房地產(chǎn)開發(fā)的程序

第四章房地產(chǎn)開發(fā)的程序3.1概述一、房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照城市規(guī)劃和社會(huì)開展的要求，在依法取得使用權(quán)的土地上，對(duì)房屋等建筑物和構(gòu)筑物進(jìn)行“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)〞，以取得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的綜合性生產(chǎn)活動(dòng)。二、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序“四個(gè)階段，八個(gè)步驟〞四個(gè)階段，即投資時(shí)機(jī)選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段和租售階段。八個(gè)步驟，投資時(shí)機(jī)尋找、投資時(shí)機(jī)篩選、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批、簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收、市場(chǎng)營銷等3.2投資時(shí)機(jī)選擇與決策分析一、投資時(shí)機(jī)選擇所謂投資時(shí)機(jī)選擇，主要包括投資時(shí)機(jī)尋找和篩選兩個(gè)步驟。二、決策分析投資決策分析主要包括市場(chǎng)分析和工程的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)兩局部工作。3.3前期工作一、獲取土地使用權(quán)1.政府土地收購儲(chǔ)藏與土地一級(jí)開發(fā)1〕土地收購儲(chǔ)藏，是指城市政府通過設(shè)立的專責(zé)機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一負(fù)責(zé)行政區(qū)域內(nèi)土地整理、征用、收購、收回、置換、儲(chǔ)藏、一級(jí)開發(fā)以及土地交易等活動(dòng)的一種工作制度。2〕土地一級(jí)開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地〔毛地〕或農(nóng)村集體土地〔生地〕進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)呐涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地到達(dá)“三通一平〞、“五通一平〞、“七通一平〞建設(shè)條件〔熟地〕，在對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。土地一級(jí)開發(fā)的操作模式，有純政府模式、政府與企業(yè)合作模式和受政府授權(quán)委托的企業(yè)模式三種。3〕納入政府土地收購儲(chǔ)藏范圍的土地類型

新增建設(shè)用地中用于開發(fā)經(jīng)營的土地；已列入危舊房改造方案的土地；因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、兼并或其他原因調(diào)整出的原劃撥國有土地，包括原有城市根底設(shè)施改造中調(diào)整出來的劃撥用地；依法收回的閑置土地；政府依法收購和整理的國有土地；土地使用權(quán)期限已滿、政府依法收回土地；以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)履行出讓合同、又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地；土地使用者要求政府收回的土地；市區(qū)范圍內(nèi)無合法使用權(quán)的國有土地；其他依據(jù)法律、法規(guī)可以收回的國有土地。4〕土地一級(jí)開發(fā)常用的操作程序是：制定開發(fā)區(qū)域的近期、中期和長期開展方案；對(duì)城市區(qū)域范圍內(nèi)的土地利用狀況進(jìn)行詳細(xì)凋查，掌握可開發(fā)土地資源現(xiàn)狀的數(shù)量、質(zhì)量和分布；制定開發(fā)區(qū)域開展的控制性規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃；按確定的優(yōu)先順序選擇啟動(dòng)開發(fā)地塊或區(qū)域；編制土地一級(jí)開發(fā)工程可行性研究報(bào)告并獲有關(guān)部門批準(zhǔn)；由土地管理部門協(xié)助辦理土地出讓(或劃撥)手續(xù)；制定拆遷安置補(bǔ)償方案，并獲得政府主管部門批準(zhǔn)；進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)土地開發(fā)工作，到達(dá)相應(yīng)的建設(shè)條件；核算土地開發(fā)本錢、評(píng)估土地價(jià)格，按土地出讓方案，通過政府土地交易市場(chǎng)，以招標(biāo)、拍賣、掛牌或協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)。2.獲取土地使用權(quán)的途徑1)土地使用權(quán)出讓〔招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議出讓〕；2)土地使用權(quán)劃撥；3)原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)土地使用權(quán)〔協(xié)議〕；4)與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作。二、確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可1、土地出讓過程中的規(guī)劃管理1〕出讓城市國有土地使用權(quán)之前應(yīng)當(dāng)制定控制性詳細(xì)規(guī)劃；2〕出讓的地塊，必須具有城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖；3〕?規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書?及其附圖或?審定設(shè)計(jì)方案通知書?及其附圖，是城市國有土地使用權(quán)出讓合同的重要附件，不得隨意變更。確需變更的，必須經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)；4〕土地使用權(quán)受讓方在辦理?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?時(shí)，必須持有附具城市規(guī)劃行政主管部門提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖的土地出讓合同，取得?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?后，方可辦理土地使用權(quán)權(quán)屬證明。(1)開發(fā)工程選址、定點(diǎn)審批階段提出申請(qǐng)城市規(guī)劃部門審核發(fā)征詢意見表開發(fā)商持相關(guān)文件報(bào)城市規(guī)劃部門審核城市規(guī)劃部門發(fā)?選址規(guī)劃意見通知書?申請(qǐng)文件：計(jì)委批準(zhǔn)立項(xiàng)文件、開發(fā)建設(shè)單位或其主管部門申請(qǐng)用地的函件、工程情況簡(jiǎn)要說明和選址要求、擬建方案、開發(fā)工程意向位置的1／2000或1／500地形圖及其他相關(guān)材料

２、房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理報(bào)審文件：征詢意見表、征地和安置補(bǔ)償方案及經(jīng)城市土地管理部門蓋章的征地協(xié)議、工程初步設(shè)計(jì)方案、批準(zhǔn)的總平面布置圖或建設(shè)用地圖。〔2〕申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證相關(guān)文件：城市方案部門批準(zhǔn)征用土地的方案任務(wù)；市政府批準(zhǔn)征用農(nóng)田的文件(使用城市國有土地時(shí)，需持城市土地管理部門的拆遷安置意見)1／2000或1／500的地形圖；?選址規(guī)劃意見通知書?；要求取得的有關(guān)協(xié)議與函件及其他相關(guān)資料。經(jīng)城市規(guī)劃管理部門審核后頒發(fā)?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?。?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。〔3〕規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批階段相關(guān)文件：城市方案管理部門批準(zhǔn)的方案任務(wù)、開發(fā)商對(duì)擬建工程的說明、擬建方案示意圖、地形圖(單位建筑1／500，居住區(qū)1／2000。其中一份畫出用地范圍)和設(shè)計(jì)單位提供的控制性規(guī)劃方案及其他相關(guān)資料。經(jīng)城市規(guī)劃管理部門審核后，下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書，及用地紅線圖。?規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書?主要規(guī)定了征地面積、規(guī)定建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度和停車位個(gè)數(shù)等。〔4〕設(shè)計(jì)方案審批階段

