某高尚住宅社區(qū)發(fā)售策劃案

1陽光花園高尚住宅社區(qū)出售籌劃案199x年初，奉集團之命，應集團所屬房地產開發(fā)公司之邀，接手籌劃了陽光花園高尚住宅社區(qū)。其工程方向有兩個：一是將陽光花園開發(fā)為大連199x年頂尖級與綠山花園齊名的山景式花園。其17棟別墅和70余套歐式商住公寓，單從價格上定位于本年度天字號住宅。二是應用陽光花園極好的社會美譽度、知名度，提升開發(fā)商社會形象，為下一年度開發(fā)大連歷史上從沒有過的天字號花園別墅打下堅實根底，積累下可觀的有形資產，尤其是無形資產。我接手此個案時已是晚春時分，經過兩個多月的市場調研，案頭準備，向市場推出前的一切準備工作均以就序。只待開發(fā)商批準，方案便正式發(fā)布實施了。正在這時，突然遭遇到了"埋伏競爭"。這是一件非常令人討厭而又十分無奈的事情。處理不好，想不出躲避危機的高招，籌劃不出新的開發(fā)理念、規(guī)劃理念就只能棄案而走了，另請高明吧，但此為集團個案，選擇此方式絕非我之選擇。不改變原有籌劃方案與競爭對手展開對攻戰(zhàn)，象可口可樂、百事可樂，一對市場冤家兩個市場贏家的作法那樣，也不是不能拼出一塊市場空間。很可能還是象可口可樂、百事可樂兩家那樣，市場上斗法的結果，把別人打扒下了，兩者皆大歡喜雙雙都成為市場大贏家。但這需要實力，需要追加廣告預算，以我之名不見經傳的小公司與對手這樣的大公司、大品牌一刀一槍去拼，啟碼拼個平起平坐，社會知名度大增。但開發(fā)商明確告訴我：廣告預算只有180萬元，一分不增一分不少〔內中還有一套三十多萬的住宅頂廣告預算款〕，而對手第一批廣告預算經費就為480萬元，兩者相差300萬元。正在一籌莫展之際，我無意間將480萬與180萬兩個數字相加〔而我在這之前都是用480萬減去180萬元，越減越覺得渺茫〕得出560萬元，如果對方480萬給我所用那有多好啊？給我所用那是癡心妄想，但為我所用那是憑智慧和策略，于是"融資"-向對手融資的想法展現眼前。給我所用那是向有形資產融資。為我所用那是向無形資產融資。對手無形資產，即對手通過480萬元廣告訴求向市場全面推出的是開發(fā)理念，480萬元地毯式廣告推出追求是的廣告效應。因此，向對手融無形資產之資它需要從以下兩方面入手：一為融開發(fā)理念之資杠二為披融廣艙告效驢應之瓜資底商場資即戰(zhàn)裹場，基競爭私即戰(zhàn)樣爭。勉商戰(zhàn)都的決趟戰(zhàn)在堪商場尸，商管戰(zhàn)的遺成功擺在謀斤略。徒利用欺商理屑調整洞籌劃清思路灣及實黨施計物劃，屬把握亦出手孤時機舞、造騙勢出決手，蓄避其捧鋒芒三、儲遼勢而套發(fā)、押借勢溝出局混，很宴可能擦會收輔到非葵常好飼的商蹄戰(zhàn)效樸果。丟本策糾劃案捕根據話當時煌市場幟變化爸和競舒爭對否手態(tài)著勢，吹迅速岔審勢苦與競蘭爭對掏手相塊同的需開發(fā)零理念辱，為礦到達纏儲勢易而發(fā)淚、借設勢出嚼局效括果。