陽光城集團工作匯報

陽光城集團股份有限公司2015年年度報告全文陽光城集團股份有限公司2015年年度報告全文區(qū)域項目名稱（財務）項目業(yè)態(tài)項目狀態(tài)權益比例（%）計劃投資額-扣稅（萬元）本報告期實際投資額-扣稅（萬元）占地面積（萬㎡）規(guī)劃計容建筑面積（萬㎡）可售面積（萬㎡）累計竣工面積（萬㎡）2015年度預售面積（萬㎡）大福建福州奧體陽光花園綜合在建100%427,433.7153,076.4517.3232.3937.9332.407.66福州陽光凡爾賽宮A地塊住宅竣工100%195,318.1925,833.164.5313.5914.8115.502.05福州陽光凡爾賽宮B地塊住宅在建100%587,933.4667,191.6414.2635.6544.2823.7312.98福州陽光城大都會綜合在建100%864,973.3688,621.8019.7659.2671.5017.63福州山與海住宅在建55%153,396.4111,976.407.7420.1322.5405.99福州西海岸利博順泰住宅在建50%207,665.4036,850.8612.4833.7940.7218.3612.61福州陽光城西海岸住宅竣工100%137,404.9816,272.187.3422.0224.9624.960福州陽光城領海住宅竣工100%131,013.4211,195.586.5818.4319.9619.960理想城（花語海、攬香D區(qū)、丹頓A區(qū)）住宅竣工100%260,326.3236,528.3727.8145.5052.3252.320福州陽光城翡麗灣住宅在建100%440,238.6051,232.2930.9449.5057.0431.987.28福州陽光愉景花園住宅儲備100%208,236.3378,711.093.3711.4611.3900福州陽光城SOHO住宅竣工100%70,455.5312,674.962.327.449.799.790.84福州陽光城新界住宅竣工100%138,266.745,014.677.5318.2118.9718.970福州陽光城時代廣場綜合竣工100%45,787.632,545.061.064.362.935.520福州長樂翡麗灣住宅在建100%196,829.7825,974.776.4513.5416.53010.16福州長樂花滿墅住宅儲備100%180,809.87676.7314.0830.9834.8600寧德麗茲公館住宅在建100%60,672.3013,096.972.678.539.6706.12福州海西金融大廈綜合竣工50%158,081.9524,349.651.5612.5011.5815.250廈門陽光城翡麗灣住宅竣工100%250,132.9430,766.4511.3028.4734.5434.990石獅陽光城麗茲公館住宅在建100%81,846.4412,784.593.769.8111.2910.840晉江陽光城翡麗灣住宅在建60%206,324.1254,917.2114.9815.6627.275.4814.99角美凡爾賽宮住宅在建100%277,532.76138,833.269.6927.1334.1303.16龍巖林隱天下一期住宅在建100%150,501.0537,454.2126.2627.2525.6917.241.12廈門萬麗酒店綜合在建50%142,185.492,398.787.067.01000廈門翡麗海岸綜合在建50%304,383.1810,628.9911.2524.5337.3702.52小計5,877,749.96849,606.12272.11577.14672.07337.30105.10長三角上海陽光城花滿墅住宅竣工100%68,411.805,470.443.463.363.133.190上海陽光城新界住宅竣工100%69,902.342,766.912.284.575.246.110上海陽光城陽光天地商業(yè)竣工100%36,742.494,188.231.531.531.781.810上海陽光城MODO綜合在建100%450,308.2576,566.455.6314.0614.96016.39上海陽光城MODO自由區(qū)住宅竣工100%36,835.079,335.270.792.362.692.980上海陽光城愉景灣住宅竣工100%443,954.7469,629.026.9814.3616.3916.102.15上海陽光城麗景灣住宅竣工100%99,276.2316,971.293.053.664.724.730上海麗景灣PLUS（原：上海周浦西地塊）住宅在建100%187,425.07136,487.794.626.397.8306.47上海楊浦大橋101地塊住宅儲備100%286,449.30176,528.911.533.515.0200上海陽光城濱江悅（原：上海楊浦平?jīng)龅貕K）住宅在建100%361,478.75123,507.482.055.137.2200蘇州陽光天地綜合在建100%403,251.0047,703.0010.4428.5026.98016.30