世聯(lián)-萬(wàn)科京穗兩地首置首改專項(xiàng)研究課件

萬(wàn)科京穗兩地首置首改專項(xiàng)研究

——國(guó)外案例研究及需求趨勢(shì)研判謹(jǐn)呈：萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。2007.12[2007]GW-SZ-89技術(shù)總監(jiān)：黃傳偉、杜巖松；項(xiàng)目經(jīng)理：劉云燾；項(xiàng)目主筆：羅昌榮、鄧志國(guó)；項(xiàng)目輔筆：張?jiān)?、何凱、劉璇、黃劼、韓斌君、李宏、張衛(wèi)明、張俊玲、趙韶芬；項(xiàng)目研究思路、方法論及研究對(duì)象界定歷史解析京穗兩地首置、首改歷史現(xiàn)象解析——京穗兩地2000-2006年首置首改發(fā)生的置業(yè)現(xiàn)象以及因素解析案例借鑒國(guó)外案例啟示——選擇國(guó)外案例類似時(shí)間段，研究該階段首置首改發(fā)生的置業(yè)現(xiàn)象，并進(jìn)行因素解析趨勢(shì)研判京穗兩地首置、首改未來(lái)趨勢(shì)研判——國(guó)內(nèi)外相結(jié)合得到影響首置首改的KPI，對(duì)KPI未來(lái)走勢(shì)分析，最終得到趨勢(shì)方法論研究對(duì)象邊界定義“大膽假設(shè)、小心求證”——對(duì)影響因素大膽假設(shè)，并未完全按照生命周期理論去研究；因素分析法——當(dāng)指標(biāo)受多因素作用時(shí)，研究各因素變動(dòng)對(duì)指標(biāo)變動(dòng)影響程度的一種方法。本次研究的對(duì)象，是未來(lái)5-8年時(shí)間內(nèi)能利用家庭財(cái)富，發(fā)生自住型、首次置業(yè)或首次改善置業(yè)行為的群體。2解析京穗兩地首置首改的歷史現(xiàn)象，必須把它放在中國(guó)一線城市三次置業(yè)潮中去審視前兩次置業(yè)潮屬于典型的政策驅(qū)動(dòng)型驅(qū)動(dòng)因素人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變置業(yè)觀念轉(zhuǎn)變白領(lǐng)、中產(chǎn)興起投資熱潮……第三次置業(yè)潮屬于白領(lǐng)、中產(chǎn)置業(yè)潮，其驅(qū)動(dòng)因素較為多元第三次

置業(yè)潮2003-2007年驅(qū)動(dòng)因素：貨幣化，放開(kāi)金融市場(chǎng)第二次置業(yè)潮1998年驅(qū)動(dòng)因素：商品化，住房制度改革第一次置業(yè)潮1993年歷史解析3針對(duì)京穗兩地首置首改歷史解析的思路、數(shù)據(jù)源和分析方法京穗兩地首置首改置業(yè)變化的市場(chǎng)現(xiàn)象運(yùn)用因素分析法解析首置首改的市場(chǎng)現(xiàn)象大膽假設(shè)小心求證數(shù)據(jù)源：CATI數(shù)據(jù)加工+零點(diǎn)數(shù)據(jù)驗(yàn)證將數(shù)據(jù)分成2000-2003以及2004年及以后兩階段，分析前后階段的差異性；數(shù)據(jù)缺陷：未排除投資置業(yè)的成分、未區(qū)分置業(yè)是一手/二手。數(shù)據(jù)源：世聯(lián)、中原、合富、偉業(yè)、易居等一線公司數(shù)據(jù)；以及京穗兩地統(tǒng)計(jì)局、國(guó)土局、規(guī)劃局、經(jīng)貿(mào)委等。分析維度：客戶屬性——進(jìn)入方式、生命周期、年齡結(jié)構(gòu)、置業(yè)目的；產(chǎn)品屬性——物業(yè)類型、戶型大?。煌恋貙傩浴獏^(qū)位選擇。分析維度：人口結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)、支付能力；房地產(chǎn)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)；城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局；宏觀政策以及金融市場(chǎng)。