房地產估價理論方法、估價報告要點

房地產估價理論方法、估價報告要點解析及與抵押貸款有關的房地產評估與風險防范

目錄第一講房地產估價理論方法第二講估價報告要點解析第三講與抵押貸款有關的房地產評估

風險防范第一講房地產估價理論方法房地產的含義房地產是指土地、建筑物及其他地上定著物，是實物、權益、區(qū)位三者的結合。對于房地產估價來說，有意義的房地產分類主要是以下六種：①按照房地產用途的分類；②按照房地產開發(fā)程度的分類；③按照房地產實物形態(tài)的分類；④按照房地產權益狀況的分類；⑤按照房地產是否產生收益的分類；⑥按照房地產經營使用方式的分類。房地產的特性房地產的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎的。從房地產估價和把握房地產價值的角度來看，房地產主要有不可移動、獨一無二、壽命長久、供給有限、價值量大、流動性差、用途多樣、相互影響、易受限制和保值增值十個特性。房地產狀況描述房地產區(qū)位狀況描述房地產實物狀況描述房地產權益狀況描述房地產價值的概念房地產價值：是在一定條件下形成的，其價值基礎取決于價值基準是公開市場價值還是非公開市場價值，以及房地產的使用和權利狀況。

市場價值市場價值是指房地產在滿足下列條件下進行交易最可能的價格：1、交易雙方是自愿地進行交易的；2、交易雙方是出于利己動機進行交易的；3、交易雙方是精明的、謹慎行事的，并且了解交易對象、知曉市場行情；4、交易雙方有較充裕的時間進行交易；5、不存在買者因特殊興趣而給予附加出價。

房地產估價的概念房地產估價師根據特定的估價目的，遵循公認的估價原則，運用科學的估價方法，按照嚴謹?shù)墓纼r程序，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎上，對估價對象在估價時點的特定價值進行分析、測算和判斷并提出專業(yè)意見的活動。

房地產主要估價方法市場比較法收益還原法成本逼近法假設開發(fā)法基準地價系數(shù)修正法市場法的含義市場法，也稱為比較法、市場比較法、交易實例比較法。市場比較法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場法的理論依據是房地產價格形成的替代原理市場法市場法基本公式：估價對象比準價格=可比實例成交價格×交易情況修正×市場狀況調整系數(shù)×房地產狀況調整系數(shù)市場法（以居住房地產為例）市場比較法可比案例情況說明比較因素估價對象可比實例1可比實例2可比實例3物業(yè)名稱北京市*********交易價格總價（萬元)待估909090單價(元/m2)待估180001800018000交易日期【年月】2010.102010.112010.122010.11市場狀況穩(wěn)定穩(wěn)定穩(wěn)定穩(wěn)定交易情況正常正常正常正常區(qū)域因素描述交通便捷度交通便捷度較好，區(qū)域主要道路為，距主干道距離近，周邊有等公交線路交通便捷度較好，區(qū)域主要道路為，距主干道距離近，周邊有等公交線路交通便捷度較好，區(qū)域主要道路為，距主干道距離近，周邊有等公交線路交通便捷度較好，區(qū)域主要道路為，距主干道距離近，周邊有等公交線路自然和人文環(huán)境質量環(huán)境質量一般環(huán)境質量一般環(huán)境質量一般環(huán)境質量一般基礎設施七通一平（宗地紅線外通上、下水、通路、通電、通信、通燃氣、通熱力及紅線內場地平整）七通一平（宗地紅線外通上、下水、通路、通電、通信、通燃氣、通熱力及紅線內場地平整）七通一平（宗地紅線外通上、下水、通路、通電、通信、通燃氣、通熱力及紅線內場地平整）七通一平（宗地紅線外通上、下水、通路、通電、通信、通燃氣、通熱力及紅線內場地平整）公共配套設施公建配套設施較完善公建配套設施較完善公建配套設施較完善公建配套設施較完善市場比較法可比案例情況說明比較因素估價對象可比實例1可比實例2可比實例3物業(yè)名稱北京市*********實物狀況因素描述建筑類型板樓板樓板樓板樓公共部分裝修較好較好較好較好設備較齊全較齊全較齊全較齊全所在層/總樓層/6/66/66/6朝向南北南南南建筑面積（m2）505050戶型一室一廳一廚一衛(wèi)一陽臺，較好二室一廳一廚一衛(wèi)一陽臺，較好二室一廳一廚一衛(wèi)一陽臺，較好二室一廳一廚一衛(wèi)一陽臺，較好裝修狀況/精裝修精裝修精裝修容積率大于1大于1大于1大于1景觀及綠化較好較好較好較好權益狀況設定無其他權利無無無市場比較法測算表及修正系數(shù)比較因素估價對象可比實例1可比實例2可比實例3物業(yè)名稱北京市*********交易價格總價（萬元)待估909090單價(元/m2)待估180001800018000交易日期【年月】100100100100市場狀況100100100100交易情況100100100100區(qū)域因素描述交通便捷度100100100100自然和人文環(huán)境質量100100100100基礎設施100100100100公共配套設施100100100100市場比較法測算表及修正系數(shù)比較因素估價對象可比實例1可比實例2可比實例3實物狀況因素描述建筑類型100100100100公共部分裝修100100100100設備100100100100所在層/總樓層100100100100朝向100100100100建筑面積（m2）100100100100戶型100100100100裝修狀況100100100100容積率100100100100景觀及綠化100100100100權益狀況100100100100修正系數(shù)(∏)1.00001.00001.0000比準價格180001800018000市場比較法評估單價（元/m2）18000收益法的含義收益法，也稱為收益資本化法、收益還原法，是根據估價對象的未來收益來求取估價對象價值的方法。收益法是以預期收益原理為基礎的收益法

