商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究分析報(bào)告

PAGEPAGE86第一章總論一、項(xiàng)目背景(一)項(xiàng)目名稱：XX市XX縣“時(shí)代楓林一期”商住小區(qū)（二）項(xiàng)目性質(zhì)：新建（三）項(xiàng)目建設(shè)單位：XX市XX縣XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（四）項(xiàng)目單位法人代表：（五）項(xiàng)目單位概況XX市XX縣XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，法人代表為，公司位于XX市XX縣XX鎮(zhèn)世紀(jì)大道。公司成立于2007年3月15日，注冊資本壹仟萬元，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)和商品房銷售，開發(fā)資質(zhì)為暫定三級。目前，公司在職員工32人。企業(yè)經(jīng)營管理人員經(jīng)驗(yàn)豐富，公司各類專業(yè)技術(shù)人員配置齊全，具有職稱的管理人員19人，其中高級工程師3人，工程師8人，會計(jì)師1人，助理工程師7人，是房地產(chǎn)行業(yè)一支充滿朝氣和活力的公司。公司有一支素質(zhì)良好、文化水平高的人才隊(duì)伍，企業(yè)有一個思想統(tǒng)一、團(tuán)結(jié)協(xié)作、戰(zhàn)斗力強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)班子，是一支凝聚力強(qiáng)能吃苦能打硬仗的團(tuán)隊(duì)。公司董事長梁堅(jiān)先生于2001年創(chuàng)立XX市XX縣仁橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，其公司先后在XX市XX新區(qū)開發(fā)了“時(shí)代花園”（建筑面積33.2萬平方米）與“時(shí)代香耕苑”（建筑面積21萬平方米）兩個大型商住小區(qū)，已交付商品房35萬平方米。為了配合XX市政府建設(shè)XX新區(qū)的戰(zhàn)略部署，為了給大量進(jìn)入XX新區(qū)的建設(shè)者和生活者提供高品質(zhì)的居住條件，滿足人們?nèi)找嫣岣叩奈镔|(zhì)和文化生活需求，公司再次決定在XX投資進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)，分期建設(shè)本大型商住項(xiàng)目——“時(shí)代楓林”，并已通過政府招拍掛的形式取得了位于XX新區(qū)世紀(jì)大道北側(cè)、西城北路西城、濱江路南側(cè)、時(shí)代香耕苑南側(cè)272（328畝）畝國有土地使用權(quán)，用地性質(zhì)為商業(yè)、住宅用地，土地使用權(quán)70年（土地證附后）?！皶r(shí)代楓林”是XX市XX縣XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在XX新區(qū)開發(fā)的第三個房地產(chǎn)項(xiàng)目，“時(shí)代楓林一期”是整個“時(shí)代楓林”項(xiàng)目的一期工程，其主要功能是為“時(shí)代楓林”項(xiàng)目地址原住戶修建安置性住宅，以使被拆遷住戶能夠在XX新區(qū)建設(shè)中，舊村改造中得到優(yōu)先安置，過上安居樂業(yè)的生活；以使整個“時(shí)代楓林”項(xiàng)目能夠順利展開，達(dá)到村民滿意、政府滿意、項(xiàng)目順利進(jìn)行的目的?！皶r(shí)代楓林一期”總占地109畝，包括村民住宅用地72畝，預(yù)留集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地36.4畝。本項(xiàng)目部分商住建筑是為安置“時(shí)代楓林”項(xiàng)目用地內(nèi)需拆遷原場地農(nóng)戶166戶，608人準(zhǔn)備。住宅用地72.3畝是“時(shí)代楓林一期”的主體建設(shè)用地，其中56畝土地,XX市XX縣XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已于2010年11月1日在林桂縣國土資源局舉辦的國有土地使用權(quán)掛牌出讓活動中取得70年的使用權(quán)（商業(yè)40年、住宅70年），而按照《XX市人民政府關(guān)于印發(fā)XX新區(qū)村莊農(nóng)房拆遷改造辦法（試行）的通知》（市政【2008】57號）中村莊拆遷改造所需用地按應(yīng)安置人口人均80平方米安排的規(guī)定，56畝土地尚未達(dá)到人均80平方米的用地要求，因此，XX市XX縣XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司再從本公司已取得土地證的相鄰住宅建設(shè)用地中劃處16畝，共計(jì)72畝作為“時(shí)代楓林一期”中村民住宅用地，達(dá)到了人均80平方米的用地標(biāo)準(zhǔn)。集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地36.4畝，是為了保障征地農(nóng)民以后生活有保障并不斷提高而預(yù)留的土地，計(jì)劃在該塊土地上建設(shè)酒店、綜合樓、商場等商業(yè)性建筑。目前，該塊土地使用權(quán)的歸屬方式和投資主體尚未明確，但其規(guī)劃列入“時(shí)代楓林一期”，擬投資為12000萬元?！皶r(shí)代楓林一期”住宅（以下內(nèi)容均指“時(shí)代楓林一期”住宅項(xiàng)目）規(guī)劃凈用地面積4.82ha,建筑占地面積16870平方米，總建筑面積219969平方米，其中計(jì)容積率建筑面積192745平方米，不計(jì)容積率地下室26000平方米，架空層建筑面積1224平方米?？偩幼魯?shù)1300戶，入住人口4278人，住宅建筑總面積192745平方米。其中為安置“時(shí)代楓林”項(xiàng)目征地拆遷農(nóng)民166戶，608人，無償提供36480平方米住宅用房（人均80平方米）；向社會提供商品房116350平方米，居住戶1057戶（按戶均110平方米計(jì)算），居住人口3670人（按戶均3.5人計(jì)算）。“時(shí)代楓林一期”以“中心區(qū)公園里的家園”為開發(fā)方向，以“生活時(shí)代化、環(huán)境園林化”為高尚品質(zhì)社區(qū)的主題元素。公司在房地產(chǎn)行業(yè)投資注重品牌戰(zhàn)略，力爭把此樓盤建成具有一定先進(jìn)性，質(zhì)量可靠的優(yōu)質(zhì)樓盤。用良好的工程質(zhì)量與先進(jìn)的管理水平為公司樹立良好的信譽(yù)，奠定公司持續(xù)發(fā)展的基石。（七）可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1、業(yè)主委托書2、XX縣國土資源局37297平方米國有土地出讓成交確認(rèn)書。3、2008年市委、市政府《關(guān)于加快XX新區(qū)開發(fā)建設(shè)的決定》4、《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》（1989）5、《中華人民共和國大氣污染防治法》（1995）6、《中華人民共和國水污染防治法》（1996）7、《中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法》（1996）8、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理法》（1986）9、“時(shí)代楓林一期”規(guī)劃設(shè)計(jì)方案10、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》（1998年修正）11、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180-93）12、國家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》第三版13、建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》（建標(biāo)[2000]205號）14、房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額15、項(xiàng)目單位提供的其他有關(guān)文件和資料及XX縣及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料二、項(xiàng)目概況（一）建設(shè)地點(diǎn)：本項(xiàng)目地處XX市XX縣商住區(qū)，距機(jī)場路不足500米，距新市政中心不足一公里，毗鄰西城北路、世紀(jì)大道，和周邊“鳳凰城”、“遠(yuǎn)辰新城”“XXXX”、“印象XX”等大型商住區(qū)共同構(gòu)成了各種服務(wù)功能完善的居住片區(qū)，價(jià)值優(yōu)勢明顯，交通便利綠化環(huán)境優(yōu)良，有著極好的發(fā)展?jié)摿?，是打造高尚文化居住社區(qū)及特色商業(yè)街區(qū)的絕佳場所。場地呈平行長四邊形?；噩F(xiàn)狀為XX鎮(zhèn)巖塘村村民菜園用地，有一處低丘林地，本地塊處于XX市XX新區(qū)商住規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，屬于XX新區(qū)城市化進(jìn)程中的拆遷改造范圍。因本建設(shè)區(qū)域內(nèi)存在巖塘村村民農(nóng)房的拆遷、安置問題，因此，如何妥善的解決這一問題，成為本項(xiàng)目首先要考慮和解決的問題，達(dá)到在城市化進(jìn)程中結(jié)合社會主義新農(nóng)村建設(shè)同步進(jìn)行、通盤考慮，做到在項(xiàng)目推進(jìn)、建設(shè)中村民滿意、政府滿意、企業(yè)受益，使農(nóng)民的居住環(huán)境比以前更加舒適、活得更加有尊嚴(yán)、生活更加有保障。對于本建設(shè)區(qū)域農(nóng)房的拆遷補(bǔ)助將按照《XX市人民政府關(guān)于印發(fā)XX新區(qū)農(nóng)房拆遷改造辦法（試行）的通知》（市政【2008】57號）和《XX市人民政府關(guān)于印發(fā)XX新區(qū)農(nóng)村集體號土地被征收后的人員安置辦法（試行）的通知》（市政【2008】61號）的規(guī)定解決。本項(xiàng)目無城市中的市政特殊的設(shè)施限制，不涉及城市總體規(guī)劃確定的特殊控制區(qū)域。（附項(xiàng)目總平面圖）。（二）建設(shè)內(nèi)容：總體建設(shè)內(nèi)容由高層住宅、商業(yè)用房、管理用房等住宅樓和公共建筑配套設(shè)施建筑形態(tài)構(gòu)成。1、住宅樓共建帶電梯高層商住樓9棟，建筑面積152011平方米（另有地下室26000平方米）。包括25F樓2棟，20F樓3棟，18F樓1棟，，16F樓1棟，15F樓1棟，12F樓1棟。2、商業(yè)房沿小區(qū)北面，臨商業(yè)街建商業(yè)用房3F樓3棟，沿小區(qū)其它三面在高層住宅樓下面建2F裙樓，作為商業(yè)用房，總建筑面積39510平方米。3、會所、管理用房在小區(qū)分別建設(shè)市政配套設(shè)施和兒童活動中心、老年活動中心、物業(yè)管理等用房，建筑面積1224平方米。4、景觀、運(yùn)動、休閑場所在小區(qū)內(nèi)建設(shè)羽毛球場、聚會廣場、噴泉廣場、九曲廊橋、荷塘月色等場所景觀。（三）建設(shè)規(guī)模及總投資總用地面積72667平方米,總建筑面積219969平方米,工程估算總投資37749萬元人民幣。（四）建設(shè)期該項(xiàng)目計(jì)劃從2011年8月開工，至2014年8月竣工，分期建設(shè)，3年建成。（五）資金來源本項(xiàng)目總投資為33000萬元，其中：企業(yè)自有資金12000萬元，銀行貸款本息5664.7萬元（其中本金5000萬元，利息664.7萬元），信用融資（銷售款再投入）27330.4萬元。