天津人才科技大廈可行性研究報(bào)告

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一篇宏觀背景 61東麗區(qū)概況 61.1人口及行政區(qū)劃 61.2經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo) 61.3區(qū)域規(guī)劃 62.空港概況 82.1空港整體概況 82.2空港物流加工區(qū)規(guī)劃 82.3空港交通 92.4目前現(xiàn)狀 92.5空港加工區(qū)配套設(shè)施 112.6空港加工區(qū)優(yōu)劣式總結(jié)分析 113、華明鎮(zhèn)概況和發(fā)展趨勢(shì)分析 123.1華明鎮(zhèn)規(guī)劃 123.2**發(fā)展?fàn)顩r 133.3華明鎮(zhèn)發(fā)展概況總結(jié) 143.4市場(chǎng)空白點(diǎn) 15第二篇天津整體房產(chǎn)市場(chǎng)研究 151天津商業(yè)發(fā)展分析 161.1天津商業(yè)政策和市場(chǎng)規(guī)劃 162天津商業(yè)供求關(guān)系分析 162.1天津商業(yè)發(fā)展——總體水平較高 162.2供求分析—整體供大于求，趨勢(shì)有所放緩，需求量有所提升，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 173商業(yè)租售價(jià)格分析 193.1商業(yè)銷售價(jià)格—商業(yè)用房售價(jià)居高不下，持續(xù)走高 193.2商業(yè)租賃價(jià)格—重新活躍、前景看好 193.3商業(yè)用房入住率—空置面積增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈 204天津商業(yè)房產(chǎn)特點(diǎn)及趨勢(shì) 214.1政府規(guī)劃引領(lǐng)商業(yè)布局 214.2市場(chǎng)作用推動(dòng)商業(yè)調(diào)整 214.3新建小區(qū)形成次級(jí)商圈 214.4商業(yè)房產(chǎn)向郊縣、濱海新區(qū)擴(kuò)軍 214.5外地房產(chǎn)商轉(zhuǎn)向商業(yè)房產(chǎn) 224.6旅游業(yè)發(fā)展力度加大，旅游房產(chǎn)初露端倪 224.706年產(chǎn)權(quán)式商業(yè)銷售進(jìn)一步受到冷遇，商業(yè)出售難度增加 224.8商業(yè)房產(chǎn)的操作更符合利潤(rùn)后置的屬性 225各商圈發(fā)展分布狀況和發(fā)展趨勢(shì) 235.1目前天津商業(yè)發(fā)展分布 235.2商圈發(fā)展趨勢(shì)分析 235.3商圈發(fā)展進(jìn)程的總結(jié) 246天津零售業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 257天津零售市場(chǎng)分析 268天津?qū)I(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 279天津市商業(yè)市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì) 279.1未來商業(yè)用房租賃市場(chǎng)需求量增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯 279.2商業(yè)用房的租售價(jià)格走勢(shì)較為平穩(wěn)，略有增長(zhǎng) 289.3營(yíng)模式多以租賃為主或租售各半的方式，并逐漸形成了主流之勢(shì) 2810商業(yè)房產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)論 2910.1流動(dòng)人口不足，商業(yè)發(fā)展的最大瓶頸 2910.2城市經(jīng)濟(jì)地位和影響力提升，商業(yè)房產(chǎn)發(fā)展趨向激烈和成熟 29第三篇區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)研究 291**商業(yè)圈分布和發(fā)展趨勢(shì) 301.1東麗區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分布 301.2區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 301.3區(qū)域未來商業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 311.4區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)分析 322**專業(yè)市場(chǎng)分布和發(fā)展趨勢(shì) 332.1**專業(yè)市場(chǎng)分布 333、空港區(qū)域內(nèi)樓盤分析 353.1空港物流加工區(qū)內(nèi)在售項(xiàng)目分析 353.2園區(qū)內(nèi)各種業(yè)態(tài)分布以及供應(yīng)量 393.3空港加工區(qū)內(nèi)營(yíng)業(yè)酒店信息 414華明鎮(zhèn)區(qū)域概況 424.1華明鎮(zhèn)現(xiàn)狀 424.2華明鎮(zhèn)未來規(guī)劃 434.3華明鎮(zhèn)年內(nèi)施工情況 44第四篇項(xiàng)目定位 451地塊區(qū)位分析 451.1項(xiàng)目四至范圍 451.2周邊公共設(shè)施配套 461.3交通狀況 461.4污染狀況 461.5社會(huì)治安狀況 472項(xiàng)目SWOT分析 472.1項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 472.2項(xiàng)目劣勢(shì) 482.3項(xiàng)目機(jī)會(huì) 482.4潛在威脅點(diǎn) 493項(xiàng)目定位 503.1項(xiàng)目整體定位 503.2項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)定位推算 503.3項(xiàng)目操作思路思考 513.4項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體 53第五篇項(xiàng)目開發(fā)模式 531項(xiàng)目開發(fā)模式 541.1復(fù)合型社區(qū)（參與城市運(yùn)營(yíng)）——規(guī)劃開發(fā)原則 541.2項(xiàng)目發(fā)展策略——綜合開發(fā)，社區(qū)運(yùn)營(yíng) 541.3項(xiàng)目啟動(dòng)點(diǎn) 56第六篇項(xiàng)目營(yíng)銷操作 561項(xiàng)目營(yíng)銷策略 561.1項(xiàng)目營(yíng)銷思路一 561.2項(xiàng)目營(yíng)銷思路二 58第一章總論一、項(xiàng)目名稱新建天津人才科技大廈項(xiàng)目二、建設(shè)內(nèi)容新建天津人才科技大廈項(xiàng)目選址于和平區(qū)南京路、河北路交叉路口西南角，原址為黃家花園天隆里居民區(qū)，地塊規(guī)劃面積15771.7平方米。建筑形式為一組超高層和高層塔樓建筑綜合體。其中面向南京路和山西路交口的塔樓為整個(gè)建筑群的標(biāo)志性建筑物，建筑控制高度145.20米，另外3座塔樓控制高度分別為99.00米、70.20米和70.2.米。建筑綜合體總建筑面積168790平方米，其中地下建筑面積30000平方米，地上建筑面積138790平方米。天津人才科技大廈項(xiàng)目地下建筑面積30000平方米，主要布置為地下停車場(chǎng)和公用工程設(shè)備用房。地上建筑面積138790平方米，按照未來的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)劃分為5個(gè)功能分區(qū)：五星級(jí)酒店、高級(jí)服務(wù)式公寓、寫字樓、行政辦公用房和底層商鋪。面積分配及位置見下表：序號(hào)功能名稱建筑面積（平方米）塔樓位置備注1五星級(jí)酒店29000西北角塔樓,建筑控高145.20米,座落與南京路與山西路交叉路口1-22層2高級(jí)服務(wù)式公寓1869022-38層3寫字樓50100東側(cè)三棟貼建建筑,建筑控高70.2米,隔河北路與抗震紀(jì)念碑相對(duì)4行政辦公樓30000西南角塔樓,建筑控高99米,座落于山西路與西安道交叉路口5底層商鋪11000裙房中的一、二層（扣除其它建筑功能的大堂、交通等公用面積）6合計(jì)138790三、項(xiàng)目背景1994年3月，天津市提出實(shí)施"三五八十"的發(fā)展思路。到2002年，天津走過了極不平凡的九年，國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到2051.16億元，10年增長(zhǎng)2.2倍，GDP年均增長(zhǎng)12.2%，實(shí)現(xiàn)了國有大中型企業(yè)整體扭虧，老工業(yè)基地作用得到鞏固和發(fā)展，工業(yè)增加值連續(xù)八年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)；這九年天津投資千億元，拆除危陋平房1841萬平方米，新建住宅4965平方米，并投資40多億元改造地下管網(wǎng)，改善城市功能。這一時(shí)期成為天津歷史上發(fā)展最快最好的時(shí)期。"三五八十"四大奮斗的實(shí)現(xiàn)，標(biāo)志著天津現(xiàn)代化建設(shè)將進(jìn)入一個(gè)新階段。但是，在全面建設(shè)小康社會(huì)的新形勢(shì)下，天津市的決策者客觀分析形勢(shì)，清醒的認(rèn)識(shí)到自身發(fā)展中的不足：經(jīng)濟(jì)總量與先進(jìn)地區(qū)相比還有明顯差距，城市潛能還沒有真正得到發(fā)揮，第三產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展還比較慢，地方可支配財(cái)力還不夠足天津需要有一個(gè)更大的變化！

