三舊改造模式稅務(wù)處理課件

主要內(nèi)容：

第一部分：背景介紹

第二部分：九種三舊改造模式稅務(wù)處理介紹

第三部分：幾個(gè)相關(guān)稅務(wù)問(wèn)題三舊改造政策的背景2008年，根據(jù)時(shí)任總理溫家寶提出的希望廣東成為全國(guó)節(jié)約集約利用土地示范省的重要指示精神，國(guó)土資源部和廣東省決定聯(lián)手共建節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省。2009年8月，省政府在參考佛山、廣州、深圳、珠海等地實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，正式在全省推開(kāi)三舊改造工程。三舊改造（舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房）的現(xiàn)實(shí)意義：1.拓展(挖掘)城市發(fā)展空間-城鎮(zhèn)建設(shè)用地新增供應(yīng)將逐步減少或受到限制2.調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)、改善城鄉(xiāng)空間環(huán)境-產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與優(yōu)化，促進(jìn)了城市功能的更新和城市環(huán)境及綜合面貌的改善3.促進(jìn)建設(shè)用地集約利用-結(jié)合運(yùn)用“退二進(jìn)三”、“優(yōu)二興三”、“功能分區(qū)”等方式，將利用率低和綜合效益差的土地置換出來(lái)，把一些土地收益率低、污染嚴(yán)重的產(chǎn)業(yè)置換到城市外圍地帶，大力發(fā)展和引進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和商業(yè)、金融等服務(wù)業(yè)，并用置換出來(lái)的土地完善城市道路、公園、綠地、廣場(chǎng)等基礎(chǔ)和公共服務(wù)設(shè)施體系，從而達(dá)到土地集約化利用的目標(biāo)。三舊改造的主要文件《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)》（粵府【2009】78號(hào)）12

《關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見(jiàn)》（穗府【2009】56號(hào)）《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（粵府【2016】96號(hào)）34

《廣州市城市更新辦法》（廣州市人民政府令第134號(hào)）《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市城市更新辦法配套文件的通知》（穗府辦〔2015〕56號(hào)）5廣州市人民政府關(guān)于提升城市更新水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的實(shí)施意見(jiàn)（穗府規(guī)〔2017〕6號(hào)）6三舊改造政策在土地政策方面的主要突破1.簡(jiǎn)化了補(bǔ)辦征收手續(xù)，對(duì)納入“三舊”改造范圍的用地，不管原來(lái)是建設(shè)用地還是農(nóng)用地，全部采用現(xiàn)狀（即建設(shè)用地）報(bào)批補(bǔ)辦手續(xù)。1987年以前歷史建設(shè)用地直接確權(quán)，1987年至2007年6月30日的歷史建設(shè)用地?zé)o需補(bǔ)辦農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)，補(bǔ)辦征收手續(xù)后確權(quán)。2.供地出讓方式多元化。按照舊規(guī)定，凡國(guó)有經(jīng)營(yíng)性和工業(yè)用地，無(wú)論改造主體是誰(shuí)，均要入市交易?！叭f”改造政策規(guī)定，除政府收購(gòu)儲(chǔ)備后再次供地必須以招拍掛的形式出讓外，其他情形可協(xié)議出讓。3.土地純收益允許返撥支持用地者開(kāi)展改造。省內(nèi)五城市三舊改造出讓模式對(duì)比省指引出臺(tái)的背景和過(guò)程

1.伴隨著“營(yíng)改增”全面擴(kuò)圍與“三舊”改造工作的深入推進(jìn)，地方政府與改造主體希望省級(jí)稅務(wù)部門統(tǒng)一稅收政策執(zhí)行口徑的愿望較為強(qiáng)烈。

2.《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（粵府[2016]96號(hào)）第四點(diǎn)提出要“完善配套政策，形成三舊改造政策合力”，并要求省稅務(wù)主管部門制定三舊改造相關(guān)稅收指引。

3.5月下旬，省地稅局開(kāi)始組織指引編寫工作，7月底省地稅局、國(guó)稅局、國(guó)土廳三個(gè)部門會(huì)簽完畢，7月31日印發(fā)。亮點(diǎn)1.編寫體例新。（1）統(tǒng)一了“三舊”改造模式的表述，采用省國(guó)土廳提供的三大類9個(gè)具體三舊改造模式；（2）統(tǒng)一了稅收指引架構(gòu)與規(guī)范，按情況描述、典型案例、稅務(wù)事項(xiàng)處理意見(jiàn)的框架進(jìn)行編寫；（3）統(tǒng)一了典型案例的稅收處理事項(xiàng)與原則，分別介紹具體改造模式下涉及的不同納稅人的增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、契稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等處理，指導(dǎo)性較強(qiáng)。2.征收集體土地或收回國(guó)有土地時(shí)對(duì)地上建筑物補(bǔ)償收入增值稅問(wèn)題進(jìn)行了明確，免征增值稅。改造類型：（一）按改造對(duì)象分類：改造類型改造對(duì)象全面改造微改造舊村莊更新改造

