鑫英幼兒園設(shè)計(jì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

PAGEPAGE27鑫英幼兒園項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告

目錄 4 4 4 4 5 5 6 7 8 8 8 8 8 9 9 10 11 11 11 13 13 13 13 13 13 14 16 16 16 16 16 錯(cuò)誤！未定義書簽。 17 17 17 17 18 18 18 18 18 19 19 19 20 20 20 20 20 21 21 21 22 22 22 23附件：

1總論1.1項(xiàng)目名稱及建設(shè)地址項(xiàng)目名稱：鑫英幼兒園項(xiàng)目項(xiàng)目地址：鑫英幼兒園項(xiàng)目擬建于長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)嘉雨路與東華路附近的楊帆小區(qū)內(nèi)。鑫英幼兒園項(xiàng)目北接人民法院，南靠芙蓉區(qū)政府，東臨延年世嘉酒店，西望大潤(rùn)發(fā)超市，即將建成的地鐵口也近在咫尺，地理位置十分優(yōu)越1.2項(xiàng)目申報(bào)單位1.3報(bào)告編制單位編制單位：湖南力源土地房地產(chǎn)估價(jià)咨詢有限公司公司住所：長(zhǎng)沙市雨花區(qū)曙光中路009號(hào)001棟第5層法定代表人：徐志革注冊(cè)資本：人民幣貳佰萬(wàn)元資質(zhì)等級(jí)：建筑乙級(jí)資質(zhì)證號(hào)：工咨乙12220070021發(fā)證機(jī)關(guān)：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)聯(lián)系人：劉林軍電話/傳真0731-839718001.4項(xiàng)目研究的依據(jù)及范圍1.4.1研究依據(jù)（1）國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》；（2）《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（建設(shè)部頒發(fā)）；（3）《長(zhǎng)沙市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十二五規(guī)劃》和《長(zhǎng)沙市城市總體規(guī)劃（2003-2020）》；（4）《幼兒園工作規(guī)程》（5）《幼兒園建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（6）《全日制、寄宿制幼兒園編制標(biāo)準(zhǔn)（試行）》（6）委托方提供的營(yíng)業(yè)執(zhí)照及編制《報(bào)告》的委托合同等;（7）實(shí)地調(diào)研所取得的有關(guān)資料等；（8）國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)。1.4.2研究范圍根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、規(guī)程和規(guī)范，對(duì)與項(xiàng)目相關(guān)的背景、建設(shè)條件、建設(shè)方案設(shè)計(jì)、環(huán)境影響、實(shí)施方案、建設(shè)投資及經(jīng)濟(jì)效益等方面進(jìn)行分析研究，供申報(bào)單位和政府核準(zhǔn)部門決策參考。1.5主要工程技術(shù)指標(biāo)鑫英幼兒園按照全日制幼兒園標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定，預(yù)計(jì)設(shè)7個(gè)班，其中小班2個(gè)，中班2個(gè)，大班3個(gè)，不設(shè)托兒所，項(xiàng)目總租用面積約2248m2。其中生活面積1588m2，包括活動(dòng)室和寢室各7間，每間面積都約為50m2，每個(gè)班各設(shè)一個(gè)衛(wèi)生間和衣帽貯藏室，衛(wèi)生間每個(gè)15m2，衣帽貯藏室每個(gè)9m2，小班和中班每班設(shè)一個(gè)中型音體活動(dòng)室，每個(gè)面積為90㎡，大班每班設(shè)個(gè)大型活動(dòng)室，每個(gè)面積為120㎡；服務(wù)用房32㎡，包括醫(yī)務(wù)保健室12㎡，隔離室8㎡，晨檢室12㎡，醫(yī)務(wù)保健室和隔離室相鄰設(shè)置，與幼兒生活用房應(yīng)有適當(dāng)距離；供應(yīng)用房126㎡.