中國醫(yī)藥企業(yè)競爭力研究

CCPT

中國醫(yī)藥企業(yè)競爭力研究

參與單位：中國社會經(jīng)濟調(diào)查研究中心 中國中藥協(xié)會 中國化學(xué)制藥工業(yè)協(xié)會中國醫(yī)藥商業(yè)協(xié)會 中國醫(yī)藥保健品進出口商會

中國醫(yī)藥企業(yè)競爭力研究課題組1

中國醫(yī)藥企業(yè)競爭力研究課題組介紹中國醫(yī)藥企業(yè)競爭力研究課題是由中國社會經(jīng)濟調(diào)查研究中心、中國中藥協(xié)會、中國化學(xué)制藥工業(yè)協(xié)會、中國醫(yī)藥保健品進出口商會、中國醫(yī)藥商業(yè)協(xié)會共同立項的研究課題，并得到國務(wù)院發(fā)展研究中心、國家發(fā)展與改革委員會、國家藥品食品監(jiān)管局、國家科技部以及中國中醫(yī)研究院等相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)、專家大力支持和積極參與。本課題由殷大奎、陳清泰、齊謀甲、任德權(quán)、于明德、李舜年、張洪魁、馮洪章、朱長浩等同志擔任顧問。中國醫(yī)藥企業(yè)競爭力研究課題組由張旭之教授擔任課題組長；國家發(fā)改委處長吳海東、中國化學(xué)制藥工業(yè)協(xié)會秘書長沈賢姬、中國中藥協(xié)會秘書長傅晶瑩、中國醫(yī)藥商業(yè)協(xié)會秘書長王錦霞任副組長。2003年10月向醫(yī)藥主管部門提交《中國醫(yī)藥企業(yè)競爭力研究報告》，并陸續(xù)發(fā)布各子行業(yè)競爭力評價報告。

中國醫(yī)藥企業(yè)競爭力研究一、醫(yī)藥企業(yè)競爭力研究基礎(chǔ)

1.理論基礎(chǔ)企業(yè)競爭力由三個函數(shù)變量所決定：競爭力資產(chǎn)、競爭力環(huán)境和競爭力過程，三者缺一個不可，任何一個變量處理不好，都會影響企業(yè)競爭力的形成。?企業(yè)競爭力資產(chǎn)包括硬資源和軟資源，而且軟資源在形成企業(yè)競爭力資產(chǎn)方面越發(fā)重要。

?在競爭力資產(chǎn)和競爭力環(huán)境一定的條件下，成功的轉(zhuǎn)換過程以增加價值并為企業(yè)未來創(chuàng)造新資產(chǎn)，是企業(yè)競爭優(yōu)勢的核心，其關(guān)鍵是過程創(chuàng)新進而優(yōu)化企業(yè)的價值鏈或再生鏈，構(gòu)建企業(yè)的核心能力。

企業(yè)競爭力的形成是一個動態(tài)的過程，企業(yè)在資源配置的過程中，要不斷的優(yōu)化業(yè)務(wù)活動和管理活動。

企業(yè)競爭力是可變的，通過競爭力資產(chǎn)、競爭力環(huán)境和競爭力過程三者的組合一個企業(yè)可以從競爭優(yōu)勢轉(zhuǎn)變?yōu)楦偁幜觿?，也可以從競爭劣勢提升為競爭?yōu)勢，或者使競爭優(yōu)勢更加穩(wěn)固。2中國醫(yī)藥企業(yè)競爭力研究3．企業(yè)競爭力評價研究方法

層次分析法綜合評價法

?經(jīng)濟分析法?專家評價法?多元數(shù)理統(tǒng)計方法2.醫(yī)藥企業(yè)競爭力研究主體?醫(yī)藥主產(chǎn)區(qū)產(chǎn)業(yè)競爭力比較研究?醫(yī)藥企業(yè)競爭力研究?大宗藥品品種競爭力專題研究?培育企業(yè)競爭優(yōu)勢研究醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)子行業(yè)眾多，發(fā)展狀況各異，參差不齊，對競爭力分析評價研究需多角度、多層次地展開。4.制定醫(yī)藥企業(yè)競爭力評價體系遵循的原則企業(yè)競爭力的影響因素的廣泛性、層次性、系統(tǒng)性，以及中國醫(yī)藥企業(yè)競爭力研究的目的性和針對性特征，決定了企業(yè)競爭力評價指標體系構(gòu)造及評價分析過程必經(jīng)考慮到：?企業(yè)競爭力系統(tǒng)性，需要系統(tǒng)的研究方法。用多層次、多指標的方式揭示事物間的相關(guān)性和系統(tǒng)性。?企業(yè)競爭力復(fù)雜性需要直觀性研究方法。通過確定指標的計算方法，再逐層綜合分析，可以實現(xiàn)問題的定量分析，使復(fù)雜的問題直觀化，增強決策者對最終結(jié)果的滿意度和把握度。醫(yī)藥企業(yè)競爭力內(nèi)涵及研究要素3中國醫(yī)藥企業(yè)競爭力研究二、醫(yī)藥企業(yè)競爭力應(yīng)用研究1、標桿企業(yè)的研究和選?。?）標桿企業(yè)選取及組群劃分原則研究

