綿陽國際廣場項目可研建議書可研報告

PAGE第一部份項目的整體分析第一章總論一、項目概況1、項目名稱：國際商業(yè)廣場2、建設(shè)單位：3、建設(shè)地點：綿陽市涪城路1-11號4、項目總占地面積：9,969.26平方米5、項目總建筑面積：10本項目由A棟39層150米酒店綜合樓、B棟37層120米的高層住宅及5層商業(yè)裙房組成，形成與地塊重要性相符合的集商業(yè)、居住、休閑為一體的現(xiàn)代城市綜合體。其中：（1）、商品住宅建筑面積（含一半陽臺面積）：3（2）、酒店建筑面積：33（3）、地上商業(yè)面積：21（4）、地下室建筑面積：23,150平方米6、總投資：49,800萬元。 二、編制依據(jù)1、國家計委《關(guān)于建設(shè)項目可行性研究試行管理辦法》2、《投資項目可行性研究指南》3、《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》4、《投資項目經(jīng)濟咨詢評估指南》5、《綿陽市城市總體規(guī)劃》6、國家現(xiàn)行的行業(yè)規(guī)定、法律法規(guī)、設(shè)計標準三、編制范圍本報告對開發(fā)建設(shè)項目的規(guī)模、建筑方案、場址選擇、項目實施計劃、投資估算、技術(shù)經(jīng)濟分析等多方面進行論證，全面考察項目建設(shè)的必要性和可行性。四、總體建設(shè)規(guī)劃方案１、指導思想建筑設(shè)計應以人為本，創(chuàng)造一個方便、安全、舒適、和諧的商業(yè)、休閑和人居環(huán)境，規(guī)劃布局力求具有整體性、經(jīng)濟性、時代性、超前性。從空間上為人們各種需求的實現(xiàn)創(chuàng)造條件，將社會經(jīng)濟現(xiàn)狀與發(fā)展的可能相結(jié)合，為居民創(chuàng)造新穎、別致、高質(zhì)量的生活和居住環(huán)境。2、規(guī)劃設(shè)計原則堅持建筑功能、建筑美學、空間組合、城市美學均滿足城市規(guī)劃要求和建筑綜合功能布局合理、方便實用的原則。重視總體環(huán)境建設(shè)，兼顧社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益，把對土地的利用作為對環(huán)境的改善和美化。3、項目定位以商業(yè)為主、住宅為輔，突出特色、創(chuàng)立品牌，合理設(shè)計、擇優(yōu)定案，節(jié)約成本、提高效率。高效、節(jié)約、便于施工，講求質(zhì)量，控制投資。第二章項目提出的背景綿陽市位于四川盆地西北部，涪江中上游地帶，是中國唯一的科技城，四川省區(qū)域中心城市、四川省副省會、四川省第二大城市，素有“富樂之鄉(xiāng)”、“西部硅谷”美譽的綿陽，是我國重要的國防科研和電子工業(yè)生產(chǎn)基地，面積20,249.45平方公里，占四川省土地面積4.2%。其中綿陽市區(qū)面積約100平方公里左右。全市按地貌主要類型：山區(qū)占61%，丘陵區(qū)占20.4%，平壩區(qū)占18.6%。綿陽災后重建取得了令世人矚目的成績，大大加快了城市、經(jīng)濟的發(fā)展步伐，同時，城市開發(fā)建設(shè)也面臨新的歷史發(fā)展機遇，今年，綿陽市出臺了旨在加快舊城改造的14號文件，并成立了專門的領(lǐng)導機構(gòu)和辦事機構(gòu)，推進城市舊城改造。一、城市概況交通綿陽交通設(shè)施完善，是川西北重要的交通樞紐。261公里的城市道路和寶成鐵路、成綿高速（成都-綿陽）、綿廣高速（綿陽-廣元）、綿重高等級公路（綿陽-重慶）以及5條通往縣（市）的高等級公路，構(gòu)成了四通八達的交通運輸網(wǎng)絡。已建成通航的綿陽南郊機場是目前距離九寨溝最近的民用機場，已開通了至北京、上海、廣州、深圳、西安、長沙、杭州、?？?、昆明等全國各主要城市的航班。市內(nèi)有公交線路80余條，800余輛公交車，總長2,300公里居住環(huán)境城在山水間，人在畫廊行綿陽的先民們在選擇綿陽城的建址時，十分重視“天理”，注重人與自然的和諧相生。綿陽四山三水，有著“東旗西鼓，南蛇北龜”與“山形如斗，襟帶三川”之稱，涪江、安昌江、莢蓉溪三水交匯，所形成的三江水面達5.05平方公里，較之于杭州西湖還大一平方公里左右，構(gòu)成綿陽城市特色的自然空間格局，給綿陽賦予了山的沉穩(wěn)與水的靈動，是全國有名的宜居城市和休閑城市。氣候特點綿陽市地處中國東部季風區(qū)的四川盆地亞熱帶濕潤季風氣候區(qū)。冬半年受偏北氣流控制，氣候干冷少雨；夏半年受偏南氣流控制，氣候炎熱、多雨、潮濕。由于市境內(nèi)地勢北高南低，高差懸殊大，地貌由山地向丘陵過渡，形成了較為獨特的氣候特點。綿陽市氣候四季分明，以冬季最長，為95～115天；春、夏季次，為81～91天和82～118天；秋季最短，為71～76天。夏、秋雨水充沛，雖冬春時有干旱發(fā)生，但年平均空氣相對濕度均在70％以上，因而終年濕潤。綿陽市一年中最熱的七月平均氣溫為24.2～27.2℃，歷年極端最高氣溫，除鹽亭為39.5℃和梓潼為38.9℃外，其余各地在36.1～37.7℃之間。雖有伏旱高溫天氣，卻少酷暑。一年中最冷的一月平均氣溫為3.9～6.2℃。綿陽市降水量比較充沛，全市年均降水量825．8～1417毫米。其分布特點是：南北少，中部多；東邊少而西邊多。全市24小時極端降雨量為334.7mm，綿陽城區(qū)24小時極端降雨量為人口綿陽市現(xiàn)有總?cè)丝?31.61萬人，其中城鎮(zhèn)人口193.61萬人，綿陽市城區(qū)108萬人。從整個綿陽市來看，近幾年綿陽城市化進程發(fā)展較快。