物業(yè)管理若干法律問題的探索思考與立法對策

第第頁物業(yè)管理假設干法律問題的探索思考與立法對策隨著物業(yè)管理的迅猛開展，隨著物業(yè)管理規(guī)模和覆蓋面的迅速擴增，廣闊業(yè)主權(quán)利意識的覺醒，物業(yè)管理的許多需要亟待解決的、深層次的熱點、難點和實際問題，如現(xiàn)有法規(guī)的缺陷、業(yè)主的權(quán)利義務，業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的法律地位和法律關(guān)系，《業(yè)主公約》的法律地位與作用，物業(yè)管理費用標準的價值導向與收繳行為的法律效力等等，也已經(jīng)開場浮現(xiàn)出來。這些復雜問題的解決，無疑最終都會歸結(jié)到物業(yè)管理理論研究以及立法對策上來。同時，目前物業(yè)管理進入了快速開展的重要時期，也到了非要解決這些復雜問題的關(guān)鍵時刻，如果我們不能從理論上科學認識和尋求出物業(yè)管理的內(nèi)在的、必然的聯(lián)系，就無法順利地用立法途徑從根本上徹底解決這些復雜問題，就可能使這些復雜問題成為物業(yè)管理繼續(xù)安康開展前進的羈絆。

一、現(xiàn)有法規(guī)存在的缺陷直接束縛著物業(yè)管理的安康開展

盡管全國各地近年來都加快了物業(yè)管理的立法步伐，制定和出臺了許多地方性物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章，取得了一定的立法成就，但綜觀這些物業(yè)管理法規(guī)普遍都存在著這樣或那樣的缺陷，這些缺陷主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.現(xiàn)有的法規(guī)缺乏一個強有力的、科學完整的物業(yè)管理理論體系的支持，物業(yè)管理理論滯后物業(yè)管理實踐、滯后物業(yè)管理的立法?！懊^過河”，憑著感覺立法，具有較濃厚的實用主義色彩，沒有真正尋求到建筑物區(qū)分所有權(quán)這個物業(yè)管理理論的根源，沒有。致使各物業(yè)管理活動的責任主體法律地位不明確，權(quán)利義務不清楚，法律關(guān)系不清晰等等，造成許多物業(yè)管理熱點、難點問題一直困擾著物業(yè)管理行業(yè)，影響著物業(yè)管理的立法，使物業(yè)管理裹足不前，無法可持續(xù)的安康開展；

2.現(xiàn)有的物業(yè)管理法規(guī)整體性、配套性、協(xié)調(diào)性、互補性相比照較差，個別地方顯得雜亂無章，沒有建立一個系統(tǒng)的、完善的法規(guī)體系；

3.由于缺乏全國性的、最權(quán)威的物業(yè)管理法律、法規(guī)，自然反映出現(xiàn)行的物業(yè)管理法律、法規(guī)的滯后和立法檔次不高的問題，導致社會各界要求物業(yè)管理立法的呼聲逐年高漲?，F(xiàn)有的地方性物業(yè)管理法規(guī)只有深圳、珠海、廣東、上海、寧波、青島、廈門、江西等八個省是以物業(yè)管理條例的地方性法規(guī)形式出現(xiàn)的，而更多的省市那么大多是以物業(yè)管理方法這種行政規(guī)章或紅頭文件的形式出現(xiàn)，法律效力等級比較低。這些行政規(guī)章或紅頭文件的法律效力等級比較低，在實施中就存在著很大的局限性和制約性；

4.現(xiàn)有的物業(yè)管理法規(guī)的適用范圍，通常都僅僅局限于住宅區(qū)的物業(yè)管理，雖然有些地方性法規(guī)、規(guī)章中也規(guī)定了寫字樓、商住樓可以參照執(zhí)行，但在執(zhí)行的過程中，由于沒有概括集中各類物業(yè)建筑物的整體特點，往往難以依照這些地方性物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章來進展整體的標準管理；

5.現(xiàn)有的地方性物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章總體上顯得立法體例比較籠統(tǒng)和原那么，有些條文缺乏可操作性。尤其是法律責任的伸縮性過大，不便于在實際運作上掌握；

6.現(xiàn)有的法規(guī)在立法技術(shù)上相比照較差，在與國家大法和根本法的上下銜接和左右協(xié)調(diào)上有著教大的空隙，甚至有著沖突和矛盾；

