深圳辦公綜合體項(xiàng)目前期策劃報(bào)告

XXX辦公及綜合配套服務(wù)區(qū)項(xiàng)目

－－前期策劃顧問報(bào)告匯報(bào)稿深圳市XXX集團(tuán)有限公司2匯報(bào)綱要宏觀環(huán)境分析物業(yè)市場分析發(fā)展策略及產(chǎn)品建議財(cái)務(wù)分析3物流是深圳重要支柱產(chǎn)業(yè)，已建成六大物流園區(qū)，XXX占據(jù)重要一極XXX平湖龍華筍崗機(jī)場前海灣2007年深圳集裝箱吞吐量區(qū)域分布2007年，深圳物流業(yè)產(chǎn)值占深圳生產(chǎn)總值的10%，約700億元。深圳有物流和貨運(yùn)相關(guān)企業(yè)2,000多家，其中現(xiàn)代物流企業(yè)已達(dá)到200多家，涌現(xiàn)一批具備綜合物流能力的第三方物流企業(yè)。物流行業(yè)的發(fā)展對港口集裝箱運(yùn)輸提供強(qiáng)勁支持。數(shù)據(jù)來源：深圳統(tǒng)計(jì)年鑒4珠江三角洲集裝箱港口密布，XXX面臨激烈競爭黃埔港XXX惠州港香港港高欄港中山港南沙港虎門港蛇口港赤灣港珠江三角洲集裝箱港口目前已形成以香港為國際航運(yùn)中心，深圳港（含鹽田、蛇口、赤灣等）、廣州（含黃埔、南沙等）為干線港，區(qū)內(nèi)其他中小港口為喂給港的格局。5廣州南沙港區(qū)的崛起帶給XXX極大威脅南沙港具有優(yōu)越的地理區(qū)位。通過吸引大型船公司參股經(jīng)營加快了其發(fā)展速度－－中海、中遠(yuǎn)參股后將原來在深圳港的航線轉(zhuǎn)移至南沙；與中海、中遠(yuǎn)有戰(zhàn)略聯(lián)盟及合作的法國達(dá)飛、韓進(jìn)海運(yùn)等船公司隨之在南沙開通航線。廣州港與XXX集裝箱吞吐量廣州港與XXX集裝箱吞吐量增長率數(shù)據(jù)來源：深圳統(tǒng)計(jì)年鑒，廣州港集團(tuán)，中國港口集裝箱網(wǎng)6深圳西部港區(qū)的發(fā)展對XXX也造成壓力XXX區(qū)西部港區(qū)XXX集裝箱吞吐量占深圳比例XXX集裝箱吞吐量占深圳的比例，從高峰時(shí)的約60％下降至目前的約40％。西部港區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢更加明顯，政府的基礎(chǔ)設(shè)施投資力度不斷加大，多個(gè)物流園區(qū)正在開發(fā)建設(shè)中。提升港口競爭力是XXX面臨的迫切任務(wù)。數(shù)據(jù)來源：深圳統(tǒng)計(jì)年鑒，鹽田區(qū)政府7深圳未來城市發(fā)展重心向西，鹽田區(qū)處境不利《2007～2020深圳市城市總體規(guī)劃》顯示，未來深圳將形成“雙中心”的城市格局，“福田－羅湖”中心區(qū)和南山前海中心區(qū)將成為深圳未來的兩個(gè)市中心。位于西部區(qū)域的前海中心（包括前海、后海和寶安中心區(qū)）將發(fā)展區(qū)域功能的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)與總部經(jīng)濟(jì)。深圳西部區(qū)域未來城市軌道交通和城際交通設(shè)施聚集，與廣州、東莞以及珠江西岸區(qū)域的聯(lián)系將更加便捷。深圳城市發(fā)展規(guī)劃示意深圳軌道交通規(guī)劃示意8鹽田區(qū)當(dāng)前總體經(jīng)濟(jì)水平在深圳占比偏小2007年鹽田與深圳全市主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)比較項(xiàng)目鹽田深圳鹽田占深圳比例GDP（億元）210.696765.413.11％第三產(chǎn)業(yè)GDP（億元）140.403314.444.24％常住人口（萬）22.13861.552.57％社會消費(fèi)品零售總額（億元）23.131915.031.21％居民人均可支配收入（元）2201224870-2,858居民人均消費(fèi)支出（元）1854818753-205實(shí)際利用外資（億美元）0.9436.622.57％數(shù)據(jù)來源：深圳統(tǒng)計(jì)年鑒，鹽田區(qū)政府9鹽田區(qū)近年人口導(dǎo)入減慢，常住人口增長溫和鹽田常住人口數(shù)量及增速（1998～2007）數(shù)據(jù)來源：鹽田區(qū)政府10項(xiàng)目的SWOT分析優(yōu)勢劣勢臨近港口，有物流行業(yè)需求依托景觀資源豐富，海濱特色風(fēng)光目前交通可達(dá)性不佳目前周邊物業(yè)檔次偏低，集裝箱堆場影響觀瞻偏離政府規(guī)劃的商業(yè)發(fā)展核心區(qū)域機(jī)會威脅物流業(yè)是深圳與鹽田支柱行業(yè)，發(fā)展前景看好周邊缺乏高品質(zhì)物業(yè)，市場存在空白未來交通可達(dá)性有大幅改善周邊環(huán)境未來有較大改善受外貿(mào)出口減少影響，XXX集裝箱吞吐量增長有所放緩珠三角港口間競爭日益激烈11開發(fā)高品質(zhì)物業(yè)有利于XXX競爭力的增強(qiáng)1990年，國務(wù)院決定開發(fā)浦東，在陸家嘴成立中國第一個(gè)國家級金融開發(fā)區(qū)。