產(chǎn)權(quán)不能分割的物業(yè)銷售模式研究

產(chǎn)權(quán)不能分割的物業(yè)銷售模式研究主要針對不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割的旅館業(yè)用地可能的物業(yè)類型和銷售模式進(jìn)行分析。分享人：江紅前言旅館業(yè)用地產(chǎn)權(quán)的規(guī)定及類似項(xiàng)目近年來旅館業(yè)用地等其它土地性質(zhì)出讓逐漸增多，但如何銷售、轉(zhuǎn)化現(xiàn)金成為重要課題關(guān)于用地性質(zhì)的相關(guān)法律規(guī)定：城市建設(shè)用地共分8大類、35中類、44小類。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，各類用地出讓的最高年限為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年在《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》的土地分類中，在商業(yè)金融性用地一項(xiàng)中包含關(guān)于旅館業(yè)用地的規(guī)定：旅館、招待所、度假村及其附屬設(shè)施等用地。酒店作為高投入物業(yè)類型，如何銷售、轉(zhuǎn)化現(xiàn)金成為重要課題。主要抗性在于客戶對40年的認(rèn)知及產(chǎn)權(quán)不能夠分割銷售。3關(guān)于旅館業(yè)用地產(chǎn)權(quán)分割的規(guī)定各個(gè)城市不一，南京尚無明文規(guī)定旅館業(yè)用地產(chǎn)權(quán)是否可以分割各個(gè)城市規(guī)定不一，北京、上海、海南已明令禁止將旅館業(yè)用地進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割，而廣州仍可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割。南京目前暫未出臺(tái)此類規(guī)章制度。北京：2010年5月19日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市發(fā)展和改革委員會(huì)、北京市規(guī)劃委員會(huì)、北京市國土資源局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)酒店類項(xiàng)目銷售管理有關(guān)問題的通知》的通知。規(guī)定各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得酒店類項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn)或備案批復(fù)文件后，必須嚴(yán)格按照酒店類規(guī)劃用途組織設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)，不得擅自改變項(xiàng)目用地性質(zhì)和規(guī)劃用途經(jīng)營使用，未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自分割轉(zhuǎn)讓。2010年5月31日后通過出讓方式取得國有土地使用權(quán)的酒店類項(xiàng)目一律不得分層、分套（間）辦理酒店類項(xiàng)目的測繪成果備案、預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售確認(rèn)手續(xù)。上海：2009年6月，上海市房管局、上海市規(guī)土局聯(lián)合發(fā)布的《上海市房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定（試行）》稱，非居住房屋以規(guī)劃確定的完整功能、可以獨(dú)立使用，并且有明確、唯一編號(hào)的房屋或者特定空間為基本單元，如獨(dú)幢的賓館、公寓式酒店以幢為基本單元，不得分層、分套出售。海南：2010年，海南省前段時(shí)間出臺(tái)一個(gè)54號(hào)文件，禁止旅游用地產(chǎn)權(quán)分割出讓。廣州：尚未出禁止旅館業(yè)用地分割的政策，2009-2010年取得預(yù)售許可證的富力·公園28與大學(xué)時(shí)光均可分割產(chǎn)權(quán)銷售。南京：尚無明文規(guī)定，咨詢過房管局工作人員，答復(fù)為不可分割。4南京市場類似項(xiàng)目——美加?xùn)|部假日精裝公寓通過劃分十分之一產(chǎn)權(quán)、低價(jià)吸引度假投資客戶，總體接受度弱，去化緩慢項(xiàng)目概況美加?xùn)|部假日地處4A級茅山風(fēng)景區(qū)，東望茅山主峰，西臨茅山水庫，生態(tài)資源豐富。規(guī)劃建設(shè)國際精品酒店、酒店式公寓、度假別墅和高爾夫發(fā)球場、生態(tài)果園等度假配套。公寓推出152套酒店式精裝公寓，將公寓產(chǎn)權(quán)拆分10份，每份價(jià)格3.98萬元，同時(shí)每年尊享28間夜度假時(shí)光，并可換住至美加旗下酒店。整套購買的客戶，按照總房價(jià)4%年租回報(bào)，累計(jì)6年，每年依然可獲得一定數(shù)量的同級別酒店客房的免費(fèi)入住權(quán)。銷售情況項(xiàng)目在售3期，1期是40年產(chǎn)權(quán)公寓，141間，已經(jīng)售罄。2期是度假小別墅，還有一些在售。3期是新開的度假公寓，一共154間，截止到2013年12月，已去化83戶?？蛻裟暇⑸虾?