北京危改房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告(危房改)

PAGEPAGE64北京市崇文區(qū)廣渠門外南街危改房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告北京某房地產(chǎn)評(píng)估有限公司北京某房地產(chǎn)聯(lián)盟投資顧問(wèn)有限公司目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 1一、項(xiàng)目概況 1二、項(xiàng)目建設(shè)單位概況 5三、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 6四、可行性研究報(bào)告編制的依據(jù) 6五、可行性研究報(bào)告編制的假設(shè)和說(shuō)明 7六、可行性研究報(bào)告編制單位和編制人員 8第二章項(xiàng)目投資環(huán)境分析 9一、北京市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)運(yùn)行狀況及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 9二、崇文區(qū)城市功能定位 11第三章北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 13一、北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析 13二、北京市普通住宅市場(chǎng)分析 15三、北京市公寓市場(chǎng)分析 17四、北京市寫字樓市場(chǎng)分析 18五、北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 19第四章項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 21一、崇文區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 21二、項(xiàng)目區(qū)域住宅市場(chǎng)分析 23三、項(xiàng)目區(qū)域公寓市場(chǎng)分析 26四、項(xiàng)目區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析 27五、項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析 28六、項(xiàng)目與同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的比較 30七、項(xiàng)目SWOT分析 33第五章項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案及市場(chǎng)定位 35一、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 35二、項(xiàng)目客戶定位 36三、價(jià)格定位 37第六章項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施狀況 39一、市政道路 39二、給排水管道 39三、供電 39四、通訊 39五、天然氣 39六、供熱 39第七章項(xiàng)目投資估算和籌資評(píng)價(jià) 40一、總投資估算 40二、資金籌措及分年度使用計(jì)劃 45第八章項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益指標(biāo)的計(jì)算和分析 47一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè) 47二、現(xiàn)金流量和財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 49三、不確定性分析 50第九章結(jié)論與建議 52一、結(jié)論 52二、建議 52附表 53附件 60第一章總論一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目名稱廣渠門外南街危改項(xiàng)目（二）項(xiàng)目單位北京鑫陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（三）項(xiàng)目位置廣渠門外南街危改項(xiàng)目地處于東二環(huán)沿線，位于北京市崇文區(qū)廣渠門外南街。項(xiàng)目用地四至為：東至廣渠門外北四巷及廣和路沿線，南至廣渠門外南五巷，西至東二環(huán)路輔路，北至廣渠門外大街。項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置（四）項(xiàng)目用地根據(jù)《關(guān)于進(jìn)行崇文區(qū)廣渠門外南街地區(qū)危舊房改造一期工程項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告）的批復(fù)》【京計(jì)投資字（2002）1044號(hào)】、《關(guān)于進(jìn)行崇文區(qū)廣渠門外南街地區(qū)危舊房改造二期工程項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告）的批復(fù)》【京計(jì)投資字（2002）1348號(hào)】，項(xiàng)目原建設(shè)單位為北京嘉禾前門房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。2004年4月，北京市發(fā)改委及建委下發(fā)《關(guān)于調(diào)整廣渠門外南街危改一、二期工程可研批復(fù)內(nèi)容的函》【京發(fā)改投資函（2004）150號(hào)】，批準(zhǔn)項(xiàng)目建設(shè)單位調(diào)整為北京鑫陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。2005年3月24日，項(xiàng)目建設(shè)單位與北京市國(guó)土資源局分別簽訂了A區(qū)、B區(qū)用地的《北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》【京地處（合）字（2005）0177號(hào)、0176號(hào)】，合同地價(jià)款分別為12090.85萬(wàn)元及7230.45萬(wàn)元，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)單位提供的票據(jù)，合同地價(jià)款及契稅已經(jīng)全部繳清。2006年5月12日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得廣渠門外南街危改項(xiàng)目《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》【2006規(guī)（崇）地字0007號(hào)】，項(xiàng)目總用地面積為126712.74平方米，總建設(shè)用地面積為87407.485平方米，代征道路用地為35649.093平方米，代征綠化用地為3656.162平方米。2006年6月1日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)《關(guān)于同意廣渠門外南街危改項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案復(fù)函》【2006規(guī)復(fù)函字0267號(hào)】，項(xiàng)目總建筑規(guī)模為565943平方米，其中地上建筑面積為411340平方米，建筑高度10-80米,機(jī)動(dòng)車位2277個(gè)，戶數(shù)3478戶，建筑高度不超過(guò)80米，容積率4.71，綠地率20.2%，自行車停車位9993輛。2006年10月9日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得了北京市人民政府《關(guān)于北京鑫陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行廣渠門外南街危改項(xiàng)目申請(qǐng)使用廣渠門外南街國(guó)有土地使用權(quán)的批復(fù)》【京政房地字（2006）150】，2006年10月，項(xiàng)目建設(shè)單位取得廣渠門外南街危改項(xiàng)目《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》【京國(guó)土用（批）字（2006）第150號(hào)】。以上批復(fù)明確回遷安置居民的住宅按照劃撥方式供地。2006年12月21日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得項(xiàng)目A區(qū)用地《國(guó)有土地使用權(quán)證》【京崇國(guó)用（2006）第0070號(hào)】，土地使用權(quán)面積為29964.03平方米。2006年12月31日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2006規(guī)（崇）建字0083號(hào)】，C2回遷住宅樓建筑面積41190平方米，C3回遷辦公樓建筑面積21257平方米，C區(qū)地下車庫(kù)建筑面積6034平方米。2007年1月18日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得項(xiàng)目B區(qū)用地《國(guó)有土地使用證》【京崇國(guó)用（2007出）第00008號(hào)】，土地使用權(quán)面積為20583.13平方米。2007年2月9日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2007規(guī)（崇）建字0005號(hào)】，D1回遷住宅樓建筑面積17608平方米。2007年2月15日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)《關(guān)于廣外南街危改項(xiàng)目調(diào)整設(shè)計(jì)情況說(shuō)明復(fù)函》【2007規(guī)復(fù)函字0070號(hào)】，項(xiàng)目總建筑面積為561555平方米，其中地上411400平方米（住宅建筑面積300400平方米，配套公建14700平方米，其他公建建筑面積96200平方米），總戶數(shù)3629戶。建筑高度不超過(guò)80米，容積率4.7，綠化率20.2%，機(jī)動(dòng)車停車2309輛，自行車停車位10449輛。2007年2月16日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得C2回遷住宅樓等3項(xiàng)《建筑工程施工許可證》【2007施建字0254號(hào)】。2007年3月20日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得D1回遷住宅樓《建筑工程施工許可證》【2007施建字0367號(hào)】。2007年4月16日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2007規(guī)（崇）建字0016號(hào)】，B區(qū)地下車庫(kù)建筑面積16760平方米，B區(qū)地下室建筑面積2400平方米。2007年4月27日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2007規(guī)（崇）建字0019號(hào)】，B5商品住宅樓建筑面積15964平方米。2007年5月18日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得B區(qū)地下車庫(kù)等2項(xiàng)《建筑工程施工許可證》【2007施建字0743號(hào)】。2007年5月28日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2007規(guī)（崇）建字0023號(hào)】，D3回遷住宅樓建筑面積55562平方米。2007年5月30日，項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)單位取得B5商品住宅樓《建筑工程施工許可證》【2007施建字0808號(hào)】。2007年6月19日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2007規(guī)（崇）建字0026號(hào)】，回遷小學(xué)建筑面積10160平方米。2007年7月4日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2007規(guī)（崇）建字0028號(hào)】，B6幼兒園建筑面積2590平方米。