為顯示決心，并提升區(qū)域競爭力，政府組織中糧集團(tuán)等10家大型企業(yè)投資建設(shè)金茂大廈。金茂大廈高420.5米，建成后成為標(biāo)志性建筑和上海著名景點(diǎn)，極大促進(jìn)了陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的發(fā)展并帶動了旅游業(yè)的發(fā)展。1984年中英達(dá)成香港回歸協(xié)議。為展現(xiàn)香港的美好發(fā)展前景，著名建筑師貝聿銘受委托設(shè)計(jì)中銀大廈。中銀大廈高315米，落成時(shí)是香港最高建筑，并成為著名景觀。中銀大廈代表了“中國人民的雄心”。金茂大廈·上海中銀大廈·香港二、物業(yè)市場分析13辦公海市場14深圳荷優(yōu)質(zhì)任寫字考樓沿癥交通妄干線婚分布碗，自蛇東向宅西發(fā)舉展新興助市場代表渾項(xiàng)目旨：天醋利中肯央廣跪場、五海岸蜜大廈碧東座起步押較晚傘，尚搞缺乏沖集聚夏效果深圳的新CB懶D代表廊項(xiàng)目陣：諾隨德中條心、姿卓越宵時(shí)代侵廣場日漸創(chuàng)成為船銀行唐業(yè)、裳金融汽業(yè)及傷其它界專業(yè)誤服務(wù)泉業(yè)的攪集中溜地深圳胸舊CB抓D代表彎項(xiàng)目圓：發(fā)驗(yàn)展銀技行大杯廈、欺地王縱廣場進(jìn)、嘉阻里中謹(jǐn)心商業(yè)邀環(huán)境渠成熟蠟，基懂礎(chǔ)設(shè)遵施完隊(duì)善，番深受丈跨國詳公司默所青綿睞深圳淚甲級石寫字肝樓區(qū)披域分華布深圳制甲級搭寫字渣樓區(qū)掘域構(gòu)茶成福田劇是甲光級寫淘字樓本主要健聚集遲區(qū)。鹽田稼目前葬缺乏搜高品飛質(zhì)項(xiàng)胞目。數(shù)據(jù)六來源燙：仲沫量聯(lián)部行15物流絡(luò)行業(yè)苦是主惡要租詳戶，餐其中箱不乏詠國際爆知名款企業(yè)序號公司名稱所在物業(yè)占用面積（平方米）1馬士基地王大廈10,0002日本郵船卓越時(shí)代2,0003長榮集團(tuán)免稅大廈2,0004APL嘉里中心、現(xiàn)代國際2,6005達(dá)飛公司地王大廈4,0006DHL嘉里中心2,2007MSC嘉里中心4,0008德迅公司世界金融中心1,8009現(xiàn)代集團(tuán)世界金融中心1,800相當(dāng)鳥部分茅的物邪流企箏業(yè)都智將總它部設(shè)嬌在了輝羅湖崇、福驕田等壟中心解區(qū)域物業(yè)揀行業(yè)位代表容性租頌戶深圳宅甲級建寫字猾樓租蝦戶構(gòu)每成數(shù)據(jù)行來源蒙：仲布量聯(lián)爐行16第三漆方物宿流涵回蓋業(yè)鞭務(wù)港口執(zhí)物流答：圍徐繞港外口展宗開的滑現(xiàn)代勒物流稼分支主要假服務(wù)液活動蛛：倉捆儲、嘉運(yùn)輸快、物抱流、吩加工紛、貿(mào)耗易、料金融緊、保濟(jì)險(xiǎn)、差代理榜、信要息、牙口岸蔬等活動檔流程切：廠商物流倉儲車行報(bào)關(guān)售行口岸船公禽司船代港口貨代廠商保險(xiǎn)17主要本企業(yè)至對寫街字樓毀物業(yè)引需求類型企業(yè)特征物業(yè)需求特點(diǎn)第三方物流為企業(yè)提供集成式物流解決方案規(guī)模大，服務(wù)網(wǎng)絡(luò)廣，資源豐富涉及環(huán)節(jié)多，如倉儲、運(yùn)輸，管理水平較高代表企業(yè)：Maersk，Evergreen，Cosco，UPS，Zim等靠近客戶，現(xiàn)場操作關(guān)注品質(zhì)，交通，配套面積需求較大船公司產(chǎn)業(yè)鏈的上游企業(yè)，行業(yè)影響力大港口核心客戶，碼頭利潤主要來源在港區(qū)主要設(shè)置操作部或分理處企業(yè)規(guī)模大，跨國企業(yè)為主代表企業(yè)：Maersk、MSC、Hanjin、CMA-CGA、NYK、OOCL、Evergreen等靠近客戶，現(xiàn)場操作關(guān)注品質(zhì)，交通，配套面積需求較大18主要引企業(yè)烈對寫占字樓匯物業(yè)棒需求兇（續(xù)懲）類型企業(yè)特征物業(yè)需求特點(diǎn)船代船舶相關(guān)口岸事務(wù)的代理企業(yè)，部分兼辦貨代業(yè)務(wù)以船公司為服務(wù)對象，對船公司依存度高船代業(yè)務(wù)與港口關(guān)聯(lián)性強(qiáng)具有一定規(guī)模，國內(nèi)企業(yè)為主代表企業(yè)：中外代、聯(lián)合船代靠近客戶關(guān)注實(shí)用性，交通，配套面積需求較大自購物業(yè)為主貨代承接貨主委托，代辦運(yùn)輸、口岸等相關(guān)業(yè)務(wù)私企為主，國內(nèi)企業(yè)居多行業(yè)進(jìn)入門檻低，企業(yè)品質(zhì)良莠不齊，規(guī)模、檔次較參差在港口設(shè)功能分支，承擔(dān)報(bào)關(guān)、拖運(yùn)等業(yè)務(wù)職能靠近客戶，現(xiàn)場操作注重物業(yè)實(shí)用性關(guān)注實(shí)用性，交通規(guī)模企業(yè)面積需求較大19XX饅X寫債字樓倒市場物業(yè)候總量梅規(guī)模注不小絕，以自棍用為危主經(jīng)營盡性物盆業(yè)規(guī)雖模小硬、中低啞檔物改業(yè)為跟主主要僻分布訊在港評區(qū)東家、西斧兩側(cè)稀，周邊揪配套覽設(shè)施戀少租金績水平其不高涌，一般環(huán)在50鞭-7的0元/平方秤米/月水知平市場偶需求倦旺盛小，空茶置率茅低1.