在這樣一個(gè)背景下，2002年10月，中共天津市委常委擴(kuò)大會(huì)宣布了“綜合開發(fā)改造海河兩岸”的重大決策。計(jì)劃用三到五年時(shí)間，基本完成市區(qū)海河兩岸綜合開發(fā)改造。這是天津市繼引灤入津工程后，又一加快發(fā)展、振興經(jīng)濟(jì)的歷史性壯舉，是天津總體發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，是天津邁向國際港口大都市的治本之策。在“綜合開發(fā)改造海河兩岸”工程的總體規(guī)劃中，將海河上游兩岸劃分為四個(gè)段落，其中赤峰道至奉化道規(guī)劃為中央金融商務(wù)區(qū)（CBD），規(guī)劃在這一帶則側(cè)重商務(wù)、辦公、信息、金融和展覽等現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)中心城市的功能設(shè)施的建設(shè)，創(chuàng)造吸引國際化企業(yè)的良好環(huán)境，成為現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)中心突出的標(biāo)志。本項(xiàng)目的建設(shè)地點(diǎn)位于海河上游CBD、小白樓CBD的交叉地帶，并且位于天津市金融商業(yè)繁華區(qū)南京路旁。項(xiàng)目建成后，將成為天津市的又一標(biāo)志性建筑物。四、項(xiàng)目建設(shè)單位及基本情況單位名稱：天津北方人才港股份有限公司注冊(cè)地點(diǎn)：天津市開發(fā)區(qū)洞庭路76號(hào)A區(qū)法定代表人：張大為注冊(cè)資本：3280萬元經(jīng)營(yíng)范圍：高級(jí)人才保障業(yè)務(wù)；高級(jí)人才服務(wù)業(yè)務(wù)（收集、整理、儲(chǔ)存和發(fā)布人才供求信息；開展人才素質(zhì)測(cè)評(píng)；組織人才招聘；舉辦人才培訓(xùn)：包括出國、境外培訓(xùn)；提供人才咨詢、人才流動(dòng)中介服務(wù)；金融擔(dān)保咨詢服務(wù)；個(gè)人資信評(píng)估）；企業(yè)人才援助工程；科技項(xiàng)目成果的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)；房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)；房屋租賃；物業(yè)管理；人事代理（不含存檔）；人才派遣。五、可行性研究報(bào)告編制單位天津國際工程咨詢公司證書編號(hào)：工資甲1030102001六、編制依據(jù)天津市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)：“關(guān)于調(diào)整天津人才科技大廈項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和總投資的批復(fù)”[津計(jì)投資（2003）371號(hào)]；天津市規(guī)劃和國土資源局：“中華人民共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證”[編號(hào)：2004津地證字0107]；天津市規(guī)劃和國土資源局：“建筑設(shè)計(jì)方案通知書”[編號(hào)：2004建案通字0260號(hào)]；七、可行性研究報(bào)告工作主要范圍項(xiàng)目建設(shè)的必要性項(xiàng)目市場(chǎng)前景分析項(xiàng)目選址的可行性總平面布局的的可行性建筑工程的可行性公用工程的可行性消防、節(jié)能、抗震、勞動(dòng)安全與衛(wèi)生防疫等方面的可行性項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式研究環(huán)境保護(hù)投資估算及經(jīng)濟(jì)可行性項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度結(jié)論八、項(xiàng)目主要指標(biāo)序號(hào)內(nèi)容單位指標(biāo)備注一技術(shù)指標(biāo)1總占地面積平方米15771.72總建筑面積平方米1687902.1地上建筑面積平方米1387902.2地下建筑面積平方米300003建筑密度%54.54容積率8.85五星級(jí)酒店客房間數(shù)3366機(jī)動(dòng)車車位個(gè)3897出租車車位個(gè)208非機(jī)動(dòng)車車位個(gè)600二經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1投資總額萬元83149.262項(xiàng)目建設(shè)期年3三公用工程指標(biāo)1日最高用水量立方米/天2178.72夏季制冷負(fù)荷KW136003冬季采暖負(fù)荷KW108904電力總負(fù)荷KVA135005煤氣用量立方米/天1410

第二章項(xiàng)目的建設(shè)意義一、天津人才科技大廈項(xiàng)目的建設(shè)，符合天津市“海河開發(fā)”的發(fā)展戰(zhàn)略，將成為“金龍起舞”工程的重要實(shí)施步驟海河是天津的母親河，是天津獨(dú)特的、標(biāo)志性的寶貴資源。2002年10月，天津市政府將“海河開發(fā)”列為城市發(fā)展的重要戰(zhàn)略，并提出了“實(shí)施海河兩岸的綜合開發(fā)改造，形成獨(dú)具特色的服務(wù)型經(jīng)濟(jì)帶和景觀帶”的開發(fā)要求。為實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)，海河綜合改造將采取由上游到下游的滾動(dòng)開發(fā)形式，根據(jù)海河兩岸建筑年代，建筑情況和風(fēng)貌特色，中心城區(qū)20公里劃為“4個(gè)功能分區(qū)”，分別為傳統(tǒng)文化商貿(mào)區(qū)、都市消費(fèi)娛樂區(qū)、中心金融商務(wù)區(qū)和未來建設(shè)智慧城。天津人才科技大廈項(xiàng)目的建設(shè)選址于黃家花園天隆里，位于海河綜合開發(fā)的中心金融商務(wù)區(qū)段內(nèi)，也同時(shí)處于天津市“北五大道”CBD規(guī)劃區(qū)內(nèi)，其具備復(fù)合型功能的城市建筑綜合體充分體現(xiàn)了中心商務(wù)區(qū)對(duì)智能化商務(wù)功能的發(fā)展需要，符合CBD規(guī)劃區(qū)的業(yè)態(tài)特征。從而使得該項(xiàng)目成為“海河開發(fā)”戰(zhàn)略實(shí)施的組成部分，將與其它的開發(fā)工程共同為促進(jìn)天津海河“金龍起舞”工程的順利建設(shè)貢獻(xiàn)力量。二、天津人才科技大廈項(xiàng)目的建設(shè)，將成為體現(xiàn)都市形象的標(biāo)志性建筑，為天津市打造一張新的“城市名片”隨著工業(yè)化和城市化水平的不斷提高，我國各個(gè)城市在積極拓展城市功能，選擇合理的城市建筑形態(tài)，以適應(yīng)現(xiàn)代城市發(fā)展的功能需求。而功能復(fù)合、協(xié)調(diào)互補(bǔ)的建筑綜合體則充分體現(xiàn)了多元化角色的城市內(nèi)涵，從而成為現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)文明和建筑文明的象征。作為體現(xiàn)城市形象的標(biāo)志性建筑，具備方向性、地標(biāo)性特質(zhì)，從而將發(fā)揮強(qiáng)有力的區(qū)域輻射作用，帶動(dòng)周邊土地增值，有效推進(jìn)城市的現(xiàn)代化和國際化進(jìn)程。天津人才科技大廈正是具備完整性、有機(jī)性、聚合性等多重功能的建筑綜合體，該項(xiàng)目的建設(shè)將有效地推進(jìn)天津市的城市現(xiàn)代化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)城市的高級(jí)功能，增強(qiáng)城市活力，還將帶動(dòng)城市檔次與品質(zhì)的提升，從而將為天津市打造一張?bào)w現(xiàn)都市形象的新“名片”。三、天津人才科技大廈項(xiàng)目的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了建筑的高效性，符合國際建筑的發(fā)展趨勢(shì)，將成為天津市城市建筑新模式的先行者城市綜合體建筑的開發(fā)由于充分利用了地上地下空間資源，并依據(jù)功能特點(diǎn)進(jìn)行合理布局，使空間利用集約化。酒店、寫字樓、公寓、商業(yè)店鋪等幾大功能區(qū)的共同建設(shè)，有效地避免了因功能孤立而造成的空間資源浪費(fèi)和平均使用土地的不合理現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)了內(nèi)部功能互為裨益、相互支持，充分體現(xiàn)了整體建筑功能的高效性。天津人才科技大廈項(xiàng)目由五星級(jí)酒店、服務(wù)式公寓、行政辦公樓、寫字樓、商業(yè)店鋪等幾大功能區(qū)組成，具備功能復(fù)合化、空間高效化、社區(qū)開放化、場(chǎng)所人情化等建筑特征，使其成為具有前瞻性的商務(wù)生活一體化社區(qū)，符合國際建筑的發(fā)展趨勢(shì)，從而成為天津市城市建筑新模式的先行者。四、天津人才科技大廈項(xiàng)目的建設(shè)，將大大增強(qiáng)天津市高檔星級(jí)酒店的實(shí)力，有利于天津市高檔星級(jí)酒店的布局調(diào)整天津市的城市發(fā)展定位于北方重要的經(jīng)濟(jì)中心和現(xiàn)代化國際港口城市。但是就目前天津市的酒店數(shù)量及酒店星級(jí)規(guī)模等，與其城市發(fā)展定位不相協(xié)調(diào)，迫切需要在酒店業(yè)總體布局和星級(jí)酒店的建設(shè)方面加強(qiáng)力量，以達(dá)到對(duì)消費(fèi)的吸引促進(jìn)作用。為此，天津市旅游飯店業(yè)協(xié)會(huì)提出了“到2007年天津市五星級(jí)酒店要達(dá)到14家”的行業(yè)發(fā)展目標(biāo)。天津人才科技大廈項(xiàng)目的重要組成部分——五星級(jí)酒店，將冠以美國喜達(dá)屋集團(tuán)旗下的威斯汀品牌，納入國際軌道，實(shí)行國際化集團(tuán)管理模式，從而將大大提高天津市旅游酒店業(yè)的服務(wù)水平，促進(jìn)天津市星級(jí)酒店整體布局的合理化改善，形成良好的經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，拉動(dòng)天津市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。五、天津人才科技大廈項(xiàng)目的建設(shè)，將推進(jìn)天津市人才交易工作的順利開展，進(jìn)一步優(yōu)化我市人才環(huán)境和投資環(huán)境隨著經(jīng)濟(jì)全球化的深入開展，各國各地區(qū)對(duì)人才的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，國內(nèi)外人才中介機(jī)構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)也越來越明顯，許多國外知名獵頭公司等有實(shí)力的人才中介組織紛紛進(jìn)入我國尋求合作。用于開展人才交流、吸引人才中介機(jī)構(gòu)的載體——人才科技大廈應(yīng)需而生，成為我國一些省市規(guī)劃建設(shè)的重要內(nèi)容。我市在這一方面尚且薄弱，急需建設(shè)一個(gè)吸攬知名人才中介機(jī)構(gòu)、推動(dòng)我市人才交易順利開展的陣地。天津人才科技大廈項(xiàng)目的重點(diǎn)組成部分——人才交易市場(chǎng)建成后，將以一流的服務(wù)和環(huán)境吸引知名人才中介機(jī)構(gòu)來津經(jīng)營(yíng)和合作，提高我市人才服務(wù)產(chǎn)業(yè)化水平和參與國內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)的勢(shì)力，推動(dòng)我市人才交易工作的順利開展，從而進(jìn)一步優(yōu)化我市的人才環(huán)境和投資環(huán)境。