征收儲(chǔ)備自主改造

合作改造整治修繕和局部改造政府收儲(chǔ)和自行改造結(jié)合舊廠房更新

政府收儲(chǔ)自行改造政府收儲(chǔ)/整飾修繕和歷史文化保護(hù)性整治舊城鎮(zhèn)更新改造類型：（二）按照改造主體分類是否涉土地權(quán)屬是否發(fā)生轉(zhuǎn)移開(kāi)發(fā)企業(yè)

是否可能和拆遷人

涉及回遷及集體土地征轉(zhuǎn)土地供應(yīng)方式序號(hào)

主導(dǎo)方實(shí)施方式拆遷人是否一致安置政府（土地儲(chǔ)備

公開(kāi)出1政府收儲(chǔ)是是否是中心等)讓政府2兩種情形均可能不涉及

不涉及公開(kāi)出

兩種情形均可能公開(kāi)出

兩種情形均可能政府統(tǒng)租綜合整治毛地出讓是否是否否是政府下屬企業(yè)不涉及租賃否否是34政府或開(kāi)發(fā)企業(yè)政府與市讓場(chǎng)方合作5土地整理集體自改是是是是土地整理企業(yè)是是讓集體或集體下屬

協(xié)議出

兩種情形6企業(yè)讓均可能集體和開(kāi)發(fā)企業(yè)（或雙方共同成立的企業(yè)）協(xié)議出

兩種情形7村企合作是是是讓均可能是市場(chǎng)方協(xié)議出讓89原權(quán)屬人自改收購(gòu)改造否是否否開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)否是協(xié)議出讓是政府收儲(chǔ)模式與毛地出讓模式比較模式情況描述涉及的納稅人政府收儲(chǔ)模式是指政府征收（含征收集體土地及收回國(guó)有土地使用權(quán)等情況，下同）、收購(gòu)儲(chǔ)備土地

政府、被征收方、施工并完成拆遷平整后出讓，由受讓人開(kāi)發(fā)建設(shè)的情形

方、土地出讓受讓方，屬于比較傳統(tǒng)的改造模式，熟地出讓。政府收儲(chǔ)政府將擬改造土地通過(guò)“招、拍、掛”等公開(kāi)方式確定土地使用權(quán)人，并在拆遷階段通過(guò)招標(biāo)方式引入另一家企業(yè)單位承擔(dān)具體拆遷工作，該企業(yè)單位政府、被征收方、施工政府拆遷需要墊付征地拆遷補(bǔ)償款的貨幣補(bǔ)償部分，房屋補(bǔ)方、土地出讓受讓方償由政府直接補(bǔ)償被征收方。在土地使用權(quán)人支付毛地出讓地價(jià)款后，政府再向承擔(dān)具體拆遷工作的企業(yè)單位支付拆遷費(fèi)用與合理利潤(rùn)。政府將拆遷及擬改造土地的使用權(quán)一并通過(guò)招標(biāo)等公開(kāi)方式確定土地使用權(quán)人。由土地使用權(quán)人承擔(dān)被征收方、施工方、土企業(yè)拆遷具體拆遷工作，墊付征地拆遷補(bǔ)償款（含貨幣與房地出讓受讓方屋補(bǔ)償），所支付拆遷費(fèi)用與合理利潤(rùn)抵減其應(yīng)向政府繳交的地價(jià)款。政府收儲(chǔ)模式稅務(wù)處理：征收方式收儲(chǔ)-納稅人-被征收方（原權(quán)屬人）

營(yíng)業(yè)稅和增值稅的比較營(yíng)業(yè)稅對(duì)財(cái)稅【2016】36號(hào)文中增值稅的規(guī)定行為被征收方的規(guī)定理由理由征收集體土地集體出讓土地所有權(quán)，不屬于征稅范圍不征不征不征未規(guī)定/屬于政府行為，而非用地單位的經(jīng)營(yíng)行為，是對(duì)原用地單位損失建筑物構(gòu)筑物等財(cái)產(chǎn)的補(bǔ)償