海港高大廈2.XX堵X碼巾頭候殊工樓3.東灣城大廈4.中鐵桂物流筍大廈5.鹽田寺國際42531本案20海港切大廈菜物流葉企業(yè)炊用戶藏分析貨代孔運(yùn)輸備類企或業(yè)多臭、面來積占覆用比溫例最煮大船公縱司企丸業(yè)平廚均占翻用面沙積最恥大，聾是寫膨字樓臉空間喂需求漂的重萍要來術(shù)源占用糖面積企業(yè)需數(shù)量類型貨代運(yùn)輸報(bào)關(guān)行船務(wù)綜合物流平均占用面積10099346105企業(yè)捆平均泉占用爹面積纏（平姿方米帖）21海港見大廈炮部分令主要逃用戶公司名稱公司類別占用面積（平方米）馬士基船公司900東方海外船公司300中海集裝箱船公司600中外代船代1,100俊勵(lì)船代400聯(lián)合船代船代260利倉行綜合物流40022物流接企業(yè)愈訪談-訪談魯對象達(dá)飛眠船務(wù)崇（CM破A災(zāi)CG蠶A）川崎奪汽船蛙（Kl秤in麗e）馬士受基海幸運(yùn)（Ma棒er臥sk）日本制郵船飛（NY買K）以星催物流中（Zi督m）星輝街儲運(yùn)演（St原ar猛S戚hi傍ne）中國申外輪靈代理傳（PE搞NA含VI組CO）美國擴(kuò)總統(tǒng)灰輪船冰（AP儉L）康捷澆空國騎際貨沃代（Ex卸pe躺di快to藥rs）萬海蓄航運(yùn)企（Wa割nh購ai）嘉宏恰國際品貨運(yùn)鐵（Ca學(xué)rg洋o）怡誠胃物流目的列：了峰解大檔用戶眼對辦栗公物險(xiǎn)業(yè)的渣需求扶狀況奪與前燙景23大型以物流孝企業(yè)涂業(yè)務(wù)臘職能酬構(gòu)成石與選葵址要辣求核心業(yè)務(wù)銷售/市場客戶服務(wù)后方操作后勤單證、文件中心前方操作選址傅因業(yè)搜務(wù)職陡能而刺異：撓銷售鉤、客妖服部震門要遮求貼源近客籍戶，斥偏向大于核段心商改務(wù)區(qū)前方污操作徑需要芽靠近毀現(xiàn)場夠，需涼要在啟港區(qū)后方狗操作到、單占證中伏心等杠并非頃一定按位于虧核心逢商務(wù)富區(qū)物業(yè)污品質(zhì)夸和周芝邊配干套完輪善程濕度是恰考慮海重要炭因素交通窄便捷糕性將農(nóng)有利喘于客警戶往償來及折員工挪上下晚班24物業(yè)良服務(wù)低設(shè)施竿要求主要西觀點(diǎn)?。簶I(yè)務(wù)賠往來螞較多顛，對輸客梯盡要求羽高數(shù)據(jù)中通訊礙依賴受程度葉高，遍對相剛關(guān)服獄務(wù)設(shè)組施要興求高大容敵量后備喜電支秤持充足魄客梯大容應(yīng)量通訊姥設(shè)施災(zāi)難站及備極份設(shè)色施安全棕管理智能溉管理伶系統(tǒng)品牌傾物業(yè)梳管理環(huán)保杏大廈耐設(shè)計(jì)中央平空調(diào)抬高鬧地板停車照場非常處重要重要有了電更好25配套旱設(shè)施棕要求普通均餐廳/員工估餐廳良好勤的辦槽公環(huán)伏境高級土餐廳酒吧/咖啡卷廳健身徒房會議柔中心銀行附近宣有酒避店必要重要有了奴更好主要悶觀點(diǎn)熊：以日田常商捐務(wù)配干套為猾主要呆需求酒店勢是較愿重要慶的配輕套之倉一餐飲仆類需拖求較年大26經(jīng)濟(jì)慎一體補(bǔ)化和遺供應(yīng)施鏈管繞理要是求港貸口升雹級換查代隨著便技術(shù)醬進(jìn)步綁、經(jīng)念濟(jì)全劉球化碑和電嫁子商精務(wù)的期迅速達(dá)發(fā)展亞，企盜業(yè)的萌市場痛競爭登壓力組日趨溜激烈蛙；面臨縮短夜交貨營期、提高善服務(wù)藥質(zhì)量、滿足辛個(gè)性陵化需圣求和降低談成本的挑珍戰(zhàn)；市場斜對產(chǎn)縣品供建應(yīng)的精細(xì)姜化、敏捷球化和柔性慶化要求容，對祝港口級的運(yùn)灑作模錦式產(chǎn)渡生沖球擊；港口奶之間薦的相菊互競戰(zhàn)爭也薯促使由自身特不斷切發(fā)展消；19膜99年，乎聯(lián)合史國貿(mào)許發(fā)會稈提出距第四推代港占口理塵念，趁定義越為“帳物理面空間僅上分返離，她通過戒公共礙經(jīng)營妙者或習(xí)管理準(zhǔn)部門奔鏈接治的組推織。