（六）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表1-1，1-2， 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表表1-1序號項(xiàng)目名稱單位數(shù)量備注一項(xiàng)目用地面積㎡72667二總建筑面積㎡216220其中計(jì)容積建筑面積㎡192745其中商業(yè)建筑面積㎡39510框架結(jié)構(gòu)會所建筑面積㎡450框架結(jié)構(gòu)住宅建筑面積㎡152785框架結(jié)構(gòu)帶電梯安置房㎡36480商品房㎡116305框架結(jié)構(gòu)不計(jì)容積建筑面積㎡23475其中高層地下車庫建筑面積㎡22125框架結(jié)構(gòu)住宅架空層建筑面積㎡1350框架結(jié)構(gòu)三建設(shè)期年3四項(xiàng)目總投資萬元37749五居住戶數(shù)戶1223其中安置166戶六居住人數(shù)人4278其中安置人口608人七最大層數(shù)層28八最大高度m60九容積率4.1十綠化率%36十一建筑密度%38十二抗震設(shè)防烈度6度十三機(jī)動車總泊位個750十四其中：室內(nèi)泊車位個550十五室外泊車位個200十六最高用水量天1443.6m3/d十七用電量年2652萬kWh用地平衡控制指標(biāo)表表1-2項(xiàng)目單位數(shù)量比例（%）規(guī)劃總用地ha4.82100其中商業(yè)住宅用地ha1.6835公建用地ha0.4810道路、廣場用地ha0.9119公共綠地ha1.7336三、研究結(jié)論通過對“時(shí)代楓林一期”建設(shè)項(xiàng)目已有資料的研究和建設(shè)地塊實(shí)地考察，本研究小組從社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境影響、風(fēng)險(xiǎn)影響等多方位對本建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行了論證，結(jié)論：本建設(shè)項(xiàng)目可行。第二章建設(shè)背景及市場需求一、建設(shè)背景XX市位于廣西壯族自治區(qū)東北部，北靠湖南，南臨柳州，東可達(dá)梧州、廣東沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，是沿海與內(nèi)陸、東部與西部的結(jié)合部。其地理位置優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)美，具有得天獨(dú)厚的旅游資源和歷史人文景觀，給XX的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了良好的條件。XX市受自然風(fēng)貌和城市發(fā)展歷史的影響，整個XX城沿著著名的旅游觀光“黃金水道”漓江呈梭狀發(fā)展，這種沿江發(fā)展的城市格局使XX城市的發(fā)展空間受到極大限制。目前，XX市僅有58.3平方公里的建成區(qū)，卻有70多萬城區(qū)常住人口，每年還要接待1600萬人次游客和所轄12個縣的400多萬流動人口。由于歷史原因，城區(qū)內(nèi)風(fēng)景名勝、黨政機(jī)關(guān)、工廠企業(yè)以及生產(chǎn)區(qū)、生活區(qū)、游覽區(qū)間雜而處，加上城市山多、建筑控制高度，造成可使用面積和容積率都比較低，人口擁擠、交通阻塞、產(chǎn)業(yè)難以壯大。此外，母親河漓江的承載能力已經(jīng)到了極限。跳出舊城格局和產(chǎn)業(yè)布局，擴(kuò)展新的城市和產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間成為XX的必然選擇。為此，XX新區(qū)的整體建設(shè)被自治區(qū)黨委、自治區(qū)政府確定為XX市的發(fā)展戰(zhàn)略，“保護(hù)漓江，發(fā)展XX，再造一個新XX”，將XX新區(qū)列入自治區(qū)統(tǒng)籌推進(jìn)的重點(diǎn)建設(shè)新城區(qū)之一。XX市委、市政府提出“建設(shè)新區(qū)，疏解老城，組團(tuán)發(fā)展，重點(diǎn)向西，優(yōu)化布局，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展拓寬空間，給經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供依托，建設(shè)現(xiàn)代化的山水宜居城市和國際旅游城市”。未來的XX新區(qū)定位為XX城市新的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商務(wù)中心，工業(yè)、物流、商貿(mào)基地，人口將達(dá)到100萬。通過城市中心西移，在新區(qū)再造一個“新XX”。在XX市市委、市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，XX新區(qū)的建設(shè)呈現(xiàn)出良好的運(yùn)行態(tài)勢，已列入規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目已陸續(xù)開工建設(shè)，XX新區(qū)建設(shè)指揮部及相關(guān)部門已進(jìn)住新區(qū)現(xiàn)場，協(xié)調(diào)處理建設(shè)中遇到的問題，體現(xiàn)出XX市兩個文明建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，項(xiàng)目建設(shè)有良好的社會環(huán)境條件。國務(wù)院在《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)廣西經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的若干意見》中專門提出“建設(shè)XX國家旅游綜合改革試驗(yàn)區(qū)”，這是中央給予XX發(fā)展旅游的歷史性機(jī)遇。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求，是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴(kuò)大社會就業(yè)的有效途徑。

XX市對發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)十分重視，市政府在2009年的《政府工作報(bào)告》中提出了要“積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。貫徹中央、自治區(qū)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的系列政策措施，堅(jiān)持政策扶持、規(guī)范市場、有序供應(yīng)土地等多措并舉，調(diào)整和優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，鼓勵普通商品房住房消費(fèi)，抓好廉租房建設(shè)，增加保障性住房供給，發(fā)展二手房市場和住房租賃市場。利用我市優(yōu)勢，適度開發(fā)高中端商品住房。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)向XX新區(qū)、縣城和重點(diǎn)鎮(zhèn)延伸”的工作要求。

XX新區(qū)將成為XX市房地產(chǎn)發(fā)展的一個主要戰(zhàn)場。在XX市住房建設(shè)2008-2012年規(guī)劃期內(nèi)，XX新區(qū)新增各類居住用地約275.5公頃，占全市規(guī)劃區(qū)新增住房用地供應(yīng)總量的45%；XX新區(qū)住房建設(shè)面積總規(guī)模將達(dá)到近600萬平方米，占全市規(guī)劃區(qū)新增住房面積的46.4%。這充分說明，XX新區(qū)將成為XX市房地產(chǎn)發(fā)展的主戰(zhàn)場。

2009年5月13日下午,市委書記劉君約請我市部分房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人，召開了XX房地產(chǎn)做大做強(qiáng)懇談會。對XX房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢進(jìn)行了分析,對XX房地產(chǎn)業(yè)如何應(yīng)對當(dāng)前危機(jī)，如何逆勢做大做強(qiáng)等問題進(jìn)行了深入探討，對房地產(chǎn)企業(yè)抓住國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策相對寬松和我市新區(qū)建設(shè)、老城疏解提升的大好機(jī)遇，做好角色定位、產(chǎn)品定位和分工定位,做出“甲天下”的樓盤,把XX的房地產(chǎn)推向全國、全世界等提出了希望和要求。市委市政府把XX“甲天下的房子”宣傳，作為我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一個重要舉措來抓，加大宣傳引導(dǎo)，營造良好氛圍。先后組織XX日報(bào)社和政府相關(guān)部門，相繼舉辦了2009XX房·車節(jié)春季交易會、XX房企十強(qiáng)評選、XX房地產(chǎn)賀州展、XX新區(qū)地產(chǎn)統(tǒng)帥峰會等活動,對推介XX城市價(jià)值，引導(dǎo)市民消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展起到了積極作用。今年以來采取了一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展的措施，促進(jìn)了市場形勢逐步好轉(zhuǎn)。

從今年1月1日起，一批房地產(chǎn)稅收新政策開始在我市正式實(shí)施,新政策征稅的幅度比原來的標(biāo)準(zhǔn)大為降低,降低了我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅款的負(fù)擔(dān),為企業(yè)持續(xù)發(fā)展提供了資金周轉(zhuǎn)保障，同時(shí)對振興我市房地產(chǎn)市場、有效拉動內(nèi)需意義重大。

二、市場需求XX房地產(chǎn)行業(yè)剛性需求比較明顯。根據(jù)《XX市住房建設(shè)規(guī)劃2008-2012》預(yù)計(jì)，未來幾年XX市住房需要基本情況如下：（一）城市化住房需求。2007年現(xiàn)狀老城區(qū)人口約76萬人，XX縣城人口約5萬人，規(guī)劃預(yù)測到2012年XX市城區(qū)人口規(guī)模將達(dá)到110萬人左右，城市人口新增約29萬人。規(guī)劃2012年人均住房面積達(dá)到27平方米，故由城市化進(jìn)程產(chǎn)生新增的住房需求為783萬平方米。未來XX新區(qū)人口將達(dá)到100萬人。

（二）改善居住條件的住房需求。考慮XX市城區(qū)城市職能轉(zhuǎn)換和老城區(qū)更新改造的需要，目前主城區(qū)居住人口為76萬人，XX縣城居住人口為5萬人，規(guī)劃人均住房面積將由現(xiàn)有的22平方米提高到27平方米，故規(guī)劃期內(nèi)舊城改造住房需求為405萬平方米。（三）城市拆遷住房需求。根據(jù)XX市2008～2009年城市房屋拆遷計(jì)劃，老城區(qū)內(nèi)年均計(jì)劃拆遷面積為27～28萬平方米，XX新區(qū)年均計(jì)劃拆遷面積為5～6萬平方米。2010～2012年拆遷計(jì)劃應(yīng)根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展實(shí)際情況和需要有計(jì)劃、有步驟逐步落實(shí)。其中拆遷建筑中住宅總量按80%估算，住宅產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置率按80%測算，2008年因住宅拆遷計(jì)劃需要產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置的住宅中面積約21.1，按照每年城市房屋拆遷規(guī)模不超過上年房屋拆遷量的原則，規(guī)劃期內(nèi)城市拆遷住房需求約為105萬平方米。

