用地規(guī)劃許可證》；（4）、《三亞XX產(chǎn)權(quán)式度假酒店酒店建建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；（5）、上海市建筑設(shè)計(jì)研究院《XX產(chǎn)權(quán)式度假酒店初步設(shè)計(jì)》；（6）、其他資料五、可行性研究報(bào)告編制范圍根據(jù)三亞XX產(chǎn)權(quán)式度假酒店初步設(shè)計(jì)，本可行性研究報(bào)告范圍主要包括：市場(chǎng)分析、建設(shè)規(guī)模及功能、建設(shè)條件、工程建設(shè)方案，投資估算、資金籌措、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)和社會(huì)效益等。六、結(jié)論及建議1、結(jié)論從酒店項(xiàng)目建設(shè)的整體環(huán)境、建設(shè)條件、設(shè)計(jì)思路、設(shè)計(jì)方案來看，此項(xiàng)目的建設(shè)是可行的，也是合理的。項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間短（36個(gè)月），經(jīng)濟(jì)效益較高，利潤(rùn)13億元，全部投資利潤(rùn)率61.9%，投資利稅率大大超過了同期貸款利息率和基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，投資回收期1年，說從經(jīng)濟(jì)上看建設(shè)是可行的。2、建議此項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模比較大，投資比較多，必須精心準(zhǔn)備，精心施工，按計(jì)劃完成建設(shè)任務(wù)。特別要注意做好宣傳發(fā)動(dòng)、營(yíng)銷策劃工作，使投資早日回籠，爭(zhēng)取更好的社會(huì)及經(jīng)濟(jì)效益。第二節(jié)市場(chǎng)分析海南島國(guó)際旅游島經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1、目前，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，增長(zhǎng)了人們消費(fèi)的信心，銀行多次降息，政策向消費(fèi)傾斜，促使人們尋找新的消費(fèi)點(diǎn)、投資點(diǎn)，三亞XX產(chǎn)權(quán)式度假酒店是將旅游和房地產(chǎn)相結(jié)合的一種新的投資方式，必將成為新的投資熱點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。2、為了更好的促進(jìn)海南的大發(fā)展，海南省加大了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的力度，作為海南南部中心城市的三亞現(xiàn)已擁有一個(gè)4E級(jí)的鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)，目前已開通了北京、上海、廣州等三十多條國(guó)內(nèi)航線和通往韓國(guó)、日本、新加坡、俄羅斯、德國(guó)的十幾條國(guó)際航線。?？凇齺喌母咚勹F路已建成通車，便利的交通，將三亞的優(yōu)勢(shì)和國(guó)際、國(guó)內(nèi)的大環(huán)境緊密的聯(lián)系起來。3、國(guó)務(wù)院《關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，把建設(shè)海南國(guó)際旅游島上升為國(guó)家戰(zhàn)略，這無異于開啟了21世紀(jì)又一場(chǎng)10年盛宴。無論是抱著賺錢計(jì)劃，還是有著花錢打算的人，都絕對(duì)不會(huì)錯(cuò)過。按照《意見》，在未來10年，海南將打造成我國(guó)旅游業(yè)改革創(chuàng)新的試驗(yàn)區(qū)、世界一流的海島休閑度假旅游目的地。此外，退稅、免稅政策，國(guó)際通行的旅游體育娛樂項(xiàng)目、競(jìng)猜型體育彩票和大型國(guó)際賽事即開彩票，也都在步步推進(jìn)之中。三亞房地產(chǎn)經(jīng)過幾年的沉淀積累，已經(jīng)到了觸底反彈的時(shí)候，業(yè)主在此時(shí)購買的三亞XX產(chǎn)權(quán)式度假酒店客房必將有一個(gè)巨大的升值空間。二、三亞市國(guó)際旅游資源概況1、地理位置和氣候條件三亞市位于海南島的最南端，是我國(guó)唯一的熱帶濱海城市，匯聚了陽光、海水、沙灘、氣候、森林、動(dòng)物、溫泉、巖洞、田園、風(fēng)情等十大景源要素，是世界上熱帶海洋旅游資源最密集的地區(qū)之一，有天涯海角、鹿回頭、南山寺等著名的旅游景點(diǎn)，它南望南沙、西沙，北顧五指山、萬泉河，漪旎的熱帶風(fēng)光，如詩如畫，它的空氣負(fù)氧離子濃度為北京的八倍，空氣質(zhì)量全國(guó)第一，年平均溫度24度，是世界上最適合人類居住的地區(qū)之一，三亞更素有“不是夏威夷，勝似夏威夷”的美譽(yù)。