萌（Ph哄ys盯ic描al放ly俘s銹ep反ar部at底ed壯b琴ut婦l樂in裁ke踐d錫th廣ro穩(wěn)ug兄h慕op貼er暑at概or咽s掠or慢t糾hr育ou役gh聰a議c抖om煤mo末n拋ad大mi雀ni確st朝ra器ti壟on）”27港口段發(fā)展棉對辦夏公物米業(yè)市義場提抬出更等高要舅求經(jīng)營央管理齒職能招的加著強(qiáng)要求趙有更走多的篩高素秘質(zhì)人帳才進(jìn)撤駐，見提高糠對辦須公物棍業(yè)的壟需求蚊；港口導(dǎo)和其列相關(guān)蛛物流尚活動未的互廉動合器作將吸爛引更全多物兼流相狠關(guān)企醫(yī)業(yè)進(jìn)撥駐，房誠提升答對辦或公物動業(yè)的突需求先；港城仙一體劈燕化對蜘產(chǎn)業(yè)說發(fā)展艦的帶班動作不用能夠犧促進(jìn)羞金融腐、服部務(wù)等論產(chǎn)業(yè)走的發(fā)價(jià)展，臘提升儲對辦雞公、姑商務(wù)壟配套參物業(yè)搏的需詳求；高標(biāo)枝準(zhǔn)的耍信息粒平臺形要求刺辦公消物業(yè)究有更高變的建鼠筑標(biāo)絲式準(zhǔn)；28本項(xiàng)賴目中鹽長期原可望揭聚集斃大型辣物流屬企業(yè)扮運(yùn)營蘇中心物流蠻企業(yè)敘現(xiàn)有拔職能制造原、商蜻貿(mào)企傷業(yè)與物流產(chǎn)業(yè)相關(guān)度短期同前景大中小小金融魄、?？冯U(xiǎn)支政持服成務(wù)企箏業(yè)物流遵企業(yè)帖運(yùn)營按職能樓前移核心夸客戶漢群第三垃方物坊流企爽業(yè)大型失船公竊司次要渠客戶妖群船務(wù)叛代理大、株中型弊貨運(yùn)柏代理其它預(yù)客戶墻群報(bào)關(guān)偶行、佛車行其他亮服務(wù)卵企業(yè)中長駁期前氧景大大中中29商業(yè)腦市場30城市認(rèn)拓展含及基漿礎(chǔ)設(shè)街施改繭善，禾推動竄深圳伯零售醋商圈蜻向西機(jī)發(fā)展深圳返六大商圈南山福田CB獻(xiàn)D國貿(mào)/人民惰南蔡屋暴圍華強(qiáng)豈北東門主要飽優(yōu)質(zhì)申零售協(xié)物業(yè)耐沿交詢通干的線分葬布注：1、金王光華冠廣場可；2、萬緒象城決（一買期）弊；3，中膝信城詠市廣焰場；4、怡御景中腦心城泄；5、CO惱CO勒P則ar誤k；6、京爽基百美納廣章場；7、益習(xí)田假澡日廣喇場；8、保旺利文想化廣荒場；9、海斗岸城毫；10、花綱園城贈購物明中心31近年尤優(yōu)質(zhì)皇零售檔物業(yè)對存量羽迅速軍增加煌，但好空置外率逐座漸走我低深圳晴優(yōu)質(zhì)扭零售傭物業(yè)旺存量線和空竿置率反映究深圳哈優(yōu)質(zhì)剝零售迎物業(yè)聲吸納沙非常毅強(qiáng)勁腳。近年或眾多捕國內(nèi)優(yōu)外知芒名零叼售商置在深庸圳積辦極擴(kuò)壤張，待包括GU徐CC挪I在內(nèi)辭的一笛些國智際奢蚊侈品陪牌也翼進(jìn)駐垃深圳皇市場宋。32深圳璃各區(qū)記域零舅售市斗場未柜來發(fā)盲展趨嶺勢區(qū)域未來發(fā)展趨勢福田后來居上，將逐漸成為市級核心商圈羅湖競爭力逐漸下降，核心商圈地位有所降低南山逐步興起，成為重要一極寶安不斷發(fā)展，輻射本區(qū)域市場龍崗不斷發(fā)展，輻射本區(qū)域市場鹽田非實(shí)力發(fā)展商及主要商家關(guān)注重點(diǎn)33鹽田旨區(qū)零地售物毯業(yè)分價(jià)布零故散，每未有笨形成露核心勢商圈小型兆超市釀、街萄鋪以眨及中先低端滴餐館掛是鹽辜田目愧前零敘售物撐業(yè)的斃主要絡(luò)存在收形式莫。缺乏臺優(yōu)質(zhì)反零售副物業(yè)果，購歡物環(huán)艷境較削差。優(yōu)質(zhì)館餐飲雅、休演閑、智娛樂答設(shè)施遺缺乏煩，消信費(fèi)環(huán)足境較遭差。新一佳中英街人人樂超市海鮮街愿望島風(fēng)情酒吧街東海道沙深路深鹽路和沙鹽路小梅沙食街大梅沙食街34鹽田浴區(qū)缺貫少優(yōu)雹質(zhì)零括售物工業(yè)，斜市場碎需求歸不足吹是主水因深圳擊社會寶消費(fèi)巴品零雞售總割額分澇區(qū)構(gòu)份成深圳壯常住熔人口仙分區(qū)驗(yàn)構(gòu)成鹽田撈常住練人口常只占權(quán)深圳晚的3％。社會基消費(fèi)近品零旦售總辦額只職占深斃圳的1％。數(shù)據(jù)劍來源弱：深辯圳統(tǒng)相計(jì)年嗚鑒35項(xiàng)目顆開發(fā)壇大型糾零售競物業(yè)豬機(jī)會集偏低攤，適傍合打環(huán)造高質(zhì)品質(zhì)稀休閑亮餐飲貌娛樂箭設(shè)施區(qū)域屋內(nèi)人率口數(shù)柴量少周邊澤人群言多數(shù)躬消費(fèi)滑能力各低整體誰消費(fèi)岡需求射不足位置違偏僻勒，臨監(jiān)近高芳架路倉，限屑制輻獸射范半圍區(qū)域記內(nèi)整厘體狀繞況中雀短期辭難以愚改變偏離樹政府左規(guī)劃技商業(yè)鐘中心吃區(qū)域規(guī)劃中商業(yè)中心鹽田區(qū)政府沙頭角大梅沙項(xiàng)目地塊近水寇樓臺榴－臨逝近深廚圳知色名海述鮮街換。景觀茅層次素豐富梯，具鑰有豐驕富海刃景資狐源。避風(fēng)尸塘可格打造繼成親快水社傍區(qū)。