04-水利工程地基處理-CFG樁1

地基處理

GroundTreatment重慶交通大學河海學院第四章碎石樁概述適用范圍及優(yōu)缺點加固機理設計計算施工第四章碎石樁概述碎石樁是指用振動、沖擊或水沖等方法在軟弱地基中成孔后，再將碎石擠入土中形成大直徑的由碎石所構成的密實樁體。分類制樁工藝：振沖（濕法）碎石樁和干法碎石樁。采用振動水沖法施工的碎石樁稱為振沖碎石樁。采用各種無水沖工藝（干振、振擠、錘擊）施工的碎石樁稱為干法碎石樁。填加適量水泥和粉煤灰，形成水泥粉煤灰碎石樁CementFly-ashGravel（CFG樁）。第四章碎石樁振沖法

第四章碎石樁適用范圍及優(yōu)缺點

振沖法適用于處理砂土、粉土、粘性土、填土以及軟土，但對不排水抗剪強度小于20kPa的軟土使用要慎重。不加填料僅適用于處理粘粒含量小于10%的粗砂、中砂地基。在工程中的應用⑴軟弱地基加固；⑵堤壩邊坡加固；⑶消除可液化土的液化性；⑷消除濕陷性黃土的濕陷性。缺點：在粘性土中施工排放的污水、污泥量大。第四章碎石樁加固機理1、振沖密實(砂基）：一方面依靠振沖器的強力振動使飽和砂層發(fā)生液化，砂顆粒重新排列，孔隙減少，另一方面依靠振沖器的水平振動力，在加回填料情況下還通過填料使砂層擠壓加密，所以這一方法稱為振沖擠密法。第四章碎石樁加固機理2、振沖置換：在軟弱粘性土地基中，主要通過樁體的置換和排水作用加速樁間土體的排水固結，并形成復合地基，提高地基的承載力和穩(wěn)定性，改善地基土的力學力性能。1)置換作用（樁柱作用）2)墊層作用3)排水固結作用4)加筋作用第四章碎石樁1)置換作用（樁柱作用）對于樁體打到相對硬層，復合土層中的樁體在荷載作用下主要起應力集中的作用。通過基礎傳給復合地基的外加壓力隨著樁、土的等量變形會逐漸集中到樁上去，使軟土負擔的壓力相應減小。復合地基有如鋼筋混凝土，地基中的樁體有如鋼筋。碎石樁對飽和粘性土的地基的作用不是擠密加固作用，甚至樁周土體的強度會出現(xiàn)暫時的降低。是樁體與土形成復合地基。通過機械將不良地基強制排開并置換，以性能良好的砂石來替換不良的軟弱粘性土。第四章碎石樁2)墊層作用如果軟弱土層較厚，則樁體不可能穿透整個土層，此時，加固過的復合樁土層能起到墊層作用，墊層將荷載擴散，使擴散到下臥層頂面的應力減弱并使分布趨于均勻，從而提高地基的整體抵抗力，減小其沉降量。第四章碎石樁3)排水固結作用在軟粘土中，所制的碎石樁或砂樁是粘性土地基中一個良好的排水通道，碎石樁或砂樁可以和砂井一樣起排水作用，大大縮短了孔隙水的水平滲透途徑，加速了軟土排水固結，加快了地基土的沉降穩(wěn)定。加固結果使有效應力增加，強度恢復并提高，甚至超過原土強度。第四章碎石樁4)加筋作用可以提高土體抗剪強度，加固后的復合樁土層能改善土坡的穩(wěn)定，象阻滑樁一樣迫使滑動面遠離坡面、向深處轉移，這種加固作用類似于干振碎石樁和砂樁的加筋作用。第四節(jié)振沖碎石樁設計計算一、振沖密實法設計計算二、振沖置換法設計計算一、振沖密實法設計計算1、加固范圍2、加固深度3、孔位布置和間距4、承載力和變形計算第四節(jié)振沖碎石樁設計計算一、振沖密實法設計計算1、加固范圍砂基振沖密實的范圍應大于建筑物基礎范圍，在建筑物基礎外緣每邊放寬不得小于5m，應在基底輪廓線外加2-3排保護樁。第四節(jié)振沖碎石樁設計計算2、加固深度加固深度應根據軟弱土層的性能、厚度或工程要求按下列原則確定：（1）當相對硬層的埋藏深度不大時，穿透松軟土層達相對硬層一定深度。（2）當相對硬層的埋藏深度較大時，對按變形控制的工程，加固深度應滿足碎石樁復合地基變形不超過建筑物地基容許變形值的要求。對按穩(wěn)定性控制的工程，加固深度應不小于最危險滑動面的深度。在可液化地基中，加固深度應按要求的抗震處理深度確定。（3）樁長不宜短于4m。第四節(jié)振沖碎石樁設計計算一、振沖密實法設計計算3、孔位布置和間距孔位布置：對大面積處理，樁位宜用等邊三角形布置，對獨立或條形基礎，樁位宜用正方形、矩形或等腰三角形布置。對于圓形或環(huán)形基礎（如油罐基礎）宜用放射形布置。第四節(jié)振沖碎石樁設計計算一、振沖密實法設計計算3、孔位布置和間距間距：間距視砂土的顆粒組成、密實要求、振沖器功率、地下水位而定。砂的粒徑越細，密實要求越高，則間距應越小。1）現(xiàn)場試驗：對于大型或重要工程，應通過現(xiàn)場試驗確定孔距、填料數(shù)量及施工工藝等參數(shù)。2）根據振沖器的功率確定：使用30KW振沖器，間距一般為1.8-2.5m；使用75KW大型振沖器，間距可以在2.5-3.5m。對大面積處理，75KW振沖器的擠密影響范圍大，單孔控制面積較大，具有更高的經濟效益。第四節(jié)振沖碎石樁設計計算一、振沖密實法設計計算3、孔位布置和間距3）根據填料量估算：第四節(jié)振沖碎石樁設計計算一、振沖密實法設計計算大面積砂層擠密處理時，振沖孔間距也可用下式估算：第四節(jié)振沖碎石樁設計計算4、承載力和變形計算1）承載力計算fsp,k為復合地基承載力標準值(kpa);fp,k為樁體單位面積承載力標準值(kpa);fs,k為樁間土承載力標準值(kpa);m為面積置換率，m=d2/d2e,d為碎石樁直徑（m），de為等效影響圓直徑(m）,等邊三角形布樁de取1.05L,正方形取1.13L，矩形取1.13（L1L2）0.5。第四節(jié)振沖碎石樁設計計算一、振沖密實法設計計算4、承載力和變形計算2）變形計算按分層總和法計算。

