滁州項目市場及投資分析報告0705

第一局部市場調(diào)查研究3

投資環(huán)境分析PART1城市解讀1、地理區(qū)位滁州市位于北緯31°51′一33°13′、東經(jīng)117°09′一119°13′之間。濱臨長江，坐落于安徽省東部，是六朝古都南京的江北門戶，素有“江淮翡翠、金陵鎖鑰〞之稱。東與江蘇省南京市、揚(yáng)州市、淮安市接壤，西與安徽省淮南市、合肥市毗鄰，南與巢湖市相連，北與蚌埠市交界。處于長江三角洲向中西部內(nèi)陸延伸的過渡帶上，具有承東啟西、貫穿南北、聯(lián)系沿海、開展中原的區(qū)位特征。城市解讀滁州，轄域覆蓋現(xiàn)在的滁州市瑯琊區(qū)、南譙區(qū)、來安縣、全椒縣、明光市張八嶺以南地區(qū)、南京市浦口區(qū)西部地區(qū)。1982年，在原滁州清流縣〔滁縣〕基礎(chǔ)上，建立了滁州市。1992年，滁州市與滁縣地區(qū)合并，形成了現(xiàn)在的滁州市。2、交通狀況城市解讀滁州的交通四通八達(dá)，京滬鐵路、寧西鐵路、京滬高鐵、滬漢蓉高速鐵路、水蚌鐵路貫穿境內(nèi)，寧洛高速、滬陜高速、馬滁揚(yáng)高速公路連接其中，所有縣市區(qū)均可在半小時內(nèi)駛上高速。滁寧快速通道、南京長江隧道、104國道三條快速道路不僅實現(xiàn)了滁州與南京的無縫對接，也加速了滁州全面融入長三角地區(qū)的步伐。滁州的附近有南京祿口國際機(jī)場，南京馬鞍機(jī)場航空港。水運(yùn)依托滁州港，清流河-滁河航道直入長江。城市解讀

城市解讀3、環(huán)境情況滁州市地處江淮之間丘陵地帶，為北亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，四季清楚，溫暖濕潤，氣候特征可概括為：冬季寒冷少雨，春季冷暖多變，夏季炎熱多雨，秋季晴朗氣爽。全市年平均氣溫15.4℃，年平均最高氣溫20.1℃。

城市解讀滁州湖光山色秀美，既富江南美景，又有淮左秀色，旅游資源十分豐富。有國家級風(fēng)景名勝區(qū)、國家級森林公園、國家級重點(diǎn)文物保護(hù)單位7處，省級自然保護(hù)區(qū)和重點(diǎn)文物保護(hù)單位11處，有名山、名亭、古關(guān)、古寺、歷史文化遺址等自然人文景觀100多處。其中瑯琊山、醉翁亭、鳳陽明皇陵、白鷺島風(fēng)景區(qū)、皇甫山國家森林公園自然保護(hù)區(qū)等景觀著名中外。

城市解讀滁州市經(jīng)濟(jì)格局呈現(xiàn)“西北-東南〞兩極。傳統(tǒng)滁州府各縣區(qū)〔即位于東南部的瑯琊、南譙、來安、天長、全椒〕以家電、機(jī)械、模具、地板、紡織、化工等工業(yè)經(jīng)濟(jì)為主，經(jīng)濟(jì)較興旺；建國后新劃入的西北部各縣市〔鳳陽、定遠(yuǎn)、明光〕經(jīng)濟(jì)以農(nóng)業(yè)、旅游、農(nóng)產(chǎn)品深加工、非金屬深加工為主，經(jīng)濟(jì)實力較弱，有待于進(jìn)一步加強(qiáng)。全市目前已擁有國家級企業(yè)技術(shù)中心1家，國家級高新技術(shù)企業(yè)6家，國家和省級創(chuàng)新型試點(diǎn)企業(yè)4家，省級企業(yè)技術(shù)中心5家。擁有西門子、康佳、揚(yáng)子、天大、白云、天康、全柴動力、東菱電子、行田科技等等一批大型工業(yè)企業(yè)。滁州年產(chǎn)彩電、冰箱、空調(diào)等1600多萬臺，其中彩電產(chǎn)量占了安徽省的“半壁江山〞、冰箱占1/3、家用空調(diào)占10%。滁州正是因為聚集了一大批諸如西門子、康佳、揚(yáng)子空調(diào)等國內(nèi)生產(chǎn)基地，漸漸演變成長三角地區(qū)的家電集群?！棒~米之鄉(xiāng)〞的滁州是國家大型商品糧生產(chǎn)基地，常年糧食總產(chǎn)約占安徽省的七分之一，年調(diào)出商品糧總量約占安徽省的三分之一，商品率高達(dá)60%以上，是安徽省乃至全國的重要糧倉，有“安徽第一糧倉〞之稱。4、綜合經(jīng)濟(jì)5、城市規(guī)劃