運用80項競爭力指標，對醫(yī)藥行業(yè)140余家企業(yè)進行整體的預(yù)評其結(jié)果令主管部門和行業(yè)專家感到醫(yī)藥企業(yè)必須認真分析自身的問題，理性思考如何培育企業(yè)競爭力。規(guī)模實力(6）運營安全成長能力市場與營銷能力管理與企業(yè)文化技術(shù)與創(chuàng)新能力環(huán)境與發(fā)展能力經(jīng)濟表現(xiàn)(40)企業(yè)管理(40)(10）盈利能力(8）經(jīng)營效率現(xiàn)金能力醫(yī)藥企業(yè)競爭力綜合評價指標體系(6）(6）(4）(13）(11）(9）(7)通過對國內(nèi)外醫(yī)藥企業(yè)發(fā)展各要素的比較分析，確定不同領(lǐng)域、不同發(fā)展階段企業(yè)的評比標準（2）標桿企業(yè)的研究范圍?企業(yè)規(guī)模與市場集中度分析?產(chǎn)品及市場競爭力?經(jīng)營效率?核心能力與技術(shù)創(chuàng)新?銷售體系與市場控制能力?管理水平

2、醫(yī)藥企業(yè)競爭力的行業(yè)整體評價系統(tǒng)了解企業(yè)處于行業(yè)位勢，分析企業(yè)生存和發(fā)展空間。4中國醫(yī)藥企業(yè)競爭力研究企業(yè)競爭力比較即要比較科學(xué)地對整個行業(yè)中多個企業(yè)的競爭力進行橫向的定量評估、排序比較，也必須對同一企業(yè)不同年分的競爭力水平進行定量描述和縱向比較，才能夠?qū)Σ煌髽I(yè)的競爭力水平的絕對差距和相對差距，對同一企業(yè)的競爭力演進過程都能有所把握。2002年部分醫(yī)藥企業(yè)主營業(yè)務(wù)利潤競爭力得分排序圖預(yù)評部分醫(yī)藥企業(yè)綜合競爭能力類比圖運用40項表現(xiàn)企業(yè)規(guī)模、盈利水平、成長能力、創(chuàng)新能力的指標逐項比較。中國醫(yī)藥企業(yè)競爭力整體較弱，特別是盈利能力、創(chuàng)新能力、營銷能力等方面亟待加強。哈藥、三九、上藥等中國醫(yī)藥企業(yè)的巨無霸，其競爭能力并不強。處于負區(qū)的競爭能力53、分類比較中國醫(yī)藥企業(yè)競爭力研究0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.00100.00總資產(chǎn)（萬元）無形資產(chǎn)（萬元）營業(yè)收入（萬元）息后稅前利潤（萬元）人均利潤（萬元）人均營業(yè)收入（萬元）主營業(yè)務(wù)毛利率(%)銷售利潤率(%)成本費用利潤率(%)股東權(quán)益回報率(%)總資產(chǎn)報酬率(%)占用資本回報率(%)固定資產(chǎn)增長率(%)收入增長率(%)凈利潤增長率(%)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率資產(chǎn)負債率速動比率流動比率現(xiàn)金流動負債比率利息保障系數(shù)高級管理人員收入（萬元）大專以上員工比例(%)研發(fā)人員占總?cè)藛T比例(%)每股收益某企業(yè)在子行業(yè)中競爭力的經(jīng)濟表現(xiàn)對中藥、化學(xué)制藥、生物醫(yī)藥、醫(yī)療器械企業(yè)運用40個指標進行分類比較研究。同類企業(yè)競爭力各要素比較在整體比較的基礎(chǔ)上，對各子行業(yè)不同發(fā)展階段經(jīng)營特點相近的同類企業(yè)重新確定標桿組群、評價指標和分析方法，進行比較研究。考察一個企業(yè)是否具有競爭能力，僅看內(nèi)部效率及管理體制等是難得出準確的結(jié)論，只有通過與競爭對手、標桿企業(yè)等多層次比較之后才能看出。企業(yè)與標桿企業(yè)之間的比較標桿企業(yè)參評企業(yè)通過分類比較，可以看出中國醫(yī)藥企業(yè)沒有一家各競爭力要素都較好，發(fā)展極不平衡。64.企業(yè)產(chǎn)品競爭力比較課題組研究認為：企業(yè)競爭力最終取決于產(chǎn)品在市場上的表現(xiàn)，而產(chǎn)品競爭力根源于產(chǎn)品研發(fā)和技術(shù)裝備。技術(shù)創(chuàng)新是企業(yè)持續(xù)創(chuàng)新的根本生命力。（1）