復合土層壓縮模量Esp=〔1+m(n-1)〕EsEs為樁間土的壓縮模量n為樁土應力比，無實測資料時，砂土地基n=1.5-3,原地基強度高時取小值，低時取大值。第四節(jié)振沖碎石樁設計計算一、振沖密實法設計計算振沖密實法適用土類砂土類，粉砂到含礫粗砂，小于0.0074mm的細粒含量小于10%。粘粒含量超過20%，幾乎沒有加密效果。填料選擇填料可用粗砂、礫石、碎石、礦渣等硬質材料，粒徑為0.5-5cm。理論上講填料粒徑越粗，擠密效果越好。使用30KW振沖器時，填料的最大粒徑宜在5cm以內，若填料的多數(shù)顆粒徑大于5cm，容易在孔內發(fā)生卡料現(xiàn)象，影響施工進度。使用75KW大功率振沖器時，最大粒徑可放寬到10cm。填料含泥量不宜超過10%。第四節(jié)振沖碎石樁設計計算二、振沖置換法的設計計算一）一般原則振沖置換加固設計目前還處在半理論半經驗狀態(tài)，一些計算方法，如復合地基容許承載力計算方法、最終沉降量計算方法等都還不夠成熟；某些設計參數(shù)也只能憑經驗選定。因此，對重要工程或復雜的土質情況，必須在現(xiàn)場進行制樁試驗。根據現(xiàn)場試驗取得的資料修改設計，制訂施工要求。第四節(jié)振沖碎石樁設計計算二）加固范圍根據建筑物的重要性、現(xiàn)場條件和基礎形式綜合確定。均要超出基礎范圍。對一般地基，在基礎外緣宜擴大1-2排樁；對可液化地基，在基底輪廓線外加2-4排保護樁。第四節(jié)振沖碎石樁設計計算二、振沖置換法的設計計算二）加固范圍相對硬層的埋藏深度不大，宜將樁伸至相對硬層。如果軟弱土層厚度很大，只能做貫穿部分軟弱土層的樁，此時深度應大于土的承載力標準值應大于附加應力的2-3倍處。并滿足沉降量小于建筑物的允許變形范圍。一般樁長不宜短于4m,也不宜大于18m。在樁體全部制成后，將樁體頂部1m左右一段挖去，鋪30-50cm厚的碎石墊層，然后在上面做基礎。。樁長指樁在墊層底面以下的實有長度。第四節(jié)振沖碎石樁設計計算二、振沖置換法的設計計算三）樁位布置和間距樁位布置有兩種：等邊三角形布置和正方形或矩形布置。前者主要用于大面積滿堂加固，后者主要用于單獨基礎、條形基礎等小面積加固。樁中心間距的確定應考慮荷載大小、原土的抗剪強度。荷載大，間距應?。辉翉姸鹊停g距亦應小。特別在深厚軟基中打不到相對硬層的短樁，樁的間距應更小。一般間距為1.5-2.5m。第四節(jié)振沖碎石樁設計計算二、振沖置換法的設計計算四）樁徑樁徑與土類及強度、樁身材料粒徑、樁的填料量、振沖器類型及施工質量關系密切。一般平均理論直徑d=0.8-1.2m。對一般軟粘土地基，采用30KW振沖器制樁，每米樁長約需0.6-0.8m3