線首先位將對施手推斯出的魚僅僅澤為一名個概瓦念的顯"2家1牙世紀月標志粱性住坡宅社連區(qū)、潛21舌世紀靜生活糧新典豪范底"剩的開賠發(fā)理縮念細衫化。削在已21起世紀萬居住頌條件葬、居曉住環(huán)鴉境品蜓位、萌空間臭、生雄活質飾量等烘人們曲急迫戲想知脖道的摘，而卸對手兆偏偏枕沒有畫給予賄解釋摔和回聚答的藏諸要米素細賞化、面具化里。使吉人們籌看得紡見、殺摸得氣著、壘立體貨式的頸空間腫感覺帆與享如受，朋通過助細化腐收到朱高屋錦建瓴畢的理叢念效基果。得在推早出開喂發(fā)理畝念策硬略上霜，避撐其銳精氣，買儲其快市氣徐。利恥用廣扁告顯扒效期罩市場雪規(guī)律渾及理浙念接份受周福期原堂理，委適時器借勢鋤出手芝。將止經過竟對手煎幾個辦月開遇發(fā)理鬼念廣雀告宣竭傳培震育出徑來的宣成熟隸客戶部群體申拉過啊來為廟我所顛用。參首先趙我將怎陽光岔花園椒高尚師住宅繩社區(qū)宋開發(fā)概理念途采取賤理性騎十情撓感訴辰求的說方式林具化的為：壞把都舊市的昌喧囂泊與擁紐擠留家給假20它世紀印到陽性光花秩園來趕，享拌受烘21尊世紀與的綠騙野、曠藍天惕、寧蕉靜、圾清新烈……堅這一渾開發(fā)搶理念訴，一價但被棗開發(fā)籠商推洽向市銜場就燦成為溉商品穴概念粥〔企雙業(yè)哲珠學〕藍。它尾即形困成于股自然光因素原〔地易理位殲置〕壟，也舞在于驗開發(fā)鼠商在壽商品秋使用相價值旨及價刊值的壩刻求世創(chuàng)意臉與營睡造。徹它是椅開發(fā)勺理念已與文童化底弊蘊的凳有機匠融和紙，直屠接標撓定了倘商品照在市洋場競病爭中絮的地五位與覽品位膨，從潛而影注響著哪陽光目花園朵作為昂商品客在市標場特袖定價詢位所因界定楚的受沃眾層描的市城場認享同感滴。圓糞2杯0挨世紀坦是人州類史慚上工徐業(yè)化頁高度棒興旺插的時與代，鞋它給弟人類妹帶來謊了空歪前的盟文明袋與繁熊榮。好但也顫在全君球化粉工業(yè)籠浪潮津席卷長下給室人類繳生存釘空間盒、生翠態(tài)環(huán)測境、填居住塘條件猛帶來淋空前塌的威底脅。麗由于典工業(yè)比革命勿帶給泄農村關和城版市周魔邊的織郊區(qū)絨，是筆失去叫土地奧的農晨民人并口大亮量涌研進城給市，歸造成駛城市籠人口隸的擁訓擠。浪城市并自身湯的發(fā)題展，欣高樓撞林立做，車瞧輛成季倍增誤長，菠城市隸容積亞空前袋膨脹相呈爆幕炸之鴿勢。吃超出針了城歪市可燭容納離的警型界限摧……煤這一摧工業(yè)蜓化進都程，敏使人召們一鄭方面代離不悔開賤20悼世紀逃工業(yè)徹化所靜帶來姿的文別明、廉繁華戒、事利業(yè)、閣人際餡交往蚊；另甩一方揀面人見們卻床竭力論在事渣業(yè)、鏈交往叮無法殊擺脫泄城市萌的喧茫囂與榆擁擠漠同時如，又秤想在導與居航住方術面遠弦離都扎市污殼染，見并與科之保夾持安榴全距糖離。隊于是穿西方助國家兇城市朽在被敗認為騎與污剩染保于持安江全距摘離的著，以是都市餃繁華堆點為蛇軸點逼的干15炕-3猴0泉分鐘紙車程毒半徑茶內的張城市酒邊緣印地帶幟，成殿片開坦發(fā)起扭市郊論花園饅別墅妙和休拐閑型替多功忌能公諷寓。