內(nèi)蒙古包頭市青山區(qū)東海商廈影城項目分析報告

內(nèi)蒙古包頭市青山區(qū)“東海商廈”影城項目分析報告時代今典影院投資公司包頭分公司一、項目概況（一）城市概況:2009年包頭社會與經(jīng)濟各項指標(biāo)國民生產(chǎn)總值GDP(億元)2160人均生產(chǎn)總值(元)8.1社會消費品零售總額(億元)505.3固定電話用戶(萬戶)40.8移動電話用戶(萬戶)167.1地方財政收入(億元)244.2城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額(億元)1496.20在校學(xué)生人數(shù)(萬人)3．41影劇院數(shù)(個)2常住總?cè)丝?萬人)245.76城鎮(zhèn)總?cè)丝冢ㄈf人）180農(nóng)村總?cè)丝?萬人)65人口密度(人/平方公里)88．5農(nóng)村居民年人均純收(元)7080市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元)23089全市總面積(平方公里)27768包頭行政區(qū)劃1.包頭，源于蒙古語“包克圖”，蒙古語意為“有鹿的地方”，又稱鹿城、草原鋼城。位于內(nèi)蒙古自治區(qū)中部，東與呼和浩特市相鄰，西與巴彥淖爾盟市連接，北與蒙古國接壤，南瀕黃河與鄂爾多斯市隔河相望。最新，新建濱河新區(qū)后，包頭市轄11個旗、縣、區(qū)，其中：5個市區(qū)（昆都侖區(qū)、青山區(qū)、東河區(qū)、九原區(qū)、濱河新區(qū)）2個礦區(qū)（白云鄂博礦區(qū)、石拐區(qū)），4個農(nóng)牧業(yè)旗縣區(qū)（土默特右旗、達爾罕茂明安聯(lián)合旗、固陽縣），此外1個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)稀土高新區(qū)?？偯娣e27768平方公里。人口245.76萬，居住著蒙、漢、回、滿、達斡爾、鄂倫春等31個民族。是國務(wù)院首批確定的十三個較大城市之一，是內(nèi)蒙古自治區(qū)最大的工業(yè)城市，是國家重要的基礎(chǔ)工業(yè)基地。

2.包頭市歷史悠久，早在5000年前就有人類聚居。直至清乾隆時期，包頭才形成了兩條小街的村落。嘉慶十四年（1809年），包頭村改為包頭鎮(zhèn)，1923年平綏（現(xiàn)京包）鐵路延至包頭后成為中國西北地區(qū)商業(yè)重鎮(zhèn)，有水旱碼頭之稱。1926年設(shè)縣，1938年設(shè)市，1945年實行市縣并存。1953年撤縣留市。

3.包頭礦產(chǎn)資源豐富，已探明40多種。白云鄂博聞名中外，是一座巨型多金屬共生礦，稀土礦儲量居世界首位。包頭鋼鐵（集團）有限責(zé)任公司是全國著名的鋼鐵工業(yè)骨干企業(yè)。交通運輸發(fā)達，是京包、包蘭、包白、包神、包西等鐵路的交會處；民航有飛往北京、上海、廣州、成都、武漢、沈陽、大連、三亞、深圳、昆明、西安、石家莊、長春、蘭州、溫州、鄭州、南京等地的班機。市區(qū)東北70千米的五當(dāng)召（廣覺寺），建于清乾隆年間，為中國的名寺。此外還有美岱召、昆都倫召、梅力更召等名寺。東河區(qū)境內(nèi)的轉(zhuǎn)龍藏，是風(fēng)景秀麗的游覽區(qū)。

4.包頭市是內(nèi)蒙古自治區(qū)最大的工業(yè)城市和中國西北地區(qū)重要的工業(yè)基地。改革開放以來，包頭市的經(jīng)濟建設(shè)進入了持續(xù)、快速、健康的發(fā)展時期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整、基本產(chǎn)業(yè)得到加強，國民經(jīng)濟快速增長，形成了以銅鐵冶金、稀土冶金及應(yīng)用、機械制造、有色金屬、紡織、電子、化工等行業(yè)為主的門類齊全的工業(yè)體系，與韓國、日本、美國、泰國、中國香港等30多個國家和地區(qū)建立了貿(mào)易往來，出口商品多達27個大類，近200個品種。一批規(guī)模大，技術(shù)含量高，由地方特色的企業(yè)不斷發(fā)展壯大。其中包鋼是國家大型鋼鐵企業(yè)之一，是少數(shù)民族地區(qū)最大的鋼鐵聯(lián)合企業(yè)；包頭鋁廠是中國十大鋁廠之一，也是中國第一個稀土鋁材國家重點生產(chǎn)廠家；包頭稀土高科是國內(nèi)首家稀土上市公司；內(nèi)蒙古第一機械制造集團、北方重工業(yè)集團公司是中國兵器工業(yè)特大型企業(yè)；建設(shè)中的東方希望50萬噸鋁電一體化項目將成為全國乃至世界最大的單股鋁廠之一。包頭市羊絨、亞麻紡線在國內(nèi)均占有舉足輕重的地位，多項關(guān)鍵技術(shù)居世界領(lǐng)先地位，其中內(nèi)蒙古鹿王羊絨集團是世界最大的羊絨制品的公司之一，出口量一直居國內(nèi)同行業(yè)前列。