蘇州愉景灣住宅儲備100%184,588.00107,101.007.1210.6810.6800蘇州麗景灣住宅儲備100%283,608.0033,860.0010.2037.2336.4600蘇州麗景灣PLUS住宅儲備100%89,704.0016,150.002.6111.712.800杭州陽光城翡麗灣住宅在建100%208,697.1433,155.635.5313.8013.5809.29杭州蕭山上府住宅在建100%409,299.769,329.426.4819.4519.1805.67杭州上塘項目住宅儲備100%233,291.2962,439.143.268.148.0400小計3,853,223.23931,189.9877.56188.43196.7034.9256.27京津冀北京通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)B-07地塊住宅儲備100%303,486.87140.204.2111.7811.6900小計303,486.87140.24.2111.7811.6900西部戰(zhàn)略城市西安陽光城麗茲公館住宅在建100%264,376.8324,395.099.9234.7141.1404.61西安林隱天下綜合在建100%299,749.7560,832.4119.0438.8040.7945.060薔薇溪谷住宅在建100%198,968.187,743.2021.4230.5736.1214.440西安薔薇溪谷C4住宅在建100%108,530.9815,130.8110.5320.4124.148.5213.15西西安巴塞陽光住宅在建100%148,494.8535,866.2611.2025.7630.7017.550西安陽光城西西里（上林雅苑二期）住宅在建100%131,316.8622,566.839.7629.3133.4812.764.14西西安小鎮(zhèn)一期、二期住宅竣工100%156,086.517,729.3823.8425.5125.1326.050西西安小鎮(zhèn)三期住宅儲備100%81,482.804,255.524.1114.418.200西安灃太花園F2-2東地塊、西地塊住宅儲備100%206,982.287,003.2710.4541.848.7200西安灃太花園F2-1南地住宅儲備100%63,361.262,169.743.6015.1316.4200塊西安灃太花園F2-1北地塊住宅儲備100%96,556.213,563.215.9424.8827.6300西安上林雅苑一期住宅在建100%319,947.762,020.3719.146.4559.1800西安?耀泓家園二期住宅儲備100%94,658.48236.208.4117.2015.11西安?耀泓家園一期住宅儲備100%80,198.661,970.926.9615.3117.14西安欣陽花園南地塊、北地塊住宅儲備100%91,829.796,637.248.0925.1330.02蘭州林隱天下A1A2B1B2酒店住宅在建90%192,235.0417,371.1432.729.5624.1716.220蘭州林隱天下剩余地塊C1C2A3住宅儲備90%91,421.352,401.3119.7524.7224.6400太原翡麗灣一期4#地塊住宅竣工100%65,143.727,334.979.057.547.538.874.5太原翡麗灣二期5#地塊住宅在建100%60,564.0118,801.566.715.825.7900太原翡麗灣剩余地塊1-3#住宅儲備100%220,472.429.2646.7839.7300太原環(huán)球金融中心綜合在建100%168,873.3838,003.052.9316.4012.6212.620小計3,141,251.12286,032.48252.77536.19578.40162.0926.40區(qū)域匯總總計13,175,711.182,066,968.78606.641,313.541,458.86534.30187.78注1：2015年預售面積指2015年度達到預售條件的面積；注2：上述表格中涉及募集資金投資項目總投資額根據(jù)實際情況進行調(diào)整，承諾投資募集資金金額不變，其余部分由公司自有或自籌解決。房地產(chǎn)項目結算情況區(qū)域項目名稱2015年結算面積（㎡）2015年結算金額（萬元）大福建福州陽光凡爾賽宮B地塊97,000.11153,971.61福州陽光凡爾賽宮A地塊53,987.6199,073.98福州陽光城西海岸9,190.408,775.18福州海西金融大廈58,051.45159,815.88福州西海岸利博順泰98,964.7885,650.52福州陽光城翡麗灣86,519.8698,039.13福州奧體陽光花園242,832.89382,553.45福州陽光城領海8,580.977,963.54福州陽光城理想城16,534.6413,414.02廈門陽光城翡麗灣137,511.70167,080.17石獅陽光城麗茲公館69,872.6346,697.65晉江陽光城翡麗灣14,589.419