36區(qū)域合內(nèi)休檢閑餐嚷飲娛記樂需碼求較腦大XX架X有估較大安數(shù)量映的靠牌港海拆員，20滿07年共78景40艘船鋒靠港－－益每年20多萬攀人次港區(qū)械工作年人群佩和流棄動的裕商務(wù)攪人群身也有間一定槳規(guī)模－－悅每天喘約5～8萬人趨次鹽田品游客城數(shù)量蝕眾多－－微每年芝超過1,醋00萬0萬人怒次，川平均健每天懷約3萬人獎(jiǎng)次鹽田綱政府骨部門鳳、企區(qū)業(yè)公話務(wù)消虹費(fèi)和各常住駛?cè)丝谖孟M(fèi)姑市場綱空間溪大－－政鹽田油常住前人口22萬業(yè)態(tài)嚷輻射印范圍敗大，概能夠光吸引顏來自蟻深圳構(gòu)城市僵中心趕區(qū)域仁的消盯費(fèi)人禍群37酒店瞎市場38深圳港近年啊過夜吳游客現(xiàn)不斷者增長遮，酒常店市渠場發(fā)隱展趨第旺過夜顆國際喬游客歌數(shù)量過夜叫國內(nèi)鋒游客礎(chǔ)數(shù)量深圳同是中寇國重紋要商擦務(wù)和渡旅游統(tǒng)城市呆，會爸展行果業(yè)發(fā)山展迅聽速。20坊05、20浩06和20駱07年深廈圳過欠夜國寧際游友客數(shù)狗量分托別增寺長10濟(jì).1％、15信.6％和16娃.6％。帶動脖星級裝酒店字的平涌均房榜價(jià)和榜開房谷率逐熊年提陵高。星級各酒店甘平均卡房價(jià)箭和開謠房率數(shù)據(jù)斯來源井：深象圳市慌旅游事局39國際假品牌每酒店螞積極柿進(jìn)駐悅，平早均房漠價(jià)不麥斷攀指升深圳深五星昏級酒牧店運(yùn)稠營狀狗況最近悅幾年執(zhí)，包遍括喜暖來登孩、洲桿際、煮凱賓激斯基捐等國搬際知攪名品頂牌酒皇店紛慕紛進(jìn)幻玉駐，朱在提傅升服歸務(wù)品態(tài)質(zhì)的奇同時(shí)亂加劇辯了市文場競騾爭。未來塑凱悅有、麗蛇思卡者爾頓裳、香央格里對拉（離福田滴）、不威斯?jié)嵬〉茸鹁频曛€將員加入阿。數(shù)據(jù)難來源霜：深初圳市迷旅游祥局40鹽田扯高星時(shí)級酒酸店開乓房率味明顯友高于堡市場觸整體舒水平醉，反受映檔城次較凳高酒孤店的替市場陜經(jīng)營林狀況榜更好鹽田醬酒店販開房墻率整體祥包括16家酒悟店，壩四星趕級為3家酒傍店。數(shù)據(jù)減來源仔：鹽以田區(qū)玻旅游祝局41近期彩過夜對國際請游客支快速羽增長倆，主雷要為惑新增哭高品之質(zhì)度同假設(shè)割施所丟帶動鹽田賽過夜龍國際匆游客鄰數(shù)量切（20惑06～20爺07）鹽田炊過夜都國內(nèi)澡游客川數(shù)量妄（20椒06～20汗07）20燒07年大染梅沙豎京基警喜來殺登酒攝店與槍東部女華僑披城開汪業(yè)。20嫌07年鹽殃田過址夜國缺際游他客同匙比增褲長56％，同期司過夜腔國內(nèi)圓游客茫增長11％。20離08年前8月，巖鹽田割過夜釘國際劍游客騎增長51拴.4％，同期獅過夜平國內(nèi)位游客炕增長20廁.3％。單位船：萬廚人次數(shù)據(jù)耽來源禾：鹽貞田區(qū)轉(zhuǎn)政府42大梅午沙喜弄來登語酒店小開業(yè)別，對前鹽田緊高端劇會議姥休閑戰(zhàn)度假絕市場濟(jì)促進(jìn)銜明顯香港惰旅游測度假閱團(tuán)隊(duì)瓜和高灰端商箭務(wù)會窄議是臘主要鳳客源嚼，會霜議客叨戶包翁括比招亞迪肌、福墳特、DH旺L、佳霉能、膨西門困子、塌摩托歇羅拉扔等等劑，商輸務(wù)散乏客少刷。自20遼07年8月19日開途業(yè)一塌年來立，入濤住率罩約為60％～65％，悲遠(yuǎn)高辜于鹽睛田平蜻均水鍛平。標(biāo)準(zhǔn)扛間平圾均房們價(jià)約1,蘇20膜0元/天，腿位于作深圳角五星聽級酒篇店前冶列。榮獲毀“喜續(xù)達(dá)屋錦集團(tuán)20郊07年亞夕太區(qū)桂最佳惱新開擾業(yè)酒屢店大下獎(jiǎng)－劣－最色佳市殘場銷選售團(tuán)丘隊(duì)獎(jiǎng)羨”。榮獲20慕07深圳硬“最均佳旅爹游貢原獻(xiàn)獎(jiǎng)旋”（駱南方展都市振報(bào)）志，20悅07深圳痰“最講佳會晌展接屯待酒悲店獎(jiǎng)索”（伸深圳恰商報(bào)乏社）嗚。最大潤程度極展現(xiàn)儀海濱允風(fēng)光注是酒據(jù)店特堡色43東部牢華僑吃城前忽景看刃好，督為鹽樣田酒墻店帶張來新徒需求由華杜僑城些集團(tuán)逼投資35億元詢精心尊打造平，占沒地近9平方描公里蔬。以“映讓都差市人伍回歸輔自然坊”為照宗旨句，是是集生抄態(tài)公蒼園、急度假擔(dān)酒店刑、山森地高踏爾夫區(qū)于一局體的稱國家擔(dān)生態(tài)津旅游牧示范質(zhì)區(qū)。包含瞧三大袖主題處區(qū)域援：大鬧峽谷抄、茶格溪谷點(diǎn)、云奪海谷艘。自20令07年7月28日一車期試賽業(yè)以穿來，趨反映膚良好歲。試密業(yè)一蟲年共膏接待勁了22仗0萬游也客，揪實(shí)現(xiàn)須收入植約27億元偵，實(shí)鏟現(xiàn)稅叮收4.痛73億元。20放07年東羞部華澡僑城粗營業(yè)普收入謊和利亞潤總頁額在枕深圳慶旅游握景點(diǎn)民中排巖名第啊一。茵特衰拉根姐酒店痛開業(yè)調(diào)首年若的開射房率籮約為50％，魂平均慕房價(jià)堂約90販0元。東部個(gè)華僑哭城為稍鹽田縱注入飽山地透休閑患度假箏新元怪素44鹽田脂未來犧高星錦級酒情店供色應(yīng)不賭多，MI痕CE增長量前景貞好酒店名稱位置客房數(shù)（間）預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間萬科中心大梅沙2502009瀑布華僑城酒店東部華僑城大峽谷約902009菩提賓舍華僑城酒店東部華僑城茶溪谷282009云海谷華僑城酒店東部華僑城云海谷約402009鹽田脅區(qū)域狠未來逝可識擾別高茫星級呀酒店浴供應(yīng)受土欲地供責(zé)應(yīng)約雅束，煤梅沙潤片區(qū)尖高星吼級酒布店的今未來辰新增鬧項(xiàng)目恐不會聲很多書。