深圳別墅某年度報告

12005深圳別墅研究報告目錄第一局部概述第二局部深圳別墅市場開展歷程1、歷年市場供給2、近年別墅類物業(yè)銷售情況第三局部深圳別墅市場特征和趨勢1、區(qū)域分析1.1別墅區(qū)域開展第一階段1.2別墅區(qū)域開展第二階段1.3未來別墅開展的主要區(qū)域2、產(chǎn)品分析2.1容積率與建筑形態(tài)的關(guān)系2.2戶型結(jié)構(gòu)和面積配置2.2.1、戶型結(jié)構(gòu)2.2.2、功能與面積尺度關(guān)系2.2.3、各類型別墅功能分區(qū)的權(quán)重2.3建筑風(fēng)格2.3.1嶺南風(fēng)格主導(dǎo)早期別墅市場2.3.2西式古典懷舊風(fēng)格盛行2.3.3現(xiàn)代風(fēng)格創(chuàng)新2.3.4有機結(jié)合風(fēng)格漸成趨勢3、價格分析3.1近年二級市場售價走勢分析3.2三級市場租、售價格分析4、客戶分析4.1客戶區(qū)域及特征4.2消費案例5、營銷方式探討第四局部深圳別墅市場開展前景

編委：指導(dǎo)：梁容潘軍

編委：路瑩隆顥

研究團隊：青忠貴劉啟陳俊伊張縣庭吳茂萍吳剛藏第一予局部閉概模述聲責(zé)現(xiàn)在惹常說高的演“追別墅慘〞拖，實源際上壘涵蓋求了國木外的美兩種聰物業(yè)即類型施：一取種是滾Ho毀us賀e，抓一種劑是V庸il破la陪。如碧果直脈譯過舒來，萌Ho綢us勸e應(yīng)掃該是巖“味住宅笑〞貧，而財Vi乞ll梨a才分是真擱正的堂“御別墅嬌〞炊，也筒可以籮譯成綢“單莊園撐〞帥、碎“術(shù)城堡森〞史，一富種帶雪有詩巨意的畜住宅海。

既美那么元，如您何區(qū)皮分V病il寒la草和H圈ou虛se臨呢？油當(dāng)人堤們的蹤生活枕富足局之后辰，其春居所臭也會擔(dān)發(fā)生絞第一孔居所妻和第甜二居咬所的色分立維。換羽而言鋤之，撥人們四這時銜不但定要有哈生活大，還奶要有大度假丑；不翼但要五活得有現(xiàn)實缸，還釋要活惜得詩宵意；絡(luò)不但仍要生濕活在擦此處腰，還合要生廈活在宿彼處以。簡灰單地姥說，脊V太il葡la穴一般請是指醒處于賽風(fēng)景洽旅游草區(qū)、臣專門額用于稀休閑雅度假勢的房論子，法屬于扭第二佩居所爬，不聾同于積一般繳住宅斷；H低ou辛se降那么相爭當(dāng)于梁生活想型住恒宅，摸是常肺住的評第一量居所珍。異從砍建筑抄形態(tài)鄭上一狠般分守為S春IN麻GL卷E臘FA勢MI伸LY件H病OU牙SE拌——賊獨立擠別墅組、T軟WO布F扭AM吳IL拖Y擊HO賤US過E—劈—雙關(guān)拼別濁墅、敞TO奪WN勻HO炭US普E—?！?lián)屋排別澡墅。然獨立再別墅箭即獨引立的艘住宅律，不蚊與其牲它住宵宅相遣連，渣雙拼銜別墅貧相當(dāng)齊于兩練套住粥宅連裳接在五一起溪，聯(lián)款排別采墅那么杰相當(dāng)押于三廢套及雅以上知的住撥宅連穩(wěn)接在慘一起艇。H將OU概SE氏可能翼是平般房，禁也可導(dǎo)能是顫二三員層的當(dāng)樓房另，最揮大的脾特點革是獨乖門獨贈院。源別扣墅來雙到中喉國后妖，除歐引進局了以黨上幾融種別繭墅形鐮?wèi)B(tài)外休，受六土地址資源煩的限據(jù)制，漏還衍炭生出坡一種戲疊拼副別墅灶。疊尾拼別秒墅是烘由兩花組類供似復(fù)觀式的凱結(jié)構(gòu)國上下裂疊加驢而成架，高謝度為惡四層贊或六秩層，蘿上面妨一戶裙，下巧面一淡戶，系每一算套戶具型或謝有天抖〔上倦有露壟臺〕薦或有黑地〔秧下有維花園鍬〕。儲形象咽一點外說，通“疊香拼別敵墅〞守就是垂把獨態(tài)立別員墅疊質(zhì)加起頃來，士外觀迎像普渡通多顫層、死內(nèi)部淹空間外卻具仗有獨共立別亭墅的堪一些盲元素合。疊貞拼所愉包括繪的土載地價唱值要峰低于全聯(lián)排寬、雙柔拼、式獨立房別墅薯等建慘筑形貫態(tài)，炎但又遮會明諷顯高身于多化層等垃產(chǎn)品閥。踏芒深圳雨別墅洽市場渡最早畏出現(xiàn)望的建居筑形籌態(tài)是勝獨立梢別墅悠和雙役拼別之墅，句近年慢雖出奪現(xiàn)如缸To危wn詢ho筒us氣e、慰To口wn節(jié)ho稈me榆、C俊it愈yh板ou糞se被等

另多種猛概念繼，但稅是市件場供赤應(yīng)的峽別墅刷產(chǎn)品懲在建稀筑形邁態(tài)上衛(wèi)仍表針現(xiàn)為獲獨立秀、雙青拼、鋪聯(lián)排趟和疊詳拼四象種。今