開發(fā)商應(yīng)自行委托有規(guī)劃設(shè)計(jì)資格的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)完成不少于2個(gè)方案設(shè)計(jì)，然后持設(shè)計(jì)方案報(bào)審表、工程各設(shè)計(jì)方案的總平面圖(單景立畫圖等〔l／100或I/200)方案說明書從其他相關(guān)資料。向城市規(guī)劃管理部門提出設(shè)計(jì)方案審批申請(qǐng)，城市規(guī)劃管理部門接此申請(qǐng)后協(xié)同其他有關(guān)單位審查該詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并提出修改或調(diào)整意見，之后，開發(fā)商根據(jù)審查意見對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)修改，再報(bào)城市管理部門審批。審批通過后由城市規(guī)劃管理部門簽發(fā)?規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批通知書??！?〕建設(shè)工程規(guī)劃許可證階段開發(fā)商持由城市建設(shè)主管部門下發(fā)的年度施工任務(wù)批準(zhǔn)文件、工程施工圖紙、工程檔案保證金證明、其它行政主管部門審查意見和要求取得的有關(guān)協(xié)議(如使用水、電、煤氣、熱力等的協(xié)議)，向城市規(guī)劃管理部門提出申請(qǐng)，城市規(guī)劃管理部門接此申請(qǐng)后，將負(fù)責(zé)主持召開市政配合會(huì)，組織有關(guān)單位進(jìn)行綜合圖會(huì)簽等工作。最后簽發(fā)?建設(shè)工程規(guī)劃許可證??！?〕竣工驗(yàn)收階段城市規(guī)劃部門參與驗(yàn)收，主要工作是：檢查工程開發(fā)建設(shè)過程中有關(guān)規(guī)劃要求設(shè)施是否得到遵守，配套建設(shè)的根底設(shè)施和公共效勞設(shè)施是否同期完成。三、建設(shè)工程招標(biāo)1、招標(biāo)方式1〕公開招標(biāo)2〕邀請(qǐng)招標(biāo)3〕議標(biāo)2、招標(biāo)機(jī)構(gòu)1〕組成人員：決策人員；專業(yè)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)方面的專家；助理人員2〕招標(biāo)過程中的決策活動(dòng)〔1〕確定開發(fā)工程發(fā)包的范圍，即決定建筑工程全過程統(tǒng)包還是分階段發(fā)包，或者單項(xiàng)工程發(fā)包、分部工程發(fā)包、專業(yè)工程發(fā)包。建議：全過程統(tǒng)包方式發(fā)包。〔2〕確定承包方式和承包內(nèi)容，即確定總價(jià)合同、單價(jià)合同或本錢加酬金合同、以及全部包工包料，還是局部包工包料、專業(yè)工程發(fā)包等。建議：全部包工包料的總價(jià)合同?！?〕確定標(biāo)底?！?〕決標(biāo)并簽訂合同或者協(xié)議。3〕招標(biāo)中的日常事務(wù)

①發(fā)布招標(biāo)公告或邀請(qǐng)招標(biāo)函；②編制和發(fā)送招標(biāo)文件；③編制標(biāo)底；④審查投標(biāo)者資格；⑤組織勘察現(xiàn)場(chǎng)和解答投標(biāo)人提出的問題；⑥接受并妥善保管投標(biāo)人的標(biāo)函，負(fù)責(zé)為其保密；⑦開標(biāo)、審核標(biāo)書并組織評(píng)標(biāo)；⑧談判簽訂協(xié)議或合同。主要職責(zé)就是：評(píng)審標(biāo)書的有效性、集體表決、決標(biāo)、公布中標(biāo)者。3、招標(biāo)程序1〕申請(qǐng)招標(biāo)申請(qǐng)招標(biāo)前必須持有建設(shè)部門同意的建設(shè)工程開工審批手續(xù)。經(jīng)批準(zhǔn)后開發(fā)商可持建設(shè)主管部門同意招標(biāo)的“建設(shè)工程開工審批表〞和招標(biāo)申請(qǐng)書，向當(dāng)?shù)卣型稑?biāo)管理部門登記、申請(qǐng)招標(biāo)，并領(lǐng)取招標(biāo)用表，開發(fā)商只有在獲得招標(biāo)批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行招標(biāo)。2〕編制招標(biāo)文件主要內(nèi)容有：工程綜合說明；招標(biāo)方式及對(duì)發(fā)包單位的要求；招標(biāo)工程的技術(shù)要求；鋼材、木材、水泥及其他主要材料(包括特殊材料)與設(shè)備的供給方式；工程款支付方式〔預(yù)付款、工程進(jìn)度款、最終付款、退還保存金〕及預(yù)付款的百分比；合同條件和合同文本；投標(biāo)須知；招標(biāo)人認(rèn)為應(yīng)向投標(biāo)人明確的問題；招標(biāo)文件附件〔工程圖紙和工程量清單〕；對(duì)投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)報(bào)價(jià)要求和評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等所有實(shí)質(zhì)性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款。3〕編制工程標(biāo)底招標(biāo)工程的標(biāo)底可由開發(fā)商請(qǐng)有資格的概預(yù)算人員編制，亦可委托有營業(yè)執(zhí)照的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代編，并在編制招標(biāo)文件的同時(shí)進(jìn)行。開發(fā)商必須把工程標(biāo)底送當(dāng)?shù)睾贤A(yù)算審查機(jī)關(guān)確認(rèn)，密封后再經(jīng)當(dāng)?shù)貢袠?biāo)管理辦公室核準(zhǔn)方能生效。編制方法：以施工圖預(yù)算為根底編制；以概算額或擴(kuò)大綜合定額為根底編制；以平方米造價(jià)包干為根底編制等。4〕確定招標(biāo)方式，發(fā)布招標(biāo)公告或邀請(qǐng)投標(biāo)函開發(fā)商編制標(biāo)底完成后，即可決定采用何種招標(biāo)方式，并當(dāng)?shù)卣袠?biāo)管理部門批準(zhǔn)前方可實(shí)施。采取公開招標(biāo)方式時(shí)，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)工程的性質(zhì)、數(shù)量、實(shí)施地點(diǎn)和時(shí)間以及獲取招標(biāo)文件的方法等事項(xiàng)。采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式時(shí)，應(yīng)當(dāng)向三個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)工程的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書。5〕投標(biāo)人資格審查〔資格預(yù)審〕審查的內(nèi)容：①企業(yè)注冊(cè)證明和資質(zhì)等級(jí)〔四級(jí)〕；②主要施工經(jīng)歷；③技術(shù)力量簡(jiǎn)況；④施工機(jī)械設(shè)備簡(jiǎn)況；⑤在施工的承建工程；⑥資金和財(cái)務(wù)狀況。本卷須知：采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式，投標(biāo)人必須向開發(fā)商扼要說明對(duì)招標(biāo)工程準(zhǔn)備采用的主要施工方法；外地建筑企業(yè)參加投標(biāo)，必須持有建設(shè)工程所在地城市主管部門簽發(fā)的投標(biāo)許可證。6〕招標(biāo)工程交底及答疑