得天獨(dú)厚的自然條件和眾多的人文景觀是三亞風(fēng)景旅游開發(fā)的優(yōu)勢(shì)，也使三亞具備了建設(shè)現(xiàn)代國(guó)際避寒冬泳、旅游度假勝地的條件，三亞被列入中國(guó)首批全國(guó)優(yōu)秀旅游城市，中國(guó)唯一的國(guó)際化熱帶濱海旅游城，被譽(yù)為中國(guó)最佳旅游名勝，并被世界旅游組織認(rèn)證為AA級(jí)旅游城市。2、城市交通狀況三亞擁有一個(gè)4E級(jí)的鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)，目前已開通了北京、上海、廣州等三十多條國(guó)內(nèi)航線和通往韓國(guó)、日本、新加坡、俄羅斯、德國(guó)的十幾條國(guó)際航線。?？谥寥齺喌母哞F已建成通車，游客可通過全國(guó)各地火車直通三亞，極大的促進(jìn)包括旅游在內(nèi)的各種產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。3、旅游配套產(chǎn)業(yè)概況隨著世界經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的蓬勃發(fā)展，城市建設(shè)發(fā)展的規(guī)模向國(guó)際化邁進(jìn)，三亞旅游業(yè)不斷發(fā)展，國(guó)內(nèi)外游客紛至沓來，旅游形勢(shì)越來越好。但酒店業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理性與日益發(fā)展的旅游業(yè)相比仍顯滯后，至旅游旺季，星級(jí)酒店家家爆滿，一些游客只得入住條件較差的酒店，因而不能享受到好的服務(wù)，極大的挫傷了游客熱情。建一些檔次高、配套全、服務(wù)好的酒店緩解三亞當(dāng)?shù)馗邫n酒店入住壓力，勢(shì)在必行。三、產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展前景隨著三亞旅游業(yè)的加速發(fā)展，投資需求將不斷擴(kuò)大，由于房地產(chǎn)有持久保值增值的特點(diǎn)，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)高，是最大部分市民尤其是機(jī)關(guān)工作人員首選投資方向。因此，房產(chǎn)市場(chǎng)無疑將會(huì)持續(xù)升溫，購房需求旺盛，市場(chǎng)潛力巨大。由于國(guó)家實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，緊縮地根，土地供應(yīng)較緊，房地產(chǎn)價(jià)格將持續(xù)走高。小結(jié)：綜合以上因素，充分利用海南作為國(guó)際旅游島及三亞旅游資源，在三亞開發(fā)建設(shè)產(chǎn)權(quán)式酒店，對(duì)啟動(dòng)海南房地產(chǎn)，促進(jìn)三亞旅游業(yè)的發(fā)展有著積極的意義，投資產(chǎn)權(quán)酒店有著光明的前景。第三節(jié)、三亞XX產(chǎn)權(quán)酒店的基本特點(diǎn)一、地理位置獨(dú)特產(chǎn)權(quán)酒店一般位于著名旅游城市，如夏威夷，擁有充足的客源，能夠保證足夠的客房出租率，三亞更素有“不是夏威夷，勝似夏威夷”的美譽(yù)，特別是項(xiàng)目坐落在三亞市標(biāo)志性建筑群鳳凰島及半山半島之間，并與國(guó)賓館隔海相望，地理位置更加優(yōu)越。二、超一流的酒店管理業(yè)主投資后，委托酒店管理公司代為經(jīng)營(yíng)管理,鼎力推行“以人為本”的個(gè)性化、高品質(zhì)的親情式服務(wù)，追求“管理零缺陷，服務(wù)零距離”的管理標(biāo)準(zhǔn)，正符合三亞市政府提出的“精品立市”的發(fā)展戰(zhàn)略，酒店管理公司必將成為值得信賴的好管家，更將是投資回報(bào)的堅(jiān)強(qiáng)保證。酒店管理公司對(duì)三亞XX產(chǎn)權(quán)式度假酒店進(jìn)行全權(quán)經(jīng)營(yíng)管理，業(yè)主獲得協(xié)議承諾的消費(fèi)權(quán)利和投資收益，不得干涉酒店管理公司的日常管理。三、運(yùn)營(yíng)成本優(yōu)勢(shì)1、投資收益巨大業(yè)主在取得客房出租收益的同時(shí)還坐享房產(chǎn)增值收益并可通過轉(zhuǎn)賣變現(xiàn)，酒店開業(yè)之前，已收回投資，在運(yùn)營(yíng)當(dāng)中避免了巨大的資金占用，運(yùn)營(yíng)成本比常規(guī)酒店低的多。2、運(yùn)營(yíng)成本低投資者將客房委托給酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理，獲取分紅以及一定時(shí)間的免費(fèi)入住權(quán)。在經(jīng)營(yíng)政策上靈活，客人在此住五星級(jí)的賓館，享受五星級(jí)服務(wù),卻只需付出住三星級(jí)酒店的錢，在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)絕對(duì)主動(dòng)。四、業(yè)主權(quán)益有效保障1、從酒店開業(yè)起，即成立業(yè)主委員會(huì)，對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)管理進(jìn)行監(jiān)督。