中國房地產(chǎn)業(yè)城市分級泡沫度量及企業(yè)應對的策略

中國房地產(chǎn)業(yè)城市分級泡沫度量及企業(yè)應對的策略

一、中國房市發(fā)展的周期特征二、中國房市發(fā)展的動態(tài)分析三、中國房市泡沫的側度四、造成中國房價格飛漲的原因五、中國房市的發(fā)展趨勢和風險分析六、中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的策略

目錄中國房市發(fā)展的周期特征周期年份價格漲幅價格（元/平方米）CPI原因第一個周期：8年1989-1997年1989-1994年24%/年574—140914%1990大陸經(jīng)濟進入增長期，1992年局部地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫非常嚴重，北海和海南。1993年7月，中央出臺嚴厲措施整頓全國房地產(chǎn)市場，居民收入增加1995-1997年12%/年1591—19979.4%步入這個周期的下降通道，1997年出現(xiàn)負增長第二個周期：12年1998-2010年1998-2003年2.85%/年2063--2360-0.1%1997-1999年我國經(jīng)濟增長面臨內需不足、出口乏力的雙重制約，宏觀經(jīng)濟整體偏冷，政府出臺了多種措施刺激國內需求的增加，1998年中國住房體制改革性綱領文件，停止住房實物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化2004—2007年13%2360--43694%城市化進程加快，貨幣升值，實行寬松穩(wěn)健的貨幣政策中國將進入住宅消費第2個階段第一階段人均GDP3000美元以下住宅消費解困期第二階段人均GDP3000—8000美元住宅消費發(fā)展期第三階段人均GDP8000—15000美元住宅消費質量期第四階段人均GDP15000美元以上住宅消費個性舒適期根據(jù)先進國家經(jīng)驗，住宅消費一般分為4個階段：

中國將進入住宅發(fā)展的第2階段，中國的房地產(chǎn)還在初期發(fā)展中，一些發(fā)達城市例如深圳（人均GDP達到1萬）率先進入第三階段，也就是旅游度假物業(yè)和稀缺性物業(yè)消費將逐漸啟動并進入相對較快的發(fā)展階段。

一、中國房市發(fā)展的周期特征

二、中國房市發(fā)展的動態(tài)分析三、中國房市泡沫的側度四、造成中國房價格飛漲的原因五、中國房市的發(fā)展趨勢和風險分析六、中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的策略

目錄中國房市資金來源動態(tài)分析年度自籌資金自有資金國內貸款利用外資定金/預售款其他資金199827.912.5238.831.38.5199929.313.322.95.3338.9200028.113.922.72.937.98.2200128.515.322.21.838.68.7200228.515.722.51.638.68.6200328.615.523.81.438.77.3200430.316.718.41.343.16.8200533.218.718.11.236.610.82006中國房市資金來源動態(tài)分析從表中可以看出，自籌資金、國內貸款、定金及預售款和其他資金是我國房地產(chǎn)業(yè)的四大資金來源。其中定金及預售款是第一大資金來源，2000年以來所占比重一直保持在36%-43%之間，2005年自由資金成為第二大資金來源，占18.7%，2007年18.5%，據(jù)國家要求的30%要求還有很大差別。在我國，定金及預售款中有60%來自銀行按揭貸款，自籌資金大約40%來自銀行貸款，其他資金中，大約60%來自各種渠道的銀行貸款，這樣我國房地產(chǎn)全部資金來源中，銀行貸款占了60%

中國商品房銷售增長率分析

單位：%

中國商品房銷售面積分析

單位：萬平方米

中國商品房銷售額分析

單位：億元

房屋施工面積和竣工面積增長率

單位：%

中國房屋施工面積和竣工面積

單位：萬平方米

中國房地產(chǎn)價格

單位：元/平方米

中國房地產(chǎn)價格增長率

單位：%

中國房屋租憑價格增長率

單位：%

一、中國房市發(fā)展的周期特征二、中國房市發(fā)展的動態(tài)分析

三、中國房市泡沫的側度四、造成中國房價格飛漲的原因五、中國房市的發(fā)展趨勢和風險分析六、中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的策略