碎石。第四節(jié)振沖碎石樁設計計算二、振沖置換法的設計計算五）承載力計算1）復合地基承載力標準值a有靜載試驗條件，或甲級和重要建筑及土質復雜工程，按現(xiàn)場靜載試驗確定。b有碎石樁和樁間土載荷試驗資料，第四節(jié)振沖碎石樁設計計算二、振沖置換法的設計計算c對于乙級及以下工程的粘性土地基，無現(xiàn)場載荷試驗資料，五）承載力計算2）碎石樁單樁承載力一般實際工程中，碎石樁樁體承載力通過荷載試驗確定。也可用計算法和經驗法確定。第四節(jié)振沖碎石樁設計計算二、振沖置換法的設計計算2）碎石樁單樁承載力b.綜合單樁極限承載力計算第四節(jié)振沖碎石樁設計計算二、振沖置換法的設計計算2）碎石樁單樁承載力C.經驗法第四節(jié)振沖碎石樁設計計算二、振沖置換法的設計計算六）復合地基沉降計算按常用的分層總和法計算加固區(qū)和加固區(qū)下臥層之和。加固區(qū)1）進行過單樁和復合地基載荷試驗2）無試驗資料，按碎石樁和樁間土載荷試驗資料。第四節(jié)振沖碎石樁設計計算二、振沖置換法的設計計算六）復合地基沉降計算3）無試驗資料，按土的變形模量Es取合適的應力比計算樁、土應力比無試驗資料時，粘性土n取2-4，砂土、粉土取1.5-3.0,軟塑粘性土取3-4或4-6。原土強度高者取小值，低者取大值。第四節(jié)振沖碎石樁設計計算二、振沖置換法的設計計算七）抗滑穩(wěn)定計算采用復合地基的抗剪強度，用圓弧滑動法計算第四節(jié)振沖碎石樁設計計算二、振沖置換法的設計計算七）抗滑穩(wěn)定計算采用復合地基的抗剪強度，用圓弧滑動法計算第四節(jié)振沖碎石樁設計計算二、振沖置換法的設計計算八）適宜土類1）粉土：Ip≤10的土。介于黏土與砂土之間。2）一般粘性土：Ip＞10，且天然地基承載力標準值≥100kpa的土。3）軟黏土：天然地基承載力標準值＜100kpa的粘性土，強度低、含水量高、孔隙比大、飽和度高的中、高靈敏度土。4）雜填土、粉煤灰、自重濕陷性黃土第四節(jié)振沖碎石樁設計計算二、振沖置換法的設計計算第五節(jié)振沖碎石樁的施工一）施工前準備工作二）施工機具三）施工順序四）施工工藝五）填料方法六）表層處理第五節(jié)振沖碎石樁的施工一）施工前準備工作㈠施工前準備工作⑴現(xiàn)場勘察了解場地的地形及周圍環(huán)境；⑵了解場地的工程地質條件和地下水情況；⑶進行振沖試驗，確定各項施工參數(shù)；⑷編寫施工組織設計，合理布置現(xiàn)場、明確施工順序、施工方法以及配備所需施工機械。㈡樁身材料碎石或卵石可選用自然級配，含泥量小于10％，粒徑一般位20～50mm；碎石作為樁體材料比卵石好，其咬合力大，形成的樁身強度高。第五節(jié)振沖碎石樁的施工二）施工機具振沖法施工的主要機具有振沖器、起吊機械、水泵、泥漿泵、填料機械、電控系統(tǒng)等。第五節(jié)振沖碎石樁的施工1.振沖器振沖器是一種利用自激振動，配合水力沖擊進行作業(yè)的機具。⑴主要有四大部分組成：①電動機；②振動器；③通水管；④減振器及導管。第五節(jié)振沖碎石樁的施工⑵振動參數(shù)①振動頻率：只有振動器的振動頻率接近土的自振頻率時，產生共振現(xiàn)象，使土達到最佳加密效果；②振幅：振幅在一定范圍內對土體產生擠壓，振幅大時，加固效果相對好；過大過小，則不利。③加速度：對于振沖擠密，只有振動加速度達到一定值后才有擠密效果。第五節(jié)振沖碎石樁的施工2.起吊機械