收益法常用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]其中：V——收益法評估價格

A——房地產年純收益

Y——房地產的報酬率

n——房地產收益年期凈收益=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-運營費用報酬率=年收益/價格收益法估價測算匯總表(單位:單價人民幣元/平方米,總價萬元)序號項目說明1年房地產有效毛收益1=(2)+(3)+(4)⑴日租金(元/平方米.日)依據估價人員對周邊房地產市場行情的調查及預測，該地區(qū)同類型房地產出租租金水平為*元/平方米.日。租金內涵不包括物業(yè)費、水、電、暖等費用。⑵年房地產潛在毛收益按365天/年計算。⑶空置造成的租金損失指房屋在出租過程中遇到沒有出租出去的空置期,按*天計算。⑷其他收入按租賃保證金為每年*元/平方米,一年期存款利率測算。2年總費用2=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)+(8)⑴維修費以有效毛收益為基數(shù)測算。⑵管理費以有效毛收益為基數(shù)測算。⑶房產稅按房產原值的70%的1.2%測算，原值根據財務報表內容按*元/平方米測算。⑷城鎮(zhèn)土地使用稅依據《北京市城鎮(zhèn)土地納稅等級分級范圍》，按實際占用的土地面積為計稅依據，依照規(guī)定稅額*元/平方米計算征收。⑸營業(yè)稅及附加營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加總按年房地產有效毛收益的5.5%計。⑹印花稅印花稅可按扣減租金損失后的潛在毛收益的0.1%計算。⑺保險費保險費指房產所有人為使自己的房產避免意外損失而向保險公司支付的費用，可按年房屋現(xiàn)值的1‰計。⑻租賃中介費以有效毛收益為基數(shù)測算。3年租金凈收益(A)3=1-24報酬率(Y)結合該區(qū)域房屋租售比例的調查情況，采用市場提取法確定。5可獲收益年限n（年）經估價人員現(xiàn)場查勘和判斷，評估中可獲收益年限以土地剩余年限計算。6房地產價值測算結果單價（V）V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]總價總價=單價×建筑面積成本法的含義成本法，是根據估價對象的重新購建價格來求取估價對象價值的方法；較具體地說，是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和建筑物折舊，然后將重新購建價格減去建筑物折舊來求取估價對象價值的方法。成本法的理論依據是生產費用價值論---商品的價格是依據生產所必要的費用而決定。成本法