城市解讀滁城總體布局結(jié)構(gòu)：規(guī)劃滁城為三大片區(qū)六個組團(tuán)和一個風(fēng)景區(qū)構(gòu)成的開放型、生態(tài)化的城市總體布局結(jié)構(gòu)。三大片區(qū)是滁西、滁東、滁南，片區(qū)之間由鐵路、河流、生態(tài)綠地分隔，并由環(huán)路和城市快速道路相連；六個組團(tuán)是老城區(qū)組團(tuán)、城西組團(tuán)、城南組團(tuán)、高速鐵路站前組團(tuán)、城東組團(tuán)、城北組團(tuán)；一個風(fēng)景區(qū)是瑯琊山風(fēng)景區(qū)。功能如下：老城區(qū)組團(tuán)：鐵路以西、明光路以北劃為老城區(qū)，是一個特別的城市組團(tuán)。對于老城來說，主要是疏解中小學(xué)校，市級辦公和大型的商業(yè)設(shè)施。規(guī)劃疏通環(huán)城水系，保護(hù)老城的道路網(wǎng)格局。老城中主要是安排旅游、文化、休閑、居住、小型商業(yè)設(shè)施用地。城西組團(tuán)：鐵路以西、明光路以南、花園路以北的用地為城西組團(tuán)，是居住、工業(yè)、公共設(shè)施綜合片區(qū)。城南組團(tuán)：環(huán)滁西路與京滬鐵路、花園路與外環(huán)路之間的用地是城南組團(tuán)，主要布置市級公共設(shè)施用地，居住、工業(yè)、倉儲用地。新城市中心區(qū)布置在城南組團(tuán)城市雙中軸線之間。城東組團(tuán)：鐵路以東、外環(huán)北路以南為城東組團(tuán)，是以工業(yè)為主的組團(tuán)。高速鐵路站前組團(tuán)：高速鐵路站前為高速鐵路片區(qū)，主要布置工業(yè)、公共設(shè)施、居住用地。城北組團(tuán)：外環(huán)北路以北、蚌寧高速公路以南為城北組團(tuán)，主要布置工業(yè)、物流、居住用地?，樼鹕斤L(fēng)景區(qū)：是國家森林公園、城市郊野公園。

城市解讀6、高鐵組團(tuán)規(guī)劃

城市解讀高鐵站前區(qū)位于六個組團(tuán)之一的高速鐵路站前組團(tuán)內(nèi)，用地范圍是以滁州高鐵站為核心，北至恒豐路和昌輝路延伸段、西至豐樂大道、南到高速鐵路、東臨規(guī)劃中的永樂路和儒林路，用地規(guī)模為821.5公頃，規(guī)劃人口容量約為14萬人。隨著京滬高速鐵路的運(yùn)行，必然促使滁州市融入長三角城鎮(zhèn)群及南京都市圈的步伐加快，因此滁州市高鐵站前區(qū)開發(fā)時機(jī)日趨成熟。高鐵新區(qū)規(guī)劃

城市解讀依據(jù)滁州市城市總體規(guī)劃“建設(shè)山水、生態(tài)、園林式城市〞這一目標(biāo)的前提下，將該組團(tuán)功能定位為：滁州市高鐵站前區(qū)，集交通、商貿(mào)、文化娛樂、居住功能為一體的城市新區(qū)。規(guī)劃該區(qū)總體形成三中心、兩軸線、三片區(qū)的空間結(jié)構(gòu)；三中心：一個核心區(qū)，即依托高鐵站形成以交通、商業(yè)、商務(wù)、賓館酒店等為主的交通樞紐中心；兩個居住區(qū)內(nèi)形成的社區(qū)中心；兩軸線：由水面、渠道、綠地形成的兩條綠化景觀軸線；