5.今天的包頭，城市街道寬闊整潔、高樓林立、綠樹成蔭，霓虹彩燈交相輝映，風(fēng)格各異的城市廣場、小區(qū)景點比比皆是。到目前為止，全市已建成公園10處，街頭景點80多處，大型綠化廣場17個，一個花園型城市已初具規(guī)模。2002年包頭市被授予聯(lián)合國最佳人居獎。同時包頭市制定出《關(guān)于進一步擴大對外開放的決定》、《關(guān)于吸引外資擴大出口創(chuàng)業(yè)的獎勵辦法》、《包頭市外資投資企業(yè)管理辦法》等一系列政策性法規(guī)文件，為國內(nèi)外客商在包頭投資提供了良好的政策環(huán)境。（二）區(qū)域概況:包頭市各行政區(qū)概況昆都侖區(qū)：昆都侖區(qū)地處大青山、烏拉爾山前平原，昆都侖河下游沖擊扇，位于市境西部，是包頭市黨政軍所在地。面積301平方公里，人口65萬。全區(qū)共有科研院所、大專院校14家，各類專業(yè)技術(shù)人員3萬4千多人，每萬人擁有專業(yè)技術(shù)人員602人，達到了全國經(jīng)濟技術(shù)發(fā)達城市水平。2008年全區(qū)GDP達615.9億元，財政收入22.61億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達22645元，社會消費品零售總額172.05億元，固定資產(chǎn)投資203.53億元。

