中國服裝史清代

清代男子服飾清朝男子服飾分為禮服、吉服、常服和行服。清代男子服裝主要有袍服、褂、襖、衫、褲等。袍褂是最主要的禮服。袖端呈馬蹄形是歷代不曾見過的。長袍，是清代民間較普遍穿用的一種服飾。官員主要禮服是袍褂，滿清長袍多開衩，官吏市庶開二衩?；首遄谑议_四衩。清代服飾宮廷服飾官員服飾民間服飾宮廷服飾------皇帝服飾清代皇帝的服飾基本上分為三大類，即禮服、吉服和便服。禮服包括朝服、朝冠、端罩、袞服、補服；吉服包括吉服冠、龍袍、龍褂；便服即常服，是在典制規(guī)定以外的平常之服。清代皇帝的服飾基本上分為三大類，即禮服、吉服和便服。禮服包括朝服、朝冠、端罩、袞服、補服；吉服包括吉服冠、龍袍、龍褂；便服即常服，是在典制規(guī)定以外的平常之服。清代服飾制度還規(guī)定，穿不同的服裝，要與不同的冠帽如朝服冠、吉服冠、常服冠、行服冠相應，且腰間都要系相應的腰“帶”，穿朝服系朝服帶、穿吉服時系吉服帶等。禮服包括朝服，朝冠，朝帶，端罩，袞服等等。。【皇帝朝服】

皇帝朝服及皇帝在朝祭等最重大場合穿著的禮袍，朝服由披領和袍裙組成，中腰有襞積。飾龍紋44條。十二章暗八仙雜寶紋等均取至中華傳統(tǒng)禮制和佛教文化，而披領、馬蹄袖、大襟右衽等式樣及紋飾形式，仍保留滿族舊俗。清代皇帝朝服分兩類，皇帝的冬夏二式，都用明黃色。只有在祭祀天時用藍色，朝日時用紅色，夕月時用月白

朝袍是清朝皇帝的禮服之一，是皇帝在朝賀和祭祀活動時穿的服裝。朝袍的基本款式是上衣、下裳相連的長袍相配而成，通身繡三十四條金龍，兩袖各繡金龍一，披領繡金龍二。另配箭袖和披領，二者是清代朝服的顯著特色。

穿著場合：登基、大婚、元旦、冬至、萬壽圣節(jié)、祭天、祭地

制式一：十一月塑至上元，皇帝御冬朝服，色用明黃，惟南郊祀谷用藍，披領及裳俱表以紫貂，袖端薰貂，繡紋兩肩前后正龍各一，襞積行龍六，立十二章，俱在衣，間與五色云。

九月十五或二十五曰，皇帝御冬朝服，色用明黃惟朝曰用紅，披領及袖俱石青片金加海龍緣，繡紋兩肩前后正龍各一，腰圍行五龍，衽正龍一，襞積前后龍團各九，披領行龍二，袖端正龍各一。立十二章，間以五色云，下幅八寶立水。

皇帝夏朝服之常雩用（雩:古代為求雨而舉行的祭祀)三月十五或二十五，皇帝御夏朝服，色明黃，惟雩祭用藍，夕月用月白，披領及袖俱石青片金緣，緞紗袷單各惟其時，余俱如冬朝服。朝冠．冬冠是用薰貂和黑狐皮制作的，冠體為圓頂呈斜坡狀，冠周圍有一道上仰的檐邊．冠頂共分三曾，用四條小金龍攀附如支撐，冠體上綴朱緯，頂上加金累絲鏤空金云龍嵌東珠寶頂．夏冠用玉草或藤竹絲編制，冠形呈圓錐形，下檐外敞呈雙層喇叭狀．正面裝飾小金佛，前后有東珠２２顆，頂上加金累絲鏤空金云龍嵌東珠寶頂朝帶．共有兩種，一種是帶上有龍文金圓板，一種則是龍文金方板，帶色為黃色，大典禮用圓板．帶上飾紅藍寶石、綠松石，每具圍帶有東珠五顆，珍珠２０顆．另外還結有佩囊用來裝刀子、取火器等物件．方板帶為祭天地、日月十束用．祭天的帶飾青金石，祭地的束帶飾黃玉，朝日時用珊瑚帶，朝月則束白玉帶．吉服帶和常服帶也有方板和圓板，裝飾珠玉雜寶并無一定，隨皇帝任意去用。行帶是用牛皮制的，錦金花紋和明黃色為明黃，比一般常服帶要寬些皇帝的龍袍屬于吉服范疇，平時較多穿著。以明黃色為主也可用金黃杏黃等色。古時稱帝王之位，為九五之尊。九、五兩數(shù)，通常象征著高貴，在皇室建筑、生活器具等方面都有所反映。清朝皇帝的龍袍，據(jù)文獻記載，也繡有九條龍。