三片區(qū)：由大片的綠地、水面、渠道隔成的三個居住片區(qū)。

高鐵新區(qū)規(guī)劃

城市解讀〔1〕居住用地：居住是規(guī)劃區(qū)的主要功能之一，規(guī)劃居住總用地面積為427.41公頃，占總用地的52.03%；規(guī)劃按人口規(guī)模和服務(wù)半徑配套6所小學(xué)，3所中學(xué)，依據(jù)各類學(xué)校學(xué)生規(guī)模，小學(xué)用地面積3.2公頃左右，完全中學(xué)面積10公頃左右；〔2〕商業(yè)金融業(yè)用地：位于鐵路客運(yùn)站北側(cè)，沿中都大道和南譙路兩側(cè)、洪武路北側(cè)布置，總用地面積29.02公頃；〔3〕醫(yī)療衛(wèi)生用地：位于滁陽路和中都大道西北角規(guī)劃一所綜合醫(yī)院，醫(yī)院用地西、北側(cè)規(guī)劃為公共綠地，外醫(yī)院創(chuàng)造良好的環(huán)境打下基礎(chǔ)；規(guī)劃綜合醫(yī)院7.32公頃?！?〕鐵路用地：京滬高速鐵路由西至東從地塊南部通過，并設(shè)高鐵客運(yùn)站，規(guī)劃鐵路用地20.26公頃，其中客運(yùn)站占地5.78公頃；高鐵已經(jīng)通車；〔5〕長途汽車客運(yùn)站及公交站場：位于高鐵客運(yùn)站北側(cè)、站前廣場東側(cè)，用地北臨洪武路，占地面積2.20公頃。規(guī)劃結(jié)合高鐵客運(yùn)站和長途汽車客運(yùn)站布置一處公交站場，用地面積2.16公頃。

高鐵新區(qū)規(guī)劃

城市解讀〔6〕城際軌道：規(guī)劃滁寧城際軌道線經(jīng)過該組團(tuán)并設(shè)城際站，設(shè)計時速60~120km/h，起點(diǎn)為京滬鐵路滁州站，終點(diǎn)至南京林場站〔接地鐵3、4號線〕?！?〕站前廣場：規(guī)劃位于高鐵站北側(cè)設(shè)置站前廣場，廣場西側(cè)為公交站場，東側(cè)為長途汽車客運(yùn)站。規(guī)劃廣場為兩層，地面一層為社會停車場和出租車上下客點(diǎn)和軌道站場，并留有足夠空間，方便火車、輕軌、長途汽車、公交車、出租車、社會車輛等各種交通方式有機(jī)換乘，安全、順利、高效的實現(xiàn)轉(zhuǎn)換和流動；二層為架空廣場，以人行活動為主，規(guī)劃設(shè)置足夠的垂直通道與地面一層聯(lián)系；二層廣場向北經(jīng)洪武路以高架形式連接對面的商業(yè)中心。規(guī)劃站前廣場占地面積2.9公頃。〔8〕依據(jù)滁州市城市總體規(guī)劃，道路結(jié)構(gòu)總體形成七橫七縱的方格網(wǎng)式格局，其中有四條通道與全椒對接，分別為豐樂大道、南屏路永樂路和儒林路；其中豐樂大道目前是滁州向南開展的重要通道，連接全椒、巢湖和合寧高速，是交通性主干道；南屏路向北直到城南新區(qū)、向南至全椒開發(fā)區(qū)，為生活性主干道；永樂路和儒林路向南過鐵路直接連接全椒；這四條道路是本規(guī)劃區(qū)南北連接的重要通道，更是大滁城“南翼〞的主要經(jīng)脈。中都大道、南譙路為城市景觀大道，兩條道路所形成的軸線是滁州市區(qū)重要的城市開展軸線，由北至南分別連接滁州市老城區(qū)—經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)--城南新區(qū)—本規(guī)劃區(qū)。高鐵新區(qū)規(guī)劃

城市解讀〔9〕景觀規(guī)劃：該規(guī)劃區(qū)具有豐富的山水自然生態(tài)景觀資源，在規(guī)劃布局中充分尊重、保護(hù)和利用了現(xiàn)狀格局，對規(guī)劃區(qū)內(nèi)的河湖水面盡可能的予以整理保存。同時建議在新開發(fā)居住小區(qū)以及公共廣場中布置水主題的景觀。通過貫徹實施這些和山、水相關(guān)的城市設(shè)計理念，在未來形成獨(dú)具特色山水新城。規(guī)劃景觀結(jié)構(gòu)：一心、三帶、四區(qū)、多線、多點(diǎn)；