,455.17龍巖林隱天下一期56,222.4335,416.75長三角上海陽光城花滿墅19,715.9347,057.30上海陽光城新界33,476.0463,188.56上海陽光城MODO自由區(qū)23,357.3757,639.47上海陽光城愉景灣110,379.02355,495.04上海陽光城麗景灣32,592.3595,083.36西部戰(zhàn)略城市西安林隱天下53,129.7854,195.94西西安巴塞陽光14,895.3810,275.22西西安薔薇溪谷11,291.877,329.99西安薔薇溪谷C448,233.0930,027.56西安陽光城西西里57,544.3828,938.84蘭州林隱天下A1A2B1B2酒店31,904.1623,777.08太原環(huán)球金融中心41,266.3168,766.98其他尾盤4,245.911,469.94合計1,431,890.472,111,152.33自持商辦房地產(chǎn)出租情況地區(qū)項目經(jīng)營業(yè)態(tài)所占權益(%)建筑面積（平方米）出租比率長三角上海陽光城陽光天地商業(yè)100%3,325.25100%西部西安陽光天地商業(yè)100%48,370.14100%大福建福州陽光城時代廣場辦公100%13,084.1764%福州陽光假日公寓辦公100%10,217.82100%合計74,997.38融資情況期末融資余額（億元）整體平均融資成本利息資本化金額（億元）372.439.41%25.17融資種類2015年期末融資余額（億元）融資成本區(qū)間融資期限結構1年之內(nèi)（包含1年內(nèi)到期）注1、注21—2年2—3年3年以上銀行貸款（億元）79.455.09%-10%36.4529.0513.95債券（億元）66.85.18%-8%39.3827.42信托融資（億元）132.716.6%-11.78%81.7147.53.5基金融資（億元）93.478.77%-11.5%93.47合計372.435.09%-11.78%211.6376.5556.8327.42注1：隨著公司在金融機構的資信提升，本報告期公司純信用保證類融資大幅增加。截至報告期末，公司信用保證融資余額67.45億元，同比上升143.81%。另鑒于該類合作伊始，期限暫為1年，未來隨著合作深入，融資期限將進一步延長，從而進一步優(yōu)化融資結構；注2：本報告期，公司新拓展資金池業(yè)務作為流動性支持，資金池授信無明確期限，在額度范圍內(nèi)循環(huán)使用，根據(jù)公司實際使用情況，暫歸類為短期借款。截至報告期末，該業(yè)務余額35.24億元。收入與成本營業(yè)收入構成單位：元2015年2014年同比增減金額占營業(yè)收入比重金額占營業(yè)收入比重營業(yè)收入合計22,379,969,159.30100%13,894,125,701.53100%61.08%分行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)21,111,523,309.8094.33%13,003,713,099.1293.59%62.35%貿(mào)易行業(yè)1,240,835,374.605.54%876,188,882.496.31%41.62%商管收入3,024,743.170.01%酒店收入4,323,951.660.02%其他業(yè)務20,261,780.070.09%14,223,719.920.10%42.45%分產(chǎn)品房屋銷售21,111,523,309.8094.33%13,003,713,099.1293.59%62.35%商品銷售1,240,835,374.605.54%876,188,882.496.31%41.62%商管收入3,024,743.170.01%酒店收入4,323,951.660.02%其他業(yè)務20,261,780.070.09%14,223,719.920.10%42.45%分地區(qū)華東地區(qū)19,552,974,582.0687.37% 10,151,477,848.3273.06% 92.61%西北地區(qū)2,042,019,273.979.12% 2,591,153,840.1218.65% -21.19%華南地區(qū)746,464,924.873.34% 900,403,711.126.48% -17.10%境外地區(qū)38,510,378.400.17% 