某某廣場建設項目可行性策劃

--本項研究為規(guī)范的可行性研究，主要任務是論證**廣場投資的必要性、可能性、有效性和合理性。按照國家有關規(guī)范，可行性研究包括機會研究、初步可行性研究和最終可行性研究，根據本項目特點，我們合三為一，從技術及經濟角度，對本項目進行規(guī)范的可行性研究，本項研究的原則是：

◆項目有關經濟技術和綜合建筑面積指標，是按照本項目有關報建資料以及由陜西省建筑設計研究院的初步設計方案等圖紙資料進行統(tǒng)計與編制而成；各類房地產開發(fā)市場的成交數據則主要來源于惠州市國土房管局；建安工程造價的構成依據，既一方面參照了該設計工程有限公司所做的工程概算，同時與惠州市建設委員會公布的惠州市正在建設和已經竣工的部分典型工程個案中關于建安工程造價的資料作為對比。

◆總投資測算一覽表，系按整個開發(fā)項目完全由惠州市**房地產開發(fā)有限公司全資興建的方案，擬分為三組采取滾動的開發(fā)形式；本項目各類物業(yè)的測定價格與分析比較是根據對本項目周邊物業(yè)市場的調查統(tǒng)計數據所得，并經過歸納和整理，其計算模式按照國外尤其是香港地區(qū)所普遍慣用的房地產開發(fā)項目投資可行性研究報告的表述形式，結合本項目的實際情總嚴謹測算得出。

◆本開發(fā)項目的各項財務分析部分，按照目前惠州市各類房地產開發(fā)物業(yè)的投資經驗以及本項目的實際數據，經過科學測算獲得，務求能夠符合此類報告的規(guī)范要求、計算模式以及測算要求。惠州市社會經濟發(fā)展概況

1．1惠州市經濟社會發(fā)展概況

惠州市位于廣東省東南部、珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港、東莞毗鄰，北連河源市，東接汕尾市，西鄰廣州市?；葜菔械靥幍途暥龋被貧w線橫貫全市，雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風氣候區(qū)。

惠州市是廣東省的一座歷史文化名城，素有“粵東重鎮(zhèn)”，“嶺南名郡”之譽。改革開放以前，惠州市經濟基礎相當薄弱，直到1979年，全市國內生產總值6.76億元，工農業(yè)總產值6.66億元，其中工業(yè)產值僅為2.67億元。改革開發(fā)以后，特別是1988年地改市之后，全市經濟社會進入了迅速發(fā)展、充滿生機活力的時期。

20多年來，惠州市國民經濟持續(xù)快速發(fā)展，經濟實力大大增強，社會和經濟面貌都發(fā)生了巨大的變化?；葜菀延梢患偶艧o聞的邊陲之地變?yōu)橐环絺涫荜P注的投資熱土，從一個典型的農業(yè)經濟區(qū)域變?yōu)檫M入工業(yè)化發(fā)展階段的新興城市。

2002年，全市實現國內生產總值525.2億元，比1990年增長8.1倍，12年翻了三番多，年均增長20.2%。2003年行政區(qū)劃調整后，惠州市現轄惠城區(qū)、惠陽區(qū)、惠東縣、博羅縣、龍門縣，除龍門縣外，其他縣區(qū)都屬于珠三角地區(qū)。全市總面積11158平方公里，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積94平方公里。按惠州市統(tǒng)計年鑒口徑，2002年底，惠州市總人口為333.72萬，其中戶籍人口（常住人口）283.02萬人，外來人口（暫住人口）50.7萬人。全市現有78個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，10個街道辦事處，1066個行政村，并設有兩個國家級開發(fā)區(qū)：大亞灣經濟技術開發(fā)區(qū)和仲愷高新技術產業(yè)區(qū)。

惠州市人民政府駐地惠城區(qū)，惠城區(qū)土地總面積1410.2平方公里，總人口91.78萬；惠陽區(qū)土地總面積1262.1平方公里，總人口50.77萬。1．2惠州市經濟社會發(fā)展歷程與特點

縱觀惠州市近二十幾年的社會經濟發(fā)展歷程，可以劃分為三個階段：第一階段是改革開發(fā)后到1988年，第二個階段是1989—1993年，第三個階段是1994年到現在。第一階段，1978年到1988年是惠州市經濟發(fā)展的積累階段，這個時期的代表性事件是中國開始實行改革開放，香港的勞動密集型產業(yè)逐漸向珠三角轉移。

惠州市的經濟發(fā)展比之改革開放前發(fā)展要快得多，GDP年均增長10.4%，1988年達到33.04億元；人口年均增長1.3%，1988年達到218.06萬人；城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長4.6%，1988年達到27.75平方公里；地方財政收入年均增長14.3%，1988年達到2.08億元；工業(yè)生產總值年均增長21.8%，1988年達到20.7%億元；人均GDP年均增長8.5%，1988年達到1526元；三次產業(yè)比重從1978年的一產獨大發(fā)展到1988年退居第二的位置，但該階段第二產業(yè)的比重始終最小，惠州市還沒有完成從農業(yè)市到工業(yè)市的蛻變；這一期間，惠州市實際利用外資和外貿出口也開始大幅增加，但由于基數太小，惠州市經濟并沒有出現質的飛躍。

1989—1993年是惠州市經濟從起步進入快速發(fā)展的階段，經濟社會各項指標都經歷了前所未有的大發(fā)展，GDP年均增長30.5%，地方財政收入年均增長40.8%，實際利用外資年均增長61%，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長24.7%，外貿出口總額年均增長37.7%，人均GDP年均增長27.2%。從1989年到1993年，惠州市工業(yè)生產年均遞增57.6%，第二產業(yè)的比重迅速上升到首位，1993年占GDP的47.8%，第一產業(yè)迅速下降，1993年占GDP的17.5%，成功實現了從農業(yè)市向工業(yè)市的轉變。該階段的代表性事件是當時我國處于房地產開發(fā)的高潮，當時的惠州是房地產投機狂潮最集中的地區(qū)之一，迅速蜂擁而來的投機資金一度使惠州市經濟發(fā)展達到輝煌的頂峰，同時也托起惠州市人民對本市經濟發(fā)展的高遠幻想。這一階段的另一個代表性事件是熊貓汽車城項目在惠州進行談判的啟動和終止。這些事件對惠州的經濟社會發(fā)展產生了極大的影響，隨著房地產泡沫的徹底破滅，熊貓汽車城項目的擱淺，惠州市的經濟發(fā)展陷入低落和迷茫之中。

1994年至今，是惠州市經濟發(fā)展重歸理性的階段，在這一階段，惠州市一邊化解房地產泡沫破滅給城市發(fā)展帶來的副作用，一邊進行經濟結構調整，使國民經濟逐步實現持續(xù)健康快速穩(wěn)定的發(fā)展。在此期間，國內生產總值年均增長18.3%，地方財政收入年均增長13.6%，實際利用外資年均增長6.7%，外貿出口總額年均增長16.7%，工業(yè)生產總值年均增長21.9%，人均GDP年均增長14.5%。這一階段的代表性事件是中海殼牌南海石化項目的最終簽訂。預計未來五到十年間，大亞灣區(qū)的石化產業(yè)將投入1000到1500億元的建設資金，巨大的產業(yè)集聚效應將為大亞灣的工業(yè)化、城市化提供強有力的物質支撐，也將為整個惠州市的跨越式發(fā)展提供契機。1．3惠州市的區(qū)位條件

惠州市是珠三角東部聯系粵東地區(qū)的區(qū)域交通樞紐，緊鄰深圳、東莞、廣州等珠三角發(fā)達城市和國際大都市香港?；葜菔袇^(qū)西距廣州市153公里，東距汕頭市320公里，南與深圳市相隔80公里，惠州市南部的澳頭港到香港中環(huán)碼頭僅47海里。

良好的區(qū)位條件是區(qū)域經濟快速發(fā)展的重要因素，其毗鄰香港的優(yōu)越區(qū)位條件便是其中最重要的因素。改革開放以前，珠三角西岸的發(fā)展快于東岸，改革開放后，由于東岸接近香港，近水樓臺的優(yōu)勢突現，到2000年，深圳和東莞的人口和國內生產總值是中山和珠海的三倍多。形勢出現巨大逆轉的主要原因就是區(qū)位條件，東部地區(qū)與香港的連通性較高，這一差異使香港公司和在香港的外國公司的投資、技術和管理傾向流入珠三角東部，為深圳和東莞外向型經濟的發(fā)展提供動力，使東岸經濟發(fā)展迅速趕上并超過西岸。

根據有關方面的測算，在廣東、香港企業(yè)北上的數量與陸路交通的距離基本上成反比，珠三角城市與香港的距離每減少1%，制造業(yè)外資企業(yè)單位數量便增加0.58%至0.61%，制造業(yè)外資投入金額增加0.4%至0.6%，服務業(yè)外資企業(yè)單位數量增加0.34%至0.37%，服務業(yè)外資投入的金額就增加0.2%到0.7%。