、鎮(zhèn)江都有，還有海南的。客戶以私營業(yè)主、教師為主，他們這樣的人都是注重生活品質(zhì)的，追求一定生活方式的“我們公寓是按份和按套銷售。按份銷售一份價(jià)格現(xiàn)在是5.98萬元/份，1期是3.98萬元/份。按套銷售是49.8萬/套，一套是分為10份。公寓主力面積在40平米左右。您可以只買一份，也可以買1套（10份）。購買我們十分之一產(chǎn)權(quán)，就是一間房的，可以享受我們提供40年，每年28天的免費(fèi)入住或者在全國我們美加體系酒店的入住。買一間房，房間不固定。10個(gè)人共同擁有1套房的產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)證我們酒店代管理，會(huì)給到你們復(fù)印件并加蓋我們美加公章。您可以自由轉(zhuǎn)讓、繼承。按套買的，可以享受我們提供40年，每年52天的免費(fèi)入住，其中28天是可以在全國美加體系酒店入住。可以自由選房，我們不分樓層，不分位置，價(jià)格都一樣。按套買的話，是帶投資性質(zhì)的。前5年是帶返租合約的，每年會(huì)給到您6%的固定回報(bào)率。5年后，可選擇繼續(xù)托管給我們帶經(jīng)營，利潤扣除成本，二八分成。也可以選擇自主不托管，需交1.9元/平米的物業(yè)費(fèi)?！薄脴I(yè)顧問陳先生5模式旅館業(yè)用地的物業(yè)類型及銷售模式目前旅館業(yè)用地的物業(yè)類型主要為酒店類、酒店式公寓類和養(yǎng)老公寓類1、旅館、度假村2、酒店式公寓3、養(yǎng)老公寓銷售模式主要分為4種：股權(quán)模式、使用權(quán)模式、租賃權(quán)模式和會(huì)員模式股權(quán)模式使用權(quán)模式簡介：業(yè)主一次性繳納房簡介：認(rèn)購使用權(quán)，后期交由間入股費(fèi)用，定期享受盈酒店管理公司統(tǒng)一管理，業(yè)主利分紅及一定期限免費(fèi)居每年可以獲得一定的收益，即住權(quán)銷售模式產(chǎn)權(quán)式酒店模式代表項(xiàng)目：今典紅樹林酒代表項(xiàng)目：麗江悅榕莊店租賃權(quán)模式會(huì)員制模式簡介：直接銷售房產(chǎn)租賃權(quán)，項(xiàng)目簡介：從俱樂部入會(huì)方式演變過來，業(yè)多位于環(huán)境良好的區(qū)域，針對養(yǎng)老主支付較高額度入會(huì)費(fèi)，以后每年支付及度假客戶，但在配套及軟性服務(wù)年費(fèi)，可以永久享有會(huì)員資格，每年固方面還需加強(qiáng)定免費(fèi)居住權(quán)。分為酒店和養(yǎng)老公寓兩代表項(xiàng)目：莫干山種形式。代表項(xiàng)目：悅榕秘境、上海親和源8【今典紅樹林】三亞灣紅樹林度假世界，是中國最大的股權(quán)模式度假目的地酒店，70萬平方米建設(shè)有4000余間客房項(xiàng)目概況：占地400畝，總建筑面積67萬平米，由6座主題酒店集群組成，5600套客房，相當(dāng)于10座5星級酒店。配套設(shè)施：7萬平米多功能會(huì)議會(huì)展、體育競技賽事中心，1.2公里長多國風(fēng)情運(yùn)河商街銷售速度2012年3月開盤，月均去化30套置業(yè)模式創(chuàng)新“股權(quán)式”置業(yè)模式，實(shí)現(xiàn)了“置業(yè)一房、全國度假，置業(yè)一次、年年分紅”多重利益全攬的超值收獲。完美的置換體系，業(yè)主隨時(shí)都可換住三亞的三亞灣（五星級）、亞龍灣（五星級）、海棠灣（七星級）、青島靈山灣、云南的麗江、大理、騰沖、西湖太湖區(qū)域、福建武夷山、廣東從化等稀缺度假資源城市的紅樹林系列度假酒店。9【今典紅樹林】構(gòu)建酒店運(yùn)營集團(tuán)，保障穩(wěn)定的客戶收股權(quán)模式益，均攤投資風(fēng)險(xiǎn)模式特點(diǎn)客戶權(quán)益?酒店配套自己建設(shè)、自己經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)長?股東購買酒店，獲得酒店的產(chǎn)權(quán)，并以期穩(wěn)定收入“原始股”的形式獲得酒店股份，未來?純酒店開發(fā)模式，不介入住宅開發(fā)伴隨地價(jià)、房價(jià)的升值分紅比例不變?中國第一家真正意義上的股權(quán)式酒店，?基于今典整個(gè)酒店集團(tuán)的運(yùn)營收入分紅，出售房屋產(chǎn)權(quán)和公司股權(quán)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)共攤?會(huì)展、會(huì)議、商業(yè)、演藝廣場、迪拜式?享有免費(fèi)居住權(quán)、置換權(quán)、股東房價(jià)權(quán)、水上樂園等中國最頂級配套標(biāo)準(zhǔn)，欲打代訂團(tuán)隊(duì)房的提傭權(quán)等多項(xiàng)權(quán)利造成為中國的“拉斯維加斯”產(chǎn)品的市場熱銷地產(chǎn)+酒店+電影+藝術(shù)的高標(biāo)準(zhǔn)配套房價(jià)的理性把握：2.8萬/平米，遠(yuǎn)低于市場平臺(tái)價(jià)格7萬元/平米以原始股入股，未來分紅比例不變10【今典紅樹林】“股權(quán)式”運(yùn)作模式，獲取短期的銷售股權(quán)模式收入和長期的酒店運(yùn)營收益今典集團(tuán)在知名休閑旅游度假城市取地除在北京之外，其他城市全部做酒店，不做住宅區(qū)域旅游規(guī)劃政策利好，以酒店用地名義取地，成本僅高于工業(yè)用地，取地成本每平米不足千元，前期土地投入低