2、委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店的財(cái)務(wù)進(jìn)行審計(jì)，保證酒店管理公司財(cái)務(wù)管理和利潤(rùn)分配的透明度和公正性。五、客源保障體系三亞XX國(guó)際游艇俱樂有限公司將與多家旅行社達(dá)成合作協(xié)議，并將相繼啟動(dòng)福如東海旅游區(qū)、敖包山等旅游項(xiàng)目，致力于三亞XX產(chǎn)權(quán)式度假酒店形象推廣，建立最廣泛的銷售網(wǎng)絡(luò)，保證酒店源源不斷的客源。多點(diǎn)開發(fā)，連鎖經(jīng)營(yíng)，三亞XX國(guó)際游艇俱樂有限公司憑借自身實(shí)力，與上海三至喜來登酒店建立連鎖經(jīng)營(yíng)體系，實(shí)現(xiàn)資源共享，使投資者的回報(bào)更具潛力。六、客房利潤(rùn)多元化為滿足客戶及?？偷男枰?，同時(shí)建立一個(gè)固定的客戶網(wǎng)絡(luò)，酒店管理公司專門設(shè)計(jì)了酒店客房會(huì)員卡，該卡以一定面值進(jìn)行銷售，持卡人將獲得本酒店客房?jī)?yōu)先定房權(quán)和根據(jù)不同消費(fèi)額確定的不同折扣優(yōu)惠。會(huì)員卡的銷售收入，將作為客房營(yíng)業(yè)收入的一部分，參與到利潤(rùn)分配。七、商業(yè)互動(dòng)開拓經(jīng)營(yíng)圍繞酒店建設(shè)，開拓經(jīng)營(yíng)思路，設(shè)立會(huì)議開發(fā)中心、游艇俱樂部等多種機(jī)構(gòu)，組織各類國(guó)際、國(guó)內(nèi)活動(dòng)和會(huì)議，如21世紀(jì)海洋資源開發(fā)論壇、旅游年會(huì)等等，提高酒店的入住率。海南島的會(huì)議資源極其豐富，許多重要會(huì)議都在此召開，每年在海南召開的會(huì)議不下300個(gè)，其中包括影響巨大的亞洲論壇、全球經(jīng)濟(jì)一體化論壇等重要國(guó)際會(huì)議，這些會(huì)議不僅給海南帶來了豐富的信息，提高了海南的知名度，同時(shí)也為當(dāng)?shù)貛砹司薮蟮慕?jīng)濟(jì)效益，在未來酒店的經(jīng)營(yíng)過程中，會(huì)議將成為酒店穩(wěn)定的客戶來源之一，充分挖掘三亞當(dāng)?shù)氐臅?huì)議資源，組織一個(gè)精干強(qiáng)大的會(huì)議組織機(jī)構(gòu)，是非常必要的。XX會(huì)議開發(fā)中心成員將由社會(huì)科學(xué)界和自然科學(xué)界的多名專家組成，會(huì)議組織經(jīng)驗(yàn)極其豐富。會(huì)議開發(fā)中心將在未來五年中,每年在三亞組織10個(gè)500人以上的固定的大型年會(huì)，僅會(huì)議一項(xiàng)就將為三亞XX產(chǎn)權(quán)式度假酒店保證至少25%的客房入住率。八、經(jīng)典的建筑營(yíng)造愜意生活酒店采用五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修，既擁有現(xiàn)代化的裝置，又體現(xiàn)返樸歸真“家”的溫馨，并添置個(gè)性化裝修布置，營(yíng)造一種舒適寧靜的居住氛圍。酒店整體方案及風(fēng)格由著名建筑設(shè)計(jì)師執(zhí)筆設(shè)計(jì)，建筑工程及機(jī)電安裝由國(guó)內(nèi)頂級(jí)品牌的上海市建筑設(shè)計(jì)研究院承擔(dān)，結(jié)合三亞特有的熱帶濱海城市自然環(huán)境，在建筑設(shè)計(jì)中融入東南亞風(fēng)格、現(xiàn)代建筑理念和濃濃的南洋風(fēng)情，體現(xiàn)吉祥如意的建筑主題，形成一種凝重又活潑的建筑風(fēng)格。第四章：三亞XX產(chǎn)權(quán)式度假酒店權(quán)益分析一、業(yè)主權(quán)益1、基本權(quán)益1.1)業(yè)主每年可享受4-10月份（除法定節(jié)假日外）20天或1、2、3、11、12月份、法定節(jié)假日8天的免費(fèi)度假入住權(quán)（二者選其一，并提前一個(gè)月通知酒店管理公司）1.2)業(yè)主可將免費(fèi)使用天數(shù)折合成使用套數(shù)。1.3)如當(dāng)年沒有享用或沒有享用完，可累計(jì)至下一年.1.4)業(yè)主可將應(yīng)享有的免費(fèi)度假入住權(quán)自由轉(zhuǎn)移、贈(zèng)送。1.5)業(yè)主在自用期間可享受酒店配套服務(wù)6-8折優(yōu)惠。1.6)業(yè)主在其他時(shí)間入住本酒店可享受最低折扣優(yōu)惠即：淡季4-10月5折，旺季及節(jié)假日8折（均以當(dāng)時(shí)市價(jià)為基數(shù)）。2、附加權(quán)益充分發(fā)揮三亞XX國(guó)際游艇俱樂有限公司的資源優(yōu)勢(shì)，業(yè)主可將應(yīng)享有的免費(fèi)度假入住權(quán)，按其價(jià)值折合成三亞XX產(chǎn)權(quán)式酒店其他類似項(xiàng)目，真正體現(xiàn)“一處置業(yè)，多處為家”。二、投資收益

