第二章資產(chǎn)評估方法

第二章資產(chǎn)評估的基本方法第一節(jié)成本法

第二節(jié)收益法第三節(jié)市場法第四節(jié)清算價(jià)格法

第五節(jié)資產(chǎn)評估方法的比較和選擇

第一節(jié)成本法一、成本法的基本含義(一)基本含義

成本法具體是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)已存在的各種貶值因素，并從其重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價(jià)值的評估方法。用數(shù)學(xué)公式可概括為：資產(chǎn)的評估值資產(chǎn)的重置成本=-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值【理論依據(jù)】

1、資產(chǎn)價(jià)值取決于資產(chǎn)的成本2、資產(chǎn)的價(jià)值是一個(gè)變量(二)成本法的前提條件1、被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。2、應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。3、形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。二、成本法基本要素的估算

（一）資產(chǎn)的重置成本及其估算重置成本：按現(xiàn)行市價(jià)，重新構(gòu)建一項(xiàng)與被評估資產(chǎn)功能相同或相似的全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額。1、復(fù)原重置成本：指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用2、更新重置成本：指采用新型材料,現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)，新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用?！飨嗤c(diǎn)：均采用現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算；基本功能不變△不同點(diǎn)：采用的材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)等存在差異?！饔袟l件情況下，盡可能選擇更新重置成本（1）一般，更新重置成本比復(fù)原重置成本便宜（2）用更新重置成本形成的資產(chǎn)性能可改進(jìn)重置共成本布估算男方法1、涌重置弊核算脖法重置妄核算惜法亦含稱細(xì)節(jié)恥分析浴法、核算沈法等。問它利玻用成蔑本核辣算的兔原理詳,根逮據(jù)重遍新取叫得資盤產(chǎn)所析需的費(fèi)用堆項(xiàng)目,逐項(xiàng)郵計(jì)算耳然后再累加得到定資產(chǎn)軋的重救置成迎本。換言寇之，按蹤蝶照現(xiàn)蕉行市例場條導(dǎo)件重育新構(gòu)棉建一煎項(xiàng)全妥新資澆產(chǎn)所緣瑞支付估的全稱部支無出之找和。按資礙產(chǎn)的陷成本祥構(gòu)成愚，以圣現(xiàn)行哲市價(jià)悔為標(biāo)樸準(zhǔn)重置繞成本坦＝直接特成本鹿+間段接成盜本該方促法可最用于潮計(jì)算復(fù)原喚重置羊成本，也羽可用掀于計(jì)況算更新困重置造成本.【例】假設(shè)另在現(xiàn)拋行市顏場上芒購買疑一臺(tái)華與被柴評估乞設(shè)備談功能饒相同隙或相兄似的誰設(shè)備捧，買牢價(jià)1戀00析萬元取，增察值稅羨17受萬元敗，保始險(xiǎn)、技安裝辣調(diào)適絡(luò)費(fèi)等慨10櫻萬元?jiǎng)?chuàng)，那論么這建項(xiàng)被港評估班設(shè)備厚的重胸置成商本是久多少鄉(xiāng)豐？【例】重置購建歷設(shè)備流一臺(tái),現(xiàn)行亮市場粒價(jià)格溜每臺(tái)5萬元,運(yùn)雜炕費(fèi)10潮00元,直接懂安裝謀成本80粗0元,其中瓶原材火料30膀0元,人工督成本50谷0元。射根據(jù)亦統(tǒng)計(jì)秤分析,計(jì)算犯求得貝安裝蟲成本垃中的畝間接館成本墊為每雜元人添工成劈燕本0.下8元,該機(jī)僑器設(shè)疤備重緞置成捐本為:直接容成本為50綱00撫0元+1煉00答0元+8壞00元=5揚(yáng)18鑄00元其中:買價(jià),5遼00叼00元運(yùn)雜暮費(fèi),1蠻00條0元安裝焰成本,8和00元其中恐：原爽材料,3乳00元人工,5兼00元間接呈成本為40特0元重置去成本合計(jì),5動(dòng)22瓶00元?！舅伎肌繌?fù)原察還是摧更新封？2、價(jià)身格指裁數(shù)法價(jià)格翁指數(shù)蒜法是鄙利用若與資肢產(chǎn)有牧關(guān)的價(jià)格今變動(dòng)除指數(shù),將被評掩估資產(chǎn)懷的歷史謹(jǐn)成本(賬面漢價(jià)值)調(diào)整為重置汽成本的一種方率法。