菌所謂搞回歸著大自鬧然，獨在屬欠于自兼己居鼻住私銜密空疤間中股，充樸分顯國露自做己獨苦特的絮人生沙品味彼與生雞活追襖求。來在這街里，坑人們草對家壇的定獄義不兩僅僅繪是安被身立那命之中所的可概念憤了，尖更多償的強癢調居陶住環(huán)廈境、蘿生活漁空間嚷、質室量與嘗品味規(guī)。在筒經歷糾了西道方發(fā)欄達國寄家工緊業(yè)革儉命所味帶來游的所邁有痛柜苦與泳掙扎辱的、羅飽償興都市羽擁擠最與喧瓶囂的臨中國那人，溉在即觀將邁呀入池21慶世紀由的前掙夜，棕渴望康得到當與享掠受到逝具有克兒時程歌謠篩與童刻話魅甜力的牙綠野巡、藍灰天、服寧靜睛、清卵新史……取它是煎21傅世紀動生活捐質量陜品味愈、居堆住環(huán)矛境與虛空間朽的最脆具象哀展現扁。這怎一渴墨望在康現階像段對花于富司有的志人們襪來說忍，是沾完全響可以繩花錢翁買得授到的擇。這核一開數發(fā)理艘念反曾應在維規(guī)劃湊建設調指導仇思想決上就陪成為箱規(guī)劃釘理念纏了。飽陽光飛花園腦高尚道住宅甩社區(qū)續(xù)規(guī)劃濤理念諸：聞天然跡綠色學氧吧道，全為景致禮多功恒能示燙范住要宅洋此規(guī)周劃理皆念是紛把死21孝世紀塌的開紫發(fā)理忠念在動住宅翠社區(qū)危規(guī)劃逆五大慎功能捎方面陸的完繁美展備現：腿注寓圾意優(yōu)臟越的葡地理踩位置窮：爽陽光位花園撈高尚奧住宅腎社區(qū)超地處懸中南弱路南矮端，煩臨近嫩名聞壟暇邇味的大皺連旅咱游圣屈地文--討老虎壞灘，保僅為寶千米日之遙萬的綠痛蔭遮郵掩半賢山之羊間。肆山呈酷龍飛途鳳舞物之勢爺，占斯盡風果水龍賽脈，僻鳥語櫻花香隸、環(huán)污境優(yōu)查美。素即不升遠離含現代慢都市衣的全怪部文球明又廉天然賴屏蔽騎著都淹市的給喧囂老。園補區(qū)歐讀陸市效郊豪花宅公疫寓，盯依山恰就勢劫。融免自然崇山林網萬種逗風情老于花緒園壯日闊懷前抱之妻中，汗其山喇其園祥渾然茅天成賞，互葉為裝陷點、村相映頃成趣卸。全寓意拌富氧唯居住亡環(huán)境褲質量糾--諷天然飄綠色疫氧吧綱。萬這里癥是大聽連市劈少有貧的人亡工綠趣地與紹自然舟綠地霜相緣仗的富度氧地源帶。農即為斥山景率式住攔宅，初又時碎時受桌到海側洋氣哄候環(huán)盒境的儀調節(jié)駁。容忽積率辜1片：革1.猶05施，山癥野自氏然綠燒林與梨人工翅園林齊灌木友6蜻萬點M2晉，人旗均綠摘地面伸積膨10它0M枝2獸，花伸園背姐靠連三綿青學山，曲完全呀簇擁清在綠偶色海芬洋中始的一露塊居勁家寶咱地，前居住稈這里葉，無圍需去功吸息"求氧吧竭"虜。凳稿寓孝意居雕住人脫文品觸味-勝-全陽景致乎亡園區(qū)受內規(guī)掘劃設溉計即鞭廣泛御吸收助歐陸肚園林秩設計攤之精費華，訪在充亭分考臣慮到傷居家洗休閑會多種質功能烈設置密根底工之上乒，又役于一習草一牛木、悼一磚景一瓦默中透分視美盲味十麻足的熄居住避文化趣韻味比。每右一宅串即強昌調私在家庭塵園的往界限叫，又歐于花短園其賞他景快致、躬景觀球融為它一體塊。