房地產價格構成，分為七大項：Ⅰ、土地取得成本Ⅱ、開發(fā)成本Ⅲ、管理費用Ⅳ、銷售費用Ⅴ、投資利息Ⅵ、銷售稅費Ⅶ、開發(fā)利潤建筑物成本法最基本公式：房地產價值=重新購建價格-建筑物折舊建筑物折舊建筑物折舊，可以分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊三大類.物質折舊也稱為有形損耗，是指建筑物在實體上的老化、磨損、損壞所造成的建筑物價值損失。功能折舊也稱為無形損耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值損失。經濟折舊也稱為外部折舊，是指建筑物以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失。假設開發(fā)法的含義假設開發(fā)法是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。假設開發(fā)法的理論依據是預期收益原理。

假設開發(fā)法估價測算匯總表（（單位：單價元/平方米）序號項目說明1后續(xù)開發(fā)經營期(年)根據項目規(guī)劃及現(xiàn)狀建設情況取值。2開發(fā)完成后的價值根據開發(fā)完成后價值測算結果。3取得土地的稅費取開發(fā)完成后價值的3.05%(包括契稅3%及印花稅0.05%)。4續(xù)建成本根據續(xù)建成本的測算結果。5管理費用企業(yè)行政管理部門為管理和組織經營活動而發(fā)生的各項費用，以續(xù)建成本為基數(shù)，按照一定比率計算。6銷售費用企業(yè)在銷售產品或者提供勞務等過程中發(fā)生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用，以開發(fā)完成后的價值為基數(shù)，按照一定比率計算。7投資利息以續(xù)建成本、管理費、銷售費用為基數(shù)，設定在后續(xù)開發(fā)經營期內均勻投入；已建工程價值及購買稅費按一次性投入考慮，均按復利計算，根據年期選擇利率。公式：投資利息＝（建筑物續(xù)建成本＋管理費+銷售費用）×[（1＋利息率）續(xù)建周期/2－1]＋（已建工程價值+購買稅費）×[（1＋利息率）續(xù)建周期－1]。8銷售稅費包括銷售稅金及附加、其他銷售稅費，以開發(fā)完成后價值為基數(shù)，按照一定比率計算。9開發(fā)利潤投資利潤率參考類似地區(qū)、相當規(guī)模檔次、相同用途的項目利潤水平確定，以已建工程價值、取得稅費、續(xù)建成本、管理費用、銷售費用之和為基數(shù)測算。10在建工程價值（V）V=2-3-4-5-6-7-8-9在建工程續(xù)建成本計算表（單位：單價元/平方米）序號項目說明1續(xù)建建筑安裝工程費包括基礎工程、結構工程、設備安裝及裝飾工程費用等，根據項目工程標準及至估價時點的工程進度取值(1)基礎工程費用可根據估價對象結構等實際情況取費，可參考工程造價網。(2)結構工程費用可根據估價對象結構等實際情況取費，可參考工程造價網。(3)設備安裝和裝飾工程費用可根據估價對象結構等實際情況取費，可參考工程造價網。2工程勘察設計和前期工程費包括市場調查、可行性研究、工程勘察、環(huán)境影響評價、規(guī)劃及建筑設計、建設工程招投標、施工的通水、通電、通路、場地平整及臨時用房等開發(fā)項目前期工作所必要的費用，以續(xù)建建筑安裝工程費為基數(shù)。3室外工程費(1)+(2)(1)基礎設施建設費為經規(guī)劃部門批準建設的居住小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內的道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、園林、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排洪等工程費用和居住小區(qū)紅線以外專門為本居住小區(qū)建設的基礎設施費用。根據本項目特點及工程量，(2)公共配套設施建設費主要為居住小區(qū)服務的、非經營性公共設施和生活服務設施的建設費用，包括非經營性等教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、郵電、社區(qū)服務、行政管理、市政公用設施等。4小計1+2+35不可預見費根據項目規(guī)模、工程進度及項目的實際情況，確定不可預見費。6續(xù)建成本單價4+5總價(萬元)續(xù)建成本單價×分攤無收益面積后的建筑面積÷10000基準地價法

