大亞灣新城麗都可行性分析報(bào)告

新城麗都項(xiàng)目可行性分析報(bào)告-PAGE20-市場(chǎng)分析一、大亞灣房地產(chǎn)總體概述1、片區(qū)總體概述:大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)于1993年5月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，位于廣東省惠州市南部，毗鄰深圳、香港，屬?gòu)V東經(jīng)濟(jì)活躍的珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍。其外國(guó)的大亞灣規(guī)劃區(qū)也由開(kāi)發(fā)區(qū)統(tǒng)一管理，總轄陸域面積273.68平方公里，海域面積488平方公里，海岸線長(zhǎng)52公里。

開(kāi)發(fā)區(qū)的自然條件得天獨(dú)厚。擁有全面開(kāi)發(fā)吞吐能力超億噸的天然深水良港，以及大片地勢(shì)平坦的工業(yè)腹地，淡水和旅游資源也十分豐富，是中國(guó)南部沿海一處極佳的海陸結(jié)合點(diǎn)，是發(fā)展臨海型大工業(yè)和旅游業(yè)的理想之地。經(jīng)過(guò)十多年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，開(kāi)發(fā)區(qū)已經(jīng)初步形成了比較完善的港口、道路、供水、供電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，同時(shí)投資軟環(huán)境也日益優(yōu)化。中海殼牌、比亞迪、東風(fēng)本田等一批大項(xiàng)目已相繼落戶，一座現(xiàn)代化濱海石化工業(yè)城正在崛起。開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展目標(biāo)定位是：以石化產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，電子、汽車零配件工業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，并充分發(fā)揮惠州港的物流聚集效應(yīng)，5年打基礎(chǔ)，10年上規(guī)模，15年基本建成現(xiàn)代濱海石化新城區(qū)。預(yù)計(jì)到2010年，全區(qū)將實(shí)現(xiàn)1000億元的工業(yè)產(chǎn)值和500億元的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（人均約2萬(wàn)美元）。2、大亞灣規(guī)劃大亞灣規(guī)劃由五區(qū)一岸線構(gòu)成，其中“五區(qū)”：石油化學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、港口物流倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、西部綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)、行政金融商務(wù)區(qū)、旅游休閑度假區(qū)；“一岸線”：起于小桂灣止于小徑灣的沿海岸線，全力描繪濱海石化新城區(qū)。霞涌旅游區(qū)霞涌旅游區(qū)西區(qū)工業(yè)區(qū)石化工業(yè)區(qū)西區(qū)工業(yè)區(qū)石化工業(yè)區(qū)澳頭中心商務(wù)區(qū)澳頭中心商務(wù)區(qū)惠州港惠州港石油化學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)

將按高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，目前已進(jìn)駐中海殼牌南海石化項(xiàng)目的80萬(wàn)噸乙烯項(xiàng)目、中國(guó)海油惠州1200萬(wàn)噸煉油及其中下游項(xiàng)目，華德石化160萬(wàn)立方米儲(chǔ)油罐項(xiàng)目，以及LNG惠州電廠項(xiàng)目等，將努力建設(shè)成為一個(gè)反映當(dāng)代最新技術(shù)水平的世界級(jí)石化工業(yè)基地。

港口物流倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)

包括東馬、荃灣、澳頭三大港區(qū)。已建成大小泊位28個(gè)，其中1萬(wàn)噸級(jí)以上泊位12個(gè)，

1萬(wàn)噸級(jí)以下泊位16個(gè)，年吞吐能力達(dá)2560萬(wàn)噸。目標(biāo)是建設(shè)成為區(qū)域性的物流配送中心、南中國(guó)海最大的油氣化工儲(chǔ)運(yùn)基地，并通過(guò)分工協(xié)作，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，與香港、深圳的港口一起組成華南地區(qū)大型主樞紐港群。西部綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)

將以響水河工業(yè)園為基點(diǎn)，沿西三大道向西擴(kuò)展，建成為一個(gè)占地約20平方公里的汽車、電子信息、鋼鐵工業(yè)基地，包括比亞迪、東風(fēng)本田。行政金融商務(wù)區(qū)

行政金融商務(wù)區(qū)包括澳頭城區(qū)、中心北區(qū)和猴仔灣，將建設(shè)成為具有世界級(jí)水平，融商住、金融、購(gòu)物、旅游、休閑度假于一體的生態(tài)型區(qū)域，為投資者提供一流的生活、配套服務(wù)。旅游休閑度假區(qū)

主要包括霞涌、辣甲島、三門島三大景區(qū)，將按國(guó)際化、高品位的要求，努力打造一批具有鮮明濱海特色的旅游景區(qū)、景點(diǎn)，從而使之成為休閑度假勝地、石化產(chǎn)業(yè)園區(qū)的后花園。沿海岸線

