錦繡香江項(xiàng)目整盤及入市前營(yíng)銷策略

四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司成都分公司二〇一四年五月十一日董事長(zhǎng)審批：總裁審批：審核：編

制：文件標(biāo)題：文件管理記錄報(bào)出：批復(fù)：發(fā)放：文件編號(hào)：文件類別：

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目錄項(xiàng)目本體分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況核心價(jià)值賣點(diǎn)與典型目標(biāo)客群策略方案鋪排

推廣表現(xiàn)

費(fèi)用計(jì)劃123456本體分析

項(xiàng)目總平圖

推售資源介紹（套數(shù)+面積+金額）

推售產(chǎn)品戶型圖

全盤銷售排期

年度、首開(kāi)銷售目標(biāo)本體分析1、項(xiàng)目總平圖8棟9棟10棟11棟12棟本體分析2、推售資源介紹樓棟號(hào)產(chǎn)品形態(tài)戶數(shù)面積（㎡）單價(jià)(元/㎡)總價(jià)(萬(wàn)元)8#住宅15613310340045259#住宅156133103700492510#住宅156139313700515411#住宅208159543600574312#住宅3122786236001003011#商業(yè)商業(yè)261394100001394獨(dú)棟商業(yè)商業(yè)545598110006158合計(jì)

91357415237929本體分析3、推售產(chǎn)品戶型圖（待技術(shù)確定后提供）本體分析4、全盤銷售排期項(xiàng)目面積（M2）均價(jià)

(元／M2)合計(jì)（萬(wàn)元）

銷售收入時(shí)間2014年2015年2016年2017年2018年類型銷售面積銷售單價(jià)合同6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月8棟13309.7434004525銷售比例70%10%5%10%5%

銷售單價(jià)340034003400340034003400340034003400

銷售合同（萬(wàn)）31684532264532260000

銷售回款（萬(wàn)）

136681361130000

按揭放款

003171583171580000

當(dāng)月收入

13668453272317158000000

12棟27861.52360010030銷售比例

60%10%5%10%5%5%5%

銷售單價(jià)

36003600360036003600

銷售合同（萬(wàn)）

0

2875479240479240

銷售回款（萬(wàn)）

0

86214472144720

按揭放款

0

0020123351683351680

當(dāng)月收入

0

862144208447924033516800

11棟15953.9036005743銷售比例

70%10%5%5%5%5%

銷售單價(jià)

3600360036003600360036003600

銷售合同（萬(wàn)）

40205742872872872870

00000

銷售回款（萬(wàn)）

1206172868686860

00000

按揭放款

0028144022010287201144000000000

當(dāng)月收入

12061722900488209637320114400000000

10棟13930.7637005154銷售比例

60%10%10%10%10%5%5%

銷售單價(jià)

3700370037003700370037003700

銷售合同（萬(wàn)）

3093515515515515258258000

銷售回款（萬(wàn)）

9281551551551557777000

按揭放款

000036136136118018000

當(dāng)月收入

92815515515551543843818018000

9棟13309.7437004925銷售比例

60%10%5%5%15%5%

銷售單價(jià)

375037503750375037503750

銷售合同（萬(wàn)）

2995499250250749250

銷售回款（萬(wàn)）

898150757522575

按揭放款

00209625012517552417500

當(dāng)月收入

8981502171324349250524175000

商業(yè)（11棟底商）1393.73100001394銷售比例

30%20%20%10%10%10%

銷售單價(jià)

10000100001000010000100001000010000

銷售合同（萬(wàn)）

000000000000000000000000000003993266226621331133113310

銷售回款（萬(wàn)）

000000000000000000000000000001996133113316656656650

按揭放款

000000000000000000000000000001996133113316656656650

當(dāng)月收入

0000000000000000000000000000019961331332719961996133166566500

獨(dú)棟式商業(yè)5597.84110006158銷售比例

20%10%5%15%20%15%10%5%

銷售單價(jià)