青山區(qū)：青山區(qū)1956年建區(qū)，總?cè)丝?5萬，行政區(qū)域面積280平方公里，轄8個街道辦事處、2個鎮(zhèn)，77個社區(qū)居委會、21個村民委員會。近年來，青山區(qū)堅持以經(jīng)濟建設(shè)為中心，以項目建設(shè)為重心，以招商引資為核心，銳意進取，扎實苦干，經(jīng)濟建設(shè)和社會各項事業(yè)長足進步。2008年，地區(qū)生產(chǎn)總值達到330億元，財政收入達到26.4億元，連續(xù)5年位居包頭市9個旗縣區(qū)第一，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到22627元，農(nóng)牧民人均純收入達到9325元，社會消費品零售總額達到139億元。各項經(jīng)濟指標(biāo)位居內(nèi)蒙古自治區(qū)和包頭市前列。東河區(qū)東河區(qū)是包頭市的老城區(qū)，有200多年的歷史，位于大青山南麓、黃河北岸、土默川西部。城區(qū)面積85平方公里。東河區(qū)地理位置優(yōu)越，水陸交通便利，素以“水旱碼頭”、“塞外通衢”著稱，昔日曾是我國西部地區(qū)最大的皮毛、糧食、藥材集散地。2009年地區(qū)生產(chǎn)總值完成275億元，同比增長18%。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，實現(xiàn)增加值93.9億元，同比增長29.6%，占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達57.95%，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。社會消費品零售總額預(yù)計完成84億元,同比增長20%。九原區(qū)：包頭九原區(qū)環(huán)繞包頭市區(qū)，北靠大青山，南臨黃河，東與土默特右旗相鄰，西與烏拉特前旗接壤。全區(qū)轄1個鄉(xiāng)、6個鎮(zhèn)，10個居民委員會，115個村民委員會，總面積1700平方公里，總?cè)丝?8.19萬人。區(qū)政府所在地為沙河鎮(zhèn)。九原區(qū)具有得天獨厚的自然資源和較雄厚的經(jīng)濟基礎(chǔ)。目前，全區(qū)共有規(guī)模以上企業(yè)23家，已基本形成了稀土、黃金、釀酒、建材等一批優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。2008年地區(qū)生產(chǎn)總值完成102.10億元，財政收入完成17.27億元。（三）商圈環(huán)境:1.昆區(qū)包百商圈經(jīng)過25年的發(fā)展，以包百大樓為中心，其周圍有8個大型商廈，形成一個高度集中、競爭激烈的商業(yè)集群，構(gòu)成了一個以九大商業(yè)企業(yè)為主體、百余家小商店錯落其中的商業(yè)圈，即包百商圈。如今的包百匯集了國美、王府井等全國著名零售企業(yè)，成為包頭市品牌最全、商業(yè)面積最大、人流最大的商業(yè)中心，包百商圈也成為包頭周邊城市和旗縣重要的購物場所。從1984年至今，包百大樓共進行了9次內(nèi)部裝修和改擴建，營業(yè)面積達3萬多平方米，年均銷售收入達到了2億元。然而，由于包百圈內(nèi)賣場、休閑場地的比例不夠合理，商圈內(nèi)餐飲、休閑設(shè)施少，消費者往往是完成兩至四個小時的購物過程就走。配套設(shè)施的落后，一方面制約商圈發(fā)展，一方面錯失潛在消費資源。升級配套設(shè)施，完善商圈環(huán)境是包百商圈未來的發(fā)展重點。2.青山區(qū)娜琳商圈在包頭市民的心里，青山區(qū)的商業(yè)中心——娜琳商圈更適合普通消費者。一直以來，依托周圍學(xué)校和居民區(qū)，娜琳商圈有了較為固定的消費人群，形成了自己的風(fēng)格，定位更加大眾化。2008王府井青山店開業(yè)，實現(xiàn)了“當(dāng)年開業(yè)，當(dāng)年盈利”。與此同時，包頭首家麥當(dāng)勞餐廳開門營業(yè)。同年5月10日，世界500強之一的沃爾瑪宣布進駐包頭青山，建成后的時代財富城沃爾瑪單店，年營業(yè)額預(yù)計將達到4億元以上，以1公里為服務(wù)半徑，至少輻射3萬人口。青山區(qū)正在全力打造‘文化路經(jīng)濟增長帶’，目前有21個項目啟動。國內(nèi)外知名企業(yè)進駐青山區(qū)，必定會吸引大量客流，帶動商圈經(jīng)濟。東海商廈概況東海商廈核心商圈，地段決定價值地處包頭兩大商業(yè)圈之一——娜琳商業(yè)圈，位于文化路和呼得木林大街的交匯處，坐享城市繁華便利的同時亦擁有了無限可能的投資潛力與升值空間。得天獨厚的地域位置優(yōu)勢，成就了極其便利的交通出行。2、10路等多條公交線路輕到達，人流熙攘，熱鬧非凡，盡情展現(xiàn)著這個城市前沿的時尚與魅力。商廈商業(yè)面積30000平方米，擁有地下停車場。放眼東海商廈360度全域，學(xué)校、醫(yī)院、銀行、公園、超市等生活配套完備四周，青山區(qū)核心商業(yè)步行街亦近在咫尺，帶來極高的商業(yè)價值之外，更有尊貴而現(xiàn)代的生活氛圍彌漫其間。東海商廈綜合性的消費場所的代表

包頭商業(yè)正處于一個新的發(fā)展時期，消費者正從單純的購物行為向集購物、娛樂、餐飲、觀光、旅游等多功能為一體的一站式消費模式轉(zhuǎn)變。追求舒適的購物環(huán)境和全新消費體驗逐漸成為包頭消費者的新消費趨勢。東海商廈是一個以購物為主，娛樂、餐飲、休閑為輔的中高檔、多業(yè)態(tài)新型城市綜合體，不僅滿足廣大市民和游客購物、休閑、美食、娛樂，健身的功能，更引領(lǐng)包頭時尚的城市生活形態(tài)和地位。東海商廈市場前景無限

包頭市作為內(nèi)蒙的經(jīng)濟中心，國民生產(chǎn)總值繼2006年跨越1000億元大關(guān)后繼續(xù)領(lǐng)跑全內(nèi)蒙自治區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。2009年包頭地區(qū)生產(chǎn)總值達到2160億元，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值超12000美元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入23089元，在全國地級市中名列前茅，并保持著快速增長的勢頭。而包頭市新的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃為不進行新的商業(yè)區(qū)開發(fā)，以傳統(tǒng)老商業(yè)區(qū)的整合、升級為主，并給予重點扶持。娜琳商圈作為包頭兩大傳統(tǒng)商圈之一、青山區(qū)核心商業(yè)中心的地位得到肯定，是市政配套、招商引資重點區(qū)域，政策優(yōu)勢明顯，未來前景不可限量。東海商廈大品牌帶動商圈發(fā)展