產(chǎn)權(quán)出售快速回籠資金三亞灣紅樹林酒店經(jīng)營酒店長期獲益“股權(quán)式”運(yùn)作模式高標(biāo)準(zhǔn)配套+理性房價(jià)+原始股分紅，成功實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的市場熱銷后期建設(shè)投資大，但可通過銷售取得大量回款，其中當(dāng)酒店銷售量達(dá)15%左右時(shí)可收回地價(jià)成本通過經(jīng)營會(huì)議、會(huì)展、商業(yè)、美食、娛樂等配套產(chǎn)業(yè)長期獲取收益經(jīng)過兩年運(yùn)營，三亞灣紅樹林酒店實(shí)現(xiàn)64.95%的毛利率，遠(yuǎn)高于酒店產(chǎn)品毛利率30-50%的平均水平

2/3銷售收入+1/3運(yùn)營收入，成功運(yùn)營下一個(gè)項(xiàng)目酒店建筑面積約占總建筑面積的2/3，剩余1/3為配套建設(shè)面積，酒店銷售收入和長期運(yùn)營收入成功啟動(dòng)下一個(gè)紅樹林項(xiàng)目青島——靈山灣紅樹林度假酒店；三亞——海棠灣紅樹林費(fèi)爾蒙度假酒店；云南麗江、廣州從化、福建武夷的紅樹林度假酒店也將陸續(xù)啟動(dòng)11【麗江悅榕莊】產(chǎn)權(quán)銷售迅速變現(xiàn)，通過后續(xù)經(jīng)營獲產(chǎn)權(quán)式酒店取持續(xù)收益昆明城建一次性資金回籠合房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司作酒店業(yè)主開（所有權(quán)）悅榕酒店發(fā)房屋所有權(quán)、有限公司土地40年使用權(quán)（可申請延長）（經(jīng)營權(quán)）提供持續(xù)按比例提供現(xiàn)金流酒店經(jīng)營經(jīng)營提成