涂其計(jì)算束公式沉為：重置成接本=資產(chǎn)膽的賬蹈面原撒值×(限1+價(jià)格啟變動(dòng)佳指數(shù))或重置成本=資產(chǎn)堪賬面原值×價(jià)格粥指數(shù)其中,搶價(jià)格渠指數(shù)罪可采販用定基飼價(jià)格壩指數(shù)或環(huán)比殼價(jià)格推指數(shù)定基劍價(jià)格疊指數(shù)是評估纏時(shí)點(diǎn)的價(jià)邊格指趕數(shù)與資產(chǎn)進(jìn)購建然時(shí)點(diǎn)的價(jià)帖格指炊數(shù)之愛比,橡即：定基價(jià)格窗指數(shù)=評估基準(zhǔn)秧日價(jià)格暴指數(shù)凡÷資未產(chǎn)購蓋建時(shí)點(diǎn)的價(jià)格休指數(shù)【例】某被殿估資肢產(chǎn)購軋建于20敬04年怖,賬斤面原著值為猜50徒00痕0元紐奉,當(dāng)厚時(shí)該照類資惑產(chǎn)的世定基忙價(jià)格賤指數(shù)順為9剩5％獄,評級(jí)估時(shí)許該類傾資產(chǎn)銜的定賽基價(jià)泉格指治數(shù)為摧16因0％判,求重聯(lián)置成桂本？被估義資產(chǎn)剃重置銹成本=50文00較0×隸(1炒60如%/基95充%)=8開42膊10元環(huán)比鄭價(jià)格盼指數(shù)春可考盾慮按晨下式呀求得菊：式中爽：X倘——謹(jǐn)環(huán)比財(cái)價(jià)格你指數(shù)使；an——矮第n踐年環(huán)鐮比價(jià)格球變動(dòng)指數(shù)，本期劫與上半期相歉比增強(qiáng)加或普減少晶的百速分比動(dòng)，1+an是第n年的稀環(huán)比歌價(jià)格鎮(zhèn)指數(shù)梢?！纠勘还蕾Y裙產(chǎn)賬夸面價(jià)噸值為20闖00候00元，20斯00年建盾成，20栗05年進(jìn)很行評憶估，怕經(jīng)調(diào)少查已貿(mào)知同顛類資味產(chǎn)環(huán)比價(jià)格遠(yuǎn)變動(dòng)指數(shù)分別膠是：20習(xí)01年為10竭%，20的02年為17逃%，20柴03年為25確%，20艱04年為25隨%，20名05年為30蝕%，則：被估奧資產(chǎn)四重置梢成本=20盟00師00滑×（1+傭10低%）×（1+伙17勻%）×（1+邀25齊%）×（1+窮25衫%）×（1+畜30井%）×1駕00滿%=托52久40盯00元【思考】價(jià)格欠指數(shù)捏法估吐算的剝重置仍成本搖，是復(fù)原霸重置棉成本還是更新命重置奇成本？這六種方陽法用五的機(jī)榨會(huì)多劉嗎？3、棒功能渣價(jià)值訊類比霜法功能糖價(jià)值證類比杰法,此也稱制生產(chǎn)早能力必比例籃法。兼這種年方法誼是尋底找一葉個(gè)與怎被評戲估資政產(chǎn)相殘同或業(yè)相似羞的資翠產(chǎn)為壞參照盛物,辟根據(jù)惜參照敢資產(chǎn)悉的重季置成商本及貼參照龜物與翁被評沫估資吼產(chǎn)生堡產(chǎn)能末力的去比例災(zāi),估亮算被房誠評估萌資產(chǎn)虧的重個(gè)置成預(yù)本。（1膠）生產(chǎn)逐能力愿比例池法：若功烤能與蒜成本畜呈線茫性關(guān)挑系，P代水表成本，F(xiàn)代表促功能炮，即P=友a(bǔ)+出b×F，a=王0,計(jì)算羨公式【例】某重袋置全到新的睜一臺(tái)昨機(jī)器斑設(shè)備憶價(jià)格給5萬恢元,衡年產(chǎn)裹量為筋50熱00卻件。旱現(xiàn)知以被評疾估資斤產(chǎn)年終產(chǎn)量蕩為4濟(jì)00聲0件熟,由昏此可濤以確塞定其沾重置明成本收：被評療估資拆產(chǎn)重蠶置成縫本＝熊40庸00沾/5叨00黃0×表50這00耐0＝4氏00蠅00蒸(元濱)這種劉方法相運(yùn)用巴的前提穴條件碎和假承設(shè)是資院產(chǎn)的美成本借與其岔生產(chǎn)樣能力賀成線亂性關(guān)箱系，而且痛是正趙比例恨變化【思考】復(fù)原重重置織成本還是更新筒重置腔成本？（2）規(guī)模駐經(jīng)濟(jì)毒效益愧指數(shù)位法：許多悉資產(chǎn)翅的成程本與掉其生哈產(chǎn)能畜力之斧間不謊存在老線性魂關(guān)系畏,這荒是由蒙于規(guī)泡模經(jīng)凍濟(jì)效配益作躺用的餅結(jié)果鏡。推導(dǎo)雁可得之：4、統(tǒng)詠計(jì)分石析法--疾-以樣夾本推遼斷總腎體第一決,在核乒實(shí)資來產(chǎn)數(shù)腫量的室基礎(chǔ)目上,核把全邪部資競產(chǎn)按碌照適鼓當(dāng)標(biāo)無準(zhǔn)劃分些為若喘干類努別。第二,在各惑類資慨產(chǎn)中抽樣閃選擇憤適量降具有鎖代表滾性的經(jīng)資產(chǎn),應(yīng)用衰功能每價(jià)值己法、考價(jià)格壓指數(shù)取法、鈔重置鉗核算拐法或察規(guī)模唱經(jīng)濟(jì)摸效益尺指數(shù)授法等煉方法估算爺其重悲置成本弱。第三,依據(jù)帽分類隸抽樣音估算響資產(chǎn)鳴的重閣置成綢本額頂與賬很面歷煩史成樂本,計(jì)算丟出分妙類資雷產(chǎn)的調(diào)整昨系數(shù),其計(jì)學(xué)算公皮式為利：K為資仆產(chǎn)重飄置成舒本與琴歷史約成本即的調(diào)標(biāo)整系律數(shù)；R’舉為某扯類抽手樣資這產(chǎn)的伙重置菠成本朱；R為某許類抽元樣資諸產(chǎn)的四歷史話成本卻。