究其原因，主要是由于綿陽市政府的規(guī)劃,工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展很快，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展等等，推動了綿陽城市的建設(shè)。與一般的二級城市相比，綿陽對周邊人口和資源的吸附能力很強。綿陽人口變動的特征是：轄區(qū)內(nèi)人口向綿陽市區(qū)集聚，轄區(qū)外人口大量進入綿陽市區(qū)。科技與人才綿陽人才薈萃，擁有雄厚的科技實力，是國家重要的國防軍工科研生產(chǎn)基地，境內(nèi)有中國工程物理研究院、中國空氣動力研究與發(fā)展中心、中國燃氣渦輪研究所等國防研究院所18家；博士后流動工作站5個、民營科技實體300個。有以西南科技大學為代表的大中專院校28所；長虹、九洲國家級技術(shù)中心2個，雙馬、東材等省級技術(shù)中心8個，有長虹、九洲、雙馬、華晨、華潤、雙匯等大中型骨干企業(yè)50家，國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、科教創(chuàng)業(yè)園暨西南科技大學國家大學科技園、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范區(qū)、南郊工業(yè)園、游仙經(jīng)濟試驗區(qū)等開發(fā)園區(qū)6處；在國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，建有“中物院軍轉(zhuǎn)民科技創(chuàng)新園”、“綿陽軟件園”、“留學生創(chuàng)業(yè)園”、“長虹技術(shù)開發(fā)中心”。有各類專業(yè)技術(shù)人員17萬人，有兩院院士25人；享受政府特殊津貼有突出貢獻的專家800多名，在許多重要科技領(lǐng)域代表著中國乃至世界一流水平。綿陽將新建科學新城、航空動力城、空氣動力城，將從科研、工業(yè)、三產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)上進一步推動綿陽城市的發(fā)展。文化教育綿陽的文化教育和社會事業(yè)與經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展。綿陽擁有西南科技大學等高等院校11所，中等專業(yè)學校、技工學校50所各類科技人員10萬多人，副教授、高級工程師以上高級科技人才近萬人，并有中國乃至亞洲一流的科研、測試手段和新產(chǎn)品開發(fā)能力。綿陽各級各類學校由應試教育向素質(zhì)教育轉(zhuǎn)軌，并取得了明顯的實效。綿陽中學、南山中學、綿陽外國語學校、綿陽東辰實驗學校在四川及周邊享有盛譽，吸引了大量優(yōu)秀學子來此上學，四校每年考入北大、清華等重點名校、重本上線率名列四川前茅。近五年綿陽經(jīng)濟快速發(fā)展，GDP指標如下：單位：億元年度2007年2008年2009年2010年2011年上年GDP總額673.5350.11820.2960.2550.8增長14.3%3.2%14.4%15.3%14.9%二、綿陽房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀分析2009年綿陽市房地產(chǎn)投資總額37.84億元，比上年增長30.5%，已經(jīng)形成了以涪城區(qū)為中心，向東、西、南、北輻射，并沿涪江、安昌江兩岸發(fā)展的格局。2010年綿陽市房地產(chǎn)投資總額將達到50億元，商品住房價格也會在去年較大漲幅的基礎(chǔ)上持續(xù)上漲。目前在售項目普通住宅已有數(shù)個超過4000元/平米，達到5000元/平米左右。2011年1-9月，綿陽房地產(chǎn)投資完成104.95億元，增長20.6%，增幅比1-8月下降10.8個百分點。1-9月，綿陽商品房銷售面積296.87萬平方米，同比增長10.6%，增幅比去年同期下降67.4個百分點。我司項目是通過拆遷、原地產(chǎn)權(quán)置換獲取的開發(fā)權(quán)，符合綿陽市政府支持舊城改造的條件，在老城區(qū)很少開發(fā)項目的背景下，本項目熱銷是明顯可以預見的。三、市場供求分析2011年10月末全年綿陽累計預售商品房項目114個，批準商品房預售面積219.89平方米。年份預售項目預售建筑面積（萬平方米）2008年77個153.372009年102個260.562010年128個3002011年10月末114個219.89四、綿陽房地產(chǎn)市場交易情況分析（一）、成交放量，成倍增長2010年，綿陽商品房成交備案15,540套，環(huán)比增長143%，成交面積1,537,509.81平方米，環(huán)比增長146%，創(chuàng)歷史新高。2010年民營出去商品房交易量比2009年增長率近1.5倍，比之前的2008年超出一倍多。分析原因：一是政策利好原因。2008年底的“4萬億投資”刺激計劃，第五次降息，國十條中確定的適度寬松的貨幣政策，以及災后重建的相關(guān)優(yōu)惠政策，刺激了壓抑一年的市場需求集中釋放。二是老百姓對通貨膨脹預計的擔心，希望能夠?qū)⑻摂M資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)。三是需求推動?！?·12”大地震使綿陽大量房屋受損，出于安全考慮，這部分人群陸續(xù)開始購房。同時，由于綿陽城市的安全性和宜居環(huán)境，使得周邊的購房者涌入綿陽置業(yè)安家。另外，市場不斷升溫，價格不斷上漲，受“買漲不買跌”的心理影響，大量投資性需求被激活。五、綿陽房地產(chǎn)市場價格情況分析2009年，綿陽城區(qū)商品房成交備案均價為3,444.77元/平方米，其中最低月份二月，均價為3,156.39元/平方米，最高月份為12月，均價為3,819.73元/平方米，全年成交均價相差663.34元/平方米，震幅為21%。