免征（土地使用權(quán)人，如果征稅，則國(guó)家要

歸還土地所有者）增加補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用支出，認(rèn)為滿足征收增值稅的各個(gè)征稅要素，不用排除在征稅范圍之外，考慮到特殊性，給予免征。收回國(guó)有土地使用權(quán)還延誤國(guó)家可動(dòng)用資金的使用效果出讓國(guó)有土地左口袋右口袋的關(guān)系免征政府收儲(chǔ)模式稅務(wù)處理：征收方式收儲(chǔ)-納稅人-被征收方（原權(quán)屬人）

（三）增值稅引起的問(wèn)題：

1.征收集體土地，對(duì)村集體獲得的補(bǔ)償征不征稅增值稅？

2.對(duì)征收集體土地（或收回土地使用權(quán)）地上建筑物部分怎么處理？

湖北、北京等省國(guó)稅部門營(yíng)改增口徑認(rèn)為補(bǔ)償款項(xiàng)或?qū)嵨镏袑?duì)應(yīng)的應(yīng)歸屬于原地上建筑物的那部分應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收增值稅。

3.省國(guó)稅部門的意見(jiàn)：對(duì)征收（含收回）涉及的土地及房產(chǎn)進(jìn)行的補(bǔ)償，統(tǒng)一按土地使用者將土地使用權(quán)歸還土地所有者免增值稅。

4.指引維持了省國(guó)稅的意見(jiàn)，屬于指引首次明確的內(nèi)容。政府收儲(chǔ)模式稅務(wù)處理：征收方式收儲(chǔ)-納稅人-被征收方（原權(quán)屬人）1.對(duì)被征收單位或個(gè)人因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征土地增值稅

收的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)免征土地增值稅。2.集體土地被征收不屬于土地增值稅征稅范圍。被征收方的土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，異地或原地重新承受土地、房屋權(quán)屬，其成交價(jià)格或補(bǔ)償面積沒(méi)有超出規(guī)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，免征契稅；超出的部分應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。契稅（一）符合政策性搬遷規(guī)定情形的，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布（企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法）的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2012年第40號(hào)）和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2013年第11號(hào)）規(guī)定處理。（二）不符合政策性搬遷（商業(yè)性搬遷、自行搬遷等）規(guī)定情形的，取得的補(bǔ)償收入作為企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入，發(fā)生的損失、費(fèi)用按規(guī)定稅前扣除。企業(yè)所得稅個(gè)人所得稅對(duì)被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。政府收儲(chǔ)模式稅務(wù)處理：征收方式收儲(chǔ)-納稅人-征地拆遷方（政府及具體征收實(shí)施單位）

征地拆遷方以自建房產(chǎn)或外購(gòu)房產(chǎn)補(bǔ)償被征收方，權(quán)屬發(fā)生了轉(zhuǎn)移，按之前的補(bǔ)償合同的民事定性，屬于物物交換，屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)，要征收增值稅、土地增值稅。

企業(yè)所得稅：征地拆遷方如為政府職能部門，不涉及企業(yè)所得稅。政府部門以外其他機(jī)構(gòu)（道擴(kuò)辦、土地開(kāi)發(fā)中心等事業(yè)單位）因拆遷行為取得收入作為應(yīng)稅收入征收企業(yè)所得稅，支付的補(bǔ)償在稅前扣除。政府收儲(chǔ)模式稅務(wù)處理：征收方式收儲(chǔ)-納稅人-納稅人-土地出讓受讓方：以出讓方式受讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。通過(guò)“招、拍、掛”程序承受國(guó)有土地使用權(quán)的，對(duì)承受者應(yīng)按照土地成交總價(jià)款計(jì)征契稅，其中的土地前期開(kāi)發(fā)成本不得扣除。契稅以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地城鎮(zhèn)土地使用稅企業(yè)所得稅時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。（財(cái)稅[2008]152號(hào)規(guī)定房土兩稅截止日期到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末）受讓方取得改造地塊開(kāi)發(fā)權(quán)所發(fā)生的支出作為土地開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行稅務(wù)處理（可以扣除）。政府收儲(chǔ)模式稅務(wù)處理：征收方式收儲(chǔ)-納稅人-納稅人-工程施工方工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等服務(wù)，應(yīng)按“建筑服務(wù)”征收增值稅。增值稅施工企業(yè)提供勞務(wù)所得，應(yīng)計(jì)入應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項(xiàng)扣除以及允許彌補(bǔ)的以前年度虧損后的余額，為應(yīng)納稅所得額。企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務(wù)或者提供其他勞務(wù)等，持續(xù)時(shí)間超過(guò)12個(gè)月的，按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。企業(yè)所得稅工程作業(yè)人員在異地工作期間的工資、薪金所得個(gè)人所得稅，由相應(yīng)企業(yè)代扣代繳并向工程所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)（全員明細(xì)申報(bào)或按千分之四核定征收）。個(gè)人所得稅通過(guò)收購(gòu)方式收儲(chǔ)稅務(wù)處理1.廣東省及廣州市國(guó)地稅部門在收購(gòu)方式收儲(chǔ)方式上的意見(jiàn)比較一致，認(rèn)為應(yīng)屬于交易，交易的話就要對(duì)收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)征契稅，對(duì)賣方征增值稅、土增稅。2.指引中的規(guī)定：對(duì)土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)應(yīng)按取得土地使用權(quán)征收契稅等稅費(fèi)，如能提供政府依法征用、收回土地使用權(quán)文件及補(bǔ)償協(xié)議的，按政府征收收儲(chǔ)方式處理。?