進入新的世紀，惠州的區(qū)位條件將的重大的改變。CEPA的簽署與實施，在未來若干年香港對珠三角的輻射作用將大大加強，香港的國際融資能力和高端服務業(yè)將大大促進珠三角的全面發(fā)展?；葜葑鳛橹槿浅鞘兄匾囊粏T，通過基礎設施建設改善與香港交通的便捷性，進一步充分利用和強化毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢，使其接受香港和周邊大城市的經濟輻射和承接產業(yè)轉移，與香港進行更深層次的合作方面，有更大的作為。4南海石化項目和大亞灣經濟區(qū)的建設

落戶大亞灣的中海殼牌南海石化項目，首期投資43億美元，是國內目前最大的中外合資項目，由英荷殼牌公司與中國海洋石油總公司及廣東投資公司合資經營。項目采用世界先進的石油化工技術，年產80萬噸乙烯，進而衍生出230多萬噸高質量的化工產品，年銷售值達17億美元，對下游產品的拉動效應為1:50。該項目已于2002年11月奠基，目前正在進行80萬噸乙烯裂解裝置建設，預計到2005年正式建成投產。

未來幾年中國對石油化工產品的需求前景仍然十分廣闊，石化產品在中國還有很大的發(fā)展空間，惠州正積極抓住這次機會，爭取吸引更多配套的下游石化產業(yè)落戶惠州，使惠州成為珠三角乃至廣東省重要的石化基地。

大亞灣經濟技術開發(fā)區(qū)是國家級經濟開發(fā)區(qū)，陸域面積273.68平方公里，海域面積488平方公里，海岸線52公里，自然條件得天獨厚，擁有全面開發(fā)吞吐能力超過億噸天然深水良港，土地資源、淡水資源和旅游資源也十分豐富。初步形成了比較完善的道路、供水、供電、通訊和港口等基礎設施網絡，具有發(fā)展臨海大型工業(yè)項目的優(yōu)越條件。

大亞灣在努力構建完整的石化產業(yè)鏈方面有很大優(yōu)勢：殼牌公司是全球500強跨國公司之一，擁有先進的管理和技術設備，在世界石化市場占據重要地位。殼牌公司的龍頭地位有利于大亞灣吸引其他跨國企業(yè)的集聚，進而構成完整的石化產業(yè)鏈。開發(fā)區(qū)內已有東風本田等一批汽車零部件企業(yè)，形成了一定的產業(yè)規(guī)模，隨著日本三大汽車生產商進入珠三角地區(qū)，大亞灣汽車裝備業(yè)的發(fā)展前景十分可觀，特別其優(yōu)越的港口條件將使本區(qū)域有可能形成大型汽車裝備業(yè)的出口基地。如果從更大范圍來看大亞灣，其發(fā)展前景更不可估量。

大亞灣東部的稔平半島，土地面積740平方公里，超過新加坡的土地面積，正處于尚待開發(fā)狀態(tài)，具有發(fā)展多個大型工業(yè)項目的條件，正受到外來投資商的高度關注。5惠州市在珠三角的地位和作用

目前，惠州是珠三角東部聯系粵東地區(qū)的交通樞紐，是珠三角電子信息產業(yè)生產基地之一，是珠三角主要的生態(tài)農業(yè)供應基地和生態(tài)環(huán)境保障區(qū)?；蓐柺懈氖袆潊^(qū)，拓展了惠州中心城區(qū)的發(fā)展空間，從地理位置上實現了惠州從沿江城市向沿海城市的轉變。正在建設中的中海殼牌南海石化項目將給惠州市經濟發(fā)展增添一臺強有力的發(fā)動機，推動惠州工業(yè)化進程，拉長產業(yè)鏈，使惠州成為珠三角乃至華南地區(qū)的重要化工基地，改變惠州在珠三角的分工地位，進而帶動珠三角東翼邊緣的工業(yè)化起飛，為東翼乃至整個珠三角提供強大的基礎性工業(yè)支撐。

同時，石化產業(yè)區(qū)的開發(fā)使惠州產業(yè)空間向沿海推移，帶動城市空間向沿海發(fā)展，推動惠州市走向真正意義上的沿海城市。隨著繼續(xù)加強與深圳、香港、東莞的聯系，對旅游資源的開發(fā)利用，對生態(tài)環(huán)境的加強保護和建設，惠州市未來將成為珠三角重要休閑旅游基地，成為珠三角東部產業(yè)轉移的最直接承接地。第二章項目概括

2．1研究基礎

用地單位：惠州市**房地產開發(fā)有限公司

發(fā)展商：惠州市**房地產開發(fā)有限公司

用地性質：商住樓（高尚住宅）

項目名稱：**廣場

用地位置：惠州市江北27號小區(qū)

用地現狀：已開發(fā)40%

2．1．1可行性研究分析的基本依據

1．國土證：惠府國用（2003）字

惠府國用（2003）字

惠府國用（2003）字

惠府國用（2003）字

2．建設用地規(guī)劃許可證：惠州市規(guī)字第337號（一期）

3．商品房預售許可證：惠州房預許（2002）42號（一期）

2．1．2項目經濟技術指標和有關參數

規(guī)劃區(qū)總用地面積49552.6平方米，已開發(fā)40%。

本項目經濟技術指標和有關參數：

]總用地面積：49552.6平方米

總建筑面積：250000平方米

公共占地：10535平方米

園林占地：18500平方米

銷售收入：56167萬元

開發(fā)總投資：41504萬元；其中：

1．土地開發(fā)費：4000萬元；

2．土建、建安設計工程費：28752萬元；

3．應繳各種稅費：2500萬元；

4．營業(yè)稅：2000萬元；

5．各類配套工程費：532萬元；

6．供水增容費：120萬元；

7．報建手續(xù)費：600萬元；

8．不可預見費：500萬元；

9．投資利息：2000萬元；

10．其他費用：500萬元。2．2研究過程

2．2．1研究目的

項目可行性研究是項目立項的依據，亦是項目開發(fā)成功的基礎，通過系統(tǒng)的研究，可依據惠州房地產市場的特征決定市場定位，可依據技術經濟評估，了解項目運行的投資收益及回收期，尤其是測算項目實際的開發(fā)成本，以作為后期市場營銷計劃決策的主要依據。事實上，可行性研究已形成清晰的目的，本項研究亦不例外，目的在于對**廣場投資開發(fā)提供可行性決策依據。

2．2．2研究人員

可行性研究涉及到技術與經濟兩個層面，尤其是對市場需求預測和成本測算十分專業(yè)，因此，要求研究人員具有扎實的專業(yè)知識和工作經驗。為了達到本初步投資可行性研究的既定目標，惠州市**房地產開發(fā)有限公司專門成立由市場研究人員、營銷策劃人員、房地產估價人員、工程技術人員、城市及小區(qū)規(guī)劃研究人員、資深建筑師、投資預算人員、財務分析人員等組成的顧問小組，通過搜集大量相關的市場資料及城市規(guī)劃資料，結合項目自身特點，對項目開發(fā)的可行性進行了系統(tǒng)和深入的探討，并對項目的營銷策劃進行初步探討。

2．2．3研究內容

房地產項目所涉及內容十分廣泛，因此，本項研究的內容亦較為復雜，總體上來看，我們依據預期收益和成本兩條主線，將內容分為五大部分，即研究原則，市場研究，項目評估，投資分析和基本結論，個中涉及的主要分支內容包括：

a、全面收集項目周邊的大量市場資料，籍此分析各種對項目前景有決定性影響的市場因素；

b、從城市規(guī)劃的角度對本項目進行評價；

c、運用房地產價格評估的方法，測定項目各類開發(fā)物業(yè)市場售價；

d、綜合市場需求及資深建筑師意見，對項目住宅小區(qū)規(guī)劃作出評價；

e、從實際操作的角度計算分析項目投資成本及預計投資進度；

f、結合實際情況對項目的投資進行財務分析，計算項目的可能收益，分析影響收益的重要因素；

g、按投資開發(fā)的進度安排資金籌措與運用計劃；

h、綜合各類分析，對項目的開發(fā)可行性作出判斷。

2．2．4研究方法

為達成研究目的，我們在研究方法選擇上依據“針對問題，簡單明晰，切實可行”的原則選擇了三種主要方法：一是抽樣調查和典型調查。主要針對需求，在惠州市內以中高收入家庭為抽樣框，采用分級多層原則訪問500個家庭，并在此基礎上召開座談會，同時進行對主要類似樓盤進行個案調查。二是專家研討會。邀請營銷、估價、工程、建筑、預算等各方面專家就一些典型問題展開討論。三是計算機模擬運算。對影響本項目開發(fā)的主要因素進行變量互換對比。3項目背景

“****廣場”位于惠州市江北27號小區(qū)，為新城區(qū)的心臟地帶，西臨廣汕公路和全市的金融、商業(yè)中心，新行政區(qū)及全市體育文化中心，北通惠州火車站，交通十分便利，項目所處地區(qū)是惠州市走向二十一世紀，形成大惠州城市的關鍵城區(qū)，也是惠州近年城市開發(fā)建設的重點地區(qū)，是江北新城的核心地帶。擁有豐富的經濟資源及人文資源，***、經濟、文化、金融、商貿、科技氛圍較好。