綜合考慮以上需求預(yù)測量和其他各項(xiàng)影響住房需求因素，規(guī)劃區(qū)規(guī)劃期內(nèi)住房建設(shè)總量將達(dá)到約1293萬平方米。三、建設(shè)的必要性XX氣候溫和，雨量充沛，光照充足，溫暖濕潤，四季直人，還有“山清、水秀、洞奇、石美”的自然山水景色。這是世界少有、不可多得的自然山水旅游資源，擁有國際山水旅游名城和歷史文化名城桂冠。同時(shí)，它還擁有“國家環(huán)保模范城”、“國家衛(wèi)生城”、“國家國林城”、“中國十大魅力城”、“中國青年喜愛的旅游城”、“世界最適宜居住的城市之一”、“中國十大最有幸福感城市”等一系列榮譽(yù)。XX具備得天獨(dú)厚的自然環(huán)境優(yōu)勢，為旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)以及住宅地產(chǎn)的長久發(fā)展孕育了肥沃的土壤。但是，由于老城區(qū)土地資源的稀少和出于對自然山水的保護(hù)，2003年7月，國務(wù)院《關(guān)于XX市城市總體規(guī)劃的批復(fù)》【國函〔2003〕78號】中明確指出“嚴(yán)格控制城市的人口和建設(shè)用地規(guī)模，保護(hù)耕地、節(jié)約用地。到2005年，主城區(qū)實(shí)際居住人口要控制在67萬人以內(nèi)，建設(shè)用地控制在67平方公里以內(nèi)；到2010年，主城區(qū)實(shí)際居住人口要控制在70萬人以內(nèi)，建設(shè)用地控制在80平方公里以內(nèi)”。2008年《XX市城市風(fēng)貌設(shè)計(jì)導(dǎo)則》中卻指出“建筑注意高度和體量控制，保證主要景觀視線走廊的通暢建筑屋頂應(yīng)采用坡頂形式，建筑的形式、尺度與色彩應(yīng)與山水環(huán)境景觀及歷史文化景觀相協(xié)調(diào)”?！皢误w建筑長度不宜超過50米；老城核心區(qū)的建筑高度控制更嚴(yán)，應(yīng)在24米以下”。城市總體規(guī)劃將對XX房地產(chǎn)發(fā)展有一定限制。

因此，城市向西，發(fā)展XX，就成為一種必然的發(fā)展方向。XX新區(qū)作為XX市未來幾年內(nèi)的建設(shè)熱點(diǎn)地區(qū)，住房配套建設(shè)應(yīng)迅速跟進(jìn)。XX新區(qū)中心區(qū)作為近期重點(diǎn)啟動建設(shè)地區(qū)，新區(qū)配套的住宅建設(shè)將以商品性住房為主，并配合建設(shè)一定比例的保障性住房。隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和完善，XX市的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，形成了從勘探、規(guī)劃設(shè)計(jì)到開發(fā)建設(shè)、流通交易、廣告、中介服務(wù)到物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)鏈，房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中所占比重不斷增大，發(fā)揮的作用日益明顯。

本項(xiàng)目應(yīng)勢所趨，期望促成XX房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)的提升與突破。XX市XX“時(shí)代楓林”建設(shè)項(xiàng)目區(qū)域位置上風(fēng)上水，便利的交通道路的以及XX縣的新一輪的開發(fā)建設(shè)為本項(xiàng)目的開發(fā)帶來了極大的利好。第三章建設(shè)場地及建設(shè)條件一、建設(shè)場地項(xiàng)目建設(shè)點(diǎn)位于XX縣新區(qū)規(guī)劃住宅區(qū)，占地面積216220平方米。本規(guī)劃場地呈平行長四邊形。東側(cè)為濱江路，西側(cè)為西城大道，北側(cè)為項(xiàng)目業(yè)主開發(fā)的另一樓盤—“時(shí)代香耕苑”，南側(cè)臨“時(shí)代楓林”。基地現(xiàn)狀為XX鎮(zhèn)巖塘村村民菜地、荒地。根據(jù)XX縣城市規(guī)劃，項(xiàng)目建設(shè)地塊為居住用地。“時(shí)代楓林一期”項(xiàng)目的建設(shè)符合城市規(guī)劃要求。二、建設(shè)條件（一）地質(zhì)地貌XX縣境內(nèi)以泥盆系砂巖、石灰?guī)r分布最為廣泛，其次是寒武系、奧陶系、石炭系、白堊系等碎屑巖、白云質(zhì)灰?guī)r等出露；此外也有少量震旦系和元古代的變質(zhì)巖系出露，加之經(jīng)歷了數(shù)次地質(zhì)構(gòu)造運(yùn)動，為現(xiàn)今的地形地貌格局奠定了基礎(chǔ)?？傮w上，縣境北部群山巍峨高聳，南端峻嶺連綿，而東部略低于西部，由西北向東南傾斜，形成東西向分水嶺。西北屬越城嶺余脈，最高峰廣福頂海拔1524m，高山深谷，山嶺險(xiǎn)峻；西南屬架橋嶺山地，海拔800—1lOOm，多山間谷地；東南為巖溶峰林平原、峰叢洼地，石山林立，山水秀麗，海拔多在500m以下。地形地貌對于旅游資源的分布有著重要的制約作用。本項(xiàng)目建設(shè)用地具備以下特征：一是該地起伏不大，能滿足項(xiàng)目建設(shè)要求；二是不受洪水威脅；三是環(huán)境優(yōu)美，造景方便，自然條件成熟，適宜進(jìn)行居住及良好的環(huán)境營造。（二）地震因素?fù)?jù)區(qū)域地質(zhì)資料，場區(qū)內(nèi)無大的活動斷裂通過，所屬的場區(qū)穩(wěn)定性較好，根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)抗震規(guī)范》GB50011-2001判定，場區(qū)土層以中軟土組成，場地抗震級類別為Ⅱ類，地震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0.05g，特征周期為0.35s。廣西工程防震研究院按照GB17741—2005《工程場地地震安全性評價(jià)》的要求，對近場區(qū)及鄰近地區(qū)開展了野外地貌、新構(gòu)造、地震地質(zhì)調(diào)查，在工程場地進(jìn)行了鉆探取樣和測試，并進(jìn)行了資料整理、分析研究、作圖、計(jì)算等工作。已全面完成XX市XX新區(qū)（XX新城和鳳凰新區(qū)）工程場地地震安全性評價(jià)工作，編寫出了《XX市XX新區(qū)（XX新城和鳳凰新區(qū)）工程場地地震安全性評價(jià)報(bào)告》，已獲專家審核同意。（三）氣候條件XX屬中亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，氣候溫和，雨量充沛，有“三冬少雪，四季常花”之說。四季分明，日照多年平均達(dá)1595．6小時(shí)，太陽幅射多年平均為102．02千卡／cm2，多年平均氣溫為19．2℃，歷年平均最高氣溫達(dá)23．5℃，歷年平均最低氣溫15．9℃，；雨量充沛，多年平均降雨量達(dá)1862．7mm。無霜凍，（四）水文因素境內(nèi)河流屬西江水系，主要河流有義江、相思江、桃花江、龍江、大江、黃沙河。建設(shè)場地原為池塘和稻田，附近有一水溝，地表水系為該地區(qū)農(nóng)業(yè)灌溉及池塘用水水源，地表水的補(bǔ)給主要為大氣降水。本場地地下水類型主要有孔隙水、巖溶裂隙水和巖溶水?？紫端畲嬗谕翆拥目紫吨小５叵滤?、水量變化受氣候影響較大，動態(tài)不穩(wěn)定，水位年變幅位1～2m。靜止水位埋深一般與最近的魚塘水或其它地表水水位標(biāo)高較一致。巖溶裂隙水主要蓄存于第四系土層之下灰?guī)r中的溶洞及各種巖溶孔洞中，與上部覆蓋層及附近河溝水有一定的水力聯(lián)系。場地地處巖溶峰叢平原地下水排泄區(qū)，大致自東向西排泄，水量較豐富。根據(jù)區(qū)域水文地質(zhì)勘察資料，場區(qū)地下水對砼無腐蝕性，對裸露鋼筋結(jié)構(gòu)具弱腐蝕性。（五）社會環(huán)境條件XX的整體建設(shè)被自治區(qū)黨委、自治區(qū)政府確定為XX市的發(fā)展戰(zhàn)略，“保護(hù)漓江，發(fā)展XX，再造一個新XX”，將XX新區(qū)列入自治區(qū)統(tǒng)籌推進(jìn)的重點(diǎn)建設(shè)新城區(qū)之一。未來的XX新區(qū)定位為XX城市新的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商務(wù)中心，工業(yè)、物流、商貿(mào)基地。在XX市市委、市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，XX新區(qū)的建設(shè)呈現(xiàn)出良好的運(yùn)行態(tài)勢，已列入規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目已陸續(xù)開工建設(shè)，XX新區(qū)建設(shè)指揮部及相關(guān)部門已進(jìn)住新區(qū)現(xiàn)場，協(xié)調(diào)處理建設(shè)中遇到的問題，體現(xiàn)出XX市兩個文明建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，項(xiàng)目建設(shè)有良好的社會環(huán)境條件。（六）交通運(yùn)輸條件縣內(nèi)交通以公路為主，國道321線和322線、省道20171線、桂海高速公路、機(jī)場專用高速公路均交匯于縣城，現(xiàn)在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)80％以上的村委都通公路，加上過境的湘桂鐵路和兩江國際機(jī)場，交通極為方便，尤其是縣城至XX市區(qū)僅10分鐘路程，通過航空、鐵路、公路通往全國各地十分方便。項(xiàng)目的建設(shè)位置處于XX新城區(qū)西城大道路邊，建筑材料運(yùn)輸方便。（七）供電條件XX縣由廣西主電網(wǎng)供電，建有2萬KVA變電站兩座，又投資6000萬元，完成了全縣農(nóng)村電網(wǎng)改造，電力供應(yīng)有保障。（八）通信條件XX市郵電通訊設(shè)施發(fā)達(dá)，全市已經(jīng)實(shí)現(xiàn)程控電話，電信管網(wǎng)已經(jīng)覆蓋XX市每一個角落，普遍采用光纖寬窄帶綜合接入制備，為廣大用戶提供包括語音（固定電話）、寬帶上網(wǎng)（ADSL、VDSL）、寬帶局域網(wǎng)互聯(lián)、智能化小區(qū)、語音/數(shù)據(jù)/圖像綜合交換網(wǎng)絡(luò)等多方面、多渠道通信服務(wù)，可滿足本項(xiàng)目建設(shè)期與建成后的電信、通訊要求。（九）施工條件本項(xiàng)目地處城區(qū)，場地平整。近郊有許多山石，建筑材料（如碎石、片石等）十分豐富，價(jià)格便宜，運(yùn)輸距離短且方便，可以大大減少運(yùn)費(fèi)。水泥、鋼材、木材等建設(shè)材料在XX及周邊市場均有足量供應(yīng)，易于采購。XX市內(nèi)的土建、裝修施工單位在質(zhì)量、技術(shù)和進(jìn)度上均可滿足本項(xiàng)目要求。（十）土地條件建設(shè)用地已落實(shí)，手續(xù)合法。于2010年11月1日以竟拍的形式取得了位于XX縣城世紀(jì)大道北側(cè)的56畝（37297平方米）國有土地的使用權(quán)（其中商業(yè)40年，住宅70年），土地用途為商業(yè)、住宅用地，已辦理土地證。另從該公司已取得的土地中劃16畝并入本項(xiàng)目，使本項(xiàng)目的建設(shè)用地達(dá)到72.3畝。同時(shí)，XX縣建設(shè)局已下發(fā)了《關(guān)于時(shí)代楓林項(xiàng)目一期用地定點(diǎn)的通知》（臨城規(guī)【2010】605號）確定規(guī)劃用地容積率≤4.1，建筑密度≤38%，綠地率≥30%，建筑高度≤60m。第四章建筑工程方案一、設(shè)計(jì)原則（一）功能分區(qū)的合理布局原則本規(guī)劃的各個功能分區(qū)按照居住與休閑、運(yùn)動鍛煉不同結(jié)構(gòu)進(jìn)行安排。這種安排模式滿足了住戶對于各種設(shè)施使用的便利性的需求。同時(shí)也使得各個功能組團(tuán)的組合可以相對獨(dú)立，以適應(yīng)不同工作職能的需求。