2007年7月5日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2007規(guī)（崇）建字0030號(hào)】，A6商品住宅樓建筑面積21257平方米，A8商品住宅樓建筑面積21257平方米，A7非配套商業(yè)建筑面積15186平方米，A區(qū)2#地下車庫(kù)建筑面積7258平方米,A9東側(cè)地下室建筑面積1422平方米,A10地下室建筑面積3990平方米。（五）交通與環(huán)境1、交通狀況項(xiàng)目地處北京市崇文區(qū)廣渠門東南角，緊臨廣渠門外大街及東二環(huán)路等多條出行道路，附近有23、52、715、721、754、800、821、907、957路等多條公交線路通過(guò)，交通出行便捷。2、環(huán)境項(xiàng)目西側(cè)是二環(huán)路綠化帶和護(hù)城河，東南兩公里坐落著龍?zhí)逗珗@，具備優(yōu)越的綠色空間和京城稀缺的水資源。項(xiàng)目北部地區(qū)為北京市中央商務(wù)區(qū)，其中規(guī)劃和建設(shè)的大量寫字樓和商業(yè)用房已形成濃厚的商務(wù)氛圍。（六）項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目目前已完成拆遷工作，B、C、D區(qū)已開始施工。（七）開發(fā)內(nèi)容根據(jù)北京市規(guī)劃委員會(huì)《關(guān)于廣外南街危改項(xiàng)目調(diào)整設(shè)計(jì)情況說(shuō)明復(fù)函》【2007規(guī)復(fù)函字0070號(hào)】和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2006規(guī)（崇）建字0083號(hào)，2007規(guī)（崇）建字0005號(hào)、0007號(hào)、0016號(hào)、0019號(hào)、0023號(hào)、0026號(hào)、0028號(hào)、0030號(hào)】，本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容如下表所示：表1-1：廣渠門外南街危改項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)容明細(xì)表單位：平方米區(qū)塊建筑編號(hào)規(guī)劃內(nèi)容建筑面積地上地下A、BA1、A2寫字樓辦公47479底商6312地下9216A3商住公寓30610底商2999地下4044A678商住住宅42594底商7716地下`7492A5、A9、A10商業(yè)地上14741地下8736B1會(huì)所地上2690地下2400B2、B3、B5住宅地上83453地下12285B6幼兒園地上1680地下910AD1、AD2、BD地下車庫(kù)（1518個(gè)車位）45919小計(jì)24027491002C、DC1非配套商業(yè)1746C2回遷辦公及住宅364424748C3回遷辦公36971827C4回遷骨科醫(yī)院47201800CD地下車庫(kù)（130個(gè)車位）6034D1回遷住宅（首層配套商業(yè)和辦公）143083300D2回遷住宅（局部為商業(yè)和物業(yè)用房）497346630D3回遷住宅（局部為辦公及物業(yè)用房）497105852D4非配套商業(yè)1202540D5回遷小學(xué)教學(xué)樓51605000D6市政站160DD地下車庫(kù)（618個(gè)車位）23000D8辦公3955714小計(jì)411108150447561555（八）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃安排根據(jù)開發(fā)企業(yè)提供的資料，本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的具體實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃如下：A區(qū)：2007年8月20日開工2007年11月1日結(jié)構(gòu)正負(fù)零2008年6月30日結(jié)構(gòu)封頂2009年12B區(qū)：2007年52007年9月15日結(jié)構(gòu)正負(fù)零2008年4月5日結(jié)構(gòu)封頂2009年9C區(qū)：2007年2月15日開工2007年8月10日結(jié)構(gòu)正負(fù)零2008年4月30日結(jié)構(gòu)封頂2008年12月30日竣工入住D區(qū)：2007年3月30日開工2007年10月30日結(jié)構(gòu)正負(fù)零2008年6月30日結(jié)構(gòu)封頂2008年12月30日竣工入住二、項(xiàng)目建設(shè)單位概況項(xiàng)目建設(shè)單位：北京鑫陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊(cè)資金：8850萬(wàn)元人民幣法人代表：鄭欽璋單位地址：北京市崇文區(qū)廣渠門南小街領(lǐng)行國(guó)際中心1樓1單元2505室營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：1100001060988成立時(shí)間：2003年8月20日經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)；銷售自行開發(fā)的商品房；物業(yè)管理；銷售機(jī)械電器設(shè)備、通訊器材、金屬材料、五金交電。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)：暫定資質(zhì)【CM-A-0561】三、項(xiàng)目建設(shè)的必要性作為四大中心城區(qū)之一，近年來(lái)崇文區(qū)不斷推進(jìn)舊城改造工作，區(qū)域內(nèi)居民的居住質(zhì)量有了明顯改善。而項(xiàng)目用地內(nèi)原住宅條件較差，居民改善居住條件的需求十分迫切。本項(xiàng)目是北京市和崇文區(qū)2006年重點(diǎn)落實(shí)實(shí)施的56件實(shí)事之一。市長(zhǎng)王歧山指示要加快該項(xiàng)目的建設(shè)，盡快解決危改回遷居民的回遷工作，徹底解決老城區(qū)居民居住條件。另一方面，《北京城市總體規(guī)劃（2004-2020）》提出構(gòu)建“兩軸－兩帶－多中心”的新城市空間格局，“東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)”在這樣的機(jī)遇和背景下形成了，該區(qū)域成為二環(huán)以內(nèi)除長(zhǎng)安街、金融街之外的最佳辦公選擇。項(xiàng)目用地位于東二環(huán)沿線地區(qū)，原為具較長(zhǎng)歷史的企事業(yè)單位及單位宿舍區(qū)，與北京市整體發(fā)展及區(qū)域規(guī)劃不協(xié)調(diào)。廣渠門南街危改項(xiàng)目就是在以上背景下提出并實(shí)施建設(shè)的，總體規(guī)劃占地面積12.67公頃，總建筑面積56.15萬(wàn)平方米。項(xiàng)目?jī)?nèi)共有A、B、C、D四個(gè)區(qū)，A、B區(qū)是商品房開發(fā)區(qū)，C、D主要用于危改回遷。危改回遷區(qū)總占地面積36860.325平方米，總建筑面積230279平方米；商品房建設(shè)區(qū)總占地面積50547.16平方米，總建筑面積331276平方米，由寫字樓、住宅、國(guó)際名店商街和酒店式服務(wù)公寓組成。項(xiàng)目不但可以提高居民居住條件、改善區(qū)域環(huán)境，而且作為“東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)四、可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)1、《關(guān)于進(jìn)行崇文區(qū)廣渠門外南街地區(qū)危舊房改造一期工程項(xiàng)目建議書(代可行性研究報(bào)告)的批復(fù)》【京計(jì)投資字[2002]1044號(hào)】2、《關(guān)于同意進(jìn)行崇文區(qū)廣渠門外南街地區(qū)危舊房改造二期工程項(xiàng)目建議書(代可行性研究報(bào)告)的批復(fù)》【京計(jì)投資字[2002]1348號(hào)】3、《關(guān)于調(diào)整廣渠門外南街危改一、二期工程可研批復(fù)內(nèi)容的函》【京發(fā)改投資函[2004]第150號(hào)】4、《北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》【京地出[合]字（2005）第0177號(hào)】5、《北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》【京地出[合]字（2006）第0176號(hào)】6、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》【京國(guó)土用（批）字（2006）第150號(hào)】7、《國(guó)有土地使用證》【京崇國(guó)用（2006）第0070號(hào)】8、《國(guó)有土地使用證》【京崇國(guó)用（2007出）第00008號(hào)】9、《規(guī)劃意見(jiàn)書》【2004規(guī)（崇）意字第0052號(hào)】10、《北京市規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于廣外南街危改項(xiàng)目調(diào)整設(shè)計(jì)情況說(shuō)明復(fù)函》【2007規(guī)復(fù)字0070號(hào)】11、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》【2006規(guī)（崇）建字0083號(hào)，2007規(guī)（崇）地字0005號(hào)、0007號(hào)、0016號(hào)、0019號(hào)、0023號(hào)、0026號(hào)2006規(guī)(崇)地字0007號(hào)】12、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2006規(guī)（崇）建字0083號(hào)，2007規(guī)（崇）建字0005號(hào)、0016號(hào)、0019號(hào)、0023號(hào)、0026號(hào)、0028號(hào)、0030號(hào)】13、《建筑工程施工許可證》【2007施建字0254號(hào)、0367號(hào)、0743號(hào)、0808號(hào)】14、《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》15、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書16、《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》【第三版】17、北京市國(guó)土資源局、統(tǒng)計(jì)局等政府相關(guān)部門公布的相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和房地產(chǎn)指標(biāo)五、可行性研究報(bào)告編制的假設(shè)和說(shuō)明1、由于本項(xiàng)目尚未取得全部《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，故本報(bào)告中建筑面積等數(shù)據(jù)依據(jù)北京市規(guī)劃委員會(huì)《關(guān)于廣外南街危改項(xiàng)目調(diào)整設(shè)計(jì)情況說(shuō)明復(fù)函》【2007規(guī)復(fù)函字0070號(hào)】和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2006規(guī)（崇）建字0083號(hào)，2007規(guī)（崇）建字0005號(hào)、0007號(hào)、0016號(hào)、0019號(hào)、0023號(hào)、0026號(hào)、0028號(hào)、0030號(hào)】綜合確定。但最終項(xiàng)目建筑面積以項(xiàng)目取得的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的為準(zhǔn)。2、本報(bào)告設(shè)定項(xiàng)目紅線外基礎(chǔ)設(shè)施為“七通一平”狀態(tài)，即：通路、供電、供水、排水、供暖、通氣、通訊及場(chǎng)地內(nèi)土地平整。3、本報(bào)告中價(jià)格、費(fèi)用等的取數(shù)均以2007年第一季度市場(chǎng)一般水平為基準(zhǔn)，未考慮房地產(chǎn)價(jià)格和物價(jià)總水平在項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)、銷售期間的漲跌因素、也不考慮其他非正常條件下的取數(shù)。4、假設(shè)委托方提供的資料屬實(shí)且提供了全部相關(guān)的資料。5、委托方應(yīng)對(duì)所提供的資料的真實(shí)性和因所提供資料不實(shí)引起的后果負(fù)責(zé)。六、可行性研究報(bào)告編制單位和編制人員（一）可行性研究報(bào)告編制單位北京某房地產(chǎn)評(píng)估有限公司北京某聯(lián)盟投資顧問(wèn)有限公司（二）可行性研究報(bào)告編制人員介紹理學(xué)碩士注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)土地估價(jià)師高級(jí)經(jīng)濟(jì)師注冊(cè)咨詢（投資）工程師注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)土地估價(jià)師注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師注冊(cè)造價(jià)工程師管理學(xué)碩士理學(xué)學(xué)士經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士