110001100011000110001100011000110001100011000銷售合同（萬(wàn)）

000000000000000000000000000000000002928146473221962928219614647320銷售回款（萬(wàn)）

0000000000000000000000000000000000014647323661098146410987323660按揭放款

000000000000000000000000000000000001464732366109814641098732當(dāng)月收入

000000000000000000000000000000000001464732183018301830219621961464732

每月銷售合同（萬(wàn)）

45322645331014792404792400040205742872872873380515515515515258258299549925025074925003993266226621331133113312928146473221962928219614647320本體分析5、年度、首開(kāi)銷售目標(biāo)錦繡香江二期8號(hào)樓于2014年6月21日開(kāi)盤，首開(kāi)去化目標(biāo)70%。

套數(shù)面積（㎡）單價(jià)(元/㎡)標(biāo)準(zhǔn)總價(jià)(萬(wàn)元)首開(kāi)去化目標(biāo)109931734003168總資源1561331034004525

套數(shù)面積（㎡）單價(jià)(元/㎡)訂購(gòu)合同回款年度銷售目標(biāo)390套302133535775962074655競(jìng)爭(zhēng)情況

競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)近1年量?jī)r(jià)關(guān)系

競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)未來(lái)3個(gè)月新增供應(yīng)預(yù)估

典型競(jìng)品產(chǎn)品、策略、量?jī)r(jià)關(guān)系競(jìng)爭(zhēng)扔情況1、競(jìng)伐爭(zhēng)片我區(qū)近1年量候價(jià)關(guān)針系金堂桌縣電胖梯公恒寓去臘化、熔新增蜂面積承表（數(shù)怕?lián)?lái)險(xiǎn)源：肚銳理賣數(shù)據(jù)懸，截掠至）競(jìng)爭(zhēng)掘情況2、競(jìng)恒爭(zhēng)片敏區(qū)未釋來(lái)3個(gè)月份新增楊供應(yīng)鴿預(yù)估未來(lái)徑三個(gè)謠月預(yù)隸計(jì)開(kāi)蜓盤項(xiàng)匙目1、瑞喝居綠閘島①產(chǎn)怖品：并洋房紗（現(xiàn)濱房）②開(kāi)寸盤時(shí)菜間：家原計(jì)兆劃為20賺14冰-4悲-2巨6，后缺拖延降至20俊14短-52、華行夏上憂海城①產(chǎn)附品：財(cái)高層歌、洋陶房（12銳8-憐15添0平米崇三室禍兩廳戲雙衛(wèi)幅的洋燈房和而一棟駁套三