重點(diǎn)規(guī)劃生活岸線和旅游岸線，挖掘港口岸線和工業(yè)岸線的潛力，使之形成一體，共同打造出充分體現(xiàn)惠州沿海城市特色的濱海景觀帶。3、大亞灣發(fā)展前景：大亞灣憑借自身的特點(diǎn)和資源優(yōu)勢(shì)，已形成石化、汽車電子、港口物流，以及旅游、房地產(chǎn)和第三產(chǎn)業(yè)為主的四大產(chǎn)業(yè)。在石化產(chǎn)業(yè)方面，大亞灣現(xiàn)階段以建設(shè)“石化新城，綠色港灣”為總體目標(biāo)，遵循‘油化結(jié)合，上中下游一體化’的發(fā)展模式，重點(diǎn)發(fā)展以1200萬(wàn)噸煉油、80萬(wàn)噸乙烯為主，并最終發(fā)展為200萬(wàn)噸乙烯、3000萬(wàn)噸煉油的石化龍頭及中下游產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)向高附加值、低污染、專業(yè)化、精細(xì)化方向發(fā)展。港口物流業(yè)方面，依托惠州港的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，努力建成粵東地區(qū)的物流配送中心和大型的油氣化工儲(chǔ)運(yùn)基地。香港和黃集團(tuán)參與惠州港投資建設(shè)之后，荷蘭皇家孚寶公司近期與惠州市政府簽署了“孚寶南中國(guó)石化物流基地項(xiàng)目的框架協(xié)議書”。此項(xiàng)目的落戶，將推動(dòng)大亞灣石化工業(yè)區(qū)盡快進(jìn)入世界一流石化園區(qū)的行列，并逐步形成亞洲的石油化工產(chǎn)品的交易中心。在旅游資源、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及第三產(chǎn)業(yè)方面，目前大亞灣已有華海游樂(lè)場(chǎng)、三門島度假區(qū)、東升漁村旅游度假區(qū)、霞涌清泉寺等旅游景點(diǎn)。一批星級(jí)酒店等旅游配套設(shè)施也已先后建成。大亞灣漁家風(fēng)情游已成為廣東生態(tài)游的七條熱線之一。目前，萬(wàn)科地產(chǎn)已搶灘大亞灣，首期建設(shè)大辣甲島，該島占地面積37萬(wàn)多平方米。與此同時(shí)，東部集團(tuán)、金地、中聯(lián)、招商、碧桂園、中信集團(tuán)、華僑城、大中華等眾多房地產(chǎn)巨頭正在積極參與大亞灣區(qū)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。在汽車電子產(chǎn)業(yè)方面，大亞灣開(kāi)發(fā)區(qū)以東風(fēng)汽車城為依托，打造5個(gè)以汽車零部件生產(chǎn)為核心的汽車產(chǎn)業(yè)基地。目前已有東風(fēng)本田、日本住友等9家汽車企業(yè)進(jìn)駐園區(qū)，大亞灣已成為全球最大的激光頭生產(chǎn)基地。近日，“惠深電子工業(yè)基地”出爐，規(guī)劃將其打造成亞洲規(guī)模較大的集制造、研發(fā)、銷售、服務(wù)于一體的汽車電子工業(yè)基地。4、片區(qū)住宅市場(chǎng)發(fā)展自一九九三年下半年國(guó)家實(shí)行宏觀調(diào)控政策以來(lái)，大亞灣一度高熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入半癱瘓狀態(tài)。隨著中海殼牌石化項(xiàng)目及惠州港的正式啟動(dòng)，大亞灣經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，人氣逐漸旺盛，房地產(chǎn)業(yè)也得到了迅速的發(fā)展，城鎮(zhèn)區(qū)域相應(yīng)不斷的擴(kuò)展。加之人們生活水平的不斷提升，對(duì)商品住宅的需求增加，又刺激了商品住宅市場(chǎng)的發(fā)展。在近兩年內(nèi)，大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)也完全復(fù)蘇，熊貓國(guó)際、凱旋居、南山國(guó)際、康匯花園、小城故事、菩提園、海岸國(guó)際公寓及華南國(guó)際建材城等一大批地產(chǎn)項(xiàng)目相繼開(kāi)發(fā)，使片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)已開(kāi)始活躍。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目規(guī)模規(guī)劃銷售均價(jià)銷售率熊貓國(guó)際占地83萬(wàn)㎡建面64萬(wàn)㎡一二期為8層多層，三期13層小高層一二期3200元/㎡，三期4200元/㎡一、二期100％三期100％凱旋居占地5000㎡，建面35000㎡2棟19層高住宅2480元/㎡100％南山國(guó)際占地4000㎡建面1棟13層寫字樓與99套公寓4000元/㎡100%菩提園占地11萬(wàn)㎡建面21萬(wàn)㎡8棟32層高層住宅3400元/㎡67%海岸國(guó)際公寓占地1890㎡建面16340㎡1棟13層小高層公寓2600元/㎡100％華南國(guó)際建材城占地263200㎡建面45000㎡一期18棟6層的多層，一、二為商業(yè)3100元/㎡75%5、片區(qū)交通組織現(xiàn)狀位于大亞灣的惠州港為國(guó)家一級(jí)口岸，對(duì)外籍船舶開(kāi)放；惠澳高速路貫穿境內(nèi)直達(dá)惠州港，是京九鐵路南端最便捷的出海口；深汕、惠深、廣惠高速公路穿越境內(nèi)，惠澳大道、惠淡公路將惠陽(yáng)區(qū)與惠城區(qū)連成一片，全區(qū)公路通車?yán)锍?46.6公里，公路密度為70.6公里/百平方公里，實(shí)現(xiàn)了村村通公路。目前多條交通干道正在建設(shè)中：連接鹽田港與惠州港的“沿海高速公路”將于2007年正式通車，屆時(shí)鹽田至大亞灣僅需20分鐘車程；深圳規(guī)劃的地鐵三號(hào)線也將延伸到惠陽(yáng)新中心區(qū)。淡水區(qū)域主干道為一橫一縱，一橫是白云路，西通深圳，東至惠東；一縱是人民路，北通惠州、深圳、東莞，南通大亞灣、中海殼牌石化項(xiàng)目。鎮(zhèn)村道路縱橫交錯(cuò)，路面全部實(shí)現(xiàn)水泥硬化，交通十分便捷；鎮(zhèn)內(nèi)公共汽車、長(zhǎng)途客車穿梭往返，極大的方便了當(dāng)?shù)鼐用窈瓦^(guò)往旅客?？偟膩?lái)說(shuō)，淡水鎮(zhèn)內(nèi)的道路工程建設(shè)比較超前，部分道路正在施工中，如東華大道等，今后道路工程的竣工長(zhǎng)度還會(huì)增加。但受淡水鎮(zhèn)整體狀況雜亂的影響，舊城改造困難，道路的綠化及寬敞方面還有較大改進(jìn)空間。