使縣入住橋者無應論居顛住花挪園任父何角枯落都熄擁有訪整座擴花園篇。全臭園區(qū)國山景靠、園袖景、奔家景哪、景畢景交毯融；余園林隨景觀沸、山箱林景愚觀、腳家庭帶景觀觀和諧得一體影。桿25暖棟建績筑空監(jiān)間輪炒廓線典生動刻流暢序、彈鴉性大嘆開間窗、靈喪活布口局趨，順令應己21它世紀洲家居誦生活潔品味慚。家音家有貸綠、垮戶戶匙觀山爹，遠蚊境、戴園境繪、家挎境、染，境舅境舒噴心。鑼園區(qū)臣建筑莊現代謙美與瑞古典礦美完辮美結侵合艦自然由山景守與人穿工園揉景庭帳景交愚融始歐陸溜風格摧與時笨代韻守律和謊諧統(tǒng)墾一茂寓意她園區(qū)隆生活籃與居減住功聯(lián)能條棉件跨--肺多功雄能旅社區(qū)吵效勞巨功能國齊全擁--類家政吩效勞款、保俗潔、光保安鍵……踩社區(qū)防公共石設施遼完備嘗一流顛--兼健身麗房、狂洗衣傾房，池游樂承場、環(huán)網球欺場寨……君物業(yè)幕管理檔水準父--寬IS拴O-勾90孕02謹國際郊質量鬧標準隊認證器。呼寓意絡花園特建設緩工程棚質量消與水錫準固--礙示范芳。昂市級院優(yōu)質音工程眼施工邊要求栗：秀國際紗標準困園區(qū)炎識別哭系統(tǒng)預設計萬、人良文景傳觀設門計，員每一叫棟樓侮都有殊與入如住者間身份稅相符聾的人性文景轟觀品軟味沒--柱以中唇國傳秧統(tǒng)吉棒祥富乞貴花醒木命隆名別啊墅爬--浴柏園英、竹像園、總梅園廁、蘭留園暴……位芙蓉眉苑、災百合素苑、降玫瑰比園沸……赤添造夾人造捆景觀御--漸明月煮街、急情侶館路、昆鴿場鞠、鹿糖場、嫁藝術畝噴泉稿……趴在后騾來的尋市場障推廣羊實踐男中，截我們也并沒蔬有著銷力在存推滿21晨世紀見開發(fā)沒理念頭上與下競爭手對手傅打對患攻戰(zhàn)鞠，而拴是將增這一邪開發(fā)輝理念疊做為服主題姓詞去舞推，贊不遺群余力窄地去鼓推將難開發(fā)錄理念規(guī)視為屬靈魂狼并將跳之滲闊透于寫全身屆心的虹規(guī)劃洽理念烈。開妄發(fā)理琴念是腥魂，恒規(guī)劃秘理念侵〔思牙想〕捎是體者，魂血不附煌體，伯消費升者看恰不到辦一個北真實刃的載挎體，姓一個事現實脖的載甲體，皆你的僚開發(fā)裝理念悠還有劍魅力世可言肥嗎？屯這一帆策略雨實施違后，劉立既蘋得到糊了市耐場的挖強烈圖反響沫，實噸戰(zhàn)證周明這竭一理當念是到正確劣的，耕高屋成建瓴撒的。學在開虹發(fā)理誓念即嫌規(guī)劃時理念便推出糊上采大取了撕差異簽策略盒、信至譽策獎略，縫認同支策略鳥，借逆勢、瞎造勢薄。使膚陽光區(qū)花園粒不僅頌得到惰市場丸的認底同，掛而且日收到樣了極故佳的脅銷售搞戰(zhàn)績鬼，成永為基98叛年大場連市碧標桿鴉式樓鉤盤。捧勉差絮異策派略：劉盼尋找澇與對襯手的賞差異掩，以醋己之隨長攻樸其之塞短，搞尋找般和創(chuàng)壁造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