根據(jù)蹈調(diào)整達(dá)系數(shù)撿K估況算被堤評估艦資產(chǎn)播的重寬置成莫本,援公式錫：被評疑估資蝦產(chǎn)重熊置成駛本＝代∑某北類資保產(chǎn)賬幸面歷禿史成用本×剛K【例】評估某企例業(yè)某骨類通楊用設(shè)魂備,經(jīng)抽悄樣選喜擇具冊有代針表性勢的通培用設(shè)樸備5臺(tái),估算譜其重良置成蜓本之寺和為30萬元,而該5臺(tái)具具有代扁表性似通用抓設(shè)備歷歷史籍成本康之和盲為20萬元,該類氧通用俊設(shè)備步賬面妻歷史純成本究之和緒為50也0萬元表。則喬：K=罩30響÷2闊0=障1.盤5該類監(jiān)通用廉設(shè)備膀重置滑成本溫＝50貫0×弱1.浸5=告75導(dǎo)0(萬元)【思考】這種撒方法進(jìn)準(zhǔn)確請性高朵嗎？（二宮）實(shí)飛體性候貶值貝的估淹算方丈法資產(chǎn)漲的有室形損汁耗亦豈稱實(shí)體買性貶纖值,是政指資懲產(chǎn)由絡(luò)于使用朽及自禾然力砌的作離用導(dǎo)致渠的資均產(chǎn)的溉物理傾性能蒸的損氏耗或牛下降,而引冶起的耕資產(chǎn)嘴價(jià)值寇損失?！舅伎肌抠徺I踩全新困資產(chǎn)尊后，泡從未厲使用扎過，績會(huì)不笑會(huì)有梳實(shí)體乖性貶檢值？1、觀鋒察法觀察烘法,也稱成新顛率法。它指由具有清專業(yè)蔬知識(shí)商和豐秧富經(jīng)曉驗(yàn)的工程賀技術(shù)應(yīng)人員對被勸評估謀資產(chǎn)鎮(zhèn)的實(shí)雜體各主要蘿部位進(jìn)行技術(shù)胞鑒定,進(jìn)行綜合央分析,將評貍估對裂象與控其全代新狀夠態(tài)相單比較,估算實(shí)體粗性貶值腿?！舅伎肌坑^測民法的辱準(zhǔn)確畢性與川什么秧有密黑切關(guān)眨系？資產(chǎn)摟實(shí)體史性貶嗚值＝病重置紅成本代×實(shí)體懶性貶值率或資產(chǎn)貌實(shí)體塌性貶爆值＝絨重置揮成本濤×(1鋸－實(shí)灶體性代成新耳率)其中譯，實(shí)體米性貶值率=1潔-實(shí)林體性成新率【例】一項(xiàng)右資產(chǎn)哨由3部分蓋組成披，各月部分梳新舊礦程度顛不一廉樣A部分停占總魂價(jià)值情的30鎮(zhèn)%，B部分貍占總負(fù)價(jià)值交的40錄%，C部分球占總園價(jià)值取的30滋%，通過程觀察有之后甲，專鄰業(yè)人享員給免出A部分蔬的成闊新率擁是70落%，B部分胞的成記新率拍是80轉(zhuǎn)%，C部分壘的成景新率條是50評%，此時(shí)島，如師何估京算這皆項(xiàng)資每產(chǎn)的棉成新餅率？被評尖估資變產(chǎn)成殘新率=30脈%*侄70完%+伐4蠢0%嘴*8宜0%責(zé)+備30抵%*甘50渾%2、使宏用年兆限法使用紛年限勁法是明利用壟被評念估資牛產(chǎn)的實(shí)際蘇已使渠用年里限與其總使雨用年誼限的比值來判救斷其絞實(shí)體棟性貶惜值率,進(jìn)而扶估測碑資產(chǎn)敢的實(shí)頁體性陡貶值香的方法音。①資本晌實(shí)體費(fèi)性貶銜值率=實(shí)際怖已使第用年街限/總使轉(zhuǎn)用年線限②資產(chǎn)令的實(shí)膛體性甘貶值=（重務(wù)置成鼠本-預(yù)計(jì)租殘值來）×資產(chǎn)角實(shí)體財(cái)性貶改值率【其中】①預(yù)計(jì)累殘值,指被省評估談資產(chǎn)測在清理乖報(bào)廢壺時(shí)凈收脅回的金投額②總使千用年蠢限,實(shí)際已使閘用年焰限與尚可僑使用妹年限之和，【公式】：總使?jié)秤媚赀w限=實(shí)際材已使居用年鐘限+尚者可使俯用年蝕限實(shí)際鋼已使閥用年聲限=名兔義已慨使用渡年限哄×資產(chǎn)虧利用議率【例】某資澆產(chǎn)20豈00年2月購蔑進(jìn),2會(huì)01需0年2月評甜估,經(jīng)評還估重船置成售本為48萬元品。根據(jù)敗該資貝產(chǎn)技虜術(shù)指父標(biāo),正常憂使用外情況不下,每天昂應(yīng)工吹作8小時(shí),該資鴉產(chǎn)實(shí)某際每股天工室作7.弱5小時(shí)覺，尚怒可使默用6年。球求資獨(dú)產(chǎn)實(shí)肥體性細(xì)貶值產(chǎn)（預(yù)繳計(jì)殘勾值很青?。┨?？①資產(chǎn)利用覆率＝7.讓5×露36陶0×椅10/(8器×3縮慧60觀×1蝕0)＝93預(yù).7煌5%②實(shí)際戀已使逐用年美限=1垮0×啞93仙.7擁5%阻=新9.廳4年③資產(chǎn)宣的實(shí)郵體性戀貶值=4聲8÷（6+奶9.價(jià)4）×9晴.4述=2剪9.吳3萬元3、修純復(fù)金處額法趨（修公復(fù)費(fèi)茫用法賠）利用恢復(fù)鐘資產(chǎn)辭功能所支逆出的費(fèi)用撤，來直嗎接估給算資憑產(chǎn)實(shí)得體性鉗貶值濫。（三亭）功窄能性牢貶值蜜的估造算方農(nóng)法資產(chǎn)閉的功鞏能性恒貶值厚，是右指由法于技術(shù)師相對飾落后折，而造浪成的溫資產(chǎn)資價(jià)值旨損失?！獰o形臉損耗1、膝超額恒運(yùn)營春成本慨現(xiàn)值離法通常塞情況貞下,叢功能珍性貶漸值的指估算張可以站按下哄列步驟進(jìn)行扛：第一流,將被評液估資討產(chǎn)的刺年運(yùn)京營成蓮本與功能積相同或但性虜能更臭好的罩新資兇產(chǎn)的撇年運(yùn)壞營成紫本進(jìn)行活比較輪。第二緣瑞,計(jì)打算二蘇者差沒異,危確定凈超付額運(yùn)片營成牌本。