業(yè)主收益模式模式一：固定收益?6年內(nèi)每年可享有相當(dāng)于售價(jià)6%的收益?10年內(nèi)每年可享有相當(dāng)于售價(jià)4%的收益或者客房凈收入的33%收益（以較高者為準(zhǔn)）模式二：可變收益?6年內(nèi)可享有相當(dāng)于客房凈收入的33%?客戶凈收入應(yīng)扣除旅行社傭金和信用卡公司手續(xù)費(fèi)?3%作為維修基金以支付設(shè)施更新悅榕酒店有限公司副總裁魯紅：“試營業(yè)近半年來，每間客房的平均房價(jià)達(dá)到了380美元。目前的客房入住率達(dá)到了65%，像我們這樣級別的酒店，65%的入住率已算很高了，已超過了我們的預(yù)期?！?2產(chǎn)權(quán)式酒店

【鳳池島】對外銷售并實(shí)行返租的產(chǎn)權(quán)式酒店，業(yè)主通過委托代租方式獲取投資回報(bào)，并享有若干天的入住權(quán)業(yè)主與花樣年物業(yè)管理公司簽訂委托代租協(xié)議，無需與酒店管理公司簽訂協(xié)議。酒店管理公司對所有參加委托代租計(jì)劃的業(yè)主房屋進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一利潤結(jié)算

發(fā)展商委托管理 銷售產(chǎn)權(quán)返租回報(bào)花樣年物業(yè)管理公司投資者委托代租委托經(jīng)營業(yè)主房屋的總銷售額扣除酒店管理公司的運(yùn)營成本后即為當(dāng)月的經(jīng)營

酒店經(jīng)營公司業(yè)主權(quán)益：

回報(bào)流程關(guān)系流程利潤。

每年30點(diǎn)的業(yè)主入住權(quán)（支付一房50元/晚，兩房100元/晚的成本費(fèi)），周一至周四入住按每天1點(diǎn)計(jì)算，周五至周日按每天2點(diǎn)計(jì)算，國家法定節(jié)假日入住按每天3點(diǎn)計(jì)算入住權(quán)可以轉(zhuǎn)送親友酒店管理公司獲得該利潤的25%作為經(jīng)營酬金，業(yè)主獲得75%作為經(jīng)營收益。參加代租計(jì)劃，業(yè)主需承擔(dān)一房（含一房兩廳）不超過2萬，兩房不超過3萬的經(jīng)營開辦費(fèi)，用于購買對外經(jīng)營所需的物品。協(xié)議期滿后，如不再參加代租計(jì)劃，則退還開辦費(fèi)購買的房間內(nèi)物品。13產(chǎn)權(quán)式酒店 開發(fā)商收益來自酒店銷售收益及酒店經(jīng)營收益開發(fā)商利潤－投資合同期內(nèi)，開發(fā)商占有使用權(quán)因此獲得收益分配投資收益－業(yè)主擁有的產(chǎn)權(quán)部分獲得的收益分配傭金－由于開發(fā)商擁有使用權(quán)，因此通過合同將使用權(quán)衍生的經(jīng)營權(quán)委托于第三方（銷售代理商），第三方因此獲得傭金合同到期后，若業(yè)主愿意，仍可繼續(xù)簽訂類似投資合同

投資回報(bào)投資客戶所有權(quán)開發(fā)商收益開發(fā)商使用權(quán)產(chǎn)權(quán)酒店酒店住客傭金圖例：合同關(guān)系：專業(yè)第三方經(jīng)營權(quán)權(quán)利素：現(xiàn)金流：14會(huì)員制模式

【悅榕秘境】亞洲第一個(gè)擁有永久及可轉(zhuǎn)讓會(huì)員資格,并且有資產(chǎn)保障的旅游目的地俱樂部可享用酒店：普吉島、民丹島、塞舌爾、仁安和麗江各地的悅榕莊雙房式別墅、意大利托斯卡納和法國普羅旺斯的私人四房式別墅，倫敦的雙房式公寓。以及正在興建的度假村，如在印尼巴厘島、摩洛哥馬拉喀什、墨西哥馬亞柯巴、印度喀拉拉、希臘皮羅斯等地。享受服務(wù)：度假村管家和會(huì)員服務(wù)經(jīng)理都將全力安排好客戶的行程，預(yù)訂Spa療程、悅榕閣購物、高爾夫揮桿都有特別折扣，以及推薦本地景點(diǎn)、徒步探險(xiǎn)或是名廚美食探訪等獨(dú)一無二的體驗(yàn)。