2．3．1發(fā)展商簡介

惠州市**房地產開發(fā)有限公司成立于2002年12月，前身為惠州市**經濟貿易發(fā)展公司。該公司以房地產開發(fā)經營為其主營業(yè)務，是集土地、房屋開發(fā)和房屋經營服務為一體的綜合性開發(fā)企業(yè)。經過多年奮斗，該公司以全新的運行機制，靈活的經營方式，大膽改革、務實創(chuàng)新、積極拓展，現已發(fā)展成為實力雄厚、信譽良好、業(yè)績卓越的大型房地產開發(fā)公司。

2．3．2項目概括

“**廣場”是由惠州市**房地產開發(fā)有限公司投資興建的住宅項目，它所處的惠州市江北27號小區(qū)是惠州市新城區(qū)的核心地帶。總體規(guī)劃充分體現“人文社區(qū)”概念，著眼長遠利益，以人為本，以客為尊，充分利用現有資源，提供高品質的社區(qū)生活服務配套設施，面向客戶群主要是惠州中高收入人士及港澳同胞。

2．3．3項目總體布局

****廣場總占地面積約49552.6平方米，東面中心區(qū)位以21M寬小區(qū)道路為界是擬建公園，南面設一形象入口；西面是64M寬的廣汕一級公路，道路另一側為惠州新城繁華區(qū)。小區(qū)設主入口（形象入口）一個，在現首期工程旁；次要出入口三個。為體現“人文社區(qū)”概念，創(chuàng)造山水相間的園林式住宅區(qū)，小區(qū)東部小山脈將整體保留，在山前平地處建造功能性同景觀性相結合的立體水體體系，水體沿岸為步行及人造景點。

2．3．4交通組織

從西側通過小區(qū)邊緣的廣汕公路，現為一級公路，區(qū)內東側、北側分別有城市主干道路通過，使得本小區(qū)與周邊地區(qū)和市中心都有方便、快捷的交通聯系。小區(qū)四周環(huán)通，滿足消防車道設置要求。

2．3．5建筑功能

項目首期規(guī)劃有八層和十層綜合商住樓共四棟，標準幼兒園一座，中心花園一座；二期建設二十九層寫字樓一棟，二十八層商業(yè)樓一棟，國際標準網球場一座；三期建設二十八層商業(yè)樓一棟，高層綜合樓一棟?？傋?100戶，可居住人口3800人。

2．3．6建筑造型

平頂層，坡頂蓋，智能化系統(tǒng)，小區(qū)采用整體形象入口及紅線外綠化，配置煤氣、通訊、有線電視管道。

2．3．7消防及分區(qū)

區(qū)內道路分四級進行組織：區(qū)內主干道路，區(qū)內次干道路，支路，以及宅前路。支路及宅前路基上有序的組織區(qū)內部交通。2．4區(qū)域特點

本可行性研究針對**廣場首期，但由于項目的整體性，在研究過程中又不可完全獨立分開，因為諸如綠化、公共設施是由整個小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，具有共享性，在投資分析上，亦必須按建筑面積進行分攤。從整體項目來看，**廣場首期尚待續(xù)建，按照發(fā)展商設想，全部工程按照三期組團式的原則以滾動式的開發(fā)。

2．4．1基本描述

本項目地塊位于惠州江北新城核心地帶，西臨廣汕公路上通廣州，下連汕頭。

廣汕公路是項目區(qū)域對外聯系的一條重要快速道路，連通廣州和汕頭的主干車道，是惠州城市連接外界的主要交通要道。廣汕公路現狀路寬64米，為雙向六車道，并已于二00三年拓寬為惠州市的形象大道，經過新城區(qū)位置被命名為惠州大道。

2．4．2總體布局

區(qū)域四周幾條城市規(guī)劃確定的道路形成的道路網將本區(qū)分成兩個獨立的分區(qū)，每個分區(qū)以不同的建筑密度、使用性質及建筑高度、體量來強化各自的特色?？紤]到讓每戶居民能取得廣闊的景觀視野，對各分區(qū)的建筑物的體量與高度的控制，通過規(guī)劃的手法安排成階梯狀，由西向東、由里邊向路邊建筑物的體量與高度逐步遞增。為提升各個分區(qū)的可識別性，在每個分區(qū)的街坊內，通過規(guī)劃不同的單體建筑類型，建筑組合方式以及建筑與戶外開敞空間的關系，塑造獨特的社區(qū)風貌。

2．4．3道路系統(tǒng)

規(guī)劃區(qū)位于新城區(qū)的核心位置，隔東江，連惠州大橋而與老城區(qū)相連，廣汕公路從西側通過，三環(huán)路從規(guī)劃區(qū)南部通過，使本區(qū)與城市其他地區(qū)之間的聯系非常便利。本區(qū)的道路交通組織是以人的活動為重點，以建設高品質的社區(qū)空間為前提來進行規(guī)劃的。

◆區(qū)內按原規(guī)劃幾條城市道路穿過其中，將用地分成若干街道，但未見明顯的主從關系，道路系統(tǒng)層次不清，本次規(guī)劃按前述原則進行了局部調整，原規(guī)劃路網走向，將部分道路紅線寬度及斷面形式進行適當調整，即原規(guī)劃紅線寬36米路改為24米寬；區(qū)內部三條道路調整為中間6米綠化帶的景觀路斷面，既減少了穿越區(qū)內的過境交通，又豐富了區(qū)內的道路景觀，給人們以更深刻的空間體驗。

◆區(qū)內道路分四級進行組織：區(qū)內主干道路，區(qū)內次干道路，支路，以及宅前路。支路及宅前路有序的組織區(qū)內部交通。

◆區(qū)內還設置了組織有序的步行路系統(tǒng)，一方面保證了人車之間適當分流，減少了互相干擾，形成服務居民生活的步行空間；其次又為創(chuàng)造步行景觀提供了條件；第三是通過步行路系統(tǒng)將各片區(qū)有機的串聯成一個整體。

◆按照有關規(guī)范配置停車車位，各組團根據實際情況，采用不同的方式來解決停車問題。

2．4．4公共設施配置

◆社區(qū)學校：基地西側入口處，地勢平坦，標準幼兒園一個，可容納學生600人，建筑面積2500平方米。

◆文化設施：中心區(qū)規(guī)劃青少年活動中心、社區(qū)圖書館、惠州市書畫愛好者活動中心，茶藝館等。

◆體育設施：中心區(qū)規(guī)劃社區(qū)的健康中心，內含大型室內康樂中心。

◆商業(yè)服務設施：中心區(qū)步行街兩側規(guī)劃超市、便利店、餐飲服務設施。高層公寓區(qū)結合底層裙房設超市、便利店、餐飲等商業(yè)服務設施。

◆該地塊南面為惠州市江北占地8萬平方米的公園。

2．4．5綠化系統(tǒng)規(guī)劃

綠化系統(tǒng)由社區(qū)主次干道綠化，步行系統(tǒng)綠化，景觀軸線主題綠化帶，小區(qū)公園、組團綠地構成。采用紅花紫荊形成共同的綠化環(huán)境主題符號，在突出主題植物的基礎上尋求一種環(huán)境的共性。運用植物樹種的特色，直接或輔助塑造各街道和步行系統(tǒng)的性格和特征。第三章惠州市商品房需求狀況

3．1惠州市基本情況

惠州市位于廣東省東南部，珠江三角洲東北端，與深圳、香港毗鄰，是港、穗、深連結粵東的陸上交通要沖。轄區(qū)除龍門縣外，均屬珠江三角洲經濟開放區(qū)。全市面積11158萬平方公里，是省級歷史文化名城，千余年來一直是東江流域***、經濟、文化、交通中心和商品集散地，全市人口333.72萬人，2002年第五次人口普查時人口密度215人／km2，低于全省平均水平。市區(qū)現有總人口91.78萬人，其中常住人口65.36萬，暫住人口26.42萬人。2003年全市工農業(yè)總產值為1192億元，其中工業(yè)總產值994億元，農業(yè)總產值198億元，全市工業(yè)企業(yè)實現工業(yè)產品銷售收入650億元，比上年增長15％，實現利稅總額52億元。2003年全市國內生產總值約700億元，一、二、三產業(yè)所占比重分別為15％、57％、28％，根據“配第-克拉克定律”，惠州市的社會發(fā)展已經處于較為發(fā)達的工業(yè)化階段，全市人均國內生產總值在廣東的21個市中排名第七位，分別相當于廣東全省（省內平均水平）、深圳市與廣州市（省內先進水平）、河源市（省內落后水平）的1.2、0.4、0.5、5.2倍，在全省屬中上等水平。外貿進出口總額90億美元，約相當于國內生產總值的144％。3．2住宅建設和消費