深圳轟是中魔國主欲要會景展城翁市，僚氣候維舒適膠，是斥中國MI戰(zhàn)CE（會淘議/獎(jiǎng)勵(lì)喊旅游慣）主爹要目煩的地衣之一襖?，F(xiàn)在未來高端旅游團(tuán)和散客★★★★★MICE（會議/獎(jiǎng)勵(lì)旅游）★★★★★★商務(wù)散客★★★鹽田鞋高端書酒店渣需求飲來源數(shù)據(jù)葡來源遲：仲榆量聯(lián)肆行注：★越多森表示技需求焰越多45本項(xiàng)羅目：涉高端倉會議倆、度甚假、腥接待殊的海觸員中滴心具琴有機(jī)歡會深圳駐旅游畢市場舅在不替斷發(fā)辟展，佳高端截客源拴不斷腹增加思。鹽田政的知伙名度盒不斷嬌提高純，過堤夜國納際游委客數(shù)沈量近腫期迅稼速增軟長。東部撈華僑茫城、攏喜來鍋登酒客店、共萬科跪國際蓄會議厭中心筍、大份梅沙貸國際雕水上桃運(yùn)動般中心霉等等腥高端愉物業(yè)務(wù)的投鋪入使則用，喉將極腹大改況善鹽弓田休倆閑度助假設(shè)舍施品拾質(zhì)，槳提升軋市場癥吸引夢力。隨著承政府蒙以及鎮(zhèn)相關(guān)院企業(yè)蛙的不宜斷努績力，笑XX洞X區(qū)雄周邊襲環(huán)境穗未來?xiàng)顚⒌脛t到極星大改法善，僻對高悔端客執(zhí)戶的六吸引裳力會綱得到掙增強(qiáng)忽。平均載每天虜約有60侵0多名怎船員膜到港片，有承一定率住宿既需求物流牲企業(yè)順客戶供接待玩較多企業(yè)桑培訓(xùn)井較多掠，對襖會議疫、培岸訓(xùn)設(shè)宰施需暈求較續(xù)大三、盲發(fā)展厚策略獅及產(chǎn)印品建導(dǎo)議47本項(xiàng)體目承表載著斗XX召X集工團(tuán)、郊相關(guān)返企業(yè)畢及政帳府共滲同目疑標(biāo)項(xiàng)目揮的戰(zhàn)略忍意義XX賞X集妄團(tuán)港口舞升級尺、轉(zhuǎn)假型的世支點(diǎn)商務(wù)五中心沫、信與息中躁心、疾物流中中心乓的平另臺相關(guān)言企業(yè)營商蛇環(huán)境鉤及服沉務(wù)品專質(zhì)的蠶改善多樣針化文河化、瓦休閑它、娛凱樂生堵活的規(guī)體驗(yàn)政府城市吼形象巴及商蕉務(wù)環(huán)館境的餐提升使鹽啄田成孤為深姿圳城描市新延名片48服務(wù)山品質(zhì)Qu滋al雅it裹y皺of番S熟er送vi局ce港區(qū)此形象Co盤rp聲or唯at珠e田Im搞ag晨e商業(yè)牧娛樂Re屬cr帖ea哲ti售on文化霉環(huán)境Cu挖lt獄ur珠e綜合妨競爭仆力Co算mp跌et智it腰iv霧e貪Po跟we望r重要忙使命肉：提快升X龍XX撈的綜椒合競屆爭力49項(xiàng)目秒總體收功能掉定位充分廊利用轉(zhuǎn)獨(dú)有剖環(huán)境巷資源冤，結(jié)漫合未勸來市獎(jiǎng)場需籌求，打造位國際洗品質(zhì)丸的地重標(biāo)性凱綜合薄體辦公節(jié)：高品拔質(zhì)國凈際甲曠級物拜業(yè)，認(rèn)滿足永優(yōu)質(zhì)踐物流激及相盟關(guān)企胡業(yè)辦感公需碧求。餐飲桂、商弱業(yè)：特色顆商業(yè)道及配種套，睡營造億休閑衣、美宏食、界娛樂竟目的磚地。海員散中心謙：國際吩品牌卷酒店滾集團(tuán)凈管理嗽，提芽供會承議、蘇商務(wù)該、展籃示、飛休閑易度假送最佳輛平臺劣。集商宮務(wù)辦救公、抗會議轟、文居化、久展示徹、休帳閑娛吐樂、骨住宿倚于一描體的糠大型搭綜合沖物業(yè)國貿(mào)我大廈破，北躍京50項(xiàng)目鞭開發(fā)眨方案商務(wù)死辦公閣樓+特色野及商途務(wù)配目套商模業(yè)+海員墳中心（含艘博物少館）建筑惑面積攀共13萬平償方米物業(yè)類型開發(fā)規(guī)模（平方米）辦公樓70,000特色及商務(wù)配套商業(yè)30,000海員中心30,000（260間客房）博物館2,000車位28,000（800個(gè)）合計(jì)建筑面積130,000（車位不計(jì)算容積率、博物館面積包含在特色及商務(wù)配套商業(yè)中）注：盯XX州X集卷團(tuán)內(nèi)泄部辦濾公樓海需求補(bǔ)按2萬平胡方米煎計(jì)算51物業(yè)跡間協(xié)徐同效繞應(yīng)可杏提升簽項(xiàng)目甘吸引那力海員巧中心特色舍商業(yè)辦公豎樓可為煙海員竿中心供創(chuàng)造挺直接鴿商務(wù)懇住宿垃及消麗費(fèi)需燈求辦公郵人群會直接再為商艘業(yè)帶間來大保量消紅費(fèi)人附流為海濕員中蠻心客騾戶消至費(fèi)提善供更辨加便稅利的粘服務(wù)土和設(shè)歸施為辦熔公人按群提篩供餐懂飲、菊休閑某、商諒務(wù)等何服務(wù)為商賠務(wù)人嘉士提扭供住索宿、纏會議裙等服怨務(wù)，庭提高牲辦公擊樓的膠商務(wù)亂便捷叨性為商洲業(yè)帶挪來一懇定的利高端施客戶姥群52辦公魯樓－永國際殊甲級沖標(biāo)準(zhǔn)為大僵型物塞流企椒業(yè)及物持流相所關(guān)企口業(yè)提供款優(yōu)質(zhì)車辦公僅空間北京風(fēng)道一洪號，抄香港主要匯建筑駝規(guī)格盯：標(biāo)準(zhǔn)挨層面軟積16程00～22礙00平方服米；每層茄高度披約4.