（二）主體建筑符合現(xiàn)代性要求（三）主體建筑應(yīng)美觀莊重，符合藝術(shù)性原則（四）生態(tài)的環(huán)境設(shè)計(jì)原則

環(huán)保與生態(tài)已經(jīng)是現(xiàn)在公認(rèn)的一條設(shè)計(jì)準(zhǔn)則。帶電梯的小高層作為高能耗建筑，節(jié)能環(huán)保的措施對建筑物的長期高效、經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)至關(guān)重要。通過建筑布局多方案比較，選擇節(jié)約用地、可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃方案。建筑注重外圍結(jié)構(gòu)節(jié)能、最大化的利用自然通風(fēng)采光、達(dá)到節(jié)能照明，節(jié)能空調(diào)系統(tǒng)的環(huán)保目的，同時(shí)采用隔聲減噪等一系列的技術(shù)措施，體現(xiàn)綠色建筑的概念。（五）形象標(biāo)志性原則

建筑風(fēng)格新穎、和諧，具有現(xiàn)代氣息建筑的特征，強(qiáng)化以人為本的整體特色。本建筑的存在將提高XX新區(qū)鮮明的形象特征。（六）造價(jià)經(jīng)濟(jì)合理性原則設(shè)計(jì)方案在滿足使用、確保使用功能的前提下，應(yīng)力求降低造價(jià)，做到經(jīng)濟(jì)合理。（七）使用安全性原則方案設(shè)計(jì)必須滿足國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范要求，確保其使用的安全性。二、建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目共占地216220m2，合72.3畝，計(jì)劃總投資約37749萬元，總建筑面積216220平方米，其中計(jì)容積率建筑面積192745平方米，不計(jì)容積率地下室22125平方米，架空層建筑面積1350平方米。總居住戶數(shù)1223戶，入住人口4278人，住宅建筑總面積152857平方米。其中安置征地拆遷農(nóng)民166戶，608人，無償提供36480平方米住宅用房（人均80平方米）；向社會提供商品房116350平方米，居住戶1057戶（按戶均110平方米計(jì)算），居住人口3670人（按戶均3.5人計(jì)算）。商務(wù)及小區(qū)服務(wù)管理人員400人，整體建筑為13棟帶電梯的高層和2-3層環(huán)小區(qū)周邊的臨街商業(yè)用房所構(gòu)成的建筑群，融商業(yè)、居住、休閑、會所為一體的大型高檔商住小區(qū)。規(guī)劃容積率為4.0，小區(qū)建設(shè)以打造生活便利，配套完善的新型社區(qū)為目標(biāo)。定位為“高尚的生態(tài)居住社區(qū)”。三、建設(shè)內(nèi)容 （一）住宅建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目充分考慮了社會上不同職業(yè)、不同愛好、不同收入的人對居住環(huán)境、面積、風(fēng)格的不同要求，在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)2l世紀(jì)高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。多層建筑項(xiàng)目根據(jù)以上分析的目標(biāo)消費(fèi)對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，整個住宅設(shè)計(jì)分為不同特色的居住組團(tuán)，同時(shí)也構(gòu)成了不同特色的景觀區(qū)。高層住宅：以居住為核心構(gòu)成，同時(shí)可以合理的組合與拆分的空間。該小區(qū)共設(shè)置了13棟高層住宅，其中20層4棟，12層3棟，15層3棟，16層1棟，11層1棟，18層1棟，戶型均設(shè)落地凸窗，均明櫥明衛(wèi)明廳明臥。比例分配合理，空間層次豐富，與公共環(huán)境一起營造一個舒適的居住大環(huán)境。建筑結(jié)構(gòu)和面積見下表：表4-1名稱戶型面積數(shù)量占總住宅面積的比例%住宅建筑面積152785二廳二衛(wèi)902291815%二廳三衛(wèi)1103819625%二廳三衛(wèi)1203819625%二廳三衛(wèi)1403819625%二廳四衛(wèi)16076395%（二）商業(yè)用房建設(shè)本小區(qū)是按入住戶數(shù)1223戶，人數(shù)4278口設(shè)計(jì)的大型商住小區(qū)，再考慮到周邊已建成或正準(zhǔn)備建的幾個住宅小區(qū)，因此，商業(yè)用房建設(shè)就成為本項(xiàng)目一個重要的配套設(shè)施?？傇O(shè)計(jì)商業(yè)用房39510平方米。小區(qū)商業(yè)分二部分：A部分：在小區(qū)的北面設(shè)計(jì)一條商業(yè)步行街區(qū)，步行街兩邊分別建設(shè)2F、3F的商業(yè)用房，以滿足不同商業(yè)功能的需要和形成錯落有致的風(fēng)格；B部分：在小區(qū)的其它三面臨街建設(shè)相連的2F商業(yè)用房，形成三個特色商業(yè)街面?？傊?，社區(qū)內(nèi)的特色商業(yè)街將展現(xiàn)人們一種生活的情調(diào)與音符。（三）會所、管理用房會所，就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性高級康體娛樂服務(wù)設(shè)施。會所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施包括網(wǎng)球或羽毛球場、健身房等娛樂健身場所；棋牌室、老年活動中心、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對業(yè)主免費(fèi)或少量收費(fèi)開放。小區(qū)的管理用房包括保安、物業(yè)等用房。本項(xiàng)目會所、管理用房450m2，位置設(shè)在小區(qū)中部，以方便為住戶服務(wù)。(四)社區(qū)配套內(nèi)容規(guī)劃充分考慮不同配套設(shè)施的服務(wù)、步行距離保證的步行半徑，合理配置不同功能的公建、配套設(shè)施。并將社區(qū)中心公建作為社區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)和重要景觀。為社區(qū)居民提供娛樂、停留、交往的鄰里空間，同時(shí)，建設(shè)有亭臺、雕塑、綠化景觀等，反映居住環(huán)境的多功能性和社會生活的多樣性。主要建設(shè)內(nèi)容表4-2序號工程名稱建設(shè)性質(zhì)單位數(shù)量備注一住宅建筑新建棟13框架結(jié)構(gòu)、帶電梯1高層（20F，60M）棟42高層（12F，36M）棟33高層（15F，45M）棟34高層（16F，48M）棟15高層（11F,33M）棟16高層（18F,54M）棟1二會所、管理㎡450含社區(qū)居委會、物業(yè)、活動、警務(wù)用房三商業(yè)建筑㎡395102-3F商業(yè)步行街和三面臨街2層商鋪六地下停車場新建㎡22125七排水工程新建m1300八給水工程新建項(xiàng)1九供電工程新建1電力變壓器及輸配電新建項(xiàng)22路燈新建盞2003綜合布線m80004其他輔助工程新建1十小區(qū)大門新建項(xiàng)2十一環(huán)境綠化美化工程新建1植草㎡20002種樹棵5003景觀項(xiàng)1水景、亭臺、雕塑、噴泉十二安全工程新建項(xiàng)1滅火器材購置個500滅火器、消防栓等2安全系統(tǒng)工程新建項(xiàng)監(jiān)控設(shè)備等十三電梯等設(shè)備購置項(xiàng)13四、建筑工程方案（一）主要設(shè)計(jì)依據(jù)1、《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB50352—20052、“時(shí)代楓林一期”規(guī)劃用地位置示意圖3、《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ50068—2001）4、《建筑樁基設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ94—2008）5、《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500l0—6、《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》CB50011一2001）（2008版）7、《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50015-20038、《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50013－20069、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016--200610、《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50014－200611、《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50140-200512、《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》(GB3096—1993)（二）工程設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)1、使用年限：本工程設(shè)計(jì)使用年限為50年。2、安全等級：本工程結(jié)構(gòu)安全等級均為二級。3、抗震設(shè)防：本工程屬丙類建筑，6度抗震設(shè)防。4、抗震等級：抗震等級為四級。5、環(huán)境類別：地上部分為一類，露天部分為二b類。（三）基本設(shè)計(jì)參數(shù)1、設(shè)計(jì)基本地震加速度為0.05g,設(shè)計(jì)地震分組為一組。2、基本風(fēng)壓：W=0.30KN/㎡。3、地面粗糙度：B類。（四）規(guī)劃布局總體規(guī)劃由高層住宅、商業(yè)街、會所等住宅建設(shè)和公共建設(shè)配套設(shè)施構(gòu)成。商業(yè)街區(qū)，指社區(qū)外規(guī)劃一條由西至東的特色商業(yè)街。商業(yè)街區(qū)是由不同業(yè)態(tài)的商業(yè)區(qū)段構(gòu)成。并且商業(yè)街由文化廣場及交通廣場鑲嵌其中，極大的豐富了商業(yè)街區(qū)的特色。商街既滿足了社區(qū)內(nèi)業(yè)主購物需要，同時(shí)為新市政片區(qū)提供了必要的商業(yè)配套。社區(qū)內(nèi)規(guī)劃不同特色的居住樓群，以小高層，高層住宅構(gòu)成，戶型大小搭配合理，建筑空間開闊，不同標(biāo)高的樓層差異使得建筑高低錯落有致，景觀變化豐富。（五）結(jié)構(gòu)選型1、上部結(jié)構(gòu)選型高層建筑分別為18F、20F、15F、11F等樓群組成，其標(biāo)準(zhǔn)層部分采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)。本項(xiàng)目中四周臨街高層建筑底部帶有二層的商業(yè)用房，內(nèi)部高層設(shè)一層架空層或地下停車室。