目錄第一階段：房地產(chǎn)無泡沫理性漲價階段：這一階段往往處于經(jīng)濟周期回升期，城市化的速度加快，居民收入增加，儲蓄達到一定程度，拉動價格正常上漲第二階段：房地產(chǎn)泡沫形成的階段：房價上漲一段時間后，市場上部分人出現(xiàn)投資心理，投資性買房者開始出現(xiàn)，市場出現(xiàn)供不應求的局面第三階段：泡沫的非理性膨脹和惡化階段：房價上漲的預期心理得到強化，產(chǎn)生羊群效應，錨定效應，出現(xiàn)價格狂想，房價出現(xiàn)非理性膨脹，出現(xiàn)嚴重的投機銀行加大房地產(chǎn)貸款額度第四階段：泡沫的巔峰和突然破滅階段：房價被推到頂峰，出現(xiàn)滯漲時，政府會出臺強硬的調控措施，緊縮銀根第五階段：信心崩潰和價格非理性下跌階段：非理性的投機者出現(xiàn)大量拋售，房價出現(xiàn)非理性下降第六階段：市場平靜和價值回歸：根據(jù)購買力等因素重新評估房價，有些人對明顯低估的房地產(chǎn)果斷買入房地產(chǎn)泡沫運行過程2004-2005、2007年中國房市泡沫程度的度量中國的房地產(chǎn)價格究竟高不高？中國人住著世界上最貴的房子世界上房價最貴的地方當屬日本東京，目前在東京市區(qū)，一套實用面積80平方米的公寓樓，家庭車位精裝修的3室1廳1廚1衛(wèi)單元公寓，送20平方米的陽臺和好幾個平方米的走廊以及包括液晶電視等基本電器,售價約為3000萬日元，折合人民幣225萬元，單價2.6萬元即便從絕對值上看，中國上海、北京、深圳、杭州等地城市中心或靠近市中心地帶的一些房價也已經(jīng)超出這個價位。如果考慮到日本的人均GDP是我們的21倍，中國的很多城市房價已經(jīng)遠遠超過‘天下第一貴的“日本，坐上世界頭把金交椅而且，中國住宅只有70年的居住權，相當于年折舊率1.4%，而許多國家是永久所有權中國房屋平均壽命是30年中國部分城市房價收入比

一、中國房市發(fā)展的周期特征二、中國房市發(fā)展的動態(tài)分析三、中國房市泡沫的側度

四、造成中國房價格飛漲的原因五、中國房市的發(fā)展趨勢和風險分析六、中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的策略

目錄造成中國房價飛漲的原因成本推動房價上漲

土地價格上漲：從1998年開始到2006年住宅用地累積上漲65%發(fā)展商暴利：2000年僅為20%，到2007年均40%

需求拉動房價上漲居民收入在經(jīng)濟環(huán)境增長的前提下高速增長城市化進程加快流動性過剩促使商業(yè)銀行信貸擴張流動性過剩造成短期投機資金進入房地產(chǎn)，自美國911后，大量的資金賭人民幣升值

造成中國房價飛漲的原因經(jīng)濟制度因素住房保障制度缺陷房地產(chǎn)稅收制度缺陷：稅負較高，加拿大為11.3%，我國15%對地方政府考核制度的缺陷利益集團的市場操作房地產(chǎn)泡沫形成的心理因素前面提到過了

