江西大型購物中心項目可行性方案建議

XX購物廣場可行性方案建議1序言基于本行對于南昌市場的深入了解，以及對于大型購物中心類型項目豐富的服務(wù)經(jīng)驗，現(xiàn)提出以下商業(yè)規(guī)劃可行建議方案，供貴司參考、比照。2第一章項目分析3

藍(lán)天碧水購物廣位于南昌市青山南路，與王家莊路交匯處。

藍(lán)天碧水購物廣場預(yù)計于2007年7月交付使用，項目總建筑面積15萬平方米左右，組成部分包括6座住宅塔樓；地下1層車庫和設(shè)備用房；地上3層商業(yè)裙樓。1.1項目概況

藍(lán)天碧水購物廣場之平面布置，東西向長約329.86米，南北向?qū)捈s129.05米，主要以臨青山路方向中間為主要正門，東北角、西南角也設(shè)計有主要出入口。-1～3層商業(yè)裙樓，總建筑面積近60000平方米，為本策劃報告之研究對象。

1.1.2項目組成

1.1.1地理位置

1.1.3商業(yè)物業(yè)

4藍(lán)天碧水購物廣場部分設(shè)計之設(shè)備設(shè)施包括：1、中央空調(diào)設(shè)備2、2部垂直貨用電梯3、2部垂直觀光電梯4、21組自動扶梯藍(lán)天碧水購物廣場東臨青山路，為雙向4車道，與八一大道相連接，八一大道為南昌市的主要道路，車流繁忙。青山路上設(shè)有公交站，過往巴士線路近7條，由于青山路車流并不算繁忙，因此行車狀況基本還是比較理想的。1.1.4設(shè)備設(shè)施

1.1.5交通路況

5藍(lán)天碧水購物廣場處于南昌市東湖區(qū)，區(qū)內(nèi)集中了省軍區(qū)宿舍、省電力局大院住宅小區(qū)、制藥廠宿舍、南昌晚報宿舍、公安廳宿舍、中醫(yī)學(xué)院宿舍、一附院宿舍、陽明錦城、自由都市等數(shù)十個住宅小區(qū)。周邊銀行、學(xué)校、醫(yī)療、集貿(mào)市等配套設(shè)施也非常齊全，休閑娛樂場也較為齊全，如名典咖啡、川江食府等。整體商貿(mào)環(huán)境還不夠成熟，商業(yè)氣氛較弱。1.1.6整體環(huán)境

6整體環(huán)境圖7藍(lán)天碧水購物廣場之商業(yè)輻射區(qū)域，受整體商業(yè)環(huán)境和地理位置的影響，其一級輻射范圍大約向東3.5公里,向西3.5公里,向北4.5公里,向南2公里，基本集中在項目周圍，主要包括項目東面和南面部分區(qū)域；二級輻射范圍可達(dá)青山湖,紅谷灘。1.1.7輻射商圈

8項目商圈圖91.2項目SWOT分析

項目優(yōu)勢+地處青山路與王家莊路交匯處，青山路與八一大道相連接,為南昌市主要道路,位置優(yōu)越，整體環(huán)境良好+周邊住宅密集，新盤林立，提供大量潛在的消費群體+前期商業(yè)規(guī)劃設(shè)計良好，項目理念較為新穎，硬件設(shè)施齊備+即將引進(jìn)國際知名大型超市，可利用其提高商戶的期盼值+周邊消費水平中等偏上，消費力不錯+項目規(guī)模適中，風(fēng)險及機(jī)會的控制較為平衡+本項目連接青山路方位設(shè)置有公交站臺,有七條公交路線可直達(dá)本項目,交通便利10項目缺點

+距離南昌發(fā)展成熟的商業(yè)核心有一定距離，對聚客力有較大影響+周邊消費群體來青山路消費習(xí)慣需要一定的時間培養(yǎng)+

周邊的住宅小區(qū)規(guī)劃過于雜亂,特別是上\下沙窩有大片的農(nóng)民自建房,區(qū)域整體形象較差+

本項目只有兩面臨街,且人流不是很多

+

南昌商業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，帶來新的機(jī)會+

經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，大中型商業(yè)零售業(yè)的不斷擴(kuò)張帶來機(jī)會項目機(jī)會11+收入的不斷增加，令市民的消費欲望不斷提升，令整體商業(yè)形勢看好+

青山路成熟且具有一定規(guī)模的商業(yè)中心基本沒有，競爭較小項目威脅+本項目區(qū)域外來人員較多,消費力還有待開發(fā),如何進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃和差異化經(jīng)營去吸引更多的消費者是本項目所要解決的最大問題。+南昌市區(qū)仍有多個大型商業(yè)項目推出，給市場承接能力帶來一定壓力+南昌市商業(yè)中心設(shè)施齊備，商業(yè)樓宇眾多，聚客能力很強(qiáng)+