1、

客房利潤(rùn)分紅

年度客房出租總收入扣除經(jīng)營(yíng)成本營(yíng)業(yè)費(fèi)用，由酒店管理公司提取其中30%，其余70%歸業(yè)主所有，按每位業(yè)主所擁有的分紅系數(shù)進(jìn)行分紅。

A單位分紅系數(shù)=A單位首次交易額/總面積的對(duì)應(yīng)首次交易總額

A單位年度利潤(rùn)分紅=業(yè)主可分配年度利潤(rùn)總額×A單位分紅系數(shù)附加承諾如前三個(gè)經(jīng)營(yíng)年度年投資回報(bào)率低于6%,第4年期間，可按原值回購業(yè)主投資購買的客房。其中涉及費(fèi)用由三亞XX國(guó)際游艇俱樂有限公司承擔(dān)。注：一次性付款客戶“原值”指，購房時(shí)所付總房款數(shù)；銀行按揭類客戶“原值”指，首付款和業(yè)主已還銀行本金。小結(jié)：業(yè)主只需交納20%的首期款，便可獲得如下回報(bào)：a、還清按揭貸款后便可獲得這套酒店房間的100%的永久物業(yè)產(chǎn)權(quán)。b、淡季1400天（或旺季560天）的免費(fèi)入住權(quán)（70年總和），并可轉(zhuǎn)移贈(zèng)送給親朋好友。c、

近70年的客房利潤(rùn)分紅。d、

70年客房房產(chǎn)的增值空間。e、

酒店配套設(shè)施消費(fèi)優(yōu)惠權(quán)。第五節(jié)：三亞XX產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)濟(jì)效益分析一、客房規(guī)劃

1、客房總套內(nèi)使用面積87991平米，總值44億元（按照套內(nèi)面積均價(jià)5萬/平方米估算）。

2、房間數(shù)1463間，每間60.15平方米。

3、客房類型：?jiǎn)伍g、小套間、復(fù)式等二、經(jīng)濟(jì)效益分析全國(guó)行情及消費(fèi)水平：全國(guó)五星級(jí)酒店平均出租率高達(dá)71.43%，有的利潤(rùn)高達(dá)37%。三亞市五星級(jí)酒店的平均開房率為75%，為了將預(yù)算做到百分之百保險(xiǎn)，故開房率按60%計(jì)算。價(jià)格預(yù)測(cè)：三亞XX產(chǎn)權(quán)式度假酒店1463間客房的加權(quán)平均價(jià)為790元，房?jī)r(jià)打六折，為474元。營(yíng)業(yè)收入計(jì)算如下：（1）、每天的營(yíng)業(yè)收入為：474元×1463間×60%=416077元（2）、每月的營(yíng)業(yè)收入為：416077元×30天=12482310元（3）、每年的營(yíng)業(yè)收入為：12482310元×12月=149787720元

4、客房營(yíng)業(yè)成本：（1）、通常星級(jí)酒店客房的營(yíng)業(yè)成本為營(yíng)業(yè)收入的8—10%，我們按10%計(jì)算為：12482310元×10%=124823元/月5、客房營(yíng)業(yè)費(fèi)用總計(jì)：5702571元/月，詳細(xì)如下（1）工資：客房人員配備=客房總數(shù)量（1463間）×0.6=877人，人均工資按2500元/月計(jì)算，每月工資總額為334×1500=132萬元，；

（2）廣告費(fèi)：按營(yíng)業(yè)收入的1%計(jì)為124823元/月（3）水、電、油費(fèi)：按營(yíng)業(yè)收入的5%計(jì)為624115元/月（4）

維修保養(yǎng)費(fèi)：按營(yíng)業(yè)收入的2%計(jì)為249648元/月（5）培訓(xùn)費(fèi)：每年20萬元，合16670元/月（6）服裝費(fèi)：每年20萬元,合16670元/月（7）辦公差旅費(fèi)：按營(yíng)業(yè)收入的0.5%計(jì)為62411元/月（8）招待費(fèi)：按營(yíng)業(yè)收入的1%計(jì)為124823元/月（9）酒店公司管理費(fèi)：按營(yíng)業(yè)收入的2%計(jì)為249648元/月（10）保險(xiǎn)費(fèi)：40000元/月（11）其他費(fèi)：按營(yíng)業(yè)收入的2%計(jì)為249648元/月（12）稅項(xiàng)：①營(yíng)業(yè)稅5%,計(jì)624115元/月②所得稅三減兩免,暫不計(jì)。（13）、

折舊費(fèi)計(jì):200萬元/月5、利潤(rùn)核算毛利潤(rùn)=月營(yíng)業(yè)總收入–營(yíng)業(yè)成本–營(yíng)業(yè)費(fèi)用-提取毛利=12482310-1248231-5702571-247149=5284359元/月