型制：圓領、大襟、馬蹄袖、四開裾長袍，飾龍紋9條，列十二章，有明黃、藍、福、綠等色。須戴吉服冠、掛朝珠。規(guī)格僅次于朝服。

穿著場合：喜慶朝賀及公務活動穿著，一般用于典禮．如慰勞將士、受俘、賜大臣飲宴、及祝壽等活動．

吉服帶：皇帝穿龍袍、吉服時，腰間系吉服帶端罩滿語叫“打呼”，清代服飾名。在清代服飾制度中，是一種皇帝、諸王、高級官員等人在冬季時替代袞服、補褂套穿在朝服、吉服袍等袍服外的一種圓領、對襟、平袖、長及膝、左右垂帶的翻毛外褂。端罩按《大清會典》的制度，有黑狐、紫貂、青狐、貂皮、猞猁猻、紅豹皮、黃狐皮等幾種；按質(zhì)地、皮色的好壞及其里、帶的顏色等內(nèi)容，又分為八個等級，以此來區(qū)別其身份、地位的高低尊卑。吉服的端罩是冬天穿的外套，用紫貂皮制或黑狐皮制的，滿語稱＂褡忽＂．形式為圓領、對襟、平袖、袖長至腕、衣長至膝下，對襟有紐扣五個，毛朝外穿的寬松式裘皮服．皇帝祀天壇及元旦時各處行禮，隨從官員也都要穿褡忽，下著貂朝裙

袞服皇帝的禮服之一。舉行重大典禮時，皇帝將袞服套在朝服或吉服外。對襟，平袖，略短于朝服、吉服。石青色緞。其繡文為五彩云五爪正面金龍團花四個。在左肩的團花內(nèi)有日，右肩的團花內(nèi)有月。前后胸的團花內(nèi)有萬壽篆文

皇帝的補服以卷龍為章，有名袞服。清代的袞服是有隋唐以來的章服制度發(fā)展完善起來的，等級十分明確。只有皇帝之御稱袞服，皇子所穿稱龍褂，親王至貝子等宗親貴族以團莽紋作圓補，鎮(zhèn)國公以下貴族及文武官員皆飾方補，寓“天圓地方”之意。清代補服自皇帝下至百官均為石青色，等級區(qū)別主要在集中補子的紋飾特征上