一心：以車站廣場、商業(yè)廣場形成的人文景觀中心；

三帶：高速鐵路防護(hù)綠化帶、南北向和東西向濱水生態(tài)景觀帶；

四區(qū)：位于帶狀綠化上的三個濱水公園區(qū)和南譙路東側(cè)的濱水公園區(qū)；

多線：道路景觀軸線，主要為豐樂大道景觀線、中都大道景觀線、南譙路景觀線、洪武路景觀線，以及以交通為主的、道路兩側(cè)退讓較多的永樂路和儒林路兩側(cè)道路綠化景觀等；

多點(diǎn)：位于居住片區(qū)內(nèi)眾多的小區(qū)公共綠地和街頭綠地等。高鐵新區(qū)從文化建筑、商務(wù)辦公建筑、商業(yè)建筑、居住建筑四個方面規(guī)劃，充分打造集交通、商貿(mào)、文化娛樂、居住為一體，功能設(shè)施配套完善，人居環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化、生態(tài)化山水新城區(qū)，為本案帶來全面的開展依托。高鐵新區(qū)規(guī)劃

房地產(chǎn)市場分析PART2（一）房地產(chǎn)政策限制救市2008年9月16日“雙率下調(diào)〞，政府出臺政策阻止房地產(chǎn)價格大幅下降，促進(jìn)房地產(chǎn)市場成交，緩解對中國經(jīng)濟(jì)的影響。2009年12月，政府出臺的政策主要是對房地產(chǎn)市場進(jìn)行限制，控制價格過快增長。遏制2010年4月17日，新政“國十條〞，主要針對房價上漲過快的一線城市，重點(diǎn)遏制投機(jī)性購房，同時防范房地產(chǎn)泡沫向二三線城市蔓延。2011年1月26日，國務(wù)院常務(wù)會議再度推出新國八條〞,要求強(qiáng)化差異化住房信貸政策,對貸款購置第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，進(jìn)一步加重調(diào)控力度。（二）房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況2010年是滁州市房地產(chǎn)投資開發(fā)快速開展的一年，以5月～6月為分水嶺，之前購房者和開發(fā)商處于觀望和膠著狀態(tài)，短暫的觀望之后，成交量逐步增長。（二）房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況一、房地產(chǎn)開發(fā)完成投資持續(xù)快速增長據(jù)市統(tǒng)計局統(tǒng)計，2010年，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資131.77億元，居全省第3位，比上年上升三個位次，同比增長98.45%，較全國高65個百分點(diǎn)，較全省高64個百分點(diǎn)，其中，商品住宅完成投資85.08億元，同比增長89.49%，占房地產(chǎn)開發(fā)完成投資的64.57%。市本級2010年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資58.13億元，同比增長142.21%，其中，商品住宅完成投資37.82億元，同比增長133.46%。二、商品房開發(fā)面積持續(xù)較快增長，竣工面積明顯上升