“代際遺忘”是歷史上房地產(chǎn)市場反復出現(xiàn)投機狂潮的重要原因—明斯基

一、中國房市發(fā)展的周期特征二、中國房市發(fā)展的動態(tài)分析三、中國房市泡沫的側度四、造成中國房價格飛漲的原因

五、中國房市的發(fā)展趨勢和風險分析六、中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的策略

目錄2008-2010年中國房市進入本輪周期的衰退階段進入衰退期的標志

房價炒的過高超出居民實際承受能力住房自有率過高，發(fā)展過快（發(fā)達國家60%-70%）人均居住面積已經(jīng)接近中高等收入國家的水平，發(fā)展空間有限

2008-2010年中國房市進入中期調整

由于信貸條件的惡化，限價房推出，資本市場的調整，促使全國房地產(chǎn)開始降溫，深圳、廣州等大城市上半年會出現(xiàn)比較大的降幅，預計均幅50%左右，二、三線城市會滯后半年左右反映，但降幅不會像大城市那么猛烈，因為投機行為較低，因此說2008年是出手買房的好機會(針對的是自住型和長期投資型），有些樓盤一定是歷史低位了（如果是想短期套利，房地產(chǎn)目前已經(jīng)不是最佳投資渠道了）2008-2010年加速房地產(chǎn)企業(yè)的集約化信貸條件的惡化加速房地產(chǎn)企業(yè)的集約化

信貸條件的惡化會導致企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)被吞并（5萬多家—4千家左右），居民因購房負擔加重而需求減弱，銀行存款回流整個宏觀經(jīng)濟處于轉折點，失業(yè)率將會上升由于美元反彈，熱錢撤離，同時導致外商投資下降，制造業(yè)轉移達到高峰，需求減弱，失業(yè)增加，購買能力明顯下降，經(jīng)濟增長的速度減緩，房價出現(xiàn)滯漲下跌的局面。人民幣升值主要對國際性城市，對于封閉的城市影響較小經(jīng)濟適用房的上市對市場的定價標準形成了很大的沖擊美國的次貸危機對中國房市的影響將會顯現(xiàn)2008-2010年剛性需求支撐房市階段性回暖剛性需求將在2008年底、2009年上半年支撐房市回暖資本市場的回暖，資金得以解套流向房地產(chǎn)

預計2009年上半年A股市場可能出現(xiàn)2個月的反彈行情，一部分被困的資金得以解套，流向房地產(chǎn)的資金將會大幅度增加，信貸條件有所緩和

預計2009年還會降息和降準備金2010年房市底部盤整

2011-2012年美國房地產(chǎn)起步

第三部分：21世紀最具深遠影響力的營銷模式謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產(chǎn)基礎知識培訓請在此輸入您的副標題LOGO新員工入職培訓系列課程培訓目標請在此輸入您的副標題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關基本知識2、了解房地產(chǎn)相關的建筑知識3、熟悉房地產(chǎn)銷售基本知識1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識概要4房地產(chǎn)銷售知識與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產(chǎn)基礎知識房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權利，在經(jīng)濟學上也叫不動產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權注：房地產(chǎn)物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、典當權等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其他用途的房屋?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權屬關系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權屬關系，而土地則沒有明確的權屬關系，它是一個統(tǒng)稱。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面：1、實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價格構成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格3、從權屬關系看，房產(chǎn)所有權和地產(chǎn)所有權是聯(lián)系在一起的?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性1、生產(chǎn)周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉儲、農業(yè)、特殊目的（車站、機場、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結構：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結構形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營對象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償轉讓、劃拔，房屋所有權的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場分類一級市場——政府出讓土地予開發(fā)商的市場（也稱土地市場）二級市場——開發(fā)商出售商品房予消費者的市場（也稱“一手房”市場）三級市場——消費者將已購商品房再轉讓的市場（也稱“二手房”市場）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格構成：土地價格和建筑物及其附屬物價格的統(tǒng)一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價格：指一宗房地產(chǎn)的整體價格。房地產(chǎn)單位價格：指單位面積或單位建筑面積的價格，它可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。