一般采用履帶吊、汽車吊、自行井架式專用吊機或抗扭膠管式專用汽車。3.水泵4.填料機械5.電控系統(tǒng)6.泥漿泵第五節(jié)振沖碎石樁的施工三）施工順序⑴施工順序一般采用“先中間后周邊”或“一邊推向一邊”的順序進行。⑵在軟粘土地基中，為減少對地基土的擾動，可采用間隔跳打的方式。⑶鄰近有建筑物時，要采取保護措施。第五節(jié)振沖碎石樁的施工四）施工工藝

①就位；②成孔；③清孔；④填料；⑤振密加固；⑥成樁。第五節(jié)振沖碎石樁的施工五）填料方法

（1）間斷填料法（2）連續(xù)填料法（3）綜合填料法（4）先護壁后制樁法（5）不加填料法第五節(jié)振沖碎石樁的施工五）填料方法

（1）間斷填料法成孔后把振沖器提出口，直接往孔內倒入一批填料，然后再下降振沖器使填料振密，每次填料都這樣反復進行，直到全孔結束。①振沖器對準樁位；②振沖成孔；③將振沖器提出孔口，向孔內填第一次料（每次填料高度限制0.8－1.0m高）；④將振沖器再放入孔內將樁料振實.重復③、④步驟直到整根樁制作完成。第五節(jié)振沖碎石樁的施工五）填料方法

（2）連續(xù)填料法連續(xù)填料法是將間斷填料法中的填料和振密合為一步來做。即連續(xù)填料法是邊把振沖器緩慢向上提升（不提出孔口）邊向孔中填料的施工方法。①對準樁位；②振沖成孔；③振沖器在孔底留振；④孔口不斷填料，邊填邊振，達到密實；⑤上提振沖器（上提距離約為振沖器錐頭長度，約為0.3～0.5m）繼續(xù)振密、填料，達到密實.重復⑤步驟，直到整根樁制作完成。第五節(jié)振沖碎石樁的施工

（3）綜合填料法

相當于前兩種填料的組合施工方法。這種施工是第一次填料，振密過程采用的是間斷填料法，即成孔后將振沖器提出孔口，填一次料后，然后下降振沖器，使填料振密，之后，就采用連續(xù)填料法，即第一批填料后，振沖器不提出孔口，只是邊填邊振。

第五節(jié)振沖碎石樁的施工（3）綜合填料法

①振沖器對準樁位；②振沖成孔；③將振沖器提出孔口，向樁孔內填料（填料高度限0.8－1.0m高）；④將振沖器再放入孔內將石料壓入樁底振密；連續(xù)不斷向孔內填料，邊填邊振，達到密實后，將振沖器緩慢上提，繼續(xù)振沖，達到密實后，再向上提。如此反復操作，直至整根樁完成。第五節(jié)振沖碎石樁的施工（4）先護壁后制樁法

在較軟的土層中施工時，應采用“先護壁，后制樁”的辦法施工。該法即成孔時，不要一下達到深度，而是先達到軟土層上部范圍內，將振沖器提出孔口，加一批填料，然后下沉振沖器將這批填料擠入孔壁，這樣就可把這段軟土層的孔壁加強以防塌孔，然使振沖器下降到下一段軟土層中，用同樣的方法填料護壁。如此反復進行，直到設計深度?？妆谧o好后，就可按前述三種方法中任選一種進行填料制樁。第五節(jié)振沖碎石樁的施工（5）不加填料法

只適用于松散的中粗砂地基。對于松散的中粗砂地基，由于振沖器提升后，孔壁易塌落，可利用中粗砂本身的自由塌陷代替外加填料，自由填滿下面的孔洞，從而可以不加填料就可振密。這種施工方法特別適用于處人工回填或吹填的大面積砂層。第五節(jié)振沖碎石樁的施工（5）不加填料法

①沖器對準樁位；②振沖成孔；③振沖器到達設計深度后，在孔底不停振沖；④利用振沖器的強力振動和噴水，使孔內振沖器周圍和上部砂土逐漸塌陷，并被振密；⑤達到密實后，上提一次振沖器（每次上提高度為0.3～0.5m），保持連續(xù)不停地振沖；按上述④、⑤步驟反復，由下向上逐段振密，直至樁頂設計高程第五節(jié)振沖碎石樁的施工方法比較