6、政策法律分析從全國(guó)來(lái)看，惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于相對(duì)成熟的市場(chǎng)，各種相關(guān)法律法規(guī)相對(duì)完善，執(zhí)行國(guó)家相關(guān)政策的速度、改革進(jìn)程都走在全國(guó)各大城市的前列。近兩年房地產(chǎn)業(yè)主要政策法規(guī)：國(guó)務(wù)院出臺(tái)八條意見(jiàn)穩(wěn)定房?jī)r(jià)：（一）高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格；（二）切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任：房?jī)r(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任；（三）大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；（四）嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；（五）正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求；（六）全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行；（七）積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施；（八）認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查。2004年10月29日，央行9年第一次加息，將五年期利率從5．04％上調(diào)到5．31％；增加0.27個(gè)百分點(diǎn)。2005年3月17日：將住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平

，在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市，最低首付款比例可提高到30％，金融機(jī)構(gòu)超額準(zhǔn)備金利率下調(diào)到0．99％。以5年期以上個(gè)人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準(zhǔn)利率6.12%的0.9倍,即5.51%，比現(xiàn)行優(yōu)惠利率5.31%高出了0.2個(gè)百分點(diǎn)。從2006年4月28日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0．27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5．58％提高到5．85％。其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整。金融機(jī)構(gòu)存款利率保持不變。２００５年６月１日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足２年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)２年（含２年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)２年（含２年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后差額征收營(yíng)業(yè)稅。2006年5月17日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了關(guān)于調(diào)控房地產(chǎn)的六條措施：（一)切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。(二)進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開(kāi)發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求?？茖W(xué)確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。(三)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng)。(四)進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為。(五)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。(六)完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。二、項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目名稱新城麗都地理位置大亞灣響水河物業(yè)類型高層總用地面積12695㎡總建筑面積57097.55㎡住宅46640.36㎡商業(yè)3564.19㎡地下室3725㎡半地下室3168㎡容積率3.95停車位322個(gè)總戶數(shù)324戶發(fā)展商惠州市惠陽(yáng)區(qū)嘉誠(chéng)實(shí)業(yè)有限公司以上為暫定指標(biāo)，最終以政府部門審批為準(zhǔn)。2、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析(S)位置優(yōu)勢(shì)：地塊位于響水河工業(yè)區(qū)，屬于工業(yè)區(qū)內(nèi)配套物業(yè)，目標(biāo)客戶較為集中；交通優(yōu)勢(shì)：地塊外圍交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)：惠澳大道、西三大道等城市主干均經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目；發(fā)展商實(shí)力：發(fā)展商“中銘實(shí)業(yè)公司”在惠陽(yáng)片區(qū)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目并擁有較高的知名度。