勞

獅第二舅局部繭張深圳心別墅只市場煤開展怠歷程嚼1、市歷年兇市場郵供給蕩局在2毅00息0年萌前的緊近十察年時隆間里燙，別估墅市捐場經(jīng)譯歷了屢從無濱到有恩、1悅99舞4-巴19哭97諸年間反大躍犧進式肥開展鉗和1鍵99幣8-勞20煮00仁年的醬寂靜悔等三溜個階出段，墾這一膛時期犁根本勸走的晨粗放段型發(fā)軍展路看線，棍投資弦開發(fā)春比擬栗盲目朽，別異墅精替品很兵少，賴寶安極、龍廳崗和促羅湖秀是這窮個階視段別己墅供尤應(yīng)的坡主要江區(qū)域殖。細(xì)“突大躍電進營〞華過后陜，寶化安、被龍崗蒙出現(xiàn)養(yǎng)了較伏多的叫“市無人裳〞槍別墅友群和炎“席辦公運〞蘆別墅叉群，買如龍桂華梅器花山虜莊、示布吉津龍泉辱別墅留、溪撿涌御校海灣想山莊晉等。究在2波00考1-榮20寒04報年間杰，市孟場供棵應(yīng)量威逐年按上升進，區(qū)爬域分絞布趨晴于均鋸衡，鳳在激礎(chǔ)烈的透競爭字環(huán)境超下，電別墅褲產(chǎn)品諸類型染越來活越豐朋富，斑風(fēng)格殃也更草加多拆樣化薪，產(chǎn)知品設(shè)耐計更諸加精籠細(xì)化墳，別申墅市爆場逐嗚漸成育熟。貼2、魯近年或別墅牧類物慮業(yè)銷嚇售情渠況撥深圳筑市2常00刊1-出20單04董年別玻墅供逗銷情猴況列蓋表〔篩面積乏單位澡：萬圍m朱2染〕船鹿寶安湯區(qū)別何墅類趨物業(yè)慈套數(shù)滅銷售怕比6外3.倍1％犁，面位積銷飾售比字僅3章7.續(xù)7％及，從梯側(cè)面攀反映匪出寶設(shè)安區(qū)液大面檔積別妨墅銷項售速漲度較稻慢；棗羅湖瞧、龍喂崗區(qū)譽別墅潤類物穿業(yè)銷頭售率毅在7鄰5％苗左右仆，由周于兩字區(qū)推泰盤的屬數(shù)量針不多勺，個對別項刃目的裙滯銷撫直接礎(chǔ)影響勾了銷菜售率知，滯糾銷項渴目主格要是萌20與01瘡年推尿出，乓20四01效年以何后供些應(yīng)的腦產(chǎn)品糞亦都棄順利豆消化閘。福掀南山巡、福演田、鈔鹽田梅區(qū)別吉墅類極物業(yè)濁銷售系率均圈到達(dá)無90隙％以式上，產(chǎn)產(chǎn)品躲根本玉得到希消化捉，部常分產(chǎn)忘品因賽為發(fā)應(yīng)展商崇保存葬等因洞素而起未售匹出，萍從近導(dǎo)年別躁墅物酒業(yè)推盆出即限遭搶毯購的恭情況江看，吹這三員區(qū)市打場呈遙現(xiàn)供厘不應(yīng)歪求的宏局面罵。防第三擁局部港贏深圳與別墅顯市場循特征縱和趨桌勢

另1、覺區(qū)域弱分析蹄從河市場浙發(fā)生柄、發(fā)嚼展的河歷程端來看忙，深挖圳別咬墅市然場經(jīng)敞歷了捷幾次平熱潮仔。伴炭隨著宗別墅身開發(fā)禮的熱乓潮，粒開發(fā)拐區(qū)位筆從局毛部的暢點式舒開發(fā)讓開展秘到區(qū)走域性弟規(guī)模縫化，慣并逐很步形觀成了辣階段六性開丸發(fā)熱皂點區(qū)嫩域。業(yè)隨著畜時間侵的推櫻移、篩城市呢的西守移東稍進和奶特區(qū)禾外城內(nèi)市化斃進程敘，既惰有的從區(qū)域照開發(fā)纏飽和柿，逐宰步脫停離市慢場關(guān)哪注，蓮新的萌別墅盲區(qū)域詞形成湯并倍激受關(guān)秒注。江概括衣來說姿，別丸墅區(qū)博域發(fā)撒展基歡本形債成兩嚴(yán)個階滅段，輛并具舊備各騎自的夏特點那。前1.嫂1別驗墅區(qū)額域發(fā)鈔展第續(xù)一階膠段妥較早粱形成文的是興銀湖畝、蛇爸口大輸南山尊、葵漏涌-牢大鵬鼓灣別讓墅區(qū)味，這羞些區(qū)霧域基的本上達(dá)距離追市中逐心較扶遠(yuǎn)，跟但周區(qū)邊自部然景觸觀資美源比殃較豐幣富，糕優(yōu)于應(yīng)一般圓住宅戚物業(yè)排，吸誠引了肢最先錄富起延來的妥人購護買居醫(yī)住、盼度假沿。它拉滿足藏了富驗人追婆求身敬份象診征，購渴望睛改善密生活蘋環(huán)境溜的心碑理，絲填補熔了市黃場空幻白。拖這泥個時餅期的攜別墅床數(shù)量偉不多鍛，但慰比擬暈集中毀，別消墅風(fēng)凡格只斷是簡再單的皆模仿爐西方柿別墅擇，隨答著時袋間的懸推移找，這旗些別燃墅已煤經(jīng)逐但漸沒春落，潔被新冤興的悶別墅阿代替氣。蛇織口的溪別墅放因為黃受外涼籍人敲士居竟住氛邁圍、晨人文貪環(huán)境黎的影犁響，庫情況位較好西。

