現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)采購和約與成本精細化管理精講

采購和約與成本管理的精細化之道現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

目前對于很多房地產(chǎn)企業(yè)來說，如何花錢、把錢花好確實是個問題。位于整個價值鏈較前段的采購招投標管理就是如何花好錢的重要一環(huán)。

縱觀國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)采招管理現(xiàn)狀，整體仍處于較粗放階段，主要表現(xiàn)為重進度、輕管理、電話傳真多、電子信息化少、事情做得多、知識積淀少等。采購管理的精細化如何解決采招領域的上述問題？如何讓采招走向精細化管理？對此，我們提出在采招管理的三大框架——基礎資料管理，合作伙伴管理，采購流程管理下，實現(xiàn)“84321”協(xié)同效益，即規(guī)范8個流程，清晰4個崗位職能與權限，沉淀3個核心數(shù)據(jù)庫，打通2個核心業(yè)務，處理好一個關系。下面就對此藍圖進行詳解，并通過供應商管理與招標平臺管理的兩個應用案例來闡明應用效果。采購管理的—84321一、管理思路設計精細化——實現(xiàn)采招管理精細化的根本二、供應商管理精細化——解決戰(zhàn)略層面的源頭問題三、采招流程管理精細化——解決戰(zhàn)術層面的必備問題采購管理的精細化一個好的精細化管理設計思路，必須能夠起到固化流程且提高效率的效果，而無論多么復雜的流程，都能最終化繁為簡，實現(xiàn)企業(yè)的明確要求。8大流程

供應商維護供應商庫維護

資質(zhì)與履約評估需求與技術負責人：業(yè)務部門如項目公司資質(zhì)與履約評估

采購計劃產(chǎn)品采購計劃

標書編制采購組織人：采購管理部上游業(yè)務：合約規(guī)劃進度計劃標書編制資格預審經(jīng)濟負責人：成本管理部供應商投標人（供應商）關系發(fā)標、回標、評標、定標招標決策人：招標委員會或董事長采購過程〔含招標文件,合同文件等〕下流業(yè)務：合同簽訂履約情況合同制作規(guī)范8個流程劃分4個崗位職能與權限沉淀3個數(shù)據(jù)庫打通2層業(yè)務處理一個關系84321—具體解釋采購管理精細化必須要有------8大流程

8大流程是指產(chǎn)品庫維護，供應商庫維護，資質(zhì)與履約評估，采購計劃，標書編制，資格預審，發(fā)標、回標、評標和定標，合同制作。這8個流程是采招管理順利實現(xiàn)的流程平臺，對其的規(guī)范化可以讓采招過程透明，減少消耗及暗箱的道德風險。4個崗位是指需求與技術負責人即：業(yè)務部門或項目公司，采購組織人即：采購管理部主管，經(jīng)濟負責人即：成本管理部主管以及評標人：—項目公司的招標小組或集團的招標委員會。這是在房企招標中涉及的4個主要崗位或部門，其中，業(yè)務部門是需求發(fā)起方，采購主管負責具體采購，而成本主管負責成本控制，評標人則決定最終供應商。4個部門缺一不可，互相制衡，要在流程上清晰劃分、設定固話好這4個崗位的職能與權限，以減少現(xiàn)實中招投標過程的扯皮、責任推諉、越權、“先斬后奏”等管理問題。采購管理精細化要有------4個主要崗位或部門采購精細化管理要求沉淀------3個核心數(shù)據(jù)庫

3個核心數(shù)據(jù)庫是指產(chǎn)品庫、供應商庫、采購過程資料庫。

在現(xiàn)實中，每一筆采購完成后，如果缺乏易于沉淀的電子化積累手段，很多不是紙上資料丟失不全，就是根本沒有沉淀積累，導致企業(yè)每一次采購過程都要重復一些不必要的部分，損耗部分效率與效益。

通過固化的管理設計，在管理平臺上實現(xiàn)的招投標過程，都能自動生成這3個核心數(shù)據(jù)庫，不僅沉淀知識以供后來查備之需，更能為企業(yè)累積核心資源。采購精細化管理要求打通------2層業(yè)務即上游業(yè)務和下游業(yè)務。

上游業(yè)務包括合約規(guī)劃和進度計劃，下游業(yè)務包括合同簽訂和履約情況。雖然采招管理是一個一體化的管理過程，但是在具體執(zhí)行時，不同的業(yè)務階段分屬于不同的部門崗位。

在明確劃分崗位職責的基礎上，一定要在管理平臺上打通上下游業(yè)務，實現(xiàn)有效的協(xié)同溝通，從而保證采購過程的效率、效益最大化。采購管理精細化要求處理好------1個關系即招標人或供應商關系。在采招過程的每個環(huán)節(jié)，都會涉及到供應商。一個好的管理軟件平臺，能夠?qū)崿F(xiàn)在招投標過程完成前，準確聯(lián)系到符合條件的供應商；招投標過程完成后，供應商的評價、歸為都同步實現(xiàn)。一、管理思路設計精細化——實現(xiàn)采招管理精細化的根本二、供應商管理精細化——解決戰(zhàn)略層面的源頭問題三、采招流程管理精細化——解決戰(zhàn)術層面的必備問題采購管理的精細化----要點供應商管理是采招管理的一項重要內(nèi)容，房企可以從“合作前評估、合作過程中評估，合作后評估”三大階段對供應商進行識別和管理，這種全過程精細化的評估機制能有效實現(xiàn)房企對供應商的優(yōu)勝劣汰。采購管理的源頭------供應商合作撥前評斤估，希把握理源頭--代--咽--篩選使和比根較可以謊在入快庫階隆段，疼對所泉有供巨應商載進行資質(zhì)蔥評估，綜合菌定級，確搶定潛在供應序商的呈范圍吊以及候合格吊供應兄商。特在招濃投標稅階段鴨通過威資格漢預審角來確慣定:哪些扛潛在值供應顏商能幫夠入賄圍？像并最據(jù)終確宰定中邁標合橋作伙釋伴。合作趕中評符估，落合作拔伙伴--崇--亂--定量客分級,量化告標準合作瓦過程胞是房址企與的供應假商合羽作業(yè)霉務的寸直接“交凝鋒”，房冬企需咱要有標準艱化節(jié)倚點去評涉估合邀作過鈔的程紡中供起應商脹的各錢種表易現(xiàn)，侮并最火終形勝成基窯于過程評估扯、總結評估黑和保修評估誤的整嚼體評次價。遮整個紐奉評估殘結果劇要求可量軌化，而灶非簡從單的匯定性劫評價羨，最開終確守立出趁不同旱合作境伙伴嚷的不奪同評提估分啊值，億從而軌對合勉作伙罷伴形對成不芳同分益值段膠的A/剛B/妄C三個泉等級腰劃分坊。分級標準按合作方式按首次合作按多次合作供應商戰(zhàn)略合作總部合作（每類不少于三家）常規(guī)合作首次合作后優(yōu)秀（每類不少于三家）合格備選不合格試用備選待考察合作牲伙伴籌的評婦估案驚例--刻--茂--分級合作召后年義度總鼻評，窩動態(tài)喘刷新--傾--碗--合作生伙伴崖身份通過盈合作首前資低質(zhì)評爹估和戶合作卻中的墨打分站定級孫后，濫還需昨要對硬供應達商進污行年觀度總巡壽評，維系坐和刷蛋新供應悅商每拉年的線動態(tài)哨表現(xiàn)各，實壞現(xiàn)供賢應商贊合作僻級別蛛的動態(tài)形調(diào)整，將摔合作衣供應隊商分釋為戰(zhàn)略級、優(yōu)秀級、普通級和不合預格四類眾，使悅之后壘的采錢購招呆投標某過程查快速訂識別侄供應杯商、吧節(jié)約弦采招矮成本逼，最泥終實敵現(xiàn)供哲應商懇的規(guī)聰范精炭細化劣管理蚊。階段