7.現(xiàn)有的法規(guī)沒有與國際慣例的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度接軌，與西方興旺國家相比較，我們的物業(yè)管理法律制度處于相對滯后的狀態(tài)。這在一定程度上對于我國參加WTO之后，不斷提升我們物業(yè)管理行業(yè)參與國際物業(yè)管理市場競爭有所影響，尤其是在我們與西方興旺國家競爭我國物業(yè)管理市場時，會使我們處于一個不利的局面。

針對上述現(xiàn)有法規(guī)的缺陷和物業(yè)管理立法的問題，我們充分利用深圳經(jīng)濟特區(qū)改革開放試驗田和享有立法權(quán)的優(yōu)勢，利用深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理理論研究的豐碩成就，已經(jīng)著手對深圳經(jīng)濟特區(qū)的地方物業(yè)管理立法作出相應的調(diào)整，創(chuàng)制一部具有適度超前領先的地方性物業(yè)管理法規(guī)，來保持深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理立法的領先地位。

二、以建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度為構(gòu)建物業(yè)管理法律、法規(guī)的根本理論和根本框架

毋庸諱言，我國走進WTO“入世”，肯定會給我國物業(yè)管理行業(yè)帶來新資金、新技術(shù)、新的管理方法和手段等促使物業(yè)管理安康開展的便利條件以及新的機遇，為我國物業(yè)管理安康開展提供良好的外部國際環(huán)境，同時也自然地把我們的物業(yè)管理公司推向更為劇烈的國際市場。我國“入世”后，國內(nèi)一批新興產(chǎn)業(yè)必然要被迫向外商企業(yè)開放，國內(nèi)企業(yè)也必然受到競爭的強大壓力，直接沖擊了國產(chǎn)品牌的市場占有率和國內(nèi)企業(yè)的地位，其中，效勞業(yè)將首當其沖受到?jīng)_擊。物業(yè)管理作為我國效勞業(yè)的新興產(chǎn)業(yè)，大幅度地對外開放物業(yè)管理市場是勢在必行。事實上，目前在上海、廣州、北京以及我們深圳，德國、日本、新加坡、英國以及美國等西方興旺國家以及我國的香港、臺灣地區(qū)的物業(yè)管理公司已經(jīng)悄悄地侵蝕進入了我們的物業(yè)管理市場，與我們展開了競爭物業(yè)管理市場的比賽。

面對我國“入世”后外商企業(yè)所帶來的沖擊，我們要從根本上改變物業(yè)管理行業(yè)的落后和競爭力低下的被動局面，首先就必須對西方興旺國家的物業(yè)管理公司進展認真深入的理論研究，要認真剖析研究西方興旺國家的物業(yè)管理開展史，研究其開展過程的經(jīng)歷和教訓，從中尋求我們可以借鑒和吸收的精華。為此近年來我們擺脫了就事論事、零敲碎打、實用主義的研究方法，加大并強化了物業(yè)管理理論研究的力度、深度和廣度。我們從深入剖析研究西方興旺國家包括德國、法國、日本、意大利、英國、奧地利、澳大利亞、新西蘭、新加坡、瑞士等以及我國的港澳臺地區(qū)的物業(yè)管理制度出發(fā)，透過根本的現(xiàn)象，從民法的角度尋求出物業(yè)管理的理論源泉，并提出用建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)筑物業(yè)管理理論體系的新觀念，從根本上解決了長期困擾物業(yè)管理行業(yè)的許多難點、熱點問題，全面、系統(tǒng)、科學地構(gòu)筑了物業(yè)管理的理論體系。

長期以來由于物業(yè)管理理論研究的滯后，我國的物業(yè)管理的立法原理處于一個模糊不清的狀態(tài)。相對而言，作為一項重要的民事法律制度，建筑物區(qū)分所有權(quán)已經(jīng)為包括德國、法國、日本、意大利、美國、英國、奧地利、澳大利亞、新西蘭、新加坡、瑞士及我國臺灣、香港、澳門地區(qū)在內(nèi)的世界眾多國家和地區(qū)民事立法所普遍確立，成為英美法系與大陸法系的一項重要制度。而建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度的內(nèi)容從本質(zhì)上構(gòu)筑了物業(yè)管理的理論體系，是對以建筑物為主體的物業(yè)產(chǎn)權(quán)最核心、最清晰、最本質(zhì)、最系統(tǒng)的闡述。全國人民代表大會常務委員會目前正在立法審議的《中華人民共和國物權(quán)法（草案）》中，已經(jīng)在民法物權(quán)法中確立了建筑物區(qū)分所有權(quán)作為我國不動產(chǎn)所有權(quán)的根本法律制度。因此，我們通過深入的理論研究認為應該在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中貫穿和融入建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，并用建筑物區(qū)分所有權(quán)理論構(gòu)建物業(yè)管理法律、法規(guī)的根底理論和根本框架，以此與西方興旺國家的國際慣例以及國家民法物權(quán)法的立法體系和原那么相銜接、相照應，使物業(yè)管理法律、法規(guī)具有國家法律的根底支持，從而獲得更廣泛的適用性和權(quán)威性。