開發(fā)商發(fā)出招標(biāo)文件，招標(biāo)人踏勘現(xiàn)場(chǎng)之后，開發(fā)商應(yīng)邀請(qǐng)投標(biāo)人的代表開會(huì)，進(jìn)行工程交底，并解答疑問。7〕開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)〔1〕開標(biāo)投標(biāo)截止后，開發(fā)商應(yīng)按規(guī)定的時(shí)間開標(biāo)。開標(biāo)會(huì)議由招標(biāo)人即開發(fā)商主持，邀請(qǐng)各投標(biāo)人和當(dāng)?shù)毓C機(jī)構(gòu)以及招標(biāo)管理部門參加。開標(biāo)時(shí)，由投標(biāo)人或其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)檢查并公證；經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容，并在預(yù)先準(zhǔn)備好的表冊(cè)上逐項(xiàng)登記。開標(biāo)后，如果全部投標(biāo)人的報(bào)價(jià)都超出標(biāo)底過多，經(jīng)復(fù)核標(biāo)底無誤，開發(fā)商可宣布本次投標(biāo)無效，另組織招標(biāo)。

工程開標(biāo)結(jié)果登記表

年月日

投標(biāo)人總標(biāo)價(jià)（元）總工期（月）鋼材（噸）水泥（噸）木材（立方米）附加條件補(bǔ)充說明其他事項(xiàng)〔2〕評(píng)標(biāo)

評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)，開標(biāo)后首先應(yīng)排除無效標(biāo)書,并公證人員檢查確認(rèn)。然后由評(píng)標(biāo)委員會(huì)從工程技術(shù)和財(cái)務(wù)的角度審查評(píng)議有效的標(biāo)書。評(píng)審的標(biāo)準(zhǔn)是中標(biāo)單位擁有足以勝任招標(biāo)工程的技術(shù)和財(cái)務(wù)實(shí)力，信譽(yù)良好，報(bào)價(jià)合理。評(píng)標(biāo)委員在評(píng)審各有效投標(biāo)后，應(yīng)按標(biāo)價(jià)從低到高的順序列出清單，并寫出評(píng)估報(bào)告，推薦一、二、三名候選的中標(biāo)單位，交給開發(fā)商作最后抉擇。無效標(biāo)書的認(rèn)定〔1〕投標(biāo)文件未密封的；〔2〕投標(biāo)文件未加蓋投標(biāo)人印鑒，也未經(jīng)法定代表人簽署的；〔3〕投標(biāo)文件不齊備、內(nèi)容不全或不符合規(guī)定的；〔4〕投標(biāo)人對(duì)同一個(gè)標(biāo)的有兩個(gè)或兩個(gè)以上報(bào)價(jià)的；〔5〕委托投標(biāo)但委托文件不齊全或不符合規(guī)定的；〔6〕評(píng)標(biāo)小組認(rèn)為投標(biāo)文件無效的其他情形。評(píng)標(biāo)本卷須知：數(shù)據(jù)計(jì)算誤差處理的原那么：?jiǎn)雾?xiàng)報(bào)價(jià)之和不等于總標(biāo)價(jià)時(shí)，可以以總標(biāo)價(jià)為準(zhǔn)，也可以單項(xiàng)報(bào)價(jià)之和修正總標(biāo)價(jià)，但不得修改單價(jià)；假設(shè)以阿拉伯?dāng)?shù)字表示的標(biāo)價(jià)和大寫表示的標(biāo)價(jià)有差異，以大寫為主?！?)決標(biāo)對(duì)一般不太復(fù)雜的工程，開發(fā)商可在開標(biāo)會(huì)議上當(dāng)場(chǎng)決定中標(biāo)單位，同時(shí)公布標(biāo)底，并通知未中標(biāo)單位退回招標(biāo)文件、領(lǐng)回押金的時(shí)間和地點(diǎn)。規(guī)模較大、內(nèi)容復(fù)雜的工程，那么應(yīng)對(duì)開發(fā)商與評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦的候選中標(biāo)單位，就技術(shù)力量、施工方案、機(jī)械設(shè)備、材料供給以及決定其標(biāo)價(jià)的其他因素進(jìn)行調(diào)查與磋商，全面衡量，擇優(yōu)決標(biāo)。決標(biāo)后，開發(fā)商應(yīng)立即向中標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知書。8〕簽訂合同

中標(biāo)通知書發(fā)出后，開發(fā)商和中標(biāo)單位應(yīng)在約定期限內(nèi)就簽訂合同進(jìn)行磋商，雙方就合同條款達(dá)成協(xié)議。簽訂了合同，開發(fā)商的招標(biāo)工作即告圓滿結(jié)束。四、開工申請(qǐng)與審批根據(jù)?中華人民共和國建筑法?，建設(shè)部于1999年發(fā)布了?建筑工程施工許可管理方法?。根據(jù)該方法的有關(guān)規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政根底設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開工前，向工程所在地的縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱發(fā)證機(jī)關(guān))申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。1、申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證應(yīng)具備的條件