字【銀楚湖片趕區(qū)】回開發(fā)錄始于鏡90老年代僻初，偷90主年代偉中期逼最為己紅火識，是脆深圳旺較早駱形成晌的富裹人區(qū)條。銀睬湖別拐墅區(qū)假設(shè)因為蹄其三特面環(huán)惕山，雅山谷竄中有談金銀遮二湖水，積成聚了授金湖迎山莊減、齊延明山無莊、粥頤園謹(jǐn)別墅劈，后野有金攪碧苑偶、田豐園居筍、棕宮櫚泉鐘別墅疑和銀語谷別火墅，廉內(nèi)外驚連成宜一片撞，成河為深嗽圳別天墅最烈集中耀的片招區(qū)。趟購置闊銀湖族別墅項的人考群大援都是擇深圳俊第一芹批富負(fù)裕起油來的枯人?；y斬湖別坑墅屬庫于早吳期建腎設(shè)規(guī)撈劃的賄別墅業(yè)，容族積率談偏高淚，建例筑密伍度也墻較高亡，配董套少鎮(zhèn)，且莖其入練口處忌環(huán)境私較差坦，體僚現(xiàn)不六出別箭墅的侄氣派關(guān)。

吸但由泰于其調(diào)屬于址開發(fā)咸較早余，填靜補了招深圳黎早期米別墅鑼開發(fā)國的空云白，即當(dāng)時桐的市役場反敢應(yīng)良暫好。卷但片復(fù)區(qū)可踏供開貴發(fā)的扔土地糧不多肥，區(qū)零域發(fā)盤展空傭間受娘到限閉制。

砌【蛇掃口大累南山原片區(qū)殿】9宴0年寸代初陜期開階始出揉現(xiàn)別浩墅物碎業(yè)，看90粥年代攜中期得趨向?qū)映墒煳?。主庭要物蹲業(yè)被記大南哀山分嘆成兩田個部散分，為東南劫麓有劇鯨山唐別墅悅、龜化山別絕墅、尋碧濤帶苑、牙半山竟海景帥別墅勢等，垃西麓蘭有月作亮灣感山莊勁、青鉤青山挨莊、麻御景洪苑，啟根本盞屬于歷居家逆型別斑墅。腔

霧片區(qū)皺內(nèi)大復(fù)局部獻(xiàn)物業(yè)廈都有榴較好蘇的山綠、海伴景觀宏資源須，但伴由于杠各種鴨原因井，這至些別居墅出惕現(xiàn)了痛截然雄相反賣的兩榆種情清況，夕東南撤麓的輸物業(yè)萍位于燦蛇口糠，區(qū)旗域人豪文環(huán)血境好附，外晴部環(huán)晴境佳盼，內(nèi)雜部管延理到善位，那么使得孕蛇口指別墅圾物業(yè)鈴較好坦的保玻值，挪局部降物業(yè)傅還有判升值俊；西黎麓的萍物業(yè)世位于傾月亮請灣，穴區(qū)域被人文井環(huán)境債一般去，社歐區(qū)居遠(yuǎn)住氛朋圍淡濫薄，腔最嚴(yán)盛重的理是環(huán)不境受惰到污孟染，算別墅崇物業(yè)姿普遍幕貶值稿。欲【葵歡涌-并大鵬雪灣片費區(qū)】得益于天然的大鵬灣海景，給當(dāng)?shù)氐膭e墅創(chuàng)造了良好的外圍環(huán)境。別墅工程主要開展在90年代中期，有華僑海景山莊、御海灣山莊、金海灘半山海景別墅。片區(qū)區(qū)域性較強，工程輻射力有局限，主要以度假用途為主。

1.2別墅區(qū)域開展第二階段封第許二個喬階段彩是大胡華僑縮城、專香蜜熊湖、雁蓮塘擱－沙范頭角退別墅啦區(qū)形拌成，孔這些旺區(qū)域皇距市幸中心婦不遠(yuǎn)該，但貨因為健山、互湖、帳城市嚼綠化色等外輩部環(huán)凱境的序隔離培，同孟樣能夕夠遠(yuǎn)擇離喧暖囂，輕享受俯良好降的生崗活環(huán)羞境，蜜尤其料是擁春有稀抗缺景災(zāi)觀資遍源的葛郊區(qū)艷和市燕中心月的別源墅特但別受研到青爐睞。敲這個愁時期殿的別筐墅風(fēng)框格不膨再簡鳥單的簡模仿誼西方往，越勺來越巧多的名建筑坡、園腸林、診戶型訓(xùn)設(shè)計財更加緒注重雁生態(tài)罷，營虜銷更伯加注逆重社屬區(qū)人灣文環(huán)贈境的飯營造絹，成中為近寬年市檢場供牲需熱污點區(qū)浪域。

吐【蓮斑塘－夠沙頭捧角片門區(qū)】駝

祝蠢有梳良好惜的山成景、桑湖景窯或海割景資煩源，史且占絨據(jù)一瞎定的霉交通夏便利哥，主匹要在誼20宣01你-2鞭00洞3年終間建諒設(shè)，軋蓮塘隱有華纖景園肆別墅甲、仙司湖山撒莊、軍仙泉等山莊符，沙清頭角導(dǎo)有云慢深處完、翠陰林別肺墅。犯【毅香蜜鋒湖片尼區(qū)】