基準地價法

北京市人民政府于二○○二年十二月十日正式施行《北京市人民政府關于調整本市出讓國有土地使用權基準地價的通知》〖京政發(fā)（2002）32號〗，北京市國土資源和房屋管理局于二○○二年十二月十七日正式施行《關于公布本市出讓國有土地使用權基準地價應用方法的通知》〖京國土房管出（2002）1121號〗,對北京市出讓國有土地進行宏觀控制，依據上述文件求取估價對象的地價。重點概念樓面地價是按照土地上的建筑物面積均攤的土地價格樓面地價=土地總價/總建筑面積樓面地價=土地單價×總建筑面積/土地總面積=土地單價/容積率房地產估價程序1、獲取估價業(yè)務；2、受理估價委托；3、擬定估價作業(yè)方案；4、搜集估價所需資料；5、實地查看估價對象；6、分析估價對象及房地產市場；7、選定估價方法進行測算；8、確定估價結果；9、撰寫估價報告；10、內部審核估價報告；11、出具估價報告；12、估價資料歸檔貸后重估，估價機構工作配合重點1、對房地產押品作出現(xiàn)時點市場價值評估值；2、

對房地產押品作出現(xiàn)時點風險等級分類結果；3. 為押品價值重估項目作出貸后評估分析綜合報告；4. 建立專用的動態(tài)貸后評估系統(tǒng)第二講估價報告要點解析A、致估價委托人函（明確估價對象、估價目的、估價時點及估價結果）B、注冊房地產估價師聲明（估價師簽字，可從房地產估價師網站上查詢及核實估價師真?zhèn)渭皥?zhí)業(yè)情況）C、估價的假設和限制條件（估價的假設和限制條件主要是針對估價時點的房地產市場狀況和估價對象狀況中那些不確定且對價值有影響的因素予以假定。包括：1、對應評估的價值類型，說明其主要條件；2、對委托人提供的有關情況和資料進行了必要的核查，無理由懷疑委托人提供的情況和資料的真實性；3、說明未經調查核實或無法調查核實的有關情況和資料；4、說明在情況不明或資料不全下是以何種情形來估價的；5、說明估價中的一些特殊處理；6、說明在估價中未考慮的因素。對于不確定性因素，估價師應當勤勉盡責，予以必要的專業(yè)關注，針對估價項目的具體情況，合理且有依據地作出假定。）估價報告模板及要點解析D、房地產抵押估價結果報告一、估價委托人二、估價機構（估價機構資質的核實）三、估價目的（是否相符）四、估價對象（確定估價對象范圍及區(qū)位、實物、權益等狀況）五、估價時點（一般為現(xiàn)場勘查日期，如不符需進行相關說明）六、價值類型（明確本次估價的價值內涵，估價對象剩余使用年期、用途及基礎設施狀況等）

估價報告模板及要點解析D、房地產抵押估價結果報告七、估價依據八、估價原則九、估價方法（根據所選擇的方法進行描述，說明本次估價思路及估價所采用的方法和這些方法的定義、并對所選擇方法的依據及未選擇其他方法的原因進行說明。）估價報告模板及要點解析D、房地產抵押估價結果報告十、估價結果（1、假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值2、需扣減的估價人員知悉的法定優(yōu)先受償款

3、抵押價值估價結果）十一、估價人員十二、估價作業(yè)日期十三、估價報告應用的有效期

估價報告模板及要點解析D、房地產抵押估價結果報告十四、估價對象的抵押價值未來下跌風險分析（建議估價委托人或者相關權利人密切關注估價對象抵押價值在未來年內下跌的風險，目前預期可能導致房地產抵押價值下跌的因素主要有以下幾方面：1、房地產的使用和維護情況。2、區(qū)位因素的改變。3、房地產市場供求變化情況。4、房地產政策影響。）