掌套四偏戶型意的高呈層）②開(kāi)詢盤時(shí)詠間：20聯(lián)14友-5碰-1插83、華悟爾茲位廣場(chǎng)①產(chǎn)贏品：莖住宅笑（77哀5戶）磨、公鼻寓、只商業(yè)②開(kāi)皂盤時(shí)件間：20寬14盜-6（住證宅）競(jìng)爭(zhēng)派情況3、典念型競(jìng)城品產(chǎn)爹品、夕策略捕、量伸價(jià)關(guān)裙系恒大奮御景瞇半島兩室嫁兩廳搞單衛(wèi)即戶型別，建綁筑面竊積約蜻為81兵.9聰4㎡三室牌兩廳易單衛(wèi)辯戶型袍，建姜筑面睛積約暖為97菜.2蜜8㎡三室唇兩廳降雙衛(wèi)復(fù)戶型宏，建永筑面皇積約恰為10軌6.阿46㎡主力單戶型競(jìng)爭(zhēng)響情況3、典盡型競(jìng)殃品產(chǎn)盾品、潔策略慮、量研價(jià)關(guān)反系恒大廚御景輪半島恒大凈御景蔥半島弊，目咸前主洞要實(shí)禍行低價(jià)抬策略，精凝裝房喉，對(duì)忘外宣角稱15罩00元/㎡的毛精裝剃修標(biāo)街準(zhǔn)，臨實(shí)際嘩成交夠價(jià)格星約為38衣00元/㎡客戶書(shū)情況典型挑目標(biāo)較客戶晉特征任素描典型飲目標(biāo)盼客戶懷深訪客戶爽情況1、布典型堅(jiān)目標(biāo)薪客戶傘特征地素描前期站成交遮客戶戀分析錦繡兔香江相一期烤共10搏49套，枝截至20倉(cāng)14年1月2日，漂已全巖部售狂罄?？蛻粝x(chóng)成交籌區(qū)域狡分析錦繡引香江朋一期斜的客巖戶以兼地緣搞性客確戶為謠主，需主要槳集中博在金紹堂城武和金傷堂農(nóng)暫村的坦一些晶場(chǎng)鎮(zhèn)持，如跪：淮難口、羨福興腐、高闖板、北竹篙揭、土攔橋等范。省暢內(nèi)其慨他城借市客堵戶以綠成南衣、成院巴高紹速沿袍線的蓋南充豬、儀鈔隴、葡巴中昌、達(dá)化州為配主。濕成都堡市其惕他區(qū)改域的雹客戶揚(yáng)選擇扒錦繡次香江伶相對(duì)龍較少屋?？蛻舨那闆r1、掙典型施目標(biāo)炭客戶擔(dān)特征極素描客戶槐職業(yè)字分析成交疤客戶西中，善公務(wù)罵員以籠及事魚(yú)業(yè)單趟位占勻成交答客戶57絹%，主夏要是痰因?yàn)樵铐?xiàng)目當(dāng)前期逐針對(duì)核金堂捎各大答政府傅單位扮進(jìn)行慘了大亮量的勿宣傳挺，且驚此類藍(lán)人群跪在金舞堂收煤入較煙高，憑工作裙穩(wěn)定冶，對(duì)壩生活番品質(zhì)較要求星較高先，小澆區(qū)的龍環(huán)境肚是他霸們關(guān)單注的資重點(diǎn)乓。購(gòu)買磨用途袋分析成交且客戶羨中，滔客戶楊考慮滑自住拆的占腿成交悶客戶71棗%，主喂要對(duì)圈小區(qū)撈的環(huán)照境很攻認(rèn)可峰?？汲磻]投含資的戴占11證%，比化較認(rèn)攀同小錦區(qū)的天發(fā)展嘩規(guī)劃衛(wèi)。自濾住/投資腰都有己考慮縱的占18孤%?？蛻艉锨闆r1、尼典型膚目標(biāo)投客戶遼特征足素描——根據(jù)待錦繡作香江盡一期習(xí)成交陽(yáng)客戶炒的分源析，假錦繡永香江郊的目聰標(biāo)客煉戶以銜地緣賓性客曾戶為蛾主，榜集中幣在金羅堂城漲區(qū)和歪金堂顫縣的趕鄉(xiāng)鎮(zhèn)西區(qū)域雅。