注明：管理公司提取毛利潤(rùn)的2%，凈利潤(rùn)的6%，

剩余可分配利潤(rùn)為5284359×94%=4967297元/月

投資回報(bào)率為：每年6.78%三、

回報(bào)方案分析

1、投資情況舉例例：以投資三亞XX產(chǎn)權(quán)式度假酒店12層a標(biāo)準(zhǔn)間，簡(jiǎn)單情況如下：A、a房間面積

60平方米B、a房間交易價(jià)格

50000元/平方米C、總房款

3000000元D、付款方式

8成30年按揭E、首期付款

600000元F、按揭總款

2400000元G、投資收益

元年收益：5284359*12=63412308元產(chǎn)權(quán)式酒店銷售總額：4400000000單方年收益：63412308/87991=720.668（元/平方米）單套年收益：720.668*60=43240元（平均計(jì)算）單套投資成本：60*50000=3000000（?。I(yè)主投資收益率：43240/3000000*0.7=10.1%第六節(jié)建設(shè)方案一、總平面設(shè)計(jì)1、場(chǎng)地概述海南三亞XX產(chǎn)權(quán)式度假酒店項(xiàng)目位于三亞南環(huán)河口與鹿回頭灣處,背靠鹿回頭公園山體，處于三亞國(guó)家級(jí)珊瑚生態(tài)自然保護(hù)區(qū)及鹿回頭灣內(nèi)，依山傍海，有豐富的自然景觀資源,熱帶海洋季風(fēng)氣候,是國(guó)際一流的熱帶濱海旅游度假休閑勝地。項(xiàng)目區(qū)域距離市中心區(qū)約3KM，距北側(cè)鳳凰島國(guó)際客運(yùn)港項(xiàng)目約1.5KM，距南側(cè)悅榕莊酒店（國(guó)賓館）約1KM，地理位置優(yōu)越，是從海上進(jìn)入三亞的主要通道之一。2、總平面布置酒店留有大面積園林綠地，綠地內(nèi)將精心布置休閑亭及景觀樹木，努力營(yíng)造園林化的住宿環(huán)境。同時(shí)園林綠地將員工休息與酒店進(jìn)行自然分界。建筑平面功能分區(qū)與平面構(gòu)成其功能包括客房、高級(jí)商務(wù)辦公、會(huì)議、商場(chǎng)、娛樂、餐飲、附屬設(shè)備用房，地下（人防）車庫等。八～十九層為標(biāo)準(zhǔn)客房；六～七層為娛樂中心等用房；五層為高級(jí)商務(wù)寫字樓；二～四層為餐飲：包括西餐、宴會(huì)廳、咖啡廳、豪華包廂、普通包廂；一層為酒店大堂及商務(wù)中心、商場(chǎng)、美容美發(fā)、消防控制室；地下負(fù)一樓為足浴、桑拿及設(shè)備附屬用房，地下負(fù)二樓為消防儲(chǔ)水池、水泵房及地下停車場(chǎng)。二、立面造型建筑主樓以體現(xiàn)酒店氣氛及簡(jiǎn)潔大方的東南亞氣息為主，裙房部分采用落地窗和干掛式大理石外墻面。其處理手法與主塔樓造型形成默契與和諧。本酒店主樓地上19層，地處城區(qū)重要位置，城市景觀對(duì)其要求甚嚴(yán)，本設(shè)計(jì)從整體入手，力求創(chuàng)造一個(gè)新穎大方，富有時(shí)代特色的建筑。在建筑處理手法上，強(qiáng)調(diào)酒店建筑的大氣、造型上講究建筑體形的抽象性、立面線條的流暢性、建筑色彩的鮮明性，以簡(jiǎn)潔的形體和巨大的空間體量產(chǎn)生震撼以形成新的城市景觀。三、交通設(shè)計(jì)1、根據(jù)場(chǎng)地條件、酒店的主入口分三個(gè)入口，并考慮足夠的室外臨時(shí)停車位，酒店大堂主入口前設(shè)置汽車坡道，體現(xiàn)五星級(jí)酒店的品位與要求；2、酒店的次入口設(shè)置于主樓背立面處，嚴(yán)格與顧客人流線分開。4、地下負(fù)二樓為地下車庫，可停汽車。四、環(huán)境設(shè)計(jì)（1）、排水采用分流制系統(tǒng)，污、雨水分系統(tǒng)排出，生活污水經(jīng)化糞池后，排入市政污水干管，雨水直接排入市政雨水干管；（2）、廚房污水單獨(dú)排除，并經(jīng)隔油池后，再進(jìn)入污水管網(wǎng)；（3）、廚房廢氣通過設(shè)置煙道直通屋頂排出；（4）、垃圾袋裝化收集后，送垃圾中轉(zhuǎn)站。第七章方案實(shí)施與建設(shè)計(jì)劃安排一、工程建設(shè)監(jiān)理制為確保工程質(zhì)量，保證工程進(jìn)度，按規(guī)定本項(xiàng)目已采用工程監(jiān)理制，招標(biāo)聘請(qǐng)有資質(zhì)的監(jiān)理單位廣州市百業(yè)建設(shè)顧問有限公司和總監(jiān)理工程師(高級(jí)工程師且為國(guó)家注冊(cè)監(jiān)理工程師)，對(duì)工程實(shí)行全過程監(jiān)理，制訂監(jiān)理程序，規(guī)定監(jiān)理的權(quán)利和職責(zé)。二、項(xiàng)目招投標(biāo)按照《中華人民共和國(guó)合同法》、《建筑法》、《招投標(biāo)法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，本項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動(dòng)均采用招標(biāo)制，選擇優(yōu)秀的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位和價(jià)廉物美的設(shè)備材料生產(chǎn)廠家，簽訂承包及供應(yīng)合同，明確各方的責(zé)、權(quán)、利，嚴(yán)格按《合同法》的有關(guān)條款進(jìn)行管理，實(shí)施并報(bào)有關(guān)部門審批核準(zhǔn)。三、工程實(shí)施總包制度本工程由龍?jiān)ㄔO(shè)集團(tuán)公司總承包，在與業(yè)主簽訂總承包合同后，為確保工期、質(zhì)量等目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，兌現(xiàn)對(duì)業(yè)主的承諾，將采取積極的組織形式來加強(qiáng)對(duì)工程的全面管理，把總承包商的責(zé)任落實(shí)分解到各個(gè)分包商的工作計(jì)劃和實(shí)施環(huán)節(jié)中，做到統(tǒng)籌考慮、精心組織、周密安排、規(guī)范施工。四、建設(shè)進(jìn)度根據(jù)本項(xiàng)目建設(shè)條件、資金籌措等情況，經(jīng)與建設(shè)方商議，項(xiàng)目建設(shè)期為3年。第八章投資估算和資金籌措一、投資估算1、編制依據(jù)（1）、酒店設(shè)計(jì)圖紙；（2）、《海南省建筑工程概算定額》（2005年）；（3）、《海南省統(tǒng)一安裝定額基價(jià)表》（2001年）；（5）、建筑類別執(zhí)行的相應(yīng)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（6）、土建建筑材料、安裝工程用材執(zhí)行市場(chǎng)價(jià)格或生產(chǎn)廠家提供的價(jià)格；（7）、其它費(fèi)用執(zhí)行《海南省工程建設(shè)其它費(fèi)用定額》；2、建設(shè)投資本項(xiàng)目建設(shè)投資由土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、建筑工程費(fèi)、設(shè)備購置安裝費(fèi)、管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)和其它工程費(fèi)等費(fèi)用構(gòu)成。項(xiàng)目總投資為21億元。詳見下述的“投資總額估算表。二、資金籌措項(xiàng)目單位自籌5億元元，自籌資金主要由項(xiàng)目資本金、股東投入和內(nèi)部認(rèn)購定金構(gòu)成。申請(qǐng)銀行貸款10億元。PAGEPAGE41第九章利潤(rùn)預(yù)測(cè)及成本費(fèi)用分析一、銷售價(jià)格1、價(jià)格預(yù)測(cè)通過市場(chǎng)調(diào)查，以及參考半山半島及鳳凰島酒店已內(nèi)部認(rèn)購的標(biāo)準(zhǔn)間（60m2），銷售價(jià)格300萬元/間。