與2008年3,157.21元/平方米的成交價相比，2009年綿陽城區(qū)商品房成交備案均價上漲了287.56元/平方米，漲幅為9%。與2007年2,760.56元/平方米的成交均價相比，上漲了684.21元/平方米，漲幅近25%。從區(qū)域價格來看，最高為涪城區(qū)，達5,337.88元/平方米，其次為經(jīng)開區(qū)，達5022.90元/平方米，第三為科創(chuàng)園區(qū)，達4,583.33元/平方米。六、客戶群體構(gòu)成分析1、客戶來源區(qū)域從目前綿陽地區(qū)房地產(chǎn)客源構(gòu)成區(qū)域來看，綿陽市區(qū)客源接近60%，而綿陽地區(qū)及外地客戶所占綿陽當?shù)刭彿勘壤?0%，符合一個中型城市的房產(chǎn)消費構(gòu)成比例。同時，通過市調(diào)分析，從外地購房群體的特征來看，這類客戶群表現(xiàn)出較明顯的購房特征如下：來源區(qū)域：外地購房群體已由本市轄區(qū)二、三級縣市逐漸擴展至廣元、遂寧、劍閣、德陽等周邊縣市，甚至其他省市和地區(qū)外部區(qū)域擁有了一定的影響力；置業(yè)動機：以自住為主。根據(jù)購房人群來源地區(qū)的不同置業(yè)動機也出現(xiàn)一定差異，一是綿陽周邊二三級縣市選擇綿陽方便子女讀書，；二是經(jīng)濟發(fā)達的外省市原籍綿陽的人群安置父母及家屬；三是收入水平較高，但居住環(huán)境惡劣地區(qū)人群出于退休養(yǎng)老、轉(zhuǎn)業(yè)安家的目的進行購房。信息渠道：以客帶客的口碑傳播為主，電話咨詢及網(wǎng)絡了解為輔。2、購房群體職業(yè)隨著市調(diào)的深入，異地購房群體逐步認可了綿陽的居住價值，購房群體層次已形成多元次格局。目前綿陽市各類商品房的異地購房群體主要以企事業(yè)單位職工為主，經(jīng)商人群體為主輔，消費受眾群體的擴大，有利于為本項目的開發(fā)提供穩(wěn)定的消費客源基礎(chǔ)。3、綿陽房地產(chǎn)高購買力客戶群分類：企事業(yè)單位中高層管理人員科研、教育人員私企老板政府官員外地置業(yè)者另外：其他高收入者（包括自由職業(yè)者、高收入退休人員、金融等高收入行業(yè)從業(yè)者）、部隊高級軍官和家庭經(jīng)濟條件較好的新生代也有一定購買力，經(jīng)過對這些客戶群進行歸類，可以分為以下集中情況：首次置業(yè)者或解決基本居住需求：以2房（90㎡以下）或小3房（110㎡左右）戶型為主，對價格較敏感三口小康之家：舒適型3房（120㎡左右）戶型，對環(huán)境、配套、安全等方面均有所在乎改善居住條件（二次或多次置業(yè)）：以大3房（135㎡以上）或4房（165㎡左右）為主，甚至選擇別墅類，對品質(zhì)更看重，在乎小區(qū)形象、私密性和安全感自由職業(yè)客戶：以2房或3房為主，看重環(huán)境、配套、安全投資客戶：性價比較高或有特殊投資價值點是重要吸引力，對總價和未來價值在乎結(jié)論：客戶定位結(jié)論將主要目標客戶聚焦在4類：解決基本居住需求的：參加工作時間5年以內(nèi)、買給子女或父母居住、丁克家庭或年輕夫妻穩(wěn)定家庭的小康理想：標準的3口之家改善居住條件的：一般都有子女，在乎社會形象，在乎家庭成員，家庭穩(wěn)定，對居住空間有個性化需求投資者七、產(chǎn)品分析優(yōu)勢(Strength)先進的房地產(chǎn)開發(fā)理念周邊配套的完善優(yōu)越的地理環(huán)境優(yōu)勢(Strength)先進的房地產(chǎn)開發(fā)理念周邊配套的完善優(yōu)越的地理環(huán)境政府政策的扶持劣勢(Worth)地理環(huán)境的局限性發(fā)展空間小對房產(chǎn)市場的調(diào)控，國家政策的出臺威脅(Threaten)綿陽房地產(chǎn)市場開發(fā)的大幅放量大體量開發(fā)帶來的市場風險威脅(Threaten)綿陽房地產(chǎn)市場開發(fā)的大幅放量大體量開發(fā)帶來的市場風險房地產(chǎn)開發(fā)的同質(zhì)化競爭機會(Opportunity)穩(wěn)健發(fā)展的綿陽市宏觀經(jīng)濟形勢綿陽房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展綿陽市房地產(chǎn)市場的進一步細分舊城改造的政策優(yōu)惠和該地段稀缺的商業(yè)地塊的開發(fā)機會通過以上SWOT分析，可以判該項目的市場核心競爭力在于加快項目的品牌建設(shè)，著重強穎的產(chǎn)品規(guī)劃及設(shè)計理念、加強產(chǎn)品的創(chuàng)新性以及營銷手段的創(chuàng)新，擴大項目的知名度和美譽度，而開發(fā)利潤的增長主要依靠住宅產(chǎn)品的市場價值提升實現(xiàn)。依托項目地段自身優(yōu)勢，打造新的樓盤影響。八、項目建設(shè)的必要性1、加快綿陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要住宅產(chǎn)業(yè)已日益成為綿陽市新的消費熱點和經(jīng)濟增長點。加大房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，須有金融和財稅政策的支持，需要進一步抓住國家實行擴大內(nèi)需政策的機遇，加大金融和財稅對住宅市場的支持力度，培育住房的有效需求。據(jù)調(diào)查，未來三年內(nèi)準備購房和提高住房標準的居民占調(diào)查城市總?cè)藬?shù)的21.9%，其中以中高檔商品房為主，預購面積在70-120平方米之間，可承受價格以每平方米3,900-5,500元為主體。