入庫階段→招投標階段

→合作階段

→

年終總評評估過程資質(zhì)評估資格預審過程評估總結評估保修評估年度總評評估結算綜合定級入圍中標合作定級合作升降級供應商身份證供應商資源庫入圍

合格入圍

不入圍ABC戰(zhàn)略優(yōu)秀

普通

不及格供應掛商管租理的盞階段毀劃分供應役商級呀別動頸態(tài)調(diào)垮整規(guī)邁則序號級別調(diào)整依據(jù)級別調(diào)整規(guī)則1現(xiàn)場考察合格：待考察→備選不合格：待考察→不合格2是否簽訂合同簽訂：備選→試用未簽訂：備選→備選3履約過程評估未完成履約后評價：保留評估成績，不改變級別完成履約后評價：按評估結果更新4履約后評價（入伙三月后）評估為合格以上：試用→合格或優(yōu)秀評估為合格以下：試用→不合格或備選供應烈商級奴別動議態(tài)調(diào)竟整流填程案例即一:某大遺型房巡壽企的錦采購地內(nèi)容臟比較仆定向惕化，塌主要爆集中裳于工平程承敢包與還材料潛設備縱類，融首先液戰(zhàn)略挑采購亂，因或此十已分重來視供張應商閉評價租管理墾，希塌望高陶效準始確解挺決戰(zhàn)柔略層讓面供水應商葡篩選抬問題令。根據(jù)虛這一紅特點感與需催要，替按照講上述尼五個拒效益瞎的指愛導思起路，勇在該騙企業(yè)轟的供稀方管食理系壟統(tǒng)解罩決方呆案中喝，首佛先固化圍了4個流手程——供應期商庫上管理抓，資悼格預茶審，虧資質(zhì)烘與履典約評膚估，淘產(chǎn)品節(jié)庫管崇理；聽劃分熔了4個崗撓位的崗職能叢與權比限——需求會與技撲術負膽責人得即技創(chuàng)術部鉆或項嫩目部律，經(jīng)折濟負胖責人雜即成夫本管表理中踩心或劃合約服預算古部，件采購膀組織玻人即韻招標誦采購奇部或吃工程騰技術則部，剝以及眠根據(jù)樣授權索手冊沉確定亮的招爪投標服決策冷人；沉淀謀了2個數(shù)補據(jù)庫——供方猶資源渡庫與項庫麻；打通此了2層業(yè)咬務——上游姜的進檢度計謊劃與宇下游軌的合揉同履醬約；厚最后彎是處理蹈好供予方關元系，便竹于完悉成戰(zhàn)咳略篩豬選。這樣銳，解橫決方趨案幫樸助該臺企業(yè)扎建立饑了標注準化底供應耽商分犁類管徒理和察細分符原則致，為盾規(guī)范踐管理場打下校了基幟礎，光也形找成了險有效霉的獲猛取供游應商欲資料狡的途胖徑和倍政策葬，建忘立、居健全饑供應歐商資攪源庫梨，從哭而發(fā)輝揮評駐估價黃值，億提高訊運營秘效率擔，降眼低交呆易成駁本。案例俊啟示重視搭供應幫商管攝理的普好處趴在于膽，通魚過對徐供應挖商的舅綜合燥評估答與分叉類評鹽估，不形成插項目揚供應宿商的施優(yōu)勝迅劣汰品機制暴，實壞現(xiàn)了詳供方選評價逼貫穿離供應賽商合利作全摔生命盒周期渴，幫普助共亂同產(chǎn)柜業(yè)鏈弱的供罵應商壁成長泡，從耀而最夕終選環(huán)拔各肅個采物購領怨域優(yōu)容秀的朱供應峽商作骨為長假期戰(zhàn)杰略伙屈伴，嫂從戰(zhàn)牲略層卷面解鵝決企劫業(yè)的經(jīng)采招事源頭據(jù)問題礙。在這串一解障決方垃案中閃，由斧于企報業(yè)的窄需求瓦一定倒時期聽內(nèi)集扒中于音供方存管理課，所詢以八捉大流寫程簡腐化成奮了4個集贊中于倉供方刑管理圈的流補程，岸沉淀扛的數(shù)插據(jù)庫供里也外少了境一個掉采購插過程麻資料奇庫，鉆沒有倡突出抵采購扁流程援管理想的內(nèi)笑容，譽如若季進一巖步結啄合，排將實建現(xiàn)更米好的平協(xié)同股效應耍。一、魄管理濁思路善設計米精細枝化——實現(xiàn)楚采招歉管理突精細拼化的奪根本二、買供應置商管漸理精趨細化——解決膚戰(zhàn)略風層面冒的源負頭問膜題三、爺采招攀流程明管理扔精細王化——解決科戰(zhàn)術編層面躺的必絞備問雕題采購稼管理魔的精活細化--泛--要點如果除說供淹應商幫管理東更側編重于同戰(zhàn)略錯層面世，是槽企業(yè)靠采招庸管理淹的長掛線，騰那么友如何到構建者一個啞日常缸高效伏、協(xié)梨同、笛共享妥、透須明的采招械流程勸自動渴化系界統(tǒng)，則迫是企禾業(yè)每忠天都州需面上對的棚必備未戰(zhàn)術軟。在以怕往企妹業(yè)采紫招管像理的部信息浴化過就程中釘，經(jīng)遮常出縫現(xiàn)的腸問題滋是，軍“實猜際工韻作中甚式手諷工招夕完標許再在溜網(wǎng)上鄙專人個走一駕遍，率造成險“兩喬套制乏度”效，使電子字化招蜂投標焰流于形形式?；蚶呤遣?，干開脆在燙日后有的使萌用中調(diào)，信留息化坑系統(tǒng)棵成為混擺設仆，“副雷聲楚大，勢雨點宅小”帖，根扮本不鞏能為險企業(yè)鐵帶來暮管理是效益?zhèn)?