運用20個指標對同類產(chǎn)品的企業(yè)產(chǎn)品的品牌價值、市場占有率、產(chǎn)品貢獻率、科技含量、產(chǎn)品市場周期等產(chǎn)品競爭力要素進行分項評價。

（2）企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新體系的研究

對企業(yè)現(xiàn)有產(chǎn)品和后續(xù)跟進產(chǎn)品以及企業(yè)創(chuàng)新體系和機制進行測評和深入的研究是企業(yè)產(chǎn)品競爭力研究的重點。①企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新政策環(huán)境

④技術(shù)創(chuàng)新機制研究?用人機制?投資機制?組織機制?利益機制?聯(lián)系機制研究組已經(jīng)明確提出了有關(guān)新產(chǎn)品開發(fā)和銷售的巨大不確定性。中國醫(yī)藥企業(yè)競爭力研究②醫(yī)藥企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新水平評價研究

?新產(chǎn)品的評價標準研究

?一體化創(chuàng)新過程

③新產(chǎn)品開發(fā)成功概率新產(chǎn)品的成功概率研發(fā)階段成功概率技術(shù)過關(guān)（實現(xiàn)技術(shù)目標）0.57商業(yè)化（全面市場化）0.31市場成功（獲得經(jīng)濟回報）0.12

研究表明，此產(chǎn)品現(xiàn)在和未來幾年年增長緩慢，銷售收入進入平穩(wěn)階段，很難成為該企業(yè)高速發(fā)展的動力，該企業(yè)的競爭能力將取決于企業(yè)后續(xù)產(chǎn)品的迅速跟進和市場產(chǎn)品的競爭能力。250%某企業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)品年銷售額和增長率的分析、預(yù)測銷售額（百萬元）增長率120010008006004002000

1994199519961997199819992000200120022003E2004E2005E200%150%100%50%0%新藥定義保護年限最高銷售利潤率最高銷售費用率開發(fā)的劑型通過認證Ⅰ類新藥Ⅱ類新藥Ⅲ類新藥Ⅳ類新藥Ⅴ類新藥普通藥品國內(nèi)外尚未批準上市的藥品國外已批準上市，但尚未列入我國藥典，也未進口的藥品新組成的復(fù)方制劑已列入國外藥典或已在我國批準進口，但改變劑型或給藥途徑的藥品增加適應(yīng)癥的藥品5年5年5年5年5年45%25%18%15%12%10%30%20%18%15%12%10%2%13%12%72%1%中國新藥定義和新藥鼓勵政策（2001年）

化學(xué)制藥企業(yè)通過有效的二次研發(fā)、仿制創(chuàng)新，開發(fā)進口替代產(chǎn)品，并通過營銷網(wǎng)絡(luò)、低廉勞動力、品種保護等優(yōu)勢遏制跨國企業(yè)在中國的市場份額，并同時提高企業(yè)的營銷和管理水平是一部分企業(yè)獲取競爭力的主要戰(zhàn)略手段。7某企業(yè)在1999－2002行業(yè)組群、競爭對手組群九大要素變化分析三、企業(yè)競爭力構(gòu)成分析研究

1.企業(yè)成長階段介定和成長周期分析

（1）企業(yè)不同成長階段所面臨的問題

（2）企業(yè)變化研究

1999200020012002行業(yè)組群競爭組群80604020規(guī)模實力盈利能力經(jīng)營效率成長能力運營安全創(chuàng)新能力市場營銷政策影響企業(yè)文化……

2.企業(yè)優(yōu)劣勢指標分析

?1999-2002年均排名在前5位的指標分析與同組群企業(yè)最高水平及平均水平對比強項指標對企業(yè)競爭力的貢獻強項指標的穩(wěn)定性分析強項指標面臨的競爭態(tài)勢分析保持領(lǐng)先地位的措施