購房資金將主要來源于家庭儲蓄，政府及銀行貸款也占據(jù)一定比例。充分發(fā)揮建設(shè)用地綜合效益的需要，實現(xiàn)提高建設(shè)用地綜合效益的有效手段。2、綿陽舊城改造是繼災后重建后，改善城市舊城居民居住條件的一個階段性政策，也是舊城居民改善居住條件的一個歷史機遇，具備拆遷改造的兩個基本條件，是災后重建的延續(xù)。3、綿陽近幾年經(jīng)濟快速發(fā)展，舊的臨街為鋪的商業(yè)模式需拆遷改造，改造后新的商業(yè)模式能滿足現(xiàn)代商業(yè)的需要,有相當大的市場潛力。4、該項目已經(jīng)基本完成該項目的前期拆遷工作，實施改造開發(fā)已經(jīng)在按計劃進行之中。第三章建設(shè)規(guī)模及場址概況一、建設(shè)規(guī)模項目總建筑面積：107,790平方米。其中：商品住宅建筑面積（含一半陽臺面積）：30,140平方米，酒店建筑面積：33,420平方米，地上商業(yè)面積：21,080平方米，地下室建筑面積：23,150平方米（車位525個）。二、場地概況與建設(shè)條件本項目建設(shè)地址位于綿陽市涪城路1-11號地塊，東近涪江，北接東方紅大橋劍南路，西臨涪城路，南鄰鐵牛廣場。是綿陽老城最繁華的商業(yè)街之一，現(xiàn)處綿陽城區(qū)核心商圈，交通十分便捷。該場地現(xiàn)狀為上世紀70-80年代老建筑物，拆遷舊房總面積為27,032㎡，其中拆除需還建舊房面積為19,832㎡,收購不還建面積為7,200㎡?，F(xiàn)已達成拆遷安置協(xié)議，沒有其他拆遷障礙，計劃2012年10月動工。第四章建設(shè)方案一、工程概況1、用地現(xiàn)狀本項目位于綿陽市涪城路1-11號，基地南北長約186米，東西寬度約為104米左右，總用地面積約9,969.26平方米，需拆遷11幢樓，面積2、現(xiàn)狀交通項目處于城市中心地段具有優(yōu)越的交通條件，項目周邊四通八達，多路公交經(jīng)過，離本項目20米就有兩個公交站臺。3、項目區(qū)位條件及地塊基本控制指標地塊位于綿陽市涪城路1-11號，處于城市中心，地塊呈長方形。1）、總用地面積約9,969.26平方米。2）、容積率：6.03）、建筑密度：商業(yè)≤40%，住宅≤9%，建筑高度≤150米4）、綠化率≥30%5）、住宅車位配比為80%二、設(shè)計依據(jù)1、《中華人民共和國建筑法》2、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》3、《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》GBJ137-904、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB50180-93（2002年版）5、《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016-20066、《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045-95（2005年版）7、《住宅設(shè)計規(guī)范》GB50096-1999（2003年版）8、《住宅建筑規(guī)范》GB50368-20059、《城市道路與建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》JGJ50-200110、《民用建筑設(shè)計通則》GB50352-200511、《民用建筑節(jié)能設(shè)計標準》JGJ26-9512、《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》JGJ100-9813、《工程設(shè)計標準強強制性條文》（民用建筑部分明細）14、《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》GB50067-9715、《人民防空工程設(shè)計防火規(guī)范》GB50098-98（2001年版）16、《商店建筑設(shè)計規(guī)范》JGJ48-8817、《建筑工程設(shè)計文件編制深度規(guī)范》（中華人民共和國建設(shè)部2003年4月）18、《綿陽市城市規(guī)劃管理規(guī)定》《綿陽市城市規(guī)劃管理技術(shù)細則》19、《綿陽市城市規(guī)劃管理局地塊規(guī)劃設(shè)計條件》（綿陽規(guī)設(shè)200612號）20、業(yè)主提供的紅線規(guī)劃定點圖（包括地形圖）電子文件，用地現(xiàn)狀圖和指標文件等。21、國家及省市有關(guān)規(guī)劃建筑、結(jié)構(gòu)等設(shè)計規(guī)范與規(guī)定。三、規(guī)劃設(shè)計說明1、采用復合式商業(yè)，集中布置，與住宅的關(guān)系即關(guān)聯(lián)又相對獨立，并為住宅提供服務、娛樂、休閑設(shè)施和場所；2、人車分流，地下兩層停車庫，提升了居住品質(zhì)的同時，亦為住戶帶來無限尊貴的自豪感。四、消防設(shè)計1、設(shè)計依據(jù)和原則①、依據(jù)a.《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GBJ16-87（修訂本）b.《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》GBJ140-90②、原則a.消防必須貫徹“預防為主，防消結(jié)合”的方針。b.本項目在同一時間內(nèi)按一處著火點考慮。2、消防措施①、區(qū)域內(nèi)設(shè)置消防栓和滅火器，消防栓、滅火器數(shù)量與間距按照當?shù)叵啦块T的要求布防。