第二章項(xiàng)目投資環(huán)境分析一、北京市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)運(yùn)行狀況及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和發(fā)展與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況息息相關(guān)，2006年是“十一五”開局之年，北京市經(jīng)濟(jì)保持了良好的發(fā)展勢(shì)頭，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示北京市宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)呈穩(wěn)定運(yùn)行態(tài)勢(shì)。1．總體經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，市場(chǎng)運(yùn)行良好，將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展2006年北京市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值7720.3億元，比上年增長(zhǎng)12%，連續(xù)第8年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)。按常住人口計(jì)算，2006年人均GDP達(dá)到49505元（折合6210美元），比上年增長(zhǎng)8.8%。第二產(chǎn)業(yè)增加值為2217.2億元，同比增長(zhǎng)12.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值5405.1億元，同比增長(zhǎng)11.9%。人均GDP、地區(qū)生產(chǎn)總值的穩(wěn)定增長(zhǎng)，都說(shuō)明北京市整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)運(yùn)行良好；第二、三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，必然有新的空間需求，將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。圖2-1：北京市地區(qū)生產(chǎn)總值及指數(shù)變化趨勢(shì)圖2．人口總量穩(wěn)定增加，居民收入消費(fèi)水平的提高，以及家庭戶小型化，將進(jìn)一步加大對(duì)商品住宅的需求2006年北京市常住人口繼續(xù)增加，達(dá)到1581萬(wàn)人，比上一年增加了43萬(wàn)人。城市總戶數(shù)由2005年451.7萬(wàn)戶上升到465.2萬(wàn)戶，增加了13.5萬(wàn)戶，戶均人口數(shù)為3.4人，家庭戶小型化趨勢(shì)更加明顯。人口總量及家庭戶數(shù)的增加，必然引致住房需求的增加，從而進(jìn)一步加大對(duì)商品住宅的需求。另外，2006年北京市城市居民人均可支配收入19978元，比05年增長(zhǎng)13.2%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)12.2%；城市居民人均消費(fèi)支出14825元，比05年增長(zhǎng)11.9%；城鎮(zhèn)居民人均居住水平（人均住房使用面積）達(dá)到20.06平方米，同比增加0.61平方米。常住人口增加、人均可支配收入增長(zhǎng)，都將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)住房需求。圖2-2：北京市常住人口及城市總戶數(shù)圖圖2-3：北京市人均收入消費(fèi)水平及其增長(zhǎng)率3．社會(huì)通貨膨脹水平較低，價(jià)格水平穩(wěn)定，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展2006年全市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為100.9%，低于上年0.6個(gè)百分點(diǎn)。全市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）趨于平穩(wěn)下降，反映出社會(huì)通貨膨脹水平較低，經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。4．固定資產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資3371.5億元，比上年增長(zhǎng)19.3%，增幅比上年提高7.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，城市基礎(chǔ)設(shè)施投資935.3億元，同比增長(zhǎng)53.2%；房地產(chǎn)開發(fā)投資1719.9億元，同比增長(zhǎng)12.8%，增幅提高9.3個(gè)百分點(diǎn)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為51%。從上面數(shù)據(jù)可以看出，2006年城市基礎(chǔ)設(shè)施投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資力度進(jìn)一步加大，這將會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。二、崇文區(qū)城市功能定位崇文區(qū)為北京市四個(gè)中心城區(qū)之一，有著豐厚的文化底蘊(yùn)。近年來(lái)，崇文區(qū)積極探索首都中心城區(qū)現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展之路，城市面貌有了很大變化，城區(qū)功能日漸明確和完善，投資環(huán)境日趨優(yōu)化，正在形成“一場(chǎng)兩區(qū)”的經(jīng)濟(jì)格局。即以前門大街老字號(hào)傳統(tǒng)商業(yè)文化街、祈年殿大街服務(wù)業(yè)一條街、崇外大街現(xiàn)代商務(wù)街和大都市街專業(yè)化主題市場(chǎng)街四條街組成的“‘王’字形經(jīng)濟(jì)磁場(chǎng)”，以龍?zhí)逗橹行牡摹褒執(zhí)逗w育產(chǎn)業(yè)園區(qū)”和以永外百榮世貿(mào)商城為龍頭的“永外現(xiàn)代商貿(mào)園區(qū)”兩個(gè)功能區(qū)。形成了集現(xiàn)代商貿(mào)、文化、旅游、體育、休閑、娛樂(lè)業(yè)為主的現(xiàn)代化城區(qū)雛形。崇文區(qū)雖然區(qū)域面積不大，可開發(fā)利用的土地資源較為有限，但是憑借其所擁有的悠久歷史文脈、豐富的文化旅游資源及一定的商業(yè)基礎(chǔ)，以及與市中心、建國(guó)門商圈、CBD商圈、木樨園商圈等接壤的地理優(yōu)勢(shì)，具備了發(fā)展現(xiàn)代都市文化和體育休閑產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)。改革開放以來(lái)，崇文區(qū)大力發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，從全面改善投資環(huán)境入手，加大市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市環(huán)境整治力度，進(jìn)一步轉(zhuǎn)變政府工作職能，努力為企業(yè)創(chuàng)造良好、寬松的發(fā)展環(huán)境，從而帶動(dòng)了全區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的全面進(jìn)步?！侗本┦谐缥膮^(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》指出要在“十五”時(shí)期發(fā)展的基礎(chǔ)上，再經(jīng)過(guò)五年努力，到2010年，初步把崇文區(qū)建設(shè)成為現(xiàn)代城市服務(wù)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，古都文化風(fēng)貌和現(xiàn)代生態(tài)景觀充分展現(xiàn)，環(huán)境優(yōu)美、社會(huì)安定、生活舒適的商貿(mào)旅游居住區(qū)，基本構(gòu)建起現(xiàn)代化國(guó)際大都市中心城區(qū)的框架。按照《北京城市總體規(guī)劃》，崇文區(qū)的城市發(fā)展定位為適宜居住和適宜娛樂(lè)的首都核心區(qū)，具體是：1．商業(yè)提升一個(gè)新的層次，把崇文區(qū)定位為體育產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)，都市商業(yè)區(qū)和傳統(tǒng)文化旅游娛樂(lè)區(qū)；2．突出城市規(guī)劃，構(gòu)建合理的城市空間布局，以天壇公園為中心，著力建設(shè)龍?zhí)逗a(chǎn)業(yè)園區(qū)和天壇文化圈。中心主要以天壇公園為核心，打造天壇文化圈；西北部以“王”字形經(jīng)濟(jì)磁場(chǎng)、前門大街為核心，建立傳統(tǒng)文化保護(hù)區(qū)；中部發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)園，作為北京市發(fā)展奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的一個(gè)項(xiàng)目；西南部發(fā)展永定門外地區(qū)，主要以現(xiàn)代批發(fā)和商貿(mào)服務(wù)為主；東北部以東花市為基礎(chǔ)，發(fā)展適宜居社區(qū)。3．進(jìn)一步加大產(chǎn)業(yè)調(diào)整的力度，提升崇文區(qū)整體競(jìng)爭(zhēng)能力，除以規(guī)劃作為保障，還有明確的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向?yàn)橹?，加快文化旅游，體育休閑等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，努力把比較優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的優(yōu)勢(shì)。