(1)已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)，獲得了?國有土地使用權(quán)證?和?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?。(2)在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得?建設(shè)工程規(guī)劃許可證??！?)施工場(chǎng)地已經(jīng)根本具備施工條件，需要拆遷的，已經(jīng)獲得?拆遷許可證?且拆遷進(jìn)度符合施工要求。(4)已經(jīng)通過招投標(biāo)確定了施工企業(yè)，簽署了施工合同。(5)有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計(jì)文件已按規(guī)定進(jìn)行了審查。(6)有保證工程質(zhì)量和平安的具體措施。(7)按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理，并簽署了委托監(jiān)理合同。(8)建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)?！步ㄔO(shè)工期缺乏一年的，到位資金原那么上不得少于工程合同價(jià)的50％，建設(shè)工期超過一年的，到位資金原那么上不得少于工程合同價(jià)的30％。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可以實(shí)行銀行付款保函或者其他第三方擔(dān)保?！?9)持有人防部門出具的人防施工圖備案回執(zhí)，繳納了按法律有關(guān)規(guī)定帶要繳納的費(fèi)用。建設(shè)工程監(jiān)理范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定〔一〕國家重點(diǎn)建設(shè)工程；〔二〕大中型公用事業(yè)工程；〔三〕成片開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)工程；〔四〕利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金的工程；〔五〕國家規(guī)定必須實(shí)行監(jiān)理的其他工程。2、申請(qǐng)辦理施工許可證的程序

(1)建設(shè)單位向發(fā)證機(jī)關(guān)領(lǐng)取?建筑工程施工許可證申請(qǐng)表?；(2)建設(shè)單位持加蓋單位及法定代表人印鑒的?建筑工程施工許可證申請(qǐng)表?及其證明文件，向發(fā)證機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)。(3)發(fā)證機(jī)關(guān)在收到建設(shè)單位報(bào)送的?建筑工程施工許可證申請(qǐng)表?和所附證明文件后，對(duì)于符合條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)頒發(fā)施工許可證；對(duì)于證明文件不齊全或者失效的，應(yīng)當(dāng)限期要求建設(shè)單位補(bǔ)正，審批時(shí)間可以自證明文件補(bǔ)正齊全后作相應(yīng)順延，對(duì)于不符合條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)書面通知建設(shè)單位，并說明理由。(4)建筑工程在施工過程中，建設(shè)單位或者施工單位發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。五、其他環(huán)節(jié)征地、拆遷、安置、補(bǔ)償；施工現(xiàn)場(chǎng)的水、電、路通和場(chǎng)地平整：市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議，安排短期和長期信貸；對(duì)擬開發(fā)建設(shè)的工程尋找預(yù)租(售)的客戶；進(jìn)一步分析市場(chǎng)狀況，初步確定目標(biāo)市場(chǎng)、租金或售價(jià)水平；制定工程開發(fā)過程的監(jiān)控策略；洽談開發(fā)工程保險(xiǎn)事宜等。六、建筑工程施工合同與通用條款〔一〕?建設(shè)工程施工合同〔示范文本〕?〔二〕合同形式1、按照計(jì)價(jià)方式不同劃分1〕固定價(jià)格合同定義：雙方在專用條款內(nèi)約定合同價(jià)款包含的風(fēng)險(xiǎn)范圍和風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用的計(jì)算方法，在約定的風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)合同價(jià)款不再調(diào)整。風(fēng)險(xiǎn)范圍以外的合同價(jià)款調(diào)整方法，應(yīng)當(dāng)在專用條款內(nèi)約定。

〔1〕固定總價(jià)合同以施工圖圖紙和工程說明書為依據(jù)，明確承包內(nèi)容和計(jì)算標(biāo)價(jià)，并一筆包死。承包單位不得要求變更承包價(jià)。增價(jià)條款按日計(jì)價(jià)的增價(jià)條款。指在合同簽字日或投標(biāo)報(bào)價(jià)日之后的任何價(jià)格增長，由開發(fā)商對(duì)承包商給予補(bǔ)償。重大增價(jià)的調(diào)整條款。指材料、設(shè)備和能源漲價(jià)到某一百分比時(shí)，開發(fā)商才給予補(bǔ)償。延期增價(jià)條款。指在某一規(guī)定時(shí)間合同雖然固定不變的，但是如果超出這一規(guī)定時(shí)間，那么承包商可以得到延誤期間的價(jià)格增長和超支費(fèi)用的補(bǔ)償。寫明擬完工日期、以及務(wù)工責(zé)任的劃分?！?〕固定單價(jià)合同按分局部項(xiàng)工程單價(jià)承包。如，挖土每立方米、混凝土每立方米、鋼結(jié)構(gòu)每噸。適用范圍：需緊急開工，但無施工圖，工程量不明。按最終產(chǎn)品單價(jià)承包。如，每平方米住宅、每平方米道路。適用范圍：適合采用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的住宅、校舍、通用工業(yè)廠房等標(biāo)準(zhǔn)建筑。按總價(jià)決標(biāo)，按單價(jià)結(jié)算工程價(jià)款。開發(fā)商以總價(jià)和單價(jià)作為決標(biāo)依據(jù)，選擇中標(biāo)者。工程價(jià)款的結(jié)算依據(jù)實(shí)際完成的工作量和單價(jià)。適用范圍：適用設(shè)計(jì)已經(jīng)到達(dá)一定的深度，能據(jù)以估算出分局部項(xiàng)工程數(shù)量的近似值，但實(shí)際工作中，工作量可能出現(xiàn)較大變動(dòng)的工程。