凈勵(lì)超額旗運(yùn)營寄成本嘗是超良額運(yùn)船營成亡本扣汗除其蔽抵減呢的所識(shí)得稅么以后幟的余憶額年凈友超額柄運(yùn)營坊成本=年妹超額牽運(yùn)營匯成本明×（序1－緞所得圓稅率原）第三,估計(jì)首被評屈估資遞產(chǎn)的剩余問壽命。第四,以適諷當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)臭率，將被評叫估資哄產(chǎn)在剩余白壽命兵內(nèi)每年攪的凈超遙額運(yùn)湖營成溝本折腰現(xiàn),這些濁折現(xiàn)濕值之和就是漠被評畜估資棒產(chǎn)功能蚊性貶總值?！居?jì)算館公式】：被評垮估資吸產(chǎn)功滔能性貶值粉額＝∑(被評芝估資封產(chǎn)年凈超額叮運(yùn)營矩成本×折現(xiàn)貓系數(shù))【例】被評溜估資腿產(chǎn)為剝某類慎機(jī)器育設(shè)備飯，據(jù)分調(diào)查捏，市小場上足已有爭性能玩更高盲的設(shè)退備出興售。載由于末技術(shù)刮先進(jìn)攻，新毯設(shè)備宜可以宋使操墊作人忍員減熄少，儀每月煎節(jié)約旦工資稅費(fèi)用40跪00元。攜新設(shè)概備和夏被評粥估資怨產(chǎn)的催設(shè)備籌年產(chǎn)糞量相煩同，柳預(yù)計(jì)妹被評委估資興產(chǎn)設(shè)舍備尚蟻可使忘用5年，籠折現(xiàn)脈率10杏%，所攜得稅問率25軟%功能校性貶繳值=4雪00啞0*丙12年*（1-掙25上%）*腦（P/猜A歇,1減0%室,5）=1莊36階46呈8.僵8【例】某種機(jī)器導(dǎo)設(shè)備,技術(shù)秀先進(jìn)鮮的設(shè)稍備比挑原有非的陳盤舊設(shè)尾備生叮產(chǎn)效虜率高,節(jié)約押工資衣費(fèi)用,有關(guān)撤資料社及計(jì)案算結(jié)組果如總下表:某設(shè)備喉的技臣術(shù)資冶料項(xiàng)目月產(chǎn)量單件工資月工資成本月差異額年工資成本超支額減：所得稅(稅率25%)扣除所得稅后年凈超額工資資產(chǎn)剩余使用年限假定折現(xiàn)率10%,年金折現(xiàn)系數(shù)功能性貶值額技術(shù)先進(jìn)設(shè)備技術(shù)陳舊設(shè)備10000件0.80元8000元10000件1.20元12000元12000-8000=4000元4000×12=48000元12000元36000元5年3.7908136468.8元2．超脂額投萍資成欺本估達(dá)算法功能盟性貶值抽的估愧算還童可以件通過塵超額區(qū)投資揭成本脖的估譽(yù)算進(jìn)挑行，女即超額垂投資成本可以視同為功能爛性貶竟值。計(jì)算估公式：（四磚）經(jīng)眠濟(jì)性稱貶值鞋的估愿算方槽法指由眠于外部定條件暗的變到化而造天成的述資產(chǎn)雁價(jià)值舍損失院。它有逮兩種肢表現(xiàn)鹿形式喉：利暫用率滴下降魚；收色益額庫降低1、間接駐計(jì)算疤法其中,圓x為殊功能俱價(jià)值報(bào)指數(shù)知,實(shí)洋踐中例多采離用經(jīng)鋒驗(yàn)數(shù)編據(jù)。經(jīng)濟(jì)英性貶奏值額么=(欺重置門成本冬-實(shí)哄體性辰貶值蛾-功課能性逼貶值詞)×經(jīng)撈濟(jì)性釀貶值堡率2、直接活計(jì)算順法：經(jīng)濟(jì)責(zé)性貶治值額騾=資產(chǎn)片年收奶益損洪失額兄×(1齒-所門得稅盡率)×(鐘P/居A,癢ｒ,唯ｎ)其中,瞎(P纖/A謠,ｒ縮慧,ｎ臂)為鼻年金堵現(xiàn)值逢系數(shù)垂?！纠勘辉u館估資活產(chǎn)為塌一條嘗半自意動(dòng)化躲生產(chǎn)際線，橡尚可晴使用10年。咐由于增物價(jià)節(jié)變化永，在再保持允該生級(jí)產(chǎn)線貫生產(chǎn)妨能力潮的情環(huán)況下驅(qū)，每起年制譯造成肯本將伯增加50丹00元。臨折現(xiàn)陜率為10滋%，所價(jià)得稅菠稅率士為25前%，求叉該生伙產(chǎn)線為經(jīng)濟(jì)等性貶病值額原？【答案】經(jīng)濟(jì)棍性貶轉(zhuǎn)值額=5沉00傲0*（1-龜25膀%）*（P/那A，10思%，10）【例】某被極估生含產(chǎn)線尋設(shè)計(jì)棵生產(chǎn)念能力處為年這產(chǎn)20惡00錘0臺(tái)主產(chǎn)品偉,因腫市場騾需求世結(jié)構(gòu)蕩變化折,在壟未來重可使媽用年銜限內(nèi)甩,每釘年產(chǎn)半量估栗計(jì)要棵減少毛60省00止臺(tái),糊功能則價(jià)值兆指數(shù)折取0脅.6菠。根隊(duì)據(jù)上紫述條誓件,任該生憐產(chǎn)線事的經(jīng)敵濟(jì)性植貶值服率大存約在召以下鋤水平愉：經(jīng)濟(jì)蘿性貶腫值率阿＝[1-(14兆00氧0/隙20炒00早0)0.帥6]×1熊00%＝[堵1-跪0.話81第]×揭10凍0%＝1弱9％【例】數(shù)據(jù)承上帶例，弦假定熊每年翠減少6甘00撒0臺(tái)產(chǎn)您品，窗每臺(tái)糾產(chǎn)品葬損失媽利潤10沙0元，枯該生尚產(chǎn)線續(xù)尚可撐繼續(xù)微使用3年，壇企業(yè)懷所在暫行業(yè)慶的投盤資回痕報(bào)率豪為10刺%，所勉得稅胸稅率柏為25校%。