房地產(chǎn)價格

樓面地價：指平均到每單位建筑面積上的土地價格樓面地價=土地總價格/總建筑面積=土地單價/容積率【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

土地價格1、房屋建筑成本2、流通費用3、稅金4、利潤房地產(chǎn)價格

房屋價格

房地產(chǎn)價格構成1、土地出讓金或征地費2、拆遷安置補償費3、城市土地開發(fā)費4、土地開發(fā)利潤【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設施（醫(yī)院、銀行、超市、農貿市場、學校、美容院等）

4、小區(qū)內部的配套設施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場價格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少

10、政府因素、土地價格的變動

11、其它因素森茂山莊項目部【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按所有制分：國有土地和集體土地

國有土地：在我國社會主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國家依法征用和沒收的土地、國營農場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。集體土地：是指農村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權。土地使用權：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權利。土地使用權可以依法轉讓?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉儲用地5、對外交通用地6、道路廣場用地

7、市政公用設施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】國有土地使用權的取得方式

國有土地使用權的取得方式：土地使用權出讓、轉讓、劃撥三種形式。1、土地使用權出讓：是指人民政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。招標：是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經(jīng)評標后確定的中標人取得土地使用權的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地使用權的取得方式2、土地使用權轉讓：是指合法擁有土地使用權的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權轉移給他人的行為。3、土地使用權劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按開發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發(fā)時進行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應該明確，房屋的所有權是不存在年限問題的，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時，都要與國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉庫3、商場和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設施7、政府和公用設施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結構。多層房屋通風采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結構形式分類：1、磚木結構2、磚混結構3、鋼混框架結構4、鋼混剪刀墻結構5、鋼混框架一剪刀墻結構6、鋼結構【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結構：板樓、塔樓、板塔結合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會超過12層。長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。

板樓的優(yōu)勢：結構設計將朝陽面讓位于居室，通風采光條件優(yōu)于其它結構。比較典型的是一梯兩戶式設計，南北朝向時，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時，前后居室各有半天的朝陽面?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結構：板樓、塔樓、板塔結合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結構，除少數(shù)承重梁之外，戶內分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結構強度高，抗震性好；居高望遠，視野開闊。塔樓的劣勢：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分點左右，而且戶型內部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風，這樣的地方被稱為“灰色空間”?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結構分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復式住宅是受躍層式住宅的設計構思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復式設計為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購公房（房改房）3、經(jīng)濟適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設，以營利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設工程施工許可證》《商品房預(銷)售許可證》。“兩書”：新建住宅《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預售；從銷售對象看，分內銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國第一個商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結構形式以其承重結構所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結構住宅磚混結構住宅：是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗的講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結構形式以其承重結構所用其所用的材料來劃分：2、磚木結構住宅磚木結構的住宅：是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構共同構筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結構住宅鋼筋混凝土結構住宅：是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結構搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結構等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進深、開間可以衡量房屋的通透性，進深太深，房屋的通透性就會比較差，空氣質量不高。

*房間進深16.5米/房間開間8.8米*臥室進深6米/臥室開間4.4米*客廳進深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進深：通常指房間長度。住宅的開間：通常指房間寬度?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預售兩種；

商品房預售條件：1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；2、持有建設工程規(guī)劃許可證；3、按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；4、向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。5、商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】住宅權益