?1999-2002年均排名在最后5位的指標分析與同組群最差水平及平均水平對比弱勢的一貫性或偶然性分析弱勢指標對企業(yè)競爭力的影響提高弱勢指標位次的可能性及措施中國醫(yī)藥企業(yè)競爭力研究200020012002A1A2A3A4A5A6A7A8A9A10A11A12A13012345678910111213不同企業(yè)三年綜合競爭力排名變化分析和研究企業(yè)的競爭力首先介定企業(yè)的發(fā)展階段，并從企業(yè)成長規(guī)律角度挖掘企業(yè)內(nèi)部存在的問題。針對不同發(fā)展階段，找出影響企業(yè)發(fā)展的重要問題，如戰(zhàn)略決策體制、管理、經(jīng)營、市場、顧客、營銷、財務(wù)、人力資源、分配機制、技術(shù)創(chuàng)新、組織結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)流程、及企業(yè)文化等方面的問題，是企業(yè)競爭力評價分析的重點工作。50403020100-1020001999199819971996199519941993199219911990198919881987198619851984稅前利潤總額（萬元）稅后利潤總額（萬元）企業(yè)成長階段及生命周期統(tǒng)計分析初創(chuàng)期快速成長期成熟期滑坡期8四、企業(yè)競爭力優(yōu)勢培育研究

研究企業(yè)競爭力的目的就是要尋求培育企業(yè)競爭力優(yōu)勢的有效途徑，即分析企業(yè)從哪方面入手，提高企業(yè)的強勢競爭力，并能夠獲得持久的競爭優(yōu)勢。（一）提升中國醫(yī)藥企業(yè)競爭力的研究模型說明模型中圓圈代表企業(yè)的競爭環(huán)境系統(tǒng)，E代表醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)中的一個企業(yè)，Ei和En分別代表企業(yè)E上游和下游產(chǎn)業(yè)的合作企業(yè)及其他業(yè)務(wù)相關(guān)聯(lián)，如原料種植、醫(yī)院、代理商、零售藥店及產(chǎn)學(xué)研聯(lián)合單位等。N代表企業(yè)業(yè)務(wù)系統(tǒng)、管理系統(tǒng)和外部聯(lián)系的結(jié)點。圖中的①-⑥表示提升醫(yī)藥企業(yè)競爭力的對策；每部分的橫線上方是對策的目標，橫線下方是對策的手段。中國醫(yī)藥企業(yè)競爭力研究提升中國醫(yī)藥企業(yè)競爭力主體模型

企業(yè)價值鏈分析是培育企業(yè)核心能力的前提，是找出企業(yè)創(chuàng)造價值的戰(zhàn)略環(huán)節(jié)。?行業(yè)價值鏈分析醫(yī)藥企業(yè)處于不同子行業(yè)間的價值鏈的戰(zhàn)略環(huán)節(jié)差異，指在不同產(chǎn)業(yè)間企業(yè)核心能力的差異。企業(yè)及相關(guān)者Ei=(i=1,2…)企業(yè)及相關(guān)者Ei=(i=1,2…)企業(yè)及相關(guān)者E0=(0=1,2…)上游產(chǎn)業(yè)外部聯(lián)系下游產(chǎn)業(yè)外部聯(lián)系①企業(yè)競爭環(huán)境系統(tǒng)政府主導(dǎo)優(yōu)化④企業(yè)核心能力———————技術(shù)創(chuàng)新⑥企業(yè)家機制完美制度安排⑤結(jié)構(gòu)與控制管理變革②競爭戰(zhàn)略—————面向全球化網(wǎng)絡(luò)信息化NN③整合供應(yīng)鏈基于業(yè)務(wù)流程和市場需求E（二）培育企業(yè)競爭能力的關(guān)鍵要素研究課題組將以如下幾個層面研究如何培育企業(yè)的核心能力。

1.企業(yè)價值的分析

企業(yè)所在子行業(yè)內(nèi)價值鏈戰(zhàn)略環(huán)節(jié)的演變，是在同一產(chǎn)業(yè)內(nèi)不同時期的核心能力來源變化。前處理與制藥批發(fā)零售醫(yī)院GSP有效成份環(huán)保、成本品種質(zhì)量成本價格銷量利潤植物種植、基地建設(shè)自種、散購、訂單GAPGMP植物藥的產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)成技術(shù)開發(fā)能力和營銷能力是醫(yī)藥企業(yè)的核心能力，從技術(shù)角度出發(fā)，有形成核心能力的戰(zhàn)略環(huán)節(jié)變化。序號能力來源環(huán)節(jié)或領(lǐng)域起始時間1234基礎(chǔ)有機化學(xué)發(fā)酵化學(xué)及其抗菌互生物工藝學(xué)高技術(shù)下的藥品設(shè)計1870年1940年1980年1990年醫(yī)藥企業(yè)核心能力來源9中國醫(yī)藥企業(yè)競爭力研究?企業(yè)內(nèi)部價值鏈的分析醫(yī)藥企業(yè)內(nèi)部存在許多價值鏈，既有各功能部門之間的價值鏈、也有各功能部門內(nèi)部的價值鏈，每一個企業(yè)內(nèi)部的價值活動都要產(chǎn)生一定的成本，同時創(chuàng)造一定的價值。?競爭對手價值鏈分析由于企業(yè)的成本優(yōu)勢在于企業(yè)所有有價值活動的累計成本是否低于競爭對手的成本，而企業(yè)的相對成本地位取決于企業(yè)相對于競爭對手的價值鏈構(gòu)成和每一項價值活動的相對成本。4.建立學(xué)習(xí)型組織研究，增加學(xué)習(xí)是企業(yè)核心能力的重要源泉。組織的學(xué)習(xí)過程是與企業(yè)使命、競爭環(huán)境、業(yè)務(wù)與管理實踐及組織規(guī)則相聯(lián)系的，它包括戰(zhàn)略性學(xué)習(xí)、能力學(xué)習(xí)和程序化學(xué)習(xí)。