第三章北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析2006年北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況總體平穩(wěn)，供求偏緊的態(tài)勢(shì)未發(fā)生明顯變化。房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)回落，商品房市場(chǎng)銷售依然旺盛，空置面積減少，新建商品房?jī)r(jià)格繼續(xù)有所上升?？傮w看來(lái)，2006年北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)有以下特點(diǎn)：1．土地供應(yīng)有所增加，有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)2006年全年土地供應(yīng)總量6509公頃，比上年增長(zhǎng)2%。其中產(chǎn)業(yè)用地1311公頃，增長(zhǎng)30.6%；住宅用地1318公頃，增長(zhǎng)49.7%，其中經(jīng)濟(jì)適用房用地532公頃（含享受經(jīng)濟(jì)適用房政策保障性住房），規(guī)劃建筑面積887萬(wàn)平方米，分別增長(zhǎng)80.3%和71.6%。土地供應(yīng)量較2005年有一定的增長(zhǎng)，主要用于二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及解決居民居住問(wèn)題，土地供應(yīng)的增加，尤其是住宅用地供應(yīng)的增長(zhǎng)，將有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)節(jié)供求不平衡狀況，并且，2006年進(jìn)一步加大了經(jīng)濟(jì)適用房和保障性住房的供應(yīng)。2．土地市場(chǎng)需求潛力較大2006年北京市預(yù)審批復(fù)建設(shè)項(xiàng)目1543個(gè)，總用地面積達(dá)14392公頃，是2005年土地實(shí)際供應(yīng)量（6509公頃）的2.2倍。建設(shè)用地的預(yù)審量遠(yuǎn)大于實(shí)際土地供應(yīng)量，可見(jiàn)，2006年北京市土地市場(chǎng)需求并沒(méi)有得到完全的釋放，土地市場(chǎng)需求潛力較大。3．商品房供應(yīng)量繼續(xù)下滑，受政策影響，商品住宅供應(yīng)減少?gòu)男略錾唐贩抗?yīng)情況來(lái)看，2006年北京共核發(fā)商品房預(yù)售許可證624個(gè)，批準(zhǔn)預(yù)售面積約為2458萬(wàn)平方米（包括經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目），與2005年同期相比，分別下降了15%和14%。其中，商品住宅準(zhǔn)售面積約為1717萬(wàn)平方米，同比下降21%。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，2006年北京商品房期房批準(zhǔn)預(yù)售面積2458萬(wàn)平方米。其中，商品住宅準(zhǔn)售面積約為1717萬(wàn)平方米，所占比重約為70%，同比約下降了7個(gè)百分點(diǎn)；寫字樓準(zhǔn)售面積約為342萬(wàn)平方米，所占比重約為14%，同比提高了5個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)準(zhǔn)售面積約為276萬(wàn)平方米，所占比重約為11%，同比提高了2個(gè)百分點(diǎn)；地下車庫(kù)等其它準(zhǔn)售面積約為123萬(wàn)平方米，所占比重約為5%，與2005年持平。總之，與2005年同期相比，商品住宅所占比重有所下降，寫字樓、商業(yè)所占重則略有所增加。供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化主要是受九部委《意見(jiàn)》中關(guān)于“新開工商品住房中90平方米以下戶型所占比重，必須達(dá)到70%以上”政策影響，致使部分商品住宅須調(diào)整規(guī)劃，從而減少了市場(chǎng)的供應(yīng)量；而商業(yè)、辦公用房的供應(yīng)受政策影響相對(duì)較小，市場(chǎng)供應(yīng)保持平穩(wěn)上升態(tài)勢(shì)。4．商品房施工竣工面積下降，將一定程度上影響未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)同樣受宏觀調(diào)控政策影響，2006年全市商品房施工面積10483.5萬(wàn)平方米，比上年下降2.5%；其中商品住宅6311.3萬(wàn)平方米，下降13.3%。商品房竣工面積3193.9萬(wàn)平方米，下降15.3%；其中商品住宅2193.3萬(wàn)平方米，下降22.8%，將對(duì)未來(lái)商品房供應(yīng)產(chǎn)生一定影響。5．商品房?jī)r(jià)格繼續(xù)攀升，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛2006年房屋銷售價(jià)格指數(shù)為108.8%，高于上年1.9個(gè)百分點(diǎn)；其中，商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)為109.6%，高于上年2.5個(gè)百分點(diǎn)。2006年房?jī)r(jià)繼續(xù)保持高位運(yùn)行，尤其是商品住宅價(jià)格，反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上需求旺盛、房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的態(tài)勢(shì)。6．商品房尤其是商品住宅銷售旺盛，空置率下降2006年商品房空置率為10%，空置面積1039.7萬(wàn)平方米，比上年末減少334.5萬(wàn)平方米；其中商品住宅空置率僅為7%，空置面積494.1萬(wàn)平方米，比上年減少305.6萬(wàn)平方米。商品房尤其是商品住宅空置率降低及空置面積大幅減少，說(shuō)明商品房尤其是商品住宅銷售旺盛。圖3-1：北京市商品房及商品住宅空置率變化趨勢(shì)圖7．2007年商品房市場(chǎng)展望——供應(yīng)增加、交易活躍、價(jià)格上漲但漲幅回落從供應(yīng)方面來(lái)看，2006年出臺(tái)一系列政策，有利于促進(jìn)土地供應(yīng)盡快形成房地產(chǎn)供應(yīng)。此外，由于2008年舉辦奧運(yùn)會(huì)的影響，大部分開發(fā)商將會(huì)讓其開發(fā)的項(xiàng)目盡量在2007年入市。從需求方面來(lái)看，消費(fèi)者在“觀望”一段時(shí)間之后，也將逐漸采取購(gòu)房行為，稅收政策的影響也將逐漸為購(gòu)房者所適應(yīng)，因此，2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易將更為活躍。從價(jià)格方面來(lái)看，雖然2007年新增商品房的供應(yīng)量將有所增長(zhǎng)，但由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)，且近兩年土地供應(yīng)較少，因此2007年商品房的有效供應(yīng)仍然不足，受旺盛需求影響，商品房?jī)r(jià)格仍然呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，但其漲幅有所回落?？傮w來(lái)看，在國(guó)家和北京市“十一五”規(guī)劃指導(dǎo)下，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)在動(dòng)力依然存在，全市經(jīng)濟(jì)可望繼續(xù)在一個(gè)較高的平臺(tái)上延伸和發(fā)展。良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境，旺盛的消費(fèi)需求，為北京房地產(chǎn)開發(fā)投資創(chuàng)造了優(yōu)越的條件。二、北京市普通住宅市場(chǎng)分析1．2006年北京普通商品住宅準(zhǔn)售面積為654.38萬(wàn)平方米，同比下降42%。政策影響、住宅用地供應(yīng)過(guò)少是導(dǎo)致新增普通商品住宅的供應(yīng)呈現(xiàn)大幅下降的主要原因。具體表現(xiàn)在以下兩方面：第一，受九部委意見(jiàn)中對(duì)新增商品房住宅“90平方米以下，70%”限制的影響，部分商品住宅項(xiàng)目更改規(guī)劃，未能如期入市，導(dǎo)致2006年商品住宅供應(yīng)大幅減少；第二，近兩年商品住房建設(shè)用地供應(yīng)過(guò)少，而“8.31”從區(qū)域來(lái)看，南部地區(qū)是2006年北京普通商品住宅供應(yīng)最活躍的區(qū)域，新增準(zhǔn)售面積為268.46萬(wàn)平方米，約占新增普通商品住宅供應(yīng)總量的41%。2．受政策影響，普通商品住宅部分需求受抑，售價(jià)和面積適中的普通商品住宅需求較旺。2006年一系列宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，對(duì)北京商品住宅的預(yù)售成交量造成了較大的影響，使得旺盛的商品住宅需求勢(shì)頭受到一定程度的抑制。2006年，商品住宅期房預(yù)售成交面積約1900萬(wàn)平方米，同比下降12%。盡管如此，2006年北京許多普通商品住宅項(xiàng)目不僅在短時(shí)間完成了良好的銷售業(yè)績(jī)，且成交價(jià)格持續(xù)上升。例如，朝陽(yáng)區(qū)的北京新天地，新增準(zhǔn)售面積約19萬(wàn)平方米，僅三、四個(gè)月時(shí)間就基本完成了銷售，其預(yù)售率高達(dá)95%，成交均價(jià)約為6000元/平方米，高出平均報(bào)價(jià)3%左右；保利金泉廣場(chǎng)，新增準(zhǔn)售面積約22萬(wàn)平方米，半年內(nèi)，其預(yù)售率已達(dá)到80%左右，成交均價(jià)約為9100元/平方米，高出平均報(bào)價(jià)3%左右。昌平區(qū)的新龍城，新增準(zhǔn)售面積約24萬(wàn)平方米，在半年多時(shí)間里，基本上已售完，成交均價(jià)約為6100元/平方米，高出平均報(bào)價(jià)10%左右；通州區(qū)的新城陽(yáng)光，新增準(zhǔn)售面積約12萬(wàn)平方米，在半年多時(shí)間里，其預(yù)售率已達(dá)85%，成交均價(jià)約為4780元/平方米，高出平均報(bào)價(jià)10%左右?？梢?jiàn)，售價(jià)和面積適中的普通商品住宅項(xiàng)目，都能在較短的時(shí)間里取得較好的銷售業(yè)績(jī)。因此，2006年北京商品住宅的市場(chǎng)需求雖然受到抑制，但普通商品住宅需求仍然較為旺盛。3．2006年北京普通商品住宅平均報(bào)價(jià)為6175元/平方米，與2005年相比，上漲了12%。從各區(qū)縣新增普通住宅價(jià)格水平來(lái)看（東城及延慶由于沒(méi)有新增普通商品住宅，不計(jì)算在內(nèi)），北京普通商品住宅價(jià)格漲幅普遍呈快速上漲勢(shì)頭，價(jià)格上漲水平從291-2605元/平方米不等。有3個(gè)行政區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅小于10%，有5個(gè)行政區(qū)的漲幅超過(guò)了30%。其中，西城區(qū)平均報(bào)價(jià)高達(dá)11191元/平方米，比上年同期上漲了2605元/平方米，漲幅約為30%；房?jī)r(jià)漲幅最大的行政區(qū)域是平谷區(qū)，其價(jià)格上漲了832元/平方米，漲幅高達(dá)36%。供不應(yīng)求及開發(fā)商的預(yù)期較高是普通商品住宅平均報(bào)價(jià)快速上漲的主要原因。表3-1：2006年各區(qū)縣新增普通商品住宅平均報(bào)價(jià)一覽表序號(hào)區(qū)域平均報(bào)價(jià)(元/m2)同比增長(zhǎng)序號(hào)區(qū)域平均報(bào)價(jià)(元/m2)同比增長(zhǎng)2006年2005年2006年2005年1西城區(qū)11191858630%9大興區(qū)5035440214%2崇文區(qū)9862758230%10順義區(qū)4960382930%3宣武區(qū)8371729015%11通州區(qū)4532394515%5朝陽(yáng)區(qū)7539627320%12懷柔區(qū)4338323834%4海淀區(qū)724567587%13門頭溝區(qū)3901341914%6豐臺(tái)區(qū)6263565411%14房山區(qū)363833479%7石景山區(qū)615257886%15平谷區(qū)3156232436%8昌平區(qū)5498440625%16密云縣2972230029%整體平均報(bào)價(jià)2006年：6175元/m22005年：5502元/m2未來(lái)北京市普通商品住宅市場(chǎng)的供應(yīng)量有望止跌回升，大量“8.31”之前取得的建設(shè)用地即將入市。另外《北京城市總體規(guī)劃2004-2020》中規(guī)劃的11個(gè)新城建設(shè)已經(jīng)開始啟動(dòng)，這將進(jìn)一步增加未來(lái)普通商品住宅的供應(yīng)量。而且“90平方米占70%以上”的政策已經(jīng)明朗化，開發(fā)商的“觀望期”將結(jié)束，這將使更多的普通商品住宅入市。因此，預(yù)計(jì)未來(lái)北京普通商品住宅的供應(yīng)量將有所增加。隨著城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的持續(xù)快速增長(zhǎng)，消費(fèi)者的購(gòu)房承受能力增強(qiáng)，將在一定程度上增加普通商品住宅的需求量。