，更泰體會灰不到掀采招皮流程畝管理鍵精細澤化、躬電子菜化的耳成本蠢與效劈燕率優(yōu)念勢。采購其管理略的戰(zhàn)草術問廣題--倡--狼--采招喬流程案例科二某知規(guī)名地浪產(chǎn)企頭業(yè)的荷開發(fā)傷產(chǎn)品釀中，販以商燈用物姨業(yè)為椒主，跨采購逗內(nèi)同五非常燈廣泛呆，不售同的姨采招快標合寸同發(fā)博生頻原率高丈，因喇此更塌注重添采招脹過程晨的精役細化塘管理采。鑒于沃這一資特點婆與需貌要，悟同樣俯按照估上述柴五個劣效益東的指窮導思血路，攻在該殘企業(yè)度的招尿投標勁平臺華解決拼方案庫中，虛首先泉固化牙了4個流造程——標書榨在線欄編制，采上購計咬劃，解發(fā)表往、回扁標、傭評標罵和定竟標，譽合同蝴制作倚；劃伍分了4個崗賊位的婆職能匠與權脂限——需求你與技柳術負俘責人付即項她目部肚，經(jīng)方濟負些責人樓即預立算部炊成本幅中心陣，采遷購組捎織人法即采窩購部梢、預護算部泰合約圍中心姻，招掛投標疫決策甜人（看即會攤簽后洋，根升據(jù)金膚額不防同到替預算林部總氧監(jiān)、買分管過總裁蒜）；跡沉淀墾了1個數(shù)襲據(jù)庫——采購貌招投丸標過宵程資聯(lián)料庫紀；打謝通了2層業(yè)簽務——上游肺合約置規(guī)劃橋與下舉游合央同簽侍訂。最終洲，該請企業(yè)牙按照生解決沈方案規(guī)，形雜成了自己壓的管臥理特何色：把晴成本謊與招徑投標處放在誘一個啦部門賣，即事預算爹部總濤監(jiān)下喬，便自于效率墳最大脂化；形廟成了守明確蝦的合故同分景階段腸管理鏡；形慶成了危標準控的招壇投標蔑精細雹管理意流程到；形克成了高自己膠的一眉套標妨準化顫標書岔模板畢，實哨現(xiàn)了睛標書沿在線天編制唱。案例玩啟示成本辦與采懷招部稱門打話通，緊贈密耦培合，尊數(shù)據(jù)鍛準確菌、可船靠；孝工作而流程邊實現(xiàn)李了通過暢郵件提醒裝和預注警，憂提高膜了各依部門早銜接省效率染；在塌線編字制避撕免了線下板、線疏上兩肌張皮，很抹容易易實現(xiàn)便招標秀過程增的全丙紀錄腫，也慎實現(xiàn)器了知道識沉伯淀于荷信息喊共享嫌；過喚程中管的月報句自動獅輸出，通版過月沿度分刺析，龍可以針發(fā)現(xiàn)哄并控拒制異鳳常。錦這個考應用柔例子巖也表捕明，役只要陰有貼念合企嫂業(yè)特孝色的顆標準袋化流辯程工衰具，現(xiàn)采招店領域扣所說捏的“勤很難肯形成股可用命報表翼”就沒不再孔是個詳問題紐奉，而牽電子窄化招激標過劍程的掛信息茂透明既、審序核、啞備案澇和監(jiān)揮督，首有利噸于防晶范企暖業(yè)責醒任人蹈的道翅德風固險。在這恩一解也決方質(zhì)案中岸，該小企業(yè)滋的訴鼠求點賓集中磁于招神標過挨程精保細化帖管理炮，所袍以，者同樣8大流欠程縮紙減為帽集中窯反映招標鑒過程粗電子羊化的4個流棉程，沉狐淀的垂數(shù)據(jù)談庫只籍有采拋招過光程資事料庫賽，忽微略了舒供應闊商庫調(diào)與產(chǎn)俯品庫麻，且砌沒有涂形成閉最終探的供喚應商沈關系侮處理靜。如畏能進快一步繩重視諸積淀畝供應岡商管莫理，騎則能訂進一蠻步提講高企期業(yè)采悲購效暖能。采招錢管理崖的精夫細化--塌--籮--總結長短哲結合鑒，戰(zhàn)篩略戰(zhàn)紫術結哲合，伯這些較要點雨同樣折適用刮于采偏招管授理，濟如何胸把這圓些優(yōu)肥勢結勵合運庫用，業(yè)也是慣未來扣采招巨管理英繼續(xù)裕探索哭的問至題。路房地贊產(chǎn)企良業(yè)的丟競爭橫不僅疲體現(xiàn)妥在驚是濤駭商浪的遼前期頌土地幻玉市場具與善捏于騰姿挪的合資本寬市場者，更虧已經(jīng)乓深入妨到看似榨細微望、實呈則亦戒能影漿響大真局的成喜本領處域，駝包括席采招億管理賺領域紐奉。隨著灶競爭派的加之劇與撤房地霜產(chǎn)行習業(yè)的什洗牌煉，精權細化押管理索成功在與否天越發(fā)似能突妥顯房靜企的等競爭鼻力高胖低?；荚诓晌浾协h(huán)反節(jié)，呈能否漁運用址好供裹應商炊主體弦數(shù)據(jù)級庫、午能否山實現(xiàn)互流程壘優(yōu)化脖、能回否最汁大限蹲度避贊免重披復與描效率稠地下逝、能冰否做探好部臉門協(xié)婦同形稅成合鈴力，愉都將己影響醬一個讀項目未乃至追企業(yè)遙的產(chǎn)旱品成啟本與鄰品質(zhì)鹿，從為而影笑響企債業(yè)的攔發(fā)展斥。采招疊與成仙本管嘆理的冷新理館念成本幻玉管理鐘是一坦門花靜錢的咸學問——突破劃承建鉗市場載的成沈本控銀制觀旦念，糟建立瘡開發(fā)擁商投恰資控燭制的插理念住。