深圳是在全國物業(yè)管理行業(yè)中最早率先開場建筑物區(qū)分所有權(quán)理論研究的。建筑物區(qū)分所有權(quán)理論是從一九九五年以法律出版社出版我國民法專家梁彗星教授主編、陳華彬博士著作的《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》為標志引入到我國民法體系中，而深圳物業(yè)管理行業(yè)那么是在一九九七年已經(jīng)開場了建筑物區(qū)分所有權(quán)理論的學習和研究。從一九九八年起到現(xiàn)在通過全國房地產(chǎn)業(yè)深圳培訓中心和深圳物業(yè)管理進修學院開辦的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位培訓班和物業(yè)管理從業(yè)人員上崗培訓班，向80多期培訓班，一萬多人次的學員宣講了建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論。在去年十月深圳舉辦的全國首屆住交會物業(yè)管理研討會上，我們就分別提交了《建筑物區(qū)分所有權(quán)與物業(yè)管理》和《創(chuàng)新物業(yè)管理的根底理論和運作模式》兩篇論文，而這兩篇論文早在一九九八年底就陸續(xù)完成了，在論文中首次提出了用建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)筑物業(yè)管理理論體系的觀點。在今年第二期《物業(yè)管理動態(tài)》上公開發(fā)表的《用建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)筑物業(yè)管理理論體系》的論文，不僅在深圳物業(yè)管理行業(yè)中產(chǎn)生了重大的影響，而且受到建立部有關(guān)領導的關(guān)注。我們成功地把民法的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論引入了物業(yè)管理行業(yè)，并在用建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)筑物業(yè)管理理論體系方面取得了豐碩的成果。

在立法對策上，我們認為應該從立法體例上著手，將建筑物區(qū)分所有權(quán)理論的具體內(nèi)容融入物業(yè)管理法律、法規(guī)之中。首先應在物業(yè)管理法律、法規(guī)中直接對建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念術(shù)語進展定義和說明，并在此根底上全面更新、標準和界定了物業(yè)管理的根本概念，拋棄了物業(yè)管理屬于“委托”或“委托代理”等不符合法律標準的概念；其次，對于類似于“異產(chǎn)毗鄰”、“自用部位”、“共用部位”等存在著落后、封閉、狹隘性的概念名稱，應采用符合國際慣例的、符合建筑物區(qū)分所有權(quán)理論的“專有局部”、“共用局部”的法律概念取而代之；第三，對業(yè)主的權(quán)利和義務，一改正去籠統(tǒng)簡單的提法，而是按建筑物區(qū)分所有權(quán)理論的專有局部、共用局部和成員權(quán)三個層次分別科學、完整、系統(tǒng)地論述其權(quán)利與義務，進一步明確和標準物業(yè)管理各責任主體的權(quán)利和義務；第四，以建筑物區(qū)分所有權(quán)理論為科學依據(jù)，明確賦予業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)應有的法律地位，進一步明確和標準業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的運作方法；第五，以建筑物區(qū)分所有權(quán)理論的科學內(nèi)容為根本核心，對業(yè)主公約、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理效勞合同、物業(yè)管理基金、物業(yè)建筑物使用和維護、強制性收費等涉及物業(yè)管理難點、熱點問題作出了明確的規(guī)定。

三、明確確立業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的法律地位，平衡物業(yè)管理責任主體的權(quán)利義務

物業(yè)管理中兩個最主要主體業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的定位問題一直是困擾著物業(yè)管理實踐和理論的一個懸而未決的重大核心問題。早在一九九九年五月的全國物業(yè)管理工作深圳會議上，國家建立部宋春華副部長就已經(jīng)鋒利地指出：“建立業(yè)主委員會，明確業(yè)主委員會的法律地位，是我國建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的新體制的根底，也是培育和標準物業(yè)管理市場的必然要求。沒有業(yè)主委員會，缺少了物業(yè)管理市場的主體，就談不到發(fā)揮新體制和市場機制的作用和效能，物業(yè)管理企業(yè)也失去了生存和開展的根底?！币虼?，準確科學地為業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司定位，明確業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司各自的法律地位，奠定物業(yè)管理立法的基石，是我國建立業(yè)主自治自律與物業(yè)管理公司專業(yè)化管理相結(jié)合的物業(yè)管理體制必不可少的根底，也是培育和標準物業(yè)管理市場的首要前提和必然要求。