眾多年輕家庭因結(jié)婚而買房及城鎮(zhèn)居民改善居住條件的市場(chǎng)需求依然旺盛。另外，奧運(yùn)會(huì)的日益臨近以及首都效應(yīng)也使得更多人在北京投資置業(yè)。因此，預(yù)計(jì)未來(lái)普通商品住宅的需求仍較為旺盛。雖然2007年普通商品住宅供應(yīng)量可能會(huì)有所增加，但其市場(chǎng)需求仍然較為旺盛。因此，預(yù)計(jì)2007年北京普通商品住宅的價(jià)格將繼續(xù)上漲，但其漲幅將有所回落。三、北京市公寓市場(chǎng)分析2006年政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控措施，如住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、營(yíng)業(yè)稅免征期限的延長(zhǎng)、首付款的提高、限制外資購(gòu)房等，對(duì)公寓市場(chǎng)產(chǎn)生較大的影響：公寓需求明顯減少，供應(yīng)總量也有所下降；開發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期提高，公寓的預(yù)售價(jià)格上漲幅度較大。1．受宏觀調(diào)控政策的影響，2006年新增公寓供應(yīng)量有所減少。2006年新增公寓準(zhǔn)售面積約為686萬(wàn)平方米，與2005年（739萬(wàn)平方米）相比，下降了約7.7%。九部委《意見(jiàn)》對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)做出明確要求：“90平方米以下戶型占70%以上”，該政策的出臺(tái)，使得部分公寓項(xiàng)目受規(guī)劃變更的影響，延遲入市；同時(shí)也使得部分開發(fā)商處于觀望狀態(tài)，影響了一些公寓項(xiàng)目的正常入市，從而使得2006年公寓供應(yīng)總量有所減少。另外，2006年北京市公寓市場(chǎng)供應(yīng)在時(shí)間上集中在下半年，空間上集中在朝陽(yáng)區(qū)和海淀區(qū)兩個(gè)區(qū)，且近三分之二集中于四環(huán)以外地區(qū)，外擴(kuò)趨勢(shì)明顯。2．受政策等多方面因素影響，2006年北京公寓市場(chǎng)需求呈下降趨勢(shì)，2006年影響北京市公寓市場(chǎng)需求的主要因素有：第一，營(yíng)業(yè)稅免征年限的延長(zhǎng)，公寓銀行貸款首付款比例的提高以及貸款利息的再次提高，抑制了投機(jī)投資需求和部分不合理需求；第二，《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》對(duì)外資購(gòu)房進(jìn)行一定的限制，影響了部分外籍購(gòu)房者的需求；第三，公寓價(jià)格上漲幅度較大，超過(guò)購(gòu)房人的心理預(yù)期。對(duì)于居住自用型的消費(fèi)群體，國(guó)家出臺(tái)的各種政策，影響了部分消費(fèi)者的心理預(yù)期，使一些消費(fèi)者產(chǎn)生觀望的態(tài)度。投資型消費(fèi)者作為公寓市場(chǎng)的主要消費(fèi)群體，對(duì)政策的變化較為敏感，受宏觀政策的影響較大。同時(shí)，公寓的租金保持平穩(wěn)，收益并未上升，加上2006年證券基金市場(chǎng)的火爆，也吸引了部分資金流出房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而導(dǎo)致對(duì)公寓需求的減少。另外公寓存量較大，消費(fèi)群體相對(duì)較小，保值增值的能力減弱，也是導(dǎo)致新增公寓市場(chǎng)需求下降的原因。3．2006年北京新增公寓項(xiàng)目的總體均價(jià)為12104元/平方米，相對(duì)于2005年（9968元/平方米）有較大幅度的上漲，上漲幅度達(dá)到21.43%。盡管2006年北京市公寓市場(chǎng)總體供需下降，但其價(jià)格依舊高漲，其主要原因在于公寓等高檔住宅用地供應(yīng)的減少，加大了開發(fā)商的預(yù)期。公寓建筑質(zhì)量以及環(huán)境的改善，公寓品質(zhì)的上升，也導(dǎo)致了其價(jià)格的上漲。預(yù)計(jì)未來(lái)北京市公寓市場(chǎng)供應(yīng)將會(huì)保持相對(duì)平穩(wěn)，分布依然集中，市場(chǎng)需求將有所減少，但下降幅度不會(huì)太大。新增公寓市場(chǎng)預(yù)售價(jià)格將繼續(xù)上漲，但漲幅將有所回落。四、北京市寫字樓市場(chǎng)分析1．2006年北京寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量大幅增加，全年供應(yīng)面積約為342.15萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約47%。造成2006年供應(yīng)量如此之大的原因，一是由于近幾年國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速增長(zhǎng)，越來(lái)越多的開發(fā)商對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)持樂(lè)觀態(tài)度，從而加大了房地產(chǎn)的開發(fā)力度；同時(shí)隨著2008年奧運(yùn)會(huì)的臨近，開發(fā)商為保證項(xiàng)目趕在奧運(yùn)會(huì)之前完工，也加快了寫字樓項(xiàng)目的入市速度。北京新增寫字樓主要集中在北部的望京、亞奧商圈、上地等及其周邊地區(qū)；東部的CBD商圈、東二環(huán)商圈等及其周邊地區(qū)；西部的金融街及其周邊地區(qū)。而且寫字樓供應(yīng)不再在主力商圈扎堆，逐漸向邊緣集團(tuán)擴(kuò)散。2．2006年北京寫字樓銷售市場(chǎng)保持需求旺盛的態(tài)勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年北京寫字樓市場(chǎng)銷售面積超過(guò)170萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31%。2006年全年平均空置率為18.5%，較05年下降2個(gè)百分點(diǎn)。需求旺盛的主要原因有：受國(guó)民經(jīng)濟(jì)不斷增長(zhǎng)、人民幣升值的影響，及北京2008年奧運(yùn)會(huì)所帶來(lái)的機(jī)遇，在京拓展業(yè)務(wù)發(fā)展的中外資企業(yè)越來(lái)越多，對(duì)于辦公場(chǎng)所的空間需求逐漸增加，且房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的形勢(shì)促使很多企業(yè)選擇購(gòu)置自己的辦公用房。加之市工商局“第14號(hào)文”規(guī)定暫停為登記地址是民用住宅的企業(yè)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，此“住宅禁商”令使北京住宅市場(chǎng)投資需求下滑，從而也為促進(jìn)寫字樓市場(chǎng)的需求增長(zhǎng)起到重要作用。3．寫字樓市場(chǎng)售價(jià)上揚(yáng)，租金穩(wěn)中有升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2006年12月，北京寫字樓市場(chǎng)平均售價(jià)16789元/平方米（建筑面積報(bào)價(jià)），與2005年相比上漲3.4%；平均租金22.9美金/平方米/月（建筑面積報(bào)價(jià)），與2005年相比上漲3.7%。在2006年寫字樓供應(yīng)量大幅增加的情況下，其租售價(jià)格仍上漲，究其原因，主要還是由于市場(chǎng)需求旺盛。另外，隨著業(yè)主對(duì)寫字樓產(chǎn)品品質(zhì)要求的不斷提高，2006年新增寫字樓項(xiàng)目的檔次、配套設(shè)施方面等都有一定程度的提高，甲級(jí)寫字樓所占比重的增加也導(dǎo)致北京寫字樓平均租售價(jià)格上漲。未來(lái)北京市寫字樓整體市場(chǎng)供應(yīng)量將有所上漲，但新增寫字樓供應(yīng)將有所回落，寫字樓投資需求相對(duì)旺盛，銷售量將有所增加。寫字樓整體價(jià)格上升潛力不大，但甲級(jí)寫字樓價(jià)格仍有突破空間，租金水平將保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。五、北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析進(jìn)入2006年，北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；钴S，2006年成為商業(yè)房地產(chǎn)開業(yè)高峰年，超過(guò)100萬(wàn)平方米商業(yè)項(xiàng)目集體面市，為北京市商業(yè)市場(chǎng)注入了新的力量。這些商業(yè)項(xiàng)目大多依托周邊聚集的住宅項(xiàng)目，借助良好的交通、配套環(huán)境，發(fā)展前景廣闊。下面從供應(yīng)、需求以及價(jià)格方面看一下北京市總體商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。1．2006年北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供應(yīng)面積約275萬(wàn)平方米，較2005年同期增加了37萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了15.78%。由于2006年國(guó)家對(duì)于住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，使得眾多投資者將目光紛紛投向了商業(yè)房地產(chǎn)，從而造成商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的景象，但隨著2008年奧運(yùn)會(huì)的臨近，商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸飽和，純商業(yè)用地、用房供求關(guān)系將向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。2006年北京市商業(yè)房地產(chǎn)供應(yīng)量最高的區(qū)域?yàn)槌?yáng)區(qū)，總供應(yīng)面積約108萬(wàn)平方米，占整個(gè)北京市總供應(yīng)量的43.78%，其次為海淀區(qū)，供應(yīng)面積約39萬(wàn)平方米，占15.9%。以上兩個(gè)城區(qū)合計(jì)占到北京市商業(yè)房地產(chǎn)總供應(yīng)量的60%左右。2．商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)空置率較高，近幾年需求接近飽和根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前北京市在售的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目超過(guò)三成處于空置狀態(tài)。究其原因，主要有以下四點(diǎn)：首先，北京商鋪面積大量集中供應(yīng)，同期招商，而作為需求方的零售商在短期內(nèi)開店擴(kuò)張計(jì)劃未能達(dá)到與供應(yīng)相匹配的高速度，因此造成階段的供需失調(diào)，導(dǎo)致了一定面積商鋪的空置；其次，諸多項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)未考慮不同業(yè)態(tài)零售商的硬件需求特征，在后期招商時(shí)就難以成功，即使位置再為優(yōu)越可能零售商也無(wú)法接受，因此就造成了空置現(xiàn)象；再次，隨著外在消費(fèi)需求的變動(dòng)及更多競(jìng)爭(zhēng)者的加入，使得諸多無(wú)法適應(yīng)市場(chǎng)變化的商業(yè)項(xiàng)目被迫停業(yè)，因此造成空置；最后，投資者的不理性間接導(dǎo)致了空置率的產(chǎn)生。隨著2008年奧運(yùn)的臨近，商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)逐步到位，或者已接近飽和，投資商業(yè)房地產(chǎn)需慎重考慮。3．2006年北京市商業(yè)用房成交平均價(jià)格為24079元/平方米，城八區(qū)中東城區(qū)價(jià)格最高，達(dá)到32604元；遠(yuǎn)郊區(qū)縣中，大興的成交價(jià)格最高，達(dá)到了9148元。與2005年比較，2006年每平方米銷售價(jià)格上漲了5141元，同比增長(zhǎng)27%。這表明，北京市商業(yè)環(huán)境的發(fā)展改善及奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)使投資者對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心加強(qiáng)，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格起到了顯著的推動(dòng)作用。另一方面，北京市2006年度土地供應(yīng)計(jì)劃中，將商服用地減至300公頃，以及商業(yè)發(fā)展白皮書對(duì)中心城區(qū)商業(yè)設(shè)施發(fā)展的限制，使得一些熱點(diǎn)區(qū)域的高端商業(yè)物業(yè)更顯稀缺，價(jià)格相應(yīng)大幅上升。雖然商業(yè)房地產(chǎn)仍處于開業(yè)高峰期，但隨著商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸飽和，以及眾多開業(yè)項(xiàng)目招商不利、經(jīng)營(yíng)慘淡，投資者對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)投資將更加理性，預(yù)計(jì)未來(lái)銷售價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大幅攀升。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，商業(yè)將出現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象，向著綜合性商業(yè)和區(qū)域商業(yè)中心發(fā)展。另外，隨著商業(yè)項(xiàng)目大量投入市場(chǎng)，商業(yè)空置率將繼續(xù)增加。