則覆該生蒜產(chǎn)線凈的經(jīng)化濟(jì)性犁貶值打額大乞約為：經(jīng)濟(jì)友性貶抵值額絡(luò)=資產(chǎn)竭年收欺益損字失額炸×(1禁-所熱得稅喊率)×(夸P/飾A,生ｒ,柳ｎ)經(jīng)濟(jì)謙性貶值柄額=(喘6伶00諒0×請10悔0)嗽×(公1-握25旋%)銀×(升P/遙A，10值%，3)=4地50再00哈0×仙2.城48顆69=1淺11使91劍05（元島）第二辛節(jié)非收益旋法一、米收益法涵米義及漲前提（一乓）收合益法董基本托含義收益袖法又桃稱收述益現(xiàn)羨值法舟，是田指通象過估塞測被燈評估沈資產(chǎn)未來仙預(yù)期俗收益妻的現(xiàn)另值來判臂斷資嘆產(chǎn)價(jià)勻值的折各種辱評估方法奸總稱共?！皩W利求攀本”【例】假設(shè)肌某項(xiàng)楊資產(chǎn)襲未來3年，代每年朵都能豈給A公司與帶來10爸0萬元高的收澇益，A公司峽期望順的投占資報(bào)換酬率秧是10坊%，層請問昌：A公司品愿意澡出多呈少錢腫投資芬這項(xiàng)油資產(chǎn)灑？（二虜）收史益法扎的前勻提1.被評惠估資耍產(chǎn)的未來乘收益可以旬用貨舟幣計(jì)提量2.被評陷估資者產(chǎn)所惡承擔(dān)市的風(fēng)險(xiǎn)可以冤預(yù)測舅并可雙以用青貨幣冶計(jì)量3.被評電估資遍產(chǎn)的使用醋年限可以在預(yù)測二、邀收益窄法的明基本棚程序1、收集并驗(yàn)記證與丘評估因?qū)ο蟾磥碜骖A(yù)期兆收益使有關(guān)復(fù)的數(shù)據(jù)喘資料,包括棕經(jīng)營守前景生、財(cái)偏務(wù)狀沾況、脹市場良形勢奶、以討及經(jīng)才營風(fēng)陽險(xiǎn)等找；2、分羊析測糞算被滲評估探對象往未來預(yù)期喇收益;3、確孩定折現(xiàn)遞率或資稠本化完率；4、用找折現(xiàn)輛率或郵資本歲化率屯將評質(zhì)估對介象未崇來預(yù)乏期收勺益折算暑成現(xiàn)另值；5、分怕析確縣定評估辦結(jié)果。三、凳收益警法的軌基本俘參數(shù)（一）奮收益箱額在資迅產(chǎn)評主估中,資產(chǎn)另的收銅益額爪是指塵根據(jù)京投資價(jià)回報(bào)租的原煙理,資產(chǎn)荒在正庸常情膀況下都所能管得到會(huì)的歸其拜產(chǎn)權(quán)旺主體首的所餡得額?！咎攸c(diǎn)】其一,收益強(qiáng)額是材資產(chǎn)未來默預(yù)期值收益額,而不必是資青產(chǎn)的歷史睛收益廚額或現(xiàn)治實(shí)收處益額；其二,用于始資產(chǎn)駁評估蜘的收負(fù)益額脖是資箏產(chǎn)的客觀盯收益,而不殼是資鞭產(chǎn)的實(shí)際關(guān)收益。（二）選折現(xiàn)塞率從本丑質(zhì)上盡講,折現(xiàn)棗率是擾一種安期望墳投資節(jié)報(bào)酬粗率,是投麥資者慶在投弓資風(fēng)少險(xiǎn)一畏定的裹情況如下,對投滴資所路期望裳的回報(bào)門率。資產(chǎn)折現(xiàn)懼率（權(quán)撒益資把本折觀現(xiàn)率怕）=無風(fēng)悔險(xiǎn)報(bào)竿酬率+風(fēng)險(xiǎn)幼報(bào)酬適率=無風(fēng)筐險(xiǎn)報(bào)綢酬率珠＋資啦產(chǎn)市融場風(fēng)愉險(xiǎn)補(bǔ)庸償×風(fēng)險(xiǎn)惱系數(shù)=無風(fēng)鞏險(xiǎn)報(bào)乖酬率＋貝（社襲會(huì)平均霜收益東率－的無風(fēng)碎險(xiǎn)報(bào)酬蚊率）×加權(quán)類平均資本渠成本熄（折獨(dú)現(xiàn)率與）=權(quán)益齡成本×權(quán)益戲比＋負(fù)債膝成本×負(fù)債裹比【其中】權(quán)益庫成本=無風(fēng)險(xiǎn)處報(bào)酬仍率＋織風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬掠率風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬敞率=（社椅會(huì)平午均收抄益率株－無風(fēng)險(xiǎn)蠟報(bào)酬懲率）×風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)系數(shù)（三筑）收漲益期昂限收益闊期限演是指揮資產(chǎn)朝具有吊獲利鐘能力確持續(xù)期的時(shí)宋間,通常掠以年毯為時(shí)今間單腐位。四、框收益堤法的基停本店計(jì)算公式收益法的奪計(jì)算皂方法途可以另分為某若干類，其一是針不對評囑估對剖象未分來預(yù)仰期收俊益期袖限的耐情況廟劃分飾，分塘為有限荒期和無限抽期的評獎(jiǎng)估方法中；其二是針蔬對評專估對熔象預(yù)錦期收沈益額遭的情娃況劃辱分，快又可腎分為等額潔收益評估私方法沾、非等浮額收堂益方法稅等等順。P—衡—評估使值；i—煉—年序宗號(hào)；Pi——未來篇第i年的摘評估券值；Ri——未來治第i年的膠預(yù)期妹收益監(jiān)；r—碑—折現(xiàn)胖率或抓資本肆化率塌；ri——第i年的溫折現(xiàn)捎率或丙資本限化率杏；t—閱—收益趣年期世；n—燭—收益哥年期蛙；A—戒—年金賀。（一）彼等額捆收益計(jì)算直公式1、在慨收益雖永續(xù),各因豬素不蛙變的樣條件奸下,P＝A/輕r其成荒立條紀(jì)件是俱：①純渾收益粱每年殃不變鼠；②資槽本化惑率固家定且照大于即零；③收稀益年俱期無坡限。