估價報告模板及要點解析D、房地產抵押估價結果報告十五、估價對象的變現(xiàn)能力分析（變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現(xiàn)金的可能性。主要包括以下幾方面：（1）房地產的通用性。（2）房地產的獨立使用性和可分割轉讓性。（3）變現(xiàn)的時間長短。（4）快速變現(xiàn)的方式。（5）區(qū)域市場狀況。（6）快速變現(xiàn)價值。（7）變現(xiàn)價值與市場價值的差異。此外，對變現(xiàn)過程中可能產生的稅費、抵押物處置后所得價款的清償次序、凈值計算公式及房地產權利狀況可能對抵押房地產變現(xiàn)的影響進行列示。）

正常可收回的抵押貸款額（或稱安全抵押貸款額）可以用以下公式表示：抵押貸款額≤未來房地產市場條件下抵押物快速變現(xiàn)的價值－快速變現(xiàn)處置費用－處置交易相關稅費－利息－違約金－賠償金－約定的其他內容 抵押率＝抵押貸款÷抵押評估價值估價報告模板及要點解析D、房地產抵押估價結果報告十六、風險提示（對于抵押價值未來下跌的風險提示，報告使用者應關注估價對象及房地產市場情況的變化、房地產調控政策的出臺、房地產開發(fā)企業(yè)及其關聯(lián)企業(yè)財務風險及法律風險、法定優(yōu)先受償權利、快速變現(xiàn)費用變化等多方因素對抵押價值的影響。）估價報告模板及要點解析E、房地產抵押估價技術報告

一、估價對象實物狀況描述與分析二、估價對象權益狀況描述與分析三、估價對象區(qū)位狀況描述與分析（上述三點注重對“分析”的真實性及合理性進行判斷。）四、市場背景描述與分析（包括宏觀經濟形勢、相關政策、房地產市場整體狀況、對應估價對象用途的房地產市場狀況分析，注重時效性，是否及時更新。）五、估價對象最高最佳利用分析（從法律上允許、技術上可行、經濟上可行來判斷估價對象的最高最佳利用方式。）

估價報告模板及要點解析E、房地產抵押估價技術報告六、估價方法適用性分析（同結果報告）七、估價測算過程（可運用房地產估價理論知識及對房地產市場的調查對其測算過程中的各項取費進行判斷。如市場法中的案例售價與區(qū)域內市場售價水平是否相當？收益法中租金水平的選取是依據市場租金還是租約內租金等。）八、估價結果確定（原則上為了規(guī)避風險，應盡量選用兩種以上估價方法進行估價，針對不同估價方法得到的結果，因估價原理及關注點不同，結果存在一定差異，在一定范圍內都是合理的，將兩種估價結果分別賦予一定的權重，權重比例依據估價方法的適宜程度，如：對于存在長期租賃情況的大型購物中心房地產，收益法比成本法更能真實地反映其房地產價值。）九、估價對象的抵押價值未來下跌風險及變現(xiàn)能力分析（同結果報告）F、附件（位置圖、照片、權屬證照、估價依據文件等，檢查其準確、完整、清晰及必要性）估價報告模板及要點解析審核要點一、估價機構及估價師的資質審核二、評估資料和估價報告的完整性、真實性審核三、合法有效性審核四、估價報告的邏輯性審核五、評估結果的合理性審核第三講與抵押貸款有關的房地產評估與風險防范一、目前房地產評估行業(yè)存在的問題與風險防范1、目前房地產評估存在的問題 房地產評估制度建立十五年來，房地產評估行業(yè)有了飛躍發(fā)展，但實踐中也暴露一些問題。如：（1）迎合委托方要求，高估或低估標的物價值，出具不實評估報告；（2）不正當競爭泛濫，收費打折；（3）評估報告質量不高，技術水平亟待提高；（4）不顧資格實力，超營業(yè)范圍承攬評估業(yè)務等；（5）評估機構魚龍混雜、良莠不齊。一、目前房地產評估行業(yè)存在的問題與風險防范2、金融機構對房地產評估風險的防范（1）建