住宅的產(chǎn)權：一般是指住宅的所有權。住宅的所有權，是一種民事法律關系，指的是在法律規(guī)定的范圍內，對住宅全面支配的權力。

住宅的所有權一般包括對房屋的占有、使用、收益、處分四個方面，這四個方面也構成了住宅所有權的四項基本內容。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】住宅權益1、住宅的占有權：一般由所有權人來行使。當使用權與所有權相分離的時候，占有權就為使用人行使——比如出租，當使用權發(fā)生轉移時，占有權也隨之轉移。2、住宅的使用權：對住宅使用的權力稱住宅的使用權。使用權的人，既可以是所有權人本人，也可以是租房人等。在占有權和使用權暫時不歸房主所有時，房主的所有權并未喪失。3、住宅的收益權：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權力，比如出租收益。4、住宅的處分權：由房主行使。只有房主才有權力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當房屋、住宅作為抵押物抵押給債權人時，債權人擁有房屋的處分權?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權分類：1、產(chǎn)權證書：是指"房屋所有權證"和"土地使用權證"。房屋產(chǎn)權證書包括：產(chǎn)權類別、產(chǎn)權比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權來源、房屋結構、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權房：是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房：也稱公有房產(chǎn)，國有房產(chǎn)。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權歸國家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產(chǎn)，一類是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權房?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權分類：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權房：是指產(chǎn)權屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產(chǎn)管理部門將沒有取得房屋產(chǎn)權證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒取得房屋產(chǎn)權證，就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預售，購房者買房時就要與開發(fā)商簽訂房屋預售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領取了《房屋所有權證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷售商品房的過程中，現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看《房屋所有權證》，在簽合同的時候也必須使用國土房管局印制的標準合同。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權分類：3、準現(xiàn)房：準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過二次轉手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當房產(chǎn)銷售量達到80％以后，一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國柳京飯店【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權分類：6、爛尾房：是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，無法回收前期投資，無力進行后續(xù)建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——價格篇：1、一次性買斷價：指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預先向銷售者賣方交納一定數(shù)額的錢款。依據(jù)《合同法》相關規(guī)定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無約定，賣方違約時，“定金”雙倍返還；買方違約時，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過合同標的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規(guī)定，一般可視為“預付款”。“訂金”的效力取決于雙方當事人的約定。雙方當事人如果沒有約定，“訂金”的性質主要是預付款，銷售者違約時，應無條件退款；消費者違約時，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營者退款。如果雙方當事人另有約定，則按照約定執(zhí)行。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——價格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應交付定金而未交付的，不構成對主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應交付訂金而未交付的，即構成對主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當事人一方不履行合同債務時，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標的額的20％；而訂金的數(shù)額依當事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔保性質，而訂金只是單方行為，不具有擔保性?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——價格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價：均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價。6、起價：也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內或單元內建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內建筑面積及應當分攤的共有建筑面積。商品房銷售面積=套內實際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內面積㎡【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇2、套內建筑面積：商品房的套內建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇3、套內使用面積：套內房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計算：1)、套內使用面積為套內臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；3)、不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；4)、內墻面裝飾厚度計入使用面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇

4、套內墻體面積：套內墻體面積是指商品房各套內使用空間周圍的維護或承重墻體所占的面積。商品房的套內境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內墻體面積的計算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇

5、套內陽臺建筑面積：按照《建筑面積計算規(guī)則》的規(guī)定，套內陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中：1）、原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；2）、挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建設筑面積；3）、凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；4）、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分攤的公用建筑面積為每幢樓內的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務的專用設備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）另外，購房人所受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進行分攤的，要在銷（預）售合同中寫明房屋名稱，需分攤的總建筑面積。

公用建筑面積不包括倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計入公用建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇分攤的公用建筑面積計算：根據(jù)建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分攤的公用建筑面積計算公式如下：1）分攤的公用建筑面積=各套套內建筑面積*公用建筑面積分攤系數(shù)2）公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內建筑面積之和已作為獨立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積3）公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積/各套套內建筑面積之和【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇

7、面積計算公式匯總：商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤公用面積套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和結構建筑面積：建筑物各層中，外墻、內墻、垃圾道、通風道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇使用率：使用面積與建筑面積之比。

實用率：套內建筑面積和住宅面積之比。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場65%。使用率與人流量密切相關，人流量大的地方，使用率低。套內墻體面積：公用墻為水平投影面積一半計入非公用墻為水平投影面積計入套內使用面積為室內各居室面積，如壁櫥等，以及不包含在結構面積中的