2、銷售進(jìn)度及付款計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃在3個(gè)年度內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃如下：第一年銷售40%預(yù)計(jì)銷售收入為17.6億元，第二年銷售40%預(yù)計(jì)銷售收入為17.6億元，第三年銷售20%預(yù)計(jì)銷售收入為8.8億元。二、稅費(fèi)率本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率：1）營(yíng)業(yè)稅10%，城市維護(hù)建設(shè)稅為營(yíng)業(yè)稅額的7%2）教育費(fèi)附加為營(yíng)業(yè)稅額的3%3）企業(yè)所得稅33%收入與銷售稅金估算見表售房收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表（單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第一年第二年第三年1銷售收入440000176000017600008800002營(yíng)業(yè)稅44000176001760088003城市維護(hù)建設(shè)稅及教育附件440001760017600880004銷售凈收入35200014080001408000704000三、成本費(fèi)用本項(xiàng)目的成本費(fèi)用由建造費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用構(gòu)成（建造費(fèi)用的明細(xì)構(gòu)成項(xiàng)目詳見下表）財(cái)務(wù)費(fèi)用為銀行貸款利息支出，本項(xiàng)目申請(qǐng)銀行貸款10億元，計(jì)劃歸還期為兩年，于項(xiàng)目竣工時(shí)歸還6億元，酒店開業(yè)后一年內(nèi)歸還4億元。銷售費(fèi)用主要為廣告費(fèi)取銷售收入的3%固定成本由管理費(fèi)用和利息支出構(gòu)成詳見表序號(hào)費(fèi)費(fèi)用項(xiàng)目名稱工程造價(jià)（元）1基坑支護(hù)工程（含樁基、基坑支護(hù)、降水、土方項(xiàng)目）52132395.132酒店土建工程項(xiàng)目519754530.33酒店室內(nèi)精裝修工程600866319.84酒店水電安裝（含消防）工程71254952.975酒店弱電工程及安裝項(xiàng)目9980748.146酒店防雷工程項(xiàng)目226964477酒店電梯設(shè)備安裝工程項(xiàng)目231900008酒店高壓部分設(shè)備安裝工程項(xiàng)目650000009酒店園林綠化工程項(xiàng)目8948490010酒店道路景觀工程項(xiàng)目1184930011項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)（上述總造價(jià)的4%）58648383.7312政府部門報(bào)建手續(xù)費(fèi)（1~11總計(jì)的5%）60994319.0813土地開發(fā)及補(bǔ)償31014080014銷售、銷售配套及推廣費(fèi)用（1~13）總計(jì)的5%94799654.8115開發(fā)間接費(fèi)用(直接費(fèi)的2%）39815855.0216管理費(fèi)用（工程費(fèi)的3%）60918258.1817財(cái)務(wù)費(fèi)用（含融資7億的費(fèi)用）10780018稅金(3.14%)65677328.4519工程項(xiàng)目總計(jì)2157311993四、利潤(rùn)預(yù)測(cè)根據(jù)以上收入和成本的估算，本項(xiàng)目的利潤(rùn)預(yù)測(cè)見表損益表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第一年第二年第三年1銷售收入440000176000017600008800002銷售稅金880003520035200176003總成本費(fèi)用215731.24售房利潤(rùn)1362695所得稅449686稅后利潤(rùn)91301第十節(jié)財(cái)務(wù)分析一、評(píng)價(jià)參數(shù)及有關(guān)說明1、評(píng)價(jià)依據(jù)1）國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒布的《經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》；2）中國(guó)國(guó)際咨詢公司1997年編寫的《新建項(xiàng)目可行性研究經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；3）中國(guó)人民建設(shè)銀行《基本建設(shè)貸款項(xiàng)目評(píng)估實(shí)施辦法》2、評(píng)價(jià)參數(shù)：折現(xiàn)率為10%3、評(píng)價(jià)年限：本項(xiàng)目建設(shè)期36個(gè)月，項(xiàng)目建成后壹年房產(chǎn)銷售工作結(jié)束。本項(xiàng)目評(píng)價(jià)年限為2年。4、物業(yè)管理本項(xiàng)目建成后由專業(yè)的酒店管理公司租賃經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)管理所發(fā)生的收益和費(fèi)用未列入經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)范圍內(nèi)。二、財(cái)務(wù)盈利能力分析1、損益表與靜態(tài)盈利分析1）損益表詳見附表根據(jù)損益表的分析計(jì)算可得本項(xiàng)目的評(píng)價(jià)指標(biāo)如下：①全部投資的投資利潤(rùn)率=（利潤(rùn)總額/投資總額）×100%=136269/210000×100%=64.9%②全部投資的投資利稅率=（利稅總額/總投資額）×100%=132968/210000*100%=63.3%本項(xiàng)目以上兩個(gè)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較可以接受，故項(xiàng)目可行。2)還貸計(jì)劃該項(xiàng)目于開工后共需要申請(qǐng)銀行貸款10億元，計(jì)劃于工程完工開業(yè)時(shí)歸還6億元，銷售完畢后歸還貸款4億元。3）可運(yùn)行資金估算表本項(xiàng)目可運(yùn)用資金估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第一年第二年第三年1銷售收入440000176000017600008800002銷售稅金880003520035200176003所得稅449684歸還銀行貸款10000060000400005項(xiàng)目累計(jì)可用資金2070322、現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析1）全部投資現(xiàn)金流量單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1現(xiàn)金流入6500002現(xiàn)金流出4702722.1建設(shè)投資2157312.2流動(dòng)資金215732.3銷售稅金880002.4所得稅449682.5其他（貸款利息等）100003凈現(xiàn)金流量1797284累計(jì)凈現(xiàn)金流量1797285所得稅前凈現(xiàn)金流量2677286稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量312696根據(jù)上表計(jì)算得本項(xiàng)目的評(píng)價(jià)指標(biāo)如下：稅前全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（1=10%）萬元=31269.6稅后全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值得FNPV（I=10%）萬元=2677.28投資回收期0.98年稅前、稅后全部投資的FNPV均大于0；靜態(tài)投資回收期少于3年；說明本項(xiàng)目可行。