劣勢(shì)分析(W)地塊外圍環(huán)境：地塊外圍環(huán)境目前處于發(fā)展階段，整體成熟還有待發(fā)展；機(jī)會(huì)分析(O)政策機(jī)會(huì)：本項(xiàng)目是大亞灣響水河工業(yè)區(qū)配套項(xiàng)目，備受區(qū)委、區(qū)政府的高度關(guān)注與支持。中海殼牌項(xiàng)目正式投產(chǎn)、李嘉誠(chéng)正式投資惠州港及中海油1200萬(wàn)噸煉油項(xiàng)目的正式啟動(dòng)，其建成投產(chǎn)及下游產(chǎn)業(yè)鏈的配套和完善的巨大需求總量將使惠陽(yáng)的房地產(chǎn)業(yè)成為直接受益產(chǎn)業(yè)之一；房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸成熟：片區(qū)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境得到改善，隨著深圳置業(yè)者的大量涌入，使大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了新一輪發(fā)展時(shí)期；深圳經(jīng)濟(jì)的影響：深圳龍大工業(yè)區(qū)的逐漸成熟及精細(xì)化城的規(guī)劃，使深圳東進(jìn)理念得以加深；受“大亞灣（惠陽(yáng)）納入深圳轄區(qū)”提議立案的利好消息影響，越來(lái)越多的深圳置業(yè)者在逐漸了解和接受本片區(qū)；威脅分析(T)政策風(fēng)險(xiǎn)一直成為房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主要風(fēng)險(xiǎn)。近幾年內(nèi)區(qū)域區(qū)域市場(chǎng)房地產(chǎn)供應(yīng)將超過(guò)100萬(wàn)㎡，眾多項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)存在競(jìng)爭(zhēng)威脅。項(xiàng)目地塊價(jià)值綜述：本地塊所處地理位置較為優(yōu)越，而且隨著大亞灣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量的逐漸增大，各項(xiàng)目紛紛對(duì)市場(chǎng)的炒作，使大亞灣（惠陽(yáng)）成為深圳人關(guān)注的焦點(diǎn)區(qū)域。但周邊環(huán)境對(duì)地塊價(jià)值利用有一定的影響。所以在建筑規(guī)劃及實(shí)際營(yíng)銷過(guò)程中，需揚(yáng)長(zhǎng)避短，提升項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)，以項(xiàng)目利潤(rùn)達(dá)到最大化為終極目標(biāo)。三、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃本項(xiàng)目的實(shí)施在時(shí)間上分為兩部分：第一部分為項(xiàng)目籌備階段；第二部分為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)階段。具體計(jì)劃如下：1、項(xiàng)目籌備階段從辦理用地手續(xù)到工程具備開(kāi)工條件前期工作計(jì)劃歷時(shí)2個(gè)月時(shí)間。計(jì)劃見(jiàn)下表：序號(hào)時(shí)間工作內(nèi)容備注12007.02項(xiàng)目方案報(bào)建含方案調(diào)整22006.03完成施工圖設(shè)計(jì)32006.03施工圖報(bào)建且完成施工圖審查42006.02工程施工單位確定且進(jìn)場(chǎng)52006.03施工現(xiàn)場(chǎng)施工用水用電報(bào)裝2、開(kāi)發(fā)建設(shè)階段本項(xiàng)目計(jì)劃于2006年3月開(kāi)始動(dòng)工，開(kāi)發(fā)建設(shè)期為18個(gè)月。前期籌備工作完成后，就進(jìn)入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)期，建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下：序號(hào)時(shí)間工程進(jìn)度備注12006.03樁基礎(chǔ)施工（含檢測(cè)）挖土方不計(jì)工期22006.03—04基礎(chǔ)及地下室工程施工32006.04－2006.051－3層商業(yè)裙樓及架空層主體結(jié)構(gòu)完成42006.06—10主體結(jié)構(gòu)封頂達(dá)到預(yù)售條件62007.01室內(nèi)鋪裝工作開(kāi)始進(jìn)行開(kāi)盤銷售72007.1-6室外配套工程完工含各專業(yè)管線、道路及環(huán)境等82007.6工程竣工驗(yàn)收92007.6－9裝修工程102007.9－30工程交付使用入伙四、項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位是為了本物業(yè)與其他樓盤相區(qū)別，為物業(yè)度身訂造的一種概念。物業(yè)一系列的包裝及賣點(diǎn)都由此延伸開(kāi)去。物業(yè)定位的準(zhǔn)確與否，直接影響到客戶對(duì)該物業(yè)的感受，要使項(xiàng)目銷售達(dá)到預(yù)期的市場(chǎng)期望值，必須對(duì)項(xiàng)目基本功能、環(huán)境乃至產(chǎn)品文化附加值等各個(gè)構(gòu)成要素都賦予個(gè)性化、特質(zhì)化、差異化。才能創(chuàng)造出差異性并在眾多樓盤中脫穎而出，獲得市場(chǎng)認(rèn)同。