睜為深庸圳市南中心梅區(qū)二手級輻章射地亂帶，患坐擁磁有“香深圳獵市綠壯肺〞清之美演譽的蹈植物播園和差香蜜斯湖，停遠(yuǎn)可烤觀安婚托山廈山景評和深泳圳灣燒海景脆，既抱可“燦盡享所城市咸繁華禍〞，假又可累“遠(yuǎn)爭離城鉛市喧書囂〞啦，該脫片區(qū)拿除擁喂有別隆墅物眼業(yè)外雕，多訓(xùn)為高共尚人忽文社魯區(qū)，佛區(qū)域換人文恭環(huán)境疏較好填，社著區(qū)居亮住氛汪圍濃紐厚。景

傷從2刷00讀2年恒開始門崛起學(xué)水榭滿花都晃，至塘今已匪經(jīng)有頑中旅纖國際絞公館類、熙委園等頌包含泳別墅向的物父業(yè)，饑成為斥文化鹽層次厲較高證的新想一代靈財富噴階層忠的首國選，恥片區(qū)狀存在獸待開等發(fā)土般地，杏未來處仍有我新增壞別墅蠅物業(yè)懼。

旦【大好華僑副城片砍區(qū)】絲包亞括紅歇樹灣憑、沙馳河、遠(yuǎn)華僑谷城三暑個區(qū)區(qū)域，場擁有屆豐富變的旅帝游資磁源、悼高尚熔的人似文景衡觀和喂局部姨湖景互、海掠景、蘋高爾型夫景溜觀優(yōu)挽勢，溉與香繡蜜湖靠片區(qū)石類似劫，同獎樣可膝以遠(yuǎn)轎離城批市喧租囂又兩不脫稿離城松市繁乓華。

有大華納僑城姐別墅當(dāng)物業(yè)玉主要而從2娘00白1年愈開始矮出現(xiàn)臘，沙妖河片第區(qū)有案高爾孔夫球英場內(nèi)粘的名民商園析、沙穿河高制爾夫鬧別墅頭，華枯僑城肝片區(qū)貼有東總方花陽園、夕波托效菲諾御，紅辮樹灣間片區(qū)跡目前扮僅有儀瑞河女耶納可。片墾區(qū)同辰樣成動為文買化層且次較末高的炮新一便代財土富階秋層的悲主要報選擇別。

心值得蔬注意俯的是通紅樹肯灣片鬧區(qū)，墊按政壩府規(guī)敵劃草供案，最將分補成東潛、中撞、西賢三區(qū)喘規(guī)劃偶，東乒區(qū)將瑞以低勇密度覆和低殺強度沙開發(fā)伙為主幣，建慣設(shè)成很居住滾環(huán)境罰與旅外游功濫能相覆結(jié)合忍的居鈴住區(qū)提；中棗區(qū)將叼延續(xù)辰華僑憑城旅譜游景哲區(qū)的刊主題第公園閣，開間敞湖圍區(qū)空道間；捕西區(qū)組以高澡、中饑、低變強度棵分區(qū)澆開發(fā)蓄新型猴居住究區(qū)。

懸摘1.彩3未礦來別豐墅發(fā)療展的擇主要意區(qū)域

帥【東宣部濱蛙海片亭區(qū)】

棍椒片懲區(qū)包費括鹽漿田港付以西摸的深警圳東恥部濱霧海區(qū)瞎域，虹近年嫂開發(fā)嗽的別替墅項限目主噴要有本萬科絮十七泊英里弟、天共琴灣零等。尺擁有穩(wěn)豐富恐的旅朗游資榴源和唯豐富閃的山網(wǎng)景、媽海景紗優(yōu)勢誠。區(qū)賢域建淡設(shè)的首物業(yè)字大多鼓與旅彼游度含假有民關(guān)，視主要哲物業(yè)燕形態(tài)澇有酒需店、授度假導(dǎo)公寓氣、別嚷墅，桿別墅清功能議界于辣居住成和度爛假之頃間。粒隨著缸東部點濱?？鄹邩?biāo)漢準(zhǔn)規(guī)嚼劃的拴落實籮，加權(quán)上片提區(qū)土錢地儲稻備豐牽富，掌片區(qū)局將是辱深圳亭別墅投未來皂的“放主戰(zhàn)淺場〞袍之一正。

有【大牛華僑答城片務(wù)區(qū)】柴

芝封隨汗著波稻托菲啄諾推翻出單避價5喬萬元慰以上棕大面茂積獨堆立別餐墅，貨大華揀僑城瞧片區(qū)集成為極深圳塌別墅冊的焦痛點，輸預(yù)計誘未來扛波托外菲諾辰將陸事續(xù)推盒出大羞規(guī)模持別墅障單位奏，加堵上紅襯樹灣忌片區(qū)揮還有謎數(shù)量弦可觀訪的低押密度腥土地機，大要華僑末城片或區(qū)將巖繼續(xù)準(zhǔn)成為液未來兔深圳崇別墅埋市場縮的熱吹點區(qū)朝域。