需要進一步了解課題研究進展情況，請致電010-680375732.企業(yè)供應(yīng)鏈管理研究

企業(yè)供應(yīng)鏈管理根本功能是以市場或客戶為中心，對企業(yè)業(yè)務(wù)和管理的整合，是企業(yè)?！皺M向一體化”與“縱向一體化”的整合，其實質(zhì)是資源配置的優(yōu)化3.突出主業(yè)的核心能力正確處理多角化與核心能力的關(guān)系，果斷放棄不能成為核心能力的業(yè)務(wù)。

?不要讓一個不成功的產(chǎn)業(yè)拖垮另一個成功的產(chǎn)業(yè)；

?多元化中的主業(yè)核心能力的提升與升華是關(guān)鍵；

?企業(yè)資源配置對各產(chǎn)業(yè)配置權(quán)重的影響。

PEST宏觀環(huán)境分析政策法規(guī)因素、經(jīng)濟發(fā)展因素、社會文化因素技術(shù)進步因素行業(yè)競爭結(jié)構(gòu)分析現(xiàn)有競爭對手分析替代產(chǎn)品威脅分析新進入者威脅分析內(nèi)部資源與能力分析價值鏈分析內(nèi)部資源分析競爭戰(zhàn)略優(yōu)勢形成前提與假設(shè)宏觀環(huán)境中的機遇和威脅宏觀環(huán)境對行業(yè)發(fā)展的影響行業(yè)特征行業(yè)生命周期與成功因素變遷產(chǎn)業(yè)鏈延伸空間行業(yè)競爭中的機會與威脅企業(yè)核心能力相對優(yōu)勢與劣勢、競爭位勢企業(yè)內(nèi)部資源與競爭環(huán)境分析10

中國醫(yī)藥企業(yè)競爭力研究課題組介紹中國醫(yī)藥企業(yè)競爭力研究課題是由“四會兩中心”即中國社會經(jīng)濟調(diào)查研究中心、北京康派特經(jīng)濟發(fā)展研究中心、中國中藥協(xié)會、中國化學(xué)制藥工業(yè)協(xié)會、中國醫(yī)藥保健品進出口商會、中國醫(yī)藥商業(yè)協(xié)會共同立項的研究課題，并得到國務(wù)院發(fā)展研究中心、國家發(fā)展與改革委員會、國家藥品食品監(jiān)管局、國家科技部以及中國中醫(yī)研究院等相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)、專家研究指導(dǎo)和積極參與。本課題組請殷大奎、齊謀甲、任德權(quán)、于明德、李舜年、張洪魁、馮洪章、朱長浩等同志擔任顧問。醫(yī)藥企業(yè)競爭力研究課題組由中國社會經(jīng)濟調(diào)查研究中心研究員、北京康派特經(jīng)濟研究中心主任張旭之教授擔任課題組長；國家發(fā)改委處長吳海東任、中國化學(xué)制藥工業(yè)協(xié)會秘書長沈賢姬、中國中藥協(xié)會秘書長傅晶瑩、中國醫(yī)藥商業(yè)協(xié)會秘書長王錦霞任副組長。2003年10月向醫(yī)藥主管部門提交研究報告,并公布相關(guān)評議結(jié)果.醫(yī)藥企業(yè)競爭力研究的必要性

醫(yī)藥行業(yè)是關(guān)系社會經(jīng)濟發(fā)展和國計民生的特殊行業(yè)，國家對醫(yī)藥行業(yè)的改革發(fā)展極為重視。經(jīng)濟全球化和中國加入WTO，使醫(yī)藥企業(yè)面臨國內(nèi)外同行的嚴峻挑戰(zhàn)，巨大的國內(nèi)消費市場對眾多競爭者有極強的吸引力，國內(nèi)市場競爭加劇，企業(yè)急需提高自身競爭能力。國家針對醫(yī)藥行業(yè)以醫(yī)保、醫(yī)療衛(wèi)生和藥品生產(chǎn)流通體制改革為主要內(nèi)容的三項改革措施的同步推進，以GMP、GSP、GAP為主要內(nèi)容的質(zhì)量規(guī)范認證對醫(yī)藥企業(yè)提出嚴格的要求，迫使不符合規(guī)范要求、競爭力不強的企業(yè)退出市場。企業(yè)必須認真分析自身的問題和與同類企業(yè)之間存在的差距，制訂提高水平和競爭力的發(fā)展戰(zhàn)略。中國醫(yī)藥企業(yè)競爭力研究主要內(nèi)容11中國醫(yī)藥企業(yè)競爭力研究主要內(nèi)容（一）基礎(chǔ)研究