在功能轉(zhuǎn)換處設(shè)置，轉(zhuǎn)換層以下為框支剪力墻結(jié)構(gòu)，提供建筑所需要的較大空間，并保證核心筒(樓梯間)及一定數(shù)量的上部剪力墻落地。多層建筑、會所、幼兒園采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。結(jié)構(gòu)中的填充墻均采用輕質(zhì)墻體。2、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)位于挖土區(qū)域的高層建筑，如果是承載力較高的基巖，可以考慮采用天然地基上的梁板式基礎(chǔ)。以上關(guān)于基礎(chǔ)工程的方案待取得地基勘察資料后再進(jìn)一步核定。3、梁、板、墻截面尺寸由具體設(shè)計(jì)單位確定。五、主體工程（一）高層住宅戶型篇：該小區(qū)高層住宅為主(最高20F，建筑高60m)，同時(shí)，各個不同高度的樓體相互交錯，樓體之間水體、草坪、樹木、亭臺點(diǎn)綴其間，高低錯落有致，為城市街景提供了豐富的景觀。一方面退讓了公共場地的空間要求，另一方面多層區(qū)豐富了小區(qū)的內(nèi)環(huán)境，極大的提高小區(qū)的品質(zhì)。(二)商業(yè)街區(qū)建設(shè)本項(xiàng)目主要以居住為主，同時(shí)沿小區(qū)北部建設(shè)一條配套商業(yè)街，為周邊一公里范圍的人們提供各種主題、各種特色的商業(yè)服務(wù)。（三）景觀建設(shè)景觀設(shè)計(jì)概念：“依山就勢”將湖光山色盡收眼底；“顯山露水”納百川之靈氣，吮名山之精華，營造豐富的景觀體系。（四）交通建設(shè)1、人車分流。在小區(qū)內(nèi)設(shè)置一個人行出入口和一個車行主出入口。達(dá)到以人為本，人車分流的目標(biāo)。經(jīng)過不同寬度的道路設(shè)置以及組團(tuán)內(nèi)地下車庫的設(shè)置，巧妙地將人行和車行分開，盡量減少車行的噪聲和尾氣。2、消防流線明確。小區(qū)內(nèi)高層區(qū)，多層區(qū)消防環(huán)路明確，互不干擾。消防環(huán)路與景觀路結(jié)合形成供小區(qū)業(yè)主的休閑路，寬敞而有趣味。六、輔助工程（一）生活給水工程1、水源項(xiàng)目區(qū)的給水系統(tǒng)直接和XX市市政給水系統(tǒng)銜接，接XX自來水公司XX公司供水管網(wǎng)。從西城路引一根DN200的給水管進(jìn)入項(xiàng)目基地，給水管道在建筑內(nèi)形成環(huán)狀管網(wǎng)給水系統(tǒng)，接管管徑別為DN200。給水管采用PE、PP-R管，卡環(huán)式連接。每戶裝設(shè)水表計(jì)量，以利管理考核和節(jié)能。2、給水系統(tǒng)①加壓方式：給水由市政接進(jìn)管線，市政管網(wǎng)壓力為0.25MPa。市政管網(wǎng)提供的壓力只能滿足1~3層的用水要求，故必須對生活用水進(jìn)行加壓，以滿足高層用水要求。本項(xiàng)目給水系統(tǒng)擬采用由水泵直接從水池加壓供水的方式，水泵集中布置，便于管理；省去屋頂水箱，不會產(chǎn)生二次污染，對建筑荷載要求降低。②給水管網(wǎng)布置方式：給水管道的布置按供水的可靠程度要求分為枝狀和環(huán)狀。本設(shè)計(jì)為高層給水，采用分區(qū)供水，為保證供水的可靠性，采用環(huán)狀供水。③給水系統(tǒng)組成：建筑內(nèi)給水系統(tǒng)由引入管，水表節(jié)點(diǎn)，給水管道，配水裝置，用水設(shè)備和附件。此外還包括地下貯水池、加壓水泵及變頻給水裝置。④加壓設(shè)備：本項(xiàng)目高層建筑加壓水泵擬采用低噪音、高品質(zhì)、密封性良好的ISW型離心泵。3、用水量測算：①住宅樓：根據(jù)《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50015—2003，普通住宅Ⅱ類最高日生活用水定額為130~300L/人·d，本項(xiàng)目住宅最高日生活用水定額取qd=215L/人·d；小時(shí)變化系數(shù)2.8-2.3，取kh=2.5；使用時(shí)間為24h全天供水；每戶人口按3.5人算，則住宅人口總數(shù)為4278人最高日用水量：Q=215×4728/1000=1016.5m3/d最大小時(shí)用水量：Qh=1016.5×2.5/24=105.9m3/h②商業(yè)建筑根據(jù)《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50015—2003，商場最高日生活用水定額為5~8L/每m2營業(yè)廳·日，本項(xiàng)目商業(yè)建筑最高日生活用水定額取qd=6.5L/（每m2營業(yè)廳·日）；小時(shí)變化系數(shù)1.2~1.5，取kh=1.35；使用時(shí)數(shù)12h。商業(yè)建筑面積39510m2最高日用水量：Q=6.5×39510/1000=256.8m3/d最大小時(shí)用水量：Qh=256.8×1.35/12=28.9m3/h③綠化用水量根據(jù)《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50015—2003，居住小區(qū)綠化澆灑用水定額可按澆灑面積1.0~3.0L/m2·d，本項(xiàng)目綠化澆灑用水定額取1.0值。小時(shí)變化系數(shù)1.0；使用時(shí)數(shù)3h。本項(xiàng)目綠化用地面積17300m2，天數(shù)為365天。最高日用水量：Q=17300×1/1000=17.3m3/d最大小時(shí)用水量：Qh=17.3×1/3=5.7m3/h④道路、廣場用水量根據(jù)《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50015—2003，居住小區(qū)道路、廣場澆灑用水定額可按澆灑面積2.0~3.0L/m2·d，本項(xiàng)目道路、廣場用水定額取2.0值。小時(shí)變化系數(shù)1.0；使用時(shí)數(shù)3h。本項(xiàng)目道路、廣場面積為9100m2。最高日用水量：Q=9100×2/1000=18.2m3/d最大小時(shí)用水量：Qh=18.2×1/3=6m3/h⑤會所、管理用水量本項(xiàng)目配套服務(wù)設(shè)施建筑面積為450m2，按8L/m2·d估算。小時(shí)變化系數(shù)2.0；使用時(shí)數(shù)8h。最高日用水量：Q=8×450/1000=3.6m3/d最大小時(shí)用水量：Qh=3.6×2/8=0.9m3/h⑥未預(yù)見用水量及管網(wǎng)漏水量居住小區(qū)管網(wǎng)漏水水量和未預(yù)見水量之和按照上述年用水量的10%計(jì)。⑨消防用水量本項(xiàng)目根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-2006以及《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95（2005年版）布置消防系統(tǒng)。超過50M的住宅、商住樓消火栓用水量為40L/S消防用水量不計(jì)入正常年用水量。本項(xiàng)目用水標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)相關(guān)規(guī)范選擇，項(xiàng)目建成后，最大小時(shí)用水量為684.3m3/h，最大日用水量為5962m3/d，各類用水指標(biāo)及用水量統(tǒng)計(jì)見下表：表5-1序號用水類別用水定額數(shù)量使用時(shí)間（h）時(shí)變化系數(shù)最高日用水量（m3/d）最大時(shí)用水量（m3/h）1住宅215L/人.d4278人242.51016.5105.92商鋪6.5L/m2.d39510m2121.35256.828.93綠地澆灑1L/m2.d17300m231.017.35.74道路、廣場2L/m2·d9100m231.018.265會所、管理8L/m2·d45082.03.60.96未預(yù)見水量10％131.214.77總計(jì)1443.6162.1年自來水消耗量計(jì)算：1443.6*365*0.9=474235m34.貯水池：本項(xiàng)目住宅小區(qū)地塊消防及生活水泵房設(shè)置在小區(qū)中間位置。小區(qū)生活用水貯水池的調(diào)節(jié)容積按小區(qū)最高日生活用水量15%估算，約為216.5m3；（二）消防給水系統(tǒng)：1.本項(xiàng)目居住建筑高度超過40m，室內(nèi)消防消火栓給水系統(tǒng)難以得到一般消防車的供水支援，為加強(qiáng)供水安全和保證火場滅火用水，宜采用分區(qū)給水系統(tǒng)。2.消防水池儲水540m3，包括：消火栓按超過40m的商住樓，40L/S，2小時(shí)，出水量288m3，噴淋按車庫，35L/S，1小時(shí)，出水量126m（三）排水工程1、雨水系統(tǒng)在項(xiàng)目區(qū)周圍設(shè)置必要的排水溝，道路兩側(cè)設(shè)置排水溝，以保持地面和路面的干燥無積水。室外雨污排水采用排水管道，排水管道在各建筑外形成環(huán)狀管網(wǎng)排水系統(tǒng)，屋面雨水系統(tǒng)采用單斗或多斗排水，當(dāng)采用多斗排水時(shí)，懸吊管上設(shè)計(jì)的雨水斗為4個。雨水經(jīng)收集后直接排入市政雨水排水管網(wǎng)。小區(qū)總雨水量Q=3．06m3／S(參考XX地區(qū)暴雨強(qiáng)度，按P=2a，t=5min標(biāo)準(zhǔn)查表得設(shè)計(jì)暴雨強(qiáng)度為：q=586L／s．ha=211mm／h)，雨水綜合徑流系數(shù)取O．6O。地下室內(nèi)(包括車庫)設(shè)排水設(shè)施。2、生活污水系統(tǒng)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的生活污水主要是餐飲污水、廁所沖洗污水，室內(nèi)生活污水采用單立管伸頂通氣方式。生活污水在室內(nèi)用管道收集后排至室外污水管道，地下室污水排至集水坑后用污水泵提升至室外污水管道，餐飲污水經(jīng)過隔油池預(yù)處理后排放至市政污水管道。排水量按日供水量的80%計(jì)算，約為：1154.9m3／d。（三）、電氣工程1、強(qiáng)電系統(tǒng)①負(fù)荷等級：本項(xiàng)目消防用電系統(tǒng)、應(yīng)急照明、保安監(jiān)控系統(tǒng)、消防電梯為一級負(fù)荷；普通電梯、給水泵房、排水泵等為二級負(fù)荷；其它電力負(fù)荷及一般照明為三級負(fù)荷。②供電電源：本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)有10kV線路延伸至西城大道，可方便接駁。③變電所設(shè)置：由于本小區(qū)規(guī)模較大，用電設(shè)備較多，用電負(fù)荷分布范圍廣，建議本項(xiàng)目變電所分散設(shè)置，設(shè)置開閉所。小區(qū)變電所設(shè)置應(yīng)遵循以下原則：（1）盡量接近小區(qū)負(fù)荷中心且進(jìn)出線方便，以降低電能損耗、提高供電質(zhì)量、節(jié)省設(shè)備材料。（2）考慮合理的供電分配及適宜的供電半徑。（3）本小區(qū)規(guī)模較大，分期開發(fā)，按分期片區(qū)劃分供電范圍。（4）一般按小區(qū)內(nèi)干道的自然分隔劃分供電分區(qū)，避免大量管線穿越馬路、交叉重疊。（5）遠(yuǎn)離通信機(jī)房、微機(jī)機(jī)房和消防控制室等有防電磁干擾要求的房間。④用電負(fù)荷及用電量測算本項(xiàng)目各類建筑物按照《全國民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施電氣》中各類建筑物用電指標(biāo)進(jìn)行負(fù)荷計(jì)算。各類建筑物的用電指標(biāo)如下：住宅30~50W/m2；辦公40~70W/m2；商業(yè)（一般）40~80W/m2（大中型）70~130W/m2；車庫8~15W/m2。