單項(xiàng)分析交叉分析世聯(lián)經(jīng)驗(yàn)因素分析法4京穗兩地首置、二置歷史現(xiàn)象相同點(diǎn)解析：核心因素為房?jī)r(jià)和支付能力的對(duì)沖（可承受力），主要影響到置業(yè)者的客戶屬性依靠父輩的財(cái)富置業(yè)現(xiàn)象普遍；一線城市三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展以及“循環(huán)貸、轉(zhuǎn)按揭”等多種金融工具的刺激了提前置業(yè)；移民潮使人口金字塔重心下移；婚育年齡推遲，使單身、青年之家比例上升；家庭規(guī)模小型化；對(duì)未來(lái)有較好的預(yù)期判斷；善用金融工具來(lái)積累財(cái)富；金融工具出現(xiàn)后懂得透支未來(lái)的需求；國(guó)家將房地產(chǎn)定位為支柱型產(chǎn)業(yè)；通過(guò)金融系統(tǒng)給予支持；首置的年齡下降；移民置業(yè)者的比例上升；二置的年齡上升；首置和二置的年齡差拉大；生命周期前端的家庭（單身、青年之家）首置和二置的比例上升；首置、二置的置業(yè)者的收入階層上升；京穗兩地置業(yè)者的客戶屬性注：生命周期中端界定為典型家庭（小太陽(yáng)、后小太陽(yáng)）；5京穗兩地首置、二置歷史現(xiàn)象不同點(diǎn)解析：可承受力下降的前提下，城市發(fā)展模式的不同導(dǎo)致對(duì)產(chǎn)品及土地屬性的選擇差異房?jī)r(jià)剪刀差較??；郊區(qū)供應(yīng)大面積住宅，致使郊區(qū)物業(yè)總價(jià)過(guò)高；郊區(qū)配套設(shè)施、交通都不完善導(dǎo)致土地有效供給不足；關(guān)注子女教育房?jī)r(jià)剪刀差較大；郊區(qū)供應(yīng)大面積住宅；郊區(qū)配套完善；交通通勤便利；關(guān)注子女教育；支付能力追不上房?jī)r(jià)的上漲支付能力追不上房?jī)r(jià)的上漲首置、二置中心化高層、高容化面積小型化首置、二置郊區(qū)化小高層、高容化面積增大廣州北京廣州北京支付能力和房?jī)r(jià)的對(duì)沖導(dǎo)致置業(yè)者承受力的下降，也是影響置業(yè)時(shí)對(duì)產(chǎn)品屬性和土地屬性選擇的最根本的因素；置業(yè)時(shí)對(duì)土地屬性的選擇，依賴于城市發(fā)展模式和階段，置業(yè)者對(duì)配套最主要的是關(guān)注交通和教育配套；6國(guó)外案例的選取原則和研究思路香港新加坡美國(guó)日本臺(tái)灣印度韓國(guó)澳大利亞德國(guó)城市圈和地域發(fā)展人口結(jié)構(gòu)國(guó)家特性置業(yè)觀念房地產(chǎn)市場(chǎng)初步參考案例篩選原則美國(guó)日本臺(tái)灣韓國(guó)選取案例房地產(chǎn)處于上漲期出現(xiàn)了置業(yè)潮首置/首改置業(yè)行為發(fā)生了改變?cè)诖嘶A(chǔ)上，城市發(fā)展階段盡量與京穗類似時(shí)間段選取原則美國(guó)：2001-2005年（首置+首改）日本：70-80年代（首置）臺(tái)灣：1984-1990年（首置+首改）韓國(guó)：80-90年代（首置）案例時(shí)間段案例背景研究首置/首改市場(chǎng)現(xiàn)象多因素解析研究思路研究目的通過(guò)與京穗歷史解析，揭示出在京穗兩地尚未挖掘出來(lái)的關(guān)鍵因素；通過(guò)國(guó)外案例，看到更多首置/首改可能會(huì)發(fā)生的置業(yè)變化；案例借鑒7國(guó)外首置案例啟示：影響首置的關(guān)鍵因素是可承受力、以及發(fā)展層面的問(wèn)題，生命周期只在特殊狀態(tài)下起作用房?jī)r(jià)快速上升VS支付能力緩慢上升城市發(fā)展模式和進(jìn)程軌道交通通達(dá)性中心區(qū)土地稀缺及功能轉(zhuǎn)換人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型置業(yè)觀念的變化，為了置業(yè)成本舍棄部分生活成本首置區(qū)域均為總價(jià)較低的區(qū)域美國(guó)置業(yè)中心化日本置業(yè)郊區(qū)化利用金融工具透支未來(lái)需求無(wú)父輩財(cái)富/金融工具美國(guó)首置年齡下降日本首置年齡上升美國(guó)首置時(shí)不過(guò)過(guò)多考慮生命周期中端的需求，呈現(xiàn)住宅小型化的趨勢(shì)；日本首置時(shí)會(huì)考慮生命周期中端的需求，戶型面積呈現(xiàn)增大的趨勢(shì)；生命周期前端進(jìn)入租賃市場(chǎng)；日本首置的產(chǎn)品屬性對(duì)功能空間的數(shù)量要求較高或者是預(yù)留彈性空間；生命周期的因素只有在置業(yè)承受力很低、同時(shí)又沒(méi)有父輩/金融工具可以透支時(shí)，才起作用；金融工具通過(guò)透支未來(lái)，增強(qiáng)了可承受力，影響首置的客戶屬性；8國(guó)外首改案例啟示：影響首改產(chǎn)品屬性和土地屬性的關(guān)鍵因素是生命周期，其次是可承受力家庭生命周期生命周期前端的家庭比例快速上升——關(guān)注小孩的出生；生命周期中端的家庭比例緩慢下降——關(guān)注小孩的教育；金融援助長(zhǎng)期低利率貸款支付能力的上漲趕不上房?jī)r(jià)的上漲，帶來(lái)可承受力下降隨著可承受力的降低，很多中低收入家庭被拋棄出置業(yè)群體；金融援助等能刺激中低收入的青年之家和典型家庭進(jìn)入首改市場(chǎng)；生命周期前端的家庭——承受力較低：首改的目的“品質(zhì)提升”體現(xiàn)在戶型面積的增加上，更關(guān)注功能空間的實(shí)用性；首改的區(qū)位選擇，到郊區(qū)的比例提升；生命周期中端的家庭——承受力較強(qiáng)：首改的目的“品質(zhì)提升”體現(xiàn)在教育配套、居住環(huán)境、就業(yè)通勤時(shí)間等；首改的區(qū)位選擇，到市區(qū)的比例提升；在可承受力持續(xù)下降的前提下：生命周期前端的家庭更關(guān)注產(chǎn)品屬性；生命周期中端的家庭更關(guān)注土地屬性；9因素的甄別及其變化趨勢(shì)10京穗兩地歷史解析，結(jié)合國(guó)外案例得到分析首置、首改趨勢(shì)的關(guān)鍵KPI人口結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)移民潮出生率結(jié)婚率家庭規(guī)模支付能力房?jī)r(jià)收入水平家庭外援成本支出金融工具剛性需求投資需求土地市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商政策產(chǎn)業(yè)布局土地供應(yīng)城市發(fā)展城市規(guī)劃交通改善發(fā)展模式土地存量市場(chǎng)土地政策土地利用模式產(chǎn)業(yè)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析首置的KPI分析首改的KPI由于首改的KPI中主要影響因素是生命周期，鑒于國(guó)內(nèi)的統(tǒng)計(jì)口徑造成的資料缺失，因此在判斷首改的趨勢(shì)時(shí)，主要是結(jié)合案例和世聯(lián)的經(jīng)驗(yàn)去判斷。趨勢(shì)研判11生命周期由于移民潮和家庭觀念變化，京穗家庭結(jié)構(gòu)將在很長(zhǎng)的一段時(shí)間持續(xù)變小家庭規(guī)模持續(xù)變小將在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)支撐北京、廣州首次置業(yè)需求上升。趨勢(shì)研判家庭規(guī)模持續(xù)變小眾多處于生命周期較前端的年輕單身和年輕家庭進(jìn)入北京、廣州。移民潮城市原居民中的年輕一代獨(dú)立生活的欲望更強(qiáng)，傾向于從家庭中分戶居住。家庭觀念變化12人口和家庭因素預(yù)測(cè)（以北京為例）：未來(lái)5-8年京穗兩地的人口金字塔仍然保持重心較低圖二：北京家庭規(guī)模趨勢(shì)預(yù)測(cè)圖圖一：2006年人口金字塔圖及變化預(yù)測(cè)生命周期趨勢(shì)研判移民潮導(dǎo)致20-30歲成為人口金字塔中增長(zhǎng)的主要部分；單身家庭和丁克家庭比重將緩慢增加；生活壓力增大導(dǎo)致婚育年齡推后，和父母共同居住的比例下降。