2〕本錢加酬金合同按照工程實(shí)際發(fā)生的本錢加上商定的總管理費(fèi)和利潤，來確定總包價(jià)。人工費(fèi)+材料費(fèi)+施工機(jī)械使用費(fèi)+其他直接費(fèi)和施工管理費(fèi)以及各項(xiàng)獨(dú)立費(fèi)，但不包括承包商的管理費(fèi)和應(yīng)繳所得稅〔1〕本錢加固定百分比酬金C=Cf+R×CfC——總承包價(jià)R——固定酬金百分率Cf——實(shí)際發(fā)生本錢〔2〕本錢加固定酬金C=Cf+FF——雙方約定的酬金具體數(shù)額采用上述兩種合同計(jì)價(jià)方式時(shí)，為了防止承包方企圖獲得更多的酬金而對(duì)工程本錢不加控制，往往在承包合同中規(guī)定一些補(bǔ)充條款，以鼓勵(lì)承包方節(jié)約工程費(fèi)用的開支，降低本錢。〔3〕本錢加浮動(dòng)酬金

C=Cf+F+ΔF〔Cf＜Co〕C=Cf+F-ΔF〔Cf＞Co〕式中，Co——簽訂合同時(shí)雙方約定的預(yù)期本錢；

ΔF——獎(jiǎng)罰金額(可以是百分?jǐn)?shù)，也可以是絕對(duì)數(shù)，而且獎(jiǎng)與罰可以是不同計(jì)算標(biāo)準(zhǔn))。

這種合同計(jì)價(jià)方式可以促使承包方關(guān)心和降低本錢，縮短工期，而且目標(biāo)本錢可以隨著設(shè)計(jì)的進(jìn)展而加以調(diào)整，所以發(fā)承包雙方都不會(huì)承擔(dān)太大的風(fēng)險(xiǎn)，故這種合同計(jì)價(jià)方式應(yīng)用較多。3〕可調(diào)價(jià)格合同合同價(jià)款根據(jù)雙方的約定而調(diào)整，雙方在專用條款內(nèi)約定合同價(jià)款調(diào)整方法。調(diào)整因素包括：法律、行政法規(guī)和國家有關(guān)政策變化影響合同價(jià)款；工程造價(jià)管理部門公布的價(jià)風(fēng)格整；一周內(nèi)非承包人原因停水停電停氣造成的停工累計(jì)超過8小時(shí)；雙方約定的其他因素。4〕計(jì)量估價(jià)合同以工程量清單和單價(jià)表為計(jì)算報(bào)價(jià)的依據(jù)。通常由開發(fā)商委托設(shè)計(jì)單位或造價(jià)工程師提出工程量清單，列出分局部項(xiàng)工程量，由承包商填報(bào)單價(jià)，在算出總造價(jià)。2、按照合同所包括的工程范圍以及承包關(guān)系的不同劃分1〕總包合同總包是指一個(gè)建設(shè)工程的全過程或某個(gè)階段的全部工作由一個(gè)承包商負(fù)責(zé)組織實(shí)施。接下來，可以由總承包商負(fù)責(zé)將假設(shè)干專業(yè)工作分包給專業(yè)承包單位，并統(tǒng)一協(xié)調(diào)和監(jiān)督他們的工作。此合同中，開發(fā)商只與總承包商聯(lián)系。2〕開發(fā)商直接發(fā)包承包合同針對(duì)同一工程，開發(fā)商直接把工程分包給承包商，并由此簽訂正式合同。3〕獨(dú)立承包合同開發(fā)商可將開發(fā)工程發(fā)包給一家承包商獨(dú)立完成。3、按照是否包料劃分1〕包工包料合同2〕包工局部包料合同3〕包工不包料合同3.4建設(shè)階段建設(shè)階段，是指開發(fā)工程從開工到竣工驗(yàn)收所經(jīng)過的過程。開發(fā)商在這個(gè)時(shí)期所涉及的管理工作就是對(duì)工程過程實(shí)行質(zhì)量、進(jìn)度、本錢控制，合同、平安、信息管理，開發(fā)商、建筑師、承包商等關(guān)系的協(xié)調(diào)。一、工程管理的概念1、工程：指那些作為管理和控制的對(duì)象，按限定時(shí)間、預(yù)算和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完成的一次性工作或任務(wù)。2、工程管理1〕工程管理，就是為成功地實(shí)現(xiàn)工程目標(biāo)而進(jìn)行的全過程、全方位的方案、組織、控制和協(xié)調(diào)。其內(nèi)容較多有，工程范圍管理、工程時(shí)間管理、工程本錢管理、工程質(zhì)量管理、人力資源管理、工程溝通管理、工程風(fēng)險(xiǎn)管理、工程采購管理、工程集成管理。

2〕工程管理的根本職能方案職能組織職能協(xié)調(diào)職能控制職能二、工程工程管理1、概念〔廣義〕工程工程管理，是針對(duì)某一個(gè)開發(fā)建設(shè)工程所進(jìn)行的全壽命周期管理，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)管理〔DM〕，工程施工階段的施工管理〔CM〕和工程建成以后的設(shè)備管理〔FM〕或物業(yè)管理〔PM〕?！勃M義〕指開發(fā)建設(shè)施工階段的管理。2、工程工程管理的主要內(nèi)容質(zhì)量、進(jìn)度、本錢控制，合同、平安、信息管理，開發(fā)商、建筑師、承包商等關(guān)系的協(xié)調(diào)。1〕質(zhì)量控制質(zhì)量控制，是指工程管理機(jī)構(gòu)以合同中規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國家標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)為目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督與管理活動(dòng)，包括決策階段、設(shè)計(jì)階段和施工階段的質(zhì)量控制。工程施工階段的工程質(zhì)量控制工作：對(duì)原材料的檢驗(yàn)。對(duì)工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)。確立施工中控制質(zhì)量的具體措施，主要包括如下方面：對(duì)各項(xiàng)施工設(shè)備，儀器進(jìn)行檢查；控制混凝土質(zhì)量；對(duì)砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì)量檢查和評(píng)定方法，以保證質(zhì)量符合合同中規(guī)定的技術(shù)要求。確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度(聚集所有質(zhì)量檢查和檢驗(yàn)證明文件、試驗(yàn)報(bào)告，包括分包商在工程質(zhì)量方面提交的文件)。2〕進(jìn)度控制進(jìn)度控制，是指以工程進(jìn)度方案為依據(jù)，綜合利用組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和合同等手段，對(duì)建設(shè)工程工程實(shí)施的時(shí)間管理?！?〕工程進(jìn)度方案的編制首先，應(yīng)將全部工程內(nèi)容分解為單項(xiàng)工程或工序。第二，統(tǒng)計(jì)計(jì)算每項(xiàng)工程內(nèi)容的工作量。第三，計(jì)算每個(gè)單項(xiàng)工程工作量所需要的時(shí)間。