②、平面布置上，要考慮設(shè)置消防通道、消防龍頭。③、室內(nèi)裝修及走廊采用非燃燒材料或難燃燒材料，夾板等裝飾材料要用防火涂料浸泡涂刷,地毯、簾布盡量采用阻燃材料制成的。④、電器、電線的布置與裝飾物要有一段安全距離。⑤、設(shè)計時留出消防通道出口。⑥、施工時，施工單位要嚴格按照設(shè)計要求施工，不得擅自更改施工圖。⑦、項目建成后，要建立安全巡視制度，制定安全規(guī)章，設(shè)置安全警示，對區(qū)域內(nèi)居民和全體工作人員進行安全教育。⑧、注意火警預防，將本項目平面布置圖交予綿陽市消防支隊，圖中標明每一消防箱和消防龍頭的位置，定期請消防支隊到街區(qū)來進行滅火示范。3、消防手段本項目區(qū)域內(nèi)均采用消防冷卻水和干粉滅火器共同撲滅火災。冷卻水消防系統(tǒng)采用常高壓給水消防系統(tǒng)。4、消防器材本項目分別配置一定數(shù)量推車式和手提式干粉滅火器。五、結(jié)構(gòu)設(shè)計說明1、設(shè)計依據(jù)：1）、《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標準》（GB50068-2001）2）、《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB50009-2001）3）、《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB50011-2001）4）、《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》（GB50007-2002）5）、《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》（GB50010-2002）6）、《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》（JGJ94-94）7）、《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（JGJ3-2002）8）、《人民防空地下室設(shè)計規(guī)范》（GB50038-94）2003年局部修訂版2、設(shè)計使用年限和安全等級：結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限為100年。3、抗震設(shè)防：1）、工程抗震設(shè)防烈度為7度。2）、設(shè)計基本地震加速度為0.10g。3）、設(shè)計地震分組為第二組。4、風荷載及雪荷載1）、基本風壓Wo=0.35KN/㎡（重現(xiàn)期為50年，用于房屋高度小于60m的建筑物）2）、基本雪壓So＝0.10KN/㎡。5、材料：1）、混凝土：高層建筑混凝土強度等級為C25、C30、C35和C40。2）、鋼筋：采用HPB235和HRB335級鋼筋。6、結(jié)構(gòu)型式：結(jié)構(gòu)類型為框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系?；A(chǔ)型式待地質(zhì)勘探報告完成后確定。六、電氣設(shè)計1、設(shè)計依據(jù)1）、相關(guān)的國家規(guī)范及行業(yè)標準；2）、其它專業(yè)提供的設(shè)計資料。2、設(shè)計范圍1）、住宅配電干線系統(tǒng)設(shè)計；2）、設(shè)備配電系統(tǒng)、消防配電系統(tǒng)、電氣照明系統(tǒng)及防雷接地系統(tǒng)等；3）、住宅配電照明系統(tǒng)；4）、火災報警及聯(lián)動系統(tǒng)；5）、住宅電信、寬帶網(wǎng)及有線電視系統(tǒng)；6）、住宅智能化系統(tǒng)；3、用電負荷的確定本項目用電負荷主要以應急照明、普通照明、電器設(shè)備等。根據(jù)目前的用電水平和國家有關(guān)標準，其用電設(shè)施按商業(yè)營業(yè)用房50W/㎡、住宅40W/㎡，加上室外照明及設(shè)備用電并考慮同時系數(shù)和需要系數(shù)等因數(shù)，估算本項目用電總負荷為3200KW。變配電間本項目的供電電源從城市電網(wǎng)接入，應采用雙回進線電纜埋地引至變電間，并做好防水防潮。保安接地與防雷接地本項目低壓側(cè)工作接地采用TN-C-S系統(tǒng)，接地包括變電所的接地，弱電系統(tǒng)的工作接地，建筑物防雷接地等采用聯(lián)合接地，接地電阻≤1歐姆。由于本項目為商住建筑物，在防雷方面屬一類保護建筑，工程設(shè)計中分區(qū)域在屋頂端裝一組高壓脈沖電子避雷器，各個部位采取均壓措施，并在變電所的低壓側(cè)引至重要負荷設(shè)備的回路內(nèi)裝設(shè)浪涌吸裝置。4、智能化系統(tǒng)設(shè)計范圍1）、綜合布線系統(tǒng)（寬帶網(wǎng)傳輸系統(tǒng)）2）、BMS智能管理平臺系統(tǒng)3）、家居智能化系統(tǒng)4）、智能安保監(jiān)控系統(tǒng)5）、地下車庫管理系統(tǒng)6）、有線電視系統(tǒng)7）、有線廣播系統(tǒng)8）、寬帶接入系統(tǒng)5、電氣消防設(shè)計1）、火災自動報警系統(tǒng)概述本建設(shè)項目采用控制中心報警系統(tǒng)。在中央會所設(shè)置消防安保控制中心，消防安保控制中心和各消防安?？刂剖曳謩e設(shè)置集中報警控制器，各控制器之間通過光纖聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)報警控制器之間資源共享，消防安保控制中心的報警控制器作為上位機。