13可承受力來(lái)自支付能力和房?jī)r(jià)的對(duì)沖可承受力趨勢(shì)研判房?jī)r(jià)支付能力收入增長(zhǎng)外援因素（家族、金融工具）非置業(yè)支出支撐因素抑制因素可承受力14收入增長(zhǎng)的整體水平上漲比較緩慢，智力密集型產(chǎn)業(yè)的收入增長(zhǎng)較快可承受力趨勢(shì)研判京穗居民在04年后收入增長(zhǎng)水平低于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度，在可以預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，較高的收入增長(zhǎng)集中在智力密集型產(chǎn)業(yè)，勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)工人收入增長(zhǎng)趨緩。整體支付能力上漲緩慢國(guó)家公布的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)維持在10％左右，實(shí)際上大部分人的收入增長(zhǎng)低于該水平；扣除物價(jià)上漲因素，居民收入增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度。消費(fèi)者收入因從事行業(yè)不同而分化從提供的勞動(dòng)附加值來(lái)看，一線城市的就業(yè)崗位可以分做兩種：——?jiǎng)趧?dòng)力和資源密集型的傳統(tǒng)工業(yè)和服務(wù)業(yè)；——智力密集型的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)。智力密集型產(chǎn)業(yè)對(duì)勞動(dòng)者可以提供的勞動(dòng)報(bào)酬和勞動(dòng)附加值比較高，勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)由于對(duì)勞動(dòng)力成本更加敏感，提供的勞動(dòng)報(bào)酬低。15在外援方面，家庭援助的力量在減弱，金融政策的走向?qū)κ字檬赘募彝ビ绊懢薮笾脴I(yè)者一般采用兩個(gè)提升購(gòu)買力的渠道：父輩財(cái)富和金融工具世聯(lián)對(duì)房地產(chǎn)金融政策的解讀：打壓投機(jī)，鼓勵(lì)自住，不排除有針對(duì)自住需求的金融自由化因素出現(xiàn)上調(diào)“第二套住房”首付成數(shù)和利率，變相保護(hù)自??；12月21日調(diào)整利率結(jié)構(gòu)，上漲短期貸款利率，長(zhǎng)期貸款利率保持不變?？沙惺芰厔?shì)研判在市場(chǎng)現(xiàn)象中我們看到，大量進(jìn)入市場(chǎng)的年輕置業(yè)者動(dòng)用了家庭經(jīng)濟(jì)支援，這種現(xiàn)象的存在具有背景和前提：——利用家庭支援提前置業(yè)來(lái)源于對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期；——對(duì)于大多年輕置業(yè)者來(lái)說(shuō)家庭支援是在透支未來(lái)收入。房?jī)r(jià)走高調(diào)整了消費(fèi)者的收入階層，越來(lái)越多的家庭不能承擔(dān)子女在一線城市的首次置業(yè)，而首次改善對(duì)家庭援助的依賴更小。家庭援助的力量在減小，敏感度降低目前商業(yè)貸款已經(jīng)成為一線城市購(gòu)房者主要的金融工具，房地產(chǎn)市場(chǎng)（尤其是首次置業(yè)和首次改善）對(duì)金融市場(chǎng)的依賴程度更高；金融市場(chǎng)作為宏觀調(diào)控的工具，在短期內(nèi)放開(kāi)的可能性不大，金融市場(chǎng)目前的緊縮會(huì)制約消費(fèi)者的支付能力；從中長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，金融政策上有明顯的鼓勵(lì)自住傾向，因此不排除存在針對(duì)自住的金融自由化因素出現(xiàn)，借以提升首置和首改家庭的支付能力。金融政策趨于緊縮，打壓投機(jī)、鼓勵(lì)自住16非置業(yè)生活成本上升會(huì)對(duì)沖掉一部分收入增長(zhǎng)，家庭結(jié)構(gòu)和非置業(yè)生活成本成正比可承受力趨勢(shì)研判非置業(yè)成本上升通貨膨脹和就業(yè)形勢(shì)對(duì)沖掉一部分收入增長(zhǎng)日常生活成本上升反哺父母負(fù)擔(dān)加重再教育帶來(lái)就業(yè)成本上升子女撫養(yǎng)成本上升社會(huì)保障缺失和高教育成本對(duì)沖掉另一部分收入增長(zhǎng)17支付能力增長(zhǎng)緩慢，鼓勵(lì)自住的金融手段成為可能三級(jí)市場(chǎng)支付能力收入增長(zhǎng)外援生活成本居民的財(cái)富是是購(gòu)房支付能力的基礎(chǔ)。