最后，按正常施工的各個(gè)單項(xiàng)工程內(nèi)容的邏輯順序和制約關(guān)系，排列施工先后次序，從每項(xiàng)施工工序的可能最早開工時(shí)間推算下去，可以得出全部工程竣工所需要的周期；再逆過來，從上述工期向前推算，可以求出每一施工工序的最遲開始時(shí)間?！?〕進(jìn)度管理及方案調(diào)整1〕橫道圖法

橫道圖法是用直線線條在時(shí)間坐標(biāo)上表示出單項(xiàng)工程進(jìn)度的方法。缺點(diǎn)：從圖中看不出各項(xiàng)工作之間的相互依賴和相互制約的關(guān)系，看不出一項(xiàng)工作的提前或落后對(duì)整個(gè)工期的影響程度，看不出哪些工序是關(guān)鍵的工作。2〕網(wǎng)絡(luò)法網(wǎng)絡(luò)方案是以網(wǎng)絡(luò)圖的形式表達(dá)工程的進(jìn)度方案，在網(wǎng)絡(luò)圖中可以確切的表示各項(xiàng)工作的相互關(guān)系和制約關(guān)系；其次是可以計(jì)算出工程各項(xiàng)工作的最早和最晚開始時(shí)間，從而可以找出關(guān)鍵工作和關(guān)鍵路線。(3)其他配套進(jìn)度方案材料供給方案；設(shè)備周轉(zhuǎn)方案；臨時(shí)工程方案。(4)進(jìn)度控制中應(yīng)關(guān)注的因素材料設(shè)備的供給情況；設(shè)計(jì)變更；勞動(dòng)力的安排情況；氣象條件。3〕本錢控制〔1〕本錢控制的主要工作內(nèi)容編制本錢方案，確定本錢控制的目標(biāo)。〔材料設(shè)備本錢方案；施工機(jī)械費(fèi)用方案；人工費(fèi)本錢方案；臨時(shí)工程本錢方案；管理費(fèi)本錢方案〕審查施工組織設(shè)計(jì)和施工方案控制工程款的動(dòng)態(tài)結(jié)算?？刂乒こ套兏?。〔2〕控制工程本錢的做法和手段強(qiáng)化“本錢〞意識(shí)，加強(qiáng)全面管理。確定本錢控制的對(duì)象。本錢控制的主要對(duì)象是主要費(fèi)用中的變動(dòng)費(fèi)用完善本錢控制制度。制定有效的獎(jiǎng)勵(lì)措施。4〕合同管理〔1〕合同的作用是合同雙方在工程中進(jìn)行各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的依據(jù)。確定了工程實(shí)施和工程管理的工期、質(zhì)量，價(jià)格等主要目標(biāo)；是調(diào)節(jié)合同雙方責(zé)權(quán)利關(guān)系的主要手段。規(guī)定了合同雙方在合同實(shí)施過程中的經(jīng)濟(jì)責(zé)任、利益和權(quán)利；工程過程中雙方的最高行為準(zhǔn)那么。履行合同，按合同辦事，合法合同一經(jīng)簽署，那么成為一個(gè)法律文件，具有法律約束力；通過合同分解或委托工程任務(wù)，實(shí)施對(duì)工程的控制。一個(gè)工程的合同體系決定了該工程的管理機(jī)制；是合同雙方在工程實(shí)施過程中解決爭(zhēng)執(zhí)的依據(jù)?！?〕房地產(chǎn)開發(fā)工程的主要合同關(guān)系開發(fā)商的主要合同關(guān)系：土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、勘察設(shè)計(jì)合同、融資合同、咨詢合同、工程施工合同、采購合同、銷售合同、聯(lián)合開發(fā)或房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同等。承包商的主要合同關(guān)系：工程承包合同、分包合同、供給(采購)合同、運(yùn)輸合同、加工合同、租賃合同、勞務(wù)供給合同、保險(xiǎn)合同、融資合同、聯(lián)合承包合同等?！?〕合同管理的主要內(nèi)容