2、在慕收益尸年期辭有限,資本般化率弊大于蛾零的邊條件紋下,有以廊下計(jì)僚算式稻：=A×(P橫/A，r,寨n)其成立收條件廈是：①純畜收益墊每年村不變盆；②資琴本化附率固漠定且辱大于統(tǒng)零；③收冰益年禍期有稿限為n。3.在收忽益年倉期有黨限,資本皆化率榴等于耳零的逝條件掙下,有以贊下計(jì)護(hù)算式規(guī)：P=名A×n（二）癢非等蔑額收變益計(jì)殿算公陪式【第一】純收畏益在麻若干瞧年前窮變化倘，在似若干憐年后羊保持是不變1、無菜限年執(zhí)期收纖益。其基本敗公式殲為:其成立碼條件幻玉是：①純列收益閘在n年(含第n年)以前面有變碑化;②純收助益在n年(不含康第n年)以后缸保持宗不變;③收益搜年期摩無限;④r大于放零。2、有爬限年呀期收攜益。愉其計(jì)脅算公縱式為:其成立另?xiàng)l件逝是：①純鏡收益著在t年(含第t年)以前第有變離化；②純括收益發(fā)在t年(不含酸第t年)以后反保持碗不變咐；③收粘益年增期有川限為n；④r大于葡零。注意:純收益A的收熊益年尤期是(n儲(chǔ)-t弦)而不敢是n。【例】某企窩業(yè)預(yù)欠計(jì)未促來五殲?zāi)晔諎D益額童分別垂是12萬元映、15萬元?jiǎng)?lì)、13萬元偏、11萬元疊、14萬元捆。假迎定從姿第六葉年開壩始，臂以后策各年鬧收益漠均為14萬元秋，確冬定的驚折現(xiàn)音率和婆資本急化率鬧為10興%，求：1、永刑續(xù)經(jīng)村營條澡件下封該企咽業(yè)的勾價(jià)值2、50年的久收益客價(jià)值企業(yè)想價(jià)值=1來2/姜(1叨+1澤0%究)+言1灑5/嚇(1造+1仆0%賴)2+柿13裂/(嘆1+殃10螺%)3+吵11主/(撈1+怕10遍%)4+彼14夾/(咳1+磨10京%)5+14斃/1大0%×(1正+1案0%匙)-550年的列收益權(quán)價(jià)值=1竭2/津(1冬+1壤0%港)+棚1誼5/陣(1刺+1避0%習(xí))2+1販3/臥(1默+1展0%僅)3+跳11落/(牙1+規(guī)10懶%)4+獲14哀/(顧1+暈10四%)5+14役*血(雄P/波A,刃10磨%,巖45湯)參/桿(1漁+1番0%崇)5【第二】純收隸益按層等差秀級(jí)數(shù)擔(dān)變化1、純羊收益循按等漲差級(jí)宵數(shù)遞增，收益卵年期猴無限條件其成連立條序件是脹：（1）純尋收益悲按等舌差級(jí)麗數(shù)遞讓增；（2）純莫收益不逐年炒遞增四額為B；（3）收損益年致期無敲限；（4）r大于0。2、在芽純收篩益按嚷等差獄級(jí)數(shù)遞增，收益耳年期熟有限的條膜件下宇，有留下列暴算式熔：其成持立條帝件是田：（1）純皆收益榴按等謀差級(jí)略數(shù)遞亂增；（2）純羨收益絮逐年罷遞增暮額為B；（3）收棕益年勸期有帽限為n；（4）r大于0。3、在歪純收蹈益按句等差冬級(jí)數(shù)遞減，收益蹦年期確無限條件令下，炭有下烈列算果式：其成頭立條綱件是囑：（1）純例收益號(hào)按等恐差級(jí)捐數(shù)遞偏減；（2）純音收益涂逐年船遞減挨額為B；（3）收繳益年易期無側(cè)限；（4）r大于0；（5）收勇益遞歪減到0為止4、純李收益高按等顧差級(jí)貢數(shù)遞減，收套益年辛期有白限條渴件其成挪立條使件是斤：（1）純過收益栽按等蔥差級(jí)拿數(shù)遞捐減；（2）純必收益仰逐年浴遞減犯為B；（3）收催益年賊期有悟限為n；（4）r大于0?！镜谌考兪障鹨姘唇艿缺饶慵?jí)數(shù)授變化1.在純用收益終按等芹比級(jí)侵?jǐn)?shù)遞渴增，纏收益爺年期缸無限艇的條緣瑞件成立瓜條件都：①純納收益盲按等幟比級(jí)薦數(shù)遞信增;②純收末益逐奶年遞劉增比痕率為s;③收益疫年期攤無限;④r大于污零;⑤r播>s皺>0鼓.2.在純點(diǎn)收益娛按等步比級(jí)弱數(shù)遞憐增，休收益碧年期懶有限成立秒條件騰是：①純本收益申按等取比級(jí)筆數(shù)遞精增;②純收蜂益逐矩年遞渴增比已率為s;③收益桃年期豎有限;④r大于傲零;⑤r盞>s喬>0金.3.在純燭收益低按等奔比級(jí)侮數(shù)遞伏減，過收益媽年期安無限成立銹條件初是：①純阿收益千按等畜比級(jí)稿數(shù)遞芳減；②純收所益逐稅年遞漫減比蒜率為s;③收益潤年期使無限;④r大于筒零;⑤r愿>s徐>04.在純情收益罷按等仔比級(jí)短數(shù)遞似減，銜收益瀉年期【第四】純收宣益在罩若干劉年前鈴保持辜不變瞞，預(yù)駐知未栗來若幼干年柔后資挪產(chǎn)價(jià)遺格P鍛=A考*變(旱P/趨A,劣r鳳,坦n)辦+逐Pn/(吳1+武r)n成立哭條件反是：①純們收益繪在第n年前鞭保持田不變;②預(yù)知萬第n年的膏價(jià)格讀為Pn③r大于比零?！纠磕橙斯钟胁思坠鬯竟沙?0淚00股，禽每年御每股銳股利零是1元，盼預(yù)計(jì)輕股利汽情況烘將保妻持10年，翠但是媽由于腿個(gè)人減原因呼，可特能在逢第5年賣吊掉股召票，蠢預(yù)計(jì)陷第5年股無票價(jià)禽格為20元/股，猾折現(xiàn)沾率10繞%，求評辰估值膛？P借=A替*電(繡P/鴉A,楊r慣,釋n)搏+板Pn/(稼1+需r)n第三后節(jié)釘市場材法一、尤市場側(cè)法的劃基本棚涵義市場賢法又久稱市刑場比唐較法頓或現(xiàn)咬行市謠價(jià)法創(chuàng)，是林指通方過市技場調(diào)場查，凈選擇控市場鼠上與儲(chǔ)評估版對象聞同樣臨或類皮似的隱資產(chǎn)忍，利治用其患近期戒交易滲價(jià)格憤，經(jīng)乓過直接基比較或類比恥分析以估請測資鋸產(chǎn)價(jià)揚(yáng)值的月各種吃評估印技術(shù)插方法碑的總耀稱。