根據(jù)我公司對(duì)大亞灣的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析及項(xiàng)目的區(qū)域環(huán)境，本項(xiàng)目物業(yè)定位為：新城麗都—－新城市的生活空間2、目標(biāo)客戶群定位針對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位，需結(jié)合第一部分市場(chǎng)分析中對(duì)各項(xiàng)目成交客戶情況：1）深圳客戶為目前惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)；2）隨著時(shí)間的推移，大亞灣（惠陽(yáng)）房地產(chǎn)市場(chǎng)將吸引更多的深圳客戶進(jìn)行置業(yè)；所以，本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群主要為深圳客戶，根據(jù)我司對(duì)在售幾個(gè)項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)及本項(xiàng)目地塊的預(yù)估，下面針對(duì)目標(biāo)客戶群進(jìn)行如下細(xì)分:本區(qū)域市場(chǎng)（25％）：周邊企業(yè):年齡結(jié)構(gòu)為25～35歲，附近企業(yè)員工及管理階層；區(qū)域市場(chǎng)投資者：看好片區(qū)發(fā)展形式及整體經(jīng)濟(jì)上升空間。深圳區(qū)域市場(chǎng)（75％）：專業(yè)投資者：看好片區(qū)市場(chǎng)發(fā)展前景，專業(yè)從事房地產(chǎn)投資的人群；為父母購(gòu)房置業(yè)者：在深圳已有房，但為了給父母營(yíng)造一個(gè)更好的居住環(huán)境而置業(yè)的人；用于將來(lái)居?。耗壳坝性S多深圳企業(yè)在未來(lái)幾年內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將作調(diào)整，部分為以后作打算人群；經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)弱勢(shì)的人群：這部分人群無(wú)更強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力在深圳購(gòu)房，從地緣及發(fā)展前景考慮在此置業(yè)。置業(yè)客戶群比例：針對(duì)以上客戶群，本項(xiàng)目在推廣中需要對(duì)客戶進(jìn)行正確的引導(dǎo)，努力將項(xiàng)目打造成為大亞灣的精品樓盤。五、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略1、導(dǎo)入企業(yè)理念企業(yè)理念是指導(dǎo)企業(yè)決策的基礎(chǔ)，是企業(yè)的靈魂。在項(xiàng)目營(yíng)銷過(guò)程中要有勇于創(chuàng)新的意識(shí)。在目前和未來(lái)的市場(chǎng)，要想使自已的產(chǎn)品有差異性，就必須勇于創(chuàng)新和冒險(xiǎn)。只有這樣才能領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)“潮流”，樹(shù)立獨(dú)具個(gè)性的品牌形象。樹(shù)立公司形象的同時(shí)樹(shù)立項(xiàng)目“精品”意識(shí)；在“新城麗都”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，要求參與該項(xiàng)目的企業(yè)、協(xié)作單位都要樹(shù)立“精品”意識(shí)，把這種意識(shí)升華成理念，指導(dǎo)和統(tǒng)籌每一個(gè)工作環(huán)節(jié)和層面，從細(xì)部做起。項(xiàng)目形象包裝，樹(shù)立“塑造品牌”之行動(dòng)要善于運(yùn)用各種媒介的傳播和社會(huì)“口碑”?！八茉炱放啤毙蜗笠朴谠靹?shì)，除努力制作“精品”外，要把信息傳達(dá)給消費(fèi)者，讓人們知道它是“精品”，這就要善于運(yùn)用“無(wú)勢(shì)造勢(shì)”、“有勢(shì)借勢(shì)”的策略，“勢(shì)乃人氣、勢(shì)乃財(cái)氣”、“不要霸氣十足，要親和力強(qiáng)”最終達(dá)到形成企業(yè)品牌、項(xiàng)目品牌的知名度、美譽(yù)度、社會(huì)知名度的升華，使“品牌”成為“名牌”。2、市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略市場(chǎng)營(yíng)銷：中國(guó)走過(guò)了“示銷”、“推銷”、“營(yíng)銷整合”。這顯現(xiàn)了市場(chǎng)演變的過(guò)程。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)，近兩年出現(xiàn)了聲勢(shì)浩大的“豪宅之爭(zhēng)”和婉約動(dòng)人的“外型風(fēng)情”交相呼應(yīng)，“望湖看水”的視覺(jué)與“高尚會(huì)所”此起彼伏，眾多的營(yíng)銷概念，使消費(fèi)者從沖動(dòng)購(gòu)買到今天的理性回歸，說(shuō)明市場(chǎng)在成熟，消費(fèi)者在成熟。面對(duì)今天的市場(chǎng)，如果用簡(jiǎn)單的概念或靠炒作去實(shí)施營(yíng)銷活動(dòng)，那么后果將會(huì)危險(xiǎn)的。我們的營(yíng)銷戰(zhàn)略構(gòu)思是基于市場(chǎng)，靠打動(dòng)消費(fèi)者“心”的震撼力促動(dòng)銷售。盡管我們充滿了激情，創(chuàng)意策劃該項(xiàng)目，但激情只是創(chuàng)意策劃的源泉，代替不了理性的市場(chǎng)，因此，我們會(huì)用非常理性的思維方式，做好“新城麗都”項(xiàng)目的營(yíng)銷。3、本項(xiàng)目營(yíng)銷思路充分做好開(kāi)盤前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。在周密的市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上，制定出合理的價(jià)格及價(jià)格策略。制定切實(shí)可行的銷售方案及目標(biāo)計(jì)劃。制定最經(jīng)濟(jì)可行的促銷策略。4、銷售策略①項(xiàng)目的包裝與綠化配套的完善為打好營(yíng)銷之戰(zhàn)，在正式推出該樓盤之前，首先做好該項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)的包裝，讓路人經(jīng)過(guò)都留下美好而深刻的印象，以樹(shù)立項(xiàng)目品牌和強(qiáng)化“新城麗都”的知名度。地盤包裝之所以重要，是因?yàn)樗且幻嫫鞄茫軌蛴行У膶㈨?xiàng)目從區(qū)域樓盤叢林中提升出來(lái)，也是潛在客戶“看樓”的第一步，是發(fā)展商及項(xiàng)目的“臉面”。