建設(shè)工程合同總體籌劃階段，確定工程范圍、承包方式、合同種類、合同形式與條件、合同重要條款、合同簽訂與實(shí)施過程中可能遇到的重大問題、以及相關(guān)合同在內(nèi)容、時(shí)間、組織及技術(shù)等方面的協(xié)調(diào)等；投標(biāo)招標(biāo)階段合同管理的主要任務(wù):明確合同簽訂前應(yīng)注意的問題；通過合同分析具體落實(shí)合同執(zhí)行戰(zhàn)略，同時(shí)，還要，使每一個(gè)工程管理的參與者，都要明確自己在整個(gè)合同實(shí)施過程中的位置、角色及與相關(guān)內(nèi)外部人員的關(guān)系。合同實(shí)施過程中的控制主要工作包括合同實(shí)施監(jiān)督、合同跟蹤、合同診斷和合同措施的決策等。5〕平安管理在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，平安要求工程設(shè)計(jì)符合國家制定的建筑平安規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，保證工程的平安性能。在施工階段，平安要求承包商編制施工組織設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)根據(jù)建筑工程的特點(diǎn)制定相應(yīng)的平安技術(shù)措施，對(duì)專業(yè)性較強(qiáng)的工程工程，應(yīng)當(dāng)編制專項(xiàng)平安施工組織設(shè)計(jì)，并采取平安技術(shù)措施。施工現(xiàn)場(chǎng)的平安由建筑施工企業(yè)負(fù)責(zé)，實(shí)行施工總承包的，由總承包單位負(fù)責(zé)。分包單位向總承包單位負(fù)責(zé)。服從總承包單位對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的平安生產(chǎn)管理。開發(fā)商或其委托的監(jiān)理工程師應(yīng)監(jiān)督承包商建立平安教育培訓(xùn)制度，對(duì)危及生命平安和人身健康的行為有權(quán)提出批評(píng)、檢舉和控告。開發(fā)商與承包商還要認(rèn)真協(xié)調(diào)安排工程平安保險(xiǎn)事宜，按雙方約定承擔(dān)支付保險(xiǎn)費(fèi)的義務(wù)。6〕竣工驗(yàn)收〔1〕竣工驗(yàn)收的依據(jù)經(jīng)過審批的工程建議書、年度開工方案、施工圖紙和說明文件、施工過程中的設(shè)計(jì)變更文件、現(xiàn)行施工技術(shù)規(guī)程、施工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，以及合同中有關(guān)竣工驗(yàn)收的條款。要求：工程建設(shè)規(guī)模、工程建筑面積、結(jié)構(gòu)形式、建筑裝飾、設(shè)備安裝等應(yīng)與各種批準(zhǔn)文件、施工圖紙、標(biāo)準(zhǔn)保持一致?！?〕竣工驗(yàn)收的工作程序單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收。在開發(fā)小區(qū)總體建設(shè)工程中，一個(gè)單項(xiàng)工程完工后，根據(jù)承包商的竣工報(bào)告，開發(fā)商首先進(jìn)行檢查，并組織施工單位(承包商)和設(shè)計(jì)單位整理有關(guān)施工技術(shù)資料和竣工圖紙。然后，由房地產(chǎn)開發(fā)商組織承包商、設(shè)計(jì)單位、客戶(使用方)、質(zhì)量監(jiān)督部門，正式進(jìn)行竣工驗(yàn)收，開具竣工證書。綜合驗(yàn)收，綜合驗(yàn)收是指開發(fā)工程按規(guī)劃、設(shè)計(jì)要求全部建設(shè)完成，并符合施工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)后，即應(yīng)按規(guī)定要求組織綜合驗(yàn)收。驗(yàn)收準(zhǔn)備工作，以開發(fā)商為主，組織設(shè)計(jì)單位，承包商、客戶、質(zhì)量監(jiān)督部門進(jìn)行初驗(yàn)，然后邀請(qǐng)有關(guān)城市建設(shè)管理部門，如建委、計(jì)委，建設(shè)銀行、人防、環(huán)保、消防、開發(fā)辦公室、規(guī)劃局等，參加正式綜合驗(yàn)收，簽發(fā)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告?？⒐を?yàn)收備案，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)辦理工程竣工驗(yàn)收備案。應(yīng)提交的文件包括：工程竣工驗(yàn)收備案表；工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件；施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。商品住宅還應(yīng)當(dāng)提交?住宅質(zhì)量保證?和?住宅使用說明書??！?〕竣工結(jié)算