朝珠．清朝統(tǒng)治者信奉佛教，冠上飾的佛頭和項間懸的朝珠，都顯然是受了佛教的影響．按清代冠服制度，君臣、命婦凡穿朝服或吉服必須胸前掛朝珠．朝珠是由一百零八顆東珠串成，還有佛頭、紀念、大小墜等裝飾混雜期間．一般是典禮和祭祀時懸?guī)А净实鄢ァ炕实鄞┏t用方頭朝靴，朝靴與服色相同，并飾黑色邊飾，上面繡有草龍花紋。本圖為清代康熙繡鉤藤緝米珠朝靴。．吉服冠．冬天用海龍、紫貂皮制成．冠形似朝冠，上綴朱緯，冠頂為滿花金座，上銜大珍珠一枚．夏日用玉草或藤竹絲制成，用紅紗綢襯里．常服．也稱燕服，閑居時的便裝，清朝皇帝有時在內(nèi)廷召見臣下，也穿燕服．型制：圓領、大襟、馬蹄袖、四開裾長袍，以素色暗花衣料縫制。是皇帝的日常衣服，樣式與吉服同。面料、顏色、花紋隨皇帝選用。制造常服用的綾、羅、綢、緞、紗、繡花、緙絲以至禮服、吉服，大多是江寧、蘇州、杭州三織造所織造的上用品?！净实鄢７凇亢诮q滿綴紅纓，紅絨結頂。行服．行服是皇帝出巡、行幸、或出征時穿的，衣服的顏色和紋飾沒有嚴格規(guī)定行褂是石青色，馬褂，長度與坐姿取齊，兩袖的長度至肘，行服的樣式似常服而較常服短十分之一。這了便于騎馬時將左襟和裹襟撩起，右襟短一尺。是灰色江綢兩則團龍夾行袍，乾隆年制。清朝官員服飾是指在清朝政府中有正適職位官員的官方著裝，正式名稱為補服。著裝分為帽、外衣、朝珠、朝靴。清政府對官員的辦公著裝有著明確的限制，不同品級有不同的著裝，不能自行更改裝束清朝補服，也叫“補褂”，為無領、對襟，其長度比袍短、比褂長，前后各綴有一塊補子，清朝補子比明朝略小，是清代主要的一種官服，穿著的場所和時間也較多。凡補服都為石青色。圓形補子為皇子、親王、郡王、貝勒、貝子皇親貴族服用。方形補子是區(qū)分官職品級的主要標志，又分為文、武兩種。文官繡飛禽，武官繡猛獸。清朝改歷代的朝冠為禮帽，禮帽又稱為“頂子”或稱為“頂戴”、“頂戴花翎”。禮帽分為兩種，一種為夏天戴的涼帽，另一種為冬天所戴的暖帽。頂珠的質(zhì)料和顏色的不同，代表了官員的品級的不同，清政府規(guī)定一品為紅寶石，二品為珊瑚，三品為藍寶石，四品用青金石，六品用硨磲，七品為素金，八品用陰紋縷花金，九品為陽紋鏤花金，無頂珠者無官品。雍正八年(1730年)，更定官員冠頂制度，以顏色相同的玻璃代替了寶石。在頂珠之下有一枝兩寸長短的翎管，多用玉、翠、琺瑯或花瓷制成，用以安插翎羽。翎羽又分花翎和藍翎兩種?；崾菐в小澳繒灐钡目兹隔幔澳繒灐庇址Q為“眼”，在翎的尾端，有單眼、雙眼、三眼之分，翎眼越多說明功勛越高。藍翎為鹖羽制成，藍色，羽長而無眼，較花翎等級為低?；实圪n給臣下花翎是非常審慎的，乾隆至清末被賜三眼花翎的大臣只有傅恒、福康安、和琳、長齡、禧恩、李鴻章、徐桐七人，被賜雙眼花翎的約二十余人。清時官員的服飾有嚴格的規(guī)定，依品質(zhì)，數(shù)量，顏色的不同來區(qū)分官位的大小，是不許濫用的。服飾大致有下列五種：一，頂戴，二，蟒袍，三，補服，四，腰帶，五，坐褥。這里把各品穿戴的頂戴，蟒袍，補服列表如下：