簡介：悅榕秘境是亞洲首個(gè)具備資產(chǎn)保障的旅游目的地俱樂部作為享譽(yù)全球的頂級酒店，悅榕集團(tuán)在亞洲推出獨(dú)一無二的全球性度假俱樂部。建設(shè)規(guī)模：各地建設(shè)規(guī)模不同，杭州悅榕莊約2萬平米，麗江悅榕莊約2.4萬平米。會(huì)員制、永生制：于二零零六年成立的悅榕秘境,是亞洲第一個(gè)擁有永久及可轉(zhuǎn)讓會(huì)員資格,只需支付一次性的入會(huì)費(fèi)以及年費(fèi),每年便可入住世界一流目的地的豪華別墅或酒店式公寓。加上會(huì)籍是永久性的,會(huì)員不但可終生享有此項(xiàng)旅游樂趣和權(quán)益,更可將會(huì)籍代代相傳。15【悅榕秘境】悅榕秘境是悅榕莊集團(tuán)旗下獨(dú)立公司，會(huì)員制模式提供永久并且可以完全轉(zhuǎn)讓的會(huì)員資格悅榕秘境是一家全球性的度假俱樂部,您在任何一處購買會(huì)員資格后將獲得每年免費(fèi)入住悅榕秘境旗下的所有房產(chǎn)。悅榕秘境是亞洲第一家度假俱樂部，提供永久并且可以完全轉(zhuǎn)讓的會(huì)員資格。一周永久個(gè)兩周永久兩周永久人會(huì)籍公司會(huì)籍個(gè)人會(huì)籍入會(huì)15萬美金25萬美金22萬美金費(fèi)年費(fèi)三千一百伍六千三百六千三百拾美金美金美金晚數(shù)71414

此后只需支付年費(fèi)即可。7-8年收回成本對酒店配套享?會(huì)員在悅榕餐廳，有會(huì)員水療中心，禮品部享受折扣，在高爾特權(quán)夫球場可免費(fèi)打球

?會(huì)員資格永不過期，可售賣轉(zhuǎn)讓永久并可轉(zhuǎn)讓以資產(chǎn)為基礎(chǔ)?俱樂部的所有資產(chǎn)被一個(gè)單獨(dú)的信托機(jī)構(gòu)持有，會(huì)員資格無風(fēng)險(xiǎn)模式：會(huì)員制模式，與高爾夫、游艇俱樂部等會(huì)員制形式類似。付款形式：先支付會(huì)費(fèi)，類似房產(chǎn)首付，之后每年支付會(huì)費(fèi)，類似房屋貸款。對開發(fā)商要求：有獨(dú)立運(yùn)營酒店能力，并且酒店品牌相應(yīng)高端化且成熟。16上海親和源是以會(huì)員制模式為載體的老年公寓，配套會(huì)員制模式設(shè)施齊全服務(wù)內(nèi)容：每周預(yù)約上門一次家政服務(wù)每兩周預(yù)約上門收集清洗床單被套一次；物業(yè)管理費(fèi)；每人每年一次全身醫(yī)療體檢；每人購買一份意外保險(xiǎn)；公寓內(nèi)所有家具家電的保養(yǎng)維修和更換；社區(qū)內(nèi)各類文體設(shè)施的使用；管家部提供的其他類免費(fèi)服務(wù)等