251,090,301.971.81% -84.66%占公司營業(yè)收入或營業(yè)利潤10%以上的行業(yè)、產(chǎn)品或地區(qū)情況√適用□不適用單位：元營業(yè)收入營業(yè)成本毛利率營業(yè)收入比上年同期增減營業(yè)成本比上年同期增減毛利率比上年同期增減分行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)21,111,523,309.8015,395,926,995.6827.07%62.35%71.60%-14.65%分產(chǎn)品房屋銷售21,111,523,309.8015,395,926,995.6827.07%62.35%71.60%-14.65%分地區(qū)華東地區(qū)19,535,671,729.8214,633,438,084.7425.09%92.70%106.70%-26.53%公司主營業(yè)務數(shù)據(jù)統(tǒng)計口徑在報告期發(fā)生調(diào)整的情況下，公司最近1年按報告期末口徑調(diào)整后的主營業(yè)務數(shù)據(jù)□適用√不適用4、公司營業(yè)收入構成和大客戶情況主營業(yè)務分行業(yè)及業(yè)務類別列示如下：項目本期發(fā)生額上期發(fā)生額主營業(yè)務收入主營業(yè)務成本主營業(yè)務收入主營業(yè)務成本（1）工業(yè)（2）商業(yè)1,240,835,374.601,245,896,959.30876,188,882.49871,826,049.52其中：商品貿(mào)易1,202,324,996.201,208,059,568.08625,098,580.52625,868,290.56出口貿(mào)易38,510,378.4037,837,391.22251,090,301.97245,957,758.96（3）房地產(chǎn)業(yè)21,111,523,309.8015,395,926,995.6813,003,713,099.128,972,105,127.11其中：房地產(chǎn)銷售21,111,523,309.8015,395,926,995.6813,003,713,099.128,972,105,127.11(4)商管收入3,024,743.172,819,128.14(5)酒店收入4,323,951.668,062,434.47（6）其他合計22,359,707,379.2316,652,705,517.5913,879,901,981.619,843,931,176.63按地區(qū)分項列示主營業(yè)務收入如下：地區(qū)本期發(fā)生額上期發(fā)生額主營業(yè)務收入主營業(yè)務成本主營業(yè)務收入主營業(yè)務成本國內(nèi)22,321,197,000.8316,614,868,126.3713,628,811,679.649,597,973,417.67華東地區(qū)19,535,671,729.8214,633,438,084.7410,138,056,906.197,079,246,791.59西北地區(qū)2,039,446,457.251,593,853,666.522,591,153,840.121,896,681,675.12華北地區(qū)746,078,813.76387,576,375.11899,600,933.33622,044,950.96境外地區(qū)38,510,378.4037,837,391.22251,090,301.97245,957,758.96合計22,359,707,379.2316,652,705,517.5913,879,901,981.619,843,931,176.63房地產(chǎn)收入分地區(qū)列示如下：地區(qū)本期發(fā)生額上期發(fā)生額主營業(yè)務收入主營業(yè)務成本主營業(yè)務收入主營業(yè)務成本國內(nèi)21,111,523,309.8015,395,926,995.6813,003,713,099.128,972,105,127.11華東地區(qū)18,864,480,668.1013,953,544,800.769,512,991,659.006,453,394,673.53西北地區(qū)1,562,339,283.701,116,276,478.352,591,153,840.121,896,681,675.12華北地區(qū)684,703,358.00326,105,716.57899,567,600.00622,028,778.46合計21,111,523,309.8015,395,926,995.6813,003,713,099.128,972,105,127.11公司前五名客戶的營業(yè)收入情況：客戶名稱或排名營業(yè)收入總額占全部營業(yè)收入的比例第一名475,124,005.172.12%第二名132,103,752.800.59%第三名131,875,139.730.59%第四名131,514,050.680.59%第五名130,633,115.540.58%合計1,001,250,063.924.47%5、公司銷售增長能力與同行業(yè)對比情況收集陽光城財務資料表8-1陽光城2012-2015年財務數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)截至2015年12月31日）單位：百萬元指標值2012年2013年2014年2015年營業(yè)收入5452.34637444.18513894.125722379.9692主要指標的計算（一）銷售增長能力（1）營業(yè)收入增長率2015年營業(yè)收入增長率=（22379.9692-13894.1257）/13894.1257=61.08%2014年營業(yè)收入增長率=（13894.1257-7444.185）/7444.185=86.64%2013年營業(yè)收入增長率=（7444.185-5452.3463）/5452.3463=36.53%注：2012年度營業(yè)收入5452.3463元。圖8-1陽光城2013-2015年的環(huán)比銷售增長圖三年營業(yè)收入平均增長率三年營業(yè)收入平均增長率（322379.9692/5452.3463-1）100%=60.11%從較長期間看，陽光城三年營業(yè)收入平均增長率是60.11%，營業(yè)收入呈增長趨勢。從圖表中可見，陽光城2013年和2014年的營業(yè)收入的增長勢頭較好，銷售增長率增加了50個百分點，但是2015年的營業(yè)收入與2014年相比下降25%。與美的電器相比，美的電器近三年的營業(yè)收入增長率保持在10%-60%之間，即使受2015年金融海嘯影響，2015年營業(yè)收入增長率仍保持10.58%?？梢?，陽光城營業(yè)收入增長與同行業(yè)比，仍有一定差距，應結合營業(yè)收入按地域和產(chǎn)品分類構成分析具體原因，并針對性采取措施以擴大銷售額。主營業(yè)務收入（按地域）表8-2主營業(yè)務收入變化情況（按地域）地區(qū)2015年主營業(yè)務收入2014年主營業(yè)務收入主營業(yè)務收入比上年增減（%）國內(nèi)22,321,197,000.8313,628,811,679.6463.78國外38,510,378.40251,090,301.97-84.66合計22,359,707,379.2313,879,901,981.6161.09從圖表可見，2015年主營業(yè)務收入比2014年增加61.09%，其中國內(nèi)主營業(yè)務收入增加63.78%，國外主營業(yè)務收入下降84.66%表8-42015同行相關指標（房地產(chǎn)行業(yè)122家企業(yè)）指標數(shù)值排名行業(yè)平均值行業(yè)最高值行業(yè)最低值營業(yè)收入增長率（%）61.08%1921.34%885.10%-86.93%從圖表可見，與同行相比，陽光城營業(yè)收入增長率遠高于行業(yè)平均值21.34%，排名第19位。6、公司銷售增長能力分析及建議從圖表可見，報告期內(nèi)2015年主營業(yè)務收入比2014年上升41.61%，其中商品貿(mào)易收入約12億元，同比增長92.34%，其他產(chǎn)品的主營業(yè)務收入大幅減少，減幅達84.66%。從圖表可見，2015年主營業(yè)務收入比2014年上升41.61%，其中國內(nèi)主營業(yè)務收入上升92.34%，國外主營業(yè)務收入下降84.66%。報告期內(nèi)，公司的戰(zhàn)略重點依然位于國內(nèi)?？偨Y：陽光城集團2015年銷售收入增長率為61.08%，計算三年平均增長率為61.42%，是一個較快的發(fā)展速度。與同行業(yè)相比，陽光城銷售收入增長率遠超行業(yè)平均值21.34%。：公司將繼續(xù)深耕大本營福建區(qū)域，精準把握客戶需求，專注產(chǎn)品打造，進一步提升市場份額，充分發(fā)揮區(qū)域龍頭優(yōu)勢實現(xiàn)穩(wěn)健增長。在堅定不移地實施“3+1+X”戰(zhàn)略布局的前提下，面對當前及未來“面粉比面包貴的形勢”，公司將打通資源平臺，嚴控風險成本，開放合作，加碼并購，切入有市場容量且有潛力的城市，并延續(xù)2015年并購即銷售的高效運營態(tài)勢，積極獲取優(yōu)質土地。7、公司未來發(fā)展前景1、行業(yè)競爭格局和發(fā)展趨勢：弱復蘇和地產(chǎn)周期2016年，從宏觀經(jīng)濟面看，國際市場形勢不容樂觀，2015年美國的中周期見頂，未來4年經(jīng)濟蕭條是大概率事件。在此大背景下，國內(nèi)經(jīng)濟形勢勢必嚴峻，國民經(jīng)濟仍處于探底階段，國內(nèi)投資疲軟，國外經(jīng)濟回升緩慢，進出口持續(xù)下滑。在經(jīng)濟結構調(diào)整和轉型升級的宏觀背景下，2016年，經(jīng)濟下行壓力下穩(wěn)增長仍是第一要務，供給側改革是中國經(jīng)濟未來發(fā)展的大方向，流動性預計仍然保持寬松格局。未來，房地產(chǎn)市場將繼續(xù)延續(xù)分化格局。短期來看，全國大部分地區(qū)仍面臨較大的庫存去化壓力，但熱點一、二線城市人口持續(xù)流入，需求空間較大，庫存壓力較小，部分城市甚至由于2015年成交大幅回升，面臨庫存過少、供不應求、房價上漲的壓力，另外，該等地區(qū)大都經(jīng)濟發(fā)展良好，對房地產(chǎn)依賴程度有限；另一方面，部分二線城市及多數(shù)三四線城市卻依然存在較大庫存去化壓力，投資已出現(xiàn)了負增長。針對不同的市場走勢和經(jīng)濟形勢，分類調(diào)控已經(jīng)逐漸實施，上海和深圳率先在2016年3月出臺調(diào)控政策，未來延續(xù)分化是必然趨勢。土地市場來看，熱點市場的高