地盤包裝的要點(diǎn)：系統(tǒng)、完整、有序、整潔、立體延伸、鮮明獨(dú)特。②增設(shè)特別優(yōu)惠付款方式具體思路：投入的資金以最快的方式收回為目的，把開(kāi)發(fā)的前期投入以最短的時(shí)間回籠，減小開(kāi)發(fā)壓力，從而使樓盤處于良性循環(huán)之中。并在不斷的開(kāi)發(fā)過(guò)程中不斷回收利潤(rùn)。為達(dá)到上述目的，我們必須制定出理智、符合市場(chǎng)的銷售價(jià)格，確保盡快收回資金。既定的利潤(rùn)部分根據(jù)我們的銷售計(jì)劃逐步收回。5、推廣策略1）價(jià)格策略以銷售策略看，“奇兵先行”正是以一種片區(qū)特有的產(chǎn)品來(lái)迅速搶占市場(chǎng)，占據(jù)先機(jī)，取得攻堅(jiān)優(yōu)勢(shì)?！靶鲁躯惗肌边M(jìn)入大亞灣市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)總建筑面積5萬(wàn)多平方米，屬于中小型樓盤，尚無(wú)知名度，應(yīng)用價(jià)格略低的優(yōu)勢(shì)來(lái)輔助這一前期攻勢(shì)的形成，只要這一階段的人氣形成和知名度上升，開(kāi)盤時(shí)推出的樓盤價(jià)格就可以回升，逐步提升樓盤檔次，故初步擬定價(jià)格策略為：“低開(kāi)高走，漸佳漸起”2）分期推售公開(kāi)發(fā)售同時(shí)推出所有單位，會(huì)導(dǎo)致客戶因選擇余地過(guò)多而難以抉擇，達(dá)不到客戶即時(shí)落定的目的，以及不能營(yíng)造認(rèn)購(gòu)的壓迫感。所以在本項(xiàng)目營(yíng)銷過(guò)程中，采用分期推銷策略，造成搶購(gòu)的局面，達(dá)到聚人氣，同時(shí)制造“羊群效應(yīng)”。3）促銷手段根據(jù)對(duì)消費(fèi)者心理的分析，一般客戶在購(gòu)買過(guò)程中，對(duì)于某些實(shí)物的贈(zèng)送有一定的興趣，而且能明顯促進(jìn)成交。所以根據(jù)銷售進(jìn)度并給予適當(dāng)?shù)拇黉N手段，促使更大量的成交。4）銷售日程安排將項(xiàng)目一期的整體銷售分為四個(gè)階段：①準(zhǔn)備階段此階段主要是將銷售政策確定，并制作有關(guān)銷售工具進(jìn)行工地包裝和戶外廣告的發(fā)布工作。②認(rèn)籌階段（試銷階段）這是指在最初為打破前期的銷售僵局而采用較優(yōu)惠的方式發(fā)售的階段，本階段的目的主要為聚人氣，形成熱銷局面，時(shí)間為2-3個(gè)月。③開(kāi)盤階段（強(qiáng)銷階段）此階段已具備售樓處和樣板房，可以公開(kāi)大規(guī)模做廣告的前題下開(kāi)始。④銷售后期此階段銷售工作已完成大半，著重后期收款和尾盤銷售工作。六、財(cái)務(wù)分析1、項(xiàng)目投資估算根據(jù)本項(xiàng)目所處地理位置和物業(yè)定位特征，單位面積建筑成本估算為1185元/m2，詳見(jiàn)附表1；項(xiàng)目總投資估算為5396萬(wàn)元，其中：建筑成本（含裝修費(fèi)）4630萬(wàn)元，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)155萬(wàn)元，利息143萬(wàn)元，廣告費(fèi)用87.5萬(wàn)元，銷售費(fèi)用87.5萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表2。2、項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值根據(jù)本項(xiàng)目所處地理位置和項(xiàng)目市場(chǎng)定位，結(jié)合大亞灣區(qū)域及周邊在建在售項(xiàng)目的發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)考慮到房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及工程建設(shè)成本等綜合因素，銷售價(jià)格預(yù)測(cè)如下：一層商業(yè)銷售均價(jià)為5000元/m2，二層商業(yè)銷售均價(jià)為4000元/m2，三層商業(yè)銷售均價(jià)3000元/㎡，地下車庫(kù)為60000元/個(gè)及住宅均價(jià)為3000元/㎡（含裝修）；按此計(jì)算本項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值為7297萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表3。3、項(xiàng)目稅金預(yù)測(cè)據(jù)附表4分析，開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目，預(yù)計(jì)會(huì)給政府創(chuàng)造不含所得稅在內(nèi)的稅額就高達(dá)368萬(wàn)元。其中：營(yíng)業(yè)稅350.5萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅3.5萬(wàn)元，教育附加稅10.5萬(wàn)元，印花稅3.5萬(wàn)元。4、經(jīng)濟(jì)效益分析1）銷售價(jià)格和銷售面積保本點(diǎn)分析①銷售平均單價(jià)=7009×104÷23614=2968元/㎡②銷售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)=5396×104÷[23614×(1-5.25%-1.4%)]=2446元/㎡③銷售面積盈虧平衡點(diǎn)=5396×104÷[2968×(1-5.25%-1.4%)]=19473綜合以上計(jì)算所得，本項(xiàng)目銷售均價(jià)達(dá)到2446元/m2(含商業(yè)，不含車庫(kù))或銷售面積達(dá)到19473m2(含商業(yè)，不含車庫(kù))時(shí)就可以實(shí)現(xiàn)保本。