截止2003年底，全市房地產開發(fā)投資總額為16.67億元，交易面積171.66萬m2，交易金額18.28億元，交易宗數1148宗。全年房地產施工面積221.29萬m2，竣工面積48.14萬m2，銷售面積34.12萬m2，銷售金額13.74億元，個人購買商品房面積比重為89.6%，個人購買住宅比重為96.68%。這表明，惠州市房地產大市仍處于較為低迷的的復蘇階段，房地產市場仍在處于消化期，但值得看好的是，市民對房屋的消費持續(xù)增長，個人購買商品房已成為拉動房地產市場的一支重要力量。現全市住宅使用面積共有429萬m2，居住人口427萬，人均居住面積為15.3m2／人。根據城市規(guī)劃和發(fā)展要求，未來20年內惠州市人均住房面積要達到30－35m2，住宅的需求量將有較大的發(fā)展，這為惠州房地產商提供了一個很大的發(fā)展空間。3．3商品房需求主要指標

**廣場主要面對惠州市區(qū)居民，惠州市區(qū)主要經濟指標如下：

◆市區(qū)人口約92萬，28萬個家庭。

◆人均GDP4.1萬元，全省排7位（2003年）

◆人均儲蓄存款9.4萬元，戶均月收入4750元

◆人均居住面積15.3平方米

◆空置住房總面積18萬平方米

◆商品房交易率59％（2003年）

◆市場面的狀態(tài)是：住宅商品化已成為大眾趨勢，居民購房欲望較為強烈，支付能力較強。3．4商品房需求祈求

3．4．1商品房需求祈求

根據2003年6月在惠州進行的一次抽樣調查（惠州市區(qū)，分層多級抽樣，有效樣本500戶）結果表明，惠州市民購買商品房的基本特點是：

◆一次性投資額度為13萬元。

◆低端需求戶（接受商品房價格為1500－2000元／平方米者）收入4130元，需求房屋面積均值為113m2。41％的人希望一次性付款，月均供樓支出1290元。

◆高端需求戶（2000－2500元／平方米）收入4541元，需求房屋面積均值為122平方米。22％的人希望一次付款，月均供樓支出1311元。

◆有購房意向的家庭中，地段偏好的選擇順序為：下埔、江北、南壇、麥地、西湖、東湖、上排、河南岸、龍豐、橋東、下角。

3．4．2商品房為惠州居民主要的消費支出

隨著全省實物分房的終結和貨幣分房的全面推行，房地產作為一項重要的商品，成為大多數個人和家庭的一個重要的消費和投資的目標，因而房地產需求必會有一定的增長。近兩年來惠州經濟有了穩(wěn)步增長，居民的收入每年都有所提高，居民手中的可支配性支出必然會投向一些投資領域，如股票、債券、教育、旅游和房地產上，而房地產作為不動產，其投資數額較大，增值的機會也頗為可能。這部分潛在的消費者，其對地理位置優(yōu)越、規(guī)劃設計較好、環(huán)境一流、物業(yè)管理水平高的小區(qū)特別中意，這從東湖花園、金迪新苑、碧水灣、新世界長湖苑受眾多市民支持便可略窺一斑。

3．4．3接受商品房的平均價格為1805元／平方米

從對消費者購買力的分析來看，惠州居民已具有相當的購買力，他們對房屋的要求已從安置型過渡到適用和舒適型。據調查，惠州市民能夠接受的商品房平均價格為1805元／平方米，其中中高收入家庭則為2050元／平方米。在付款方式上，大多數市民更傾向于銀行按揭分期付款方式。消費者在購房時，對小區(qū)周圍環(huán)境、配套設施、物業(yè)管理等因素比較注重，希望發(fā)展商能提供位置好、價格適中、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、服務優(yōu)質的小區(qū)。

3．4．4主流消費面積在100平方米以上

消費者在房屋面積、間隔、裝修、戶型設計方面，大多希望房屋面積較大，尤其是廳的面積要足夠大，間隔合理，有基本的室內裝修或全部裝修，裝修檔次處于中等，戶型上選擇三房二廳和四房兩廳的消費者居多。3．5惠州居民對商品房環(huán)境及配套要求

隨著收入水平提高，惠州居民對商品房的要求日趨苛求，調查表明，綠化環(huán)境為購買商品房最重要的參考因素之一，尤其是對于中高收入的白領人士，這方面的祈求更強烈。

3．5．1對住房硬件的要求

數據表明，對住房的硬件要素，房屋質量是被認為最重要，認同比例達68％，其次是小區(qū)綠化環(huán)境，認同率達61％，再次是地理位置，認同比例達55.0％。如圖2所示。

3．5．2對小區(qū)配套設施要求

數據顯示，對小區(qū)的休閑娛樂配套設施，要求有健身室的比例最大，其次為兒童樂園。具體數據如圖3所示第四章惠州市商品房供給狀況

4．1商品房供給總量及特點

惠州房地產在九二、九三年曾與海南?？?、廣西北海成為全國的三大開發(fā)熱點，房地產為虛火過旺，從而在之后的國家宏觀調控中，房地產業(yè)進入谷底，商品房市場明顯呈現總量過剩、供過于求的局面。

二00二年，市區(qū)商品房銷售面積27.11萬平方米,其中售給個人22.02萬平方米，二00三年，商品房銷售面積34.12萬平方米。近幾年來，房地產市場在經過國家政府的正確引導和市場的良性競爭和淘汰，房地產開發(fā)商的數目從九十年代初的1300多家，演變到目前的70多家，買方市場正在逐漸形成。在受到市場競爭的影響和消費者日益成熟的情形下，房地產發(fā)展商之間的競爭從初期的無序化圈地競爭向更高層次和更為規(guī)范的品牌競爭、服務競爭演進。

各個房地產商為了在市場上爭得更大的市場份額，不論在規(guī)劃設計、房型、環(huán)境布置上，而且在質量管理、綠化、物業(yè)管理水平上都十分注重提高檔次和水平，惠州市也出現了諸如東湖花園、碧水灣等一批高質素的住宅小區(qū)，在市場銷售上創(chuàng)出了不俗的成績，形成房地產消費的一個個小高潮。從房地產市場供給的總體情況來說，房屋總量供過應求，空置房面積居高不下，據二00三年統(tǒng)計，全市商品房空置面積為85萬平方米。但總量過剩并不代表適銷對路的房地產項目過剩，而主要是結構性的過剩，諸多空置的商品房賣不出去主要是由于規(guī)劃設計失當、戶型及結構不合理、房屋周圍環(huán)境差、配套不完善等等原因。4．2惠州市商品房市場發(fā)展趨勢

房地產業(yè)的發(fā)展，將會帶動一大批相關產業(yè)的發(fā)展，因而房地產業(yè)成為一些相關產業(yè)的助動器?；葜菔械姆康禺a業(yè)的發(fā)展，也倍受政府和企業(yè)的關注。房地產業(yè)的良性發(fā)展，受國家相關政策、法規(guī)影響極大，當前，國家相繼出臺了一系列法規(guī)和政策，支持和刺激房地產業(yè)的發(fā)展，國家建設部也先后出臺了相應的措施鼓勵和扶持房地產業(yè)的發(fā)展，在這種情形下，房地產業(yè)已成為國民經濟的一項關系國計民生的重要產業(yè)，具有較為廣闊的發(fā)展前景?；葜菔蟹康禺a的發(fā)展，與國內其它城市的房地產業(yè)相比，既具有共同之處，也顯現出其特殊的一面?；葜菔猩唐贩堪l(fā)展有以下幾個趨勢：

（1）在政府鼓勵消費政策和加快房改進程影響下，市民的商品房消費日益提高，住宅市場需求容量增大。國家為鼓勵消費，近幾年來數次調低銀行利率，引導人們加大消費量，擴大內需。商品房作為老百姓消費生活

中的一個大件耐用消費品，其主導作用極為明顯。加之國家加快房改進程，取消了實物分房，開始實行貨幣分房，商品房的消費日益成為千家萬戶的的大宗消費。惠州市民人均收入近來來一直呈增長態(tài)勢，其對商品房的消費也必將有所增長，住房需求增大增多。

（2）房地產市場競爭日益激烈，競爭將更多地表現在發(fā)展商的實力、信譽、品牌上的競爭，通過競爭，市場日益規(guī)范和成熟。房地產市場競爭加劇，各發(fā)展商在房地產項目上更趨于理性和務實，競爭不僅在戶型設計、結構、小區(qū)環(huán)境等方面，更多地將在實力、規(guī)模、品牌上展開。

（3）伴隨南海石化項目的啟動及惠州一系列集團公司的發(fā)展壯大，勢必帶來更多的外來資金和外地人口，并由此進一步刺激惠州房地產業(yè)的發(fā)展?；葜葑鳛橹槿菛|部地區(qū)的經濟發(fā)達城市，經濟建設發(fā)展很快，并由于其優(yōu)越的地理位置和良好的投資環(huán)境，吸引了眾多外地投資者，在引來資金流的同時，還涌入了大批經商務工的外來人員，他們的住房需求也會給予本的房地產業(yè)的一定的發(fā)展機會。

（4）隨著消費者和房地產市場的逐步成熟，消費者對房地產的要求將趨向于更加舒適、更便利，住宅小區(qū)的將會趨向人性化、智能化、生態(tài)化、園林化方向發(fā)展，這為廣大房地產商又提供了一個新的市場機會。