尸【尖線岡山毀片區(qū)察】念溪尖岡紐山為盟寶安灶區(qū)政練府規(guī)編劃的懇寶安從區(qū)低特密度老高尚蛇生活戚居住昏區(qū)，慶規(guī)劃漢引導(dǎo)跟開展裕，如遲果這駝一目勸標(biāo)順響利實夾現(xiàn)，涂那么黨，該膀區(qū)域輸將會屠成為討別墅彩聚集區(qū)地。承另外乒，由故于是篩規(guī)劃侍為高弦尚居提住區(qū)薪，政騎府會保在配鄭套建屬設(shè)、揉政策閘支持贏等方?jīng)雒婕于w大力輔度。暢片劍區(qū)環(huán)仍境優(yōu)搬美、僅交通店便利防，但猶目前商市場部不成秀熟、農(nóng)配套轉(zhuǎn)不成厲熟、腰關(guān)外貧形象聞差等票諸多或問題港，片蜂區(qū)別威墅市乳場有簽待培偉育。貴整個柄尖岡掩山土泥地出忽讓面盯積將污會達(dá)幻到2漢平方劉公里債，目怖前招撞華已搬經(jīng)拿掌下總料用地吩面積簽60網(wǎng)萬平攤米，遭總建贈筑面勤積3類0萬州平米悲的低桿密度就住宅很用地鏈，未濟來片執(zhí)區(qū)值標(biāo)得期帽待。

滿【西守麗片屢區(qū)】

聞躬片量區(qū)內(nèi)皮擁有尼如塘抵朗山鮮、安宜托山趕、西武麗湖膊、野會生動松物園授等豐躁富的食環(huán)境事景觀鎮(zhèn)、休貨閑度拳假資迷源，遮具備之開發(fā)午別墅尿物業(yè)旨的潛姐質(zhì)。訊隨著止大學(xué)壁城建你設(shè)工棉程的稿相繼避完善竭，與鍵之相悅配套陰的市遣政設(shè)齒施、待效勞六設(shè)施絲、商鎖業(yè)網(wǎng)谷點和芝交通驗網(wǎng)絡(luò)極等的羞加快偉建設(shè)持，利打于發(fā)推展居歲家型善別墅相物業(yè)敘。

胡【龍紡華－繁福田娛結(jié)合經(jīng)部】

覽基梅吉林關(guān)收口及補龍華弓二線遭拓展剖區(qū)是宰福田落中心木區(qū)的隊“后晶花園昆〞，兔連綿疤的山牲脈是秤一道價天然蘭的屏竊障隔盾斷了劇龍華受與福激田，秀較多蠢的水摸庫點美綴在頂山腳膨，使灘得區(qū)沸域“尿離城泡市不脈遠(yuǎn)，招與自嬸然很粘近〞割，同析樣具宇備開害發(fā)別尼墅物某業(yè)的袖潛質(zhì)沾。未童來片駁區(qū)推巨出含散別墅完的物腹業(yè)星叫河丹廊堤、嗓圣莫階麗斯按、瀅踩水灣岡等都攜將受告到關(guān)尊注。

擁【其腥它區(qū)啞域】如橫崗、觀瀾等區(qū)域，雖然未來推出工程不多，但個盤規(guī)模大，對市場有一定影響。2、產(chǎn)品分析2.1容積率與建筑形態(tài)的關(guān)系

容積率是住宅規(guī)劃中的一個重要指標(biāo)，是評價住宅居住舒適度的有力依據(jù)之一。容積率過小，土地資源利用率低，造成單位住宅本錢過高；容積率過大，那么可能造成人口密度過高、居住環(huán)境質(zhì)量下降。

?深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)那么〔2003版〕?規(guī)定的小區(qū)建筑容積率指標(biāo)是：獨立式住宅用地的容積率不高于0.3，低層住宅〔1-3層〕用地的容積率在0.8之下，多層的最正確容積率應(yīng)不高于1.5，小高層的最正確容積率在2.0以下，高層的最正確容積率應(yīng)不高于2.8。事實上，受土地供給政策和土地資源的影響，深圳別墅市場供給的工程容積率在0.8以下的別墅工程個數(shù)約占55％，還有約45％的別墅工程容積率在0.8以上，且容積率不高于0.8的別墅工程多在2002年前推出，2002年后推出的約60％的別墅工程容積率在0.8以上。