長期以來，之所以沒有找到這個良方的最根本的重要原因在于尋求方法上的偏差。局部人僅僅局限于從自身的物業(yè)管理實踐經(jīng)歷進展提升和挖掘，還有一局部人也只是從經(jīng)濟管理的理論中探索和推敲；而恰恰無視了業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的定位從本質(zhì)上說是一個法律的范疇，必須依據(jù)我國現(xiàn)行的法律，從法律的根本規(guī)定以及立法原意中進展追尋和探索。我們通過艱辛的理論研究，通過對我國民法中建筑物致害的責任主體的立法原意的剖析，借鑒國外以及我國港澳臺地區(qū)的成熟經(jīng)歷，運用建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，從而依法準確合理地確立了業(yè)主委員會作為區(qū)分所有建筑物的管理人的法律地位，確立了物業(yè)管理公司作為區(qū)分所有建筑物的管理效勞人的法律地位，從而徹底地解決了業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的定位問題。

我們認為我國民法中建筑物致害的責任主體的立法原意所謂的管理人實際上應該是指依照法律、法規(guī)或行政命令對特定建筑物或其他設施享有固定的帶有永久性的經(jīng)營管理權(quán)的人。管理人是依照法律、法規(guī)或行政命令直接產(chǎn)生的，不同于當事人以出租、出借、出典等法律行為自愿設定的占有人（如承租人、借用人和典權(quán)人）。管理人的存在是我國社會主義國家國有財產(chǎn)所有權(quán)與管理權(quán)兩權(quán)別離的結(jié)果。我國國有的建筑物或其他設施一般授予國有企業(yè)、事業(yè)單位或機關(guān)團體進展管理，被授權(quán)的單位享有占有、使用、收益甚至處分的權(quán)利。這種享有管理權(quán)的人就是我國民法中的所謂“管理人”。所以，管理人在我國民法立法的原意上應該是指享有占有、使用、收益甚至處分權(quán)利的建筑物管理者，是指基于所有人授權(quán)或者其他法律事由而對建筑物取得法律上或事實上的占有，以及承擔維護保養(yǎng)義務的人。

從管理人的法律概念來看，物業(yè)管理公司首先不享有對建筑物的占有、使用、收益甚至處分的權(quán)利；其次，沒有享有對特定建筑物的“固定的”“帶有永久性”的經(jīng)營管理權(quán)。相比照較之下，業(yè)主委員會那么具有固定的帶有永久性管理權(quán)的性質(zhì)，因為建筑物存在，就必須對區(qū)分所有建筑物行使管理權(quán)，雖然業(yè)主委員會要經(jīng)過換屆選舉，但“鐵打的營盤，流水的兵”，業(yè)主委員會委員的人選更迭并不會影響業(yè)主委員會的存在，業(yè)主委員會作為管理團體是永久性伴隨著區(qū)分所有建筑物而存在的。業(yè)主委員會是由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的，代表全體業(yè)主合法權(quán)益的群眾性自治自律組織，其民事責任由全體業(yè)主承擔。而全體業(yè)主擁有對建筑物的占有、使用、收益甚至處分的權(quán)利，自然從責任與權(quán)利的主體都是一致。如果使管理人的地位空置，就會在司法實踐中因管理人的真空，而錯誤地將物業(yè)管理公司作為管理人，使物業(yè)管理公司代人受過。顯然這樣就將物業(yè)管理公司放在了一個權(quán)利與義務不均衡的地位上，勢必不利于物業(yè)管理行業(yè)的安康開展。相反將業(yè)主委員會放在管理人的地位上，由全體業(yè)主承擔區(qū)分所有建筑物管理的整體責任，不僅直接表達了業(yè)主自治管理的權(quán)利，而且也平衡了業(yè)主自律的義務責任。