1.理論基礎(chǔ)

2.研究主體醫(yī)藥主產(chǎn)區(qū)產(chǎn)業(yè)競爭力研究醫(yī)藥企業(yè)競爭力研究大宗藥品品種競爭力研究培育企業(yè)競爭力研究3.企業(yè)競爭力標桿企業(yè)的選取原則立足企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)實，突出中國醫(yī)藥的發(fā)展特點。與國際接軌，重點是借鑒東南亞地區(qū)醫(yī)藥企業(yè)發(fā)展的理念和先進技術(shù)。參考國家對醫(yī)藥企業(yè)發(fā)展的要求和目標。

121.醫(yī)藥企業(yè)競爭力的行業(yè)整體評價經(jīng)濟表現(xiàn)企業(yè)管理規(guī)模實力盈利能力經(jīng)營效率(6個指標）運營安全成長能力市場與營銷能力管理與企業(yè)文化技術(shù)與創(chuàng)新能力環(huán)境與發(fā)展能力經(jīng)濟表現(xiàn)企業(yè)管理(10個指標）盈利能力(8個指標）經(jīng)營效率現(xiàn)金能力醫(yī)藥企業(yè)競爭力綜合評價指標體系中國醫(yī)藥企業(yè)競爭力研究主要內(nèi)容(二）醫(yī)藥企業(yè)競爭力應(yīng)用研究系統(tǒng)了解企業(yè)處于行業(yè)位勢，分析企業(yè)生存和發(fā)展空間。80項競爭力指標分析，100多家企業(yè)參與測評(6個指標）(6個指標）(4個指標）(13個指標）(11個指標）(9個指標）(7個指標）13中國醫(yī)藥企業(yè)競爭力研究主要內(nèi)容14（2）子行業(yè)、發(fā)展規(guī)模、經(jīng)營特點相似企業(yè)競爭力分析中國醫(yī)藥企業(yè)競爭力研究主要內(nèi)容0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.00100.00總資產(chǎn)（萬元）無形資產(chǎn)（萬元）營業(yè)收入（萬元）息后稅前利潤（萬元）人均利潤（萬元）人均營業(yè)收入（萬元）主營業(yè)務(wù)毛利率(%)銷售利潤率(%)成本費用利潤率(%)股東權(quán)益回報率(%)總資產(chǎn)報酬率(%)占用資本回報率(%)固定資產(chǎn)增長率(%)收入增長率(%)凈利潤增長率(%)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率資產(chǎn)負債率速動比率流動比率現(xiàn)金流動負債比率利息保障系數(shù)高級管理人員收入（萬元）大專以上員工比例(%)研發(fā)人員占總?cè)藛T比例(%)每股收益中藥企業(yè)子行業(yè)競爭力分析對中藥、化學(xué)制藥、生物醫(yī)藥、醫(yī)療器械企業(yè)運用40個指標進行分類比較研究。15（3）同類產(chǎn)品的競爭力研究運用20個指標對企業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)品的品牌價值、市場占有率、產(chǎn)品貢獻率、科技含量、產(chǎn)品市場周期等要素進行分項評價。中國醫(yī)藥企業(yè)競爭力研究主要內(nèi)容南方某企業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)品市場分布情況(%)9900010203040506(年)天津某企業(yè)兩個主導(dǎo)產(chǎn)品市場銷售量年度增長分析102030405060（4）影響企業(yè)競爭力關(guān)鍵要素與標桿企業(yè)、競爭對手比較分析產(chǎn)品企業(yè)競爭力內(nèi)部生產(chǎn)經(jīng)營型外部資本運營型ABCD…..最終產(chǎn)品企業(yè)兩種經(jīng)營類型與企業(yè)的核心競爭力16某企業(yè)在1999－2002行業(yè)組群、競爭對手組群九大要素變化分析（三）企業(yè)競爭力比較分析