區(qū)位：親和源會(huì)員制社區(qū)位于上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)。距浦東國際機(jī)場12公里，虹橋機(jī)場22公里，離上海市中心人民廣場12公里，占地面積：84000平方米建筑面積：100000平方米公寓數(shù)量：老年公寓設(shè)838套，可供1600位左右老人入住銷售速度：17個(gè)月，銷售450張會(huì)員卡，月均27張會(huì)員卡配套：上海親和源老年度假酒店、老年大學(xué)、老年活動(dòng)中心、老年醫(yī)院、休閑茶棧等土地性質(zhì)：公共建筑用地已于2010年啟動(dòng)全國復(fù)制計(jì)劃17上海親和源自住型公寓采取會(huì)員制方式，入會(huì)費(fèi)45萬-會(huì)員制模式88萬不等，年費(fèi)2.38萬-6.98萬不等親和源會(huì)員卡繳費(fèi)表卡種年限房型會(huì)員卡繳費(fèi)年費(fèi)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備押金標(biāo)準(zhǔn)永久（可繼承大套120m26.98萬A卡中套72m275萬3.98萬無，可轉(zhuǎn)讓）小套58m22.98萬終身（１５年大套120m288萬B卡中套72m255萬2.38萬無內(nèi)可退）小套58m245萬入住方式：1、A卡一次性繳付75萬元，沒有使用期限，永久使用并可繼承、轉(zhuǎn)讓，每年2.98萬~6.98萬元年費(fèi)2、B卡一次性繳付45萬~88萬元(根據(jù)房型大小)，供個(gè)人終身使用，每年2.38萬元年費(fèi)，如果未住滿15年，可以折算到月按比例退回部分入會(huì)費(fèi)用總結(jié)1、目前很多養(yǎng)老公寓采用會(huì)員費(fèi)加管理費(fèi)模式，通過會(huì)員費(fèi)可以快速回流資金，通過管理費(fèi)可以獲得利潤。2、養(yǎng)老公寓一般位于自然環(huán)境良好的區(qū)域，但對生活、交通、醫(yī)療配套要求較高。18浙江省田園勝地莫干山，是一個(gè)有水庫、翠竹、茶林租賃權(quán)模式以及數(shù)個(gè)小村莊環(huán)繞的度假村項(xiàng)目簡介：第一個(gè)度假村項(xiàng)目——裸心鄉(xiāng)，于2007年開業(yè)，占地150畝利用充滿鄉(xiāng)土氣息的農(nóng)舍改建而成的居所，提供返璞歸真、回歸本源的體驗(yàn)，成為釋放工作壓力的理想去處第二個(gè)度假村項(xiàng)目——裸心谷，于2011年開業(yè)，占地360畝，將裸心的理念提升至全新高度，強(qiáng)調(diào)可持續(xù)理念的豪華養(yǎng)生中心兼牧馬自然保護(hù)區(qū)娛樂項(xiàng)目：采茶——白茶是最上等的茶之一，裸心谷有一片白茶園，每年在特定的時(shí)節(jié)，賓客可以自己采茶、炒茶，品茶小芽樂園——為3-12歲的孩子開辟的樂園，同時(shí)提供保姆服務(wù)，還有不允許成人參加的睡衣派對裸心泳池——位于山谷中心，品著雞尾酒，沉醉在群山懷抱19直接銷售30年租賃權(quán)，價(jià)格不超過10萬元，吸引了很多租賃權(quán)模式城市養(yǎng)老客戶據(jù)錢江晚報(bào)記者采訪，房子沒有產(chǎn)權(quán)，因?yàn)樗袡?quán)的缺失，對其定價(jià)要合理。每間價(jià)格也每套不到10萬元的30年僅在5萬~10萬元，賣的是30年租賃權(quán)租賃權(quán)，讓很多城市老房產(chǎn)人心動(dòng)，大部分房子已3、4層由開發(fā)商拿經(jīng)銷售一空，但入住率開發(fā)商農(nóng)民4來“出售”，多面并不高，因?yàn)楦迕竦南蝠B(yǎng)老、度假客戶開發(fā)商向當(dāng)?shù)剞r(nóng)民租用3用水用電走“兩條線”，30年的宅基地，開發(fā)商1、2兩層返還2租住者繳納的是商業(yè)水電，還經(jīng)常斷水?dāng)嚯姵鲑Y幫該宅基地農(nóng)戶建給農(nóng)民1樓?創(chuàng)意良好優(yōu)勢?把握客戶準(zhǔn)確?承諾配套未建設(shè)客戶反映問題 ?無物業(yè)服務(wù)?基礎(chǔ)設(shè)施不足，經(jīng)常斷水?dāng)嚯?0租賃權(quán)模式