持續(xù)提高增長(zhǎng)緩慢緊縮的金融政策抑制支付能力；不排除未來(lái)有鼓勵(lì)自住的金融政策出臺(tái)提升支付能力的可能。上一代人基本生活保障的缺失導(dǎo)致結(jié)構(gòu)大的家庭經(jīng)濟(jì)壓力增大；通貨膨脹對(duì)沖掉一部分收入增長(zhǎng)。大面緊縮可承受力趨勢(shì)研判如果金融持續(xù)緊縮，則部分開(kāi)發(fā)商可能自發(fā)采取金融援助，解決消費(fèi)者的支付能力問(wèn)題。18房?jī)r(jià)的高位運(yùn)行和支付能力的上漲緩慢將導(dǎo)致消費(fèi)者可承受力相對(duì)下降可承受力趨勢(shì)研判長(zhǎng)期來(lái)看，人口的增長(zhǎng)帶來(lái)需求的缺口很大；土地供應(yīng)不足；投資房地產(chǎn)的觀念普及。房?jī)r(jià)的支撐因素政策打壓，限制投機(jī)；市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入“資本推動(dòng)型”。房?jī)r(jià)的抑制因素對(duì)可承受力的變化判斷應(yīng)當(dāng)放在一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間范疇來(lái)看，04年后房?jī)r(jià)的高位運(yùn)行已經(jīng)對(duì)沖掉了消費(fèi)者很長(zhǎng)時(shí)間的收入增長(zhǎng)。長(zhǎng)期來(lái)看可承受力下降帶來(lái)的影響將繼續(xù)影響市場(chǎng)。19市區(qū)、郊區(qū)未來(lái)的發(fā)展模式?jīng)Q定了城市住宅的供給結(jié)構(gòu)城市中心區(qū)承擔(dān)居住功能的的土地供應(yīng)將越來(lái)越少未來(lái)的供地政策將決定郊區(qū)發(fā)展的方向發(fā)展層面趨勢(shì)研判市區(qū)土地緊缺人口密度高商務(wù)、辦公和其他城市功能的發(fā)展市區(qū)功能轉(zhuǎn)型城市必須外擴(kuò)主導(dǎo)發(fā)展郊區(qū)衛(wèi)星城工業(yè)外遷到郊區(qū)郊區(qū)配套的大規(guī)模投入20順義：空港物流、現(xiàn)代制造業(yè)延慶：生態(tài)旅游、農(nóng)業(yè)昌平、海淀：科技教育石景山：綜合服務(wù)懷柔：經(jīng)緯工業(yè)區(qū)通州：綜合服務(wù)亦莊：區(qū)域物流、高新技術(shù)工業(yè)外遷（以北京為例）帶來(lái)郊區(qū)配套的齊全和產(chǎn)業(yè)藍(lán)領(lǐng)的首置首改得到滿足北京的工業(yè)在未來(lái)幾年將繼續(xù)遷往郊區(qū)，帶動(dòng)該產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人口往郊區(qū)遷移；郊區(qū)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)，將成為北京的經(jīng)濟(jì)重心，必將吸引就業(yè)人口的持續(xù)遷入。北京市產(chǎn)業(yè)分布圖分區(qū)城市功能區(qū)主要區(qū)域工業(yè)發(fā)展傾向中心城首都功能核心區(qū)東城、西城、崇文、宣武比重逐漸降低，適度發(fā)展都市工業(yè)近郊城市功能拓展區(qū)朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、石景山大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)遠(yuǎn)郊城市發(fā)展新區(qū)通州、順義、亦莊等發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)，北京未來(lái)經(jīng)濟(jì)重心發(fā)展層面趨勢(shì)研判工業(yè)的主動(dòng)外遷不僅導(dǎo)致郊區(qū)配套的齊全，還為收入較低的產(chǎn)業(yè)藍(lán)領(lǐng)在成本更低的郊區(qū)首置首改提供了條件。