本項(xiàng)目各類建筑物用電指標(biāo)取均值，配套服務(wù)設(shè)施取15W/m2。道路、廣場及綠化用地參照相關(guān)規(guī)劃結(jié)合相類似工程情況按照以下指標(biāo)估算道路、廣場及綠化用地用電負(fù)荷。道路廣場用地用電指標(biāo)25kW/ha綠地用地用電指標(biāo)10kW/ha本項(xiàng)目用電負(fù)荷及年用電量計(jì)算表如下：主要建筑規(guī)模一覽表表5-2項(xiàng)目建筑面積（m2）負(fù)荷密度指標(biāo)（W/m2）用電負(fù)荷（kW）住宅樓152785406111.4商鋪39510903555.9車庫7390311.5849.9會所450156.75道路廣場(ha)0.912522.75綠化(ha)1.731017.3合計(jì)10564.0（2）用電負(fù)荷計(jì)算表表5-3負(fù)荷名稱裝機(jī)需用功率因數(shù)計(jì)算負(fù)荷容量系數(shù)有功無功視在（kW）功率功率功率kxcos/tgP(kW)Q(kVar)S（kVA）住宅樓6/0.754278.03208.5商商鋪35/0.752489.131866.8及車庫8/0.75594.93446.2公會所6.750.70.8/0.754.73.5輔道路廣場(ha)22.750.70.8/0.7615.92511.9綠化(ha)/0.7712.119.1小計(jì)105640.70.8/0.787394.85546.0地下室生活泵（12kw*13）1560.650.8/0.75101.476.05動地下室弱點(diǎn)機(jī)房（10kw*13）1300.70.8/0.759168.25地下室防火分區(qū)--電源2000.70.8/0.76140105力變配電室電源箱700.60.8/0.774231.5公共電梯（35KW*13部）4550.60.8/0.78273204.75小計(jì)1011647.4485.55消防電源（30KW*25)7500.50.75/0.88375330消消防泵(60kw*25)15000.50.75/0.88750660防噴淋泵6000.50.75/0.88300264小計(jì)285014251254總設(shè)備容量144259467.27285.6同時(shí)系數(shù)Kp=0.85Kq=0.9312261.38047.16848.5變壓器損耗（△p=0.01，△q=0.05）26.184.3功率因數(shù)無功補(bǔ)償-3669.9補(bǔ)償補(bǔ)償后0.93/0.3958047.13178.6小區(qū)共計(jì)8073.23262.98707（3）項(xiàng)目年用電量計(jì)算：本項(xiàng)目總設(shè)備容量為14425kW，有功功率為8073.2kW，因此可以按以下方法估算出小區(qū)年有功用電量：Wy=aav×Pc×Tn式中Wy：有功用電量，kWh;aav:年平均有功負(fù)荷系數(shù)，一般取0.7—0.75，本項(xiàng)目取0.75；Pc：有功功率，kW；Tn：年實(shí)際工作小時(shí)數(shù)（本項(xiàng)目中，Tn=12*356=4380h）。則依據(jù)上式，計(jì)算可得本項(xiàng)目年用電量為2652萬kWh。本項(xiàng)目裝機(jī)容量51529.3kW，根據(jù)負(fù)荷計(jì)算結(jié)果，供電電壓等級采用10kV，電源引自主樓一層10kV開關(guān)站。根據(jù)本項(xiàng)目功能分區(qū)和分期開發(fā)規(guī)劃，按照接近負(fù)荷中心和“分散布點(diǎn)、集中管理”的原則，本項(xiàng)目擬設(shè)置二個變電所，分別設(shè)置在地下一層，變壓器總?cè)萘繛?700kVA，擬選用SC10系列節(jié)能型干式變壓器，各變電所變壓器容量分別為：1）1×2500kVA2）1×1250kVA在各變電所內(nèi)進(jìn)行低壓無功集中補(bǔ)償。2、弱電部分弱電設(shè)計(jì)施工范圍1）通訊系統(tǒng)；2）綜合布線系統(tǒng)；3）有線電視系統(tǒng)；4）安全防范系統(tǒng)；5）廣播系統(tǒng)；6）樓宇自動控制系統(tǒng)；7）車庫管理系統(tǒng)；8）火災(zāi)自動報(bào)警與消防聯(lián)動控制系統(tǒng)；9）擴(kuò)聲系統(tǒng)與智能會議系統(tǒng)；10）手機(jī)信號覆蓋系統(tǒng)；11）電子信息顯示；12）多媒體教學(xué)系統(tǒng)；13）一卡通系統(tǒng)；14）智能化系統(tǒng)集成；弱電部分進(jìn)線由XX縣縣城光纖引來，均采用埋地敷設(shè)。系統(tǒng)采用75OMHZ鄰頻傳輸模式。分配網(wǎng)絡(luò)采用分配一一分配一一分支型式，將電視信號送至各個終端輸出單元。主要由線路放大器、射頻同軸電纜、分配器、分支器、用戶盒等組成。終端輸出口技術(shù)指標(biāo)：輸出電頻：64±4db載噪比(C／N)：≥44db交擾調(diào)制比(HM)：≥47db相鄰頻道輸出電頻差：≤2db系統(tǒng)中所有元器件均用高頻接插件，并有良好的電氣特征，且能互相匹配。系統(tǒng)供電采用22OV±1O％，5OHz的電源。3、綜合布線系統(tǒng)本工程設(shè)計(jì)的綜合布線系統(tǒng)主要用于通訊自動化系統(tǒng)(CZS)和辦公自動化系統(tǒng)(OAS)中的通信網(wǎng)絡(luò)。在一層設(shè)網(wǎng)絡(luò)中心，網(wǎng)絡(luò)中心作為整個大樓的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)及信息管理中心。主配線間設(shè)在網(wǎng)絡(luò)中心內(nèi)，相關(guān)樓層的電氣豎井設(shè)配線問作為分配線間。主配．線間與分配線間相連的干線子系統(tǒng)采用光纜(用于數(shù)據(jù)網(wǎng))和五類大對數(shù)電纜(用于語音網(wǎng))。水平子系統(tǒng)采用8芯超五類非屏蔽雙鉸線，最大距離為90米。工作區(qū)內(nèi)的信息插座采用RJ45插座。所有線路均采用金屬線槽或穿金屬管保護(hù)，在弱電豎井內(nèi)、吊頂內(nèi)、墻內(nèi)及樓板內(nèi)敷設(shè)。4、防雷與接地系統(tǒng)①本工程按二類防雷建筑物要求設(shè)計(jì)防雷裝置。②屋頂沿女兒墻設(shè)置避雷帶作防雷接閃器并在屋頂組成不大于10M*10M或12M,8M的網(wǎng)格。③利用建筑物鋼筋混凝土基礎(chǔ)作接地體。④利用建筑物構(gòu)造柱內(nèi)的兩根主鋼筋作防雷引下線，與屋頂?shù)谋芾讕Ъ颁摻罨炷粱A(chǔ)等焊接成可靠的電氣通路。⑤電力系統(tǒng)接地、弱電系統(tǒng)接地、防雷接地等公用接地網(wǎng)，接地電阻不大于1歐姆。⑥本建筑做總等電位聯(lián)結(jié)。⑦按各場所的需要采取漏電保護(hù)措施。⑧在變電所低壓母線、樓層配電箱及終端配電箱內(nèi)設(shè)浪涌保護(hù)器。（四）、消防系統(tǒng)1、設(shè)計(jì)執(zhí)行的國家規(guī)范建筑設(shè)計(jì)按《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016--2006要求，均采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，耐火等級為一級。設(shè)置室內(nèi)外消防栓系統(tǒng)，按《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50140-2005要求，配置手提式滅火器。2、消防設(shè)計(jì)①室外消防給水管網(wǎng)：室外消防為環(huán)狀低壓給水管網(wǎng)系統(tǒng)，由市政管網(wǎng)兩條DN200供水管供水。室外消火栓為地上式消火栓，消火栓間距為120米，保護(hù)半徑為150米，消火栓距路邊不超過2m，距房屋外墻不小于5m，環(huán)路管網(wǎng)設(shè)分段閥門。②室內(nèi)消防給水：高層、裙樓及地下室室內(nèi)設(shè)消火栓給水系統(tǒng)；裙樓商業(yè)、會所等公共所及地下車庫設(shè)自動噴水滅火系統(tǒng)；室內(nèi)消防為臨時(shí)高壓給水系統(tǒng)，平時(shí)管網(wǎng)壓力由屋頂高位消防水箱維持，火災(zāi)時(shí)自動啟動加壓泵(加壓消防水泵均1用1備)。消防設(shè)備及消防水池均設(shè)在地下室，室內(nèi)消火栓、自動噴水給水系統(tǒng)均設(shè)水泵結(jié)合器；③低壓二氧化碳?xì)怏w滅火系統(tǒng)對于柴油發(fā)電機(jī)房及儲油間等不宜用水滅火的站房，本設(shè)計(jì)采用低壓二氧化碳?xì)怏w滅火系統(tǒng)。④樓房內(nèi)設(shè)置疏散指示圖標(biāo)，疏散走道及樓梯間均設(shè)置事故照明燈。⑤在樓梯及過道等明顯位置配置手提式滅火器。建筑物的每層都設(shè)置800×650×240規(guī)格的消火栓箱。⑥在每層設(shè)置一個手動報(bào)警按鈕。⑦火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)及消防聯(lián)動裝置系統(tǒng)本工程屬一類高層建筑物，為一級保護(hù)對象，采用總體保護(hù)方式，設(shè)置智能型總線火災(zāi)自動報(bào)警及消防聯(lián)動控制裝置。地下汽車庫設(shè)置感溫火災(zāi)探測器，電梯前室、商業(yè)裙樓、電氣設(shè)備用房、弱電設(shè)備用房、豎井式配電間、電梯廳、電梯機(jī)房、空調(diào)機(jī)房及走道等處設(shè)感煙火災(zāi)探測器，高大空間設(shè)紅外光束感煙火災(zāi)探測器。消火栓按鈕及水流指示器、信號閥、壓力開關(guān)信號經(jīng)模塊轉(zhuǎn)換后介接入系統(tǒng)。按規(guī)范要求，在每個防火分區(qū)設(shè)置若干個手動報(bào)警按鈕及消防對講電話分機(jī)和插孔。消防控制中心設(shè)在一層，消防控制中心內(nèi)設(shè)置火災(zāi)報(bào)警控制器、消防聯(lián)動控制裝置、消防對講主機(jī)、消防應(yīng)急廣播主機(jī)及彩色圖形顯示、打印設(shè)備?；馂?zāi)報(bào)警后，消防控制室內(nèi)的消防聯(lián)動控制裝置能按防火分區(qū)及疏散順序停止相關(guān)部位的空調(diào)機(jī)、通風(fēng)機(jī)并接收其反饋信號；下降防火卷簾并接收其反饋信號；打開排煙閥和排煙風(fēng)機(jī)并接收其反饋信號；打開正壓閥和正壓風(fēng)機(jī)并接收其反饋信號?；馂?zāi)確認(rèn)后，強(qiáng)迫電梯下行至底層；啟動消防泵、噴淋泵等消防設(shè)施并接收其反饋信號；接通火災(zāi)應(yīng)急照明燈和疏散指示燈，切斷非消防電源?；馂?zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)采用總線制布線方式，火災(zāi)報(bào)警及聯(lián)動總控制線路采用阻燃型導(dǎo)線。所有線路均采用金屬線槽或穿金屬管保護(hù)，在弱電豎井內(nèi)、吊頂內(nèi)、墻內(nèi)和樓板內(nèi)敷設(shè)。在非燃燒結(jié)構(gòu)內(nèi)暗敷設(shè)的部分，其保護(hù)層的厚度應(yīng)大于3CM，在其它部分敷設(shè)的線槽或保護(hù)管應(yīng)采取防火措施。消防應(yīng)急廣播揚(yáng)聲器的設(shè)置數(shù)量滿足從本層任何部位到最近一個揚(yáng)聲器的步行距離不大于25M，每個揚(yáng)聲器的功率不小于3w，對于有背景噪音的場所，其區(qū)域內(nèi)最遠(yuǎn)點(diǎn)火災(zāi)應(yīng)急廣播的聲壓級高于背景噪音l5db以上。發(fā)生火災(zāi)時(shí)，消防控制室能將火災(zāi)層及其上一層下一層的揚(yáng)聲器自動切換到火災(zāi)應(yīng)急廣播狀態(tài)。