開發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后通常要在1個(gè)月內(nèi)予以核實(shí)，給予確認(rèn)或者提出修改意見。開發(fā)商確認(rèn)竣工結(jié)算報(bào)告后，應(yīng)及時(shí)通知經(jīng)辦銀行向承包商支付工程竣工結(jié)算價(jià)款。承包商收到竣工結(jié)算價(jià)款后，通常應(yīng)在半個(gè)月內(nèi)將竣工工程文付開發(fā)商?！?〕編制竣工檔案技術(shù)資料的內(nèi)容。前期工作資料：開發(fā)工程的可行性研究報(bào)告、工程建議書及批準(zhǔn)文件、勘察資料、規(guī)劃文件、設(shè)計(jì)文件及其變更資料，地下管線埋設(shè)的實(shí)際坐標(biāo)、標(biāo)高資料，征地拆遷報(bào)告及核準(zhǔn)圖紙、原狀錄相或照片資料、征地與拆遷安置的各種許可證和協(xié)議書，施工合同、各種建設(shè)事宜的請(qǐng)示報(bào)告和批復(fù)文件等。土建資料：開工報(bào)告、建(構(gòu))筑物及主要設(shè)備根底的軸線定位、水準(zhǔn)測(cè)量及復(fù)核記錄、砂漿和混凝土試塊的試驗(yàn)報(bào)告，原材料檢驗(yàn)證明、預(yù)制構(gòu)件；加工件和各種鋼筋的出廠合格證和實(shí)驗(yàn)室檢查合格證，地基根底施工驗(yàn)收記錄，隱蔽工程驗(yàn)收記錄，分局部項(xiàng)工程施工驗(yàn)收記錄、設(shè)計(jì)變史通知單、工程質(zhì)量事故報(bào)告及處理結(jié)果，施工期間建筑物或構(gòu)筑物沉降觀測(cè)資料，竣工報(bào)告及竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。安裝方面的資料：設(shè)備安裝記錄，設(shè)備、材料的驗(yàn)收合格證，管道安裝、試漏、試壓的質(zhì)量檢查記錄，管道和設(shè)備的焊接記錄，閥門、平安閥試壓記錄，電氣、儀表校驗(yàn)及電機(jī)絕緣、枯燥等檢查記錄，照明、動(dòng)力、電訊線路檢查記錄，工程質(zhì)量事故報(bào)告和處理結(jié)果，隱蔽工程驗(yàn)收單，設(shè)計(jì)變更及工程資料，竣工驗(yàn)收單等。繪制竣工圖編制竣工圖的做法：按施工圖施工而無任何變動(dòng)，那么可在施工圖上加蓋“竣工圖〞標(biāo)志后，直接作為竣工圖。結(jié)構(gòu)形式改變、建筑平面改變、工程改變以及其他重大改變，不宜在原施工圖上修改、補(bǔ)充，要重新繪制竣工圖。根底、地下構(gòu)筑物、管線、結(jié)構(gòu)、人防工程等，以及設(shè)備安裝等隱蔽部位，都要繪制竣工圖紙?？⒐D一定要與實(shí)際情況相符，要保證圖紙質(zhì)量，做到規(guī)格統(tǒng)一、圖面整潔、字跡清楚，一經(jīng)施工技術(shù)負(fù)責(zé)人簽認(rèn)，不得任意涂改。3.5租售階段房地產(chǎn)銷售過程一般包括三個(gè)階段：一是為使?jié)撛诘淖饪突蛸徶谜吡私馕飿I(yè)狀況而進(jìn)行的宣傳、溝通階段；二是就有關(guān)價(jià)格或租金及合同條件而進(jìn)行的談判階段；三是雙方協(xié)商一致后的簽約階段。一、選擇物業(yè)銷售形式1、開發(fā)商自行銷售首先是大型房地產(chǎn)開發(fā)公司。其次是在房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲、市場(chǎng)供給短缺，所開發(fā)的工程很受使用者和投資置業(yè)人士歡送，而且開發(fā)商預(yù)計(jì)在工程竣工后很快便能租售出去的工程。最后當(dāng)開發(fā)商所開展的工程已有較明確，甚至是固定的銷售對(duì)象時(shí)，也無需再委托物業(yè)代理。〔預(yù)售〕2、委托物業(yè)代理〔負(fù)責(zé)開發(fā)工程的市場(chǎng)宣傳和租售業(yè)務(wù)〕〔1〕物業(yè)代理的作用1〕通過市場(chǎng)調(diào)查，了解潛在的市場(chǎng)需求，準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)消費(fèi)者行為、偏好、潮流與品味，協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位?！舶óa(chǎn)品和價(jià)格或租金的定位〕2)通過廣告等市場(chǎng)宣傳活動(dòng)，對(duì)潛在的投資置業(yè)人土進(jìn)行有效的引導(dǎo)?！惨龑?dǎo)市場(chǎng)需求〕3)從房地產(chǎn)開發(fā)工程的前期籌劃到工程租售完畢，物業(yè)代理參與整個(gè)開發(fā)過程，協(xié)助開發(fā)商最終實(shí)現(xiàn)投資收益目標(biāo)。4)按照置業(yè)人土提出的有關(guān)要求(位置、價(jià)格，面積大小、建筑特點(diǎn)等)，幫助其選擇適宜的物業(yè)，并為其提供完善的購樓手續(xù)效勞。購房手續(xù)〔1〕看房。一般看房屋的結(jié)構(gòu)、施工質(zhì)量、配套設(shè)施朝向、采光、通風(fēng)等條件?！?〕簽訂認(rèn)購協(xié)議?？春米约哼x中的房屋和審查完必要的文書之后，跟開發(fā)商簽訂購房意向書?！?〕交定金。為防止開發(fā)商將您選中的房賣給其他購房者，可事先交一局部定金，這同時(shí)又是開發(fā)商對(duì)購房者的一種約束方式?！?〕簽訂購房合同。做好上述幾步應(yīng)立即跟開發(fā)商簽訂購房合同，簽訂購房合同時(shí)要認(rèn)真閱讀合同的有關(guān)條款，防止日后產(chǎn)生糾紛。〔5〕付款。付款方式一般有一次性付款、分期付款和銀行按揭貸款，購房者可根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力選擇付款方式?！?〕辦理入住手續(xù)。憑您的購房合同和付款的憑證到物業(yè)管理部門辦理有關(guān)入住手續(xù)。〔7〕驗(yàn)房。這一環(huán)節(jié)主要查驗(yàn)房屋的施工質(zhì)量、配套設(shè)施，發(fā)現(xiàn)總是及時(shí)向物業(yè)管理部門提出，防止日后發(fā)生糾紛?！?〕交付使用。驗(yàn)房，沒發(fā)現(xiàn)問題或發(fā)現(xiàn)的問題得到妥善的解決之后就可入住使用?！?〕辦產(chǎn)權(quán)證。產(chǎn)權(quán)證一般情況下都是由開發(fā)商統(tǒng)一去房產(chǎn)局辦理，購房者要按時(shí)向開發(fā)商領(lǐng)取。5)幫助買賣雙方進(jìn)行有關(guān)融資安排〔雙重代理〕。6)提高市場(chǎng)運(yùn)行效率?！?〕物業(yè)代理的形式〔1〕聯(lián)合代理與獨(dú)家代理聯(lián)合代理，即由兩家或兩家以上的物業(yè)代理公司共同承擔(dān)工程的物業(yè)代理工作。獨(dú)家代理，委托某一家擁有銷售此類物業(yè)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)代理公司負(fù)責(zé)其物業(yè)代理工作?！?〕買方代理、賣方代理和雙重代理〔3〕首席代理和分代理單方收傭金雙方收傭金大型綜合性的工程二、制定租售方案1、確定租售形式對(duì)于住宅工程，開發(fā)商大多項(xiàng)選擇擇出售；對(duì)商用房地產(chǎn)工程，開發(fā)商可選擇出租或租售并舉。2、租售進(jìn)度租售進(jìn)度的安排，要考慮與工程建設(shè)進(jìn)度、融資需求、營銷策略、宣傳策略以及預(yù)測(cè)的市場(chǎng)吸納速度協(xié)調(diào)。此時(shí)，開發(fā)商往往要準(zhǔn)備一個(gè)租售進(jìn)度方案控制表，以利于租售工作按預(yù)定的方案進(jìn)行，且租售進(jìn)度方案，應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)租售實(shí)際狀況，進(jìn)行定期。3、確定租售價(jià)格房地產(chǎn)定價(jià)目標(biāo)一般有利潤最大化目標(biāo)、市場(chǎng)占有率目標(biāo)、樹立企業(yè)形象目標(biāo)等幾種不同的形式。開發(fā)商定價(jià)有三類方法，即本錢導(dǎo)向定價(jià)法〔方案經(jīng)濟(jì)時(shí)代的“科學(xué)管理方法〞〕、購置者導(dǎo)向定價(jià)法〔以市場(chǎng)需求為基點(diǎn)〕和競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法〔取得賽跑中的勝利〞為經(jīng)營理念〕?！?〕本錢導(dǎo)向定價(jià)本錢加成定價(jià)法，指開發(fā)商按照所開發(fā)物業(yè)的本錢加上一定百分比的加成來制定房地產(chǎn)的銷售價(jià)格。加成的含義就是一定比率的利潤。目標(biāo)定價(jià)法。指根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和估計(jì)的銷售量來制定價(jià)格的一種方法。單位價(jià)格=單位本錢+資本投資額*目標(biāo)收益率/銷售量(2)購置者導(dǎo)向定價(jià)認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法。是房地產(chǎn)商根據(jù)購置者對(duì)物業(yè)的認(rèn)知價(jià)值來制定價(jià)格的一種方法。關(guān)鍵在于準(zhǔn)確評(píng)