主力超市的招商未必能如期順利簽約，對于整體推廣的時間安排有一定的影響12本項芝目周秧邊整賞體居混住環(huán)巖境較雞差，追商業(yè)暗并非緊位于綠核心拜位置乒，尚戰(zhàn)需建謊立自惡身的雄號召芹力；描周邊登消費毫力水耍平不瓶錯，史但市輸級商療業(yè)中礙心區(qū)架域已連發(fā)展撞成熟賽，商運業(yè)樓辭宇眾隱多，騎競爭宵激烈乞；而脖本項頂目所涂處區(qū)當(dāng)域內(nèi)崗無大贈型購夜物中災(zāi)心，壘不斷烘發(fā)展曉的大封型住珍宅片病區(qū)令捉得此笨區(qū)域世的消挨費訴見求愈嘩發(fā)強(qiáng)灑烈，蜻發(fā)展背功能竿齊全驚的購佛物中算心具浸有一賀定的唉市場劑基礎(chǔ)眼，未印來的都消費末有訴塞求，犬但要啦求也哈會愈拜發(fā)苛別刻。因此瘡，本錫項目格欲取伸得成茄功，過贏得跌市場僻認(rèn)可帖，必正須完內(nèi)善區(qū)辣域功壘能，摩迎合久消費書需求所，具尋備商雨戶的柱基礎(chǔ)頃，尋劉找市詢場的生空白懶環(huán)節(jié)泳，形賤成自軋身的求特色氏。綜合駐評述13第二仙章項目計可行胳性方蠶案建社議14通過世對市乎場的各了解雨及本刑項目郊的所米具備密的條途件分敢析，蘭本行悲建議佩如下鎮(zhèn)：主題沾定位見：針對故目標(biāo)概消費恒客層檢，結(jié)驅(qū)合目趕前市創(chuàng)場狀肉況，槍建議折本項渾目定棉位為歸：由沃爾唯瑪超寧市、各共特色倉次主友力店堅以及顏潮流反、時談尚商女戶組渾成的屬中檔術(shù)偏高不的大羨型商押業(yè)購姨物中摘心，倆集購根物、享休閑忍、餐劫飲于抓一體怪，力鴿求樹制立南獨昌商紹業(yè)新炸形象橡，形脂成南弓昌市疊具代翻表性仇的區(qū)啄域購康物中島心。本項糊目功景能齊蘭全，額目標(biāo)算消費握群體巨涵蓋稈范圍捉廣泛猶，主曲要是盞年齡緣瑞在2他0-壯55鑼歲之雨間，闖年收醬入6妄萬元革以上賤之家齡庭消陽費群忍，主飼要服饞務(wù)于篇周邊武住宅用區(qū)及偉周邊扒商貿(mào)湯、醫(yī)汪院、御部隊稀等企符事業(yè)剝單位越工作獲人員斜。目標(biāo)燙消費偵客層：15主要案包括閉：東湖磚區(qū)之嘴醫(yī)院電、部培隊行閣業(yè)等絲式各企苗業(yè)單幻玉位咱從業(yè)槍人士周邊注住宅枕區(qū)居咐民及綢本項投目住推戶項目私內(nèi)特傘色元集素所懇吸引陪的其友它區(qū)瞞域如人填士商戶飲定位餓遵從稱主題暴定位炮，為冶面向咐中檔陣以上套消襲費群炊體的蠶經(jīng)營誰者，室商戶孔均為洲具有舍豐富珍經(jīng)營濤經(jīng)驗梨的品詠牌商眠家。商戶堵定位艘：16目標(biāo)絨商戶榮：除部沫分銷騰售鋪形位外呀，主忙要包冬括家耀居生訴活館彎、美叼食廣烤場、席網(wǎng)吧促、電秤玩中鋸心、象書店群、茶書社等潮大面誓積商性戶例如預(yù)：“見生活廊大師尸”、乖“簡擔(dān)單生叮活”兄、“勿美樂必匯美榆食廣綠場”饞、“攤南夢輩宮電裂子游翁戲”高等。下首事層：搶中高狠檔次鋸的的議次主口力店柔及特?fù)仙倘麘舸笮蛪糁髁︻B店目乒標(biāo)客侮戶：建導(dǎo)議鎖旦定“沃爾嘉瑪”。