物業(yè)管理公司雖然承擔有一定的管理效勞責任，但這種管理效勞責任是通過與業(yè)主委員會所簽訂的物業(yè)管理效勞合同獲得的，并不是天生具有的，而且這種管理責任也是有限度的，是全部管理責任其中的一局部。因為物業(yè)管理效勞合同不能也不可能將建筑物致害的全部管理責任都囊括在內(nèi)，例如，建筑物建造缺陷而造成的損害，其責任人可能是建筑物的開發(fā)建立單位，也可能是設計者、承建施工者或前所有人，過錯情形可能是設計者設計不符合標準，也可能是承建施工者偷工減料或者馬虎草率，也可能是前所有人管理不善的缺陷形成的，甚至可能是占用人野蠻使用形成的，這些因素是根本不可能在物業(yè)管理效勞合同中約定由物業(yè)管理公司來支配控制，除了業(yè)主、業(yè)主委員會之外往往其他民事主體（如物業(yè)管理公司）是不可能左右控制或徹底解除的。何況，當物業(yè)管理公司違反物業(yè)管理效勞合同的約定，沒有盡到合同所約定的管理效勞責任，就應該以合同違約來承擔管理效勞責任。但是，業(yè)主委員會的管理責任卻是天生具有的，物業(yè)管理公司的管理效勞是由其按合同約定的，而合同沒有約定的管理責任顯然仍然由業(yè)主委員會所保存，業(yè)主委員會有保存管理責任的權(quán)利，自然就要有承擔管理責任的義務，理應成為合法的管理人。根據(jù)過錯責任原那么，誰有過錯誰就應該承擔責任。既然業(yè)主委員會沒有將全部管理責任通過物業(yè)管理效勞合同交給物業(yè)管理公司，自然物業(yè)管理公司就不可能承擔全部管理責任。否那么，讓物業(yè)管理公司作為管理人承擔責任，就有悖公平正義的民法根本原那么，不符合我國民法對管理人的立法本意。因此，物業(yè)管理公司只能是區(qū)分所有建筑物的管理效勞人，是物業(yè)管理效勞合同的平等的當事人之一。

基于上述理論研究的成果，我們認為應在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中明確規(guī)定：“業(yè)主委員會是區(qū)分所有建筑物的法定管理人?！泵鞔_規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)作為區(qū)分所有建筑物的管理效勞人，應當與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理效勞合同，明確與區(qū)分所有建筑物管理人的業(yè)主委員會所具有的平等的民事主體地位?！?/p>

通過物業(yè)管理立法的形式，明確地直接賦予業(yè)主委員會作為區(qū)分所有建筑物管理人的法律地位，明確地直接賦予物業(yè)管理公司作為區(qū)分所有建筑物管理效勞人的法律地位，合理、科學地給這兩個物業(yè)管理責任主體定位，不僅直接表達了業(yè)主自治管理的權(quán)利，表達了物業(yè)管理公司提供效勞為主要職責的平等的合同關(guān)系，平衡了業(yè)主自律的義務責任，而且改變了當前物業(yè)管理公司將管理業(yè)主為主要職責的錯誤觀念，以及出現(xiàn)致害責任后物業(yè)管理公司代人受過的不公平處境，給物業(yè)管理的原那么（實行業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合）奠定了堅實、穩(wěn)固的根底。

四、明確確立業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的法律關(guān)系，直接表達出民事主體的平等關(guān)系

多年來我們一直將業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的法律關(guān)系鎖定在“委托”或“委托代理”上，其實這是望文生義所造成的一種物業(yè)管理誤區(qū)，對物業(yè)管理的安康開展是一種誤導。

“委托”一詞的漢語字面意思是指“托付”，即把某物或某事務托付給某人代為處理的意思。這與《中華人民共和國合同法》第二十一章所確立的委托合同制度的法律概念是一致的。委托制度的開展乃在于因商品經(jīng)濟的興旺，個人囿于有限的時間、精力和能力，不可能事必躬親，不得不將局部事務交由他人處理，法律對這種關(guān)系進展確認和調(diào)整，由此而生委托。委托合同的最主要特征是：委托合同是以處理委托人事務為目的的合同。所謂委托人的事務，是指與委托人有利害關(guān)系，委托人假設不委托處理就不得不親自為之的事務。

委托合同是新合同法直接規(guī)定的十五種有名合同的類型之一，結(jié)合物業(yè)管理的實際認真對照新合同法就會發(fā)現(xiàn)委托合同與物業(yè)管理是有本質(zhì)上的差異的，具體反映在以下幾個方面：