（五）暖通方案設(shè)計(jì)1、空氣調(diào)節(jié)的室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)按國家標(biāo)準(zhǔn)“公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)”(GB5O189—2005)的規(guī)定，空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)室內(nèi)計(jì)算參數(shù)(表3．0．1—2)：參數(shù)冬季夏季溫度（0C）2025風(fēng)速（V）（M/S）0.10≤V≤0.200.15≤V≤0.30相對濕度（%）30～6040～652、通風(fēng)、空調(diào)與防排煙設(shè)計(jì)方案要點(diǎn)：①地下車庫通風(fēng)與防排煙：地下室除利用汽車出入口自然進(jìn)風(fēng)外，均為機(jī)械送風(fēng)，機(jī)械排風(fēng)(煙)；②空調(diào)：住宅樓及裙樓均采用分體式空調(diào)，商業(yè)裙樓采用集中空調(diào)系統(tǒng)。③住宅塔樓防煙樓梯間及其前室盡量采用自然通風(fēng)。3、通風(fēng)、防煙、排煙系統(tǒng)①地下室車庫、地下室水泵房、發(fā)配電房等設(shè)備用房，設(shè)機(jī)械送風(fēng)和機(jī)械排風(fēng)(兼排煙)系統(tǒng)。所有排煙風(fēng)機(jī)入口均設(shè)有28O℃熔斷的防火閥，當(dāng)其熔斷時(shí)，聯(lián)動風(fēng)機(jī)停止運(yùn)行。汽車庫防火分區(qū)進(jìn)風(fēng)可利用汽車出入口自然進(jìn)風(fēng)，排風(fēng)利用排煙風(fēng)機(jī)風(fēng)道(或設(shè)誘導(dǎo)風(fēng)機(jī))，車庫按防火分區(qū)設(shè)置排煙系統(tǒng)，車庫排風(fēng)機(jī)風(fēng)量按換氣次數(shù)≥6次／H，汽車庫內(nèi)無直接通向室外的汽車疏散出口的防火分區(qū)，應(yīng)同時(shí)設(shè)置進(jìn)風(fēng)系統(tǒng)，且進(jìn)風(fēng)量不小于排煙量的50％。排煙系統(tǒng)控制：排煙軸流風(fēng)機(jī)應(yīng)保證280℃時(shí)能連續(xù)工作30min，且在排煙支管上設(shè)有煙氣溫度超過280②防煙樓梯間及其前室、消防電梯間前室或合用前室均采用機(jī)械防煙，設(shè)機(jī)械加壓送風(fēng)機(jī)(軸流風(fēng)機(jī)設(shè)于屋頂)，樓梯間每隔二層設(shè)一個加壓送風(fēng)口，前室每層設(shè)一個加壓送風(fēng)口，送風(fēng)量為：煙樓梯間：加壓送風(fēng)量為：20O0O一25000m3／h合用前室：加壓送風(fēng)量為：18000—22000m3／h消防電梯間前室：加壓送風(fēng)量為：22000—27000m3／h（六）、路燈、綠化在居住樓外面每隔30m裝一盞路燈。為了美化環(huán)境，改善工作環(huán)境，在大樓前庭后院部分空地種植樹木、花卉和草皮，供住戶散步和小憩。其格局應(yīng)體現(xiàn)不同的主題和意趣。綠化品種結(jié)構(gòu)上，采用鄉(xiāng)土樹種為主，引進(jìn)高品質(zhì)景觀植物為輔的方法。盡量避免大規(guī)模的外來未經(jīng)馴化物種，以導(dǎo)致水土不服而造成大量的資金浪費(fèi)。喬木以濕地松、側(cè)柏、高山榕、垂葉榕、大花紫薇、蘇鐵、合歡為主；灌木以月季、三角梅、使君子、杜鵑、綠籮、金銀花為主；草坪及地被以狗牙根、細(xì)葉結(jié)婁草等為主。（七）、防震根據(jù)國家地震局對XX市的劃分，地震列度小于Ⅵ度，按建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范CB50011一2001）（2008版）要求進(jìn)行設(shè)計(jì)?？拐鹪O(shè)防：本工程屬丙類建筑，6度抗震設(shè)防。抗震等級：抗震等級為四級。第五章節(jié)能減排措施一、依據(jù)（一）建設(shè)部《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ＪＧＪ１３４－２００１）（二）建設(shè)部《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50189-2005；（三）《廣西綠色建筑評價(jià)》（DB45/T567—2009）（四）《廣西壯族自治區(qū)民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》2007年（五）《通風(fēng)與空調(diào)系統(tǒng)性能檢測規(guī)范》（六）《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50034—2004二、項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)條件本工程位于XX新區(qū)中心區(qū)，用地周圍已建設(shè)了比較完備的市政基礎(chǔ)設(shè)施，本項(xiàng)目所需各市政條件均可滿足。（一）污水小區(qū)內(nèi)排水系統(tǒng)已形成回路，通過市政接口，接入市政管線。院內(nèi)部規(guī)劃路上設(shè)有污水支線。污水支線甩口進(jìn)入地塊紅線，排污直接與預(yù)留接口相接。（二）供水由城市自來水管網(wǎng)供水。院內(nèi)上水管線沿地塊道路鋪設(shè)，可根據(jù)接口位置和管徑確定上水接口。（三）雨水在院內(nèi)部修建雨水支管，通過市政接口，接入市政管線。（四）供電XX縣由廣西主電網(wǎng)供電，建有2萬kVA變電站兩座，又投資6000萬元，完成了全縣電網(wǎng)改造，電力供應(yīng)有保障。（五）燃?xì)庥尚聤W燃?xì)夤矩?fù)責(zé)供氣。（六）通信電信在XX新區(qū)設(shè)有電話局，可以滿足本項(xiàng)目電話、數(shù)據(jù)通信的各項(xiàng)要求。（七）熱水：本項(xiàng)目熱水主要為小區(qū)居民生活用水，將動員居民用太陽能熱水器作為本項(xiàng)目生活熱水熱源。三、消耗能源種類、數(shù)量及分布本項(xiàng)目功能為住宅、會所及商務(wù)。能源消耗種類為天然氣、電力和水。天然氣用于居民生活；太陽能用于居民熱水；空調(diào)、照明、動力、設(shè)備等其他能源消耗均采用電力。（一）電力年用電量測算本項(xiàng)目電力能耗主要為空調(diào)、照明、動力、設(shè)備等。本工程為重要負(fù)荷用戶，電氣負(fù)荷，按其性質(zhì)，可分為：消防用電系統(tǒng)、應(yīng)急照明、保安監(jiān)控系統(tǒng)、消防電梯為一級負(fù)荷；普通電梯、給水泵房、排水泵等為二級負(fù)荷；其它電力負(fù)荷及一般照明為三級負(fù)荷。經(jīng)測算，年正常耗電量為2652萬kWh。（二）液化石油氣年消耗量測算:本項(xiàng)目住宅用戶1223戶，按每戶每月使用一瓶液化氣估算，一年12個月。根據(jù)《液化石油氣氣瓶充裝站安全技術(shù)條件》GB17267-1998中液化石油氣充裝重量要求15kg鋼瓶的標(biāo)準(zhǔn)充裝重量為14.5±0.5kg，本項(xiàng)目按14.5kg計(jì)算。因此，本項(xiàng)目住宅年液化氣總用量=戶數(shù)×12×14.5=1223×12×14.5=212802kg/a（三）自來水用水量測算：本項(xiàng)目用水標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)相關(guān)規(guī)范選擇，項(xiàng)目建成后，最大小時(shí)用水量為162.1m3/h，最大日用水量為1443.6m3/d，年自來水消耗量計(jì)算：1443.6*365*0.9=474235m3。四、節(jié)能措施（一）節(jié)地節(jié)地包括規(guī)劃節(jié)地和建筑設(shè)計(jì)節(jié)地兩個方面，通過優(yōu)化設(shè)計(jì)提高土地使用效率。本項(xiàng)目從半地下停車庫、容積率、人防、節(jié)地措施、公建和土地利用等指標(biāo)。1、通過優(yōu)化小區(qū)地下停車場設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)集約用地，提高土地地下空間利用效力。2、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)室外機(jī)動車停車位291個，實(shí)行空心植草磚鋪設(shè)，既滿足了停車的需要，又達(dá)到了綠化的目的。3、建設(shè)項(xiàng)目變電站采用干式變壓器，設(shè)置于地下一層，節(jié)省土地占用空間，達(dá)到節(jié)約用地。4、主要通道與消防通道結(jié)合，平時(shí)作為出行道路，火災(zāi)時(shí)可作為消防通道使用，該主要通道，內(nèi)穿行過整個小區(qū)，外分別與西城大道、世紀(jì)大道和濱江路相連，形成較為便捷的道路網(wǎng)絡(luò)。（二）建筑節(jié)能項(xiàng)目建設(shè)地址在XX市XX縣，根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DB45/T221-2007規(guī)定，劃入建筑節(jié)能設(shè)計(jì)分區(qū)的北區(qū)，執(zhí)行夏熱冬暖地區(qū)北區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)定。1、規(guī)劃設(shè)計(jì)節(jié)能措施①結(jié)合日照和XX市夏季多東南風(fēng)的特點(diǎn)。本項(xiàng)目規(guī)劃的居住建筑物的朝向均采用南北或南北偏東向。利于組織夏季的穿堂風(fēng)，有效減少夏季空調(diào)設(shè)備開啟時(shí)間。②本項(xiàng)目住宅建筑均為單元式，建筑外形盡可能簡單規(guī)整，避免不必要的凹凸變化，把體形系數(shù)控制住0.35以下。③本項(xiàng)目規(guī)劃的綠地總面積達(dá)到36%，并布置多處水景和公共游泳池，有效地降低環(huán)境的熱輻射量。④合理確定房屋間距與布局，縱橫排列錯位，利于自然通風(fēng)。項(xiàng)目規(guī)劃方案建筑密度為35%。⑤規(guī)劃方案架空層建筑面積1350m2。采用通透的前排樓梯間中部開口及底層架空措施，可進(jìn)一步改善自然通風(fēng)的效果。2、建筑外圍護(hù)節(jié)能設(shè)計(jì)（1）圍護(hù)墻體的保溫隔熱措施根據(jù)本地資源情況，外墻砌體建議采用XX市推廣使用的新型墻體材料——頁巖燒結(jié)多孔磚。墻體構(gòu)造為：20mm厚水泥砂漿240mm厚頁巖燒結(jié)多孔磚20mm厚石灰砂漿其熱工指標(biāo)達(dá)到D=3.83，k=1.66，滿足DB45/T221-2007規(guī)定。外墻采用太陽輻射吸收系數(shù)ρ≤0.8的淺色飾面。（2）墻面、屋頂采用隔熱保溫構(gòu)造，建議采用FHP—Vc復(fù)合硅酸鹽硬質(zhì)保溫隔熱板。FHP—Vc“復(fù)合硅酸鹽硬質(zhì)保溫隔熱板”通過對硅酸鹽無機(jī)膠凝材料進(jìn)行物理發(fā)泡而形成的一種具有容重輕、導(dǎo)熱系數(shù)低、隔音、不燃、強(qiáng)度高、施工簡便等優(yōu)點(diǎn)的新型保溫材料。具有抗大氣腐蝕、抗風(fēng)壓、抗震、抗裂、抗?jié)B、抗撞擊、抗熱應(yīng)力、抗生物侵害、防火(A級不燃)、放射性指標(biāo)合格(IRa≦1．O，Ir≦1．3)等特點(diǎn)。對于具有聚苯板薄抹面層的系統(tǒng)，保護(hù)層厚度應(yīng)不小于3mm并且不宜大于6mm。對于具有厚抹面層的系統(tǒng)，厚抹面層厚度應(yīng)為25mm至30mm。應(yīng)做好外保溫工程的密封和防水構(gòu)造設(shè)計(jì)，確保水不會滲入保溫層及基層。水平或傾斜的出挑部位以及延伸至地面以下的部位應(yīng)做防水處理。在外墻外保溫系統(tǒng)上安裝的設(shè)備或管道應(yīng)固定于基層上，并應(yīng)做密封和防水設(shè)計(jì)。