第四章項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、崇文區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1．崇文區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況近年來(lái)，崇文區(qū)城市面貌有了很大變化，城區(qū)功能日漸明確和完善，投資環(huán)境日趨優(yōu)化。隨著城市建設(shè)的發(fā)展，崇文區(qū)開發(fā)建設(shè)了一批商品房項(xiàng)目，如北京新世界中心、寶鼎廣場(chǎng)、北京新世界太華公寓、幸福家園、綠景苑、東花市住宅小區(qū)、金魚池危改小區(qū)、忠實(shí)里小區(qū)等。近三年來(lái)，崇文區(qū)又推出了一些品質(zhì)較高、規(guī)模較大的商品住宅項(xiàng)目，如：國(guó)瑞城、本家潤(rùn)園、新怡家園、富貴園、新景家園等?？傮w看，崇文區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)有以下幾個(gè)特點(diǎn)：（1）產(chǎn)品開發(fā)的物業(yè)類型比較單一，以商品住宅項(xiàng)目為主，商業(yè)用房為輔早期，崇文區(qū)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)類型呈現(xiàn)普通住宅、高檔公寓、寫字樓及商業(yè)用房多種用途齊放的局面，如北京新世界中心（公寓、寫字樓）、寶鼎廣場(chǎng)（公寓,商業(yè),寫字樓,車庫(kù)）等。近三年來(lái)，崇文區(qū)的商品房建設(shè)則較為單一，呈現(xiàn)出以商品住宅建設(shè)為主、配有部分配套商業(yè)、寫字樓很少的產(chǎn)品供應(yīng)局面。（2）價(jià)格始終以謹(jǐn)慎、穩(wěn)健的勢(shì)頭逐步向上攀升與北京市城區(qū)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，崇文區(qū)的項(xiàng)目大部分價(jià)格仍然相對(duì)合理。但是，隨著近兩年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，崇文區(qū)商品住宅的價(jià)格也有了快速上漲。目前，崇文區(qū)在售項(xiàng)目的價(jià)格最高可達(dá)12000元/平方米以上，廣渠門內(nèi)大街地區(qū)的住宅項(xiàng)目多數(shù)為9000-11000元/平方米左右，而永外地區(qū)的價(jià)格則在6000-7000元/平方米之間；相對(duì)于城四區(qū)來(lái)說(shuō)，崇文區(qū)的商品住宅價(jià)格更加合理，在合理價(jià)位支持下，本區(qū)域的商品住宅保持良好的銷售勢(shì)頭，而且價(jià)格有穩(wěn)步上升的發(fā)展趨勢(shì)。（3）與其他區(qū)相比較，本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并不激烈。崇文區(qū)范圍內(nèi)樓盤數(shù)量不少，樓盤在品質(zhì)、價(jià)格等方面也有一定的差別。另一方面，崇文區(qū)的地域范圍較小，新盤不多，規(guī)模也不夠大，總供應(yīng)量相對(duì)較小，隨著崇文區(qū)城市化建設(shè)步伐的加快，使得商品住宅的有效需求不斷增加。另外，由于近兩年二環(huán)內(nèi)不再新批商品住宅用地，進(jìn)一步減少了新增商品住宅的供應(yīng)量，目前區(qū)域內(nèi)的商品住宅項(xiàng)目銷售狀況良好。2．崇文區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況通過(guò)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2004-2006年，崇文區(qū)區(qū)域內(nèi)新核發(fā)商品房預(yù)售許可證共36個(gè)，其中住宅項(xiàng)目25個(gè)，寫字樓項(xiàng)目3個(gè)，商業(yè)項(xiàng)目7個(gè)。近三年，該區(qū)域內(nèi)預(yù)售商品房準(zhǔn)售總面積約為146.85萬(wàn)平方米，詳見(jiàn)下表：表4-1：2004-2006年區(qū)域內(nèi)新增商品房項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng)情況表項(xiàng)目類別預(yù)售許可證數(shù)量準(zhǔn)售總建筑面積備注(個(gè))所占比例（萬(wàn)平方米）所占比例住宅2569%114.5178%僅包括2004-2006年新取預(yù)售許可證的項(xiàng)目寫字樓38%8.336%商業(yè)719%19.7113%地下車庫(kù)13%4.303%合計(jì)36100%146.85100%根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果，從供應(yīng)項(xiàng)目數(shù)量上看，周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)主要以普通商品住宅項(xiàng)目為主，占全部供應(yīng)數(shù)量的69%；其次是商業(yè)項(xiàng)目，占全部供應(yīng)數(shù)量的19%；而寫字樓項(xiàng)目較少，僅占全部供應(yīng)數(shù)量的8%，單獨(dú)的地下車庫(kù)項(xiàng)目占3%。從供應(yīng)面積上看，住宅的供應(yīng)量最大，占全部供應(yīng)量的78%；其次是商業(yè)，占全部供應(yīng)量的13%；而寫字樓項(xiàng)目和地下車庫(kù)的供應(yīng)量占全部供應(yīng)量的比例分別為6%和3%。由此可以看出，目前崇文區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)仍以住宅項(xiàng)目為主，商業(yè)為輔，純寫字樓項(xiàng)目較少。從區(qū)域分布來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)在項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)形成了相對(duì)較為集中的格局。首先是廣渠門內(nèi)大街周邊區(qū)域，由于其區(qū)位、交通、環(huán)境、市政基礎(chǔ)設(shè)施等條件較為優(yōu)越，因此開發(fā)項(xiàng)目較多。近三年該區(qū)域范圍內(nèi)共新核發(fā)了26個(gè)預(yù)售許可證，涉及15個(gè)樓盤項(xiàng)目，新增準(zhǔn)售總面積約為109萬(wàn)平方米，占全部供應(yīng)量的75%。它們主要以住宅項(xiàng)目為主，其中準(zhǔn)售面積較大的有：國(guó)瑞城，新增準(zhǔn)售面積為18.86萬(wàn)平方米；新怡家園，新增準(zhǔn)售面積為18.47萬(wàn)平方米；本家潤(rùn)園，新增準(zhǔn)售面積為15.49萬(wàn)平方米。其次是永定門外地區(qū)，近三年該區(qū)域范圍內(nèi)共新核發(fā)了8個(gè)預(yù)售許可證，涉及5個(gè)樓盤項(xiàng)目，新增準(zhǔn)售總面積約為23萬(wàn)平方米，占全部供應(yīng)量的19%。它們主要以住宅項(xiàng)目為主，其中準(zhǔn)售面積較大的有：新澳洋房，新增準(zhǔn)售面積為14.28萬(wàn)平方米。綜合分析：崇文區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目總體的供應(yīng)量相對(duì)較少，主要是以商品住宅的開發(fā)建設(shè)為主體，商業(yè)店輔，寫字樓的開發(fā)量較少。區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)受區(qū)域面積較小的限制，今后不可能出現(xiàn)大規(guī)模的開發(fā)，而且近兩年國(guó)土局明確提出二環(huán)內(nèi)不新批住宅用地。另外，由于崇文區(qū)的辦公氛圍并不濃厚，因此該區(qū)域?qū)懽謽堑墓?yīng)也不會(huì)有很大的改變?？傊?，從崇文區(qū)今后商品房開發(fā)建設(shè)情況來(lái)看，總體格局不會(huì)有很大的變化，仍然呈現(xiàn)供應(yīng)總量相對(duì)較少，以住宅供應(yīng)為主，商業(yè)為輔，寫字樓供應(yīng)較少的發(fā)展態(tài)勢(shì)。3．崇文區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況從崇文區(qū)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況來(lái)看，總體較好，但具體到各物業(yè)類型，其銷售情況也不太一致。特別是住宅項(xiàng)目，由于崇文區(qū)本身就具有交通便捷、社區(qū)成熟、市政配套齊全、價(jià)格較為合理等優(yōu)勢(shì)，因此住宅項(xiàng)目一旦進(jìn)入市場(chǎng)就能很快消化，住宅的總體銷售率已超過(guò)70%，如果不包括2006年新取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目，則該區(qū)域的住宅銷售率已達(dá)到80%?？偣?yīng)量相對(duì)較少，優(yōu)越的地理位置、良好的生活配套及適中的價(jià)格，是該區(qū)域住宅需求較為旺盛的主要原因。而寫字樓市場(chǎng)由于受區(qū)域內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市規(guī)劃和項(xiàng)目本身開發(fā)品質(zhì)、宣傳推廣等方面的影響，雖然在本區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)供應(yīng)量很少，但銷售情況卻較為一般。二環(huán)內(nèi)新增住宅供應(yīng)較少，北京經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展以及2008年的北京奧運(yùn)會(huì)給首都以前所未有的發(fā)展機(jī)遇，崇文區(qū)作為城四區(qū)之一，其房地產(chǎn)需求將會(huì)維持目前這種較為旺盛的需求勢(shì)頭。二、項(xiàng)目區(qū)域住宅市場(chǎng)分析1．項(xiàng)目周邊區(qū)域住宅市場(chǎng)供應(yīng)情況分析從崇文區(qū)的區(qū)域環(huán)境來(lái)看，廣渠門地區(qū)和永外地區(qū)較為適合建設(shè)住宅，也是目前住宅主要供應(yīng)地區(qū)。項(xiàng)目位于廣渠門地區(qū)，近三年廣渠門地區(qū)住宅項(xiàng)目的市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)較少，供應(yīng)建筑面積約為114萬(wàn)平方米。從項(xiàng)目數(shù)量上來(lái)看，該區(qū)域共有住宅項(xiàng)目11個(gè)，詳見(jiàn)下表。由于近兩年二環(huán)內(nèi)不再新批住宅用地，可以預(yù)見(jiàn)二環(huán)內(nèi)的住宅供應(yīng)量將會(huì)日漸減少。