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：鑫英幼兒園項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量備注1總建筑面積m222481.1生活用房m21588總共7個(gè)班其中活動(dòng)室m2350寢室m2350衛(wèi)生間m2105衣帽貯藏室m263音體活動(dòng)室m27203個(gè)中型4個(gè)小型1.2服務(wù)用房m232其中醫(yī)務(wù)保健室m212隔離室m28晨檢室m2121.3供應(yīng)用房m2128其中主副食加工間m245主食庫(kù)m215副食庫(kù)m215冷藏庫(kù)m28配餐間m218消毒間m212洗衣房m2152走廊m2200寬1.5m3室外共用游戲場(chǎng)地m23001.6項(xiàng)目總投資及資金籌措項(xiàng)目總投資601.1萬(wàn)元，其中建筑安裝工程費(fèi)為1.5萬(wàn)元，土地費(fèi)用449.6萬(wàn)元，建安工程費(fèi)100萬(wàn)元，啟動(dòng)資金50萬(wàn)元。項(xiàng)目總投資601.1萬(wàn)元，項(xiàng)目的資金來(lái)源主要來(lái)源于自由資金。1.7項(xiàng)目結(jié)論及建議（1）項(xiàng)目結(jié)論經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目總投資601.10萬(wàn)元，利潤(rùn)總額987.65萬(wàn)元（按投資回報(bào)率8.1%計(jì)算），全部投資內(nèi)部收益率164.3%。經(jīng)濟(jì)效益較好，而且風(fēng)險(xiǎn)較小，是可以投資的（2）項(xiàng)目臨界點(diǎn)分析臨界點(diǎn)分析分析表明當(dāng)售價(jià)降低13%,即平均售價(jià)由每人1.5萬(wàn)元降低至1.3萬(wàn)元時(shí),還可保持不虧損。項(xiàng)目收益較。2宏觀環(huán)境分析2.1宏觀政策分析2.2地方宏觀政策分析3市場(chǎng)分析3.1區(qū)域市場(chǎng)概況揚(yáng)帆社區(qū)位于嘉雨路以東，古曲路以西，人民路以北，馬王堆新合農(nóng)科村小區(qū)以南，在那個(gè)面積0.26平方公里，有常住人口3600余戶，11000余人，流動(dòng)人口8000余人，芙蓉區(qū)人民法院，芙蓉區(qū)工商行政管理局坐落其中，也是東屯路街道辦事處辦公所在地轄區(qū)內(nèi)有源農(nóng)場(chǎng)統(tǒng)籌統(tǒng)安的拆遷安置房80懂，東南雅苑2棟，世嘉國(guó)際華城一、二期商品房20棟共計(jì)108棟，還有一棟高層電梯安置房待建。小區(qū)內(nèi)先后引進(jìn)了電動(dòng)車市場(chǎng)、金蘋果市場(chǎng)，世嘉延年大酒店、新長(zhǎng)福酒樓等名牌企業(yè)，集商業(yè)、餐飲、購(gòu)物、休閑為一體的現(xiàn)代化宜居生活小區(qū)3.2區(qū)域市場(chǎng)概況及特點(diǎn)建設(shè)高檔幼兒園選擇好的地理區(qū)間尤其重要，揚(yáng)帆社區(qū)位于嘉雨路以東，古曲路以西，人民路以北，馬王堆新合農(nóng)科村小區(qū)以南，在那個(gè)面積0.26平方公里，有常住人口3600余戶，11000余人，流動(dòng)人口8000余人，總?cè)丝?9000余人，去除其中10%老年人，剩下的按三口之家計(jì)算，兒童總數(shù)就是5700余人，嬰幼兒占1300余人。3.3區(qū)域幼兒園狀況揚(yáng)帆小區(qū)有三家幼兒園，揚(yáng)帆中心幼兒園：四個(gè)班，人說(shuō)在100人左右，人之初幼兒園，四個(gè)班，人數(shù)110人左右，高嶺幼兒園，三個(gè)班，人數(shù)50人左右，所以未入學(xué)嬰幼兒還有1040人左右，幼兒園任然奇缺，特別是高檔幼兒園。3.4項(xiàng)目市場(chǎng)定位3.4.1項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析3.4.1.1定位因子構(gòu)成市場(chǎng)定位一般根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)、周邊環(huán)境、地塊建設(shè)條件、地塊競(jìng)爭(zhēng)狀況與消費(fèi)者特征和開發(fā)商資金實(shí)力共同決定。