在滿足了住的基本需要后，消費者對住宅的需求趨向更高的要求，如對小區(qū)智能化的要求，便是今后住宅的一個發(fā)展方向。第五章個案分析

5．1總體供給狀況

惠州市房地產業(yè)經過幾年的發(fā)展，市場競爭已進入良性化競爭壯況，各開發(fā)商為爭奪更大的市場份額，在小區(qū)的規(guī)劃、建設、管理服務等方面都投入了一定的力量，目前市場上進行銷售的和準備的銷售的住宅超過三十萬平方米，房屋總體供應情況呈供大于求的局面。目前銷售情況較好的小區(qū)一般都位于市區(qū)內，開發(fā)規(guī)模較大，物業(yè)形象和樓宇素質良好，交通便利，但由于這類小區(qū)一般銷售價格偏高，個別樓盤物業(yè)管理水平較低，影響了市場消費者對他們的購買欲望。

5．2本類項目的個案分析

根據項目的可比性原則，我們選取惠州市內的碧水灣、君華府等較有代表性的樓盤，作為**廣場的主要競爭者進行對比和研究。

5．2．1地理位置

從地理位置來看，碧水灣和君華府均座落于江北新城，交通較為便利。

5．2．2樓盤建設

以上兩個樓盤，小區(qū)占地面積各有不同，碧水灣占地面積超過18萬平方米，而君華府占地面積為4.3萬平方米。均為一次性開發(fā)完成。在裝修方面，君華府提供業(yè)主基本裝修，而碧水灣提供給業(yè)主的為毛坯房。在樓體外觀上，采用粉紅色的較多，君華府外墻以米黃色為主調，在建筑風格上，則以歐陸式風格為主，碧水灣是港式風格。

綠地方面，碧水灣的綠化率均在38％以上，君華府因為單體樓的原因未做過多的綠化。

5．2．3銷售情況

君華府于2003年5月開盤，已售出45％；碧水灣自2003年10月份開盤以來，已完成銷售70%；從售價來看，君華府售價在2300元／m2以上，均價為2850元／m2。碧水灣均價為2300元／m2在付款方式上，大部分是采用一次

性付款和銀行按揭兩種方式。在銀行按揭上為8成30年。

在這兩個樓盤當中，會所中以健身／健美室、兒童樂園（游戲室）、游泳池和乒乓球室最為普遍，其他如室外球場也較為普遍。具體（略）

5．2．4各樓盤銷售策略

在銷售策略上，不同的發(fā)展商采取了不同的銷售方式，但最基本的便是立足于本樓盤。銷售對象為惠州地區(qū)中高收入者，同時由于其位于江北新城，升值潛力大，其提供的特低首期，超長期高成數的按揭對購房者的吸引力較大。

5．2．5小結

君華府、碧水灣優(yōu)劣勢對比：

君華府：優(yōu)勢：1）小區(qū)地理位置好

2）規(guī)劃設計合理

3）配套設施完善

劣勢：單體樓、無綠化、售價偏高。

碧水灣：優(yōu)勢：1）發(fā)展商信譽好

2）小區(qū)地理位置好

3）配套設施完善

4）智能化小區(qū)

5）規(guī)劃設計水平高第六章項目評估

6．1項目概括

**廣場惠州新城江北27號小區(qū)，占地面積49552.6平方米，為集中高檔房產為一體的大型人文住宅小區(qū)，目前首期已開發(fā)完成40%。

6．2項目優(yōu)勢

（1）本項目的發(fā)展商實力雄厚，信譽良好，公司集聚了一大批富有經驗的工程技術人員和房地產開發(fā)經營管理人員，建立、健全了一整套科學、高效的管理制度，形成了完善的項目開發(fā)、工程管理、經營銷售、財務管理及房地產物業(yè)管理等運作體系，具備成功開發(fā)建設**廣場大型住宅小區(qū)的硬件基礎。

（2）**廣場住宅區(qū)的建設目標是建設一個大型的人文住宅小區(qū)，其舒適而富有變化的戶型設計、具有現代氣息的建筑造型均由名師精心設計，整個小區(qū)規(guī)劃既考慮住戶的現實需要，配套設施完善，又適度超前，將智能化引入小區(qū)的開發(fā)建設之中，可使住戶在充分享受幸福生活的同時，感受到高科技為他們帶來的生活之便利和高品味生活享受。這類項目在惠州的具有相當的市場號召力，推出市場后必將受到眾多買家的支持與歡迎，市場前景廣闊。

（3）住宅以座北為尊，以朝南為貴，本項目所開發(fā)住宅戶戶座北朝南，負陰抱陽，客廳、臥室、書房三房朝陽，南北通透，是名副其實的陽光房。

（4）本項目所開發(fā)的商業(yè)走廊環(huán)其小1000余米，四面臨路，極易集聚人氣、集聚財氣。

（5）本項目正南位置為政府擬建的80000平方米的生態(tài)主題公園，讓生活與購物在**廣場的們在享受生活便利的同時又可安享生活的悠閑。

（6）本項目與同類住宅小區(qū)相比，將走高檔樓盤中檔價格的路線，在規(guī)劃建設和物業(yè)管理上突出其精品形象，使住戶以適中的價格得到高檔享受和稱心的服務，以此來吸引更多的住戶購買和入住本小區(qū)。

（7）本項目座落在惠州新城區(qū)，集***、經濟、文化、教育為一體，獨具濃厚的文化氣息和人文環(huán)境。文化和人文環(huán)境對一個小區(qū)的開發(fā)至關重要，其巨大的潛在號召力有時會勝過樓盤的廣告炒作。

（8）南海石化項目啟動后，其巨大的投資潮也必將波及相鄰地方，**廣場的房屋銷售屬近水樓臺，必將惠及，且這里與香港的交通聯系又極為便利，隨著惠、港工商業(yè)聯系的進一步加深，本項目以其優(yōu)越的位置、優(yōu)美的環(huán)境、適中的價格及優(yōu)秀的服務還將會吸引更多的香港同胞來此置業(yè)安居。6．3項目劣勢

（1）因為受其占地面積的影響，無法形成大盤效應；

（2）隨著惠州由濱江城市向濱海城市的過渡，江北新城的發(fā)展空間受到一定的制約；

（3）社區(qū)服務相對薄弱。

因**廣場分為各個小區(qū)組團開發(fā)，小區(qū)的全面配套完善需要一定的時間，因而客觀上造成社區(qū)

服務的薄弱。第七章市場容量估算

7．1總體定位

依據項目規(guī)劃市場狀況和發(fā)展商的設想，本項目的總體定位是人文住宅小區(qū)。這一定位內涵是：

◆**廣場為高尚住宅小區(qū)，提供高品質的硬件設施和軟件服務為發(fā)展商的基本理念。

◆**廣場為惠州居民提供超前的生活空間和居住理想。

◆**廣場的賣點在于人文關懷和優(yōu)良服務。

7．2目標客戶

根據本項目的市場定位，結合**廣場小區(qū)的環(huán)境因素、規(guī)劃條件、建筑質量、建筑特色，我們把目標客戶確定為：惠州市有一定基礎的中高收入家庭，同時包括中高收入的外地在惠工作的成功人士及對擬在惠州置業(yè)的香港同胞。這些目標客戶具備如下特征：

◆收入穩(wěn)定。且中高收入水平（家庭月收入在4000元以上），尤其是個體私營企業(yè)主

◆對居住環(huán)境有較高要求，追求舒適和享受的生活

◆年齡在30－50歲之間，已有一定的事業(yè)基礎

◆文化程度較高，對居住有自己的品味要求

◆兩代或三代家庭，同時不排斥外資及內資企業(yè)高級雇員

◆二次置業(yè)人士

7．3銷售價格測算

本項目均價定為2300元/平方米，此價格在同類物業(yè)中屬中等偏下水平。在同類小區(qū)的銷售中，市場銷售價一般為均價2800元／平方米。同時調查表明，在設定類似于**廣場產品后，消費者能夠接近的平均價格為2507元，如下圖。7．4市場容量

估算對于市場容量的測算是市場研究的基本任務，亦是可行性研究的重要內容，在抽樣調查的問卷中，我

們設定以下指標作為推斷市場容量的基礎，同時統(tǒng)計結果附后。

◆近一兩年有購買商品房意向的家庭。調查結果為17％；

◆對住宅環(huán)境持“十分重要”的態(tài)度的人士。調查結果為占購買人士的21％；

◆接受江北地段。調查結果占有購房意向家庭的37％；

◆能夠接受商品房價格區(qū)間在2000元／平方米以上的。

調查結果占有購房意向家庭的53％。如果以惠州28萬家庭計算，哪么，**廣場的市場容量為：

符合1和2者為28萬×17％×21％＝9996個家庭

符合1和3者為28萬×17％×37％＝17612個家庭

符合1和4者為28萬×17％×53％＝25228個家庭

符合上述四個條件者則為28萬×17％×21％×37％×53％＝1960個家庭

根據經驗，并考慮眾多不定因素，上述結果應進一步修正，取修正系數為0.3則市場容量為1960×0.3＝588個家庭

另一方面，按照建設規(guī)劃，**廣場首期項目的開發(fā)，市場是完全可以接受的。第八章初步成本分析

本章節(jié)所引用的建筑經濟指標、基本技術參數以及主要成本數據，如土地成本、前期費用、開發(fā)期應繳納之稅費、小區(qū)紅線內、外市政與公建配套費和建安工程造價等，均以發(fā)展商提供的資料為主要依據，由受托方專門組成的本項目研究小組經過與發(fā)展商進行了有關的商榷，最后得以確認。