--重-替代關(guān)原則--聞-市場珠法是最為完直接遠(yuǎn)、最床具說趙服力評估反方法分之一辛。二、虜市場法的理基拐本前提通過市場材法進(jìn)棵行資諷產(chǎn)評哨估需滿示足兩個(gè)基仍本前份提其一,要有一恒個(gè)活躍惹的公扇開市廉場；其二,公開市場上有可比只的資撓產(chǎn)及巾其交典易活動(dòng)。資產(chǎn)及其潛交易騰的可榆比性體析現(xiàn)在以下仰方面：（1）參蕉照物偏與評敬估對越象在功能上具樸有可駕比性起，包董括用井途、且性能報(bào)上的逝相同錘或相長似；（2）參虛照物冠與被沈評估厭對象賢面臨類的市場喇條件具有訂可比店性，召包括托市場診供求訪關(guān)系皆、競生爭狀鬼況和狂交易壇條件許等；（3）參澇照物剪成交棗時(shí)間煌與評含估基瘋準(zhǔn)日捧間隔光時(shí)間粗不能過長藏，即時(shí)間飾可比。三、辱市場沃法的挺基本短程序1、明握確評搞估對創(chuàng)象2、選危擇參偵照物——注意敲可比值性（訓(xùn)功能、市品場條充件及成交明時(shí)間致）、置參照悟物數(shù)嗽量（椅通常叔應(yīng)選擇三個(gè)以倦上）3、在評估插對象濟(jì)與參星照物酬之間撥選擇棗比較賣因素4、指住標(biāo)對比筆、量化符差異——差異數(shù)量軌化和順貨幣污化5、在攏各個(gè)圈參照栽物成盼交價(jià)撲格的窯基礎(chǔ)傍上，口調(diào)整淋已量秀化的對比辛指標(biāo)描差異6、綜曠合分駝析確聯(lián)定評喘估結(jié)扶果——加權(quán)適平均丈辦法顏或算瞧術(shù)平窯均的精辦法命將初世步結(jié)富果轉(zhuǎn)高換成餡最終帆評估單結(jié)果蹤蝶。四、禮市場劑法處的具圣體評可估方忍法（一）危直接線比較媽法直接才比較臣法，蝦直接利用參照架物的交易漸價(jià)格拐及參襲照物恢的某幅一基本奸特征內(nèi)，直獨(dú)接與評估沫對象林的同錢一基工本特紛征進(jìn)行蘋比較塑，從準(zhǔn)而判斷農(nóng)評估世對象吸價(jià)值母的各痛種具善體評糞估技央術(shù)方法州。評估參照嚼物評估趕對象參照千物對象過價(jià)值÷成交潮價(jià)格鄙＝A因素÷酷A因素【思考】直接頑比較晝法，秤運(yùn)用禿范圍胖狹窄深？1、現(xiàn)走行市價(jià)泰法—上市但流通勁的股君票、變證典券批量常生產(chǎn)瞇的設(shè)苗備、排汽腹車當(dāng)評估蛙對象妄本身危具有久現(xiàn)行漿市場震價(jià)格恩或與閥評估研對象報(bào)基本按相同適的參管照物徒具有河現(xiàn)行豎市場滿價(jià)格侵的時(shí)殖候,可以直接蹈利用評估王對象鞠或參桐照物夢在評崖估基擁準(zhǔn)日暈的現(xiàn)投行市斷場價(jià)營格作第為評茶估對糞象的捐評估樂價(jià)值墳。2、市價(jià)折扣跪法--納-交易嘴條件市價(jià)執(zhí)折扣凡法是敬以參肢照物壩成交裙價(jià)格櫻為基騾礎(chǔ),考慮城到評飼估對擴(kuò)象在銷售攪條件、銷水售時(shí)限耍等方面賓的不弟同,憑評本估人捎員的經(jīng)驗(yàn),設(shè)定培一個(gè)桿價(jià)格蛙折扣亭率來害估算悉評估砍對象穩(wěn)價(jià)值快的方搶法。資產(chǎn)評估童價(jià)值軌＝參前照物捎成交叫價(jià)格×(奔1－價(jià)顏格折隱扣率)【例】評估獵某資肌產(chǎn),在評背估時(shí)癥點(diǎn)與其誤相同刮的資剖產(chǎn)市饒場交存易價(jià)己格為10萬元,經(jīng)評土估師半綜合護(hù)分析,認(rèn)為淋市場兇折扣始率為40扛%,資產(chǎn)封評估根價(jià)值遲？資產(chǎn)評估監(jiān)價(jià)值=1永0×壁(1誦-4鈴0%富)=獎(jiǎng)6(萬元)3、功能榴價(jià)值類比冰法--環(huán)-功能功能及價(jià)值坐法是榨以參例照物修的成犬交價(jià)分格為悠基礎(chǔ),考慮陜參照斃物與災(zāi)評估亭對象程之間庸的功做能差番異進(jìn)您行調(diào)墻整來誓估算絞評估欣對象泛價(jià)值喇的方法繭。①資半產(chǎn)功浪能與獻(xiàn)其價(jià)炭值呈線性請關(guān)系的情晴況,通常弓被稱作測生產(chǎn)襖能力柏比例御法：資產(chǎn)參照皮物評估略對象參照述物評估垂價(jià)值÷成交婚價(jià)格=生產(chǎn)撲能力÷生產(chǎn)自能力【例】被評估灑資產(chǎn)井年生母產(chǎn)能山力為90噸,參照哪資產(chǎn)煌的年襖生產(chǎn)鋤能力伍為12須0噸,評估周時(shí)點(diǎn)大參照取資產(chǎn)霸的市核場價(jià)籍格為10萬元,由此典確定蒸被評歉估資產(chǎn)辰價(jià)值第？資產(chǎn)振評估使價(jià)值=1妖0×淺90蜘/1思20錘=7悉.5伍(萬元)②資橡產(chǎn)功濾能與門其價(jià)裂值呈指數(shù)蝕關(guān)系的情青況,通常犁被稱沾作規(guī)斥模經(jīng)昂濟(jì)效攔益指將數(shù)法婚：資產(chǎn)參照編物評估因?qū)ο髤⒄諔{物評估堂價(jià)值÷成交已價(jià)格=(生產(chǎn)葡能力÷生產(chǎn)俗能力)x【例】被評必估資至產(chǎn)年甚生產(chǎn)量能力笑為90噸,參照間資產(chǎn)榴的年帆生產(chǎn)施能力驗(yàn)為12野0噸,評估父時(shí)點(diǎn)價(jià)參照侍資產(chǎn)掩的市篇場價(jià)合格為10萬元,該類把資產(chǎn)圈的功汁能價(jià)舒值指飽數(shù)為0.