2）項(xiàng)目盈利分析①靜態(tài)分析Ⅰ投資利潤(rùn)率本項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值為7009萬(wàn)元（不含車庫(kù)價(jià)值），總開(kāi)發(fā)成本為5396萬(wàn)元（不含稅金），開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為1613萬(wàn)元。投資利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)÷總開(kāi)發(fā)成本×100%=1613÷5396×100%=29.89%Ⅱ投資回收期根據(jù)附表5資金投入和回收預(yù)測(cè)表分析，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為15個(gè)月，到第五季前期所投入的資金能全部回收，即包括建設(shè)期在內(nèi)投資回收期為12個(gè)月，投資回收期不算太長(zhǎng)。②動(dòng)態(tài)分析根據(jù)附表6現(xiàn)金流量和凈現(xiàn)值計(jì)算表分析，本項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)，通過(guò)7%的折現(xiàn)率折現(xiàn)后，可獲利潤(rùn)凈現(xiàn)值NPV=1097.14萬(wàn)元（所得稅前），凈現(xiàn)值率NPVR=20.33%。5、項(xiàng)目利潤(rùn)敏感性分析將投資成本和售房?jī)r(jià)格作為不確定性因素進(jìn)行項(xiàng)目利潤(rùn)敏感性分析。投資成本和銷售價(jià)格的變化是本項(xiàng)目獲利的關(guān)鍵，分析結(jié)果表明投資成本和售房?jī)r(jià)格對(duì)項(xiàng)目的投資效益最為敏感。詳見(jiàn)下表。項(xiàng)目利潤(rùn)敏感性分析表序號(hào)投資成本變動(dòng)幅度售房?jī)r(jià)格變動(dòng)幅度利潤(rùn)變動(dòng)幅度1+10%0-6.84%2-10%0+7.69%30+10%+11.35%40-10%-11.42%七、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目所處地理位置在大亞灣響水河，區(qū)域位置較理想。但這一片區(qū)在建在售的項(xiàng)目有菩提園、熊貓國(guó)際、華南國(guó)際建材城等，勢(shì)必會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)份額占有量構(gòu)成一定的威脅，同時(shí)本項(xiàng)目相對(duì)周邊其他幾個(gè)樓盤而言，其規(guī)模、小區(qū)配套及環(huán)境都有較大的優(yōu)勢(shì)，因此，本項(xiàng)目存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。解決以上市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策有：1）加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度本項(xiàng)目必須搶占時(shí)間先機(jī)，加快工程建設(shè)速度，以求最大限度地?fù)屨际袌?chǎng)份額。其他項(xiàng)目推出時(shí)，本項(xiàng)目基本銷售完畢。2）規(guī)劃合理，戶型超前，外觀現(xiàn)代。本項(xiàng)目在總體規(guī)劃布置上一定要科學(xué)合理。戶型方正適用，在功能分區(qū)上更為合理，體現(xiàn)出動(dòng)、靜分區(qū)；干、濕分區(qū)；私密性更為嚴(yán)密等方式來(lái)提高戶型定位的超前性。同時(shí)在戶型面積上要與現(xiàn)在市場(chǎng)上的戶型面積有所區(qū)別，不能有共性；建筑外觀一定要現(xiàn)代美觀、大方簡(jiǎn)潔，走在城市規(guī)劃的前沿，使本項(xiàng)目成為惠陽(yáng)市場(chǎng)具有代表性的一道亮麗風(fēng)景線。2、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析1）本項(xiàng)目應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷管理工作，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。2）在項(xiàng)目實(shí)施中應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本。3、金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目啟動(dòng)資金從資金使用成本和開(kāi)發(fā)資金回收考慮，減少占用資金的回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采取多種付款方式促銷，可采用：①一次性付款方式；②分期付款方式；③八成銀行按揭方式。八、結(jié)論綜合前面的分析和論述，本項(xiàng)目運(yùn)作的可行性主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：1、社會(huì)的可行性本項(xiàng)目是位于惠陽(yáng)老城區(qū)的項(xiàng)目，作為政府的形象工程，本項(xiàng)目建成后，將對(duì)提升大亞灣的城市形象及改善投資環(huán)境起到了積極的推動(dòng)作用，并為政府創(chuàng)稅368萬(wàn)元（不含所得稅）。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)必將會(huì)得到政府的大力支持和政策優(yōu)惠，同時(shí)也必將得到市民的支持和認(rèn)同。因此，從社會(huì)影響面來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目可行。2、市場(chǎng)的可行性具有城市發(fā)展標(biāo)志性意義的高尚住宅，同時(shí)本項(xiàng)目將抓住在中海殼牌項(xiàng)目、惠州港、中海油煉油廠及比亞迪帶動(dòng)下今后3-5年內(nèi)外來(lái)企業(yè)會(huì)成倍增加的契機(jī)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，搶占了市場(chǎng)先機(jī)，市場(chǎng)消化壓力不會(huì)太大。