金堂昂縣城司客戶齒以當(dāng)氏地政蠅府及上事業(yè)腰單位德公務(wù)遠(yuǎn)員為誤主，激購(gòu)買職錦繡第香江朽以剛瘡需和乏剛改雖為主企。金堂歪其他粉鄉(xiāng)鎮(zhèn)捎的客首戶以挎?zhèn)€體朵經(jīng)驗(yàn)刺者和傍外出耕務(wù)工繩返鄉(xiāng)胃置業(yè)享為主助，購(gòu)差買錦頭繡香紡江以路在縣簽城安碼家落滴戶為懲主。省內(nèi)貴其他泡二級(jí)仔城市疼客戶煎，更濱為看土重錦清繡香消江的艙居住卡環(huán)境旁和金跌堂較宵低的歐放假蛇，用殊途以樹(shù)自用僚和養(yǎng)宅老為備主。錦繡橫香江齡一期導(dǎo)的客臨戶以克地緣績(jī)性客衫戶為任主，糧但隨侍著金彎堂縣局城市矮的發(fā)矩展，氧縣內(nèi)緩其他新的開(kāi)見(jiàn)發(fā)商臭已將對(duì)此部橋分客良戶消浪化殆甘盡，烤目前你金堂恐的地哈緣性朝客戶殲無(wú)法激支撐悼錦繡剩香江奮的銷州售。顧亟待黨向金珍堂周劑邊區(qū)稼域和慶省內(nèi)緞二級(jí)腸城市溪擴(kuò)展錢?？蛻舾C情況2、典守型目?jī)?nèi)標(biāo)客拼戶深憂訪客戶錦李先梯生職業(yè)問(wèn)：個(gè)笨體戶廢，年微齡約35歲，筋所購(gòu)絞房源91㎡（三躲室兩偷廳單器衛(wèi)）置業(yè)親目的閘：改鼻善居造住。客戶這李先辭生在賊金堂扶創(chuàng)業(yè)富，考籠慮換布個(gè)環(huán)床境優(yōu)飾越的鐵小區(qū)夸居住捏。頭早兩年睬創(chuàng)業(yè)夾初期吳資金識(shí)緊張栗，現(xiàn)算在打育拼了槍幾年瓶有點(diǎn)生小積聲蓄，專就想搶換一址個(gè)環(huán)羊境好旬，清擦凈的拐房子甩，所貧以就軌選擇扯錦繡安香江倡了。客戶牢雍女?dāng)囀柯殬I(yè)夕：政計(jì)府單充位（膛青海嚴(yán)），水年齡燙約50歲，辨所購(gòu)篩房源10肢8㎡（三炭室兩如廳雙蹤蝶衛(wèi)）置業(yè)停目的日：度協(xié)假養(yǎng)霜老?？蛻粼朴号氖颗c續(xù)其朋混友共8組人竭都選舒擇了割錦繡牧香江循高層豪公寓礎(chǔ)，目幟前在替青海揚(yáng)政府您系統(tǒng)職工作授，因杰青海焦風(fēng)沙傷及綠效化問(wèn)個(gè)題，項(xiàng)晚年繭選擇途在成鋸都置繪業(yè)作文為后狐期退口休養(yǎng)紹老居逐住。腦因金駝堂的漿朋友請(qǐng)極力量的推憂薦，電客戶騾也對(duì)止環(huán)境浸的滿剪意以就及對(duì)遷開(kāi)發(fā)完商的保信賴勻，最援終選競(jìng)擇留廁在金詠堂，哲置業(yè)臭錦繡茂香江笛。核心巴賣點(diǎn)項(xiàng)目農(nóng)核心鍵價(jià)值阻賣點(diǎn)刺提煉錦繡閣香江公價(jià)值滋體系品牌按價(jià)值產(chǎn)品撒價(jià)值區(qū)域樓環(huán)境傭價(jià)值配套乎價(jià)值社區(qū)坊價(jià)值交通吩價(jià)值藍(lán)光績(jī)地產(chǎn)漸實(shí)力進(jìn)扛鼎秤，觀寫嶺國(guó)撒際社在區(qū)獨(dú)巖占42閥00畝原柱生山固水，兆以絕北對(duì)大寬盤的擔(dān)姿態(tài)爽占盡尖金堂復(fù)最佳騾風(fēng)水絹寶地正，優(yōu)絲式質(zhì)的蘭產(chǎn)品絨、豐紐奉富的華資源爺和國(guó)習(xí)際化苗的高塔端配寶套，勾其市排場(chǎng)口沙碑與證名氣零在金連堂本貌地是肝其他揪項(xiàng)目鍵無(wú)法江匹敵裕的。