（3）外窗①盡量減少門窗面積門窗是建筑能耗散失最大的部位，在保證日照、采光、通風(fēng)、觀景條件下，盡量減少外門窗洞口的面積，應(yīng)按照DB45/T221-2007的款規(guī)定：各朝向窗墻面積比，北向不宜大于0.45；東、西向不應(yīng)大于0.3；南向不應(yīng)大于0.50。②項(xiàng)目住宅建筑均為高層，宜采用平開窗，且盡量增大開啟角度，加強(qiáng)室內(nèi)通風(fēng)。③采用密閉性良好的門窗，門、窗框與輕體之間的縫隙，采用保溫材料和嵌縫密封膏密封，避免不同材料界面開裂，防止空氣對流傳熱，影響門窗的熱工性能。外窗的氣密性能不低于《建筑外窗氣密性能分級及其檢測方法》（GB7107-2002）中規(guī)定的4級。（四）節(jié)電措施1.供配電系統(tǒng)的節(jié)能①合理選擇變壓器容量及臺數(shù)；選擇節(jié)能型變壓器；加強(qiáng)運(yùn)行管理，實(shí)現(xiàn)變壓器經(jīng)濟(jì)運(yùn)行；配電線路選用高導(dǎo)電率的導(dǎo)體，盡量采用銅芯線，不采用鋁芯線；變電所應(yīng)設(shè)置在負(fù)荷中心，同時(shí)各層配電間、層配電箱也應(yīng)盡量設(shè)置在負(fù)荷中心，減少線路的長度。依據(jù)以上原則和計(jì)算出的本項(xiàng)目設(shè)備裝機(jī)容量，本項(xiàng)目區(qū)本項(xiàng)目擬設(shè)置二個變電所，擬選用SC10系列節(jié)能型干式變壓器。②無功補(bǔ)償。在滿足規(guī)范要求的情況下，盡量提高電壓等級和功率因數(shù)。當(dāng)采用提高自然功率因素的措施后，仍達(dá)不到電網(wǎng)合理運(yùn)行要求時(shí)，采用并聯(lián)電力電容器作為無功補(bǔ)償裝置。③諧波治理：（1）無功補(bǔ)償電容串接電抗器，防止諧波放大。（2）在調(diào)光柜、大功率變頻器輸出回路設(shè)置無源濾波器；在變電所、硅控室等處預(yù)留有源諧波器的柜位，待系統(tǒng)正式運(yùn)行后對諧波進(jìn)行實(shí)測和分析，根據(jù)實(shí)際情況確定其型號規(guī)格。2.電動機(jī)的節(jié)能主要途徑是提高電動機(jī)的效率和功率因數(shù)。采用高效率電機(jī)，變頻調(diào)速的電動機(jī)可以節(jié)約電量；根據(jù)負(fù)荷特性合理的選擇電動機(jī)；采用星-三角切換裝置；根據(jù)負(fù)荷情況根據(jù)負(fù)荷情況對電動機(jī)采取就地?zé)o功補(bǔ)償，減少線損和電壓損失；需要根據(jù)負(fù)荷變化調(diào)節(jié)的設(shè)備采用調(diào)速電機(jī)。3.照明的節(jié)能（1）照明方式的選擇照明方式應(yīng)根據(jù)下列要求選擇：①所有工作場所應(yīng)采用一般照明，還應(yīng)根據(jù)需要采用分區(qū)一般照明、局部照明和混合照明。②同一場所內(nèi)有不同照度要求的區(qū)域，應(yīng)采用分區(qū)一般照明。③對于照度要求較高，作業(yè)面密度不大的場所，應(yīng)設(shè)置混合照明。④減少點(diǎn)燈時(shí)間；加強(qiáng)管理工作，房間或辦公室無人工作時(shí)，及時(shí)關(guān)燈；增加照明開關(guān)，每個開關(guān)控制的燈數(shù)不要過多；對大型空間照明設(shè)計(jì)，宜采用分區(qū)控制；室外照明應(yīng)采用光電控制器以防白天燈亮；在窗邊或人不經(jīng)常去的地方單獨(dú)設(shè)置照明開關(guān)。（2）采用高效照明電光源的節(jié)電。電光源的節(jié)電量是指在提供相同光通量條件下，用高效電光源替代相對低效電光源所節(jié)約的電量，那種降低照明服務(wù)水平和關(guān)燈不用或少用的電量不包括在照明節(jié)電討論之內(nèi)。①照明光源應(yīng)根據(jù)使用場所的不同，合理地選用發(fā)光效率高、顯色性好、使用壽命長、色溫或相關(guān)色溫適宜并符合環(huán)保的光源。②選用光源，在滿足顯色性、啟動時(shí)間等要求的條件下，應(yīng)根據(jù)光源、燈具及鎮(zhèn)流器等的效率、壽命和價(jià)格進(jìn)行綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析比較后確定。選用光源總體原則是：盡量減少白熾燈的使用量；推廣使用細(xì)管徑T8熒光燈和緊湊型熒光燈；逐步減少高壓汞燈的使用量；積極推廣高光效、長壽命的高壓鈉燈和金屬鹵化物燈。4.減少供電線路損失照明線路盡量采用三相四線制，以減少電壓損失，盡量使三相負(fù)荷平衡；除為了安全必須采用36V以下照明電器外，盡量采用較高電壓的照明電器；使用高效率的鎮(zhèn)流器以減少線路損失；使照明電器的工作電壓保持在允許的電壓偏差之內(nèi)，在采用氣體的電光源較多的場所應(yīng)采用補(bǔ)償電容器提高功率因數(shù)。5.電氣計(jì)量措施本項(xiàng)目高壓設(shè)總計(jì)量。公寓樓部分?jǐn)M按建筑平面分隔設(shè)分戶計(jì)量，計(jì)量表集中放置在各層強(qiáng)電豎井，擬采用智能巡檢式電度表，自動讀表，實(shí)現(xiàn)自動化管理。地下一層~地上三層商業(yè)部分，由于使用功能及平面分隔具有不確定性，因此各層只預(yù)留總電源，計(jì)量表根據(jù)實(shí)際需要后裝，以避免前期浪費(fèi)。6、暖通、空調(diào)的節(jié)能措施本地區(qū)采暖空調(diào)和通風(fēng)方式還沒有系列化和規(guī)范化，采用何種采暖空調(diào)方式一般由用戶或開發(fā)商確定。就現(xiàn)階段而言，在選擇采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)備時(shí)，應(yīng)盡可能選擇能效比高的設(shè)備。夏熱冬冷地區(qū)居民冬季常用電暖器采暖，夏季使用的空調(diào)器能效比也不高，能耗大。要保證主要居室冬天16～18℃、夏天26～28℃，采暖和空調(diào)的能源消耗量將是非常大的。因此必須從建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)和采暖、空調(diào)設(shè)備兩方面人手，采取一定的節(jié)能措施，提高采暖、空調(diào)能源利用效率。住宅一般是人員進(jìn)入室內(nèi)才啟動空調(diào)，各戶使用情況不同，用電分開計(jì)量，因此適于安裝單個房間空調(diào)器。公共用房，包括商場、各類活動中心，建議本項(xiàng)目采用地源熱泵系統(tǒng)。地源熱是指地球表面淺層土壤或水源中的地?zé)崮堋庠谏鲜兰o(jì)70年代已開始研究利用地?zé)崮艿募夹g(shù)——地源熱泵。目前，地源熱泵技術(shù)在歐美發(fā)達(dá)國家己處于成熟期，是一種廣泛采用的供熱、空調(diào)系統(tǒng)。我國自20世紀(jì)90年代中后期，對地源熱泵技術(shù)的研究和應(yīng)用有了迅速的發(fā)展，工程應(yīng)用逐年增加。（五）節(jié)水措施設(shè)計(jì)首先在設(shè)備選型時(shí)盡量選用低能耗設(shè)備，如采用了變頻調(diào)速給水設(shè)備等，以利于節(jié)能。1.生活給水水管材采用壓力水頭損失小，強(qiáng)度好、耐腐蝕、使用壽命長的新型管材，可以達(dá)到降低電耗和水頭損失的效果。對動力機(jī)電設(shè)備的選擇盡可能采用國家批準(zhǔn)的機(jī)電節(jié)能產(chǎn)品。供水采用管網(wǎng)疊壓供水系統(tǒng)，降低能耗。2.今后在可能的情況下，綠化用水利用中水。在灌溉方式上，采用節(jié)水效率高的噴灌、滴灌、滲灌等先進(jìn)節(jié)水設(shè)施，提高水的有效利用率。3.衛(wèi)生器具均選用節(jié)水型器具。給水水嘴采用陶瓷芯等密封性好、能限制出流流率并經(jīng)過國家有關(guān)質(zhì)量檢測部門檢測合格節(jié)水水嘴。大小便器采用節(jié)水型產(chǎn)品，坐便器水箱容積不大于6L。公共衛(wèi)生間采用紅外感應(yīng)水嘴、感應(yīng)式?jīng)_洗閥小便器、大便器等能消除長水流的水嘴和器具。4.計(jì)量設(shè)施：給水引入管在室外水表井內(nèi)設(shè)水表計(jì)量，給水引入管設(shè)止回閥；各層集中管井內(nèi)設(shè)旋翼式水表，分層計(jì)量。按計(jì)劃用水，節(jié)約用水。同時(shí)為運(yùn)行管理、節(jié)能管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。5.二次加壓采用管網(wǎng)疊壓供水系統(tǒng)，充分利用市政供水壓力，達(dá)到優(yōu)化調(diào)度，降低能耗的目的。五、節(jié)能效果分析（一）能耗指標(biāo)1、項(xiàng)目能源總消耗量本項(xiàng)目建成后，小區(qū)年總用水量為474235m3/a，年總用電量為2652萬kwh/a，折標(biāo)準(zhǔn)煤3259.3噸；年液化氣總用量為212802kg/a，折標(biāo)準(zhǔn)煤364.8噸。2、單位建筑面積綜合能耗①年能耗折算為標(biāo)準(zhǔn)煤年總能耗折算為標(biāo)準(zhǔn)煤＝3259.3+364.8＝3624.1噸標(biāo)準(zhǔn)煤②單位建筑面積年綜合能耗＝3624.1÷192745＝0.01880256噸標(biāo)準(zhǔn)煤3.單位投資能耗（標(biāo)煤/萬元）本項(xiàng)目總投資37749萬元，則項(xiàng)目單位投資年能耗為0.09600519噸標(biāo)煤/萬元。(二)節(jié)能效果1、規(guī)定性指標(biāo)節(jié)能評價(jià)本項(xiàng)目嚴(yán)格按照《廣西居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》等規(guī)范要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。本項(xiàng)目建筑物方正整體，體形系數(shù)好，沒有過多的凸凹面；對外門窗采用遮陽措施，對外墻和屋頂采取外保溫隔熱措施，降低了傳熱系數(shù)提高了熱惰性指標(biāo)，熱惰性有利于建筑熱穩(wěn)定性；高效保溫隔熱材料設(shè)于主體結(jié)構(gòu)外側(cè)，可減緩熱量進(jìn)入墻體；墻內(nèi)設(shè)置空氣間層或通風(fēng)間層也有良好的保溫隔熱效果。本項(xiàng)目體形系數(shù)的設(shè)定、外門窗遮陽的重視等使得節(jié)能效果好。按照《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》JGJl34—2001對本項(xiàng)目工程節(jié)能的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)要求，可達(dá)到節(jié)能50%的目標(biāo)。2、年能耗降低量評價(jià)（1）年電力消耗降低總量①空調(diào)節(jié)能量測算：根據(jù)上面測算空調(diào)年可節(jié)電229萬kWh。②太陽能熱水器節(jié)能測算：根據(jù)上面測算太陽能熱水器年可節(jié)電242萬kWh。③照明工程的節(jié)能量測算：根據(jù)上面測算照明工程年可節(jié)電198.4萬kWh。以此三項(xiàng)測算的年節(jié)電量為669.4萬kWh。（2）單位建筑面積綜合能耗①年節(jié)電量折算為標(biāo)準(zhǔn)煤年總節(jié)電量折算為標(biāo)準(zhǔn)煤：669.4萬kWh*1.229t＝822.7噸標(biāo)準(zhǔn)煤②單位建筑面積年綜合能耗降低量：822.7÷192745＝0.00426833噸標(biāo)準(zhǔn)煤第六章安全措施一、消防安全（一）消防設(shè)施消防設(shè)施研究，主要是分析項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中可能存在的火災(zāi)隱患和重點(diǎn)消防部位，根據(jù)消