第三章市場(chǎng)前景分析本項(xiàng)目為天津人才科技大廈，大廈功能包括五星級(jí)酒店、服務(wù)式公寓、甲級(jí)寫字樓、行政辦公樓和商業(yè)店鋪等五個(gè)部分。本章重點(diǎn)分析五星級(jí)酒店、服務(wù)式公寓、甲級(jí)寫字樓的市場(chǎng)前景。無論是上述的哪一種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，其經(jīng)營(yíng)均是處在復(fù)雜、不斷變化的市場(chǎng)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)之雙重環(huán)境中。因此，它們的投資機(jī)會(huì)研究和市場(chǎng)前景與需求分析重點(diǎn)均放在兩個(gè)方面：一是對(duì)所面向市場(chǎng)整體區(qū)域經(jīng)濟(jì)的宏觀分析和預(yù)測(cè)；二是對(duì)具體中觀（旅游、商務(wù)）市場(chǎng)環(huán)境的分析和預(yù)測(cè)。第一節(jié)研究框架本項(xiàng)目為多業(yè)態(tài)復(fù)合型建筑，包括五星級(jí)酒店、服務(wù)式公寓、甲級(jí)寫字樓、行政辦公用房和商鋪等五個(gè)部分。雖然它們的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展都要受到區(qū)域整體市場(chǎng)環(huán)境的制約，但是由于它們各自面向不同的客戶群，因此對(duì)它們各自投資機(jī)會(huì)的研究、市場(chǎng)前景與需求的分析要區(qū)分開來，不能一概而論。對(duì)于酒店來說，其市場(chǎng)分析主要針對(duì)旅游市場(chǎng)，旅游市場(chǎng)的狀況對(duì)于酒店市場(chǎng)具有決定性意義；對(duì)于寫字樓來說，其市場(chǎng)分析的重點(diǎn)則是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，往往較高的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和穩(wěn)定健康的企業(yè)發(fā)展會(huì)給寫字樓帶來更多的商機(jī)；而對(duì)于服務(wù)式公寓來說，則需要兼顧上述兩者，它的需求既取決于當(dāng)?shù)芈糜问袌?chǎng)的狀況，也取決于當(dāng)?shù)卣猩桃Y和外資企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。因此，綜合以上情況，我們?yōu)楸卷?xiàng)目市場(chǎng)分析所制訂的研究框架如下圖所示：區(qū)域環(huán)境分析區(qū)域環(huán)境分析（經(jīng)濟(jì)、政策、文化、技術(shù)等）旅游市場(chǎng)分析（常規(guī)、商務(wù)）企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r酒店業(yè)市場(chǎng)發(fā)展及需求預(yù)測(cè)服務(wù)式公寓市場(chǎng)發(fā)展及需求預(yù)測(cè)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展及需求預(yù)測(cè)酒店業(yè)市場(chǎng)供給分析服務(wù)式公寓市場(chǎng)供給分析寫字樓市場(chǎng)供給分析本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位銷售規(guī)劃（項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)價(jià)格、銷售年限、銷售率）銷售規(guī)劃（項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)價(jià)格、銷售年限、銷售率）銷售規(guī)劃（項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)價(jià)格、銷售年限、出租率）本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析圖3.1本項(xiàng)目的研究框架第二節(jié)區(qū)域環(huán)境分析一、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析任何一個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)都與項(xiàng)目所處區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)文化等環(huán)境息息相關(guān)。因此，進(jìn)行市場(chǎng)分析的第一步就是分析項(xiàng)目所處區(qū)域的各種環(huán)境，本節(jié)我們將對(duì)天津人才科技大廈所處的區(qū)域環(huán)境進(jìn)行分析。1、區(qū)域環(huán)境分析之經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析對(duì)于一個(gè)地區(qū)環(huán)境分析來說，經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、地區(qū)與行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、社會(huì)購買力水平等。近幾年來，經(jīng)過自身多年的努力和積累，天津已具備了比較雄厚的技術(shù)、區(qū)位、資源、港口和社會(huì)環(huán)境等優(yōu)勢(shì)，對(duì)國內(nèi)外投資者產(chǎn)生了強(qiáng)大吸引力，天津也因此成為最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘兄弧?003年是天津?qū)嵤叭阶摺睉?zhàn)略的第一年，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅創(chuàng)近年最好水平。投資拉動(dòng)和工業(yè)推動(dòng)作用突出，金融支持力度增強(qiáng)，出口、消費(fèi)、利用外資全面發(fā)展，財(cái)政收入、城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)加快，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量和速度同步提高，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展，人均GDP突破3000美元大關(guān)，年均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率超過10%。目前，天津市的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已經(jīng)達(dá)到或接近中等發(fā)達(dá)國家水平，居民生活水平開始進(jìn)入富裕型階段，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出不斷增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)?？傮w來說，天津整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出非常積極趨勢(shì)，本項(xiàng)目在區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境中有其建設(shè)的支撐點(diǎn)和必要性。2、區(qū)域環(huán)境分析之政策環(huán)境分析投資項(xiàng)目要受到國家以及地方的政治、經(jīng)濟(jì)和法律的制約和影響。針對(duì)本項(xiàng)目而言，我們主要就經(jīng)濟(jì)體制和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)方針和政策進(jìn)行分析?？缛胄率兰o(jì)以來，天津經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新的歷史時(shí)期。在新世紀(jì)最初10年，天津市總體經(jīng)濟(jì)建設(shè)方針和目標(biāo)是：把天津建設(shè)成為現(xiàn)代化國際港口大都市和我國北方重要經(jīng)濟(jì)中心，建立起比較完善的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，成為全國率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的地區(qū)之一。在上述目標(biāo)的指導(dǎo)下，天津市政府在《十五規(guī)劃》中提出，要“大力發(fā)展服務(wù)業(yè)”，使服務(wù)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要拉動(dòng)力量。發(fā)達(dá)服務(wù)業(yè)是城市現(xiàn)代化、國際化的重要標(biāo)志。“十五”期間，天津市將重點(diǎn)發(fā)展信息、金融、物流、旅游、房地產(chǎn)等服務(wù)行業(yè)，力爭(zhēng)使天津發(fā)展成為全國旅游強(qiáng)市。酒店業(yè)作為旅游行業(yè)的重要分支，不僅將為旅游業(yè)的各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)提供服務(wù)支持，同時(shí)也將提高天津市服務(wù)業(yè)的整體功能。