營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定土地儲(chǔ)備管理土地管理法第五十八條有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地主

辦法管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)：（36號(hào)文附件第十條下列3）土地可以納入土地儲(chǔ)備范圍：?

一、下列項(xiàng)目免征增值稅（一）為公共利益需要使用土地的?

（三十七）土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸（二）為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；(一)依法收回的國(guó)有土地；（三）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的(二)收購(gòu)的土

還給土地所有者。地；毛地出讓模式：企業(yè)拆遷方式只是土地受讓方同時(shí)承擔(dān)了拆遷工程實(shí)施方和補(bǔ)償方的角色；毛地出讓中的政府拆遷方式稅務(wù)處理與征收收儲(chǔ)方式完全相同。增值稅指引未提及，但涉及到銷售不動(dòng)產(chǎn)、建筑業(yè)增值稅問(wèn)題。土地增視同銷售，計(jì)收入的同時(shí)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)（開(kāi)發(fā)商與政府的土增稅處理有區(qū)別--新房舊房值稅

）。以出讓方式受讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付契稅

的全部經(jīng)濟(jì)利益。通過(guò)“招、拍、掛”程序承受國(guó)有土地使用權(quán)的，對(duì)承受者應(yīng)按照土地成交總價(jià)款計(jì)征契稅，其中的土地前期開(kāi)發(fā)成本不得扣除。城鎮(zhèn)土以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起地使用繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城稅

鎮(zhèn)土地使用稅。（一）用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情形的，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）的規(guī)定，拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出，以及取得的土地使用權(quán)支出，計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，按規(guī)定在稅前扣除企業(yè)所。得稅

（二）用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以外情形的，取得的土地使用權(quán)支出作為無(wú)形資產(chǎn)攤銷，取得土地使用權(quán)發(fā)生的各類拆遷補(bǔ)償支出在稅前扣除。（三）受讓方（工程施工方）提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)的稅務(wù)處理事項(xiàng)參照1.3.1.4處理。政府主導(dǎo)模式-政府統(tǒng)租模式

一、情況描述：政府統(tǒng)租是指政府下屬企業(yè)連片租賃農(nóng)村集體的舊廠房并實(shí)施改造的情形。

二、典型案例（南海桂城瀚天科技電子城項(xiàng)目）：政府下屬企業(yè)（土地承租方）以農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織（土地出租方）的名義辦理項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建等建設(shè)手續(xù)，在承租土地上出資增設(shè)建筑物。租賃期內(nèi)，承租方利用建筑物獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、獲取收益；出租方僅收取土地租金，不參與承租方經(jīng)營(yíng)管理、不分取經(jīng)營(yíng)收益。土地租賃終止或期滿，承租方向出租方返還租賃土地時(shí)，將增設(shè)建筑物一并無(wú)償移交。