成本枯只為模創(chuàng)造屯價值——目標礙成本連是綱曲、價慮值利遣潤是仔魂成本壁管理曠與合蜓約采陳購管磚理是停全成勺本管笨理不僚可分存割的址有機您組成壺部分歡。成本補管理襯是項季目管租理的撲一個甜有機頸組成堤部分名，必餓須要鄰納入軟項目哪管理單中去墳綜合偷考慮盾。?目標差成本糠管理哭是主案線?成本悉策劃儲與合亞約規(guī)配劃是犬核心?價值指工程忠分析彩貫穿若始終?概預待算/審算團：是調(diào)基本拆功—桿—貫穿脅始終?成本?發(fā)包魄：是窄“菌虛實粱轉(zhuǎn)換規(guī)點”雪，懷承上穗啟下項目螺成本亡管理尼的全柜過程【工程狼采購】采購哲內(nèi)容跟：工揉程總衛(wèi)（分庫）包工作憲內(nèi)容遼：工騾程招浩投標韻，合虜同管共理【材料恭設備植采購】項目礙采購采購駁內(nèi)容冷：建沃筑材勞料與楚設備戰(zhàn)略剃采購工作資內(nèi)容示：采賄購招材投標拍，供撕應商殊管理房地鬼產(chǎn)項片目采勒購管練理1、為腎什么站房地鏟產(chǎn)企宰業(yè)仍肚然感楚覺成喊本難夜于控瀉制？（1）關罪于目牽標成巡壽本的款研究除和制醫(yī)定已橫經(jīng)相否當深聾入；（2）建造筑市字場競仆爭日徒趨激年烈，浪建筑貓采購饒成本裕日益?zhèn)涞土畞?；?）IS紹O業(yè)務筍流程倉管理塊已經(jīng)傾在各窗大房沉地產(chǎn)綿企業(yè)撫廣泛咬運用溜。2、設敞計、關工程引人員初的苦那惱…插…（1）成語本目些標束受縛設貧計；（2）招胖投標癥與項極目采去購分秘判混悔亂；（3）變鐵更簽戒證管名理混乖亂；（4）遵臥守流劑程和易趕進艦度的侍矛盾羽。項目哈成本偏管理編的苦筆惱…1、成榆本管喬理的蒸宗旨做與原移則不費明確管理帶思想伸：“蜓成勾本核琴算＝死成本鋸控制泳＝成男本管役理”管理先目的速：“隨節(jié)聯(lián)約、起省錢學、不意被騙予”表現(xiàn)存特點?。涸鞂r計餐算（妻概、渣預、黑結）—僻—定額槽模式兄下，耳強調(diào)擦個人鵝經(jīng)驗粗，追虹求算瘋得快持、算丟量準命、定失額熟擁、套母價正氧確。結果端：成箭本管搞理經(jīng)漢驗膚太淺，餃缺乏救管理蹦知識另和經(jīng)國驗的仔沉淀纖。2、成仍本管鍛理無畢“見全面絡組織稿”獸保障號兩個東極端東：（1）強婦勢地察位：布權威挨部門—官僚起機構—成本搖管理窄＝降窯低造純價（2）無刮成本遣意識炮：成痕本部怖＝審絹算部—成本盟管理旱處于南核算鐮水準傳統(tǒng)驅(qū)“溉成本舊管理腳”歷的誤兇區(qū)：—以標警準化禮合同盯文本壤與流橡程化恩管理晶為核薦心—工程傅量清飾單計柳價模糾式—結合幕產(chǎn)品祥和市型場，賊以造瞇價計蝦算和供成本毛分析撈為基巴礎，墓以目盲標管娃理為方法殖，以理項目挖營銷毯定位券與技蜻術管擠理為錫依托塔，以汁產(chǎn)品辛價值捉的實宴現(xiàn)為闊目標展開膽成本頓管理錦工作巧。強種調(diào)企凡業(yè)/團隊挖的共欠同目全標：利利潤虧，講泛求性敏價比，趣發(fā)掘疾價值錢，創(chuàng)拆造價議值。主動男、全頃面、踩動態(tài)痕成本洲管理宣原則蝴：成儲本超憶前先王行（助成本只控制浪的重旺心前移）灘；積左極、朝主動回圍繞展目標撒成本配的實斗現(xiàn)進打行控豎制；噴全過蹦程、球全方臭位、全環(huán)威節(jié)、粉全員調(diào)參與圾的動支態(tài)成反本管車理；個目標誼成本暖管理百貫穿利于建杠設項海目的每一怨個階填段，桐凡是乞做到事先宿控制為主元，事掉中事脾后控勁制為肢輔，悠在立涌項、設計恥、施末工之布前發(fā)魔現(xiàn)問作題，取減少無效遵成本。核算劃型的男成本園管理環(huán)已瀕偷臨淘刻汰，犯控制深型的囑成本詳管理雕模式戀已不驢能滿辭足市芳場的襯要求爐，成驢本管作理必氏須向活價值秤創(chuàng)造擾型轉(zhuǎn)炒變—核心卸就是頸產(chǎn)品“聚價值那工程墊”研究償。現(xiàn)代行地產(chǎn)淡企業(yè)設成本懲管理逆理念忽：1、項圣目成賭本管圓理的臥目的—提升岸價值2、項凍目成經(jīng)本的恭構成—全成丈本，憶空間緒與時獄間分永布3、項扶目成灰本管肌理的師階段—全過安程4、項陸目成嘴本管寒理的尤責任錄人—全員5、項豬目成暮本管孟理的勵方法—目標亂成本唯管理6、項柜目成巾本管奴理的菠要點—合理懷確定捧與動氧態(tài)控捎制現(xiàn)代陸地產(chǎn)蛇企業(yè)--引--趣--成本沉管理號理念1、房蠟地產(chǎn)痛公司鐮是企阿業(yè)，百利潤下是企驢業(yè)用貍永恒煎目標2、利條潤與飯成本范的關焦系收入擱一定腿的情販況下園，成農(nóng)本越該低，址利潤石越大3、成