而服務(wù)式公寓和寫字樓作為房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的重要內(nèi)容，將帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。從上述分析不難看出，天津經(jīng)濟(jì)方針和政策環(huán)境非常適合本項(xiàng)目投資建設(shè)。3、區(qū)域環(huán)境分析之社會(huì)文化環(huán)境分析社會(huì)文化是人類在創(chuàng)造物質(zhì)財(cái)富過程中所積累的精神財(cái)富之總和，它體現(xiàn)著一個(gè)國家或地區(qū)的社會(huì)文明程度。天津是一座設(shè)衛(wèi)建城600年的歷史文化名城，是近代中國中西文化沖突又融合的一個(gè)典型的載體，是中國近代都市文化開放性的一個(gè)象征，也是一個(gè)琳瑯滿目的中國近代發(fā)展史博物館。外來的理性文化基因，通過社會(huì)的運(yùn)作與交往，潛移默化地影響了天津社會(huì)文化環(huán)境，并遷延至今，是天津成為文化開放城市的基礎(chǔ)。進(jìn)入二十一世紀(jì)以來，隨著天津市政府“三五八十”戰(zhàn)略步伐的加快，城市的社會(huì)財(cái)富進(jìn)一步增加，天津市對(duì)科學(xué)、教育、文化、衛(wèi)生等領(lǐng)域的投入也在不斷加大，城市的整體文化品位和人文內(nèi)涵不斷得到提升。尤其是進(jìn)入二十一世紀(jì)以來，天津與外界的交往越來越多，社會(huì)文明程度日益提高，正在向國際化大都市邁進(jìn)。因此，區(qū)域整體社會(huì)文化環(huán)境也為本項(xiàng)目的建設(shè)提供了沃土。二、旅游市場(chǎng)分析旅游業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，同時(shí)也是世界公認(rèn)的“朝陽產(chǎn)業(yè)”。隨著中國加入WTO和北京申辦奧運(yùn)的成功，旅游業(yè)也迎來了前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。下面分別對(duì)全國和天津市的旅游市場(chǎng)進(jìn)行分析和論證。1、國內(nèi)旅游市場(chǎng)發(fā)展概述及分析目前，國內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，幾年來始終是中國發(fā)展最迅速、對(duì)外開放程度最高、獲利前景最好的行業(yè)之一。旅游業(yè)以其規(guī)模巨大、前景廣闊、成長(zhǎng)快速等行業(yè)特點(diǎn)已成為國內(nèi)資本長(zhǎng)期投資的熱點(diǎn)。國家旅游局統(tǒng)計(jì)資料顯示，2003年我國旅游業(yè)國際、國內(nèi)旅游總收入為4874億元，全年入境游人數(shù)為9100萬人次，其中外國人1130萬人次，入境過夜旅游者3270萬人次。國內(nèi)旅游人數(shù)8.7億人次，國內(nèi)旅游收入3442億元。需要特別指出的是，在這個(gè)不尋常的年度里“非典”肆虐，對(duì)旅游業(yè)造成了極大的影響。但是國內(nèi)旅游業(yè)在成功控制“非典”的流行和傳播后，極快地恢復(fù)與振興了旅游市場(chǎng)，全年接待過夜旅游者人數(shù)在世界排名第5位；國際旅游外匯收入在世界排名第7位。這說明中國的旅游業(yè)市場(chǎng)具備極大的發(fā)展?jié)摿Α８鶕?jù)世界旅游組織預(yù)測(cè)，中國將在2015年成為世界頭號(hào)旅游大國，中國將成為世界第一大且最受歡迎的旅游目的地之一。與此同時(shí)，商務(wù)旅游作為旅游業(yè)的一個(gè)重要分支正在中國市場(chǎng)蓬勃發(fā)展。據(jù)國家旅游局的統(tǒng)計(jì)，2003年全國商務(wù)旅游消費(fèi)已超過30億美元，并以每年20%的速度增長(zhǎng)。中外業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，中國已經(jīng)成為全球商務(wù)旅游消費(fèi)的重要市場(chǎng)之一。2、天津地區(qū)旅游市場(chǎng)發(fā)展概述及分析近幾年，天津市的旅游業(yè)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，旅游資源開發(fā)、旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、旅游環(huán)境和旅游服務(wù)質(zhì)量等各方面都得到了根本性的改善。（1）天津地區(qū)常規(guī)旅游市場(chǎng)分析隨著天津市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，天津市在市容市貌改造上投入了大量的資金，不僅整體環(huán)境有了很大的改善，而且興建和修建了一批新景點(diǎn)。目前，市有關(guān)部門正加緊編制重點(diǎn)區(qū)域旅游規(guī)劃，集中力量重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)“一帶五區(qū)”和一批重點(diǎn)旅游項(xiàng)目，這些項(xiàng)目計(jì)劃新增投資約100億元，將形成一批具有轟動(dòng)效應(yīng)的、吸引力強(qiáng)的天津旅游名牌產(chǎn)品，使城市旅游功能得到提升。同時(shí)，作為2008北京奧運(yùn)會(huì)的主要協(xié)辦城市，天津?qū)⒁云洫?dú)特的旅游資源和獨(dú)具文化內(nèi)涵的旅游產(chǎn)品，吸引越來越多的游客。這也為本項(xiàng)目的市場(chǎng)拓展提供了廣闊的發(fā)展空間。（2）天津地區(qū)商務(wù)/會(huì)務(wù)旅游市場(chǎng)分析天津是我國北方最大的沿海開放城市，伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的整體進(jìn)步，商務(wù)旅游業(yè)也得到了飛速發(fā)展，年增長(zhǎng)速度達(dá)到20%以上。天津每年舉辦天交會(huì)、建材會(huì)等各類活動(dòng)達(dá)70余次，交易規(guī)模超過百億元，為區(qū)域商務(wù)旅游市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生了強(qiáng)大的促進(jìn)作用。同時(shí)，天津是北方重要的工商業(yè)城市，2003年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值4370.76億元，同比增長(zhǎng)24.1％。作為國內(nèi)北方最大的生產(chǎn)基地，目前世界500強(qiáng)企業(yè)中有，已有98家在津投資，投資項(xiàng)目達(dá)228個(gè)。越來越多的商務(wù)人士將其業(yè)務(wù)活動(dòng)的中心選在了天津，天津已經(jīng)成為全球商務(wù)旅游消費(fèi)的重要市場(chǎng)之一。此外，天津市作為2008年北京奧運(yùn)會(huì)的協(xié)辦城市，奧運(yùn)會(huì)的舉辦將帶動(dòng)天津商務(wù)旅游細(xì)分市場(chǎng)的發(fā)展。隨著我國加入WTO組織，與世界貿(mào)易體制的接軌，頻繁的國際交流和商務(wù)活動(dòng)隨即展開，商務(wù)和會(huì)務(wù)入境游將作為天津市旅游經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)點(diǎn)。同時(shí)按照天津市政府的發(fā)展思路，天津市將用3-5年時(shí)間使天津的商務(wù)旅游業(yè)發(fā)展成為支柱產(chǎn)業(yè)，為全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出更大貢獻(xiàn)。第三節(jié)酒店業(yè)市場(chǎng)分析一、酒店業(yè)市場(chǎng)發(fā)展及需求預(yù)測(cè)相關(guān)資料表明：伴隨著天津整體經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，天津市酒店業(yè)也呈現(xiàn)出迅猛發(fā)展的態(tài)勢(shì)。天津市星級(jí)酒店的數(shù)量已由1998年的55家增至2003年的85家。其中：五星級(jí)1家、四星級(jí)12家、三星級(jí)40家，客房總數(shù)1.16萬間，床位2.04萬張。（資料來源：《天津統(tǒng)計(jì)年鑒2004》）此外，根據(jù)天津市旅游局的統(tǒng)計(jì)信息，2004年上半年我市共接待商務(wù)、會(huì)議、旅游及其他目的國內(nèi)外游客1682.11萬人次。其中，過夜游客數(shù)約占總數(shù)的65％。如果星級(jí)以上酒店住客的比例約為10%，則上半年星級(jí)酒店應(yīng)接待境內(nèi)外游客109.34萬人次，根據(jù)行業(yè)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)經(jīng)計(jì)算需要酒店客房18000間。而目前天津市星級(jí)酒店能提供的房間數(shù)量為11600間，這說明近1/3的需求沒有得到滿足，星級(jí)酒店具有廣闊的市場(chǎng)前景。二、酒店業(yè)市場(chǎng)供給分析天津地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)中心，緊鄰首都北京，是我國北方最大的沿海開放城市。改革開放以來，隨著各項(xiàng)事業(yè)的蓬勃發(fā)展，旅游業(yè)異軍突起，區(qū)域酒店業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也越來越激烈，并逐漸成為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。根據(jù)國家旅游統(tǒng)計(jì)年鑒的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以及我們自己進(jìn)行的行業(yè)調(diào)查，目前天津市共有星級(jí)飯店90家（2004年新開業(yè)5家），其中五星級(jí)酒店一家，準(zhǔn)五星級(jí)酒店兩家，四星級(jí)酒店12家，準(zhǔn)四星級(jí)酒店3家，三星級(jí)酒店40家。天津市現(xiàn)有四星級(jí)、五星級(jí)以及本項(xiàng)目所在位置如下圖：現(xiàn)有部分酒店情況參見表3.4。