錦繡汗香江暖國(guó)際肚社區(qū)緩位于洞三江系交匯姑之地香，乃主金堂理門戶謀，可勢(shì)盡享蓬城市顏配套耽，山東地公孟園環(huán)院繞，袍與金售堂15橫00畝金濃山森邊林公景園僅秒一街幕之隔頁(yè)。臨域近成變都物致流港各、新廣興商鏈貿(mào)中科心，總新興席產(chǎn)業(yè)稍鏈將謠帶動(dòng)毅區(qū)域姨價(jià)值辟全面座提升嘩。成竭德南厘高速俱、成滿南高丸速、孝成綿喝高速羅、成桐金青伸快速事通道售、第萌二繞捐城高吼速組臟成便悼捷的肥交通渴網(wǎng)絡(luò)閣，規(guī)唇劃中租的鐵停路、妥輕軌倍都將慮城市表的距迷離變哄的咫堂尺之課遙。錦繡躍香江駱北臨4公里盛延河羊長(zhǎng)灘染、西改臨觀援嶺42省00畝原借生山么水、武東臨10萬(wàn)平舒米商額業(yè)中財(cái)心、憶南臨墻金堂萬(wàn)最大崇的城表市綜平合性摸公園——金山今森林料公園惰。錦繡旋香江兵攜藍(lán)念光IH智能計(jì)集成解系統(tǒng)畢和F5舒適士居家針系統(tǒng)緊強(qiáng)勢(shì)杏回歸宴金堂描，在餡產(chǎn)品隸戶型唐設(shè)計(jì)拋上，撲將空扁間發(fā)為揮到眠極致肅，再鄉(xiāng)豐保證嶼居住毅功能拒性的疑同時(shí)抽，大件大提爹升居飯家的宜舒適飾度，廣做到矮剛改壺產(chǎn)品倍奢闊濱享受較。錦繡游香江博嚴(yán)格晌按照毅生活騰家理暗念打吉造，胡建百涌姓買田得起鐵的好洽房子鴿，旨造在為到最廣播泛的肌人群土創(chuàng)造丑“買濃得起路、住懸得下現(xiàn)、生愚活得旨好”該的藍(lán)籮光生挎活，圾實(shí)現(xiàn)塔老百久姓最英樸實(shí)窮最真典切的吸居家振夢(mèng)想掘。生暖活為減家，甚家在梯藍(lán)光答。錦繡伯香江俘近萬(wàn)女方自罰由社扣區(qū)商械業(yè)配囑套、里觀嶺把陽(yáng)光廢幼兒猜園、鉛金堂執(zhí)中學(xué)閣、縣薄醫(yī)院詢近在罩咫尺毒，毗殿鄰未代來(lái)金永堂縣羞商業(yè)錯(cuò)中心慚。項(xiàng)目妥定位——高爾六夫品泥質(zhì)社諸區(qū)——舒居耀兩房尸、寬吵廳三波房——集IH智能仆集成而、F5舒居宅系統(tǒng)豈為一阻體的箱科技慢住宅——左覽張果嶺文，右碗享森蔽林——成熟冶配套報(bào)生活肆社區(qū)1、敏項(xiàng)目召價(jià)值堡定位2、示項(xiàng)目妹產(chǎn)品求定位——嚴(yán)格桑按照申藍(lán)光蜂生活眾家打沾造的團(tuán)，集IH集成渴、F5舒居介居家英系統(tǒng)脾與一哨體的來(lái)高爾榴夫主握題品臺(tái)質(zhì)生捉活社涼區(qū)。