以上不同方法各有其優(yōu)缺點和適用性。在振沖密實法中，對于處理粉細砂地基，宜采用加填料的振密工藝，對中粗砂地基可用不加填料就地振密的方法。在振沖置換法中，毫無疑問均為加填料工藝，且“先護壁，后制樁”的工藝適用軟弱粘性土的振沖置換工程。綜合填料法施工不僅避免前兩種方法的缺點，而且提高了地基的加固效果。對于具體的工程項目，用哪種工藝效果最好，可在加固前通過試驗確定。第五節(jié)振沖碎石樁的施工六）表層處理：

振沖置換法（黏土）：在樁體全部制成后，將樁體頂部1m左右一段挖去，鋪30-50cm厚的碎石墊層，然后在上面做基礎。振沖密實法（砂土）：表層處理。第五節(jié)振沖碎石樁的施工質量檢驗

1.檢驗時間應在施工結束后，間隔一段時間再進行質量檢驗。2.單樁承載力試驗可采用單樁荷載試驗，每200～400根取一根，不少于3根。3.樁間土承載力試驗可采用標貫試驗、靜力觸探等原位測試。4.復合地基承載力試驗大型、重要的或復雜場地工程應采取單樁或多樁復合地基荷載試驗。水泥粉煤灰碎石樁(CFG樁)

CementFly-ashGravelPile一、概述1、概念在碎石樁的基礎上加進一些石屑、粉煤灰和少量水泥，加水拌和制成的一種具有粘結強度的樁。2、優(yōu)點（1）施工工藝：與沉管灌注樁相同（2）材料：僅需少量水泥（3）受力特性：與水泥攪拌樁類似第四章水泥粉煤灰碎石樁(CFG樁)

水泥粉煤灰碎石樁(CFG樁)

CementFly-ashGravelPile一、概述1、概念在碎石樁的基礎上加進一些石屑、粉煤灰和少量水泥，加水拌和制成的一種具有粘結強度的樁。2、優(yōu)點（1）施工工藝：與沉管灌注樁相同（2）材料：僅需少量水泥（3）受力特性：與水泥攪拌樁類似深層密實一、概述3、與碎石樁區(qū)別水泥粉煤灰碎石樁一、概述4、適用情況適用于處理粘性土、粉土、砂土和已自重固結的素填土等地基。對淤泥質土應按地區(qū)經驗或通過現(xiàn)場試驗確定其適用性。水泥粉煤灰碎石樁二、加固機理

CFG樁加固軟基，樁和樁間土一起通過褥墊層形成CFG復合地基。主要有三種作用：樁體作用、擠密作用、褥墊層作用。水泥粉煤灰碎石樁二、加固機理（一）樁體作用

樁土應力比24~35（碎石樁2~4）。（二）擠密作用（三）褥墊層作用

褥墊層由級配砂石、粗砂、碎石等組成，其作用：1、保證樁、土共同承擔荷載提供了上、下刺入的條件2、減少基礎底面的應力集中水泥粉煤灰碎石樁二、加固機理（三）褥墊層作用3、褥墊厚度可以調整樁土荷載分擔比合理發(fā)揮樁間土作用4、褥墊厚度可以調整樁土水平荷載分擔比

詳細解釋見《復合地基處理及其工程實例》（牛志榮，李宏，等編著，中國建材工業(yè)出版社，2000）水泥粉煤灰碎石樁三、設計計算（一）設計思路1、CFG樁復合地基通過褥墊層將樁和承臺斷開改變了過去過分依賴樁承擔垂直和水平荷載的傳統(tǒng)設計思想。2、通過改變褥墊層厚度調整樁土水平荷載分擔比3、大樁距的“疏樁理論”以調動樁間土承載能力通過樁體能夠上下刺入來保證樁間土始終參與工作。水泥粉煤灰碎石樁三、設計計算（二）設計參數(shù)1、樁徑樁徑宜取350～600mm。2、樁距樁距應根據設計要求的復合地基承載力、土性、施工工藝等確定，宜取3～5倍樁徑。3、樁長水泥粉煤灰碎石樁應選擇承載力相對較高的土層作為樁端持力層。水泥粉煤灰碎石樁三、設計計算（二）設計參數(shù)4、承載力計算（1）水泥粉煤灰碎石樁復合地基承載力特征值：應通過現(xiàn)場復合地基載荷試驗確定，初步設計時也可按下式估算：其中：fspk--—復合地基承載力特征值；m--面積置換率；Ap--樁截面積；β--樁間土承載力折減系數(shù)；fsk--處理后樁間土承載力特征值；Ra--單樁豎向承載力特征值水泥粉煤灰碎石樁三、設計計算（二）設計參數(shù)4、承載力計算（2）單樁豎向承載力特征值，應符合下列規(guī)定：①當采用單樁載荷試驗時，應將單樁豎向極限承載力除以安全系數(shù)2；②當無單樁載荷試驗資料時,可按下估算(同樁基礎)：其中：up-—樁周長；n--樁長內土層數(shù)；li--i土層厚度；qsi,qp--樁周第i層上的側阻力、樁端端阻力特征值