款2米，崖凈高2.襯8米，究采用嗓架空苦地臺汽；VA帝V中央習(xí)空調(diào)??；充足挑電梯牲數(shù)量賺。采用懸節(jié)能碧環(huán)保愈技術(shù)避與材罷料。53配套足商業(yè)集餐扛飲、冰休閑穗、娛攀樂及認(rèn)商務(wù)鉤服務(wù)為一這體的延消費(fèi)估目的峰地海濱恭休閑、美食包薈萃慘、品倘味生嗓活的督新空愧間國際私商務(wù)舌服務(wù)庸的新有載體54特色景建筑戶風(fēng)格葉與商霞家主要根建筑嘆規(guī)格淘：根據(jù)呆本地稀時(shí)尚沉消費(fèi)周人群皇及游脈客喜召好，逆建議像主體鏟風(fēng)格剝現(xiàn)代粉，時(shí)勸尚，蟲簡潔模；建筑失高度映以2層為畢主，疏考慮題局部3層。靠海鬼一側(cè)勝的2層可脖考慮顧以橋僵或連泉廊連啦接以按增強(qiáng)頌各獨(dú)拔立建懂筑的迅聯(lián)系搶，同萄時(shí)考場慮2層屋芒頂?shù)耐ê侠砹么?。建筑繞材料伙及質(zhì)妙感方羨面，博可考記慮玻越璃為眠主與忙金屬如構(gòu)件蝕及木你構(gòu)件管的配茄合。蘇州烈李公暢堤廈門顆咖啡原街55齊全卻的商偷務(wù)配慣套提偉升物導(dǎo)業(yè)吸喝引力給商甘務(wù)辦箱公及課酒店彈用戶鈔提供減全面爐的綜則合配償套服支務(wù)，腹如銀盛行、催商務(wù)物中心怒、便騎利店猛、文服具店捐、沖絨印店蔽、旅礎(chǔ)行社燙等等衰。56設(shè)置缸中央們水景壞廣場/多功慢能展嫌示平窗臺＋哈親水摘社區(qū)(避風(fēng)斯塘)老碼廈頭(T拿he肯C樸oo鄰l今Do省ck余s)·上海廣場酸提供遺集會駱、活木動、躬發(fā)布右場所,能夠示創(chuàng)收尸并為哈海員橫中心某吸引神客源野。波托籍菲諾·華僑誦城漁人犬碼頭·舊金宜山57海員李中心國際雄品質(zhì)高端首會議夠、休場閑度扇假新闊選擇硬件蠅設(shè)施憶為國擇際標(biāo)耍準(zhǔn)，先能夠疑在較懸長時(shí)哄期內(nèi)諷保持艷優(yōu)勢滿足嚇靠港氏高端包海員以住宿雜要求以高藥端會燭議/培訓(xùn)藏和度氏假客亭戶為喪主要吳客源研，兼淹顧高房誠端商釀務(wù)需賞求主要鹿輻射頃珠三洪角及貼港澳卻地區(qū)58突顯淡海景思特色Hy悉at痕t筒on序t忘he現(xiàn)B議un帖d·上海Fo李ur仇S苗ea圍so斤ns·香港59注重控宴會斑和會付議設(shè)悔施，遼增強(qiáng)窗對高疤端會哲議客告源吸葵引力博鰲蠻索菲譜特大暖酒店·海南配置爺先進(jìn)扯會議逼設(shè)備北，除覆放映倚設(shè)備潤、音膨像設(shè)辣備外限，還慌需配冊置特禁殊視止聽設(shè)譜備。掉包括硬：多覽媒體豎設(shè)備姐、可哄視電松話會示議系暴統(tǒng)、恒同聲錫傳譯會系統(tǒng)鈔、同則聲傳棕播、友會議堤表決吳系統(tǒng)虛、視箱音頻配轉(zhuǎn)播個(gè)系統(tǒng)澇等。60博物把館-傳承則傳播蓮海洋/港口營文化位置晴選擇博有二孝：結(jié)合奶辦公睜樓高扇層觀間景大拜廳地面逢辦公貌裙樓棚或特神色商公業(yè)建駐筑中海事愈博物沉館·香港陽明僅海洋督文化胡藝術(shù)探館·基隆61配備閉充足擋車位最提升蓄項(xiàng)目衣競爭貫力物業(yè)竹檔次縫重要斬評定戀標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)糾企業(yè)果選址偵主要尤考核著內(nèi)容特色甚商業(yè)舒適贈消費(fèi)接條件纖之一海員請中心評比陜要求析之一辦公梳樓P物業(yè)類型辦公樓特色及配套商業(yè)海員中心合計(jì)物業(yè)規(guī)模70,000㎡30,000㎡260間客房-參考標(biāo)準(zhǔn)0.6個(gè)/100㎡1.0個(gè)/100㎡0.5個(gè)/間-車位數(shù)(個(gè))420300130850個(gè)建議嚴(yán)車位迎數(shù)為80巧0個(gè)以35平方刷米/個(gè)計(jì)話算，報(bào)地下鉛車位著面積閉為28芽,0吐00平方嚼米62開發(fā)蒜分期方案合一：扁一次膀性開獸發(fā)優(yōu)點(diǎn)攔：能夠堪較好丹發(fā)揮伴物業(yè)熄間協(xié)秀同效見應(yīng)，權(quán)形成閃規(guī)模洋效應(yīng)個(gè)，提弦升競掩爭力便于湯組織測施工有利蓄于短農(nóng)期內(nèi)歌樹立除項(xiàng)目殲形象倚和知德名度缺點(diǎn)員：短期絞內(nèi)海法員中丟心需密求可睬能并育不旺乏盛方案剝二：呼海員蹲中心衫后期兼開發(fā)蠟，其冒他先奪行建誦設(shè)優(yōu)點(diǎn)難：可以育降低養(yǎng)海員當(dāng)中心結(jié)的市飲場風(fēng)鞠險(xiǎn)一次醉性投宵資較晶少缺點(diǎn)曠：施工芒難以眉組織整體叔協(xié)同掠效應(yīng)縣不能鴨有效籌發(fā)揮項(xiàng)目捉較長義時(shí)期狡內(nèi)不暮能整苗體交似付使燈用，溝形象女可能需受損建議欠一次甜性開致發(fā)63租售高策略漫：整選體租濕賃經(jīng)突營，喉提升垃物業(yè)澡價(jià)值分散茄出售繡不利繼于項(xiàng)殖目的忍統(tǒng)一撤管理僑，容等易導(dǎo)吼致物聞業(yè)品謹(jǐn)質(zhì)的坐下降分，將詞直接熟影響逗本綜藥合項(xiàng)宵目的街整體夏價(jià)值辦。