茅本管危理的席目的存與企虜業(yè)的具目標搜是一賄致的—項目可公司歡的目驚標4、成穩(wěn)本管盈理的財目標鑰是保鏡證成壇本的查支出頑獲得醋最有賢效的政收益—與—提升嗓價值成本敏控制應不等犧于省尸錢,花得末多會驕浪費父，花妹得少笑也會讀有浪費圍，花困多花翼少不舍是重評點，湯花的滋有效望才是容關鍵項目羨成本桌管理貫的目糾的：1、成杜本構跨成：劣建造勞成本=前期朽工程勵費+基礎練設施別費＋致建安適工程費（記土建經(jīng)＋安踐裝）+公共奔配套獵設施葉費輕開發(fā)鍬成本=土地友成本+建造指成本+開發(fā)史期間申費用頭全成凝本（渡即項綿目總閱投資譜成本超）＝脆開發(fā)還成本+開發(fā)費用室（管扇理費喉用＋界營銷逗費用謝＋財衡務費屢用）2、時逗間與擇空間廚上的投分布時間冊：建責設全托過程嘗都在錘發(fā)生空間順：公維司+現(xiàn)場愿；實讓體+費用項目泰成本炭的構諒成：1，階講段敢立項\定位\設計際發(fā)包\施工\竣工\維護2，對胃應成劇本實蠻現(xiàn)過子程--辣-由虛諸到實笛虛擬籠：估蠻、概浙、預串算屢現(xiàn)實中：合招同價腔、付印款、豎結算嫌價……從虛粱到實憐的轉(zhuǎn)宣折點炎就是怪發(fā)包項目剝成本撒管理煮的階浮段：可研/立項成本在測算定位成本者測算目標塔成本方案擴初/施工灣圖目標榴成本袖分解目標困成本墾調(diào)整發(fā)包招標院籌劃施工變更簽證支付（動凍態(tài)成德本）（合酷同管鎖理）竣工結算項目流成本藝管理鬧的全輔過程●立項蜻階段—成本疲測算綢，項楚目經(jīng)米濟性鉆評價●策劃州階段—選擇件性價警比最站好的淺產(chǎn)品穗，制今定產(chǎn)榮品目不標與雕發(fā)展伍計劃●設計甜階段旗：—方案姻：最北經(jīng)濟斃合理宋方案攀，符脂合項栗目定綿位—初步識：材框料設臭備的石合理凱選型—施工丹圖：紐奉限額沃設計千，圖掛紙的元質(zhì)量播和時熊間保檔證●發(fā)包結階段—通過產(chǎn)市場災競爭慈找到扮合適丈的價屑格和帖單位驕，完陳備的累合同鍬（與市合作典伙伴恢雙贏剩的關杠系）●施工菠階段—合約委管理布（變句更和傭簽證遠的管屬理，睛支付向管理圈）●竣工舌階段—結算屢、索裁賠辦滑理各階秤段成各本管但理重購點內(nèi)爛容：1.所有委與產(chǎn)戰(zhàn)品建膀造相疲關的用部門單，都鼓要有椒成本慢管理搭的責肢任和良成本悠意識--魂-只有害考慮細了產(chǎn)紡品的價性價拔比問動題，匙才能亦算是顫有了端成本中意識…2.責任肯成本些管理奸體系梯的建控立目的突：令肌全員虛實施晉自覺現(xiàn)的成宗本管桑理行檔為要肝素：（1）責堤任范鍵圍；忘（2）責唇任人沈（3）評棄價標逮準；（4）評伐價人3.成本嫌管理秧專業(yè)伐人員貢的職鑄責：駁全面乎、全悲過程另成本繪管理繳，而吩非單狐純編世制預章結算異工作祥了解頌產(chǎn)品侄、掌享握市紫場，矛制定炸目標緊，全材程監(jiān)勇控；傍整合家社會崇資源棗的目盜標就逆是讓撥其符們合我勢們的何產(chǎn)品災定位寄；我劉們的其工作--容-協(xié)調(diào)里整合械，不稠論是熱設計蛋、工敬程還是成贊本人懲員，讀都是良專家檢型的搜管理將者（模不是貧面包手師）項目糠成本叉管理預的責租任主辱體1.目標群成本累管理徒的內(nèi)亮容--目標醬成本鎖的確沾定與動翠態(tài)控懸制兩罪方面2.目標油成本披確定肢的依武據(jù)—經(jīng)驗暮數(shù)據(jù)僻庫、日市場調(diào)駕研、凈對產(chǎn)值品建頂造標匪準的蛋把握扮度3.實現(xiàn)雕目標騙成本商動態(tài)諒監(jiān)控貧的手雅段—成本疼信息撐化管撿理4.目標哀成本裹管理貴的過疤程—號PD扯CA循環(huán)項目炕成本烏管理腥的方斧法—目標講成本勾管理1、合凡理確襲定—確定絡是控哀制的協(xié)前提逮和基李礎，衫市場淹定價懲原則喬，沒隸有準礎確只如有合墳理；成本跌的決定神因素：外婆部—市場遇；內(nèi)剖部—產(chǎn)品拾策劃竄與定拜位；成本攤的影響棋因素:諸多封經(jīng)營茄、技榮術、刑管理捏方面;成本抱確定督的方法:決不束是靠壩定額飯算出毯來的鏟；靠鄭對市乘場和耳產(chǎn)品連的把賄握，因市場乏包括宮銷售卵市場覽和原晴材料襲市場成本熔確定勒的過程:行業(yè)肚特點競決定副成本幼的特研點：糖單件甚性、聾復雜漁性、效多次療性；錘從虛乓到實僻；成本捐實現(xiàn)關鍵革環(huán)節(jié)：招帶標（頸發(fā)包襖），碗使產(chǎn)鍵品與厲市場度結合—招標獸的目長的就粱是形射成有閱效的疑競爭炒；競警爭是茫降價錯的最疊有效手段—定標下的原強則：爪合理塊低價枕；合敗理的其概念歡：能配做出銹符合限要求產(chǎn)品項目侄成本王管理訴的要贊點——合理體確定和有冠效控霞制2、有倦效控乓制—套—動態(tài)威監(jiān)控飄，做冷到隨素時心錘中有淋數(shù)控制去伴隨古實施賤的全礦過程澡，保搜證在鼠過程遠中的搬實施桑不偏偏離既恩定目閘標，膽控制滅是動債態(tài)的贈。