觀察深圳市歷年推出的別墅類〔或含別墅類〕工程，容積率與建筑形態(tài)存在以下關(guān)系：A類容積率不高于0.25，此類別墅建筑形態(tài)以獨立為主，雙拼為輔，典型代表有純獨立翠林別墅、蛇口龜山別墅，未來僅有天琴灣3期、聯(lián)太大梅沙工程。很多開展商為了土地利用最大化，一般都將容積率規(guī)劃到極限，在土地資源有限的條件下，除了規(guī)劃獨立、雙拼、聯(lián)排、疊拼等建筑形態(tài)外，還引入多層的建筑形態(tài)；近年也有一些普通住宅用地規(guī)劃時，希望通過局部別墅形態(tài)拔高工程檔次，在工程景觀優(yōu)越的地方設(shè)計了別墅產(chǎn)品，因此，混合物業(yè)形態(tài)的工程成為深圳別墅市場供給的主要產(chǎn)品，純別墅工程比擬稀少。2.2戶型結(jié)構(gòu)和面積配置2.2.1、戶型結(jié)構(gòu)【功能分區(qū)明顯】首先是大功能空間的分配，具體表現(xiàn)在生活區(qū)、功能區(qū)、工作區(qū)、休息區(qū)和休閑區(qū)等的設(shè)置上。生活區(qū)——滿足根本起居生活和對外交流的家庭活動空間，包括會客廳、起居廳、餐廳，尺度再大一些那么又增加門廳、家庭廳、電梯廳等；功能區(qū)——滿足根本起居生活之外的活動空間，根據(jù)不同的戶型尺度，分別包括車庫、儲藏室、公共衛(wèi)生間、獨立書房、會議廳等；工作區(qū)——解決家庭事務(wù)的區(qū)域，包括工人房、廚房、洗衣房等；休息區(qū)——滿足根本起居生活的靜區(qū)，包括主人房、父母房、客房等；休閑區(qū)——滿足家庭文體活動、休閑娛樂的空間，如娛樂室、休息廊、桑拿房、燒烤房、游泳池、健身房、花園陽臺等。實現(xiàn)功能分區(qū)的方法主要有兩個：一是在平面上通過水平距離來實現(xiàn)，二是在空間上通過不同樓層或錯層來實現(xiàn)。深圳別墅戶型主要運用空間上的方式實現(xiàn)大功能空間分配，而且表現(xiàn)比擬明顯。一般在不同的樓層設(shè)置不同的功能：高層以休息區(qū)為主，以休閑區(qū)和功能區(qū)為輔，更多與家庭休息生活有關(guān)，屬靜區(qū)，能保證家庭生活的私密性；中間層或底層那么設(shè)計為生活區(qū)、休閑區(qū)、工作區(qū)和功能區(qū)，屬動區(qū)，以方便對外交流、增加住宅舒適度。各功能分區(qū)具體配置主要以上下錯落或是水平距離來實現(xiàn)，如以走廊形式別離主臥和客臥等?！竟δ芘渲眉?xì)化】其次是細(xì)化內(nèi)部功能配置，比方功能區(qū)除了公共衛(wèi)生間外，還可以增設(shè)獨立書房、儲藏室，起居室可以拆分成會客廳與家庭廳，休閑區(qū)還可以增加休閑娛樂空間，臥室可細(xì)分為睡區(qū)、坐區(qū)、衛(wèi)生區(qū)和壁櫥區(qū)等。【更強調(diào)私密性】三是加強私密性保障，比方休息區(qū)與生活區(qū)分開設(shè)置，主臥室和其他生活設(shè)施分開等。設(shè)計上可以采用別離法或整體法。別離法是指將各個小功能區(qū)進行有距離的別離，以減少各種影響，如客餐廳別離、主客臥別離等；整體法是指把生活所需空間較好的集中到一個較大的區(qū)域內(nèi)，減少與外面交流，如套房設(shè)計等。加強私密性已經(jīng)成為別墅戶型設(shè)計重點考慮的內(nèi)容?！竞侠矸峙涿娣e】四是合理分配面積，做到各功能空間的協(xié)調(diào)。休閑型物業(yè)，可以適當(dāng)增加休閑區(qū)的面積，以突出休閑的性質(zhì)；居家型物業(yè)可以增加生活區(qū)和休息區(qū)的面積，突出居住舒適性?？傊?，既要保證物業(yè)功能的側(cè)重，又要協(xié)調(diào)好各方面的尺度，最大程度滿足人們對住宅的要求。2.2.2、功能與面積尺度關(guān)系陸選擇帖不同市類型植的別怨墅戶垮型樣怕本，請按面藏積依顯次遞蒜增排葵列，重通過漸對各傅個細(xì)盟分功臭能分裂區(qū)的競面積遠(yuǎn)估算排，可個以發(fā)扯現(xiàn)：到【生感活區(qū)哄】功能分區(qū)工程仙泉山莊E型瑞河耶納F2型仙湖山莊C型云深處A型觀瀾高爾夫大宅D型總面積200230270523868生活區(qū)客廳31353436131餐廳2517132235起居廳10－3024－門廳－161323電梯廳－－26義客廳腫與起牧居廳轎逐漸肆細(xì)分暖，同模時隨炕面積棗變化紹依次監(jiān)增加謹(jǐn)了門歡廳、呀電梯鍵廳，略客廳膛的面稠積尺甩度在層30吳-4越0今平米踩區(qū)間災(zāi)，能碼滿足遠(yuǎn)各類野型物瑞業(yè)的砌需要冰，餐果廳的挎面積排尺度瓜主要守在面15謊-2義5眠平米朋區(qū)間墨，門嬸廳的轉(zhuǎn)面積慕區(qū)間洽在撫15誠平米半左右替，起騰居廳煎面積刻在指10損-3禮0平換米區(qū)湖間。雁超大權(quán)面積待的高失爾夫笛物業(yè)蹦為表改現(xiàn)出蝶豪華呈大氣碎，在進生活劑區(qū)各摔局部姐面積偷尺度反都有丈所放腹大。隔【功努能區(qū)逮】功能分區(qū)工程仙泉山莊E型瑞河耶納F2型仙湖山莊C型云深處A型觀瀾高爾夫大宅D型總面積200230270523868功能區(qū)車庫－413554104客衛(wèi)1556510客衛(wèi)2554－5獨立書房9001223會議廳000060儲藏室－41〔贈送〕－－－剖功能乖區(qū)必竊須具憑備的鄙有公鉗共衛(wèi)殘生間妖和車籃庫，泛其它臨如獨潑立書舟房、葉會議敵廳等鏈那么根得據(jù)戶稈型面童積的探放大軟而選厭擇性離增加宰，公析共衛(wèi)牛生間罰面積暑在5津平米血左右勻，雙評車位齒車庫寄的面害積在栗40票平米選左右杯，獨裂立書按房面托積在清10屠平米染左右螞。敞【工敗作區(qū)連】功能分區(qū)工程仙泉山莊E型瑞河耶納F2型仙湖山莊C型云深處A型觀瀾高爾夫大宅D型總面積200230270523868工作區(qū)廚房1012121140工人房96.5107－洗衣房－－95洞工作制區(qū)必創(chuàng)備的柴有廚妥房、明工人何房，遞由于姨工作蛋區(qū)主模要由岡工人擁使用訊，在拜別墅免產(chǎn)品刑中所稿占的自比重蛾變化擇不大杜，一湯般廚綠房面猴積占漏整體校面積蓮的5籃％以解下，博工人膛房面稼積能頸滿足擱根本犧居住臺條件睬即可劣，一毯般在循7-稼10吧平米德左右蕩。嫌【休拳息區(qū)野】功能分區(qū)工程名稱仙泉山莊E型瑞河耶納F2型仙湖山莊C型云深處A型觀瀾高爾夫大宅D型總面積200230270523868休息區(qū)主人房26344050147客房11416141753客房21412131542客房31010－1535客房4－1014－殊戶型蒜整體偷面積妥增加霧，主噸人房攔面積裙尺度叨會適圈當(dāng)放現(xiàn)寬，也但基洽本占糖整體芽面積功的1慈5％藥左右限，而罪休閑戰(zhàn)度假昆型別私墅主材人房臭所占爽比重御僅1套0％芳左右懇；客芳房一拐般設(shè)招置3杰－夕4間勿，最算小面毒積在請10寺平米屬左右宿，最閉大面羞積在翠20皺平米馬左右惹，部勒分客糊房內(nèi)孟也設(shè)涂置衛(wèi)幻生間忽或更濤衣室峰。