2010年，全市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積1141.52萬平方米，居全省第3位，比上年上升三個位次，同比增長81.51%，較全國高55個百分點(diǎn)，較全省高58個百分點(diǎn)，其中,新開工面積627.85萬平方米，居全省第4位，比上年上升三個位次，同比增長95.96%，較全國高55個百分點(diǎn)。市本級2010年房地產(chǎn)開發(fā)施工面積599.79萬平方米，同比增長175.26%；新開工面積345.93萬平方米，同比增長151.77%。12月當(dāng)月，全市房地產(chǎn)開發(fā)新開工面積41.68萬平方米，同比下降48.67%，環(huán)比下降60.25%。2010年，全市商品房竣工面積182.44萬平方米，同比增長4.43%，略低全國水平，居全省第5位，比上年上升一個位次。市本級商品房竣工面積82.06萬平方米，同比增長32.57%。12月當(dāng)月，全市商品房竣工面積70.86萬平方米，同比增長49.18%，環(huán)比增長179.53%。（二）房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況三、商品房銷售面積及銷售額持續(xù)增長2010年，全市共批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積278.73萬平方米，其中市本級批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積153.33萬平方米，同比上升82.34%。2010年，全市商品房銷售面積282.59萬平方米，居全省第4位，同比增長32.92%，較全國高23個百分點(diǎn)，較全省高21個百分點(diǎn)。市本級商品房銷售面積102.37萬平方米，同比增長109.77%。12月當(dāng)月，全市商品房銷售面積70.61萬平方米，同比增長13.70%，環(huán)比增長218.35%。2010年，全市商品房銷售收入97.44億元，居全省第3位，比上年上升三個位次，同比增長54.42%，較全國高36個百分點(diǎn)，較全省高29個百分點(diǎn)。市本級銷售收入41.48億元，同比增長127.04%。全市2010年房屋空置面積25.99萬平方米，同比下降5.32％。12月當(dāng)月，全市商品房銷售收入24.1億元，同比增長26.38%，環(huán)比增長175.74%。（二）房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況四、市本級房地產(chǎn)交易情況分析〔一〕商品房成交量情況據(jù)市商品房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)統(tǒng)計，2010年市本級商品房成交量首次突破15000套大關(guān)，到達(dá)15057套，同比增長133.99%，成交面積為121.26萬平方米，同比增長91.14%，其中住宅成交10361套，同比增長89.03%，成交面積97.77萬平方米，同比增長72.1%。12月當(dāng)月，市本級商品房成交2167套，環(huán)比減少21.94%，同比增長86.81%；成交面積為20.44萬平方米，環(huán)比增長32.04%，同比增長75%。其中住宅成交1182套，環(huán)比增長30.46%，同比增長11.72%；成交面積為12.51萬平方米，環(huán)比增長38.23%，同比增長15.3%?！捕匙》砍山痪鶅r情況2010年，滁州市每月樓盤成交均價同比情況如下：2010年商品住房成交均價為3869元/平方米，較2009年成交均價3391元/平方米，增長14%。其中，12月份商品住房成交均價為4269元/平方米，環(huán)比上漲2.55%，同比上漲23.31%。（二）房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況〔三〕住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)情況2010年成交的住房中，按價格段分：單價3000元以下為2219套，占21.4%；單價3000-4000元的3296套，占32.5%；單價4000-5000的3971套，占38%；單價5000-6000的865套，占8%，單價6000以上的13套，占0.1%。其中12月成交的住房中，單價3000元以下為21套，占2%；單價3000-4000元的390套，占33%；單價4000-5000的600套，占51%；單價5000-6000的160套，占13%，單價6000以上的11套，占1%。數(shù)據(jù)顯示，2010年商品住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，銷售均價在4000元以上住房所占比重呈上升趨勢，帶動滁州市樓盤銷售均價不斷上揚(yáng)，到2010年底，銷售均價已站穩(wěn)4000元大關(guān)，并出現(xiàn)6793元/平方米的歷史最高銷售價位，較2009年的最高銷售價位上浮了20%。2010年套均成交面積較2009年則有較大幅度下降，套均成交面積從103平方米下降到94平方米，套均成交面積的下降和中小套型房屋供給量激增有很大關(guān)系，受國家調(diào)控政策中加強(qiáng)中小套型房屋供給的影響，泰鑫城市星座推出小套型高檔公寓，天逸華府、京華園等樓盤也以中小套型住宅為主打。（二）房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況

〔五〕綜合評述

2010年滁州樓市以“成交量翻番、成交價格逐步上揚(yáng)〞落下帷幕，全年房地產(chǎn)市場整體來說是先冷后熱，盡管房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不斷出臺，但是由于該市屬于三線、四線城市，加之對房地產(chǎn)改善性和剛性需求較強(qiáng)，房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫。主要原因如下：