21北京交通干線周邊集中建設(shè)90平米以下的商品房，城市外圍的TOD發(fā)展將加速圖一：北京軌道交通“十一五”建設(shè)規(guī)劃圖圖二：北京快速路“十一五”建設(shè)規(guī)劃圖圖三：北京快速公交線路分布圖軌道交通建設(shè)將以改善中心城交通和引導(dǎo)郊區(qū)新城發(fā)展并舉。到2010年，中心城和新城之間以及中心城連接國(guó)道對(duì)外放射干線全部實(shí)現(xiàn)快速交通?！霸谲壍澜煌ā⒋笕萘抗步煌?、主要公共交通走廊沿線集中成片安排以90平方米以下普通商品住房為主的居住區(qū)。區(qū)位選擇以新城和邊緣集團(tuán)為主。”——《北京市2006-2010年北京住房建設(shè)規(guī)劃》黑線—已建道路紅線—新建道路藍(lán)線—已建道路紅線—新建道路紅線—快速公交線路黃色—居住用地發(fā)展層面趨勢(shì)研判22廣州土地供應(yīng)外遷，和政策的嚴(yán)格執(zhí)行將導(dǎo)致房?jī)r(jià)剪刀差重新拉大分區(qū)政府保障型住房政府兩限商品房其它商品住房合計(jì)城市中心組團(tuán)315756801.51872.5花都區(qū)162388.8412.2963蘿崗區(qū)144345.6366.4856番禺區(qū)157.5378400.7936.2南沙區(qū)121.5291.6309.2722.3合計(jì)900216022905350注：廣州市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010)中未包含從化、增城兩個(gè)縣級(jí)市中心組團(tuán)比例下降，高容積率化：中心組團(tuán)的高人口密度必然導(dǎo)致高容積率化；隨著土地的緊缺，土地供應(yīng)開(kāi)始向外傾斜，外圍四區(qū)數(shù)量相仿。保障性住房和兩限房數(shù)量在半數(shù)以上，嚴(yán)格執(zhí)行90/70：07年12月7日，金沙洲土地流標(biāo)和花都土地接近底價(jià)的成交表明了雙限房土地對(duì)市場(chǎng)的影響；住宅供應(yīng)規(guī)劃中明確了政府嚴(yán)格執(zhí)行90/70政策的決心。廣州“十一五”住宅供應(yīng)規(guī)劃（單位：萬(wàn)平方米）廣州“十一五”住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)（單位：萬(wàn)平方米）發(fā)展層面趨勢(shì)研判23公共配套的完善將導(dǎo)致城市住宅用地有效供給的擴(kuò)大，外圍的衛(wèi)星城配套水平大幅提高2010年廣州軌道交通規(guī)劃大學(xué)城規(guī)劃中的“兩心四城”以亞運(yùn)為契機(jī)大量投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：2010年廣州亞運(yùn)會(huì)公投資2000億元，其中大部分用于城市基礎(chǔ)設(shè)施投資；大量軌道交通和其它公共交通投入使用，使軌道沿線的TOD模式發(fā)展成為可能；配套完善使城市房?jī)r(jià)剪刀差重新拉開(kāi)：由于長(zhǎng)期配套缺失導(dǎo)致城市郊區(qū)的大量供地成為“無(wú)效供地”；亞運(yùn)會(huì)帶來(lái)的大量基礎(chǔ)配套投入和城市外擴(kuò)集中在一起，郊區(qū)中心和衛(wèi)星城配套水平值得期待。白云新城花地新城奧體新城天河中心城廣州新城發(fā)展層面趨勢(shì)研判24京穗兩地首置、首改關(guān)鍵KPI未來(lái)走勢(shì)小結(jié)家庭結(jié)構(gòu)持續(xù)變小；生命周期前端的家庭將持續(xù)增加；生命周期中端的家庭仍是主力；生命周期房?jī)r(jià)將會(huì)高位震蕩上揚(yáng)；家庭外援的敏感度下降，金融工具的影響力加大；未來(lái)金融政策是打壓投機(jī)、鼓勵(lì)自??