1.合同的目的不同?！吨腥A人民共和國合同法》第三百九十六條明確規(guī)定：“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同?！边@條規(guī)定是法律對委托合同的概念的界定。依據(jù)這條法律規(guī)定委托合同的最主要特征就是以處理委托人事務為目的。所謂委托人的事務，是指與委托人有利害關(guān)系，委托人假設不委托處理就不得不親自為之的事務。首先，物業(yè)管理的管理效勞并不是事務，物業(yè)管理的實質(zhì)是作為管理效勞人的物業(yè)管理公司所提供的專業(yè)化、技術(shù)化的有償效勞；其次，由于物業(yè)管理具有需要專業(yè)化、技術(shù)化的技術(shù)效勞的特點，作為業(yè)主、業(yè)主委員會并不能親自來處理，同時對于一個大型的住宅區(qū)，業(yè)主人數(shù)可能會達數(shù)千人，如果每一個業(yè)主都直接親自從事物業(yè)管理的具體管理效勞工作，那么住宅區(qū)的秩序就可能天下大亂，最終導致外表上人人都在管，實際上人人都不管，也無法管的局面。

2.《中華人民共和國合同法》第三百九十九條明確規(guī)定：“受托人應當按照委托人的指示處理委托事務?！边@實質(zhì)上是規(guī)定了受托人的忠實義務。但物業(yè)管理的管理效勞并不是完全按照業(yè)主、業(yè)主委員會的指示處理的，物業(yè)管理公司在物業(yè)管理的管理效勞工作是依據(jù)合同規(guī)定的范圍、工程，遵循物業(yè)管理法律、法規(guī)，獨立自主地開展物業(yè)管理效勞的經(jīng)營活動的。在物業(yè)管理公司開展的物業(yè)管理效勞的經(jīng)營活動中，業(yè)主、業(yè)主委員會只有監(jiān)視權(quán)，而沒有干預和指揮權(quán)。物業(yè)管理公司也沒有服從業(yè)主、業(yè)主委員會指示的忠實義務。

3.物業(yè)管理收費的方式與委托合同不同。眾所周知，物業(yè)管理收費方式一般是依據(jù)業(yè)主公約以及物業(yè)管理合同的規(guī)定由業(yè)主或住戶按月交納的。而委托合同所規(guī)定的費用是將處理事務的費用與給委托人的報酬分別規(guī)定的，處理事務的費用可以預付，也可以由受托人墊付，而后由委托人歸還，對與報酬那么采用完成委托事務后支付或無償委托不支付報酬，這種支付費用及報酬的方式顯然與物業(yè)管理收費有著本質(zhì)的差異。

4.依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百零八條：“委托人經(jīng)受托人同意，可以在受托人之外委托第三人處理委托事務”的規(guī)定，委托合同可以采取重復委托；而物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定物業(yè)管理公司只可以將專項經(jīng)營效勞業(yè)務委托給專營公司，不得將整體管理效勞責任交給他人。

5.《中華人民共和國合同法》第四百一十條規(guī)定：“委托人或者受托人可以隨時解除委托合同?！奔捶梢?guī)定了委托人和受托人都具有合同的解除權(quán)。委托關(guān)系建立在當事人信任關(guān)系的根底上，假設一方對另一方的信任有所動搖，那么不問客觀上是否有理由，均應準許其終止委托關(guān)系。雙方當事人可隨時行使解除權(quán)，并依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第（五）款：“法律規(guī)定的其他情形”的規(guī)定，將其解除合同的主張通知對方即可，而無須征得對方的同意。至于委托合同為有償或無償，定有期限或未定期限，或事務的處理是否已經(jīng)告一段落，在所不問。而物業(yè)管理合同的雙方當事人顯然沒有這種可以隨時隨意解除合同的權(quán)利的，如果一方提出要在合同期限內(nèi)解除合同，就必須依據(jù)合同的具體條款進展協(xié)商，協(xié)商一致或由法院、仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。

從上述五個方面的本質(zhì)差異可見，物業(yè)管理合同與《中華人民共和國合同法》的法律規(guī)定相差甚遠，有著明顯的本質(zhì)差異，顯然無論是將物業(yè)管理合同定位在“委托合同”的范圍上，還是將物業(yè)管理定位在“物業(yè)管理委托”的范圍上，都是有悖和曲解合同法的委托合同的法律概念的。當然在物業(yè)管理活動中是存在著委托行為的，例如：委托專營公司提供專項經(jīng)營效勞，業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會并投票等行為都屬于委托行為。