蓄客作動(dòng)作蓄客苗的營(yíng)毅銷動(dòng)膏作以藍(lán)欣光生協(xié)活家津、IH智能聽(tīng)集成澆系統(tǒng)廉、F5舒居微系統(tǒng)緩為噱明頭，綢打造米錦繡店香江涌“科咐技住犬宅、杜品質(zhì)鞭社區(qū)妻”的叢概念匙；線上碎以新澆金堂塌報(bào)、鄙金堂渾縣城團(tuán)公交僵站臺(tái)磨、十畏里大早道燈碰箱、值項(xiàng)目琴周邊歸道旗好燈桿紅旗、樣短信矮為載立體以衰“成聰都銷枯冠攜鑼科技摩住宅專打造勢(shì)品質(zhì)丈社區(qū)謝”，盼重點(diǎn)頑對(duì)藍(lán)倘光生蘋活家伏、IH智能健集成船、F5舒居親系統(tǒng)積進(jìn)行宿解讀協(xié)，宣盾傳錦而繡香酸江的賺產(chǎn)品槳的獨(dú)元特性綁和高時(shí)爾夫山社區(qū)休的風(fēng)笑景，擾吸引氏金堂筋及周墊邊區(qū)電域以雄及市鍬區(qū)的咽客戶屬到訪仰；3.線下突渠道參行銷奇為主輝，重兼點(diǎn)對(duì)迷金堂懶鄉(xiāng)鎮(zhèn)席和有獻(xiàn)客戶盡基礎(chǔ)雖的二甩級(jí)城灣市（樂(lè)南充閘、達(dá)些州、切巴中蝴）進(jìn)答行專版項(xiàng)突蝕破，連客戶呀推介謙會(huì)+看房將車+現(xiàn)場(chǎng)錦主題擱活動(dòng)穴的帶幅客到訪訪模眾式。一：營(yíng)銷舌推廣鳳策略卡總覽5.趟24售樓耽部亮遞相主嫂題活釣動(dòng)，問(wèn)釋放寇錦繡價(jià)香江儉最新絕產(chǎn)品銅信息說(shuō)，通摘過(guò)線屯上釋避放售呢樓部陪亮相己和排鋒號(hào)信螞息，曲以抽膚獎(jiǎng)為閑噱頭匠，保掠持客瓜戶在洞售樓我部停杰留，面形成感逼迫匆氛圍級(jí)，促淹使客扇戶盡穿快交紫錢排調(diào)號(hào)；組織環(huán)兒童承節(jié)端歪午節(jié)六現(xiàn)場(chǎng)案主題顛活動(dòng)郵，通狀過(guò)親劍子活將動(dòng)和坊端午釋節(jié)主曲題活瘋動(dòng)，筆吸引相客戶辰到訪遞排號(hào)投；以世驢界杯昌為主唉題，霧組織倦周末猜主題擋活動(dòng)餡，并兆持續(xù)違進(jìn)行替包括引看球嬸喝酒尼、有酸獎(jiǎng)競(jìng)街猜比甚分、蝕集隊(duì)疤徽換櫻大獎(jiǎng)石的活噴動(dòng)，奔吸引局客戶凳到訪嚇；二：營(yíng)銷府活動(dòng)傻策略蓄客獵動(dòng)作1、蓄誦客的位營(yíng)銷滾動(dòng)作依托斜中介拉電商追的二雅級(jí)城巧市客濤戶資鵲源，桿重點(diǎn)島在成麻南、享成巴赤高速申沿線詠進(jìn)行毫城市淘擺展+派單騎拉客+看房罪車+現(xiàn)場(chǎng)態(tài)活動(dòng)覺(jué)的中宣介帶事客模翼式；老帶踏新，偶報(bào)批吃老帶悅新激倒勵(lì)政幻玉策（陷錦繡億香江泊業(yè)主踏成功讓推薦褲老帶票新，泥免一節(jié)年物虛管費(fèi)悶，藍(lán)殺光其殿他項(xiàng)晃目業(yè)融主成賭功推匙薦老瓦帶新橋獎(jiǎng)勵(lì)政購(gòu)物統(tǒng)卡50交0元）鋤，通剪過(guò)激險(xiǎn)勵(lì)政匙策，很刺激炒老客呀戶推脂薦其判朋友肆購(gòu)買憶；全員趨營(yíng)銷知，報(bào)泉批全羞員營(yíng)者銷激銷勵(lì)政復(fù)策（淘