流因為答無論扒從品商牌實鴨力還襯是市末場影請響力兇，“術(shù)沃爾政瑪”詞作為舌世界仔五百饞強(qiáng)之放首其息實力紫是勿婚庸置竹疑的妖，其院次“誰沃爾方瑪”野在南狐昌市秒?yún)^(qū)已浮開設(shè)脫二家余店，蛇其開盆設(shè)第記三家補(bǔ)店后絕具有苦一定赤的規(guī)治模經(jīng)餓營優(yōu)葬勢，己持續(xù)箱經(jīng)營目能力執(zhí)比較龜強(qiáng)。17首層金：中竟高檔脂次的暈的次材主力宋店及文中小襖型商惰戶除部何分由飽“沃手爾瑪扶”經(jīng)虹營外普，本荷層主薯要包儀括二版～三紗家次趁主力雄店及爭其它使各類米品牌齊專賣脫店：主要琴業(yè)態(tài)送定位士為：學(xué)電器皂連鎖惠店、丑個人閑用品銅護(hù)理繁店、蘿國際既知名居快餐岸連鎖認(rèn)店、欣珠寶綠金行忙、眼綠鏡行讓、鞋結(jié)類皮撇具專沿賣、純通訊憑、銀甘行等廚，例給如：凍“國活美電擺器”魯、“品蘇寧最電器兄”、意“屈榮臣氏單個人帝用品舉護(hù)理扶專門皆店”吐、“夜千色沖店”甚、“械肯德車基”奴、“蒙麥當(dāng)顛勞”番、“籃真功體夫”低、“攝六福絲式珠寶萍”、化“寶孫島眼魔鏡”貸、“巾明廊衣眼鏡而”、賴24術(shù)小時航銀行床柜員任機(jī)中蠅心等嶺等，扇還可劫包括煎一些乎便民趁服務(wù)義類商存戶：182F炮：中衛(wèi)高檔撥次中忌小型鍛餐飲睜配套奇及其丑它服匹飾店除部擱分由脾“沃騎爾瑪扶”經(jīng)除營外論，本疑層主徒要包沸括具勢有顯兆著特腰色的張餐飲痰商戶手和中肺小型須服飾且店：品牌咬西餐呆廳、忠咖啡塔廳、咽品牌陸服飾攪、休有閑服刮裝專禿賣店琴等例如襪：“誕綠茵毀閣西陶餐廳克”、笨“名貓典咖惡啡廳頓”、符各品熊牌服贊裝店如房歐屋中務(wù)介、胳洗衣坑店、所便利騙店、單面包堂店、燃藥店榜、沖圣洗店嗎、水趕果店俘、冷誘飲店口等例如蠢：正撤章干截洗連治鎖、煉海王知星辰嘗藥業(yè)融連鎖綢、可悶頌坊壤面包榜連鎖聾、7累+1釣便利佛店、族柯達(dá)個沖印站、百逐果園麥水果斷連鎖戶等。193F當(dāng)：目續(xù)標(biāo)消戒費強(qiáng)眠及部杠分休柜閑運雨動商何家除部幫分由惑“沃周爾瑪啊”經(jīng)旦營外皇，本惠層客提戶主振要包登括承象租面速積大釣、具慈有顯辟著特喇色、丘目標(biāo)銅消費響強(qiáng)及笨具有趟豐富成經(jīng)營鍵經(jīng)驗狗的、迅實力冬強(qiáng)、蒼聚客瞇力強(qiáng)饑的商起戶：20商戶奶組合明及樓挺層布扶局和怒商品硬結(jié)構(gòu)脆組合儉（我憲行推窮薦之頌最佳套方案莫）：A、趨沃爾寶瑪：根丹據(jù)本開項目嶺現(xiàn)有帆結(jié)構(gòu)羊布局防，主童力店藍(lán)入口府適宜麗擺放相在項阿目的隨中部舅偏東晚部分測1-蔽3層播，首捐層約參30蜘00爭～4課00蛋0平霧方米適，2致-3錯層每糊層大復(fù)約7待00丟0平希方米纖（面流積均魂以套差內(nèi)建謹(jǐn)筑面暢積計礙算，救詳見無附圖蹄）B、惜專賣壓店：首詳層至筑三層抗層除海主力統(tǒng)店以惰及部娘分次紫主力所店商挑業(yè)面撫積外洗全部級分割賢為獨村立店仇鋪，獨該類正店鋪令以銷茫售為明主，儀都臨貪街或籮臨商趙場內(nèi)燃主要煮通道樸，和污主力蹲店配滋合，太設(shè)置擱品牌厚服飾扣、鞋搖類專眨賣、至皮具瀉、運射動休討閑專野賣店舉、珠關(guān)寶金柄行、餡眼鏡祝行、葛音像富連鎖枝、通偷訊（裹詳見帖附圖裕）商鍛鋪面若積可細(xì)集中災(zāi)在使扯用面惡積3功0-墾10鐵0平肺方米錢。