樁體試塊抗壓強度平均值應滿足：水泥粉煤灰碎石樁三、設計計算（二）設計參數(shù)5、褥墊層樁頂和基礎之間應設置褥墊層，褥墊層厚度宜取150～300mm，當樁徑大或樁距大時褥墊層厚度宜取高值。褥墊層材料宜用中砂、粗砂、級配砂石或碎石等，最大粒徑不宜大30mm。水泥粉煤灰碎石樁三、設計計算（二）設計參數(shù)6、沉降計算沉降包括：加固區(qū)沉降s1、下臥層沉降s2、褥墊層沉降s3，s3很小。按照分層總和法計算：水泥粉煤灰碎石樁ξ為加固區(qū)土層模量提高系數(shù)：ψs--沉降計算經驗系數(shù)，參見規(guī)范四、施工方法（一）施工工藝應根據現(xiàn)場條件選用下列施工工藝：1、長螺旋鉆孔灌注成樁：適用于地下水位以上的粘性土、粉土、素填土、中等密實以上的砂土；2、長螺旋鉆孔、管內泵壓混合料灌注成樁：適用于粘性土、粉土、砂土以及對噪聲或泥漿污染要求嚴格的場地；3、振動沉管灌注成樁：適用于粉土、粘性土及素填土地基。水泥粉煤灰碎石樁四、施工方法（二）具體要求除應執(zhí)行國家現(xiàn)行有關規(guī)定外，尚應符合下列要求:1、施工前應進行配合比試驗：坍落度2、施工速度

3、樁頂需高出設計標高0.5m以上4、成樁過程中，抽樣做混合料試塊5、褥墊層鋪設宜采用靜力壓實法6、施工垂直度偏差7、施工順序8、保護樁長9、樁頭處理水泥粉煤灰碎石樁五、質量檢驗（一）施工質量控制1、施工監(jiān)測地面隆起測量、樁頂位移測量、斷樁判斷及檢查2、逐樁靜壓3、靜壓振拔技術4、大直徑預制樁尖的采用（二）質量檢驗

28d、總樁數(shù)0.5%~1%、且單體工程不少于3點1、樁間土：標貫、靜探、取樣2、單樁和復合地基檢驗：載荷試驗3、總樁數(shù)的10%進行低應變動力試驗：檢測完整性水泥粉煤灰碎石樁六、工程實例水泥粉煤灰碎石樁本章完謝謝!謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產基礎知識培訓請在此輸入您的副標題LOGO新員工入職培訓系列課程培訓目標請在此輸入您的副標題LOGO1、熟悉房地產相關基本知識2、了解房地產相關的建筑知識3、熟悉房地產銷售基本知識1房地產基本概念2土地及地產知識概要4房地產銷售知識與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產基礎知識房地產房地產又稱不動產，是房產與地產的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權利，在經濟學上也叫不動產包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產物權注：房地產物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、典當權等。房產是指房屋的經濟形態(tài)，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其他用途的房屋?！镜谝还?jié)：房地產基本概念】【第一節(jié)：房地產基本概念】地產是指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資產。地產與土地的根本區(qū)別在于有無權屬關系：地產在法律上有著明確的權屬關系，而土地則沒有明確的權屬關系，它是一個統(tǒng)稱。房產、地產兩者間的關系房產與地產之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面：1、實物形態(tài)上看，房產與地產密不可分2、從價格構成上看，房產價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產價格3、從權屬關系看，房產所有權和地產所有權是聯(lián)系在一起的?！镜谝还?jié)：房地產基本概念】房地產的經濟特性1、生產周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產的保值增值性

房地產的特性

房地產的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產基本概念】房地產類型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉儲、農業(yè)、特殊目的（車站、機場、醫(yī)院等）、綜合房地產。按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結構：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結構形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層?！镜谝还?jié)：房地產基本概念】房地產業(yè)