1.企業(yè)發(fā)展變化的分析通過企業(yè)最近4年經(jīng)濟表現(xiàn)的變化，分析其內(nèi)在原因，找出影響競爭力的因素。1999200020012002行業(yè)組群競爭組群80604020規(guī)模實力盈利能力經(jīng)營效率成長能力運營安全創(chuàng)新能力市場營銷政策影響企業(yè)文化……2.企業(yè)優(yōu)劣勢指標分析1999-2002年均排名在前5位的指標分析與同組群企業(yè)最高水平及平均水平對比強項指標對企業(yè)競爭力的貢獻強項指標的穩(wěn)定性分析強項指標面臨的競爭態(tài)勢分析保持領(lǐng)先地位的措施1999-2002年均排名在最后5位的指標分析與同組群最差水平及平均水平對比弱勢的一貫性或偶然性分析弱勢指標對企業(yè)競爭力的影響提高弱勢指標位次的可能性及措施中國醫(yī)藥企業(yè)競爭力研究主要內(nèi)容17(四）培育企業(yè)競爭力的方案與戰(zhàn)略2.提高企業(yè)競爭力的途徑

對主要競爭對手的分析；如何保持現(xiàn)有產(chǎn)品的穩(wěn)定性和市場占有率；研發(fā)新產(chǎn)品的前景分析；如何拓展發(fā)展空間；人力資源與資本運作；提高信息化程度；聯(lián)合與兼并的方案研究。根據(jù)前面的分析結(jié)果，與企業(yè)一起研究企業(yè)優(yōu)勢要素的提高和劣勢要素的改進，并提出培育措施。1.企業(yè)SWOT矩陣分析可以看出，有的企業(yè)三年相當穩(wěn)定；有的排名逐年上升；有的企業(yè)則變化不定，其內(nèi)在原因有待分析。3.企業(yè)與發(fā)展標桿及競爭對手比較分析不同企業(yè)三年綜合競爭力排名變化200020012002A1A2A3A4A5A6A7A8A9A10A11A12A13012345678910111213競爭戰(zhàn)略環(huán)境分析競爭戰(zhàn)略問題分析競爭戰(zhàn)略能力分析行業(yè)競爭力分析競爭戰(zhàn)略分析內(nèi)部優(yōu)勢S外部機會O外部威脅T優(yōu)勢S弱點W

優(yōu)勢S弱點W優(yōu)勢S弱點W機會O競爭戰(zhàn)略選擇戰(zhàn)略分析戰(zhàn)略形成經(jīng)戰(zhàn)略匹配過渡競爭戰(zhàn)略匹配分析威脅T內(nèi)部弱點W18謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)請在此輸入您的副標題LOGO新員工入職培訓(xùn)系列課程培訓(xùn)目標請在此輸入您的副標題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關(guān)基本知識2、了解房地產(chǎn)相關(guān)的建筑知識3、熟悉房地產(chǎn)銷售基本知識1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識概要4房地產(chǎn)銷售知識與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權(quán)利，在經(jīng)濟學(xué)上也叫不動產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當權(quán)等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其他用途的房屋?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠為其權(quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個統(tǒng)稱。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面：1、實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格3、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性1、生產(chǎn)周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉儲、農(nóng)業(yè)、特殊目的（車站、機場、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結(jié)構(gòu)：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結(jié)構(gòu)形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層。【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營對象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場分類一級市場——政府出讓土地予開發(fā)商的市場（也稱土地市場）二級市場——開發(fā)商出售商品房予消費者的市場（也稱“一手房”市場）三級市場——消費者將已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場（也稱“二手房”市場）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格構(gòu)成：土地價格和建筑物及其附屬物價格的統(tǒng)一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價格：指一宗房地產(chǎn)的整體價格。房地產(chǎn)單位價格：指單位面積或單位建筑面積的價格，它可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。

房地產(chǎn)價格

樓面地價：指平均到每單位建筑面積上的土地價格樓面地價=土地總價格/總建筑面積=土地單價/容積率【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

土地價格1、房屋建筑成本2、流通費用3、稅金4、利潤房地產(chǎn)價格

房屋價格

房地產(chǎn)價格構(gòu)成1、土地出讓金或征地費2、拆遷安置補償費3、城市土地開發(fā)費4、土地開發(fā)利潤【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場、學(xué)校、美容院等）

4、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場價格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少

10、政府因素、土地價格的變動

11、其它因素森茂山莊項目部【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按所有制分：國有土地和集體土地

國有土地：在我國社會主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國家依法征用和沒收的土地、國營農(nóng)場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權(quán)。土地使用權(quán)：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉儲用地5、對外交通用地6、道路廣場用地

7、市政公用設(shè)施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】國有土地使用權(quán)的取得方式

國有土地使用權(quán)的取得方式：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。1、土地使用權(quán)出讓：是指人民政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價，由出價最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標：是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經(jīng)評標后確定的中標人取得土地使用權(quán)的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地使用權(quán)的取得方式2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指合法擁有土地使用權(quán)的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。3、土地使用權(quán)劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按開發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發(fā)時進行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權(quán)是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時，都要與國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉庫3、商場和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設(shè)施7、政府和公用設(shè)施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)。多層房屋通風采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結(jié)構(gòu)形式分類：1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼混框架結(jié)構(gòu)4、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)5、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu)6、鋼結(jié)構(gòu)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會超過12層。長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。