控制蓬的要宇素：書合理誦的目緊標、伏偏差焰測定細、及轉(zhuǎn)時反撿饋與唐修正榴。歷控據(jù)制不允等于毛限制柴：心籌中有首數(shù)就竟可以回說在源控制勞之中塞，時籍刻掌邊握實安際與循目標驚偏差讓的原群因、腿幅度項、造欄成后姿果，還進而呆做出溉相應沉的調(diào)約整方癥案。3、技監(jiān)術經(jīng)字濟既聽結合縱又分上離的晶原則邊技術—招標啞籌劃言書—合同臨策略術＋合臟同界惹面—合同萍文件—清單臉包干看經(jīng)濟—設計題任務語書—方案香＋目預標成蜻本—擴初/施工彎圖＋目螞標成鍋本調(diào)諷整—工程妻量清璃單—合同租單價/合價項目卵成本某管理啞的要默點——合理劇確定皂和有效具控制1、項揉目動獅態(tài)成囑本監(jiān)拼控—明—臺帳稱月報匪、信污息化堪系統(tǒng)2、設證計變泥更與回現(xiàn)場絕簽證交的管備理3、論什材料嶺設備決的核青價4、成胃本管花理工極作的革階段柱性總洽結5、工材程預衡結算耗管理6、合鉆理使松用外煎部造撥價咨噴詢單疊位7、成搭本人浪員定忍期下鬧現(xiàn)場妄，及愧時做煎好記女錄8、工臉程糾攤紛、淘索賠繁與反光索賠鴿的處漲理9、完斤善的摩資料僵管理項目科工程頃階段責成本牲管理招標希籌劃—建—采購仍方式授及其幫配套吳方案臨，招卵標模轟式，懇招標塑進度般計劃草，招惰標控漠制成勝本；2.編制奪前的必研究茂工作—考—研究屯圖紙言，了場解合灘同范浸圍和自技術修商務快要求志；如窄果工括程量坊清單處是委漏托咨堂詢公瓜司完料成的師，則寧要對疾咨詢膨公司繡進行歲清單飽編制嶺前的申交底，言以保希證清階單和伴招標踐文件瘦成為狗一個裕整體馬，避健免管宜理脫勒節(jié)；3.文件截編制貴（要券點：欣合同盲范圍睬及發(fā)防包人賄要求稻的約闊定，呀合同也之間殲的邊六界責配任約定，流技術走及材修料標棉準，俗施工堆配合臉及工拐程管培理上立的特核別要蠢求，斑工期擋的約鳴定，保修敬時限供及要當求，陰計量般計價桿原則鍋的約芝定，摧變更普簽證火的約嫌定，圓支付鞋與結吧算的約定絡，合壟同簽程訂與衡進場壤開工啟的約欣定，脈工程荒量清賢單或烈模擬襯清單尊的編暴制，席單價細目理表）木；4.設計股和工陜程口橡及時衫提供予完整袍的技悔術規(guī)勺范和蔽標準冠，視精工程毯需要叔提出喇關于負施工方法稍和工軋藝的見要求尋。5.各種毛情況漢下合蓄同范祥圍及吧發(fā)包閉人要壤求的幫約定棋和招乘標圖嚴紙的鋤關系:（a）圖跡紙明翠確完滑整；憐（b）圖雅紙不蟻完備局；（c）圖壁紙需拆投標腐人深徒化設蓄計；（d）不詞明確家工程喇；發(fā)包—街—招標閥籌劃發(fā)標尿前與謎投標制人的賢交底稼工作火，以束指導喚其投肚標和仗報價限。常招投壟標流劍程管怪理：持供應佳商考且察與旨入圍得評委劍的確處定殖招標赤文件慈的編佛制語發(fā)標蘿、投棵標人在現(xiàn)場貴考察體、投坐標答革疑、斥補充姐招標欲文件撇、回沈標與衰開標傻評定武標辦踩法與狼原則臥合同時的簽極訂與毯補充懲協(xié)議涂管理遙總包蔬與指燙定分櫻包、區(qū)獨立渴工程戴。婦承包頭商不孟平衡慮報價躺和對貌分判從界面汽工作倘范圍償與質(zhì)堡量的薦認識-積極柿消除嫂承包喚商對來合同井條款窮的“攻恐跪懼癥瓜”竿。招標棵過程螺管理的：?工程擠的一翻切均刷在成虧本、廢工期煩和質(zhì)肉量這茫三要各素的星指導下，炭通過片承包合同這個讓紐帶血，來烏完成碌合同待規(guī)定香的義務。春合同伸管理做作為奴工程許項目亭管理蜜的核診心，勒是法核律、工程妥管理剃、成拘本控災制、其質(zhì)量展標準塞的綜莖合體敢現(xiàn)。?合同陳文件弱的三刷大要認素：濤法律夕與商旋務方哪面用合同氏條件制約錫，經(jīng)庭濟方柳面用工程探量清織單和計查量支摩付制籃約，禿技術方嗽面用規(guī)范稠和設受計文跪件及圖紙制約絞。合同辦管理礎：是佳工程坊項目勵管理板的核隔心合同拘中必綱須有室以下燙基本僅要求賓：質(zhì)量迎：施工筋措施起，技術施規(guī)范比，圖紙苗，成本捏：合同斗價格順，工偵程量央清單鎖，支付記與變哈更管浙理，工期灘：工期蹲要求勝，進瞇度計前劃，延誤法賠償頂范圍盤及額挑度合同陡與合勞同管渡理是——核心工程侍項目慚的實夾施—都是司圍繞奮合同俯總體拴目標拿來運度行的桶，有尸效的毛工程永項目蘿管理秘和成鴨本控桐制是決通過客有效業(yè)的合旬同管匙理實串現(xiàn)的昨。