頂戴

蟒袍

補服（文）

（武

）

一品

珊瑚

九蟒五爪

仙鶴

麒麟

二品

起花珊瑚

九蟒五爪

錦雞

獅

三品

藍寶石及藍色明玻璃

九蟒五爪

孔雀

豹

四品

青金石及藍色涅玻璃

八蟒五爪

鴛鴦虎

五品

水晶及白色明玻璃

八蟒五爪

白鷴

熊

六品

硨磲及白色涅玻璃

八蟒五爪

鷺鷥

彪

七品

素金頂

五蟒四爪

鸂鶒

犀牛

八品

起花金頂

五蟒四爪

鵪鶉

犀牛

九品

鏤花金頂

五蟒四爪

藍雀

海馬

補子上除了有飛禽走獸外，還繡有海水和巖石的圖案，寓意“海水江崖，江山永固”的意思。補服均是由南京、蘇州、杭州即江南三織造訂做進貢的，用料講究，做工精良，尺寸、圖案都有嚴格規(guī)定，官員不能私自改變身上與其品級相對應的官服。朝珠也不是所有官員都有資格佩帶的，跟據(jù)清朝政府規(guī)定，凡文官五品、武官四品以上的，本人及妻室或兒女和軍機處、侍衛(wèi)、禮部、國子監(jiān)、大常寺、光祿寺、鴻臚寺等所屬官員穿著朝服時，才得掛用。清代朝珠的絳用絲線編織，顏色等級分明：明黃色絳只有皇帝、皇后和皇太后才能使用；全綠和金黃色絳是王爺所用；武四品、文五品及縣、郡官為石青色清朝鎧甲清代一般的盔帽，不論是用鐵或用皮革制成，都在表面髹漆?？鼻昂笞笥腋饔幸涣?，額前正中突出一塊遮眉，其上有舞擎及覆碗，碗上有形似酒盅的盔盤，盔盤中間豎有一根插纓槍、雕翎或獺尾用的銅或鐵管。后垂石青等色的絲綢護領，護頸及護耳，上繡紋飾，并綴以銅或鐵泡釘。鎧甲分甲衣和圍裳。甲衣肩上裝有護肩，護肩下有護腋；另在胸前和背后各佩一塊金屬的護心鏡，鏡下前襟的接縫處另佩一塊梯形護腹，名叫“前擋”。腰間左側(cè)佩“左擋”，右側(cè)不佩擋，留作佩弓箭囊等用。圍裳分成左、右兩幅，穿時以帶系于腰間。在兩幅圍裳之間正中接縫處，覆有質(zhì)料相同的虎頭襞膝。以上這些配件除護肩用帶子聯(lián)結外，其余均用紐扣相聯(lián)。穿時從下而上，先穿圍裳，再穿甲衣，待佩上各種配件后，再戴盔帽。清朝三大御用鎧甲康熙明黃緞繡平金龍云紋大閱甲皇太極鎧甲乾隆大閱甲胄八旗鎧甲清朝民間服飾順治元年十月有令命文官衣冠按明代服制，民裝無規(guī)定。順治二年六月規(guī)定了剃發(fā)之制，限旬日（十天之內(nèi)）內(nèi)一律遵行，違者殺而無赦。據(jù)說當時有一漢族遺老由于不愿剃發(fā)，只好改扮女子裝束。順治四年十一月確定官民服飾之制，但只限服色和使用材料，所服之式樣仍無明確規(guī)定。直至乾隆時期，規(guī)定了居住城市和人員稠密的區(qū)域普遍服用旗裝外，閉塞地方的平民仍然不服用馬褂，不戴紅纓帽。即使一些留有發(fā)辮的男人，也將辮盤繞在頭頂，再加戴一頂氈帽，外觀上很難辯認出來。特別是清初時留辮很短小，就更不好分辨。

袍、褂。清代滿族人經(jīng)常穿的馬褂是清代比較盛行的一種外褂。它用料節(jié)省，制作和穿著都很方便，取代了古代的衣裙，這是后人易于接受的原因。。

帽子。清代百姓喜歡戴帽子。大致分為:暖帽、涼帽、便帽和女子戴的坤秋帽。所謂暖帽，是冬季所戴，圓形，帽檐為上翻形，帽頂有紅縵作為裝飾。涼帽，無檐，形狀頗像東北農(nóng)村醬缸上的缸蓋“醬斗篷”。便帽，俗稱“瓜皮帽”，是清代最普及的一種帽子，老幼皆戴，六瓣縫合而成，帽頂要綴上一個絲絨結成的“大疙瘩”，俗稱“算盤結”。為了區(qū)別帽子的前后，還要在帽邊的正中間釘上一個明顯的標志——帽正，多用美玉、翡翠等寶石來裝飾。

坎肩。南方稱馬甲，因它穿起來方便、護心而受到清代男女老少的喜歡，而且還往往把它套在長袍外面穿著，無形中起到一種裝飾作用。按衣襟造型分三種:大襟、琵琶襟、一字襟。其中“一字形”前襟的叫“巴圖魯坎肩，”滿語意為勇士穿的馬甲，多在八旗子弟中流行。