在消防安?？刂浦行耐瑫r設(shè)置火災事故廣播主機、消防對講通訊主機和手動控制盤，以顯示小區(qū)內(nèi)各消防設(shè)備運行狀態(tài)，并控制其啟、停。2）、小區(qū)供配電情況本建設(shè)項目采取兩路獨立的10KV電源同時供電。為保證一級負荷用電，此兩路電源10KV電源應分別引自兩個區(qū)域變電站。消防設(shè)備的用電從電表房（即分配電室）處分開自成供電體系，對消防設(shè)備均采用雙電源供電，兩路電源分別引自變電所兩段不同的低壓母線，并在最末一級配電箱處設(shè)置自動切換裝置。消防設(shè)備的配電線路均采用耐火型電纜、電線并按消防規(guī)范要求進行敷設(shè)。3）、應急照明高層住宅樓梯間、電梯前室、主要通道及中央會所的公用場所照明配電，均由雙電源自動切換配電箱配電，各層出口處均設(shè)置帶蓄電池應急電源的出口疏散標志燈。七、給排水設(shè)計1、設(shè)計依據(jù)1）、建筑專業(yè)提供總平面圖。2）、國家有關(guān)建筑設(shè)計的方針、政策、規(guī)范、規(guī)程和標準。2、設(shè)計范圍紅線界區(qū)內(nèi)給水、排水及消防設(shè)計。3、生活用水量用水量標準為300L/d.人。最高日用水量約為350m3/d4、給水方案設(shè)計1）、水源:以市政自來水為水源。從市政給水管網(wǎng)各引入一根給水管在區(qū)域內(nèi)形成給水環(huán)狀管網(wǎng)。2）、市政給水供水方案：凡市政水壓可滿足的建筑物、地庫、綠化、道路澆灑用水、水景用水等由市政給水管網(wǎng)直接供水。3）、加壓給水供水方案：凡市政水壓不能滿足的建筑物用水采用變頻調(diào)速供水設(shè)備加壓供給。5、消防給水系統(tǒng)1）、小區(qū)室外同一時間內(nèi)火災次數(shù)1次,一次滅火用水量為30L/S。2）、小區(qū)室外消防用水由市政道路上室外消火栓與小區(qū)給水環(huán)狀管網(wǎng)上的室外消火栓供給。消火栓間距不大于100m。3）、室內(nèi)消防栓水量為40L/S。4）、地下室設(shè)置612立方消防水池，保證室內(nèi)外消防用水。6、排水方案設(shè)計1）、排水體制:采用雨、污水分流制.2）、污水排水設(shè)計(1)、污水量:最大日污水量為5,547m(2)、污水系統(tǒng):糞便污水經(jīng)化糞池處理后排入小區(qū)污水管道。最終排至市政污水管。3）、雨水排水方案設(shè)計(1)、雨水量:當?shù)乇┯陱姸裙?重現(xiàn)期為一年.則小區(qū)雨水量Q=Φ?·F?·q(其中Φ取0.6)?？傆晁繛?680L／S。（2）、雨水系統(tǒng):雨水經(jīng)小區(qū)雨水管收集，匯入小區(qū)雨水管網(wǎng)就近排入市政雨水預留管。八、燃氣設(shè)計本工程燃氣供應采用天燃氣。本規(guī)劃區(qū)燃氣計算高峰小時流量為1005Nm3/h。在小區(qū)內(nèi)設(shè)置一個中-低壓燃氣調(diào)壓柜，負擔規(guī)劃區(qū)居民及公建用氣負荷。城市中壓燃氣管由市政路引入，調(diào)壓柜設(shè)在小區(qū)綠化帶內(nèi)，小區(qū)內(nèi)低壓燃氣管枝狀敷設(shè)。九、環(huán)保設(shè)計1、雨、污水分流排放。糞便污水經(jīng)化糞池處理設(shè)備后達到方排入市政污水管。2、空調(diào)用冷媒采用滿足環(huán)保要求的介質(zhì)。通風空調(diào)設(shè)備采用低能耗低噪聲的產(chǎn)品并采取隔振、減噪措施.以滿足區(qū)域內(nèi)環(huán)境噪聲要求。3、變壓器選用環(huán)氧樹脂絕緣箔繞低噪聲節(jié)能型帶保護外殼干式變壓器；樓梯間照明燈具采用節(jié)能燈具且用節(jié)能開關(guān)控制。第五章環(huán)境與安全保護一、投入使用后的“三廢”治理1、廢水：本項目不產(chǎn)生工業(yè)性有毒有污染廢水，主要廢水為生活廢水，生活廢水經(jīng)化糞池初級處理后，直接排入城市污水排水管網(wǎng)。2、廢物：本項目產(chǎn)生的廢物為生活垃圾可指定堆放地，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一運送處理。3、廢氣：本項目不產(chǎn)生有害氣體。二、施工中的“三廢”處理本項目在實施過程中產(chǎn)生的建筑垃圾，采用定點集中堆放及清理的方式進行處理。少量生活廢水經(jīng)排污管排到城市污水管網(wǎng)。施工時盡量減少噪音污染，夜間施工不影響周圍居民。三、勞動保護項目施工期間應嚴格遵守國家有關(guān)安全的規(guī)定，由施工企業(yè)設(shè)置專職安全負責監(jiān)督檢查安全施工，做到安全施工，文明施工。四、安全防護本項目建設(shè)場地為臨街施工，應采取必要的措施，嚴密注意過往行人安全。施工現(xiàn)場進出車輛應合理設(shè)計行車路線，確保交通安全。第六章節(jié)能本項目屬民用建筑類別，設(shè)計中遵照頒布標準《民用建筑節(jié)能設(shè)計標準》（JGJ26—86）及地方標準執(zhí)行。為了貫徹國家頒布的節(jié)約能源目的，在設(shè)計中采用了適當?shù)募夹g(shù)措施，在保證使用功能和建筑質(zhì)量并符合經(jīng)濟合理的原則下，將能耗控制在國家規(guī)定的水平上，達到節(jié)能目的。1、節(jié)能項目建成后，用電范圍主要是照明、辦公設(shè)備、空調(diào)等，為了減少能耗，采取以下措施：⑴、供電設(shè)計按就近原則合理配置，以減少線路損耗，供電設(shè)備采用節(jié)能、安全器件，線路采用銅芯電線、電纜供電。⑵、采取低壓電容器補償，減少無功損耗。