萄工爹程、北成本座、合綱同管防理人固員共例同做拿好、侮管好滲合同態(tài)。合籍同的液管理取貫穿恭于整煙個工息程項舌目的螞始終蛋。項汽目工緩程建異設的腎工作阿過程執(zhí)概括尸起來秀就是批兩個分環(huán)節(jié)塵：一是簽訂合同習，二軋是執(zhí)行合同謝。這滾兩個梳環(huán)節(jié)黑是密播不可戲分的撥，前傾一個喝環(huán)節(jié)征是后若一個勿環(huán)節(jié)無的基金礎，忘后一糟個環(huán)崇節(jié)是買前一極個環(huán)嗚節(jié)的鳥繼續(xù)刺，缺逮一不考可。挽如果爸將采久用各脹種技菊巧來目實施重工程勻項目隨管理疼和控長制成如本比職作“栽花”，屢那么估提高卡企業(yè)抵的整葛體合肝同管鬧理意楚識和院管理掀水平辮，就初是“植樹”。合同串管理毅與成傳本、倒工程雁管理1、招筋標/合同冒文件標準須化的意義義2、標姜準招規(guī)標/合同應文件可體系傳與模餐塊3、標遮準招儉標/合同汽文件翅的結鎮(zhèn)構4、標死準招浸標/合同蔬文件寶的應嚴用5、技術暢及材選料標砌準，施輕工配虜合及辛工程餓管理懼上的能特別產(chǎn)要求6、工來程量耍清單待與模武擬清經(jīng)單7、標司準招林標/合同益文件逆實例8、不扁同模疏式的約標準主合同泊文件固實例標準煌化招慕標/合同丈文件設計孟、工贈程管川理人觀員的拳職責饅：檢查毒合同握的執(zhí)黨行情壺況，漢監(jiān)控迫施工席進度鋸，發(fā)蜘出變場更和傘簽證站指令昆，評間估承什包商風提出借的各誘項建右議，泄保證疊施工可材料蛙和工偶藝符碰合合晨同規(guī)從定，飄以控刺制整斃個項患目的比順利士實施耗。做成本母合同爸管理毅人員焰的職師責：解釋誰合同牽，協(xié)謠助項縮慧目經(jīng)榜理進醒行項墾目實芳施階綢段的植合同拴分解舌實施屆與集兵中控騎制，抬合同終的目俗標成穿本控忽制，醉工程顯變更油的計呢量與染計價陵，索積賠與尼反索歸賠談禁判，災在工道程人蜜員的帆協(xié)助丹下監(jiān)澇測已濃完工元數(shù)量聚以進兆行工罷程的帆支付齊與結撞算。項目繩經(jīng)理——必須喜是精符通合處同管害理的惜復合蜻型人域才，仗其首毅要任旺務就跡是通望過合喊同管摘理來撈控制俯全局鎖，完習成各士種既訴定目覺標。墾組織罩項目部全扭體人灣員熟憐悉合膝同資滿料，順將合應同工虧作內(nèi)票容量鄭化分美解落燒實責任，盡并進桑行相利互間流的協(xié)側調(diào)，頌按合毛同規(guī)谷定，喉進行伯一系勺列的笑質(zhì)量、芽進度薪、成杰本和扭安全糧管理印工作楚。工程今施工微階段棕甲方父的成占本合蓋同管細理職趴責—建立基合同為的分柱解、猛交底椅和落挺實程從序甲方墨內(nèi)部折合同廳對工候程的殃交底對總陰承包亦商的剝交底—定期隨合同炮執(zhí)行揪檢查糠（例臂會1）,（例戶會2）—建立竿標準守工作育程序品：流榴程簡雅明，傅盡量暈采用刑標準脈表格懇與標沸準模順板—嚴格機質(zhì)量斷檢查何驗收摩制度男：質(zhì)銳量驗考收、威施工則流程蚊、材視料檢筒驗等—核“技術慘加管肝理”鉗型的干項目耗管理純隊伍灰對承本包商郊最初凍進場正的反損應速稈度的掃管理噴往往珍是一漂個工靈程成晨敗與評否的輝一道榮考驗蠢。了解溪監(jiān)理奸工程伸師的怕素質(zhì)竄，有召效地筆利用淋和發(fā)說揮其俊作用標，將冶之并奧入甲已方項敬目管盆理團善隊，皆督促掘和指挎導其重工作—資料伍員和沙質(zhì)量舍安全淡監(jiān)督儲員。乞項目買檔案老管理—對于普各項雙會議泄紀要黨、雙礙方往驚來信主函、勿工程檢聯(lián)系代單、低技術源核定投單、蔽圖紙衫會審頂紀要節(jié)等基塊礎文宵件，巧必須見分類聚歸檔墊。甲方慕內(nèi)部借合同叮對工饑程的鐵交底工程箱階段僵的合呈同管監(jiān)理——合同請實施帝的保青證：連續(xù)事性管烏理，沈責任娛到人馬；2.工作虛程序姐標準陽化，思行文肅規(guī)范桶化；3.資料啊和工糊作記粗錄完掌整；4.完善甜的資扎料信霸息庫頑系統(tǒng)估；5.強調(diào)墻工作勾計劃驚及跟樂蹤執(zhí)汽行；6.各方去協(xié)調(diào)叔，綜桐合管任理；7.合同雅成本右人員粘提早涉介入鑼。全面臟合同幫成本意管理發(fā)包刮人和擱承包價商不崖是對節(jié)立的褲關系敲，而牲是協(xié)作作的譯關系往對船承包徐商的桂引導貴和支朵持，搞將之系納入污“跨游戲察規(guī)則孤”尋嚴罩以律捐己廉政喪行為道德部素質(zhì)伍培養(yǎng)正確橫處理拾和工源程承抓包商少的關漸系采購歸管理—媽—供應刺鏈的幸發(fā)展忌與要杏素材料嘉設備寺采購期供應鄙鏈涉漲及的山干系勁人：膽供應優(yōu)商—劉—材料押設備瓣的供甩應方啟甲方—題—項目蓋開發(fā)欺商袋承包伍商—坊—項目湊施工革方林客戶心（小起業(yè)主木）—該—項目棚的購譽買方楚（消傍費者?。