清【休未閑區(qū)紡】功能分區(qū)工程名稱仙泉山莊E型瑞河耶納F2型仙湖山莊C型云深處A型觀瀾高爾夫大宅D型總面積200230270523868休閑區(qū)露臺529257458花園110812188001200娛樂室－－13－－其它健身房10－游泳池32休息廊41更衣室6桑拿房5燒烤房12營休閑爛區(qū)的府具體劉細(xì)分川主要帆表現(xiàn)芝在露末臺和辮花園階，是浸必備矩要素斧，這普些面旺積多兆數(shù)不纏計入旋建筑禍面積胞，因絕此就中根據(jù)蒸實際象情況宵進行院配置詠，近綁年別但墅市勢場供峰應(yīng)的口產(chǎn)品址較多扎的配權(quán)置了擇花園光、露匹臺，授且面筋積有傳增大繩的趨放勢；貿(mào)休閑旺型別羨墅休都閑設(shè)希施的貧配置桃較多哀，如大游泳納池、賭健身牙房、禽桑拿鵲房、舉燒烤進房等菠，但艘具體判的設(shè)裝施和肥面積唯那么根凡據(jù)戶拐型整踢體面匆積進率行適密當(dāng)配孤置。王2.殿2.然3、拉各類諷型別放墅功際能分配區(qū)的小權(quán)重奸【同敗面積浙不同般類型兆】逆戶型謝面積笛相近枕，居荒家型酸別墅架的休臥息區(qū)茂比重苗較大咱，功冠能區(qū)技比重組略小盡，而枝休閑淚度假非型別船墅那么剖休息即區(qū)比蹄重略蹄小，吉功能趟區(qū)比辦重放烤大。?！静谎劳骓敺e居詠家型賺】稠不同蘆面積有的居銀家別藍(lán)墅，轟面積侮越大六，功論能區(qū)趣越完期善，碧所占屈比重咱越大考，而槽休息苦區(qū)與嶄生活蓄區(qū)的坦比重券那么視序具體僑情況擠而定協(xié)，既爐可以鉆增加鉆休息夠區(qū)的部比重?！踩绻赵黾幼C房間控數(shù)量趴或房夢間面享積〕臣，也蒜可以鞭增加醉生活礙區(qū)的凱比重享〔如怒增加錄起居引廳數(shù)書量或仗起居雖廳面酬積〕徒。抖【不曉同面芽積度竟假型漿】塔不同底面積蟲的休紐閑度誠假別襖墅，作面積議越大通，越帶強調(diào)舊休閑語區(qū)與貪功能住區(qū)的蹲細(xì)化捉與完拴善，蛛所占曲比重西越大戀，休面息區(qū)由與生叉活區(qū)訊那么根宋據(jù)具海體情南況進嘩行配慘置。選在近顏年的膏戶型里設(shè)計萄中，岡一些修產(chǎn)品勾通過副建筑接層高愚的控晶制技愚巧贈訓(xùn)送部那分建版筑面東積，揪這些施贈送捷的空腎間主使要表遙現(xiàn)在浸車庫著、儲境藏室銅、地壩下室酬、露逗臺等訊功能管區(qū)或袖休閑倒區(qū)，插這些太贈送離局部如不計訓(xùn)入?yún)⒚窨紮?quán)餓重內(nèi)真。棗2.豈3建蜂筑風(fēng)款格指深圳墳別墅絹開展做歷時筑較短腰，建居筑、方園林雹風(fēng)格漁的發(fā)宰展，渣歸納余起來圾可分松為中栗式嶺橡南風(fēng)嚴(yán)格、京西式逃古典缸懷舊息、現(xiàn)律代、湖有機介結(jié)合助等幾四種。過2.辮3.始1嶺侍南風(fēng)帽格主索導(dǎo)早罩期別蠟墅市船場磚嶺南掌風(fēng)格略建筑搏跟南話方的蜘環(huán)境竹氣候垮是一氧種完預(yù)美結(jié)姐合：紙在建旁筑風(fēng)政格上巷它強炮調(diào)布鞠局高按低錯嚴(yán)落，郊建造充錯落裂有致柴。此傾類建攀筑最兄明顯扛的特釋征是襲，在紫建筑勉裝飾卵上，晴注重盞屋脊勻、梁殖架等尺，大垃量采酬用精杠致的朵木雕糠、石根雕、吳磚雕諒，結(jié)救合花依卉、股植被推等裝達(dá)飾材匠料；疊在建折筑結(jié)吸構(gòu)上站，多饒數(shù)具檔有外堪部圍劉閉而判內(nèi)部竹通透招散熱艱的特孫征，酸設(shè)計冊時注川重防鄉(xiāng)風(fēng)、善防潮存、防袖腐功寺能，味力求擠保持祖與外禽界的阿有序次連接貪同時危還保乖持一迎定距帆離。貞90絞年代航初期丙開發(fā)設(shè)的怡冰景別任墅，珠是典冊型的鑒嶺南回風(fēng)格填的別南墅；產(chǎn)到9饒0年虧代未弊，古舍典懷腦舊風(fēng)等格逐巨步引的入到鐵別墅些的建旨筑中配。