三、稅務(wù)處理政府統(tǒng)租模式-納稅人-土地出租方（農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織）1.增值稅：納稅人以經(jīng)營(yíng)租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅。此處未提計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題。國(guó)地稅在討論增值稅計(jì)稅依據(jù)時(shí)有過(guò)不同意見(jiàn)：地稅部門認(rèn)為承租方承租的代價(jià)除了租金還有需要以出租方名義建好不動(dòng)產(chǎn)，按不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)征收增值稅時(shí)要考慮這部分，但國(guó)稅部門認(rèn)為暫時(shí)還是只按照租金來(lái)征收。2.企業(yè)所得稅：租金收入要繳納企業(yè)所得稅。3.指引此處未提到房產(chǎn)稅問(wèn)題。房產(chǎn)是以農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織名義報(bào)建。政府統(tǒng)租模式-納稅人-承租方

1.承租方在承租土地上出資增設(shè)建筑物，并將建成的房屋用于出租，其收入要按照規(guī)定繳納“不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃”稅目的增值稅，同時(shí)也要繳納企業(yè)所得稅。

2.城鎮(zhèn)土地使用稅：根據(jù)《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于承租集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2017〕29號(hào)）規(guī)定，在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)，承租集體所有建設(shè)用地的，由直接從集體經(jīng)濟(jì)組織承租土地的單位，即承租方繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。?

《關(guān)于承租集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅?

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅[2006]56號(hào)）：在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)實(shí)際使用應(yīng)稅集體所有建設(shè)用地、但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，由實(shí)際使用集體土地的單位和個(gè)人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。?

廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法?

第二條集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押，適用本辦法?！?017〕29號(hào)）：在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)，承租集體所有建設(shè)用地的，由直接從集體經(jīng)濟(jì)組織承租土地的單位和個(gè)人，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。?

第十二條第二款

集體建設(shè)用地使用權(quán)出租，是指集體土地所有者或集體建設(shè)用地使用權(quán)人作為出租人，將集體建設(shè)用地租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

3.未提到房產(chǎn)稅問(wèn)題。出租人和承租人涉稅處理均未提及房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅究竟由誰(shuí)交？

集體土地上投資方借土地使用權(quán)人名義合法建造的房產(chǎn)所有權(quán)歸屬于村集體。一刀切規(guī)定房產(chǎn)稅由村集體交也會(huì)帶來(lái)一些問(wèn)題，首先村集體多數(shù)不愿意承擔(dān)稅負(fù)，其次之前交過(guò)房產(chǎn)稅的承租人也會(huì)有意見(jiàn)。因此房產(chǎn)稅未在出租方和承租方稅務(wù)處理中體現(xiàn)。

比較現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是本案中承租方建安成本怎么入賬問(wèn)題以及報(bào)建手續(xù)不齊情況下房產(chǎn)稅納稅人和計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題）。政府主導(dǎo)模式-綜合整治模式

一、情況描述：綜合整治是政府投資主導(dǎo)整治改造，不涉及拆除現(xiàn)狀建筑及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)，整治工程內(nèi)容主要包括完善小區(qū)公共配套設(shè)施、小區(qū)道路、園林綠化等。

二、典型案例（廣州黃埔古港古村歷史文化景區(qū)環(huán)境綜合整治改造項(xiàng)目）：由政府投資主導(dǎo)綜合整治，保留現(xiàn)有建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能，完善配套設(shè)施和古建筑修繕。

三、稅務(wù)處理

納稅人-不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)屬人：1.因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬未變，不涉及增值稅、土增稅和契稅。

2.企業(yè)所得稅：政府將整改資金撥付給整治區(qū)域內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)屬人，原權(quán)屬人應(yīng)計(jì)入收入，如果同時(shí)符合《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2011〕70號(hào)）規(guī)定的三個(gè)條件，可作為不征稅收入，在收入總額中剔除后計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，但相應(yīng)的用于改造支出以及形成資產(chǎn)所計(jì)算的折舊、攤銷，不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。

納稅人-工程施工方：涉及增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅，參考收儲(chǔ)模式1.3.1.4處理。政府和市場(chǎng)方合作-土地整理模式

一、情況描述：土地整理模式是由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)招標(biāo)方式引入土地前期整理合作方，完成地上房屋拆遷和土地征轉(zhuǎn)后，交由政府以招拍掛方式出讓土地，農(nóng)村集體取得出讓分成或返還物業(yè)，土地前期整理合作方按土地整理協(xié)議取得相應(yīng)收益。

二、典型案例：農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織收回原用地者的承租土地使用權(quán)并予以補(bǔ)償，委托施工企業(yè)進(jìn)行房屋拆遷和土地平整，并申請(qǐng)將土地轉(zhuǎn)為國(guó)有，甲房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)招拍掛拿到土地使用權(quán)后進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，集體經(jīng)濟(jì)組織從政府拿到補(bǔ)償款后向甲購(gòu)買房產(chǎn)。土地整理模式稅務(wù)處理集體土地使用方從村集體獲取的提前解除租賃合同的違約費(fèi)用以及地上建筑物補(bǔ)償與搬遷費(fèi)用（貨幣補(bǔ)償）不涉及增值稅、納稅人-集體土地使用方