需要增加一些軟性服務(wù)及相應(yīng)配套設(shè)施以提高客戶信酒店式公寓管理社區(qū)物業(yè)管理

心增值服務(wù)體系酒店水準(zhǔn)的公寓服務(wù)體系基本服務(wù)體系

居家服務(wù)鐘點(diǎn)工服務(wù)，代訂購服務(wù)房屋代租代管服務(wù)，代收房房產(chǎn)服務(wù)租服務(wù)，接送服務(wù)安全保衛(wèi)工作 度假客戶尤其關(guān)注不使用期間的資產(chǎn)安全問題清潔管理工作 建議增加定期清潔、通風(fēng)、除蟲的物業(yè)附加服務(wù)房屋管理及公共 注重公共空間的園林、道路等設(shè)備維護(hù) 的日常維護(hù)21四種模式的適用條件小結(jié)模式特點(diǎn)適用條件案例?開發(fā)商盈利點(diǎn)：酒店銷售收入+酒店以及相關(guān)?適用范圍局限?酒店配套自行建設(shè)、自行經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)長股權(quán)式酒配套運(yùn)營收益三亞灣紅樹期穩(wěn)定收益店?客戶權(quán)益：享有酒店產(chǎn)權(quán)與股權(quán)，享受收益分林度假酒店?適用于以酒店為主營業(yè)務(wù)的酒店型開發(fā)紅；享有免費(fèi)居住權(quán)、置換權(quán)等多項(xiàng)權(quán)利商?開發(fā)商盈利點(diǎn)：酒店銷售收入+酒店?duì)I運(yùn)管理?適用范圍廣泛?無酒店經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，可聘請酒店產(chǎn)權(quán)式酒收益經(jīng)營公司管理麗江悅榕莊店?客戶權(quán)益：享有酒店產(chǎn)權(quán)，享有租金回報(bào)，定?有酒店經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，可自行組建期免費(fèi)入住等特權(quán)經(jīng)營團(tuán)隊(duì)管理?適用范圍廣泛會(huì)員制酒?開發(fā)商盈利點(diǎn)：會(huì)員會(huì)費(fèi)收入+每年會(huì)費(fèi)?酒店模式要求開發(fā)商有獨(dú)立運(yùn)營酒店能悅榕秘境?客戶權(quán)益：享有免費(fèi)居住權(quán)、置換權(quán)等多項(xiàng)權(quán)力，并且酒店品牌相應(yīng)高端化且成熟店上海親和源利?養(yǎng)老公寓會(huì)員模式對區(qū)位、城市醫(yī)療等配套和后期運(yùn)營要求比較高銷售租賃?開發(fā)商盈利點(diǎn)：銷售收入+相關(guān)配套收益?適用范圍廣泛，對項(xiàng)目區(qū)位、資源有較權(quán)?客戶權(quán)益：享有免費(fèi)居住權(quán)和其他軟性服務(wù)高的要求莫干山裸心?價(jià)格制定不能過高谷?項(xiàng)目需有相應(yīng)配套設(shè)施及軟性服務(wù)22分享康緣項(xiàng)目旅館業(yè)用地的思考23地塊總占地142007㎡，建面98545㎡，旅館用地約3.7萬㎡，不能分割銷售地塊條件：本項(xiàng)目可建設(shè)用地總占地142007㎡，總建筑面積98545㎡。租賃用地200畝，內(nèi)部含琥珀泉泉眼。用地性質(zhì)商辦混合用地旅館業(yè)用地占地面積92畝（約合61336㎡）121畝（約合80671㎡）建筑面積61336㎡37209㎡容積率≤1.00.4-0.7限高12米9米產(chǎn)權(quán)40年40年開發(fā)商目標(biāo)：旅館業(yè)用地盡量銷售，剩余體量持有。24度假酒店方向：根據(jù)項(xiàng)目資源條件、度假市場現(xiàn)狀及開發(fā)商目標(biāo)，建議打造溫泉度假酒店，但需控制體量本項(xiàng)目具備溫泉及外部生態(tài)資源，交通便利，具備打造溫泉度假村的條件。但因開發(fā)目標(biāo)是盡量銷售，部分持有，為了避免大量資金沉淀，建議控制體量，打造度假精品酒店。功能溫泉住宿餐飲會(huì)議康樂特色