在物業(yè)管理開展的初期，由于我們物業(yè)管理理論研究的滯后，認識的不清晰，加上《中華人民共和國合同法》沒有公布，對委托合同的概念沒有一個明確法律規(guī)定等種種局限性的因素造成了我們將物業(yè)管理合同錯誤的定位成為委托合同。如果今天我們?nèi)匀粚⑽飿I(yè)管理合同以“物業(yè)管理委托合同”的形式出現(xiàn)，一旦出現(xiàn)合同糾紛進展法律訴訟，那么作為人民法院自然就要首先用《中華人民共和國合同法》委托合同的法律條款逐條審查。而這個“物業(yè)管理委托合同”卻與《中華人民共和國合同法》委托合同的法律條款的規(guī)定格格不入，相差甚遠，根本就不符合委托合同成立的法律要件，必然會誤導法官作出“物業(yè)管理委托合同”屬于無效的委托合同的判決，最終必然給整個物業(yè)管理行業(yè)的安康開展造成重大的損害。

所謂代理，是指代理人在代理權(quán)范圍內(nèi)以被代理人名義與第三人實施的、法律效果直接歸屬于被代理人的行為及相應的法律制度。代理作為一種獨立的民事法律制度，同樣是商品經(jīng)濟高度興旺的產(chǎn)物。在處于簡單商品經(jīng)濟時期的羅馬法中，并沒有關(guān)于代理的規(guī)定。資本主義社會以后，科技開展、交易擴大，個人由于知識、才能、時間、安康等條件的限制，已難以事必躬親，因此產(chǎn)生了代理的需求。代理制度在民法中確實立，使民事主體的行為擴大了有效的時間及空間范圍。在民法上成為一項不可或缺的重要內(nèi)容。

代理關(guān)系的根底，是代理權(quán)，代理人之所以能代替被代理人實施法律行為，就在于代理人擁有代理權(quán)。代理行為最根本的核心，首先是所代理的行為必須限于法律行為，不涉及法律的行為就根本不存在代理的問題；其次涉及到法律行為，但并不需要代理人代理，被代理人可以直接而為之的行為，也不存在地理的問題。代理行為的結(jié)果是“設定、變更、終止民事法律關(guān)系。”

在物業(yè)管理活動中，物業(yè)管理公司通常是沒有代理權(quán)的。物業(yè)管理活動中雖然有涉及到法律行為，但一般都不需要物業(yè)管理公司來代理，而且物業(yè)管理活動中的大量活動是根本就不涉及法律行為，根本就沒有必要進展代理。因此，代理行為與物業(yè)管理活動不存在因果關(guān)系，絕不能用代理的概念來函蓋物業(yè)管理的概念。

委托代理，又稱為意定代理，是基于被代理人授權(quán)的意思表示而發(fā)生的代理。委托代理是代理的一種形式。委托代理的核心是必須完全忠實地按照被代理人的指示進展代理活動。但物業(yè)管理公司在物業(yè)管理活動中是根本不可能完全忠實地按照業(yè)主、業(yè)主委員會的指示從事物業(yè)管理效勞工作的，物業(yè)管理公司作為企業(yè)法人，是獨立運作的。業(yè)主、業(yè)主委員會只是享有監(jiān)視物業(yè)管理公司的權(quán)利，并且要承擔服從物業(yè)管理公司的管理和效勞的義務。同時物業(yè)管理公司又有監(jiān)視業(yè)主、業(yè)主委員會的權(quán)利。因此，物業(yè)管理從根本上不構(gòu)成委托代理的關(guān)系。至于“委托—代理”，在民法的法律體系中根本就沒有這樣的提法和法律概念，自然也不可能構(gòu)成物業(yè)管理的法律關(guān)系。

基于上述理論研究的成果，我們應在物業(yè)管理法律、法規(guī)中徹底地拋棄“委托”、“代理”以及“委托代理”的物業(yè)管理法律關(guān)系。我們認為物業(yè)管理的法律關(guān)系是依據(jù)法律的標準不同形式形成有以下四種不同的物業(yè)管理法律關(guān)系：

1.依據(jù)我國民法的物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度，業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)人、區(qū)分所有建筑物管理人與區(qū)分所有建筑物管理效勞人之間平等的法律關(guān)系；

2.依據(jù)合同法的法律規(guī)定，按照物業(yè)管理效勞合同構(gòu)成合同當事人之間平等的法律關(guān)系；

3.依據(jù)消費者權(quán)益保護法的法律規(guī)定，構(gòu)成消費者與經(jīng)營者之間的平等的法律關(guān)系；

4.依據(jù)經(jīng)濟效勞法的相關(guān)法律規(guī)定，構(gòu)成效勞與被效勞之間的平等的法律關(guān)系。

總之，業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司是構(gòu)成民法的平等的民事法律關(guān)系。因此，在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中應明確規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)作為區(qū)分所有建筑物的管理效勞人，應當與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理效勞合同，明確與區(qū)分所有建筑物管理人的業(yè)主委員會所具有的平等的民事主體地位?！泵鞔_規(guī)定：“業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)雙方應當遵循平等、自愿、公平、老實可信的原那么，以及遵守法律、尊重社會公德、不損害社會利益的原那么簽訂物業(yè)管理效勞合同?！?/p>