表4-2：2004-2006年區(qū)域內(nèi)新增準(zhǔn)售住宅項(xiàng)目供應(yīng)情況表序號(hào)項(xiàng)目名稱具體位置類型樓型層數(shù)總占地面積（公頃）準(zhǔn)售住宅建筑面積（萬(wàn)m2）綠化率容積率1國(guó)瑞城崇文區(qū)東花市北里東花市三期住宅,商業(yè),地下車庫(kù)板、塔15層22.513.8135%2.72富貴園崇文區(qū)東花市南里住宅、商業(yè)板、塔6-12層16.84.3240%2.33本家潤(rùn)園崇文區(qū)東花市大街住宅板樓6-12層119.6335%2.934新怡家園崇文區(qū)崇外大街1號(hào)住宅,商業(yè)板樓10-15層1017.9930%4.235花市棗苑崇文區(qū)東花市大街住宅塔樓17-18層8.25.8240%36華城·上游之城崇文區(qū)華城住宅小區(qū)住宅,辦公,商業(yè),地下車庫(kù)板樓23層11.18.4945%37東方財(cái)富崇文區(qū)安化北里危改小區(qū)1號(hào)樓住宅、綜合、商業(yè)塔樓15層1.62.1030%3.28新景家園崇文區(qū)崇外大街五號(hào)地住宅板樓12-18層28.711.6623%2.69新裕家園崇文區(qū)崇外大街6號(hào)地廣安大街東段南側(cè)2號(hào)樓住宅，寫字樓，商業(yè)板樓13層3.661.9135%2.8010保利薔薇崇文區(qū)安化南里危改小區(qū)2#樓(部分)、3#樓、4號(hào)樓（部分）、5號(hào)樓及地下車庫(kù)住宅,商業(yè)板、塔9-16層5.915.6626%4.3811天嬌園崇文區(qū)白橋大街東側(cè)住宅\商業(yè)板塔結(jié)合、板樓11層2.111.9925%2.832．項(xiàng)目周邊區(qū)域住宅市場(chǎng)需求情況分析通過(guò)對(duì)本區(qū)域內(nèi)普通商品住宅項(xiàng)目銷售情況的調(diào)查得知，本地區(qū)普通商品住宅項(xiàng)目銷售情況整體較好，綜合銷售率在70-80%左右。華城、新景家園已基本完成銷售，本家潤(rùn)園、花市棗苑、東方財(cái)富銷售率超過(guò)90%，其它項(xiàng)目的銷售也較為順暢。形成銷售情況良好的原因主要有以下四個(gè)方面：一是優(yōu)越的地理位置和相對(duì)合理的價(jià)格成為消費(fèi)群體的選擇；二是本地區(qū)的供應(yīng)總量相對(duì)較少，使得市場(chǎng)需求呈現(xiàn)相對(duì)旺盛的發(fā)展態(tài)勢(shì)；三是近兩年內(nèi)二環(huán)內(nèi)不再新增住宅供應(yīng)，進(jìn)一步刺激了該區(qū)域的市場(chǎng)需求；四是受新修編的北京市總體規(guī)劃的影響，崇文區(qū)相對(duì)合理的房?jī)r(jià)具有一定投資價(jià)值，其市場(chǎng)需求進(jìn)一步增加。3．項(xiàng)目周邊區(qū)域住宅市場(chǎng)價(jià)格分析本區(qū)域內(nèi)2004-2006年住宅市場(chǎng)綜合銷售均價(jià)為9921元/平方米（據(jù)預(yù)售資料加權(quán)平均得出），其銷售價(jià)格范圍為6000-14000元/平方米，項(xiàng)目最低預(yù)售售價(jià)為6068元/平方米，最高預(yù)售價(jià)格為新裕家園14000元/平方米。具體情況詳見(jiàn)下表：銷售價(jià)格的差距主要來(lái)源于項(xiàng)目本身的具體區(qū)位、品質(zhì)、樓體設(shè)施、配套等的差別，以及進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)選擇不同。從整體統(tǒng)計(jì)分析來(lái)看，該區(qū)域住宅的價(jià)格相對(duì)較合理，另外由于二環(huán)內(nèi)新增住宅供應(yīng)量的日漸減少，該區(qū)域的住宅價(jià)格還有一定的上漲空間。表4-3：本項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目的銷售價(jià)格表序號(hào)項(xiàng)目名稱具體位置平均售價(jià)（元/m2）目前工程進(jìn)度開盤時(shí)間入住時(shí)間1國(guó)瑞城崇文區(qū)東花市北里東花市三期15542期房2005-62006-82富貴園崇文區(qū)東花市南里11571期房2005-122007-33本家潤(rùn)園崇文區(qū)東花市大街12307現(xiàn)房2004-42005-54新怡家園崇文區(qū)崇外大街1號(hào)12924現(xiàn)房、期房2005-32006-1、20085花市棗苑崇文區(qū)東花市大街9458現(xiàn)房2005-42005-116華城·上游之城崇文區(qū)華城住宅小區(qū)12490現(xiàn)房2005-52006-77東方財(cái)富崇文區(qū)安化北里危改小區(qū)1號(hào)樓9790現(xiàn)房2005-32006-68新景家園崇文區(qū)崇外大街五號(hào)地13844期房2006-122008-129新裕家園崇文區(qū)崇外大街6號(hào)地廣安大街東段南側(cè)2號(hào)樓14000期房2006-102007-1210保利薔薇崇文區(qū)安化南里危改小區(qū)2#樓(部分)、3#樓、4號(hào)樓（部分）、5號(hào)樓及地下車庫(kù)10988準(zhǔn)現(xiàn)房2006-82007-711天嬌園崇文區(qū)白橋大街東側(cè)11165期房2006-102008-5綜合分析來(lái)看，本區(qū)域內(nèi)住宅市場(chǎng)具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：（1）本區(qū)域內(nèi)住宅的供應(yīng)量較少，多數(shù)為板式小高層或板式高層，塔樓相對(duì)較少?？倢訑?shù)以11-18層為主，有部分5-6層的低層板樓，個(gè)別項(xiàng)目的總層數(shù)超過(guò)20層；（2）本區(qū)域內(nèi)住宅以中、大戶型為主流，配有少量小戶型；以140-180平方米以及90-130平方米的二居為主，還有部分180平方米的大戶型，以及少量較受年青消費(fèi)者喜愛(ài)的60-80平方米的小戶型；（3）本區(qū)域內(nèi)住宅的交房標(biāo)準(zhǔn)以毛坯房為主，精裝修房較少；（4）本區(qū)域內(nèi)住宅的價(jià)格相對(duì)合理，隨著二環(huán)內(nèi)住宅用地供應(yīng)的減少，該區(qū)域的房?jī)r(jià)還有一定的上漲空間；從本區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目銷售價(jià)格分析，廣渠門內(nèi)大街地區(qū)的住宅價(jià)格相對(duì)高些，永外地區(qū)的價(jià)格則相對(duì)低些。三、項(xiàng)目區(qū)域公寓市場(chǎng)分析項(xiàng)目所在區(qū)域位于CBD的南住宅區(qū)，毗鄰CBD核心區(qū)，區(qū)域內(nèi)生活配套設(shè)施齊全，居住環(huán)境較為成熟，交通十分便捷，是距離CBD商圈最近的公寓供應(yīng)集中區(qū)。隨著“地王”廣渠路36號(hào)地40多萬(wàn)平方米的住宅用地開發(fā)，將會(huì)進(jìn)一步帶動(dòng)該區(qū)域公寓的開發(fā)建設(shè)。1．項(xiàng)目周邊區(qū)域公寓市場(chǎng)供應(yīng)情況分析項(xiàng)目區(qū)域公寓供應(yīng)一般是跟普通住宅一起作為開發(fā)項(xiàng)目的一部分或一個(gè)分期供應(yīng)，其標(biāo)準(zhǔn)與普通住宅區(qū)分較為模糊，一般開發(fā)企業(yè)對(duì)于精裝修出售的住宅項(xiàng)目均稱為公寓。而隨著北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，該地區(qū)作為泛CBD區(qū)域，同時(shí)距市中心較近，住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格較快，多數(shù)開發(fā)商選擇對(duì)新開發(fā)住宅項(xiàng)目進(jìn)行精裝修后出售，以提高價(jià)格，故該地區(qū)公寓項(xiàng)目供應(yīng)量增加較快。表4-4：廣渠門地區(qū)主要公寓項(xiàng)目情況表序號(hào)項(xiàng)目名稱具體位置用途裝修狀況準(zhǔn)售商業(yè)建筑面積（平方米）均價(jià)（元/平方米）1北京上舍崇文區(qū)安化北里危改二期公寓毛坯32974120222新世界太華公寓崇文區(qū)崇文門外大街5號(hào)公寓精裝修155902160003MOHO國(guó)際崇文區(qū)東二環(huán)廣渠門橋西500米路北公寓精裝修32752155004國(guó)瑞城A區(qū)崇文區(qū)東花市北里東花市三期公寓精裝修72000220005合生國(guó)際花園朝陽(yáng)區(qū)廣渠門外大街31號(hào)公寓精裝修200000200006新景家園崇文區(qū)磁器口路口東北角公寓精裝修38753180002．項(xiàng)目周邊區(qū)域公寓市場(chǎng)需求情況分析該地區(qū)公寓項(xiàng)目銷售情況較好，綜合銷售率在70%-80%之間，這主要是因?yàn)镃BD的發(fā)展完善吸引了越來(lái)越多的大公司進(jìn)駐，為周邊地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)了大量高端客戶，而該地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的改善及周邊商業(yè)氛圍的日益濃厚，居住生活條件進(jìn)一步改善，公寓需求增加較快。其次由于許多公寓項(xiàng)目為原先住宅項(xiàng)目的分期項(xiàng)目，使之具有先天優(yōu)勢(shì)，銷售速度較快。隨著CBD區(qū)域影響的南擴(kuò)及交通條件的改善，該區(qū)域公寓項(xiàng)目的需求量將會(huì)有進(jìn)一步的提升。3．項(xiàng)目周邊區(qū)域公寓價(jià)格情況分析2006年該地區(qū)新增公寓平均價(jià)約為13500元/平方米，進(jìn)入2007年以來(lái)又有較大幅度的提升，其銷售價(jià)格范圍為13000-20000元/平方米，項(xiàng)目最低預(yù)售售價(jià)為北京上舍（毛坯房）13000元/平方米，最高預(yù)售價(jià)格為國(guó)瑞城A區(qū)及合生國(guó)際花園20000元/平方米。該地區(qū)公寓價(jià)格的提升主要是因?yàn)閲?guó)家供地政策處于變動(dòng)之中，客觀上造成了近幾年土地供應(yīng)不足，使得公寓項(xiàng)目供應(yīng)量有限，而同時(shí)公寓需求量卻有大量增加，使得價(jià)格快速上漲。隨著土地供應(yīng)政策的穩(wěn)定，廣渠路周邊土地將分批進(jìn)入市場(chǎng)，將在一定程度上增加公寓供應(yīng)量，緩解目前供不應(yīng)求的局面，但是需求量的增加仍會(huì)使該區(qū)域公寓價(jià)格趨于上漲。四、項(xiàng)目區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析該項(xiàng)目毗鄰CBD核心區(qū)，隨著CBD的發(fā)展完善及該區(qū)域市政基礎(chǔ)條件特別是交通條件的改善，寫字樓市場(chǎng)也逐步發(fā)展。1．項(xiàng)目周邊區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)供應(yīng)情況分析項(xiàng)目區(qū)域作為CBD區(qū)域的南住宅區(qū)，寫字樓供應(yīng)量較小，且主要集中在崇文門外大街及花市大街等區(qū)域，廣渠門橋周邊新增寫字樓項(xiàng)目較少。這主要是由于CBD區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)量較大，且交通等基礎(chǔ)條件較好，消化了大多數(shù)的需求，該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)前景不被看好，新建項(xiàng)目較少。但是隨著CBD的發(fā)展以及“東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)”影響的日益增大，區(qū)域內(nèi)寫字樓供應(yīng)量有所增加。