表3.4目前天津市三星級(jí)以上酒店基本情況五星準(zhǔn)五星四星準(zhǔn)四星三星數(shù)量1212340平均客房數(shù)300226154平均入住率68.35%58.93%46.11%平均年住宿人數(shù)1.74萬人2.57萬人2.57萬人平均年?duì)I業(yè)收入8708.93萬元5152.6萬元1271.42萬元客房收入比例58.72%44.94%50.16%餐飲收入比例23.99%32.38%31.69%其他收入比例17.29%22.68%18.15%單間客房年收入17.05萬元9.92萬元3.57萬元單間客房年接待人數(shù)58110143由上表統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，目前天津地區(qū)五星級(jí)酒店數(shù)量雖少，但其年平均營(yíng)業(yè)收入、入住率等指標(biāo)卻相對(duì)較高，具有很大的市場(chǎng)潛力和發(fā)展空間。依照表3.4，根據(jù)各個(gè)酒店的實(shí)際營(yíng)業(yè)情況，我們對(duì)部分酒店的客流量及市場(chǎng)份額進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，參見表3.5。表3.52003年天津市主要酒店運(yùn)營(yíng)情況酒店星級(jí)酒店名稱年接待客量所占市場(chǎng)份額五星天津喜來登大酒店10625人次10.9%準(zhǔn)五星濱江萬麗國際大酒店（未統(tǒng)計(jì)）剛開業(yè)準(zhǔn)五星泰達(dá)國際會(huì)館（未統(tǒng)計(jì)）剛開業(yè)四星凱悅酒店21559人次22.1%四星假日飯店8594人次8.8%四星利順德大飯店8237人次8.4%四星水晶宮飯店7397人次7.6%四星泰達(dá)國際酒店5692人次5.8%三星華富宮大飯店10786人次11.1%三星天津溫泉大酒店12321人次12.6%三星濱海國際機(jī)場(chǎng)賓館6496人次6.7%三星金禧國際大酒店5871人次6.0%由上表統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可知，該產(chǎn)業(yè)內(nèi)，目前第一名的市場(chǎng)占有率小于26%，各企業(yè)間份額比率均在1.7以內(nèi)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，各企業(yè)位置變化可能性很大。但是，從天津市酒店業(yè)目前的消費(fèi)結(jié)構(gòu)來看，競(jìng)爭(zhēng)較激烈的細(xì)分市場(chǎng)主要集中在酒店數(shù)量占到天津市總星級(jí)酒店數(shù)量47%的三星級(jí)酒店，而高檔次酒店，尤其是五星級(jí)酒店的細(xì)分市場(chǎng)在整體呈現(xiàn)“分散競(jìng)爭(zhēng)”的態(tài)勢(shì)下，在短期內(nèi)表現(xiàn)出了“相對(duì)壟斷”的競(jìng)爭(zhēng)格局。另從“天津市旅游飯店業(yè)協(xié)會(huì)”成立大會(huì)上獲悉，按照協(xié)會(huì)的規(guī)劃和天津市的市場(chǎng)需求，在未來3年內(nèi)，天津星級(jí)飯店數(shù)量將會(huì)以年均28.5%的速度增長(zhǎng)，到2007年，天津市星級(jí)飯店將增加至181家。其中五星級(jí)飯店14家，四星級(jí)飯店24家，三星級(jí)飯店73家，二星級(jí)飯店50家，一星級(jí)飯店20家?？梢姡磥砣齸四年是天津市星級(jí)飯店大發(fā)展的黃金時(shí)期，特別是高檔星級(jí)飯店，將有一個(gè)極大的發(fā)展空間和市場(chǎng)空間。三、本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析目前，酒店業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力分析，除考慮其設(shè)施、規(guī)模、服務(wù)水平以外，酒店的管理模式也是目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)。本研究選擇競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)矩陣為競(jìng)爭(zhēng)能力分析的理論依據(jù)和工具。（1）酒店行業(yè)關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)因素酒店行業(yè)中，關(guān)系到個(gè)體在行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力因素主要包括：地段、酒店規(guī)模、成本、管理水平、設(shè)施水平、財(cái)務(wù)狀況等六個(gè)方面。（2）關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的確定根據(jù)我們的調(diào)查，天津市五星級(jí)酒店中的現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要有天津喜來登大酒店、濱江萬麗大酒店、泰達(dá)國際酒店。（3）各因素權(quán)重的確定參照目前行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)狀況和經(jīng)營(yíng)狀況，同時(shí)征求行業(yè)內(nèi)相關(guān)專家的意見，我們將各關(guān)鍵因素的權(quán)重確定為：因素地段成本設(shè)施水平財(cái)務(wù)狀況規(guī)模管理水平權(quán)重0.20.10.20.10.10.3（4）競(jìng)爭(zhēng)能力評(píng)分各單項(xiàng)評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)為1、2、3、4、5，其中5分最高，1分最弱，3分表示相同。喜來登濱江萬麗泰達(dá)本項(xiàng)目地段3334成本3333設(shè)施水平3344財(cái)務(wù)狀況3333規(guī)模2244管理水平4334加權(quán)總分3.22.93.33.8綜合上述各項(xiàng)分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目對(duì)其他項(xiàng)目而言，處在天津市區(qū)中心，具有較好地段優(yōu)勢(shì)。此外，業(yè)主方的經(jīng)營(yíng)意向?yàn)槠刚?qǐng)經(jīng)驗(yàn)豐富的國際酒店管理集團(tuán)來進(jìn)行全方位管理，使其“管理出模式，經(jīng)營(yíng)呈風(fēng)格，服務(wù)求特色，運(yùn)轉(zhuǎn)靠機(jī)制”。且項(xiàng)目在威脅——機(jī)會(huì)矩陣中所處的位置如圖所示，綜合考慮其所處外部環(huán)境，本項(xiàng)目為投資理想項(xiàng)目。因此，本項(xiàng)目將具有較強(qiáng)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力。市場(chǎng)機(jī)會(huì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)高理想項(xiàng)目理想項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)威脅低競(jìng)爭(zhēng)威脅低高此外，我們經(jīng)過對(duì)本項(xiàng)目所處的宏觀、微觀環(huán)境以及項(xiàng)目自身競(jìng)爭(zhēng)能力進(jìn)行分析，依據(jù)SWOT分析理論，對(duì)項(xiàng)目自身的優(yōu)劣勢(shì)和外部環(huán)境為本項(xiàng)目提供的建設(shè)機(jī)會(huì)和環(huán)境威脅匯總?cè)缦卤恚簝?nèi)部分析優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）引進(jìn)經(jīng)驗(yàn)豐富的國際酒店管理集團(tuán)，管理模式先進(jìn)設(shè)施水平高滿足顧客的崇新心理地理位置優(yōu)越，存在一定的潛在客源自身具有較強(qiáng)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力重點(diǎn)突出的會(huì)議功能設(shè)計(jì)資金緊張企業(yè)自身缺乏酒店管理經(jīng)驗(yàn)銷售網(wǎng)絡(luò)幾乎空白外部分析機(jī)會(huì)（O）威脅（T）區(qū)域環(huán)境發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，利于酒店業(yè)發(fā)展天津地區(qū)整體旅游業(yè)的發(fā)展為項(xiàng)目提供了良好的市場(chǎng)前景天津地區(qū)酒店業(yè)整體發(fā)展檔次較低，與城市整體形象不相匹配天津酒店業(yè)會(huì)議功能欠缺市場(chǎng)成長(zhǎng)的不確定性潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的進(jìn)入威脅現(xiàn)有同檔次競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的抵抗綜上分析，本項(xiàng)目處在SWOT矩陣中第一象限，具有較好的市場(chǎng)前景和市場(chǎng)需求潛力。四、市場(chǎng)定位天津地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)中心，是我國北方最大的沿海開放城市，緊鄰首都北京。良好的區(qū)位、便捷的交通，為天津的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)。特別是伴隨著各種交流的不斷深入，天津已經(jīng)逐步向國際化大都市的方向發(fā)展。天津作為首都北京和世界各國交流的窗口，每年要接待近兩千萬國外游客。但是天津現(xiàn)有的旅游酒店，特別是四星級(jí)以上的高檔次酒店的數(shù)量還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求。因此，本項(xiàng)目五星級(jí)酒店的建設(shè)，本著滿足國內(nèi)外游客高檔次住宿需求，提升天津市酒店業(yè)的整體水平的目的，將把市場(chǎng)定位于希望提供高品質(zhì)服務(wù)和具有個(gè)性化需求的商務(wù)旅行團(tuán)體、觀光旅游高端客戶群體、高層次的休閑度假消費(fèi)群體等。酒店將聘請(qǐng)國際酒店管理集團(tuán)進(jìn)行全方位管理，以提高酒店的服務(wù)管理水平。五、項(xiàng)目規(guī)模與銷售規(guī)劃1、酒店規(guī)模酒店的規(guī)?；局笜?biāo)包括建筑總面積和客房間數(shù)。