2）動(dòng)態(tài)盈利分析①凈現(xiàn)值（FNPV）。開發(fā)項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量。將本項(xiàng)目每年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)貼現(xiàn)率（10%）折算為項(xiàng)目實(shí)施初期的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和，就是項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。經(jīng)上述計(jì)算，本項(xiàng)目稅前、稅后全部投資的FNPV大于0，說明本項(xiàng)目可按事先規(guī)定的貼現(xiàn)率獲利，在所研究的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目可行?；鶞?zhǔn)貼現(xiàn)率是項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值貼現(xiàn)時(shí)，計(jì)算貼現(xiàn)系數(shù)的利率。本項(xiàng)目取10%為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率。三、不確定性分析考慮到本項(xiàng)目效益、費(fèi)用、收入的不利因素，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析：1、項(xiàng)目投資額增加10%的敏感性分析假設(shè)該項(xiàng)目投資額增加10%，即增加21573.1萬元。由于該項(xiàng)目的建設(shè)期為三年，假設(shè)增加的21573.1萬元按原投資比例增加到各年份。計(jì)算該項(xiàng)目的損益表、現(xiàn)金流量表。分析計(jì)算得該項(xiàng)目投資額增加10%時(shí)的評(píng)價(jià)指標(biāo)如下：稅前全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（I=10%）=29112萬元稅后全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（I=10%）=24615.49萬元2、項(xiàng)目收入減少10%的敏感性分析假設(shè)該項(xiàng)目收入減少10%，計(jì)算該項(xiàng)目的損益表和現(xiàn)金流量，從上表分析計(jì)算得該項(xiàng)目的收入減少10%時(shí)的評(píng)價(jià)指標(biāo)如下：稅前全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（I=10%）萬元=33426.91萬元稅后全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（I=10%）=28930.11萬元各個(gè)因素的變動(dòng)，對(duì)項(xiàng)目收益的影響是不同的，即敏感程度不同，收入下降10%、投資額增加10%時(shí)或者收入下降10％同時(shí)投資額增加10％時(shí)該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值都大于0，反映該項(xiàng)目仍然盈利，說明了該項(xiàng)目在收入下降10%、投資額增加10%或者收入下降10％同時(shí)投資額增加10％時(shí)都是可行的。第十一節(jié)項(xiàng)目的社會(huì)效益一、酒店建設(shè)有利于三亞市經(jīng)濟(jì)發(fā)展三亞XX產(chǎn)權(quán)式度假酒店是一家集娛樂、休閑于一體的高級(jí)大酒店。有利于改善我市投資環(huán)境，吸引外來客商，推動(dòng)三亞市旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展。二、酒店建設(shè)有利于三亞市城市化建設(shè)近幾年來，三亞市全力推進(jìn)城市建設(shè)。小街小巷改造全面動(dòng)工，中心城區(qū)的服務(wù)功能進(jìn)一步增強(qiáng)。園林創(chuàng)建取得明顯成效，三、酒店建設(shè)有利于三亞酒店旅游業(yè)的發(fā)展近幾年來，近幾年來，蓬勃發(fā)展的國(guó)際旅游島對(duì)三亞市經(jīng)濟(jì)發(fā)展起了巨大的推動(dòng)作用。旅游業(yè)開始步上發(fā)展的快車道。旅游景點(diǎn)得到了有效開發(fā)，游人漸增。該項(xiàng)目的建設(shè)可有效促進(jìn)三亞市酒店與旅游業(yè)的發(fā)展。目錄第一章總論11、項(xiàng)目名稱及承辦單位12、編制依據(jù)43、編制原則54、項(xiàng)目概況65、結(jié)論6第二章項(xiàng)目提出的背景及必要性81、項(xiàng)目提出的背景82、項(xiàng)目建設(shè)的必要性9第三章項(xiàng)目性質(zhì)及建設(shè)規(guī)模131、項(xiàng)目性質(zhì)132、建設(shè)規(guī)模13第四章項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件171、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)172、項(xiàng)目建設(shè)條件17第五章項(xiàng)目建設(shè)方案251、建設(shè)原則252、建設(shè)內(nèi)容253、工程項(xiàng)目實(shí)施33第六章節(jié)水與節(jié)能措施371、節(jié)水措施372、節(jié)能措施38第七章環(huán)境影響評(píng)價(jià)391、項(xiàng)目所在地環(huán)境現(xiàn)狀392、項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)對(duì)環(huán)境的影響分析393、環(huán)境保護(hù)措施……404、環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論……………..……………42第八章勞動(dòng)安全保護(hù)與消防441、危害因素和危害程度442、安全措施方案443、消防設(shè)施…………...45第九章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置461、組織機(jī)構(gòu)462、組織機(jī)構(gòu)圖46第十章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度481、建設(shè)工期482、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排483、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表48第十一章投資估算及資金籌措491、投資估算依據(jù)492、建設(shè)投資估算49目錄TOC\o"1-2"\h\u253321總論 1311911.1項(xiàng)目概況 1317891.2建設(shè)單位概況 3162241.3項(xiàng)目提出的理由與過程 3311231.4可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 4225921.5可行性研究報(bào)告編制原則 426521.6可行性研究范圍 5265791.7結(jié)論與建議 665262項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性 9302042.1項(xiàng)目區(qū)基本狀況 9237942.2項(xiàng)目背景 11327472.3項(xiàng)目建設(shè)的必要性 11265903市場(chǎng)分析 14297233.1物流園區(qū)的發(fā)展概況 1479553.2市場(chǎng)供求現(xiàn)狀 1669963.3目標(biāo)市場(chǎng)定位 17108883.4市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析