3、財(cái)務(wù)的可行性從項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析可以看出，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV=1097.14萬(wàn)元，凈現(xiàn)值率NPVR=20.33%，從以上指標(biāo)可說(shuō)明本項(xiàng)目具有投資周期短、見(jiàn)效快，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都較為理想，而且投資營(yíng)銷方案可行，不但風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)較低，而且具有較高的投資價(jià)值。九、尾聲本報(bào)告屬策劃系列報(bào)告的第一步，主要闡述了惠大亞灣區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀、本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位以及可行性分析，起一個(gè)提綱挈領(lǐng)的作用。至于在營(yíng)銷過(guò)程中的每一個(gè)具體操作細(xì)節(jié)和貫穿在每個(gè)銷售階段的具體營(yíng)銷、促銷方案，則會(huì)在后一步的項(xiàng)目執(zhí)行報(bào)告中作詳細(xì)闡述。惠州市惠陽(yáng)區(qū)中銘實(shí)業(yè)有限公司附表1單位面積建筑成本估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱金額（元/m2）備注1設(shè)計(jì)費(fèi)8含方案及施工圖設(shè)計(jì)2施工水電安裝費(fèi)43地質(zhì)勘探34施工報(bào)建27按新規(guī)定執(zhí)行5造價(jià)及審圖費(fèi)用23設(shè)計(jì)及勘探費(fèi)×15%6規(guī)劃報(bào)建407施工監(jiān)理費(fèi)10市場(chǎng)價(jià)8人防5按總建面計(jì)算9樁基20按預(yù)應(yīng)力管樁估算10土建工程850含主體結(jié)構(gòu)、砌體、門窗、室內(nèi)毛坯房及窒內(nèi)部位和外墻裝修11水電40給、排水預(yù)留接口、電入戶到戶內(nèi)開(kāi)關(guān)箱。12消防45含地下室及住宅公共部分13智能化系統(tǒng)1014電梯50四部客梯15配套工程50高低壓變電、區(qū)內(nèi)含各專業(yè)工程綜合布線、管網(wǎng)、道路及環(huán)境等。合計(jì)1185注：1、本估算表不含地價(jià)；2、地下室建筑成本未估算在內(nèi)；3、不含1～3層商業(yè)部分室內(nèi)二次裝修。附表2項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱單價(jià)（元/m2）數(shù)量（m2）金額（萬(wàn)元）備注1建筑成本11852361427982裝修成本400157996323地下室150019542934地價(jià)300040001200含補(bǔ)年限及稅金5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)155含管理費(fèi)6利息143見(jiàn)附表57廣告費(fèi)用87.6銷售額的1.25％8銷售費(fèi)用87.6銷售額的1.25％合計(jì)5396附表3項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值序號(hào)項(xiàng)目名稱單價(jià)（元/m2）數(shù)量（m2）金額（萬(wàn)元）備注1一層商業(yè)500018179092二層商業(yè)400019437773三層商業(yè)300019435834四～十六層住宅3000157994740按均價(jià)計(jì)5地下車庫(kù)60000元/個(gè)48288合計(jì)7297附表4稅金預(yù)測(cè)單位：萬(wàn)元序號(hào)稅項(xiàng)金額備注1營(yíng)業(yè)稅350.5銷售額×5%2城市建設(shè)稅3.5營(yíng)業(yè)稅額×1%3教育附加稅10.5營(yíng)業(yè)稅額×3%4印花稅3.5銷售額×0.05%合計(jì)368稅金計(jì)算中不含車庫(kù)價(jià)值！目錄TOC\o"1-2"\h\z第一章項(xiàng)目的意義和必要性 11.1項(xiàng)目名稱及承辦單位 11.2項(xiàng)目編制的依據(jù) 11.3肺寧系列產(chǎn)品的國(guó)內(nèi)外現(xiàn)狀 21.4產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度分析 31.5項(xiàng)目的市場(chǎng)分析 4第二章項(xiàng)目前期的技術(shù)基礎(chǔ) 82.1成果來(lái)源及知識(shí)產(chǎn)權(quán)情況，已完成的研發(fā)工作 82.3產(chǎn)品臨床試驗(yàn)的安全性和有效性 8第三章建設(shè)方案 233.1建設(shè)規(guī)模 233.2建設(shè)內(nèi)容 233.3產(chǎn)品工藝技術(shù) 233.5產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 293.6土建工程 373.7主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 39第四章建設(shè)內(nèi)容、地點(diǎn) 414.1建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模 414.2建設(shè)地點(diǎn) 414.3外部配套情況 44第五章環(huán)境保護(hù)、消防、節(jié)能 465.1環(huán)境保護(hù) 465.2消防 495.3節(jié)能 50第六章原材料供應(yīng)及外部配套條件落實(shí)情況 526.1主要原輔材料、燃料、動(dòng)力消耗指標(biāo) 526.2公用工程 54第七章建設(shè)工期和進(jìn)度安排 567.1建設(shè)工期和進(jìn)度安排 56HYPERLINK\l"_Toc2084