本二期工程擬分三組、滾動式進行開發(fā)，第一階段開發(fā)C區(qū)，作為本項目啟動，第二階段、第三階段須觀察項目周邊物業(yè)市場的變化從而制定出相應的開發(fā)策略。本居住小區(qū)地上建筑面積除了公建配套設施外均為住宅，地下建筑部分一般作為停車場及機電設備房或管理用房使用，各期公建配套設施功能配置比例與面積仍然有待規(guī)劃局與設計單位、發(fā)展商的共同商定后進一步落實。

根據本項目物業(yè)開發(fā)的實際情況，結合本項目地塊相鄰的其它開發(fā)項目的裝修標準，指定以下的裝修檔次進行總投資估算。

8．1項目基本裝修標準

建筑用料說明：

1．屋面平屋面、坡頂蓋。

2．墻體外墻磚或高級涂料。

3．外門窗低臺凸窗，綠玻璃，塑鋼窗。

4．內門窗預留。

5．地面做法30厚1：3水泥沙漿抹平（待二次裝修）。8．3土地成本

本項目土地成本的總額為4000萬元。

按總建筑面積49552.6平方米進行分攤，單方成本為807元／平方米。

8．4建安成本

本項目建安工程造價（土建裝修工程費及機電設備安裝工程費）總額為28752萬元。

按總建筑面積250000平方米進行分攤，單方成本為1150元／平方米。

8．5應繳各種稅費

本項目應繳各種稅費總額為2500萬元，單方成本為100元／平方米。

本項目開發(fā)期應繳納稅費包括：

◎土地使用稅

◎投資方向調節(jié)稅

◎配套設施建設費

◎設備及消防供電用電負荷費

◎供水管、網補償費

◎預算定額管理費

◎建筑工程監(jiān)理費

◎建設工程質量監(jiān)督費

◎建設工程質量監(jiān)督費檢驗費

◎建設工程安全監(jiān)督費

◎報建費、建筑許可證費

◎新型墻體材料保證金

◎其它稅、費

8．6營業(yè)稅

本項目營業(yè)稅為2000萬元，單方成本為80元／平方米。

8．7各類配套工程費

本項目各類配套工程費為532萬元，單方成本為21.28元／平方米。

8．8供水增容費

本項目供水增容費為120萬元，單方成本為4.8元／平方米。

8．9報建手續(xù)費

本項目的報建手續(xù)費為600萬元，單方成本為24元／平方米。

8．10不可預見費

本項目的不可預見費用為500萬元，單方成本為20元／平方米。

8．11投資利息

本項目的投資利息為2000萬元，單方成本為80元／平方米。

8．12其他費用

本項目的其他費用為500萬元，單方成本可分攤20元／平方米。第九章財務效益估算

9．1項目開發(fā)前景

根據惠州市城市總體規(guī)劃，未來十年惠州市城區(qū)將向外有較大的擴展，并且，市區(qū)主要是向河北岸延伸，

向南過渡至濱海城市只是工業(yè)的拓寬而不會波及社會大的經貿體系。具體來看，本地塊開發(fā)面臨的外部環(huán)境制約及前景如下：

1．用地條件規(guī)劃區(qū)除東面有一小塊山坡外，其他地勢相對平坦。四周相同類型的項目蓄勢待發(fā)，但已形成了較大規(guī)模。

2．周圍環(huán)境**廣場用地周邊擁有豐富的人文資源。四周有市公安局、國家安全局，惠州市行政中心，惠州市文化體育中心等，是惠州新城區(qū)的核心地帶，集***、經濟、文化、貿易于一體，各種氛圍都較好。

3．發(fā)展前景區(qū)位優(yōu)勢：本區(qū)位于城市規(guī)劃區(qū)核心地帶，兼具城鄉(xiāng)優(yōu)勢；是廣州——汕頭發(fā)展軸線上的一處重要空間節(jié)點。良好的交通網絡：從西側通過規(guī)劃區(qū)邊緣的廣汕公路，為一級國道，區(qū)內東側、北側分別又有城市主干道路通過，使得本規(guī)劃區(qū)與周邊地區(qū)都有方便、快捷的交通聯系。

4．市場的需求：近年來低迷的房地產市場，使得大量資金處于沉淀或等待狀態(tài)，大亞灣石化項目上馬，大大刺激了惠州房地產市場的興旺。

本區(qū)由于兼顧多重優(yōu)勢，有機會成為房地產投資資金聚集的熱點地區(qū)。9．2財務效益初步估算

本項目可供銷售的物業(yè)類型主要有高尚住宅及機動車室內泊車位。由于本項目目前處于籌建開發(fā)的前期階段，因此，在計算可售面積時，只對電梯間、樓道等公用面積進行了分攤計算，而在對如幼兒園、運動場、垃圾房等公建面積時則不進行分攤。

考慮到本項目是一個大規(guī)模和高檔次的綜合性住宅小區(qū)，建設跨期較長，配套設施種類較多，針對本項目今后各階段的開發(fā)，將會存在許多不確定因素，因此，在進行本項目開發(fā)的前期可行性研究的財務效益分析時，需要設定一定的條件?，F將有關的計算過程表述如下：

9．2．1計算設定

9．2．1．1價格水平的假定

依照本項目財務評價的慣例，本報告以進行項目租、售的價格測定時的建議價格作為計算依據，在進行項目投資估算，租售收入計算，經營成本假設等均采用現時的價格水平，并且在整個計算期內保持不變，即不考慮通貨膨脹因素對項目評價指標的影響。

本項目各類功能物業(yè)的市場測價結果詳見如下所示：

商業(yè)寫字樓：11305萬元（3500元／M2×32300M2）

商業(yè)住宅：20262萬元（2200元／M2×92100M2）

商業(yè)商場：23100萬元（6000元／M2×38500M2）

地下室車庫：1500萬元（1500元／M2×10000M2）

9．2．1．2分階段進行財務效益分析的原則

由于本項目小區(qū)具有較大的占地規(guī)模，基于對本項目周邊區(qū)域市場開發(fā)前景的慎重考慮，決定采取分三階段、滾動開發(fā)的形式進行本次開發(fā)。各個階段的開發(fā)獨立負擔各自的支出與收入，并且，進行獨立的財務效益測算。依據目前的實際情況，我們設定首期建十層綜合商住樓四棟，標準幼兒園一座，中心花園一座；二期建二十九層寫字樓一座，二十八層商業(yè)樓一座，國際標準網球場一座；三期建二十八層商業(yè)樓一座，高層綜合樓一座。

9．2．1．3第一階段開發(fā)運作期限的設定

對本項目進行開發(fā)的運作期限，首先設定為第一階段開發(fā)本項目首期，籌建期為半年和建筑期半年，如果以一個季度為一個核算期，則該階段的整個開發(fā)期一共分為四期。在籌建階段內將進行第一階段開發(fā)的前期準備工作，發(fā)展商需支付第一階段開發(fā)的土地成本、前期費用和開發(fā)期稅費等，基本是反映到該期期末進行計算；同樣地在建設期內將開始進行第一階段開發(fā)的各項工程建設，各項工程費用將按擬定的工程進度反映在各個核算期期末。第二及第三階段的開發(fā)按照不受物業(yè)市場環(huán)境變化的影響，以連貫和正常開發(fā)的建設進度安排施工計劃。暫定本項目首期工程完工的開發(fā)期為一年，則該階段的整個開發(fā)期一共分為四期，各項工程費用將按發(fā)展商擬定的正常工程開始進度，反映在各個核算期的期末。

9．2．1．4進行物業(yè)銷售時預計發(fā)生的稅項及費用

（1）按照本地區(qū)房地產開發(fā)企業(yè)進行物業(yè)項目開發(fā)的習慣，在進行物業(yè)銷售時預計須支付的稅項主要有：

營業(yè)稅金及附加：按營業(yè)額5.85％計算；

防洪費：按營業(yè)額0.18％計算；

房地產交易管理費：按交易額0.1％計算；

印花稅：按交易額的0.03％計算；

其它：按交易額的0.04％計算。

上述合計為322萬元；以項目總銷售收入56167萬元乘以5.85％。

本項目銷售稅費一覽表

銷售稅5.85％3280萬元

營業(yè)稅金：按營業(yè)額5.5％計算5.5％3080萬元

防洪費：按營業(yè)額0.18％計算0.18%100萬元

房地產交易管理費：按交易額0.1％計算0.1%100萬元

印花稅：按交易額的0.03％計算0.03%16萬元

其它：按交易額的0.04％計算0.04%22萬元

（2）銷售費用：1685萬元；按發(fā)展商自行銷售本項目物業(yè)的原則，包括項目推廣宣傳費用等按銷售收入的3％計算。

（3）所得稅：項目的總收入在扣除了總投資及銷售稅費、財務費用等成本費用后，得出銷售利潤，由此計得本項目的所得稅為4467.87萬元（所得稅率為利潤的33％）。

9．2．1．5開發(fā)資金運作的設定以及資金籌措原則

第一階段的開發(fā)作為本項目整個開發(fā)的開端，起到啟動整個小區(qū)開發(fā)的重要作用，因此，第一階段的財務效益核算將采用動態(tài)分期的方式進行。在開發(fā)資金籌措的原則上，確定通過以下三個途徑來完成，一是充分使用第二階段的物業(yè)預售樓款，二是在本核算期間內可供使用的預售樓款和自有資金不足以全部滿足開發(fā)投資的情況下，其缺口部分將主要通過銀行貸款的形式進行籌措，貸款利息為年息初步定為6％。

