東原地產(chǎn)大運營計劃制度宣貫-運營課件

運營類管理制度宣貫2018年3月《東原集團住宅類項目分類管理辦法》《東原集團住宅類項目階段成果管理指引》《東原地產(chǎn)集團項目計劃管理指引(2018版)》《東原地產(chǎn)集團住宅類項目體驗區(qū)產(chǎn)品管理辦法》運營啟動會A14天B7天C7天運營啟動版主項計劃A29個B27個C27個市場定位會A30天B20天C合并設(shè)計專項計劃樓棟計劃1開發(fā)專項計劃產(chǎn)品定位會A60天B45天C30天目標(biāo)規(guī)劃版主項計劃A43個B40個C38個營銷專項計劃樓棟計劃2招采專項計劃目標(biāo)規(guī)劃會A100天B85天C75天體驗區(qū)專項啟動會A120天B105天C95天實施啟動會A150天B135天C125天項目方案版主項計劃A88個B85個C81個首開前定價暨收益回顧開盤前30天首開后快速復(fù)盤成果開盤后7天工程專項計劃體驗區(qū)專項計劃驗收專項計劃交付專項計劃改造專項計劃通過后7天調(diào)整版主項計劃A88個B85個C81個方案批復(fù)體驗區(qū)綜合質(zhì)量驗收體驗區(qū)開放前7天項目后評估成果交付后3個月交付產(chǎn)品實現(xiàn)度檢查業(yè)主開放日前7天通過后7天通過后7天通過后10天通過后15天通過后10天通過后10天通過后10天通過后10天階段成果計劃管理階段成果名稱定義評審方式?jīng)Q策人運營啟動會成果（原交底會）運營啟動會是項目內(nèi)部立項的里程碑會議，確定項目底限目標(biāo)、方向性意見和前期決策工作計劃集團級會議總裁目標(biāo)規(guī)劃成果方案基本成型后對于項目目標(biāo)（量化和形象化目標(biāo)）的回顧與確認(rèn)集團級會議集團運營發(fā)展中心負責(zé)人實施啟動會成果項目全職能參與的沙盤推演，統(tǒng)一項目目標(biāo)、明確工作思路、分工和關(guān)鍵路徑，實施啟動會后方可進入現(xiàn)場實施。關(guān)注重點指標(biāo)、進度、風(fēng)險、資源；（含開工策劃、主要材料選型）線下評審集團運營發(fā)展中心負責(zé)人首開后快速復(fù)盤成果首次開盤后對開盤情況的回顧及分析，分別從營銷、研發(fā)、成本、運營維度全面剖析，挖掘后續(xù)銷售發(fā)力點。線下評審A類項目集團運營發(fā)展中心負責(zé)人；B、C類項目城市公司運營負責(zé)人階段成果定義主項計劃項目主項計劃按照“項目-分期-組團”結(jié)構(gòu)進行編制，組團是項目計劃編制的最小單元；組團：在同一分期內(nèi)、相同業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上，根據(jù)營銷推盤節(jié)奏劃分項目組團（開盤時間在兩個月內(nèi)為一個組團）；項目分類S類戰(zhàn)略重點項（社區(qū)運營、產(chǎn)城結(jié)合、跨界整合、創(chuàng)新類單體項）A類Top系/首進城市首個項目/產(chǎn)品線集團打板項目B類時光系C類晴天系項目分類以整個項目為單位，如項目各分期有不同分類需求的，以特殊審批的方式調(diào)整分期對應(yīng)的分類；項目運營啟動會（原交底會）確認(rèn)項目分類分類因素情況說明整體升級

售價針對以下兩種情況，項目將做整體升級處理：1)主城項目售價≥1.4倍主城均價；2)郊區(qū)項目售價≥0.7倍主城均價。規(guī)模針對以下三種情況，項目將做整體升級處理：1)單期開發(fā)規(guī)模達到50萬方以上；2)項目貨值達到50億以上；3)一二級聯(lián)動開發(fā)項目。銷售凈利率（全負債口徑）針對以下兩種情況，項目將做整體升級處理：1)項目銷售凈利率≥17%；2)項目銷售凈利率≤4%。部分升級綠建三星項目集團成立專項技術(shù)小組全程參與技術(shù)論證，并組織資源進行評審。PC預(yù)制率≥25%項目在運營啟動會上確認(rèn)；綠建三星項目、全過程BIM項目在市場定位會確認(rèn)；建筑高度＞120米項目在產(chǎn)品定位會上確認(rèn)。全過程BIM項目建筑高度＞120米PC預(yù)制率≥25%

其他過程中出現(xiàn)重大風(fēng)險類項目針對開發(fā)建設(shè)過程中出現(xiàn)重大風(fēng)險的項目，管控要求升級并由集團組織城市公司成立跨職能風(fēng)險管控小組，對項目風(fēng)險進行持續(xù)性跟蹤落實。具體強化管控節(jié)點以風(fēng)險小組會議紀(jì)要的形式確認(rèn)發(fā)布。整體升級：考慮某些因素后，對項目的整體管控要求，由C類升至B類或B類升至A類；部分升級：針對特殊項目特殊情況，做對應(yīng)的管控處理。項目分類