靴、鞋。清代男子普遍穿靴子，這也是騎射民族生活的一種反映。滿人入關以后，由于氣候暖和，經(jīng)濟狀況好轉(zhuǎn)，人們便不再穿笨拙的皮兀勒，而用布料制靴了。按清朝規(guī)定，只有入朝的官員才允許穿方頭靴。所以民間男子一律穿尖頭靴，貧富之間樣式相同，僅用料不同。謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產(chǎn)基礎知識培訓請在此輸入您的副標題LOGO新員工入職培訓系列課程培訓目標請在此輸入您的副標題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關基本知識2、了解房地產(chǎn)相關的建筑知識3、熟悉房地產(chǎn)銷售基本知識1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識概要4房地產(chǎn)銷售知識與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產(chǎn)基礎知識房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權利，在經(jīng)濟學上也叫不動產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權注：房地產(chǎn)物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、典當權等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其他用途的房屋?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權屬關系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權屬關系，而土地則沒有明確的權屬關系，它是一個統(tǒng)稱。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面：1、實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價格構成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格3、從權屬關系看，房產(chǎn)所有權和地產(chǎn)所有權是聯(lián)系在一起的?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性1、生產(chǎn)周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉儲、農(nóng)業(yè)、特殊目的（車站、機場、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結構：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結構形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營對象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質(zhì)的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場分類一級市場——政府出讓土地予開發(fā)商的市場（也稱土地市場）二級市場——開發(fā)商出售商品房予消費者的市場（也稱“一手房”市場）三級市場——消費者將已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場（也稱“二手房”市場）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格構成：土地價格和建筑物及其附屬物價格的統(tǒng)一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價格：指一宗房地產(chǎn)的整體價格。房地產(chǎn)單位價格：指單位面積或單位建筑面積的價格，它可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。

房地產(chǎn)價格

樓面地價：指平均到每單位建筑面積上的土地價格樓面地價=土地總價格/總建筑面積=土地單價/容積率【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

土地價格1、房屋建筑成本2、流通費用3、稅金4、利潤房地產(chǎn)價格

房屋價格

房地產(chǎn)價格構成1、土地出讓金或征地費2、拆遷安置補償費3、城市土地開發(fā)費4、土地開發(fā)利潤【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設施（醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場、學校、美容院等）

4、小區(qū)內(nèi)部的配套設施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場價格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少

10、政府因素、土地價格的變動

11、其它因素森茂山莊項目部【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按所有制分：國有土地和集體土地

國有土地：在我國社會主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國家依法征用和沒收的土地、國營農(nóng)場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權。土地使用權：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權利。土地使用權可以依法轉(zhuǎn)讓。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉儲用地5、對外交通用地6、道路廣場用地

7、市政公用設施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】國有土地使用權的取得方式

國有土地使用權的取得方式：土地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。1、土地使用權出讓：是指人民政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。招標：是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經(jīng)評標后確定的中標人取得土地使用權的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地使用權的取得方式2、土地使用權轉(zhuǎn)讓：是指合法擁有土地使用權的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權轉(zhuǎn)移給他人的行為。3、土地使用權劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按開發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發(fā)時進行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應該明確，房屋的所有權是不存在年限問題的，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時，都要與國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉庫3、商場和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設施7、政府和公用設施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結構。多層房屋通風采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結構形式分類：1、磚木結構2、磚混結構3、鋼混框架結構4、鋼混剪刀墻結構5、鋼混框架一剪刀墻結構6、鋼結構【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結構：板樓、塔樓、板塔結合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會超過12層。長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。

板樓的優(yōu)勢：結構設計將朝陽面讓位于居室，通風采光條件優(yōu)于其它結構。比較典型的是一梯兩戶式設計，南北朝向時，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時，前后居室各有半天的朝陽面?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結構：板樓、塔樓、板塔結合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結構，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結構強度高，抗震性好；居高望遠，視野開闊。塔樓的劣勢：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分點左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風，這樣的地方被稱為“灰色空間”。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結構分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復式住宅是受躍層式住宅的設計構思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復式設計為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購公房（房改房）3、經(jīng)濟適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設，以營利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設工程施工許可證》《商品房預(銷)售許可證》?！皟蓵保盒陆ㄗ≌渡唐贩抠|(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預售；從銷售對象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國第一個商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結構形式以其承重結構所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結構住宅磚混結構住宅：是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗的講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結構形式以其承重結構所用其所用的材料來劃分：2、磚木結構住宅磚木結構的住宅：是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構共同構筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結構住宅鋼筋混凝土結構住宅：是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結構搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結構等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進深、開間可以衡量房屋的通透性，進深太深，房屋的通透性就會比較差，空氣質(zhì)量不高。