體斥現(xiàn)在剖建筑勿風(fēng)格弟上，僅局部讓別墅招開始幅以古碧典懷畢舊風(fēng)襪格作異為產(chǎn)祥品亮伸點，閉另一湖局部強別墅哈那么將蜘兩者氧有機枕結(jié)合首。御喪景苑誠和華土僑海握景山短莊在遇吸納粉了歐勻式建匙筑元牢素同谷時還蒙保存玻了明礦顯的凈嶺南熊風(fēng)格旺特征龍。貫2.救3.牧2西第式古餡典懷輛舊風(fēng)覽格盛裙行結(jié)西班色牙風(fēng)征格的尺典型剖特色壁是：毯拱門巨、矮可墻、脊塔樓爽和筒不瓦，透西班極牙式糞的小疏開窗林，外賢挑門瘋亭、壩弧型辭窗；煉法式絨別墅混以陡壤直的竿坡屋治頂，歉青灰箱色瓦喇片及辟入口誦處外雅墻裝綿飾線翁條等壤突出挨個性宜；英眼式別淘墅那么傅在山皺墻式紅坡屋燭頂、膊深色賣木質(zhì)池外墻束飾條介、造欲型優(yōu)立美的府磚墻蔑煙囪嘩等細(xì)哪節(jié)體忙現(xiàn)；雜美國踏別墅啞那么提頃煉和夠匯總途了美朗國本飯土文汽化的脆自由稈、愜喉意、點奔放暗、隨埋性等幫特征慚。槐深圳那么別墅美對西仰式風(fēng)懂格的受借鑒釣經(jīng)歷漫了從填早期參外觀共局部饅的簡悉單模鄰仿，緞到建琴筑技吃術(shù)、享房屋后結(jié)構(gòu)館及整電體園虎林、劫空間晌布局慚的全娛面吸仙收過米程。妻西班菌牙建釋筑風(fēng)議格對綠深圳妙別墅拜風(fēng)格垂影響萌最大停。澡20港02莫年以墳后推庭出的籮城市捐山谷血、西勺麗山益莊從贈建筑快外形屠、房戒屋結(jié)序構(gòu)、府平面祝布置餃到綠堵化園蜘林全沸面引假進西由式風(fēng)友格。懸2.晚3.焦3現(xiàn)泊代風(fēng)惰格創(chuàng)飽新叫現(xiàn)代女風(fēng)格蓋建筑吹作品甚普遍競的特皺性是緊：平配屋頂黑，不版對稱偶的布僵局，絞光潔弱的白歌墻面煙，簡擇單的得檐部茅處理只，玻塊璃窗繳，很拴少用烘或完文全不鉤用裝平飾線卡腳等根等。息在建鍋筑材售料上什，“騎現(xiàn)代糠主義棚建筑影〞主癥張積錦極采癥用新程材料軌、新熟結(jié)構(gòu)睜，在郊建筑喚設(shè)計強中發(fā)撓揮新界材料嚷、新溪結(jié)構(gòu)莖的特處性；挑主張飯堅決售擺脫示過時問的建吼筑樣保式，關(guān)放手褲創(chuàng)造軟新的決建筑班風(fēng)格蠢；主蜻張發(fā)喂展新排的建在筑美械學(xué)，蘿創(chuàng)造割建筑梯新風(fēng)猶格。蛋17畝英里類背山欣面海爐，戶饒戶觀貓景空庫中花花園，秩客廳笑的落神地玻屯璃窗撫，視走野開獻(xiàn)闊，晌采光坦充分瞎。建旱筑設(shè)浮計上梳因地裂制宜劍，充監(jiān)分利就用山剩體的診天然能植被扔，融收建筑早于自甚然山禍勢之連中。擇2.冤3.歷4有取機結(jié)泄合風(fēng)輛格漸覆成趨銜勢串有機豪結(jié)合漫的建狠筑風(fēng)凝格是投指，屆對各識種建頑筑元底素自窩由組桐合，煉不講粱求固斜定的友章法沿，只撕注重動美學(xué)偏效果銷和功惜能實臣用，但創(chuàng)造絮出新依的建長筑形繳式。喬這類咽風(fēng)格蔬的設(shè)料計，練從空裕間設(shè)控計上骨力求騙給人拾舒適媽自然森的感們受；叮在材優(yōu)質(zhì)的腐選擇運上，旁更注凈重利稿用自粘然生栗態(tài)資校源，吵主張暖因地堡置宜懷；在廟色彩難的組吊合，想力求奶營造絮氣氛鋒和突孩顯特俘殊的階設(shè)計拖風(fēng)格杯。從底設(shè)計街角度繪而言比，追立求審貍美的鉤目的番，表危達(dá)設(shè)仗計師魔的創(chuàng)象作理零念，獲同時體充分掉考慮距居住糕者的吸需求毅，精搭神層殲面的逃滿足乏，主錘張達(dá)祖到美渣觀與免實用摘并重釘。

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