市場情況溫泉是兩個(gè)板塊的重要資源，基本都會(huì)引入溫泉，露天和室內(nèi)兩種普通客房和別墅客房兩種，一般100-200間，度假會(huì)議客戶為主，入住率平時(shí)一半周末全滿餐飲為必備功能，一般一個(gè)中餐大廳，若干包間，個(gè)別精品酒店引入印尼、泰國菜肴，比較受歡迎會(huì)議功能較強(qiáng)，主打企事業(yè)單位會(huì)議，可帶動(dòng)住宿、餐飲及溫泉消費(fèi)康樂設(shè)施齊全，價(jià)格適中，主要針對團(tuán)隊(duì)、散客、住店客人、會(huì)議客戶等，受眾面廣整體來講，特色功能偏弱，受眾面窄，大吉度假村的特色生態(tài)膳食較為受歡迎

機(jī)會(huì)點(diǎn)研判溫泉是重點(diǎn)資源，需要引入，可重點(diǎn)打造室外溫泉住宿體量不應(yīng)過大，建議客房數(shù)量在100-120間左右，形式多樣餐飲體量應(yīng)適中，要包含中西餐廳，可引入特色菜會(huì)議功能可重點(diǎn)打造，會(huì)議廳應(yīng)大小均有，差異定價(jià)可配建基礎(chǔ)康樂設(shè)施，如棋牌室、KTV等，控制體量特色設(shè)施難以找到大面積受眾群，需慎重考量25旅館業(yè)用地作為項(xiàng)目重要配套可以打造溫泉度假酒店，但考慮到目前市場支撐的體量，建議部分體量尋找可以對外銷售的發(fā)展方向市場支撐品牌精品度假酒店作為項(xiàng)目重要配套和前期吸引人氣、消除陌生性的市場上，一般溫泉精品度假酒重要設(shè)施，本項(xiàng)目需打造度假酒店功能。同時(shí)從去店的體量約1.5-2萬㎡化目標(biāo)和地塊條件看，不建議打造大體量的溫泉度假村，可打造精品度假酒店。市場一般占地30-50畝旅館業(yè)用地約121畝，總體量約3.7萬㎡，因此除度假精品酒店外，仍需要有1.7-2.2萬㎡對外銷售。但旅館業(yè)用地不可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割銷售，南京市場目前無此類項(xiàng)目。銷售形式案例：茅山板塊的美加?xùn)|部假日項(xiàng)目采用10人股份購買形式，有產(chǎn)權(quán)，銷售速度較慢。因此需尋找產(chǎn)權(quán)不能分割情況下項(xiàng)目的銷售形式，以確定本項(xiàng)目的發(fā)展方向26銷售形式 旅館業(yè)用地的銷售形式旅館用地操作方式經(jīng)營產(chǎn)權(quán)式酒店通過銷售變現(xiàn)，客戶獲得后續(xù)經(jīng)營收益分成及免費(fèi)入住權(quán)等。這是一種高風(fēng)險(xiǎn)高收益的運(yùn)作模式，它有利于快速回籠資金，但對開發(fā)商后期運(yùn)營能力要求高。項(xiàng)目已有約2萬平米度假酒店，不建議考慮。

銷售使用權(quán)方式一：直接銷售使用權(quán)，實(shí)為沒有產(chǎn)權(quán)的公寓，此為最常見的處理方式，南京客戶對此抗性大，實(shí)現(xiàn)難度大；方式二：通過附加值，弱化產(chǎn)權(quán)抗性，增加物業(yè)價(jià)值，杭州萬科隨園嘉樹為此類代表案例。27萬科隨園嘉樹打造銷售和租賃型的養(yǎng)老項(xiàng)目，前期銷售物業(yè)去化案例啟示 速度快，后期改為租賃物業(yè)，目前市場表現(xiàn)較好，對本項(xiàng)目具有借鑒意義，需要對南京養(yǎng)老市場進(jìn)行分析，以判斷可行性銷售市場表現(xiàn)在長時(shí)間蓄客的基50礎(chǔ)下，項(xiàng)目推出的銷售使用權(quán)公寓去化情40況良好，開盤至今已去化60套；30目前成交均價(jià)區(qū)間為14000-15000元/㎡，20多數(shù)客戶普遍認(rèn)為該價(jià)格區(qū)間屬于合理范10疇。0

經(jīng)過長時(shí)間蓄客后，項(xiàng)目開盤就已經(jīng)售罄50套公寓

未來仍將推出40套養(yǎng)老公寓，現(xiàn)開盤后陸續(xù)處于認(rèn)購階段，加推10套，因房源有限，認(rèn)也已經(jīng)基本購情況表現(xiàn)良好