土增稅等問(wèn)題，涉及所得稅問(wèn)題。企業(yè)所得稅和征收收儲(chǔ)方式被征收人企業(yè)所得稅處理一致。這里未提到個(gè)人所得稅的問(wèn)題，應(yīng)該是漏掉了。納稅人-農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組

因土地被國(guó)家征收，其獲取的補(bǔ)償款免增值稅，其再向開(kāi)發(fā)商織

買房，要交契稅。因?yàn)槭羌w土地，不涉及土地增值稅問(wèn)題。納稅人-土地整理合作方

按規(guī)定繳納增值稅和企業(yè)所得稅。涉及兩部分業(yè)務(wù)，一是受讓土地，二是以成本價(jià)銷售房產(chǎn)給村集體，按這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行稅務(wù)處理。納稅人-土地出讓受讓方第二部分：市場(chǎng)方主導(dǎo)-村集體自改模式一、情況表述：農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)將其名下的集體建設(shè)土地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)土地，并由其所屬的全資公司以協(xié)議出讓方式取得該土地使用權(quán)進(jìn)行改造。二、典型案例：F市甲經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社所有的舊工廠用地，已辦理集體土地使用證，用途為工業(yè)，其申請(qǐng)將集體建設(shè)用地改變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地。在村民（代表）大會(huì)表決同意的前提下，甲經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社全資成立的乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（受讓方）通過(guò)協(xié)議出讓方式受讓該地塊土地使用權(quán)，并用于商品住宅開(kāi)發(fā)。

三、稅務(wù)處理

主要只是村成立的項(xiàng)目公司的稅收問(wèn)題，主要是出讓環(huán)節(jié)契稅、持有環(huán)節(jié)土地使用稅，企業(yè)所得稅有關(guān)成本費(fèi)用也可扣除。土地增值稅這里未表述，但其實(shí)有關(guān)開(kāi)發(fā)支出也可在土地增值稅清算中扣除。第二部分：市場(chǎng)方主導(dǎo)-村企合作模式

一、情況描述：村企合作模式是指村集體經(jīng)濟(jì)組織依申請(qǐng)將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地并以公開(kāi)方式協(xié)議出讓，與開(kāi)發(fā)企業(yè)合作實(shí)施改造的情形。

二、典型案例（廣州市西塱裕安圍城中村整治改造項(xiàng)目）：村集體經(jīng)濟(jì)組織將集體土地申請(qǐng)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，分為融資地塊與復(fù)建地塊，并與開(kāi)發(fā)企業(yè)合作實(shí)施改造，復(fù)建地塊轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，采取劃撥方式確權(quán)給村集體經(jīng)濟(jì)組織。融資地塊由村集體經(jīng)濟(jì)組織在組織完成房屋拆遷補(bǔ)償安置后，再按規(guī)定申請(qǐng)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，由政府協(xié)議出讓給開(kāi)發(fā)企業(yè)。除按政府要求繳納土地出讓金外，開(kāi)發(fā)企業(yè)還要承擔(dān)復(fù)建地塊物業(yè)建造及河涌整治、打通消防通道等工程成本。

三、稅務(wù)處理

施工方：交增值稅、企業(yè)所得稅等。

被征收方：和收儲(chǔ)模式基本一致，但刪去了契稅有關(guān)內(nèi)容，復(fù)建地塊土地使用權(quán)屬于村集體，其地上復(fù)建物業(yè)的所有權(quán)取得屬于自建取得，不應(yīng)征契稅。地稅部門內(nèi)部另有觀點(diǎn)認(rèn)為性質(zhì)類似實(shí)物補(bǔ)償，屬于繼受取得所有權(quán)。但由于不征稅事項(xiàng)此次指引中均不表述，就帶來(lái)了一定問(wèn)題。

但指引此處卻提到：對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織取得的房屋不征收企業(yè)所得稅。

土地出讓受讓方：

1.出讓受讓土地使用權(quán)，需繳納契稅。

2.持有土地期間需繳納土地使用稅。

3.有關(guān)的成本開(kāi)支在企業(yè)所得稅可以按規(guī)定稅前扣除。