這一方面取決于市場(chǎng)需求分析與預(yù)測(cè)結(jié)果，同時(shí)也取決于項(xiàng)目選址條件，道路情況，地區(qū)類別等因素。此外，酒店的規(guī)模大小，還應(yīng)該結(jié)合客房和其它部分按比例決定。按照現(xiàn)有資料顯示，一般來說客房面積和其它服務(wù)/餐飲/健身等功能區(qū)面積各占百分之五十為宜。根據(jù)表3.4的數(shù)據(jù)，天津市五星級(jí)和準(zhǔn)五星級(jí)酒店的平均客房數(shù)為300間?？紤]目前天津市酒店的運(yùn)營(yíng)情況和五星級(jí)酒店普遍呈現(xiàn)出的房間數(shù)量偏少，不能滿足市場(chǎng)需求的狀況，本項(xiàng)目的五星級(jí)酒店客房數(shù)不應(yīng)少于300間。但是酒店客房數(shù)量的確定并不是僅考慮上述因素，還要考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、未來發(fā)展等其它因素。所以，本項(xiàng)目初步確定五星級(jí)酒店客房數(shù)為280間左右，但是保留相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間，如果未來酒店不能滿足市場(chǎng)需求，可以將23層以上的服務(wù)式公寓改造為酒店客房。按照行業(yè)內(nèi)的建設(shè)規(guī)律，五星級(jí)酒店中標(biāo)準(zhǔn)客房和各種套房的建設(shè)比例為9：1，套房和標(biāo)準(zhǔn)客房單間/套的建筑面積比例應(yīng)大于2：1。同時(shí)，參照2003年底執(zhí)行的最新行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《旅游飯店星級(jí)的劃分與評(píng)定》（GB/T14308-2003，以下簡(jiǎn)稱標(biāo)準(zhǔn)），五星級(jí)酒店的單間客房面積有增大的趨勢(shì)，本著拉開天津地區(qū)五星酒店檔次的原則，本項(xiàng)目擬按照標(biāo)準(zhǔn)中的“白金五星”標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)準(zhǔn)客房面積≥36M2）建設(shè)。因此本項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)客房建筑面積按40平米/套考慮，與280間客房相應(yīng)的總建筑面積大致在1.1萬平方米左右。按照標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，五星級(jí)酒店要配備足夠的停車場(chǎng)、空調(diào)機(jī)房、洗衣房、庫房、設(shè)備間等公用空間，參考本地區(qū)同類酒店公用設(shè)施所占面積，本項(xiàng)目的公共空間及公用項(xiàng)目等設(shè)施面積確定在0.8萬平方米左右。另外，本著強(qiáng)化會(huì)議新聞功能的原則，根據(jù)“客房面積和其它服務(wù)/餐飲/健身等功能區(qū)面積各占百分之五十”的業(yè)內(nèi)規(guī)則，本項(xiàng)目的會(huì)議餐飲康樂設(shè)施應(yīng)與客房部分面積大致相當(dāng)，也就是說，本項(xiàng)目應(yīng)考慮建設(shè)面積大約在1.1萬平米左右的服務(wù)功能區(qū)。綜上分析，確定本項(xiàng)目建筑面積規(guī)劃應(yīng)在3.0萬平方米左右。2、價(jià)格及入住率目前，國內(nèi)五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)格基本維持在80-90美元/天，按照8.3的匯率計(jì)算，折合人民幣約700元/天。本項(xiàng)目地處天津中心CBD區(qū)域，地理位置優(yōu)越，交通極為便利，按照目前的市場(chǎng)狀況，本項(xiàng)目中五星級(jí)酒店建成后將會(huì)成為高端消費(fèi)層次的旅游者，特別是高端商務(wù)消費(fèi)旅游者的首選。因此，綜合各種條件，估計(jì)本項(xiàng)目五星級(jí)酒店的入住率將達(dá)到80%，考慮項(xiàng)目還有3年的建設(shè)期，3年后的價(jià)格還將高于目前水平，所以確定3年后標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)格800元/天。第四節(jié)服務(wù)式公寓市場(chǎng)分析服務(wù)式公寓，也稱酒店式公寓，它既具備酒店水準(zhǔn)的家務(wù)管理服務(wù)，還擁有豪華裝修及齊全的設(shè)備，是新興起的一種業(yè)務(wù)概念。目前，國內(nèi)的服務(wù)式公寓業(yè)務(wù)剛剛開展，市場(chǎng)還不成熟。但是，憑借著巨大的市場(chǎng)潛力，它已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)一顆冉冉升起的新星。一、服務(wù)式公寓市場(chǎng)發(fā)展及需求預(yù)測(cè)2003年，天津市人均國民生產(chǎn)總值為25874元，按照當(dāng)年匯率計(jì)算，折合3126美元，首次突破了3000美元大關(guān)。經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展帶動(dòng)了以高新技術(shù)、商貿(mào)物流和金融投資為主的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了大量的非生產(chǎn)性技術(shù)服務(wù)企業(yè)，這些企業(yè)對(duì)辦公的條件以及環(huán)境的要求獨(dú)具特點(diǎn)。這些企業(yè)要求辦公的空間不大，但必須信息密集、人員交流和資金交流方便、配套服務(wù)全面、交通條件優(yōu)越等。這種經(jīng)營(yíng)空間和條件的要求正好是服務(wù)式公寓所具備的特質(zhì)。特別是近年來伴隨著世界先進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念的不斷引入和互聯(lián)網(wǎng)在工作中的地位逐漸提高，產(chǎn)生了在現(xiàn)代城市中具有獨(dú)特的工作方式、數(shù)量逐漸上升的群體——年輕的SOHO族群體。而服務(wù)式公寓為這一消費(fèi)人群帶來了理想的工作環(huán)境。經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)表明，當(dāng)一個(gè)地區(qū)的人均國民生產(chǎn)總值達(dá)到3000美元以上時(shí)，伴隨著SOHO族個(gè)體數(shù)量的增加和新的企業(yè)的成立，對(duì)服務(wù)式公寓的需求會(huì)有較大幅度的攀升。當(dāng)前天津市剛剛踏過3000美元的標(biāo)準(zhǔn)線，即將迎來服務(wù)式公寓高速發(fā)展的時(shí)期。因此，抓住機(jī)遇興建服務(wù)式公寓是當(dāng)前最佳的投資選擇。二、服務(wù)式公寓市場(chǎng)供給分析天津市的服務(wù)式公寓市場(chǎng)還處于起步階段，因此天津的服務(wù)式公寓的供給明顯不足。目前，天津的服務(wù)式公寓主要有兩種形式：一種是依托星級(jí)酒店的非獨(dú)立式服務(wù)式公寓；另一種是不依靠星級(jí)酒店的獨(dú)立的服務(wù)式公寓。前者與其所依靠的星級(jí)酒店接受同一個(gè)酒店管理集團(tuán)的管理，而后者一般成立獨(dú)立的管理公司進(jìn)行管理。天津市主要的服務(wù)式公寓主要有：泰達(dá)國際公寓、天津奧林匹克大廈、遠(yuǎn)洋酒店等。其中泰達(dá)國際公寓和天津奧林匹克大廈最具代表性，兩者的情況參見下表：項(xiàng)目泰達(dá)國際公寓天津奧林匹克大廈總建筑面積（萬平方米）6.13.4主力戶型63套出租涉外公寓；二室146平方米；三室161-202平方米；躍層244-349平方米一室70平方米；二室116-121平方米（一衛(wèi)）130-140平方米（二衛(wèi)）；三室185、209、234平方米電梯6部原裝LG豪華電梯3部OTIS豪華電梯經(jīng)營(yíng)方式以租為主，兼有銷售只租不售價(jià)格售價(jià)：9300元/M2租金：二室146平方米戶型2.5萬/月，三室186平方米戶型2.8萬/月租金：一室600元/天二室700元/天三室800元/天銷售進(jìn)度住宅剩4套，出租率90%以上出租率90%以上客戶特征日本、歐美人士居多，部分港臺(tái)客人，大型跨國公司的高層管理人士；外籍商務(wù)客人等主要面向在津的外籍人士（包括港、澳、臺(tái)地區(qū)）開展業(yè)務(wù)客戶大多為在津大型外資企業(yè)的高級(jí)職員，歐美人士居多通過比較我們可以發(fā)現(xiàn)，服務(wù)式公寓一般都是面向大型跨國公司的外籍高層管理人士，采用的經(jīng)營(yíng)方式一般以租為主，價(jià)格相對(duì)較高。三、本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析（1）服務(wù)式公寓的關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)因素關(guān)系到服務(wù)式公寓個(gè)體的競(jìng)爭(zhēng)力因素主要包括：地段和交通、總建筑面積、內(nèi)部裝修、配套設(shè)施、物業(yè)管理水平等五個(gè)方面。（2）關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的確定根據(jù)我們的調(diào)查，本項(xiàng)目服務(wù)式公寓現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要有泰達(dá)國際公寓和天津奧林匹克大廈。（3）各因素權(quán)重的確定參照目前服務(wù)式公寓的競(jìng)爭(zhēng)狀況和經(jīng)營(yíng)狀況，同時(shí)征求相關(guān)專家的意見，我們將各關(guān)鍵因素的權(quán)重確定為：因素地段和交通總建筑面積內(nèi)部裝修配套設(shè)施物業(yè)管理水平權(quán)重0.20.10.20.20.3（4）競(jìng)爭(zhēng)能力評(píng)分各單項(xiàng)評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)為1、2、3、4、5，其中5分最高，1分最弱，3分表示相同。