3.4.1.2定位因子關(guān)系3.4.1.3定位因子分析揚(yáng)帆社區(qū)位于嘉雨路以東，古曲路以西，人民路以北，馬王堆新合農(nóng)科村小區(qū)以南，在那個(gè)面積0.26平方公里，有常住人口3600余戶，11000余人，流動(dòng)人口8000余人，總?cè)丝?9000余人，去除其中10%老年人，剩下的按三口之家計(jì)算，兒童總數(shù)就是5700余人，嬰幼兒占1300余人，據(jù)調(diào)查，揚(yáng)帆小區(qū)有三家幼兒園：揚(yáng)帆中心幼兒園：四個(gè)班，人數(shù)在100人左右，人之初幼兒園，四個(gè)班，人數(shù)110人左右，高嶺幼兒園，三個(gè)班，人數(shù)50人左右，所以未入學(xué)嬰幼兒還有1040人左右。而且此三家都不屬高檔幼兒園，因此如果在此地建一個(gè)高檔幼兒園，需求量會(huì)很大。3.4.2市場(chǎng)定位本項(xiàng)目為中高檔幼兒園本項(xiàng)目高層產(chǎn)品的客戶群為：區(qū)域內(nèi)高校教師，公務(wù)員，拆遷戶，周邊生意人等有固定收入的人群。4地塊狀況及建設(shè)條件4.1地塊狀況分析4.1.1地理位置條件項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)嘉雨路與東華路的交界處，位于楊帆小區(qū)內(nèi)。項(xiàng)目北接人民法院，南靠芙蓉區(qū)政府，東臨延年世嘉酒店，西望大潤(rùn)發(fā)超市，即將建成的地鐵口也近在咫尺，地理位置十分優(yōu)越因此項(xiàng)目所在區(qū)域位于城市繁花地帶，人口基數(shù)大，流動(dòng)量也很大，經(jīng)濟(jì)地理位置優(yōu)越，生源較好。4.1.2地塊現(xiàn)狀（地貌）分析4.2建設(shè)條件4.2.11、芙蓉區(qū)概貌2、地質(zhì)條件3、氣候條件4.2.2抗震設(shè)防根據(jù)國(guó)震發(fā)(1992)160號(hào)文件，按國(guó)家地震局編制的《中國(guó)地震烈度分區(qū)圖(1990)》(50年超越概率10％)的劃分，芙蓉區(qū)地震基本烈度為6度，按6度設(shè)防。4.2.3交通本項(xiàng)目擬建于長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)嘉雨路與東華路交叉口，北接人民法院，南靠芙蓉區(qū)政府，東臨延年世嘉酒店，西望大潤(rùn)發(fā)超市，即將建成的地鐵口也近在咫尺，許多公交站點(diǎn)都在附近，交通十分便利。。4.2.4擬建項(xiàng)目位于芙蓉區(qū)政府所在地，所有通訊設(shè)施包括有線電視等均已到達(dá)項(xiàng)目所在地。4.2.5電力可以確保項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)期間的電力供應(yīng)。4.2.6給排水設(shè)施供水可靠。5建設(shè)方案設(shè)計(jì)5.1規(guī)劃布局5.2建筑設(shè)計(jì)5.2.15.2.25.2.35.3建筑單體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)5.4給水排水5.5電氣及防雷設(shè)計(jì)說(shuō)明5.5.5.25.5.3照明：1．照度標(biāo)準(zhǔn)2．應(yīng)急照明5.5.5.5.51．安保監(jiān)控、攝像監(jiān)視系統(tǒng)2．火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警和聯(lián)動(dòng)滅火系統(tǒng)：5.5.5綜合布線系統(tǒng)：設(shè)計(jì)說(shuō)明：5.6通暖設(shè)計(jì)5.6.1設(shè)計(jì)內(nèi)容；5.6.2設(shè)計(jì)依據(jù)5.6.3通風(fēng)系統(tǒng)5.6.4防排煙設(shè)計(jì)5.6.5中央空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)5.6.6人防通風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)5.6.7環(huán)保與節(jié)能6環(huán)境評(píng)價(jià)6.1環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀6.2生態(tài)環(huán)境影響分析一、建設(shè)期主要污染源和主要污染物二、營(yíng)運(yùn)期主要污染源和主要污染物6.3生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施6.4地質(zhì)災(zāi)害影響分析7節(jié)能7.1編制依據(jù)7.2能源和水耗構(gòu)成7.3節(jié)能、節(jié)水措施8項(xiàng)目招投標(biāo)8.1項(xiàng)目管理8.2工程招投標(biāo)制8.3工程監(jiān)理制8.4項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排9投資估算及資金籌措9.1投資估算經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為601.1萬(wàn)元，說(shuō)明如下：（1）土地租用費(fèi)用按2000元每平米估算，項(xiàng)目總租用面積2248㎡，，合計(jì)總投資費(fèi)用449.6萬(wàn)元。（2）前期工程費(fèi)項(xiàng)目前期工程費(fèi)包括可研、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)、水文地質(zhì)勘探費(fèi)、土地平整費(fèi)用，前期工程費(fèi)用按建筑安裝工程費(fèi)的1.5%估算，共計(jì)1.5萬(wàn)元。（3）建筑安裝工程費(fèi)預(yù)計(jì)建安工程費(fèi)約為100萬(wàn)元（4）啟動(dòng)資金預(yù)計(jì)啟動(dòng)資金為50萬(wàn)元9.2投資計(jì)劃與資金籌措10財(cái)務(wù)分析10.1經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù)（1）本項(xiàng)目自建成后，其中小班20～25人，中班26～30人，大班31～35人，預(yù)計(jì)可總共招收160人左右。（2）根據(jù)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)情況，結(jié)合公司項(xiàng)目開發(fā)成本，對(duì)本項(xiàng)目初步定價(jià)如下：每個(gè)人每年預(yù)計(jì)總費(fèi)用1.5萬(wàn)元，每年的毛收入約為240萬(wàn)。（3）本幼兒園預(yù)計(jì)招收教職工25人，每人年均工資4萬(wàn)元，合計(jì)100萬(wàn)元。（4）本幼兒園預(yù)計(jì)運(yùn)營(yíng)成本和稅收總共為60萬(wàn)元，包括學(xué)生生活支出48萬(wàn)元，其他開支12萬(wàn)元。據(jù)以上資料可知本幼兒園每年純收入為80萬(wàn)元。10.2產(chǎn)品成本分析10.2.1經(jīng)濟(jì)分析參數(shù)經(jīng)分析，項(xiàng)目總投資601.10萬(wàn)元，利潤(rùn)總額987.65萬(wàn)元（按投資回報(bào)率8.1%計(jì)算），全部投資內(nèi)部收益率164.3%。經(jīng)濟(jì)效益較好。10.2.2項(xiàng)目贏利性分析項(xiàng)目總投入601.1萬(wàn)元，每年凈收入為80萬(wàn)元，8年可收回成本，收益較高。10.3財(cái)務(wù)效益基本分析10.4項(xiàng)目臨界點(diǎn)分析11項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)防范策略11.1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析11.1.1經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)11.1.2行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)11.1.3政策風(fēng)險(xiǎn)11.2風(fēng)險(xiǎn)防范策略11.2.1經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策11.2.2行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策12結(jié)論及建議12.1結(jié)論12.2建議附件目錄 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