出讓集體土地使用權(quán)的管理分析

出讓集體土地使用權(quán)的管理分析1、關(guān)于集體土地。把集體土地納入征稅范圍。擴(kuò)大了稅基。土地增值稅新增應(yīng)稅行為：〃出讓集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物，或以集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物作價(jià)出資、入股?！āＪ紫?，對(duì)集體土地使用權(quán)，我們姑且認(rèn)可〃出讓〃這一詞，但地上建筑物的〃出讓〃又是什么東東呢？用詞不細(xì)致啊。其次，什么是集體土地的〃出讓〃呢？就是集體土地所有者將使用權(quán)出讓給買受人的行為。即主體是所有者一一比如村集體。出讓完成后，應(yīng)該進(jìn)行土地使用權(quán)的變更登記。此時(shí)，村集體就要交土地增值稅。取得土地使用權(quán)者再將其轉(zhuǎn)讓，這不應(yīng)再理解為〃出讓〃了，那么還交不交土地增值稅？看起來是不該交，土地增值稅只由村集體交。但是，如果買受人以土地使用權(quán)作價(jià)投資入股，卻應(yīng)該交土地增值稅。就是說，直接賣使用權(quán)不征稅，作價(jià)投資要征稅。莫名其妙。從這個(gè)意義上講，買賣小產(chǎn)權(quán)房，只要銷售主體不是村集體，依然不交土地增值稅。另外，如果不走土地使用權(quán)變更登記這一步，村集體直接把建設(shè)用地土租給別人，這算不算出讓使用權(quán)呢？交不交土地增值稅呢？租賃的一般理解就是：所有權(quán)不變的情況下，對(duì)使用權(quán)的讓渡。這樣理解就是出讓使用權(quán)，就要征土地增值稅。租金如果年年收，這個(gè)稅又該怎么計(jì)算呢？如果對(duì)村集體出租集體土地按租賃理解，不按出讓使用權(quán)理解，就不征土地增值稅，那么，只要不登記，就能避稅？不少集體的土地歸根到底是當(dāng)年斗地主分來的，這個(gè)取得的成本如何確定？沒法確定！所以，《征求意見稿》第十條進(jìn)行了核定征收的授權(quán)，由省級(jí)政府規(guī)定一個(gè)征收率來征稅?！兑庖姼濉吠瑫r(shí)規(guī)定：〃土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，不征收土地增值稅〃。理解這一點(diǎn)，要首先理解集體土地。集體土地分為農(nóng)業(yè)用地、非農(nóng)用地。其中農(nóng)業(yè)用地就是承包土地，非農(nóng)用地包括了宅基地、經(jīng)營用地、公共用地等，按現(xiàn)有政策，只有非農(nóng)用地才能出讓使用權(quán)。農(nóng)民承包的土地進(jìn)行流轉(zhuǎn)，也用于農(nóng)業(yè)，所以不應(yīng)征土地增值稅。但如果真把農(nóng)業(yè)用地違規(guī)占了流轉(zhuǎn)給別人修房地產(chǎn)，如果構(gòu)成〃出讓〃還是該征，未來被查處再說，稅先得收了。如果集體按租賃處理，收個(gè)50年租金，交不交呢？不好說。國有土地所有人是政府，很規(guī)范，現(xiàn)在集體土地所有人是農(nóng)民集體，不太規(guī)范啊。越是不規(guī)范，越應(yīng)該把政策規(guī)定清晰。2、扣除項(xiàng)目國務(wù)院確定這個(gè)也好理解，立了法，原來由財(cái)政部確定的權(quán)力，上收到國務(wù)院，由國務(wù)院制定《實(shí)施條例》?？傮w的扣除項(xiàng)目，計(jì)算方式與原條例規(guī)定，基本一致。同時(shí)，免稅的權(quán)限，也上收到國務(wù)院。重要的一項(xiàng)免稅是對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的免稅，這個(gè)法一旦生效，以前財(cái)政部的免稅就沒有依據(jù)了，要免的話，國務(wù)院來定。炒房客掙了那么多錢，不征也對(duì)不起百姓。3、土地增值稅成為了登記的前置授權(quán)土地不動(dòng)產(chǎn)登記在稅務(wù)上的前置授權(quán)，目前只有契稅。這說得過去。現(xiàn)在把土地增值稅加上去，沒有交土地增值稅不給登記。讓登記機(jī)關(guān)守門，自己管理倒是方便了，反正你要過戶就得去打稅。但是，法理上是有問題的。契稅的納稅人是登記人，所以，自己不交稅自己就無法過戶登記。土地增值稅納稅人是銷售方，不是登記人，自己的登記利益竟然受制于對(duì)方是否納稅，這搞成〃株連〃了，萬一對(duì)方?jīng)]了，永遠(yuǎn)不能讓登記？咋解決？讓受讓人交稅？正常的商業(yè)經(jīng)營倒無法進(jìn)行了。我是不贊成的。沒有交稅，應(yīng)該查、應(yīng)該罰，豈能以不登記了事？4、清算政策的權(quán)限原條例的規(guī)定，清算的具體辦法，由省級(jí)地稅局來規(guī)定。現(xiàn)在立法了，權(quán)限上收，清算辦法規(guī)定為國家稅務(wù)總局規(guī)定。但又聰明地加了一句〃各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可根據(jù)本地實(shí)際提出具體辦法，并報(bào)同級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定?！ú灰】催@一句，如果沒有這一句，各省就不能再自行制定自己的清算土政策了，土地增值稅的清算就不會(huì)各地各政策了，實(shí)現(xiàn)了全國一盤棋。有了這一句，各省人大可以制定〃具體辦法〃，又可以實(shí)現(xiàn)各地政策不同了。從已有實(shí)際情況來