9．2．1．6首期第一階段開發(fā)中以第二階段預售樓款抵償開發(fā)投資的原則

首期第一階段開發(fā)的主要作用在于啟動整個小區(qū)開發(fā)，因此，在第一階段物業(yè)銷售的方法上，采用了低價銷售的策略。作為低價銷售的一個補償，設定預售樓款可以在籌建期和建設期內回收全部或大部分，也就是說，大部分第一階段的預售樓款可以被利用作為第一階段的開發(fā)投資。并對預售樓款的使用原則進行設定。

（1）預售樓款回收方案：“平緩回收”方案“平緩回收”方案指在首期開發(fā)的建設初期開始進行預售樓款的回收，此時，首期開發(fā)已經取得了施工許可證，開始進行主體工程的建設，是一種較為保守的回收方式。采用這種回收方式，將有部分的預售樓款被用于開發(fā)建設。

（2）預售樓款的使用原則設定籌建期內獲得的預售樓款可全部用于籌建期的開發(fā)建設，包括繳納各類土地成本和支付有關的開發(fā)費用。本項目在建設開發(fā)期內獲得預售樓款的使用原則設定是：本核算期內的預售樓款只有70％的數量能夠在本核算期作為開發(fā)資金使用，所余下的30％款項可留待以后各期使用。本核算期開發(fā)所需資金不能由預售樓款抵償的部分，將首先通過自有資金解決，不足部分再由銀行貸款的途徑解決，但銀行貸款則須支付年利率為6％的貸款利息。貸款利率的支付方式為本核算期內支付以往各期累計的貸款總額半年的利息以及本核算期內均勻投入的原則計算的本核算期內投資資金的半年利息。上述的“平緩回收”方案，是一個相對較為保守的預售樓款的回收方案，由于要考慮到第一階段只能以低開高走、采取低廉的推廣銷售住宅物業(yè)，因此，前期所回收的70％預售樓款只使用其中的50％部分（5％＋45％＝50％），作為下階段的建設開發(fā)資金使用。

9．2．1．7營業(yè)性公建項目收益的設定

小區(qū)建設涉及到的具有營業(yè)性質的公建項目，如會所、商店、俱樂部等，是可以產生盈利的項目，也就是說，建造這些項目所耗費的成本將來是可以通過物業(yè)的銷售或項目的經營收益來補償的。在本次可行性研究中，暫不對這部分項目投資進行回收，不作為項目收益一部分計入總收益里面。

9．2．1．8財務指標的選取

本項目經濟效益分析報表格式的依據是國家計委和建設部發(fā)布的《建設項目經濟評價方法與參數》（第二版），參照我國的財會制度，結合現時房地產開發(fā)的實際情況，對項目投資計算經濟效益。參照我國的財會制度，結合現時房地產開發(fā)的實際情況，進行本項目的經濟效益評判。初步效益測算根據本項目的基礎數據，可算出本項目的靜態(tài)財務效益，詳見下表：

本項目靜態(tài)投資效益分析表

序號項目名稱金額（萬元）

1．0現金流入56167

2．0現金流出41504

2．1土地開發(fā)費4000

2．2土建、建安設計工程費28752

2．3應繳各種稅費2500

2．4營業(yè)稅2000

2．5各類配套工程費532

2．6供水增容費120

2．7報建手續(xù)費600

2．8不可預見費500

2．9投資利息2000

2．10其他費用500

從靜態(tài)的角度看，整個項目盈利十分明顯。從上述分析可得出如下關于本項目的開發(fā)效益的結論：從各財務評價指標看，整個項目盈利十分明顯；從計算模型的設定，知道影響本項目效益的主要因素，一是開發(fā)成本，二是物業(yè)的銷售進行得順利與否，對上述兩方面因素的控制是本項目成功的關鍵。三、本項目的計算模型中，設定本項目物業(yè)的銷售率為100％，是為了體現本項目的內在盈利能力。而本項目物業(yè)日后推出的實際銷售率將與當時該地區(qū)的物業(yè)市場環(huán)境、對本項目物業(yè)的營銷是否得力等諸多因素的綜合作用有很大的關系，對這些因素的研討將不是本次可行性研究的內容。9．2．2首期第一階段投資效益分析

根據前面對第一、二階段開發(fā)模式的設定，第一階段及第二階段預售樓款將主要用于抵償本項目部分開發(fā)投資，預售樓款不足以抵償開發(fā)投資的部分才通過銀行抵押貸款進行籌資，不同的預售樓流入計劃與安排將會直接影響貸款的籌措數量，也就是說影響了財務成本。從財務指標看，本項目整體開發(fā)的開發(fā)效益在收支平衡的基礎上有一定的盈余，基本達到了用較少的資金（貸款額）來啟動整個小區(qū)建設的目的，在財務分析的角度上看是可行的。首期開發(fā)效益綜述：由于首期開發(fā)資金籌措及運作模式的設定，開發(fā)資金可由部分預售樓款來沖抵。這樣的做法對于盤活資金，減輕貸款壓力，啟動整個小區(qū)開發(fā)建設均是有利和可行的。“平穩(wěn)回收”預售樓款的回收方案，在實際操作中將有一定的借鑒意義。從上面的分析可知，不同的預售樓款回收方案導致的項目貸款數額是有較大出入的，從而造成的貸款利息也相關頗大。也就是說，預售樓款的回收方式是影響第一階段開發(fā)成敗的一個較敏感的因素。從首期開發(fā)的效益分析結果來看，難以立即做到盈虧平衡，但是通過第二、第三期的開發(fā)則可

達到先行啟動整個小區(qū)的目的。從這個角度上看，首期的開發(fā)投資方案是可行的。

9．2．3二期投資效益分析

二期的開發(fā)（以下簡稱“后期開發(fā)”）涉及的不可預見因素較多，并且受到首期開發(fā)的影響較大。在本次的可行性研究中，對后期開發(fā)的運作模式只作一般假設?，F將有關的基本假設如下：

（1）后期開發(fā)的資金投入按全部貸款的原則，貸款利率（財務成本）按年利6％計息一年；

（2）銷售稅項按銷售收入的6％計算，銷售費用按銷售收入的3％計算，所得稅率為33％。

（3）后期開發(fā)的資本收益率計算公式如下：

凈現金流量（利潤）資本收益率＝———————————

開發(fā)總投入從《項目各功能物業(yè)的測價》的分析中知道，由于后期開發(fā)的跨期較長，小區(qū)外部環(huán)境對小區(qū)物業(yè)將來價值影響的不定因素較多，且難于精確估計，因此，對后期開發(fā)各期住宅物業(yè)的測價只進行了小區(qū)內環(huán)境因素改善的系數修正，該系數反映的是小區(qū)環(huán)境改善后對小區(qū)內住宅價值的影響。因此，當小區(qū)開發(fā)的第一階段啟動成功后，后期的效益分析反映的是后期開發(fā)內在的盈利能力。當后期開發(fā)期間的房地產市場維持目前穩(wěn)中有升的局面，則后期開發(fā)在財務效益分析的角度上看是可行的。9．3項目總體開發(fā)盈虧平衡分析

經過測算，本項目各功能物業(yè)的銷售率必須達到82%才能夠使項目盈虧平衡。首期開發(fā)是采用了低價促銷的方式，各類住宅單元的測價和定價方式基本是采用成本加成價和推廣價兩種形式。其中，推廣價是由成本加成價乘以115％而得，所以，首期開發(fā)的住宅物業(yè)通過推廣價來銷售的難度較以成本加成價銷售的難度大。因此，在二、三期有必要對以推廣價銷售的住宅物業(yè)的銷售狀況進行盈虧平衡分析。綜合本項目周邊的市場競爭環(huán)境、小區(qū)規(guī)劃設計和物業(yè)測價定價等因素進行分析，第一階段開發(fā)以推廣價銷售之住宅物業(yè)銷售率達到60％以上。

9．4項目敏感性分析

9．4．1首期開發(fā)敏感性分析

選取首期開發(fā)的住宅價格、以推廣價方式銷售的住宅價格和土地成本作為敏感性因素，針對資本受益率指標分別作單因素敏感分析，有如下的結論：在“平緩回收”方案中，當住宅價格下降接近至90％，建安成本上升接近正負10％，或以推廣價銷售之部分住宅物業(yè)的價格下降接近正負10％時，凈現值均不理想，可見上述因素對凈現值這個指標較敏感。但資本收益率在選取的敏感性因素在－10％～＋10％區(qū)間的變化時，仍然保持正數，由此可認為，“平緩回收”方案基本上仍能滿足“盈虧平衡并且略有盈余”的目標；從回收方案的敏感性分析知道，“平緩回收”方案的抗風險能力較強。