17160544項(xiàng)目選址和建設(shè)條件 1950564.1選址原則 1969314.2項(xiàng)目選址 19544.3場(chǎng)址所在位置現(xiàn)狀 19297334.4建設(shè)條件 20123545主要功能和建設(shè)規(guī)模 22282555.1主要功能 22281835.2建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 26195696工程建設(shè)方案 27137726.1設(shè)計(jì)依據(jù) 27219396.2物流空間布局的要求 27262516.3空間布局原則 2853886.4總體布局 2936766.5工程建設(shè)方案 30235856.6給水工程 33115596.7排水工程 3553126.8電力工程 38288986.9供熱工程 46314656.10電訊工程 47153607工藝技術(shù)和設(shè)備方案 51276227.1物流技術(shù)方案 5142607.2制冷工藝技術(shù)方案 6769868節(jié)能方案分析 7336228.1節(jié)能依據(jù) 73176248.2能耗指標(biāo)分析 73235218.3主要耗能指標(biāo)計(jì)算 74272888.4節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 76295509環(huán)境影響評(píng)價(jià) 83267939.1設(shè)計(jì)依據(jù) 8335089.2環(huán)境影響評(píng)價(jià)應(yīng)堅(jiān)持的原則 83134559.3項(xiàng)目位置環(huán)境現(xiàn)狀 84208539.4項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響 8430919.5項(xiàng)目建設(shè)期環(huán)境保護(hù)措施 8459489.6項(xiàng)目運(yùn)行期環(huán)境保護(hù)措施 861431110安全與消防 873017710.1安全措施 872680010.2消防 88921011組織機(jī)構(gòu)和人力資源配置 921053611.1施工組織機(jī)構(gòu) 922