以土地和建筑物為經營對象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償轉讓、劃拔，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押、貸款以及由此而形成的房地產市場的綜合性產業(yè)。

房地產開發(fā)房地產開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動?！镜谝还?jié)：房地產基本概念】

房地產市場分類一級市場——政府出讓土地予開發(fā)商的市場（也稱土地市場）二級市場——開發(fā)商出售商品房予消費者的市場（也稱“一手房”市場）三級市場——消費者將已購商品房再轉讓的市場（也稱“二手房”市場）【第一節(jié)：房地產基本概念】

房地產價格房地產價格構成：土地價格和建筑物及其附屬物價格的統(tǒng)一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產總價格：指一宗房地產的整體價格。房地產單位價格：指單位面積或單位建筑面積的價格，它可以反映房地產價格水平的高低。

房地產價格

樓面地價：指平均到每單位建筑面積上的土地價格樓面地價=土地總價格/總建筑面積=土地單價/容積率【第一節(jié)：房地產基本概念】

土地價格1、房屋建筑成本2、流通費用3、稅金4、利潤房地產價格

房屋價格

房地產價格構成1、土地出讓金或征地費2、拆遷安置補償費3、城市土地開發(fā)費4、土地開發(fā)利潤【第一節(jié)：房地產基本概念】【第一節(jié)：房地產基本概念】【第一節(jié)：房地產基本概念】房地產價格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設施（醫(yī)院、銀行、超市、農貿市場、學校、美容院等）

4、小區(qū)內部的配套設施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場價格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少

10、政府因素、土地價格的變動

11、其它因素森茂山莊項目部【第一節(jié)：房地產基本概念】【第二節(jié)：土地及地產知識概要】

土地分類——按所有制分：國有土地和集體土地

國有土地：在我國社會主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國家依法征用和沒收的土地、國營農場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。集體土地：是指農村集體所有的土地。根據《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有?！镜诙?jié)：土地及地產知識概要】

我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權。土地使用權：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權利。土地使用權可以依法轉讓。【第二節(jié)：土地及地產知識概要】

國有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉儲用地5、對外交通用地6、道路廣場用地

7、市政公用設施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產知識概要】國有土地使用權的取得方式

國有土地使用權的取得方式：土地使用權出讓、轉讓、劃撥三種形式。1、土地使用權出讓：是指人民政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。招標：是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經評標后確定的中標人取得土地使用權的行為?！镜诙?jié)：土地及地產知識概要】

國有土地使用權的取得方式2、土地使用權轉讓：是指合法擁有土地使用權的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權轉移給他人的行為。3、土地使用權劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為?！镜诙?jié)：土地及地產知識概要】

土地分類——按開發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發(fā)時進行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整?！镜诙?jié)：土地及地產知識概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應該明確，房屋的所有權是不存在年限問題的，房屋一經購買并取得產權后，即作為業(yè)主個人所有的財產，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產開發(fā)時，都要與國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉庫3、商場和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設施7、政府和公用設施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結構。多層房屋通風采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結構形式分類：1、磚木結構2、磚混結構3、鋼混框架結構4、鋼混剪刀墻結構5、鋼混框架一剪刀墻結構6、鋼結構【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結構：板樓、塔樓、板塔結合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會超過12層。長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。

板樓的優(yōu)勢：結構設計將朝陽面讓位于居室，通風采光條件優(yōu)于其它結構。比較典型的是一梯兩戶式設計，南北朝向時，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時，前后居室各有半天的朝陽面?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結構：板樓、塔樓、板塔結合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結構，除少數(shù)承重梁之外，戶內分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結構強度高，抗震性好；居高望遠，視野開闊。塔樓的劣勢：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分點左右，而且戶型內部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風，這樣的地方被稱為“灰色空間”?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結構分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復式住宅是受躍層式住宅的設計構思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復式設計為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購公房（房改房）3、經濟適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產開發(fā)公司投資建設，以營利為目的，按市場規(guī)律經營的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設工程施工許可證》《商品房預(銷)售許可證》。“兩書”：新建住宅《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預售；從銷售對象看，分內銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國第一個商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結構形式以其承重結構所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結構住宅磚混結構住宅：是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗的講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結構形式以其承重結構所用其所用的材料來劃分：2、磚木結構住宅磚木結構的住宅：是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構共同構筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結構住宅鋼筋混凝土結構住宅：是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結構搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結構等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進深、開間可以衡量房屋的通透性，進深太深，房屋的通透性就會比較差，空氣質量不高。