；可承受力城市外圍TOD模式發(fā)展將加速；外圍配套的完善導(dǎo)致土地有效供給擴(kuò)大；土地供應(yīng)外遷及政策嚴(yán)格執(zhí)行，導(dǎo)致房?jī)r(jià)剪刀差拉大；產(chǎn)業(yè)外遷為產(chǎn)業(yè)白領(lǐng)藍(lán)領(lǐng)在郊區(qū)置業(yè)提供條件；發(fā)展層面在置業(yè)成本與生活成本之間權(quán)衡時(shí)，更傾向于選擇置業(yè)成本；置業(yè)時(shí)會(huì)考慮較長(zhǎng)生命周期的需求；置業(yè)觀在這些因素綜合作用下，京穗的首置、首改未來(lái)會(huì)發(fā)生哪些趨勢(shì)？25未來(lái)趨勢(shì)研判26將三個(gè)維度研究給出的信息和結(jié)論綜合，得到京穗兩地首置、首改趨勢(shì)的研判產(chǎn)品屬性層面土地屬性層面客戶屬性層面客戶背景年齡層級(jí)家庭類型置業(yè)區(qū)位物業(yè)類型產(chǎn)品面積產(chǎn)品附加值27在金融政策持續(xù)緊縮的前提下，京穗兩地的首次置業(yè)人群的年齡會(huì)出現(xiàn)增大的趨勢(shì)首次置業(yè)平均年齡將增大,占置業(yè)者的整體比重增加推論1:首次置業(yè)年齡增大首次置業(yè)平均年齡上升，絕對(duì)數(shù)量下降；首置家庭在市場(chǎng)的份額上升，這種趨勢(shì)是建立在市場(chǎng)交易量萎縮（同等環(huán)境下剛性需求大于彈性需求）基礎(chǔ)上的。從美國(guó)案例得到，價(jià)格上漲會(huì)形成對(duì)市場(chǎng)需求的“負(fù)反饋”，擴(kuò)大和抑制市場(chǎng)需求：在房?jī)r(jià)上升期，首次置業(yè)和收入較低的家庭由于對(duì)市場(chǎng)持續(xù)走高的預(yù)期而傾向于提前買單；在美國(guó)，大量年輕人口利用次級(jí)貸款透支未來(lái)。從日本案例可以看到，房?jī)r(jià)超出消費(fèi)者承受范圍以后，抑制市場(chǎng)的需求：在日本，由于金融自由化的水平不高和房?jī)r(jià)上漲迅速，導(dǎo)致大量消費(fèi)者采取和上一代共同居住或租更小的房子來(lái)積累首付?？蛻魧傩阅挲g層級(jí)客戶背景家庭類型支付能力增長(zhǎng)緩慢金融緊縮金融的緊縮導(dǎo)致消費(fèi)者可以利用的透支未來(lái)的工具減少；如果金融緊縮的政策持續(xù)比較長(zhǎng)的時(shí)間，將導(dǎo)致首次置業(yè)家庭花費(fèi)更長(zhǎng)的時(shí)間積累財(cái)富。房?jī)r(jià)高位運(yùn)行房?jī)r(jià)高位運(yùn)行后，被市場(chǎng)快速上升激發(fā)的需求逐漸回復(fù)理性，依賴家庭財(cái)富和提前透支未來(lái)的動(dòng)力也將變小。28京穗兩地置業(yè)人群的改善性置業(yè)也會(huì)出現(xiàn)延后的趨勢(shì)自住性改善需求的年齡將延后推論2:客戶屬性年齡層級(jí)客戶背景家庭類型改善需求年齡增大改善性需求中大部分來(lái)自于家庭結(jié)構(gòu)變化；生活成本的增加導(dǎo)致和家庭小型化。多方面導(dǎo)致的可承受力下降使消費(fèi)者需要更長(zhǎng)的時(shí)間積累財(cái)富。生命周期的驅(qū)動(dòng)力延后置業(yè)的可承受力下降市場(chǎng)長(zhǎng)期供應(yīng)面積偏大；市場(chǎng)上升期消費(fèi)者購(gòu)房?jī)A向于一步到位，提前滿足了未來(lái)的改善性需求。存量住宅供應(yīng)面積偏大29京穗兩地首次置業(yè)和改善人群中，移民置業(yè)者的比重將上升客戶屬性年齡層級(jí)客戶背景家庭類型移民的比例將上升推論3:移民置業(yè)比例上升廣州的移民置業(yè)比重更大：對(duì)比北京和廣州，廣州移民比重更大，多以工作移民為主；廣州郊區(qū)發(fā)展不成熟，市民的郊區(qū)抗性更大。移民比重上升一線城市持續(xù)的高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的領(lǐng)先將導(dǎo)致移民數(shù)量保持平穩(wěn)增加。移民的置業(yè)積極性更強(qiáng)房?jī)r(jià)使移民對(duì)產(chǎn)品的接受度更廣泛；收入變化與家庭結(jié)構(gòu)變化快，使移民對(duì)置業(yè)的積極性更強(qiáng)。