2008年，世界500強之一的沃爾瑪宣布進駐包頭青山娜琳商業(yè)圈，其所吸引的大量客流，將大大提升商圈經(jīng)濟，有力地促進包頭市商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展和現(xiàn)代流通體系建設(shè)，提高城市品位，豐富市民生活。東海商廈優(yōu)勢是市場的保證

我們的區(qū)域優(yōu)勢、地理優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、定位優(yōu)勢、政策優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、管理優(yōu)勢、服務(wù)優(yōu)勢是商家進駐東海商廈立足市場、取得輝煌的有力保證包頭東海商廈影城業(yè)態(tài)分布:分為六層（一至四層及六層已開業(yè)經(jīng)營）一層：經(jīng)營品牌服裝。（臨街項目有KFC、銀行、中式快餐、藥店、移動營業(yè)廳、便利店等）二至三層：“北京華聯(lián)”超市，經(jīng)營面積達近10000平方米，主營食品、服裝、及家用小家電等。四層：經(jīng)營高檔精品服裝。五層：擬建我影院項目六層：大型健身俱樂部，美食廣場。（四）影院項目概況今典數(shù)字影院是的東海商廈的主力業(yè)態(tài)之一，位于東海商廈第五層，總面積4500平方米，6個廳，近900座。計劃開業(yè)時間：2010年6月1日今典數(shù)字影院的進駐，必將給東海商廈帶來更多的人氣，使這家匯集高檔百貨、餐飲、娛樂、超市等多種業(yè)態(tài)的購物中心，成為懂得享受生活的人的一次浪漫之旅;收獲最好的生活享受。同時，作為時代今典影院投資公司包頭分公司來說,這將是包頭分公司布局的重要一步,后續(xù)包頭分公司將陸續(xù)在包頭乃至內(nèi)蒙古地區(qū)打造更多的今典數(shù)字影院，使更多的人感受的電影的魅力。（五）項目優(yōu)勢分析包頭電影市場潛力巨大，競爭對手少；位處多條道路交匯口,交通極為便利”；地處核心商圈,營商環(huán)境優(yōu)越；區(qū)域內(nèi)人口密集，以年輕人和政府及事業(yè)單位員工為主的人群結(jié)構(gòu)適合電影消費;人均可支配收入比重大，居民文化消費需求較大。（六）項目規(guī)劃（1）項目規(guī)劃圖今典數(shù)字影院位于東海商廈的第五層，該平面規(guī)劃圖中按照4500平方米規(guī)劃影城使用面積。（2）項目定位目標(biāo)客群:周邊社區(qū)樓盤的大量居民;時尚的年輕一族;消費能力強的小資階層及私企業(yè)主;懂得享受生活的年輕夫婦及中、老年人；有一定消費能力的學(xué)生階層；公務(wù)員及企事業(yè)單位等高收入的工薪階層；政府部門組織觀看優(yōu)秀國產(chǎn)片的潛在需求；相對穩(wěn)定的會員觀眾；具有新的生活和消費理念帶來的轉(zhuǎn)化性觀眾;（七）項目區(qū)電影市場分析目前包頭市有1家影劇院(不含老式單廳影院和劇場),均分布在昆區(qū)分別是:包頭神華國際影院(包頭市阿爾丁大街1號神華億佰購物中心三層),2009年6開始放映數(shù)字電影。共設(shè)有3個影廳，可同時容納1204人觀影。包頭市今典國際影城（位于包頭市昆區(qū)包百商圈）4個影廳498座青山區(qū)是包頭市三大行政區(qū)之一,面積67平方千米，擁有44.13萬人口，隨著北京華聯(lián)，沃爾瑪大型超市的注入，青山區(qū)的娜琳商圈得到了進一步的升級，然而，青山區(qū)沒有專業(yè)化得數(shù)字影院，只有1到2座以影劇院形式存在的影院，它們基本上都以演出或會議業(yè)務(wù)為主,廣大觀眾的觀影需求得不到滿足,所以包頭的電影市場發(fā)展?jié)摿薮?隨著時代今典影院投資公司包頭分公司的介入,必將更大地帶動和培育大批包頭市民的觀影熱潮.（八）項目工程條件影城位置：內(nèi)蒙古包頭市青山區(qū)東海商廈五層影廳總面積：4500平方米。影城規(guī)劃：6個廳，900座；此項目空間比較寬裕，X項目可以充分拓展，除了基礎(chǔ)的食品、飲料（包括：特調(diào)飲料系列、軟硬冰激凌系列、碳酸飲料系列咖啡、包裝飲料系列、爆米花、酷薯、雞翅、蛋撻、熱狗以及包裝食品系列等）外，還將配備咖啡廳，西餐廳，游戲廳，臺球室，等娛樂設(shè)施。（九）投資者的出資按照普通影院建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計總投資720萬人民幣（合0.8萬/座）。