板樓的優(yōu)勢：結(jié)構(gòu)設(shè)計將朝陽面讓位于居室，通風采光條件優(yōu)于其它結(jié)構(gòu)。比較典型的是一梯兩戶式設(shè)計，南北朝向時，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時，前后居室各有半天的朝陽面。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結(jié)構(gòu)強度高，抗震性好；居高望遠，視野開闊。塔樓的劣勢：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分點左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風，這樣的地方被稱為“灰色空間”?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結(jié)構(gòu)分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復(fù)式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復(fù)式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計構(gòu)思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復(fù)式設(shè)計為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購公房（房改房）3、經(jīng)濟適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以營利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)(銷)售許可證》?！皟蓵保盒陆ㄗ≌渡唐贩抠|(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售；從銷售對象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國第一個商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分：2、磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)的住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進深、開間可以衡量房屋的通透性，進深太深，房屋的通透性就會比較差，空氣質(zhì)量不高。

*房間進深16.5米/房間開間8.8米*臥室進深6米/臥室開間4.4米*客廳進深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進深：通常指房間長度。住宅的開間：通常指房間寬度?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售兩種；

商品房預(yù)售條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；4、向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。5、商品房預(yù)售人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】住宅權(quán)益

住宅的產(chǎn)權(quán)：一般是指住宅的所有權(quán)。住宅的所有權(quán)，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對住宅全面支配的權(quán)力。

住宅的所有權(quán)一般包括對房屋的占有、使用、收益、處分四個方面，這四個方面也構(gòu)成了住宅所有權(quán)的四項基本內(nèi)容?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】住宅權(quán)益1、住宅的占有權(quán)：一般由所有權(quán)人來行使。當使用權(quán)與所有權(quán)相分離的時候，占有權(quán)就為使用人行使——比如出租，當使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，占有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。2、住宅的使用權(quán)：對住宅使用的權(quán)力稱住宅的使用權(quán)。使用權(quán)的人，既可以是所有權(quán)人本人，也可以是租房人等。在占有權(quán)和使用權(quán)暫時不歸房主所有時，房主的所有權(quán)并未喪失。3、住宅的收益權(quán)：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權(quán)力，比如出租收益。4、住宅的處分權(quán)：由房主行使。只有房主才有權(quán)力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當房屋、住宅作為抵押物抵押給債權(quán)人時，債權(quán)人擁有房屋的處分權(quán)。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：1、產(chǎn)權(quán)證書：是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權(quán)利紀要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權(quán)房：是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房：也稱公有房產(chǎn)，國有房產(chǎn)。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產(chǎn)，一類是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權(quán)房?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產(chǎn)管理部門將沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證，就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預(yù)售，購房者買房時就要與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷售商品房的過程中，現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看《房屋所有權(quán)證》，在簽合同的時候也必須使用國土房管局印制的標準合同?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：3、準現(xiàn)房：準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過二次轉(zhuǎn)手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當房產(chǎn)銷售量達到80％以后，一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國柳京飯店【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：6、爛尾房：是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，無法回收前期投資，無力進行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價格篇：1、一次性買斷價：指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預(yù)先向銷售者賣方交納一定數(shù)額的錢款。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無約定，賣方違約時，“定金”雙倍返還；買方違約時，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過合同標的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規(guī)定，一般可視為“預(yù)付款”?！坝喗稹钡男ЯθQ于雙方當事人的約定。雙方當事人如果沒有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，銷售者違約時，應(yīng)無條件退款；消費者違約時，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營者退款。如果雙方當事人另有約定，則按照約定執(zhí)行。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應(yīng)交付定金而未交付的，不構(gòu)成對主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當事人一方不履行合同債務(wù)時，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標的額的20％；而訂金的數(shù)額依當事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔保性?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價：均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價。6、起價：也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分攤的公用建筑面積之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)當分攤的共有建筑面積。商品房銷售面積=套內(nèi)實際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內(nèi)面積㎡【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇2、套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇3、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計算：1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；3)、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

4、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

5、套內(nèi)陽臺建筑面積：按照《建筑面積計算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中：1）、原設(shè)計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；2）、挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建設(shè)筑面積；3）、凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；4）、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分攤的公用建筑面積為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）另外，購房人所受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進行分攤的，要在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱，需分攤的總建筑面積。

公用建筑面積不包括倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計入公用建筑面積。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇分攤的公用建筑面積計算：根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分攤的公用建筑面積計算公式如下：1）分攤的公用建筑面積=各套套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分攤系數(shù)2）公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積