1、市政建設(shè)帶動投資區(qū)位的變化自“大滁城〞建設(shè)以來，市政務(wù)中心、滁州一中等重點(diǎn)工程的建設(shè)，拉動滁州城南板塊樓盤的旺銷，天逸華府和國際城花園等樓盤憑借政府辦公機(jī)構(gòu)遷移以及學(xué)區(qū)優(yōu)勢，銷售比到達(dá)90%以上，城南板塊的樓盤銷售價格也在不斷攀升。2、高端工程市場潛力大傳統(tǒng)核心商業(yè)區(qū)的優(yōu)勢依然存在，泰鑫中環(huán)國際廣場等高檔樓盤有品牌企業(yè)為依托，大盤大工程引領(lǐng)銷售成交情況，出于對社區(qū)配套和物業(yè)服務(wù)等重要因素深層次追求，消費(fèi)者對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合服務(wù)能力還是很看重的，因此高端工程的市場消費(fèi)仍然存在潛力。（二）房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況3、剛性需求仍是消費(fèi)主力隨著城鎮(zhèn)化的深入，該市建成區(qū)面積和城市人口不斷增長，必然帶來更多對商品住房的購置需求。從2010年成交的商品住房面積段分布情況可以看出，60-90平米中小戶型和90-120平米稍大戶型的商品住房所占比重分別是30%和35%，最受市場歡送，剛性需求和初步改善型需求左右著滁州市商品住房成交格局。

4、商業(yè)地產(chǎn)和保障性住房分流2010年下半年該市樓市最顯著的特點(diǎn)還有商業(yè)地產(chǎn)集中放量，滁州國際商城、大雄農(nóng)貿(mào)市場、瑤海農(nóng)機(jī)市場等商業(yè)工程相繼開盤，分流了一局部投資性需求，加上滁州市保障性住房的大規(guī)模建設(shè)，很大程度上減輕了住房價格不斷上漲的壓力。綜上所述，雖然2010年房地產(chǎn)為最嚴(yán)厲調(diào)控的年份，但滁州市房地產(chǎn)市場沒有受到太大影響，這一方面是因為樓市調(diào)控政策有一定的滯后性，另一方面是因為滁州正處于大建設(shè)、大開展時期，因此承受了自身開展和一線城市嚴(yán)厲調(diào)控后開發(fā)商投資轉(zhuǎn)向的雙重機(jī)遇。

（三）土地市場情況滁州市發(fā)能房地產(chǎn)

南譙南路與龍山路交叉口東北側(cè)

8.4457公頃

2010.10.22成交

30200萬元

拍賣

商業(yè)、住宅

安徽卓耕投資置業(yè)

金陵路與龍山路交叉口西北側(cè)

6.7552公頃

2010.10.22成交

24200萬元

拍賣

商業(yè)、住宅

滁州市瑯琊區(qū)國有資產(chǎn)運(yùn)營

三里亭路與西澗路交叉口東北側(cè)

0.4551公頃

2010.10.22成交2250萬元

拍賣

商業(yè)豐樂大道與西澗路之間，明光路南側(cè)122206平方米〔183.31畝〕2010/12/1363000萬元

拍賣豐樂大道與西澗路之間，天長路北側(cè)79223平方米〔118.83畝〕2010/12/1365000萬元

拍賣豐樂大道與西澗路，天長西路南側(cè)34175平方米〔51.26畝〕2010/12/1340600萬元

拍賣（三）土地市場情況序號競得人宗地位置宗地面積〔公頃〕用地性質(zhì)容積率成交價〔萬元〕拍賣公告號1安徽君安房地產(chǎn)開發(fā)龍蟠大道南側(cè)、南譙南路東側(cè)9.6657居住、商業(yè)≤2.533100滁土拍告字[2010]24號2安徽省正東投資南譙南路與同樂路交叉口東北側(cè)7.7680居住、商業(yè)≤2.526000滁土拍告字[2010]24號3滁州市瑯琊投資開展揚(yáng)子路南側(cè)、菱溪路東側(cè)1.6958居住、商業(yè)〔市場〕≤2.52600滁土拍告字[2010]24號4滁州寧德汽車銷售服務(wù)金陵路東側(cè)、撇洪溝南側(cè)1.0165商業(yè)≤1.0700滁土拍告字[2010]24號5滁州寧德汽車銷售服務(wù)東風(fēng)日產(chǎn)汽車店西側(cè)、撇洪溝南側(cè)1.0986商業(yè)≤1.0760滁土拍告字[2010]24號6安徽亞東工程建設(shè)開展龍蟠大道南側(cè)、南譙南路東側(cè)1.02商務(wù)辦公≤2.81550滁土拍告字[2011]1號7滁州禧徠樂實業(yè)南譙南路與中都大道之間、東坡路南側(cè)12.1392商業(yè)、商務(wù)辦公、旅館≤3.725600滁土拍告字[2011]1號（三）土地市場情況序號競得人宗地位置宗地面積〔公頃〕用地性質(zhì)容積率成交價〔萬元〕拍賣公告號8滁州中普置業(yè)中都大道東側(cè)、南譙南路西側(cè)、醉翁路北側(cè)10.5498商業(yè)、商務(wù)辦公、旅館≤3.120300滁土拍告字[2011]1號9安徽大雄華東投資開展烏衣鎮(zhèn)雙郢路與雪楓路交叉口西南側(cè)0.83商業(yè)、居住≤3.9860滁土拍告字[2011]1號10安徽大雄華東投資開展烏衣鎮(zhèn)曲陽路與雪楓路交叉口西北側(cè)7.2984商業(yè)、居住≤1.056750滁土拍告字[2011]1號11安徽大雄華東投資開展烏衣鎮(zhèn)曲陽路與雪楓路交叉口西南側(cè)4.533商業(yè)、居住≤1.44150滁土拍告字[2011]1號12安徽西苑置業(yè)豐樂大道與花園路交叉口西北側(cè)5.5119商業(yè)、居住≤1.41490013凱迪控股永樂路西側(cè)、東坡路北側(cè)、龍蟠大道南側(cè)、全椒路東側(cè)14.0746商業(yè)、居住、五星酒店≤2.8≤2.525400