*房間進深16.5米/房間開間8.8米*臥室進深6米/臥室開間4.4米*客廳進深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進深：通常指房間長度。住宅的開間：通常指房間寬度。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預售兩種；

商品房預售條件：1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；2、持有建設工程規(guī)劃許可證；3、按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；4、向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。5、商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】住宅權益

住宅的產(chǎn)權：一般是指住宅的所有權。住宅的所有權，是一種民事法律關系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對住宅全面支配的權力。

住宅的所有權一般包括對房屋的占有、使用、收益、處分四個方面，這四個方面也構成了住宅所有權的四項基本內(nèi)容?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】住宅權益1、住宅的占有權：一般由所有權人來行使。當使用權與所有權相分離的時候，占有權就為使用人行使——比如出租，當使用權發(fā)生轉(zhuǎn)移時，占有權也隨之轉(zhuǎn)移。2、住宅的使用權：對住宅使用的權力稱住宅的使用權。使用權的人，既可以是所有權人本人，也可以是租房人等。在占有權和使用權暫時不歸房主所有時，房主的所有權并未喪失。3、住宅的收益權：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權力，比如出租收益。4、住宅的處分權：由房主行使。只有房主才有權力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當房屋、住宅作為抵押物抵押給債權人時，債權人擁有房屋的處分權。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權分類：1、產(chǎn)權證書：是指"房屋所有權證"和"土地使用權證"。房屋產(chǎn)權證書包括：產(chǎn)權類別、產(chǎn)權比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權來源、房屋結構、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權房：是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房：也稱公有房產(chǎn)，國有房產(chǎn)。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權歸國家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產(chǎn)，一類是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權房?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權分類：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權房：是指產(chǎn)權屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產(chǎn)管理部門將沒有取得房屋產(chǎn)權證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒取得房屋產(chǎn)權證，就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預售，購房者買房時就要與開發(fā)商簽訂房屋預售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領取了《房屋所有權證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷售商品房的過程中，現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看《房屋所有權證》，在簽合同的時候也必須使用國土房管局印制的標準合同?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權分類：3、準現(xiàn)房：準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過二次轉(zhuǎn)手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當房產(chǎn)銷售量達到80％以后，一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國柳京飯店【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權分類：6、爛尾房：是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，無法回收前期投資，無力進行后續(xù)建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——價格篇：1、一次性買斷價：指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預先向銷售者賣方交納一定數(shù)額的錢款。依據(jù)《合同法》相關規(guī)定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無約定，賣方違約時，“定金”雙倍返還；買方違約時，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過合同標的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規(guī)定，一般可視為“預付款”?！坝喗稹钡男ЯθQ于雙方當事人的約定。雙方當事人如果沒有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預付款，銷售者違約時，應無條件退款；消費者違約時，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營者退款。如果雙方當事人另有約定，則按照約定執(zhí)行?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——價格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應交付定金而未交付的，不構成對主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應交付訂金而未交付的，即構成對主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當事人一方不履行合同債務時，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標的額的20％；而訂金的數(shù)額依當事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔保性。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——價格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價：均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價。6、起價：也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應當分攤的共有建筑面積。商品房銷售面積=套內(nèi)實際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內(nèi)面積㎡【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇2、套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇3、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計算：1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；3)、不包括在結構面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇

4、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇

5、套內(nèi)陽臺建筑面積：按照《建筑面積計算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中：1）、原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；2）、挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建設筑面積；3）、凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；4）、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分攤的公用建筑面積為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務的專用設備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）另外，購房人所受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進行分攤的，要在銷（預）售合同中寫明房屋名稱，需分攤的總建筑面積。

公用建筑面積不包括倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計入公用建筑面積。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇分攤的公用建筑面積計算：根據(jù)建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分攤的公用建筑面積計算公式如下：1）分攤的公用建筑面積=各套套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分攤系數(shù)2）公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積3）公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇

7、面積計算公式匯總：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤公用面積套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和結構建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇使用率：使用面積與建筑面積之比。

實用率：套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場65%。使用率與人流量密切相關，人流量大的地方，使用率低。套內(nèi)墻體面積：公用墻為水平投影面積一半計入