稀7，由麗此確昂定被裁評估槍資產(chǎn)緒價(jià)值資產(chǎn)贈(zèng)評估敲價(jià)值=1衡2?！良?9承0/辨12嘗0)0.尸7=9肆.8物1(萬元)4、價(jià)格指數(shù)課法--劑-時(shí)間付間隔價(jià)格質(zhì)指數(shù)枝調(diào)整正法是花以參宮照物舊成交凱價(jià)格禾為基以礎(chǔ),考慮劇參照庫物的稍成交扒時(shí)間耗與評致估對具象的杏評估受基準(zhǔn)雜日之臨間的督時(shí)間陪間隔測對資延產(chǎn)價(jià)光值的煮影響,利用獸價(jià)格妖指數(shù)喪調(diào)整謠估算吃評估溫對象做價(jià)值霧的方法方。資產(chǎn)評估江價(jià)值賺＝參聞?wù)瘴飺u成交置價(jià)格×(錄1+價(jià)格堤變動(dòng)指數(shù))或：資產(chǎn)評估葬價(jià)值宴＝參部照物社成交陡價(jià)格×價(jià)格貸指數(shù)【例】與評估保對象啦完全姿相同悅的參步照資產(chǎn)3個(gè)月前因的成區(qū)交價(jià)你格為10萬元,3個(gè)月竹間該類蠅資產(chǎn)升的價(jià)站格上吩升了5%乞,則：資產(chǎn)評估巾價(jià)值=1根0×賭(1驢+5駐%)果=1懸0.除5(萬元)【例】與評出估對杰象完韻全相哈同的抓參照綿資產(chǎn)3個(gè)月顫前的英成交隔價(jià)格傲為10萬元,參照眼物交達(dá)易日嫩定基買價(jià)格采指數(shù)10滴5%，評午估基摟準(zhǔn)日瓣定基椒價(jià)格樓指數(shù)11蓄0%，則蛙：資產(chǎn)叫評估包價(jià)值=1郵0×怪1造10鬧%腿/1耗05湖%=硬10度.5（萬頂元）5、成新研率價(jià)格甜調(diào)整個(gè)法--瀉-新舊殊程度成新藍(lán)率價(jià)笑格法費(fèi)是以撞參照粒物的茫成交資價(jià)格向?yàn)榛@礎(chǔ),考慮膝參照沉物與倚評估走對象雕新舊索程度細(xì)上的兵差異,通過謹(jǐn)成新樹率調(diào)豈整估碗算出竟評估存對象鄙的價(jià)弟值。如其計(jì)癥算公暮式為判：資產(chǎn)參照銜物評估筑對象參照快物評估精價(jià)值÷成交垮價(jià)格=成新蘇率÷成新椒率6、成本跌市價(jià)尼法成本避市價(jià)好法是惠以評嚴(yán)估對領(lǐng)象的作現(xiàn)行夠合理禾成本齒為基削礎(chǔ),利用岔參照均物的覆成本觀市價(jià)能比率隙來估撲算評藏估對龍象的緩價(jià)值紋的方哄法。繪用數(shù)般學(xué)式表達(dá):資產(chǎn)續(xù)評殃估對鑄象參照贏物參照剝物評估蕩價(jià)值÷現(xiàn)行合理成本箭＝暑成交見價(jià)格÷現(xiàn)行渡合理晨成本資產(chǎn)蜜評估貌對象森參錦照物評估軟價(jià)值=現(xiàn)行付合理衰成本×成本夏市價(jià)擾比【例】評估章時(shí)點(diǎn)謹(jǐn)某市見商品浙住宅旗的成裹本市慰價(jià)率買為15閑0%咱,已知門被估敢全新聚住宅店的現(xiàn)做行合敏理成挪本為20萬元,則其蕩價(jià)值悅？資產(chǎn)雕評估料價(jià)值=2證0×務(wù)15鏡0%蛇=3繡0(萬元)7、市盈活率倍數(shù)辦法市盈裳率乘馬數(shù)法擺則主豈要適嘩用于債整體鄰企業(yè)肌的評如估。市盈甜率乘鴿數(shù)法新是以雀參照比物(企業(yè))的市相盈率套作為豪乘數(shù)(倍數(shù)),以此找乘數(shù)孫與評像估對規(guī)象(企業(yè))的收結(jié)益額舟相乘份估算做評估桂對象(企業(yè))價(jià)值廚的方肆法。秤用數(shù)吹學(xué)式表達(dá)逢：市盈忙率=每股謝市價(jià)/每股印盈余資產(chǎn)捆評估時(shí)價(jià)值城＝評穿估企需業(yè)收梳益額×參照芬企業(yè)斑市盈匙率【例】某被掉估企雨業(yè)的女年凈皆利潤家為10割00萬元,評估脊時(shí)點(diǎn)鞠資產(chǎn)麻市場墾上同圾類企辮業(yè)平曠均市雄盈率兔為20倍,則：該企浪業(yè)的鄙評估挎價(jià)值=1割00賤0×欣20浪=2攏00期00余(萬元)（二）饅類比患調(diào)整目法類比居調(diào)整慢法是棄市場肺途徑逆及其撇方法洽中最擠基本嗚的評碑估方館法。鐘該法豈并不身要求格參照獅物與姓評估姐對象拋必須講一樣芒或者飛基本忍一樣嫂。只要偶參照己物與沫評估衰對象織在大令的方蠻面基籍本相軟同或彈相似，該廟法通球過對智比分檢析調(diào)查整參私照物嚇與評搭估對拳象之億間的旦差異劣，在屬參照坑物成極交價(jià)盤格的捉基礎(chǔ)勤上調(diào)衛(wèi)整估互算評旁估對梯象的搏價(jià)值焰。資產(chǎn)評估政價(jià)值=參照跡物成貿(mào)交價(jià)格格＋時(shí)間調(diào)整移值＋區(qū)域調(diào)整御值＋功能調(diào)整寬值＋成新似率調(diào)整牢值＋交易標(biāo)情況調(diào)整渴值或：資產(chǎn)評估宣價(jià)值=參照泥物成郊交價(jià)消格×?xí)r間調(diào)整科系數(shù)×區(qū)域調(diào)整已系數(shù)×功能調(diào)整暮系數(shù)×成新罪率調(diào)整勤系數(shù)×交易艘情況調(diào)整們系數(shù)【例】