在售樓盤狀況PART3在售樓盤情況當(dāng)前滁州房地產(chǎn)市場區(qū)域劃分為城南、城中、城東規(guī)模分別為15萬平米以下、15-30萬平米，30萬平米以上。性質(zhì)主要有公寓綜合體、花園社區(qū)兩種類型；價格基本分為4300以下、4300、4900、5500、6000四個區(qū)間。城南區(qū)域樓盤：泰鑫城市星座、天安都市花園、天逸華府、發(fā)能國際城、浩然國際、山水人家、盛輝廣場、長江財富廣場15—30萬平米：中環(huán)國際廣場、現(xiàn)代城、金域豪庭、天安都市花園、浩然國際、水岸帝景花園社區(qū)：天逸華府、百合花園、金域豪庭、清流水韻、水岸帝景、發(fā)能國際城、天安都市花園、浩然國際價格在4300-4900元區(qū)間：城市星座、天逸華府、金域豪庭、發(fā)能國際城、天安都市花園、浩然國際、長江財富廣場據(jù)統(tǒng)計，市場上在售銷售面積約400多萬平米，其中住宅近300萬平米，另初步了解約有100多萬平米即將上市銷售，如天安的四個地塊及地中海、天逸杏園等。價格區(qū)間基本集中在4400—5200元〔均價4500—4700元〕，另城東的清流水韻工程價格3900元以下，城中的現(xiàn)代城、中環(huán)國際廣場價格在6000以上。公寓〔盛輝99廣場、財富廣場、山水人家〕戶型集中35—90平米；社區(qū)花園基本上集中在110--130平米左右的三室戶型結(jié)構(gòu)，供給均十分充足，市場競爭也到達(dá)了白熱化?？傮w集中在2010年底開盤、2012年下半年交付，市場較為同步；推盤風(fēng)格基本上均為局部有限，三五棟樓。物業(yè)費(fèi)平均起來均在1.2元左右。市場上小高層的板式樓極少〔多層樓盤僅百合花園現(xiàn)已售完〕，基本上都在15-19層的高層以及28—33層的高層。在售樓盤情況較為市場成熟的開發(fā)商：新紀(jì)元、宇業(yè)、泰鑫銷售情況感覺較好的樓盤是：中環(huán)國際廣場、天逸華府、百合花園、金域豪庭、發(fā)能國際城；銷售案場及人員較為專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的樓盤：中環(huán)國際廣場、現(xiàn)代城、金域豪庭、水岸帝景、發(fā)能國際城；銷售現(xiàn)場包裝良好的樓盤：泰鑫3個樓盤、天逸華府、金域豪庭、水岸帝景、發(fā)能國際城、天安都市花園在售樓盤情況第二局部工程區(qū)位及投資分析