⑶、在電器設(shè)備的選型及建筑物內(nèi)、外照明燈具選用上，采用新型節(jié)能設(shè)備、高效燈具，減少用電負荷。如采用節(jié)能型筒燈，日光燈采用電子啟動器，公共場所不使用白熾燈等。⑷、加強用電管理，減少能耗。⑸、本項目建筑物的設(shè)計中，充分考慮利用自然通風和采光，以減少不必要的電能消耗，同時也有利于居民、商業(yè)營業(yè)人員、賓客和場內(nèi)其他人員的身心健康。2、節(jié)水⑴、采取節(jié)水型設(shè)備設(shè)施，降低水資源消耗。⑵、加強用水管理，搞好供水系統(tǒng)的防滲、防漏。第七章項目管理一、建設(shè)工期項目開發(fā)建設(shè)周期定為33個月，2010年12月開始簽訂拆遷協(xié)議，2012年3月開始搬遷，2012年10月開始基礎(chǔ)施工，2013年2月進行主體施工，2015年8月竣工。二、工程招投標1、招標范圍本項目建設(shè)的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理及主要設(shè)備、構(gòu)件等原材料采購均為招標范圍。2、招標組織形式對勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理及主要設(shè)備材料采購等各項招標活動均按國家有關(guān)規(guī)定采用委托具有相應資質(zhì)等級的招標代理公司負責招標。3、招標方式按以上招標范圍的項目，一律采用邀請招標。第八章技術(shù)指標經(jīng)濟技術(shù)指標按規(guī)劃局審批確定的控制指標為準，設(shè)計按規(guī)劃控制進行設(shè)計。技術(shù)經(jīng)濟指標表項目單位數(shù)量總居住戶數(shù)戶320總用地平方米9,969.26總建筑面積（含地下室）平方米107,790住宅建筑面積平方米30,140酒店建筑面積平方米33,420商業(yè)設(shè)施建筑面積平方米21,080地下建筑面積平方米23,150建筑密度商業(yè)40%住宅9%容積率6.0綠化率30%建筑高度米150第二部分經(jīng)濟分析第九章投資估算與資金籌措一、投資估算編制范圍與依據(jù)１、編制范圍本項目的投資估算范圍包括：土地征用拆遷，建設(shè)場地總圖（道路、給排水、電力電訊）、消防、環(huán)保、土建工程、配套設(shè)施、綠化等費用及與工程相配套的前期工作費用等。２、編制依據(jù)國家及有關(guān)部委關(guān)于建設(shè)項目投資估算編制要求。建設(shè)單位管理費、勘測設(shè)計費及其它費按國家計委、建設(shè)部、四川省建委等有關(guān)文件計算。二、投資估算與資金籌措１、工程概況項目總建筑面積：107,790平方米。其中：商品住宅建筑面積（含一半陽臺面積）：30,140平方米，酒店建筑面積：33,420平方米，地上商業(yè)面積：21,080平方米，地下室建筑面積：23,150平方米（車位525個）。２、投資估算與資金籌措（1）、投資估算經(jīng)估算，本項目總投資為49,800萬元，其中建安投資27,000萬元，配套附屬工程投資2,400萬元，拆遷安置費用8,000萬元，建設(shè)期財務費用5,500萬元，前期費用850萬元，建設(shè)規(guī)費1,300萬元，不可預見費用500萬元。投資估算表序號項目數(shù)量金額（萬元）備注1拆遷安置補償費用27,032㎡8,000含以下5項內(nèi)容1.1搬遷過渡費用19,932㎡1,980含商業(yè)1.2裝修補償費用232戶8201.3貨幣補償7,200㎡5,000收購藥業(yè)公司房屋價款1.4搬家費及其他1201.5物管費802年2建安工程費107,790㎡27,000含地下部分3配套附屬工程2,400含停車場、消防、通風、排水等3.1設(shè)備購置費2,0003.2廣場園林景觀4,000㎡4004土地出讓金9,969.69㎡1,800增加土地使用年限5建設(shè)規(guī)費1,300120元/㎡（含城建配套、人防）6前期費用800規(guī)劃設(shè)計、地勘、可行性研究等7財務費用5,5008管理費用8509銷售費用1,65010不可預見費用50011總投資49,800（2）、資金籌措工程總投資49,800萬元，企業(yè)自籌20,000萬元。目前項目資金需求約為20,000元，用于存入拆遷保證金6000萬元，收購藥業(yè)商業(yè)地產(chǎn)5000萬元，支付過渡安置等費用2920萬元，設(shè)計、報建等1500萬元，前期費用及基礎(chǔ)設(shè)施費用5000萬元。項目開發(fā)修建到第三層開始預售。1\預計開盤時，銷售達到50%，房款回籠達到30%；以后按10%月進度回籠資金。2\繳納給政府保證金開工后返還4000萬,其余按節(jié)點返還.第十章財務分析與經(jīng)濟評價一、項目分析項目周邊可比項目情況表項目花園·崇尚國際金和大廈光明華都富臨大都會長虹國際城國際商業(yè)廣場位置長虹大道興達街5號臨園路步行街臨園路東段躍進路4、5號涪城路1-11號建筑類型電梯公寓電梯公寓電梯公寓電梯公寓電梯公寓電梯公寓地域區(qū)分稍好稍好較好較好較好較好水電氣路通相同相同相同相同相同相同裝修清水房清水房清水房清水房清水房清水房自然因素較好較好較好較好較好較好道路交通較好較好較好較好較好較好配套條件一般一般一般一般一般較好教育配套一般一般一般一般一般一般環(huán)境衛(wèi)生較好較好較好較好較好較好景觀較好較好較好較好較好較好住宅銷售均價5800元/㎡6060元/㎡6200元/㎡7300元/㎡6200元/㎡6000元/㎡商鋪銷售價4.5—6萬元一樓5萬7萬一樓6—8萬元一樓6萬9萬一樓6—9萬一樓二、銷售分析考慮到投資回收及銷售操作，項目按一個銷售周期銷售。銷售進度按平均每月10%測算。