泰達(dá)國際公寓天津奧林匹克大廈本項(xiàng)目地段和交通345總建筑面積432內(nèi)部裝修445配套設(shè)施543物業(yè)管理水平435加權(quán)總分43.64.3由于建設(shè)在南京路沿線，地處天津最為繁華的和平路商業(yè)區(qū)附近，其優(yōu)越的地理位置和四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)是其自身無可比擬的優(yōu)勢(shì)之一。綜合考慮各種因素，本項(xiàng)目將具有較強(qiáng)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力。四、市場(chǎng)定位服務(wù)式公寓由于其自身的價(jià)格限制了它的客戶群，它只能面向大型跨國公司的外籍高層管理人士。對(duì)于本項(xiàng)目而言，依托由國際知名酒店管理集團(tuán)管理的五星級(jí)酒店是其特有的優(yōu)勢(shì)，而在本項(xiàng)目中的甲級(jí)寫字樓的客戶則成為服務(wù)式公寓主要的客戶來源。五、項(xiàng)目規(guī)模與銷售規(guī)劃1、項(xiàng)目規(guī)模本項(xiàng)目服務(wù)式公寓作為對(duì)五星級(jí)酒店的補(bǔ)充，其面向的是相對(duì)長(zhǎng)期在天津生活工作的跨國公司高級(jí)管理層中的外籍人士。但是這部分客戶的數(shù)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于旅游人數(shù)，也就是說服務(wù)式公寓的客戶數(shù)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于酒店。因此，服務(wù)式公寓的規(guī)模一般要小于其所依靠的星級(jí)酒店，二者規(guī)模的比例一般為1:1.5。本項(xiàng)目五星級(jí)酒店的規(guī)模為3.0萬平方米，所以本項(xiàng)目服務(wù)式公寓的規(guī)模確定在2.0萬平方米左右。2、銷售規(guī)劃服務(wù)式公寓的經(jīng)營(yíng)一般是以出租為主，只有及少量的公寓進(jìn)行銷售。我們建議本項(xiàng)目采取出租為主，少量銷售的經(jīng)營(yíng)策略，出租與銷售的比例控制在9:1左右，對(duì)于出租的房間，考慮到其它服務(wù)式公寓的價(jià)格，租金預(yù)計(jì)為800元/日（均價(jià)，按100平方米/套計(jì)算）；對(duì)于銷售的公寓，考慮到地價(jià)因素，預(yù)計(jì)銷售價(jià)格不低于12000元/平方米，項(xiàng)目建成后第一年入住率就將達(dá)到80%。第五節(jié)寫字樓市場(chǎng)分析一、天津市招商引資與企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r近年來，天津市加大了招商引資的力度，從2001年開始，每年直接利用外資的增長(zhǎng)速度均接近或超過20%。2003年，全市新批三資企業(yè)941家，比上年增長(zhǎng)15.3%；直接利用外資合同額35.13億美元，增長(zhǎng)74.3%；實(shí)際到位16.33億美元，增長(zhǎng)62.9%。表3.21999-2003年天津市對(duì)外招商引資情況年份絕對(duì)數(shù)（萬美元）增長(zhǎng)速度（%）（比上年）直接利用外資借用外國資金直接利用外資借用外國資金1999253203213320.6-60.52000256000264671.124.12001322000768825.8-71.02002380591631018.2-17.92003163325722562.914.5資料來源：《天津統(tǒng)計(jì)年鑒2004》注：2003年直接利用外資額采用商務(wù)部新口徑，速度為可比口徑。與此同時(shí)，天津市也加快了內(nèi)聯(lián)招商引資的步伐。2003年，全市吸引外地在津投資協(xié)議額172.2億元，增長(zhǎng)80.5%，實(shí)際利用內(nèi)資112.2億元，增長(zhǎng)83.7%。外地企業(yè)在津投資超過500萬元的項(xiàng)目有273個(gè)，主要投向房地產(chǎn)開發(fā)和商貿(mào)物流業(yè)。招商引資的成功從側(cè)面反映出天津投資環(huán)境的改善，而投資環(huán)境的改善又推動(dòng)了新的投資熱潮。截止2003年底天津市共擁有企業(yè)法人單位86353家，其中內(nèi)資企業(yè)79451家，外資企業(yè)4437家，港澳臺(tái)商投資企業(yè)2465家。企業(yè)家信心指數(shù)和企業(yè)景氣指數(shù)一直穩(wěn)定在120左右，也說明了大多數(shù)企業(yè)家對(duì)在天津投資的前景十分樂觀。良好的投資環(huán)境帶來了更多的企業(yè)，同時(shí)也必將拉動(dòng)對(duì)寫字樓和服務(wù)式公寓的需求，活躍天津的房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，在未來的5-10年內(nèi)，興建服務(wù)式公寓和寫字樓將成為房地產(chǎn)投資的新焦點(diǎn)。二、寫字樓市場(chǎng)發(fā)展及需求預(yù)測(cè)目前，天津市的寫字樓市場(chǎng)還處于起步階段，絕大多數(shù)項(xiàng)目存在著“商”、“住”混合的現(xiàn)象。南京路、小白樓CBD、友誼路區(qū)域是天津市主要的商務(wù)辦公區(qū)域，作為商務(wù)辦公物業(yè)其中一種類型的商住樓大多匯集于此。我們通過對(duì)天津占主導(dǎo)位置的各甲級(jí)寫字樓的市場(chǎng)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)各寫字樓內(nèi)客戶的行業(yè)性質(zhì)劃分如表3.5所示。表3.5天津市甲級(jí)寫字樓客戶構(gòu)成物業(yè)名稱物業(yè)客戶構(gòu)成（居前三位的行業(yè)）知名客戶華盛廣場(chǎng)物流/商貿(mào)類（23%）高科技類（12%）建筑/地產(chǎn)類（10%）惠航貨運(yùn)天津分公司中國衛(wèi)星信息集團(tuán)公司海爾集團(tuán)天津代表處亞太大廈物流/商貿(mào)類（36%）文化/教育類（11%）建筑/地產(chǎn)類（8%）華捷國際運(yùn)輸代理有限公司香港全球貨運(yùn)天津代表處英卓語言學(xué)校、北京四中網(wǎng)校泰達(dá)大廈物流/商貿(mào)類（49%）高科技類（15%）建筑/地產(chǎn)類（9%）振華國際貨運(yùn)有限公司佑進(jìn)環(huán)球物流有限公司清華同方股份有限公司天津代表處中國網(wǎng)通通訊有限公司天津代表處金皇大廈物流/商貿(mào)類（35%）建筑/地產(chǎn)類（17%）高科技類（12%）馬士基（中國）航運(yùn)天津代表處羅姆電子（上海）公司天津分公司中國建筑工程總公司天津分公司遠(yuǎn)洋大廈物流/商貿(mào)類（30%）制造/加工類（20%）高科技類（10%）TCL國際電機(jī)長(zhǎng)城寬帶飛利浦電子廣銀大廈物流/商貿(mào)類（25%）高科技類（14%）綜合類（14%）泰安保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司蜂星電訊沈陽三洋電梯世貿(mào)廣場(chǎng)物流/商貿(mào)類（32%）食品/醫(yī)藥類（20%）高科技類（12%）吉百利、卡夫食品羅氏制藥（處方藥部）LG電子農(nóng)業(yè)銀行云翔大廈物流/商貿(mào)類（28%）咨詢服務(wù)類（23%）建筑/地產(chǎn)類（11%）天津房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)天津證券投資咨詢有限公司國際工程監(jiān)管公司津匯廣場(chǎng)物流/商貿(mào)類（51%）高科技類（11%）制造/加工類（11%）現(xiàn)代商船佳能（中國）天津分公司殼牌石油國際大廈物流/商貿(mào)類（37%）金融/投資類（26%）制造/加工類（9%）韓進(jìn)海運(yùn)、商船三井光大永明人壽保險(xiǎn)有限公司中國銀行天津分行國際大廈分理處松下電器機(jī)電（天津）有限公司摩托羅拉（中國）電子有限公司GTSS工程部通用電器（中國）有限公司天津辦事處UT斯達(dá)康(中國)有限公司天津分公司說明：行業(yè)分類高科技類（電子、通訊、軟件開發(fā)、網(wǎng)絡(luò)）建筑/地產(chǎn)類（建筑施工、工程設(shè)計(jì)、地產(chǎn)開發(fā)等）金融/投資類（銀行、證券、基金、保險(xiǎn)、投資公司）能源/化工類（石油、天然氣、水利、電力、化工）文化/教育類（文化、影視藝術(shù)、廣告、傳媒、學(xué)校等）物流/商貿(mào)類（物流公司、航空運(yùn)輸、船運(yùn)、商業(yè)貿(mào)易等）制造/加工類（飛機(jī)/汽車自造、家具、紙業(yè)等）咨詢服務(wù)類（咨詢公司、律師、和會(huì)計(jì)師事務(wù)所等）食品/醫(yī)藥類（食品生產(chǎn)、加工和醫(yī)藥、醫(yī)療器材、保?。┚C合/其他類（旅行社、美容、駐津政府、機(jī)關(guān)代表處）綜合各寫字樓的區(qū)域位置，我們分析得出各區(qū)域甲級(jí)寫字樓的行業(yè)趨勢(shì)和所占比例：行業(yè)劃分區(qū)域位置高科技類建筑地產(chǎn)類物流商貿(mào)類金融投資類制造加工類友誼路沿線13%11%24%小白樓CBD區(qū)域15%8%43%河北海河沿線14%23%15%南京路8%39%17%8%（注：斜線處表示此行業(yè)所占比列位居前三名之后）通過以上數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)：目前寫字樓幾個(gè)集中區(qū)域的客戶構(gòu)成主要以物流商貿(mào)類、高科技類、建筑地產(chǎn)類、金融投資類、制造加工類這五類行業(yè)為主，但除物流商貿(mào)類外其他行業(yè)所占比例相差不大，均沒有較為明顯的優(yōu)勢(shì)。2004年第二季度天津甲級(jí)寫字樓租金和空置率情況如下表：區(qū)域項(xiàng)目名稱總建面積（萬平方米）日租金（元/平方米）空置率（%）友誼路沿線北方金融32.10天信大廈2.33.218云翔大廈325華盛廣場(chǎng)2.62.25環(huán)渤海1.44.812廣銀41.920備注2.43558310.19632南京路沿線國際大廈2.17.57今晚大廈43.518津匯廣場(chǎng)3.9430萬科世貿(mào)1.42.518備注4.28508820.82143小白樓CBD區(qū)域萬隆大廈3.152.37天星河畔2.82.410泰達(dá)大廈5.12.510金皇大廈2.73.535文華中心32.325濱江萬麗1.63.535萬順大廈4520備注3.0722618.19016海河沿線遠(yuǎn)洋大廈3.73.28萬科假日1.42.511備注3.0078439.82353（備注為各區(qū)域加權(quán)平均租金和加權(quán)空置率）表中的數(shù)據(jù)經(jīng)簡(jiǎn)要分析可直觀表示如下圖：通過上圖我們可以看出：位于南京路沿線的甲級(jí)寫字樓日租金達(dá)到了4.29元/平方米，排在了天津甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的第一位，緊隨其后的是小白樓CBD區(qū)域、海河沿線、友誼路沿線。