工程分析PART1區(qū)位示意本案高鐵新區(qū)規(guī)劃藍(lán)圖宏偉，但落實尚需時日高鐵滁州站本案侏羅紀(jì)文化科技產(chǎn)業(yè)園高鐵新區(qū)規(guī)劃高鐵開通，開展步入快車道侏羅紀(jì)公園攜手主題公園，造一座生活城侏羅紀(jì)文化科技產(chǎn)業(yè)園位于滁州腰鋪開發(fā)區(qū)，臨京滬高鐵滁州站，本案為其中一塊規(guī)劃區(qū)。工程總占地面積800000平方米，有停車場、小鎮(zhèn)、發(fā)現(xiàn)學(xué)院、恐龍節(jié)、恐龍野生動物保護(hù)區(qū)、模擬樂園、酒店等。園區(qū)方案通過5-10年努力，打造成中國最大的侏羅紀(jì)系列產(chǎn)品產(chǎn)銷、侏羅紀(jì)時代文化科技產(chǎn)業(yè)園為主，相關(guān)配套旅游、娛樂、住宿等綜合服務(wù)為一體的大型產(chǎn)業(yè)園式旅游基地。規(guī)劃想象圖地塊周邊實景寫真交通快捷，但配套不完善SWOT分析優(yōu)勢Strength劣勢Weak環(huán)境優(yōu)勢：緊鄰京滬高鐵滁州站，周邊環(huán)境優(yōu)美地塊優(yōu)勢：地塊平整，略有起伏，規(guī)劃空間大交通優(yōu)勢：洪武路、中都大道連接四方，高鐵通車開展步入快車道規(guī)模優(yōu)勢：體量大，帶動性強(qiáng)位置影響：與城南新區(qū)尚有斷帶，與主城區(qū)更遠(yuǎn)配套缺乏：配套近距離欠缺規(guī)劃未知：侏羅紀(jì)文化科技產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃還處于初始階段時機(jī)Opportunity結(jié)合工程條件，打造工程特色，做足工程附加值規(guī)劃契機(jī)：高鐵新區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高，規(guī)劃功能完善公園聯(lián)動：工程地塊隔壁將建侏羅紀(jì)文化科技產(chǎn)業(yè)園，為本案提供優(yōu)越配套板塊聯(lián)動：城南新區(qū)建設(shè)如火如荼，區(qū)域聯(lián)動漸現(xiàn)競爭較少：目前區(qū)域市場供給量較少規(guī)模效應(yīng)：領(lǐng)航區(qū)域乃至滁城地產(chǎn)，引導(dǎo)新居住理念公園主題：大主題公園相鄰，享優(yōu)越生活之上交通概念：大滁城優(yōu)越交通，快捷通達(dá)八方健康理念：新品質(zhì)舒適健康生活示范全景配套：隨著高鐵運(yùn)行，周邊建設(shè)將加快，配套成熟可待威脅Threaten宏觀調(diào)控：政策調(diào)控在未來一年內(nèi)可能持續(xù)對房地產(chǎn)市場壓制供給量大：目前滁州市場供給量較大，未來土地供給較大，市場前景不明確。項目地塊分析SWOT分析項目定位分析尋求高鐵新區(qū)最理想居住情節(jié)的環(huán)境提升和認(rèn)同；

將大滁城區(qū)域中的經(jīng)典棲居升華為一種理想生活方式；

中高檔、高附加值的稀缺品質(zhì)生活之城項目客群分析客戶類別具體構(gòu)成核心客群政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、事業(yè)單位；企業(yè)主、企業(yè)高級經(jīng)營管理層及高收入白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)；外拓成功族群的留守人群；副核客群當(dāng)?shù)丶爸苓叺闹械仁杖胍陨霞彝?；南京的工薪階層及遠(yuǎn)見卓識投資人士；異地在滁州開展的的人群；其他客群滿足基本居住需求家庭；改善居住家庭；追求理想生活方式人群；項目價格分析本案利潤最大化將來自于“體量最大化〞與“產(chǎn)品附加價值最大化〞利潤影響最大的因素是“銷售價格〞提升價格提升依靠產(chǎn)品定位品質(zhì)配置以及市場認(rèn)可度

工程投資分析PART2項目投資分析一、工程位置及性質(zhì)1、地塊坐落：洪武路以北，高鐵滁州站以東。2、規(guī)劃性質(zhì)：住宅、商業(yè)二、工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：1、用地指標(biāo)總占地面積：2000畝2、建筑容量控制要求：容積率：≦1.6項目投資分析三、地塊情況簡介地塊為凈地；南側(cè)洪武路正在施工，局部完工。四、周邊工程價格及市場預(yù)測城