表4-4：廣渠門地區(qū)主要寫字樓項(xiàng)目情況表序號(hào)項(xiàng)目名稱具體位置用途裝修狀況級(jí)別準(zhǔn)售商業(yè)建筑面積（平方米）均價(jià)（元/平方米）1世華誠(chéng)合大廈崇文區(qū)東花市大街118號(hào)辦公毛坯甲級(jí)48138整棟出售2新裕商務(wù)大廈崇文區(qū)磁器口路口向東300米路南辦公公共部分精裝修-10000140003MOHO國(guó)際崇文區(qū)東二環(huán)廣渠門橋西500米路北辦公毛坯甲級(jí)36000145004東玖大廈崇文區(qū)夕照寺街東側(cè)綠景馨園13號(hào)樓辦公毛坯甲級(jí)933898005大康大廈崇文區(qū)崇文門外大街44號(hào)辦公公共部分精裝修乙世界中心崇文區(qū)崇門外大街3號(hào)辦公公共部分精裝修甲級(jí)200000165002．項(xiàng)目周邊區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)需求情況分析該地區(qū)寫字樓市場(chǎng)需求量趨于增加，這主要是因?yàn)镃BD的發(fā)展完善吸引了越來(lái)越多的大公司進(jìn)駐，同時(shí)也帶來(lái)了依附于這些大公司的中小公司，但是CBD內(nèi)房?jī)r(jià)較高，相對(duì)來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目區(qū)域作為CBD南輻射區(qū)，其寫字樓價(jià)格具有較大的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于中小公司具有較大的吸引力。緊鄰的“東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)”的日益成熟，也味為區(qū)域內(nèi)寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了良機(jī)。同時(shí)，該地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施條件的進(jìn)一步改善也為寫字樓市場(chǎng)需求的提升起到了推動(dòng)作用。3．項(xiàng)目周邊區(qū)域?qū)懽謽莾r(jià)格情況分析該地區(qū)寫字樓出租項(xiàng)目較多，出售項(xiàng)目較少，銷售價(jià)格范圍為9800-16500元/平方米，項(xiàng)目間價(jià)格相差較大，這主要是由項(xiàng)目本身的品質(zhì)、具體區(qū)位等狀況決定的。雖然該區(qū)域?qū)懽謽切枨罅坑兴黾?，但這些需求多集中在一些位置好，品質(zhì)高的項(xiàng)目中。而落成期早，硬件相對(duì)較落后，位置較差的項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中處于下風(fēng)，部分項(xiàng)目只有降低租金來(lái)吸引客戶，故使該區(qū)域整體租金水平漲幅相對(duì)較小。五、項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)影響比較大的因素依次是商業(yè)繁華度、區(qū)位條件、交通條件、城市規(guī)劃、人口狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況和環(huán)境狀況。從商業(yè)繁華度來(lái)看，廣渠門地區(qū)處于建國(guó)門外商圈和CBD商圈輻射區(qū)，商業(yè)繁華度較高；從區(qū)位來(lái)看，臨近二環(huán)及市中心區(qū)域，區(qū)位條件優(yōu)越；另外，該區(qū)域交通便捷，眾多住宅和寫字樓開發(fā)對(duì)商業(yè)配套設(shè)施需求相應(yīng)增多，總體看來(lái)，商業(yè)發(fā)展前景較為廣闊。1．項(xiàng)目周邊區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)情況分析近兩年廣渠門地區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)較多，供應(yīng)建筑面積約為13萬(wàn)平方米。從項(xiàng)目來(lái)看，商業(yè)多為住宅或者寫字樓項(xiàng)目配套，以底商形式居多；從分布情況看，多分布在廣渠門內(nèi)大街，以及崇外大街兩側(cè)，一方面該區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目集中入市有利于營(yíng)造整體商業(yè)氛圍，但近期同類項(xiàng)目大量供應(yīng)也不免產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，遠(yuǎn)期來(lái)看廣渠門內(nèi)大街區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，發(fā)展?jié)摿艽?；廣渠門外大街商業(yè)氛圍相對(duì)較差，但受CBD商圈影響、商務(wù)住宅項(xiàng)目帶動(dòng)以及整體環(huán)境的改進(jìn)，該區(qū)域發(fā)展將由東向西推進(jìn)，從而帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域發(fā)展，未來(lái)發(fā)展?jié)摿σ草^大。表4-6：廣渠門地區(qū)主要商業(yè)項(xiàng)目情況表序號(hào)項(xiàng)目名稱具體位置用途準(zhǔn)售商業(yè)建筑面積（平方米）均價(jià)（元/平方米）1國(guó)瑞城崇文區(qū)東花市北里東花市三期商業(yè)45223145922富貴園崇文區(qū)東花市南里商業(yè)6928180003本家潤(rùn)園崇文區(qū)東花市大街商業(yè)28791288254新怡家園崇文區(qū)崇外大街1號(hào)商業(yè)4832209365華城·上游之城崇文區(qū)華城住宅小區(qū)商景家園崇文區(qū)崇外大街五號(hào)地商業(yè)1688450007新裕家園崇文區(qū)崇外大街6號(hào)地廣安大街東段南側(cè)2號(hào)樓商業(yè)5426320008保利薔薇崇文區(qū)安化南里危改小區(qū)2#樓(部分)、3#樓、4號(hào)樓（部分）、5號(hào)樓及地下車庫(kù)商業(yè)2510暫無(wú)9天嬌園崇文區(qū)白橋大街東側(cè)商業(yè)11701600010銘城大廈崇文區(qū)花市大街花市棗苑14號(hào)綜合樓商業(yè)7421200011新成文化大廈崇文區(qū)新世界家園商業(yè)62043000012商界二期（北京匯）崇文區(qū)祈年殿大街東側(cè)崇外2#地危改公建己商業(yè)1533620000合計(jì)132114208172．項(xiàng)目周邊區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)需求情況分析通過(guò)對(duì)本區(qū)域內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售情況的調(diào)查得知，本地區(qū)商業(yè)項(xiàng)目銷售情況整體較好，綜合銷售率在60%左右，華城底商不對(duì)外單獨(dú)銷售，而是選擇由大商家整體操作；本家潤(rùn)園已銷售在50%左右，以上項(xiàng)目都以底商形式為主，為了營(yíng)造整體商業(yè)氛圍，不少開發(fā)商選擇整體包租或銷售。形成銷售情況良好的原因主要有以下四個(gè)方面：一是優(yōu)越的地理位置；二是本地區(qū)的供應(yīng)總量相對(duì)較少，使得市場(chǎng)需求呈現(xiàn)相對(duì)旺盛的發(fā)展態(tài)勢(shì)；三是作為高檔居住區(qū)的配套商業(yè)，擁有良好的消費(fèi)群體；四是整體經(jīng)濟(jì)及環(huán)境的改進(jìn)。3．項(xiàng)目周邊區(qū)域商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格情況分析本區(qū)域內(nèi)2004-2006年商業(yè)房地產(chǎn)綜合銷售均價(jià)為20817元/平方米（據(jù)預(yù)售資料加權(quán)平均得出），其銷售價(jià)格范圍為12000-45000元/平方米，項(xiàng)目最低預(yù)售售價(jià)為銘城大廈（位于花市棗苑）12000元/平方米，最高預(yù)售價(jià)格為新景家園45000元/平方米。銷售價(jià)格的差距主要來(lái)源于項(xiàng)目本身的具體區(qū)位、臨路狀況等的差別，以及進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)選擇不同。商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格有從崇文門外大街沿廣渠門內(nèi)大街由西向東以及從廣渠門由東向西價(jià)格降低的趨勢(shì)，廣渠門內(nèi)外差別較大，從廣渠門到東三環(huán)雙井，商業(yè)氛圍又逐漸濃厚，到富力城商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格創(chuàng)新高。整體來(lái)看，該區(qū)域住宅的價(jià)格相對(duì)較合理，隨著整體商業(yè)環(huán)境的改善，該區(qū)域的商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格還有一定的上漲空間。六、項(xiàng)目與同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的比較本項(xiàng)目主要是住宅兼部分商業(yè)物業(yè)，根據(jù)區(qū)位條件相似、項(xiàng)目類型相同原則，本報(bào)告選取了四個(gè)同類型的競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目進(jìn)行分析比較，包括：華城.水上公園、富貴園、本家潤(rùn)園、新景家園。有關(guān)本項(xiàng)目與同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的比較分析具體情況如下：（一）華城華城位于東二環(huán)內(nèi)，崇文區(qū)東二環(huán)廣渠門橋與光明橋之間，護(hù)城河西岸，占地67000平方米，總建筑面積286000平方米，板式圍合建筑，外有護(hù)城河及30米寬城市綠化帶園林?！翱罩兴郊一▓@”設(shè)計(jì)，雙層地下車庫(kù)，一梯一戶、兩梯兩戶電梯配置；24小時(shí)熱水；分戶式中央空調(diào)系統(tǒng)；中海物業(yè)管理；8600平方米功能齊備的專屬會(huì)所以及風(fēng)情商業(yè)街。目前華城一期、二期、三期商品住宅項(xiàng)目已近售完，四期濱河世家為板塔結(jié)合，2006年11月開盤，預(yù)計(jì)2008年5月入住，銷售均價(jià)約為12490元/平方米。為了營(yíng)造整體商業(yè)氛圍，配套底商已選擇讓大商家整體操作，主要引入超市、駐京辦事處等，銷售前景良好，價(jià)格為16000元/平方米。本項(xiàng)目位于東二環(huán)廣渠門橋東南角，與華城整體環(huán)境相似，而臨路條件更為優(yōu)越，更有利于商業(yè)發(fā)展，但是華城位于二環(huán)內(nèi)，整體環(huán)境比較成熟，因此短期看華城條件更為優(yōu)越，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，本項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿^大。（二）富貴園富貴園位于崇文區(qū)廣渠門內(nèi)東花市南里，比鄰建國(guó)門、廣渠路，與北京大都市、CBD商務(wù)區(qū)、崇文新世界商業(yè)區(qū)交相輝映，五十多條公交線路，交通便利，配套完善，是二環(huán)內(nèi)少有的低密度、低容積率、歐式大型生活社區(qū)。富貴園三期是個(gè)相對(duì)獨(dú)立的小社區(qū)，位于富貴園社區(qū)的東南角，擁有獨(dú)立的門禁系統(tǒng)。同時(shí)，在項(xiàng)目的細(xì)節(jié)處理上，開發(fā)商也下了很大的力氣，引用了德國(guó)舍菲爾原裝進(jìn)口暖氣片、德國(guó)原裝進(jìn)口旭格外窗、德國(guó)霍曼豪華門、法國(guó)高級(jí)品牌羅格朗開關(guān)插座和西子奧的斯電梯等知名品牌產(chǎn)品。主力戶型為133平方米左右的三居。另外，37-67平方米的一居、72-125平方米的兩居以及150平方米以上的大戶型設(shè)計(jì)，滿足了業(yè)主的不同選擇需求。2005年12月正式開盤，2007年3月入住。近300套、6層帶電梯的陽(yáng)光板樓，南北通透、一梯兩戶、戶戶朝陽(yáng)，現(xiàn)代歐式的內(nèi)外設(shè)計(jì)，小區(qū)內(nèi)引入寬帶網(wǎng)、純凈水入戶。個(gè)別戶型還增加了功能