項目分類主項計劃節(jié)點數(shù)量不同節(jié)點管控方式不同階段成果完成時間不同

計劃模板S類項目A類項目B類項目C類項目版本階段

參照A類運營啟動版目標(biāo)規(guī)劃版方案版調(diào)整版運營啟動版目標(biāo)規(guī)劃版方案版調(diào)整版運營啟動版目標(biāo)規(guī)劃版方案版調(diào)整版節(jié)點數(shù)——294388882740858527388181運營啟動版計劃包含一級計劃節(jié)點及目標(biāo)規(guī)劃會前涉及的管控節(jié)點目標(biāo)規(guī)劃版計劃包含一級計劃節(jié)點及方案批復(fù)前涉及的管控節(jié)點方案版包含全套的計劃節(jié)點調(diào)整版是基于階段性版本所作的調(diào)整版本主項計劃節(jié)點管控方式定義審批集團評審并對結(jié)果負責(zé)，對該業(yè)務(wù)是否執(zhí)行具有否決權(quán)指導(dǎo)1由集團下發(fā)相應(yīng)指導(dǎo)文件，城市公司按要求完成該節(jié)點所需的成果并組織召開會議共同對該成果進行評定集團不對業(yè)務(wù)全過程負責(zé)，但對業(yè)務(wù)成果有一票否決權(quán)指導(dǎo)2城市公司提交成果，形式不限，集團給出指導(dǎo)性意見，城市公司需書面回復(fù)；集團不對業(yè)務(wù)全過程負責(zé)，但對業(yè)務(wù)成果有一票否決權(quán)；報備城市公司在規(guī)定的時間之內(nèi)按標(biāo)準(zhǔn)提交成果至集團備案；管控方式序號階段成果名稱序號階段成果名稱序號階段成果名稱1運營啟動會（原交底會）5體驗區(qū)專項啟動會9體驗區(qū)綜合質(zhì)量驗收A14/B7/C7A120/B105/C95體驗區(qū)開放前7天2市場定位會6項目實施啟動會10項目交付產(chǎn)品實現(xiàn)度檢查A30/B20/C與產(chǎn)品定位會合并A150/B135/C125業(yè)主開放日前7天3產(chǎn)品定位會7首次開盤前定價暨收益回顧11項目后評估成果A60/B45/C30開盤前30天交付后3個月內(nèi)4目標(biāo)規(guī)劃成果會8首開后快速復(fù)盤成果A100/B85/C75開盤后7天階段成果管理運營啟動會A14天B7天C7天市場定位會A30天B20天C合并產(chǎn)品定位會A60天B45天C30天目標(biāo)規(guī)劃會A100天B85天C75天體驗區(qū)啟動會A120天B105天C95天實施啟動會A150天B135天C125天首開前定價暨收益回顧開盤前30天首開后快速復(fù)盤開盤后7天體驗區(qū)綜合質(zhì)量驗收體驗區(qū)開放前7天項目后評估交付后3個月交付產(chǎn)品實現(xiàn)度檢查業(yè)主開放日前7天上會類階段成果線下評審類階段成果現(xiàn)場驗收類階段成果階段成果階段成果管理階段成果管理要求會議預(yù)約上會類階段成果城市公司運營集團項目管理組月度階段成果會議計劃每月25日前下月階段成果會城市公司運營集團項目管理組下周階段成果會議安排每周五前下周階段成果會會議資料會議紀(jì)要集團參會人階段成果資料（評審版）階段成果評審表城市公司運營集團召集人城市公司運營集團召集人各專業(yè)評審表階段成果資料（上會版）郵件形式主送郵件形式抄送城市公司運營會議紀(jì)要審批2個自然日2個自然日上會前一天18:00前封閉通過/有條件通過/不通過會議結(jié)束后2個工作日內(nèi)評審意見由城市公司各職能與集團對應(yīng)職能對接人對接并達成一致組織城市公司各專業(yè)修改完善階段成果資料階段成果管理要求線下評審類階段成果成果資料節(jié)點反饋集團各職能對接人階段成果資料（評審版）階段成果評審表城市公司運營集團項目管理組城市公司運營集團項目管理組各專業(yè)評審表階段成果資料（確認(rèn)版）郵件形式主送郵件形式城市公司運營節(jié)點達成2個工作日2個工作日計劃系統(tǒng)節(jié)點反饋并通過審批階段成果資料（確認(rèn)版）+各專業(yè)評審表評審意見由城市公司各職能與集團對應(yīng)職能對接人對接并達成一致組織城市公司各專業(yè)修改完善階段成果資料郵件形式抄送現(xiàn)場驗收類階段成果《東原地產(chǎn)交付產(chǎn)品實現(xiàn)度檢查管理辦法》《東原地產(chǎn)示范區(qū)綜合驗收管理辦法》運營啟動版主項計劃A30B27C27設(shè)計專項計劃樓棟計劃1開發(fā)專項計劃目標(biāo)規(guī)劃版主項計劃A52B40C38營銷專項計劃樓棟計劃2招采專項計劃方案版主項計劃A88B85C81工程專項計劃體驗區(qū)專項計劃驗收專項計劃交付專項計劃改造專項計劃調(diào)整版版主項計劃A88B85C81四大階段版本重難點工作專項計劃職能業(yè)務(wù)專項計劃供銷存系統(tǒng)體驗區(qū)產(chǎn)品管理辦法體驗區(qū)Ⅰ類Ⅱ類成本管理資源管理產(chǎn)品管理總額限額單方限額面積口徑設(shè)計資源管理工程采購管理產(chǎn)品定義階段產(chǎn)品實現(xiàn)階段產(chǎn)品使用階段《東原地產(chǎn)集團成本管理制度》《設(shè)計采購管理辦法》《東原地產(chǎn)集團采購管理制度》