建議晚長期啟租賃疑經(jīng)營摸，充倍分挖丘掘物沫業(yè)價(jià)像值。經(jīng)營手穩(wěn)定含期開業(yè)配初期租金/價(jià)值租金/價(jià)值返隨進(jìn)斬入經(jīng)松營穩(wěn)婦定期孔而逐滲漸增嗽長通常狗的租佩金/價(jià)值倍走勢海員沖中心香委托核國際望知名雹品牌槐酒店來管理電公司嫩經(jīng)營商業(yè)愚、餐黨飲出夫租物飽業(yè)于威有經(jīng)國驗(yàn)的膽高素贈質(zhì)商散家經(jīng)艘營辦公庸樓由辮業(yè)主蹲自行噸招租博物傳館、子觀景窩和展劣示場胡地由蛙業(yè)主刊自行園經(jīng)營整體懼委托駝國際皇品牌鏈物業(yè)把公司危管理64項(xiàng)目隱競爭攏優(yōu)勢1－特色皂建筑外形僻設(shè)計(jì)謊富有剛寓意竹子溜節(jié)節(jié)邊高（臺姓北10趙1）揚(yáng)帆芽出海（北成京·中?？痛髣潖B）古代活寶塔（金俯茂大鹿廈）65項(xiàng)目樂競爭說優(yōu)勢1－特色宵建筑蔥（續(xù)膨）長江資中心VS中銀遲大廈實(shí)用奮性與輕標(biāo)志興性的介平衡外灘癥中心恒隆終廣場66項(xiàng)目夏競爭拴優(yōu)勢2－綠色沸建筑(G中re途en蚊B藏ui隙ld動in胡g)能耗跟成本震降低30傘-7月0%用水汪成本太降低20臺-3佳0%照明驚城市磨固體旺廢物側(cè)排量表降低35賣-4父0%工作畝效率下提高5-叛15虧%降低凱運(yùn)營角及維度護(hù)成遇本減少?？諝庑l(wèi)及水樣污染改善再室內(nèi)腰空氣效質(zhì)量提高奔出租侮率提升透開發(fā)鳳商公誼眾形拆象高效價(jià)綠色登建筑綠色偷建筑饑是時(shí)蒼代發(fā)列展潮割流，通可提巾升集團(tuán)社峽會形常象，寄并大乏幅降呈低運(yùn)斬營成酸本北京佛道1號·香港瑞士勿再保音險(xiǎn)塔·倫敦德意話志銀秘行總純部·德國67項(xiàng)目沖競爭暗優(yōu)勢2－綠色犁建筑(續(xù))：獲塵取LE袖ED高級蜜別認(rèn)連證LE肯ED全稱企為Le中ad劫er叨sh停ip哪i并n印En責(zé)er示gy授&霜E腿nv尼ir慚on當(dāng)me啞nt沙al旺D黑es父ig敢n甜B(yǎng)u滋il潔di坑ng發(fā)R子at鋼in抹g漂Sy勿st卡em，“節(jié)能豈與環(huán)漫保設(shè)甲計(jì)優(yōu)折先”，亦乘稱“能源時(shí)與環(huán)沒境設(shè)傍計(jì)先狡鋒獎(jiǎng)”，遣于19猶98年由勒美國甘綠色泰建筑卡委員通會（US食GB虎C）和誰業(yè)界它（包子括科字學(xué)家游、建尖筑師對、工良程師卡和建額筑行愧業(yè)）甘創(chuàng)建菜。是見國際晝權(quán)威粥的綠竟色建銜筑認(rèn)潮證體典系。LE捷ED標(biāo)準(zhǔn)扁認(rèn)證琴的基罩本內(nèi)漆容是轟根據(jù)雖申請恩認(rèn)證仙項(xiàng)目蔥在實(shí)魄現(xiàn)一松系列拍環(huán)境脂目標(biāo)凝方面茅所得槐的分沫值，聽包括可持扒續(xù)發(fā)啦展建瓜筑場繞地、竿節(jié)水掠、能恨源與非大氣攔、材賞料與絕資源艙和室耳內(nèi)環(huán)演境質(zhì)盼量，并垂由專邪家委摸員會翅根據(jù)掌各個(gè)耽方面悄下不啞同標(biāo)陰準(zhǔn)的恒重要臣程度腳確定蓋分值嬌。根據(jù)役實(shí)現(xiàn)右環(huán)境植目標(biāo)精方面集所得礎(chǔ)的分窮值，榮認(rèn)證粒級別撫可分放為四委級：認(rèn)證幸級、親白銀草級、傲黃金靜級、你白金封級。68項(xiàng)目院競爭毒優(yōu)勢3－海港困風(fēng)情漁人沫碼頭·舊金倚山69項(xiàng)目影競爭欣優(yōu)勢4－特色費(fèi)海事免文化喬博物氧館澳門挑海事亡博物敞館香港艷海事仗博物蒜館陽明冒海洋蝕文化桑藝術(shù)型館70項(xiàng)目躬競爭皇優(yōu)勢5－多種增功能耕聚集濾效應(yīng)餐飲休閑辦公住宿會議文化展示71項(xiàng)目就特色灣：海渴港文釣化、釘生態(tài)啦景觀規(guī)、標(biāo)退志建淋筑、浴港口宴配套最具填海港薦文化冶特色疏的地番標(biāo)性賄綜合荷體最環(huán)畢保的臟建筑景觀校最好箏的辦慨公樓最好瞇的海樣景觀止光餐著廳最具劃特色書的休波閑餐灰飲娛貞樂目鋒的地集會愉議、獻(xiàn)度假拾于一眠體、飾國際棄品質(zhì)足的海脖員中剃心四、杯財(cái)務(wù)謙分析73成本湖假設(shè)類型辦公樓特色及商務(wù)配套商業(yè)海員中心地下停車場土地成本（元/平方米）1317建筑成本（元/平方米）6,5003,5009,5004