日租金達(dá)到最高的南京路沿線的甲級(jí)寫字樓空置率也排在了第一位，為20.82%，其次分別是小白樓CBD區(qū)域、友誼路沿線和海河沿線。但是需要特別指出的是，通過本公司深入調(diào)查分析南京路沿線的甲級(jí)寫字樓空置率比較高的原因，發(fā)現(xiàn)雖然空置率較高，但是大部分空置寫字樓已經(jīng)銷售完畢。由于部分投資者看好南京路沿線寫字樓的未來市場(chǎng)發(fā)展前景，所以在投資購買了寫字樓后對(duì)外出租，但是其租金定位高于市場(chǎng)平均價(jià)格，造成部分寫字樓空置。由于本項(xiàng)目中的寫字樓以售為主，所以預(yù)計(jì)這不會(huì)影響本項(xiàng)目的銷售情況。三、寫字樓市場(chǎng)供給分析通過我們的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)天津市的甲級(jí)寫字樓主要分布在南京路、小白樓CBD、友誼路三個(gè)區(qū)域。天津市主要的寫字樓情況參見下表：天津市甲級(jí)寫字樓基本狀況區(qū)域名稱層數(shù)總建辦公面積底商面積標(biāo)準(zhǔn)層面積電梯數(shù)目空調(diào)類型車位車位租金租金售價(jià)入住率備注南京路沿線河川大廈31（2）5.32.30.879343中央120（40）地上600地1下12001.5050%毛坯房南京路沿線嘉利中心35（2）5.83.11.513003分戶200地一下400地二下3001.5580070%毛坯房南京路沿線經(jīng)聯(lián)大廈29（2）43.75015005分戶地上800元1.3098%有毛坯有裝修好的南京路沿線森淼清華園24（2）8.91.105462分戶地下240地下租400，買十萬0660060%地下兩層的車庫南京路沿線新華大廈31（1）7（1）2.62；18302000400916.04366.3121分戶地下20，地上60地下200地上10006800起70%有主樓和配樓，140套還剩40套南京路沿線都市花園（商住部分）27（1）21.20.88003分戶3001.4毛坯456070%底商為10層的地稅，辦公可選11—21層南京路沿線惠嘉公寓26（2）2.72.51.1560（單）4分戶地下30地上60地上60地下300099%分為AB兩座，是居住與辦公混住南京路沿線云瑯大廈（商住c）15（1）41.30.211003分戶70地上2元/次1.8090%暖氣供熱南京路沿線財(cái)富大廈13（1）1.210.210002中央600099%友誼路區(qū)域合眾大廈20（1）5.24.6024008分戶250地上100地下4001.7550090%友誼路區(qū)域銀豐花園28（2）16（1）54.60.21000160033分戶地上40地下123地上0元，地下5001.7580090%友誼路區(qū)域萬順溫泉31（1）85800—12008分戶地上60地下出售15萬，地上出租100，地下6001.9640099%其中一棟主要用作辦公，絕大多數(shù)以住宅為主友誼路區(qū)域羅馬花園二期（商住樓部分）16（1）112.207174分戶280地上90-120地上一150-300地下280-4800638080%每平米單價(jià)上調(diào)1000元，1、2門剩幾套友誼路區(qū)域華盛廣場(chǎng)（商?。?0(2)5.72.18003分戶地上84地下67地上150地下2002.2460090%泛CBD區(qū)域亞太大廈32（2）3.73.2011005（2）中央地下180地上20地上2/h地下8002.5780090%農(nóng)行購買了12層泛CBD區(qū)域匯通大廈181.1510.1512803分戶地上3000565080%底商為美容機(jī)構(gòu)，剩10套，漲價(jià)500元泛CBD區(qū)域逸庭園33（2）3.53.39（0.75）0.151500（1200）4分戶（中央）地上4060、90、1202.2420040%銷控9層CBD區(qū)域凱旋門33（2）5.43.10.86903（單）分戶地下70負(fù)一900負(fù)二6002.0570050%通過我們調(diào)研，目前上述這三個(gè)區(qū)域中的商住項(xiàng)目總數(shù)約為18個(gè)，總建約為80萬平米左右，商住辦公面積約為48萬平米左右。四、本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析（1）寫字樓關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)因素關(guān)系到寫字樓個(gè)體的競(jìng)爭(zhēng)力因素主要包括：地段和交通、總建筑面積、單層面積、車庫規(guī)模、物業(yè)管理水平等五個(gè)方面。（2）關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的確定根據(jù)我們的調(diào)查，本項(xiàng)目甲級(jí)寫字樓現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要有坐落于項(xiàng)目區(qū)附近的津匯廣場(chǎng)、金皇大廈和匯通大廈。（3）各因素權(quán)重的確定參照目前寫字樓的競(jìng)爭(zhēng)狀況和經(jīng)營(yíng)狀況，同時(shí)征求相關(guān)專家的意見，我們將各關(guān)鍵因素的權(quán)重確定為：因素地段和交通總建筑面積單層面積車庫規(guī)模物業(yè)管理水平權(quán)重0.30.10.10.20.3（4）競(jìng)爭(zhēng)能力評(píng)分各單項(xiàng)評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)為1、2、3、4、5，其中5分最高，1分最弱，3分表示相同。津匯廣場(chǎng)金皇大廈匯通大廈本項(xiàng)目地段和交通4334總建筑面積3324單層面積4434車庫規(guī)模3434物業(yè)管理水平4334加權(quán)總分3.73.32.94綜合上述各項(xiàng)分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目對(duì)其他項(xiàng)目而言，在建筑規(guī)模和物業(yè)管理水平方面具有優(yōu)勢(shì)。綜合考慮各種因素，本項(xiàng)目為投資理想項(xiàng)目。因此，本項(xiàng)目將具有較強(qiáng)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力。五、市場(chǎng)定位本項(xiàng)目甲級(jí)寫字樓地處南京路和河北路交口，與小白樓CBD區(qū)域遙相呼應(yīng)。南京路沿線一直是天津市最為繁華的地區(qū)，也是商用寫字樓最密集的區(qū)域之一，通過我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域內(nèi)寫字樓的客戶都是一些知名企業(yè)，并且以商貿(mào)物流企業(yè)和金融投資企業(yè)為主?？紤]到項(xiàng)目周邊寫字樓的客戶類型以及本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模，本項(xiàng)目應(yīng)該定位在區(qū)域內(nèi)商務(wù)寫字樓的標(biāo)志性建筑，因此客戶應(yīng)定位在具有一定規(guī)模的國際、國內(nèi)知名企業(yè)，特別是商貿(mào)物流企業(yè)和金融投資企業(yè)。六、項(xiàng)目規(guī)模與銷售規(guī)劃1、項(xiàng)目規(guī)模該項(xiàng)目位于南京路沿線，在該區(qū)域依次分布有河川大廈、嘉利中心、經(jīng)聯(lián)大廈、森淼清華園、新華大廈、都市花園、惠嘉公寓、云瑯大廈、財(cái)富大廈等多座甲級(jí)寫字樓。他們的總建筑面積和單層建筑面積參見下表：項(xiàng)目名稱總建筑面積（萬平方米）單層建筑面積（平方米）河川大廈5.3934嘉利中心5.81300經(jīng)聯(lián)大廈41500森淼清華園8.9546新華大廈2.6916都市花園2800惠嘉公寓2.7560云瑯大廈41100財(cái)富大廈1.21000平均值4.1962上表數(shù)據(jù)反映出南京路沿線各甲級(jí)寫字樓的平均建筑面積為4.1萬平方米，單層面積962平方米。本項(xiàng)目作為區(qū)域的標(biāo)志性建筑，其建筑面積應(yīng)該超過區(qū)域內(nèi)的一般性建筑物，因此本項(xiàng)目的總建筑面積應(yīng)該達(dá)到5萬平方米左右，單層建筑面積應(yīng)超過1000平方米。2、銷售規(guī)劃目前，天津市的甲級(jí)寫字樓一般都采用租售結(jié)合的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。因此我們建議本項(xiàng)目也采用上述方式經(jīng)營(yíng)，考慮出售與出租寫字樓在資金時(shí)間價(jià)值上的差距，本著使項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)能夠達(dá)到最大收益的原則，確定出售與出租的比率為7：3。根據(jù)天津市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)熱銷的情況以及南京路沿線的地價(jià)，并考慮在3年建設(shè)期中房地產(chǎn)價(jià)格將進(jìn)一步上揚(yáng)，所以確定售價(jià)為12000元/平方米，出售部分預(yù)計(jì)三年內(nèi)可以銷售完畢，預(yù)計(jì)出售率分別為40%、40%、20%；出租部分考慮南京路沿線甲級(jí)寫字樓的租金和入住率情況，我們預(yù)計(jì)租金為6元/日平方米，預(yù)計(jì)入住率能夠達(dá)到85%以上。

第四章項(xiàng)目選址一、項(xiàng)目選址本工程為天津北方人才港股份有限公司建設(shè)的天津人才科技大廈項(xiàng)目，選址于天津市和平區(qū)南京路南側(cè)，四至范圍為：東至河北路，南至西安道，西至山西路，北至南京路。規(guī)劃用地面積15771.7平方米。該地塊原為天隆里居民區(qū)，原有建筑物包括住宅、商業(yè)等，總建筑面積約1.8萬平方米。原有建筑中大部分年代久遠(yuǎn)，并多次發(fā)生火災(zāi)及漏雨現(xiàn)象，所以拆遷前已被市有關(guān)部門列為重點(diǎn)危改地區(qū)。2004年6月14日，建設(shè)單位與“天津市規(guī)劃和國土資源