二、電影觀眾和票房分析預(yù)測：（一）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)(見附表四:包頭市青山區(qū)東海影院項目投資回收預(yù)測表)（二）影院成本(見附表四:包頭市青山區(qū)東海影院項目投資回收預(yù)測表)（三）影院收入預(yù)測(見附表四:包頭市青山區(qū)東海影院項目投資回收預(yù)測表)三、可行性結(jié)論:包頭市青山區(qū)東海商廈影院項目預(yù)計總投資約為850萬元；設(shè)計6個廳,總座席數(shù)為900座；平均場次30次/日，平均票價20元計算；折舊期限為5年計算；第五年（即2015年）為成本回收年。項目的地理位置地處包頭市青山區(qū)，位于文化路和呼得木林大街的交匯處，交通極為便利，市區(qū)內(nèi)20多路公交車直達。包頭東海商廈的商業(yè)面積達30000平方米，擁有15000平方米的地下停車場。包頭市東海商廈屬于純商業(yè)物業(yè),地處包頭市青山區(qū)的娜琳商業(yè)圈，該商業(yè)圈是包頭市的兩大核心商業(yè)圈之一。東海商廈是一個集購物、娛樂、餐飲、休閑為一體的中高檔大型綜合性商業(yè)中心，勢必帶來很高的人氣，實現(xiàn)影院和商廈各項商業(yè)團體共同盈利的目的。所以,項目投資回收預(yù)測表中的上座率為保守分析，根據(jù)目前包頭市電影市場的發(fā)展現(xiàn)狀和對競爭業(yè)態(tài)的分析，上座率完全有可能再提高。若與商業(yè)中心積極互動發(fā)揮影城的優(yōu)勢，相信票房能有很大的提升空間，可以縮短成本回收年。另外，該項目也是時代今典影院投資公司包頭分公司在內(nèi)蒙古發(fā)展的重要一步,包頭分公司將發(fā)揮影院經(jīng)營管理的經(jīng)驗優(yōu)勢、以及市場營銷的技術(shù)手段、連同廣泛合作的大商家的資源,一同整合起來投入數(shù)字影院的運營，將東海商廈的今典打造成為內(nèi)蒙古地區(qū)，乃至全國的“經(jīng)典”影院。目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 11.1項目背景 11.2項目概況 3第2章市場預(yù)測 62.1市場供應(yīng)分析 62.2市場需求分析 72.3目標(biāo)市場分析 72.4價格預(yù)測 8第3章建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 93.1建設(shè)規(guī)模 93.2產(chǎn)品方案 9第4章場址選擇 114.1場址所在地區(qū)選擇 114.2場址選擇 13第5章技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案 155.1技術(shù)方案 155.2設(shè)備方案 16第6章總圖運輸與公用輔助工程 196.1總圖布置 196.2公用輔助工程 20第7章環(huán)境影響評價 227.1項目區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀 227.2項目對環(huán)境的影響 227.3環(huán)境保護措施 24第8章節(jié)能節(jié)水分析 278.1節(jié)能措施 278.2水耗分析 30第9章勞動衛(wèi)生安全與消防 329.1勞動安全 329.2消防 35第10章組織機構(gòu)與人力資源配置 3810.1組織機構(gòu) 3810.2人力資源配置 3910.3員工來源及培訓(xùn) 39第11章項目實施進度 4111.1建設(shè)期 4111.2項目實施進度安排 4111.3項目實施進度表（橫線圖） 42第12章投資估算與資金籌措 4312.1投資估算 4312.2資金籌措 46第13章財務(wù)評價 4813.1產(chǎn)品成本和費用估算 4813.2經(jīng)濟效益評價 50目錄TOC\o"1-3"\h\u623第一章總論 587061.1項目說明 5232041.2項目概況 578331.2.1項目建設(shè)區(qū)環(huán)境條件 5116101.2.2社會經(jīng)濟條件 6175811.3項目的由來及必要性 7311371.4編制依據(jù) 922760第二章市場分析與預(yù)測 10132752.2項目市場SWOT分析 1279642.2.1優(yōu)勢 12301362.2.2劣勢 12170832.2.3機會 13233892.2.4威脅 13317172.2.5由SWOT分析提出的行動點 13HYPERL