┎少彴」獏擎溞紊w成的三大束要素：稿信息—屑—連接勉需求畏與供路給的魚紐帶蔬標準—否—產(chǎn)品赤的統(tǒng)股一適猾用質(zhì)舍量標高準井利益—泊—互利袋雙贏采購賄分判想決策制定采購猛計劃實施采購云計劃塊合同跟進棉收尾：?乙購?甲限蝦乙購?甲定禁乙購?甲購?品種只－價苗格?批量胳－供頓期?供方季－條說件?標準火－流端程?交易福實施?管理逝實施?詢價淡談判?簽署債合同?簽約多分權?合同悄跟蹤?合同托收尾?文件辛歸檔材料騾設備嫩采購浩管理鬧的全霉過程材料妹設備叢采購盤管理軌的決妄策：采購貌分判質(zhì)求量因撞素成保本因列素工弦期因蘭素相對是分工口優(yōu)勢—自己撲最適耳合做沾什么竹？做什謀么可好以使習自己壟的價僵值最躲大化輕？★相對轎交易怪風險★市場敘環(huán)境禮因素材料歸設備以采購爽管理取的決結策因護素：乙購—?！邪鼧飞套源缧胁蓸I(yè)購甲限潑乙購—漢—甲方橡限定畜品牌中，承夫包商朝在限刃定范剪圍內(nèi)丈采購甲定風乙購—被—甲方有指定叔品牌投價格叨，承吃包商舟與指呀定品正牌供位應商避簽訂惡雙方鑼或三匯方（虜含甲窩方）騾合同甲購—委—甲方賤自行芳采購建筑朵材料筐設備拐采購衫的常燦見模侵式及添其優(yōu)只缺點緊密材配合款項目程進度剖計劃匆的材勇料設勺備采蟲購計礎劃儲項目雷的需櫻求標秒準絲式市場駁調(diào)研事與供隸應商挨考察疲樣板毀和入賤圍供映應商墾的確矩定羨采購膛標準纏化文辣件雅招標鮮模式克與評駕估標崖準材料換設備惱采購董的計棕劃管潑理1.合作咬誠意—對方窗的投固入加縮慧大，欣增噸加成鑼功機遮會2.主場雅做東—時間通安排塘的主敞動權拌，止心理避優(yōu)勢3.少說鳴多聽—扭轉(zhuǎn)石信息響不對議稱的周劣勢4.黑白徐換臉—兩人提搭擋組，脈留有竄余地5.步步攤為營—每一在個階麥段性晉成果乳都要遍書面厘記錄廊并確鎮(zhèn)定6.影子疼權威—第一做把手叨不能低輕易留出面7.圍魏匠救趙—找出享對方鑰的其桐它缺伴陷，纏或繼其它皆競爭蒸對手獎，食使其漠讓步8.最后竹通牒—摸清鬧對方片底線貸，案迫其多就范采購醬的談筐判技針巧盲目梨壓價—江—單純摘的最盞低價襖中標干思想【危害】—葛—偷工凳減料脖（例廊如：寧防水漆材料帶施工凈，入篇戶門濕，酒超店客勁房石煎材等樓）—頓—劣質(zhì)蒸服務殼（如箭門窗澤型材幼供貨摔補貨賀不及餓時，終扯皮艱等）采購廳管理置的誤區(qū)與矛盟盾！采購職的批斥量與僚成本眉、風沾險的既矛盾思？解決敏的最敬佳辦尸法：椅實具現(xiàn)集雕團戰(zhàn)寨略采璃購！將采伐購計陽劃、粒招標茫、談全判、譯評審提、簽添約的錄權力壞集中揪于集飽團。論集孫團僅棒在《戰(zhàn)略宮合作殲協(xié)議》框架看下對恰戰(zhàn)略矩供應襪商進哲行監(jiān)膜管，幣同時局制定斤制度滔流程燈規(guī)范菠項目妨公司沫的項劑目運歡作，液但不晨介入周項目芽公司幟具體菠項目姑的采胳購操位作。指項擔目公拍司根扯據(jù)項臭目需譽求和禽戰(zhàn)略盤供應榴商聯(lián)偏系，孫根據(jù)徹集團漁標準做業(yè)務崖流程錦以及《戰(zhàn)略溉合作柳協(xié)議》中明矮確的伴價格貝和合重同條它款同質(zhì)供應掘商簽巾訂項渴目采讓購合湯同。金一堆切具冒體問畏題均頸由項攀目上葉和戰(zhàn)柜略供妥應商呼根據(jù)尊采購臭合同嶺進行樹處理郊，集陳團進緩行總諷體宏位觀調(diào)版控，脹跟蹤衣進度削和績澆效，疊協(xié)調(diào)陶簽約追、付墻款和椒變更在，解眼決糾繭紛?；锛悎F和且項目籮公司脹聯(lián)合魯對戰(zhàn)怒略供挪應商艱進行欲評估塔。戰(zhàn)略襯采購隸的概爽念戰(zhàn)略姻采購疏與供拖應商稍管理確立妹產(chǎn)品旅模式即是地憑產(chǎn)企襖業(yè)進辰行多蹄項目笛開發(fā)勒的前閃提和腦基礎德！戰(zhàn)略笛采購財是對陽地產(chǎn)知企業(yè)眼建立久產(chǎn)品乘模式歐的有句力支坐持。優(yōu)秀貍的供后應商--聚-是我卸們的煉合作話伙伴歸，是悔我們逆的良膊師益驚友，將是我談們的隔外部梯客戶爺。只追有建紹立起正確淹的合龍作觀，才銹能形翁成吸拒引優(yōu)秀血合作悼伙伴的交匯易環(huán)轟境，淘形成長期轉(zhuǎn)穩(wěn)定的合防作伙羨伴，憑才能挎夠保曬障雙某方的他長期合作摸雙贏，以席達到侄品質(zhì)撒提升鳥和成役本