21C、域便民峽服務(wù)初類：首佩層有群部分揮商鋪贊臨南野面連斜廊和貪寫字錢樓大候堂入替口，哀可考徐慮設(shè)拾置臨諒街店池鋪，平主要混引進(jìn)底便民翠服務(wù)細(xì)類商宿戶：牙房屋馬中介嗎、洗組衣店便、便壇利店腎、面滲包店按、沖斃洗店巨、冷態(tài)飲店忌、快圈餐廳叉、水問果店晶（詳脖見附濃圖）翁面積配可集著中在悔使用舟面積幕40騙-6屑0平蒜方米喝。D、眠特色憶店：下痕首層者及三邊層的鉛西部罷則劃配分給午可突凡出項救目主朱題定肺位、弄承租貫面積船較大督具有陸顯著糠特色腐和消循費目喘的性手偏強(qiáng)所的商搜戶如掃家居遺生活熔館、責(zé)美容罷美體艷中心系、書聰?shù)?、從特色隊西餐儲、泰道國餐眾廳、蠶日本薪料理它、韓亞國燒浮烤、源茶藝帖館等賺（詳樓見附讀圖）舟。面蘋積集潤中在已使用霜面積逢20乒0-庸40愚0平昆方米墾。22商店神的區(qū)耀域位龜置設(shè)擁置，餅盡力艱做到廊讓經(jīng)運營者師之間遭產(chǎn)生裙互動拜整合語效果驕，使粒整個柔購物賠廣場渡形成布經(jīng)營萍合力錘，每藝個商霧業(yè)單動位均奴能獲澤得好筆的效請益，憶盡力估為發(fā)恐展商嚼實現(xiàn)尺穩(wěn)定弱及最漸高的貼經(jīng)濟(jì)拿效益稀。231、御本商省場之遮平面鏡格局削分布穩(wěn)及人導(dǎo)流導(dǎo)間向設(shè)番計建議棟按本狐商場收本身富的弧桃形平母面格鳴局特稠點，茄將項鵝目下速首層幕及首姻層臨痕廣場聾劃分殃為獨斜立街稀鋪，視項目茶首層漆中間耳中庭夾部分猜不銷鴿售或艱出租電，而拜是作趨為本囑項目槳日后垮經(jīng)營遣過程巨中做望活動騰或促拿銷之博用，庸將人遺流匯性集至濟(jì)此然習(xí)后再浴向各橫個方徒向發(fā)見散自選然引觀入商速場內(nèi)惠部，鑰提升吉后排塵商鋪蝴的價英值。首層捧通道改設(shè)計貸盡量填簡潔順，沿藏商場磚中部上設(shè)計鏡成弧樹中帶鑼直線用，寬解度不終超過刺3.庸5米牌，商漿鋪沿哀通道州擺設(shè)零，由削于本疾項目牌東西擔(dān)向距囑離很響長，掙因此某，在顛中庭凈與東丑西兩疊端之芬間設(shè)節(jié)置通澆道出摔入，烘寬度賄不超載過4騎米。建筑醫(yī)規(guī)劃召建議古：24二層律東面滴70校00丑余平稻方米罪體留桑給沃煎爾瑪欠，西速面由錯于距晶離較串長，溫且鋪活位分捧割為扛南北違二部再分，送應(yīng)考廊慮于泊中部憂設(shè)置復(fù)通道宮，寬遺度約惱為3環(huán).5喉米，襪并充護(hù)分利虜用中拜庭及悶扶梯疾的位奴置使舅每個棍商鋪倡都有出順暢阻的出診入感炎。三層漫西部買可設(shè)井置一航間大茂型餐鴉飲，認(rèn)以吸倆引人貴流往疑上。礎(chǔ)（詳界細(xì)方盈案見饅附圖蠶）2、吸商場則出入球口，坑觀光爐電梯圈及扶帶手電訓(xùn)梯的刺調(diào)整姿建議目（詳迎細(xì)方糠案見興附圖彼）3、嘴商場紀(jì)之寬塌闊度潤建議建議徒商場直首層摘通道宿劃分受為3礦.5承米左字右，厲二層居通道協(xié)劃分雕為3拖.3鼠米。矮臨廣僅場街鍬鋪門廟面盡脊量保家持在辛4米激，符譯合商若家需典求。冶觀光待電梯始口預(yù)屈留咨部客接際待位漿即可逗（詳浸細(xì)方碎案見婦附圖候）。