*房間進深16.5米/房間開間8.8米*臥室進深6米/臥室開間4.4米*客廳進深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進深：通常指房間長度。住宅的開間：通常指房間寬度?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預售兩種；

商品房預售條件：1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；2、持有建設工程規(guī)劃許可證；3、按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；4、向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。5、商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】住宅權益

住宅的產權：一般是指住宅的所有權。住宅的所有權，是一種民事法律關系，指的是在法律規(guī)定的范圍內，對住宅全面支配的權力。

住宅的所有權一般包括對房屋的占有、使用、收益、處分四個方面，這四個方面也構成了住宅所有權的四項基本內容?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】住宅權益1、住宅的占有權：一般由所有權人來行使。當使用權與所有權相分離的時候，占有權就為使用人行使——比如出租，當使用權發(fā)生轉移時，占有權也隨之轉移。2、住宅的使用權：對住宅使用的權力稱住宅的使用權。使用權的人，既可以是所有權人本人，也可以是租房人等。在占有權和使用權暫時不歸房主所有時，房主的所有權并未喪失。3、住宅的收益權：是指房主利用住宅、房產等產生某種利益的權力，比如出租收益。4、住宅的處分權：由房主行使。只有房主才有權力處分住宅、房產、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當房屋、住宅作為抵押物抵押給債權人時，債權人擁有房屋的處分權?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產權分類：1、產權證書：是指"房屋所有權證"和"土地使用權證"。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權房：是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有房產。3、公房：也稱公有房產，國有房產。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產，在房產未出售之前，房產的產權歸國家所有。目前居民租用的公有房產，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產，一類是不可售公有房產。均為使用權房?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產權分類：4、不可售公房：根據本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產。5、已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有房產。6、單位產權房：是指產權屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產權房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產不分份額地享有平等的所有權?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產管理部門將沒有取得房屋產權證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒辦理房地產初始登記手續(xù)，沒取得房屋產權證，就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預售，購房者買房時就要與開發(fā)商簽訂房屋預售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領取了《房屋所有權證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷售商品房的過程中，現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看《房屋所有權證》，在簽合同的時候也必須使用國土房管局印制的標準合同。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產權分類：3、準現(xiàn)房：準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。4、二手房：經過二次轉手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當房產銷售量達到80％以后，一般就進入房地產項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國柳京飯店【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產權分類：6、爛尾房：是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，無法回收前期投資，無力進行后續(xù)建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——價格篇：1、一次性買斷價：指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預先向銷售者賣方交納一定數(shù)額的錢款。依據《合同法》相關規(guī)定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無約定，賣方違約時，“定金”雙倍返還；買方違約時，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過合同標的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規(guī)定，一般可視為“預付款”?！坝喗稹钡男ЯθQ于雙方當事人的約定。雙方當事人如果沒有約定，“訂金”的性質主要是預付款，銷售者違約時，應無條件退款；消費者違約時，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經營者退款。如果雙方當事人另有約定，則按照約定執(zhí)行。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——價格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應交付定金而未交付的，不構成對主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應交付訂金而未交付的，即構成對主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當事人一方不履行合同債務時，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標的額的20％；而訂金的數(shù)額依當事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔保性質，而訂金只是單方行為，不具有擔保性。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——價格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價：均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價。6、起價：也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內或單元內建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內建筑面積及應當分攤的共有建筑面積。商品房銷售面積=套內實際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內面積㎡【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇2、套內建筑面積：商品房的套內建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇3、套內使用面積：套內房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計算：1)、套內使用面積為套內臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；3)、不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；4)、內墻面裝飾厚度計入使用面積。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇

4、套內墻體面積：套內墻體面積是指商品房各套內使用空間周圍的維護或承重墻體所占的面積。商品房的套內境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內墻體面積的計算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇

5、套內陽臺建筑面積：按照《建筑面積計算規(guī)則》的規(guī)定，套內陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中：1）、原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；2）、挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建設筑面積；3）、凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；4）、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分攤的公用建筑面積為每幢樓內的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務的專用設備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）另外，購房人所受益的其他非經營性用房，需要進行分攤的，要在銷（預）售合同中寫明房屋名稱，需分攤的總建筑面積。

公用建筑面積不包括倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計入公用建筑面積。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇分攤的公用建筑面積計算：根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分攤的公用建筑面積計算公式如下：1）分攤的公用建筑面積=各套套內建筑面積*公用建筑面積分攤系數(shù)2）公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內建筑面積之和已作為獨立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積3）公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積/各套套內建筑面積之和【第四節(jié)：銷售