預測銷售收入、利潤明細表序號項目名稱單位可售面積（㎡）單價（元）金額(萬元)備注1銷售收入萬元108,2071.1住宅㎡2,1306,0001,278還建面積22,960㎡，實際可自由銷售面積9,990㎡㎡5,0501,680848針對還建客戶的22%優(yōu)惠購房小計7,1802,1261.2商業(yè)地下5,00030,00015,000一層2,28570,00015,995一層3,985㎡，還建1,700㎡二層3,86535,00013,528商業(yè)二層，還建120㎡三層3,98530,00011,955四層3,98525,0009,963五層3,98520,0007,970小計23,10574,4101.3酒店㎡33,4208,00026,7361.4車位個329150,0004,935協(xié)議還通力公司30個2稅金及附加萬元13,0003成本萬元49,8004利潤萬元45,707三、成本分析序號項目數(shù)量金額（萬元）備注1拆遷安置補償費用27,032㎡8,0002建安工程費107,790㎡27,000含地下部分3配套附屬工程2,400含停車場、消防、通風、排水等4土地出讓金9,969.69㎡1,800增加土地使用年限5建設(shè)規(guī)費1,300120元/㎡（含城建配套、人防）6前期費用800規(guī)劃設(shè)計、地勘、可行性研究等7財務費用5,5008管理費用8509銷售費用1,650收入的1.5%10不可預見費用50011總成本費用49,800四、利潤估算及分析1、營業(yè)收入：108,207萬元2、開發(fā)成本：49,800萬元3、營業(yè)稅金及附加：13,000萬元4、利潤估算及分析：項目可實現(xiàn)利潤45,407萬元，投資總收益91.18%，銷售利潤率為41.96%。五、財務分析分析及評價本項目開發(fā)周期為3年完成（前期拆遷、施工、銷售），投資總收益為91.18%，銷售利潤率為41.96%，因此該具有較強的盈利能力和較高的經(jīng)營收入盈利水平。六、敏感性分析項目投資總收益91.18%，銷售利潤率為41.96%，遠高于銀行利率，融資沒有風險。項目的投資回收的可靠性較強，不會造成資金回收的拖欠風險。因此本項目的風險不會太大。項目銷售收入成本費用銷售稅金銷售利潤投資利潤率銷售利潤率基準情況108,20749,80013,00045,40791.18%41.96%銷售收入不變，成本上升5%108,20752,29013,00042,91782.07%39.66%成本不變，銷售收入減少10%97,38649,80011,70035,88672.06%36.85%銷售收入減少10%，成本上升5%97,38652,29011,70033,39663.87%34.29%第十一章結(jié)論通過以上項目可行性研究報告，結(jié)合項目的實際情況，我們認為：項目開發(fā)前期的各項準備工作已基本就緒，在目前宏觀背景下，開發(fā)建設(shè)周期易于掌控、把握，投資回報率較高。項目管理將采用先進的開發(fā)理念和務實的工作作風，精心策劃、精心設(shè)計、精心施工、精心管理確保項目開發(fā)的成功。目錄1總論 11.1項目概況 11.2企業(yè)簡介 51.3項目建設(shè)的必要性 61.4項目內(nèi)容 61.5項目現(xiàn)狀 71.6公輔設(shè)施 71.7可行性研究報告編制依據(jù)及原則 91.8研究范圍及主要過程 101.9結(jié)論 102項目建設(shè)的理由 122.1項目建設(shè)的目的和意義 122.2項目建設(shè)的有利條件 142.3項目建設(shè)的必要性 173項目市場分析 193.1概述 193.2生產(chǎn)工藝 193.3市場分析 214建設(shè)規(guī)模和方案 274.1建設(shè)規(guī)模 274.2建筑方案 274.3規(guī)劃指標 285建設(shè)條件 325.1地形、地貌 325.2氣候、氣象 325.3水文、地質(zhì) 325.4植被、生物多樣性 335.5地震基本烈度與設(shè)防烈度 335.6社會環(huán)境簡況 336工程方案 386.1建筑設(shè)計 386.2結(jié)構(gòu)設(shè)計 397總圖與公用輔助工程 437.1總圖布置 437.2給排水 447.3供電及電訊 487.4綠化 527.5垃圾處理 528節(jié)能 538.1節(jié)能規(guī)劃及低碳經(jīng)濟 538.2節(jié)能規(guī)范 538.3節(jié)能原則 538.4項目能耗、水耗分析 548.5節(jié)能節(jié)水分析 548.6節(jié)能管理分析 588.7節(jié)能措施 609環(huán)境保護 649.1評價采用的技術(shù)規(guī)范 649.2評價采用的法律法規(guī) 649.3評價采用的標準 659.4施工期環(huán)境影響分析 659.5營運期環(huán)境影響分析 6810消防與勞動安全及衛(wèi)生 7210.1消防 7210.2勞動安全及衛(wèi)生 7311組織結(jié)構(gòu)及人力資源配置 7511.1組織機構(gòu) 7511.2勞動定員 7511.3實施計劃 7611.4職工培訓 7712投資估算與資金籌措 7812.1投資估算 7812.2建設(shè)投資編制依據(jù) 7812.3主要建筑材料價格 7812.4建設(shè)投資估算 7812.5項目總投資及資金籌措 7913招標投標管理 8014財務評價與經(jīng)濟評價 8114.1財務評價 8114.2經(jīng)濟分析及評價 8215風險分析 8515.1主要風險因素識別與風險等級判斷 8515.2風險概率分析 8716研究結(jié)論和建議 8816.1研究結(jié)論 PAGERE