254、雪店鋪父單元勉間隔賢、店蠟面外扔觀裝梯修及掠交鋪徹標(biāo)準(zhǔn)博店鋪乓的單鳥元間活隔按絲式照建有筑物牧結(jié)構(gòu)半的柱尚列跨屋距、方結(jié)合漂商家牙的一袖般要聯(lián)求，湊進(jìn)行泰標(biāo)準(zhǔn)歉式單掌位間音隔。股所有菌對著玩人行悼通道賞的商皮店單殘位門件面均西以?？哿чg賤隔，仙店鋪供單元眨內(nèi)以鐮毛坯忙房標(biāo)朗準(zhǔn)交窮付承鈴租戶甩做內(nèi)遇部裝豪修。5、中庭買的設(shè)擋計和承使用南建議本商條場中匠間有香一約裂12便00插平方稈米中若庭，采善用沙此中蝴庭，陷使它姻成為戴商場綠內(nèi)最雜熱鬧歪的焦齡點以婆及上尼下首仇層的隔結(jié)合銳，此俘中庭羅可以會作商村家促盞銷、歲發(fā)布撕最新廉消息遺使用知，也北可使貌之成紗為公疑共活案動及贊休息喇場所軋。建求議利陰用該便中庭待對所喊有商傳戶之悲文化監(jiān)、經(jīng)紫營特靈色做貨集中大形象造展示授，對陜消費拌者起蹦介紹參引導(dǎo)苦作用覺，借喝此為妄項目玻作整忽體宣延傳，純中庭螞可以訂考慮相設(shè)置堅為休遇閑中新庭，蕉布置見有休鋤閑座遞椅、武小面耀積開艷放式丸飲品垮店。26建議榜縮小濃中庭拉之弧前圈面聚積，餐但應(yīng)諒力爭死去除液弧圈蝕內(nèi)部傷之承既重柱壇，之鍋后發(fā)念展商委也可飽通過褲照明眾、裝眠修風(fēng)荷格、斬家具謎擺設(shè)玻等來麥塑造茅空間爐張力敗，使蠶中庭弓成為刮商場合人流意聚集混之焦責(zé)點。6、毫公共溜配套金設(shè)施臣設(shè)置在公奧共活膛動區(qū)炮域（娛如中吉庭）1）寇設(shè)伐置供彎顧客直休息悼及觀庭賞的判設(shè)施帝，如炭座椅目、植勇物、寒藝術(shù)錢擺設(shè)權(quán)等，粘以期誓讓顧端客能緣瑞在本南商場掙內(nèi)逗甚留更完長時寒間。努此外拼，還燦應(yīng)增厭加銀阿行提掘款機(jī)累、公丙共電農(nóng)話等葉配套賊服務(wù)辮設(shè)施萍。272）指示脈系統(tǒng)功：指趙示設(shè)余施應(yīng)限配合橡建筑感及室紫內(nèi)設(shè)飾計做次整體溝的規(guī)水劃，片包括求地圖焦指示銹、附言有文煎字或園圖象謙說明秩的方劇向指獄標(biāo)、姻消費嬸指引煉宣傳寇單張姨。指猾示設(shè)習(xí)施應(yīng)吉配置獎在本恭商場堂各入連口及播電梯叛口處背，使僅顧客素能清憂楚知減道各繳商家榜位置研所在況，同猜時也射為樓拒上商午家對狼顧客門的指割引帶山來便互利。3）停車雖場：拳將現(xiàn)屢有的患停車驢場與晉商場孕連通歸并做痕好相爐應(yīng)的宰指示河系統(tǒng)盾，使寸有車毛一族絞來本撤商場急消費圾十分帝方便告。有練必要裙的話滴可設(shè)今置由詞停車巾場可翅直達(dá)息商場群高層殊的電竭梯。4）電、荷消防腎系統(tǒng)豬等設(shè)長施配帶置到奸位，滾特別凡是主名力店桐、餐夢飲店稍的配妨套水厲電、棒上下渴水、補(bǔ)煤氣狠、排值污等鬧有28特別扯要求呈。中固央空鬧調(diào)方付面，朗需要蠟根據(jù)津南昌僻市商蹤蝶業(yè)經(jīng)渠營慣覽例來晝考慮隨，視型情況巖決定星是否蔥做到目分戶磁計量拌。沃貸爾瑪橋和大擇型餐森飲以句及二晝層以培上大套面積分商家啞可以彼考慮籃預(yù)留涂中央垃空調(diào)濕位置慈，但類暫不崇安裝微，根雜據(jù)洽辰談狀制況再袍定。5）爬貨梯廳：建堵議在袍項目