30京穗兩地首次置業(yè)者中，青年之家類型的家庭置業(yè)比例上升青年之家比例上升推論4:青年之家比例上升客戶屬性年齡層級(jí)客戶背景家庭類型家庭結(jié)構(gòu)變小年輕人自主意識(shí)變強(qiáng)，和父母一起居住的傾向較弱；許多青年之家的置業(yè)動(dòng)機(jī)來(lái)自從家庭獨(dú)立出去，分開(kāi)居住。置業(yè)的可承受力下降由于房?jī)r(jià)高位運(yùn)行，和父母共同居住的置業(yè)成本過(guò)高；保障不足和生活成本高，會(huì)使青年之家負(fù)擔(dān)加重。31從整體上看，京穗兩地的首次置業(yè)人群呈現(xiàn)出郊區(qū)化趨勢(shì)土地屬性首置郊區(qū)化推論5:TOD帶動(dòng)的郊區(qū)化市區(qū)、城市捷運(yùn)區(qū)域、遠(yuǎn)郊的價(jià)格剪刀差形成，將按照消費(fèi)者的收入狀況劃分客戶群；捷運(yùn)區(qū)域和捷運(yùn)周邊將成為首置熱點(diǎn)；鐘擺式的衛(wèi)星城居住格局將形成。從日本看TOD模式發(fā)展的要素：價(jià)格剪刀差、軌道交通和就業(yè)拉動(dòng)。日本TOD發(fā)展引導(dǎo)的郊區(qū)化是在70和80年代，和城市地價(jià)上漲、軌道交通發(fā)展和產(chǎn)業(yè)外遷處于同一時(shí)期；其結(jié)果是在大都市圈形成鐘擺式的人口遷移現(xiàn)象，即在中心城就業(yè)，郊區(qū)置業(yè)；而在房地產(chǎn)泡沫破滅后，大量企業(yè)、住戶返回中心城市，導(dǎo)致大量衛(wèi)星城無(wú)人居住。城區(qū)郊區(qū)的房?jī)r(jià)剪刀差擴(kuò)大到合理水平。北京、廣州基礎(chǔ)設(shè)施配套投入巨大，城市捷運(yùn)將大大降低郊區(qū)的通勤時(shí)間。大量規(guī)劃中的產(chǎn)業(yè)基地將就業(yè)人口帶到成本更低的郊區(qū)，服務(wù)業(yè)和基本配套也會(huì)延伸至郊區(qū)。供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理化交通配套大規(guī)模建設(shè)產(chǎn)業(yè)外遷帶出置業(yè)人群32從整體上看，京穗兩地的首次改善置業(yè)人群出現(xiàn)與首次置業(yè)相反的中心城置業(yè)傾向土地屬性首改強(qiáng)調(diào)城市功能，更加向心推論6:改善需求更加關(guān)注土地屬性回流城市中心；集中在配套建設(shè)比較好的郊區(qū)中心城和衛(wèi)星城。從美國(guó)案例看可承受力下降時(shí)的首改客戶關(guān)注點(diǎn)：關(guān)注子女的教育問(wèn)題；工作的便利性；基本生活配套；周邊娛樂(lè)設(shè)施。從臺(tái)灣案例看首次改善客戶的關(guān)注點(diǎn)：生命周期前端的客戶更加關(guān)注產(chǎn)品屬性；生命周期中端的客戶更加關(guān)注土地屬性，強(qiáng)調(diào)配套的完善程度和生活的便利程度。供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理化市區(qū)、郊區(qū)配套層面仍然有較大的差距；改善需求家庭強(qiáng)調(diào)的教育配套、醫(yī)療配套和通勤時(shí)間在郊區(qū)很難被滿足。置業(yè)的可承受力下降目前北京、廣州郊區(qū)置業(yè)的首置家庭，普遍都表現(xiàn)為被價(jià)格積壓出去的被動(dòng)郊區(qū)化；而經(jīng)歷過(guò)財(cái)富積累后的改善需求會(huì)更加關(guān)注城市功能的占有。33首次置業(yè)和首次改善高層高容積率化產(chǎn)品供應(yīng)增多，且對(duì)該產(chǎn)品的抗性減小產(chǎn)品屬性物業(yè)類型置業(yè)面積產(chǎn)品附加值高層高容積率化（包含郊區(qū)產(chǎn)品）推論7:市場(chǎng)主動(dòng)和被動(dòng)接受高層高容產(chǎn)品由于供應(yīng)主流化和價(jià)格總價(jià)優(yōu)勢(shì)；高層、低實(shí)用率的產(chǎn)品抗性越來(lái)越小。從日本案例看高層高容化：日本傳統(tǒng)觀念里鐘愛(ài)帶小花園的單戶住宅；為集約利用土地，政府頒布了系列相關(guān)制度，鼓勵(lì)建設(shè)高層，并在特定街區(qū)規(guī)定了較高的容積率；使日本東京都容積率為10以上