9．4．2后期開發(fā)敏感分析

選取土地成本作為敏感性因素，對后期開發(fā)的資本收益進行敏感性分析，從表上數據看，建安成本的變化對后期開發(fā)有一定的影響，但當建安成本上升5％時，后期開發(fā)各階段的所得稅后資本收益率仍然大于0，可見，建安成本在本項目各類影響因素中，并非是決定性因素。另一方面，由于后期各階段的測價反映的僅僅是各階段的內部盈虧能力，因此，如何去順應外部市場的變化適當進行調整是最可取的。根據本項目的工程總量，估計第一組團（土方工程及樁基礎）工程建設時間約為一年。設定本項目總投資之中通過銀行貸款部分才需要計算利息，貸款本金計息至年底。年利率暫定為6％，按單利計算。9．5影響開發(fā)效益的主要因素

分析從計算結果可以看出，本項目在進行全面投資開發(fā)時的財務效益在計算了財務成本后，具有一定程度的抗風險能力。主要有兩方面原因：

9．5．1建筑工程安裝造價構成比例略高建筑工程安裝造價

在項目總投資中（不包含財務費用）占了近六成，由于土地成本較為固定，因此，能否在投資開發(fā)的全過程控制好本項目建筑工程安裝造價將成為影響本項目總成本的主要因素。由市場調查的結果來看，惠州市樓盤基本以多層為主，如果本項目建筑工程安裝造價能夠控制在1310元／平方米以內（實際測算的建安工程造價為￥1020元／m2）,則具有較強的競爭優(yōu)勢。

9．5．2物業(yè)銷售測價較為保守

本報告所進行的物業(yè)市場測價，是基于對項目所在區(qū)域住宅類樓盤的詳細調查以及結合了惠州市同類型樓盤的市場實際成交數據得出的，也是基于目前的現金水平。沒有考慮本項目物業(yè)向市場推出時的物價水平等因素的影響，從這個角度看，本次銷售測價顯得較保守。但在財務效益分析的假設看，該測價是假定在物業(yè)交付使用時能全額回收所有現金的測價。根據經驗，從項目可行性評估的角度上看，該測價較為合適。同時，由于目前中國房地產市場受國家有關政策的影響仍然非常大，對未來幾年的惠州市物業(yè)市場發(fā)展狀況較難預測，因此，現給出本項目在不同住宅銷售均價下的資本收益率敏感性分析。另外，在進行本次財務效益的計算過程中，所建立的計算模式的設定之中已經考慮到樓花預售款用于開發(fā)投資的情形?，F在惠州市房地產開發(fā)比較理想的模式，是房地產開發(fā)公司的自有資金、向銀行貸款和樓花銷售預售款各占總投資的三分之一。但是在實際操作過程中，幾乎每個房地產項目開發(fā)公司均希望采用這種方式，問題是在目前的市場狀況以及現行金融體制下，能最終利用到樓花銷售預售款作為開發(fā)總投資三分之一以上資金的開發(fā)企業(yè)尚須努力。由于對本項目將來的物業(yè)銷售情況目前尚難以估計，所以，在本次進行財務效益估算時，采用了較保守的計算模式。第十章結論及建議

本次**廣場進行的初步投資可行性研究工作，是在項目周邊進行了大量的市場研究的基礎之上，通過對小區(qū)規(guī)劃方案、開發(fā)成本估算、資金籌措和運作方式以及財務效益評價等方面作全面分析，從技術經濟角度對本項目開發(fā)可行性作出評價?，F在將有關的研究結論及可行性建議表述如下：

10．1研究結論

1、本項目的規(guī)劃設計經過多方磋商討論，已經幾易其稿，其設計方案基本上利用了項目地塊的地形特點，達到了人工景觀與自然景觀相融洽的目的。項目擬分若干期、滾動式開發(fā)，有利于物業(yè)的營銷策劃，故能夠滿足本次可行性研究方面的要求；

2、本次可行性研究對首期開發(fā)的技術分析，是充分結合了項目自身的實際條件，具有一定的可操作性，從第一階段開發(fā)財務評價的指標上看，基本達到了以盡量少的資金啟動整個小區(qū)開發(fā)的目的。

3、從后期開發(fā)（二、三期的開發(fā)）的財務評價指標上來看，小區(qū)開發(fā)的效益還需要根據實際情況進行反復調整。但對后期開發(fā)的分析主要是考慮到外部市場環(huán)境以及城市交通系統(tǒng)改良后對其造成的影響項目內在盈利能力的預測。以目前來看，整個二期項目完成后，**廣場便成為惠州較大的人文住宅小區(qū)，其市場前景看好。

4、從盈虧平衡分析及敏感性分析可知，本項目有較好的抗風險能力。

10．2可行性建議

1、本項目特指**廣場的建設，包括部分公共設施的建設與完善，項目采用分三期、滾動式開發(fā)，對土地成本的分攤原則是按照各個階段實際使用土地的面積來支付土地成本。按照這個原則，各期開發(fā)對土地成本的負擔較為均勻。特別會對第一階段的啟動開發(fā)較為有利。

2、根據第一階段開發(fā)資金運作模式的設定，對運用資金的能力要求較高。因此，應對第一階段開發(fā)物業(yè)預售樓款的收集方案作精確的編排和計算，對資金的投入和使用要有科學的計劃和必要的控制力。

3、作為一個大型的住宅小區(qū)開發(fā)，跨期較長、工程龐大，需要面臨的市場、交通規(guī)劃等外部條件復雜，加上各階段滾動開發(fā)在需要提高資金的使用效率的同時，亦要保持整個小區(qū)開發(fā)理念的延續(xù)性。充分運用已有的各項技術力量和資源，進行本項目的開發(fā)，并在本項目的開發(fā)過程中保持管理隊伍的穩(wěn)定性。綜合上述部分的研究結論，歸納出如下幾方面意見：

一、項目所在區(qū)域為惠州市新城區(qū)的核心地帶，惠州由濱江城市向濱海城市的過渡對項目可產生一定的影響力，但本項目地處***、經濟、文化中心，交通十分便利，發(fā)展人文住宅小區(qū)，拉近人與自然的距離的理念在惠州存在一定的市場前景；

二、從本項目的開發(fā)成本估算數據看，本項目建筑安裝工程成本占總開發(fā)成本的五成（不計算財務成本），但由于土地成本較低，故在本區(qū)域范圍內的開發(fā)具有競爭優(yōu)勢。而且，根據有關資料，建筑安裝工程成本有必要對支付給工程承包商的付款進度放緩或壓后，使本項目開發(fā)的資金增大；

三、由于本項目的開發(fā)成本較低，整體開發(fā)效益較為理想，由住宅價格敏感性分析可知，項目的投資收益率將全大為提高，可見本項目的盈利能力仍然有很大潛力可供挖掘。（1）鑒于本項目的盈利情況，在難以降低建筑工程安裝造價以及不改變對項目建設用地所作的征地補償費用的支付方式的條件下，控制對本項目進行一定規(guī)模、滾動式的投資開發(fā)。

（2）在可以控制的范圍內，改變對國土局的土地有償使用權出讓金的支付方式為按實際用地進度支付。在這個前提下，對項目進行分期開發(fā)，滾動操作。假定可將對市國土局的土地有償使用金的支付進度改為按年度為單位，在開發(fā)期內均勻支付，以10％的資本收益率作為本項目被接受的最低基準，則住宅的銷售均價可保持在2300元／m2的條件之下；這樣做的目的是盤活資金。從第二階段起，利用前一期的售樓收入作為該期的開發(fā)資金。這樣，整個項目開發(fā)最主要的問題變化是如何成功啟動第一階段開發(fā)。

（3）加強公司內部管理，健全各項財務制度，在項目開發(fā)過程中對開發(fā)的成本和效益進行有效的動態(tài)跟蹤控制；

（4）基于自身條件，加強物業(yè)銷售策劃人員的組成，以市場為先，盡早介入進行本物業(yè)的前期銷售及策劃、推廣工作，充分利用售樓收入進行開發(fā)建設。

（5）本項目住宅銷售對收益及財務平衡具有重要作用，考慮到發(fā)展商實際情況，委托專業(yè)代理公司銷售不失為一種較好的選擇。目錄第一章總論 11.1項目提要 11.2結論與建議 31.3編制依據 4第二章項目建設背景與必要性 52.1項目背景 52.2項目建設必要性 7第三章市場與需求預測 83.1優(yōu)質糧食供求形勢分析 83.2本區(qū)域市場需求預測 83.3服務功能 103.4市場競爭力和市場風險預測與對策 10第四章項目承擔單位情況 124.1基本情況 124.2主要業(yè)務范圍和業(yè)務能力 124.3人員構成 124.4主要技術成果獲獎情況及轉化能力 134.5現有基礎和技術條件 154.6資產與財務狀況