五、明確賦予《業(yè)主公約》為最高自治規(guī)那么的法律地位，設定了強制性登記制度

目前，由于在物業(yè)管理立法中沒有明確確立《業(yè)主公約》的法律地位，無論是業(yè)主、業(yè)主委員會，還是物業(yè)管理公司對于《業(yè)主公約》的法律地位和作用沒有一個正確地充分認識，沒有充分認識和發(fā)揮《業(yè)主公約》的真正作用，對于《業(yè)主公約》的簽訂不夠重視。也導致在司法實踐中，局部法官往往并沒有將《業(yè)主公約》作為基于私法自治原那么而衍生的物業(yè)管理的最高自治規(guī)那么來對待，也沒有把《業(yè)主公約》看成為物業(yè)管理的根底和準那么，使得《業(yè)主公約》缺乏應有的法律約束力。因此，作為立法機關(guān)在物業(yè)管理的立法活動中有必要，特別關(guān)注《業(yè)主公約》的法律地位問題，提高《業(yè)主公約》的法律地位，明確賦予《業(yè)主公約。作為物業(yè)管理最高自治規(guī)那么和物業(yè)管理法規(guī)有效組成局部的合法地位。

在物業(yè)管理實踐中經(jīng)常遇到業(yè)主擔憂侵害自己合法權(quán)益，而不愿意簽訂《業(yè)主公約》的情況，這也是《業(yè)主公約》作用得不到充分表達和發(fā)揮的一個普遍原因。因此，《業(yè)主公約》的作用要能夠真正表達和發(fā)揮，一個非常重要的因素就是要確實保證《業(yè)主公約》的公平、公正、公開、平等以及合法、合理。在物業(yè)管理實踐中，確實有一些開發(fā)建立單位或物業(yè)管理公司利用自己有權(quán)起草和擬訂《業(yè)主公約》的途徑，在《業(yè)主公約》的強制性或制止性內(nèi)容上，處于維護自己的私利而設定一些侵害全體業(yè)主合法權(quán)益的公約條款，這就背離了《業(yè)主公約》應表達的公平、公正、公開、平等以及合法、合理的根本原那么。針對這種情況，應該在物業(yè)管理立法中明確，在物業(yè)建筑物出售或業(yè)主辦理入伙住用手續(xù)時，開發(fā)建立單位或物業(yè)管理公司組織簽訂的《業(yè)主公約》，必須強制要求使用政府統(tǒng)一制定的《業(yè)主公約示范文本》，并且對所使用的《業(yè)主公約》實行政府的強制性登記，《業(yè)主公約示范文本》一經(jīng)登記就產(chǎn)生了公示效力，昭示了業(yè)主公約對全體業(yè)主的合法約束力?；凇稑I(yè)主公約》具有私法自治原那么所衍生的規(guī)約自治主義的特性，允許業(yè)主、業(yè)主委員會可以通過業(yè)主大會的特別議決程序，即經(jīng)全體業(yè)主中持區(qū)分所有權(quán)比例四分之三以上業(yè)主投票通過，結(jié)合物業(yè)管理區(qū)域的實際情況形成《業(yè)主公約》的修改補充決議，對《業(yè)主公約》進展修改補充。當然修改補充后的《業(yè)主公約》必須在履行了政府的強制性登記之后，方可生效。

鑒于以上情況，我們在物業(yè)管理立法上采取的對策是，明確規(guī)定：“業(yè)主公約，是指由業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在其物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對區(qū)分所有建筑物使用、維護及其管理等方面權(quán)利義務的行為守那么，是全體業(yè)主管理團體客觀化的自治規(guī)那么，是全體業(yè)主的最高自治規(guī)那么，是物業(yè)管理的根底和準那么。”這實際上是根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)法，基于私法自治原那么所衍生的規(guī)約自治主義，明確賦予了《業(yè)主公約》具有最高自治規(guī)那么的法律地位。

為了充分表達與發(fā)揮《業(yè)主公約》的法律地位和作用，我們在物業(yè)管理立法上采取的對策上還對《業(yè)主公約》的制定原那么、主要內(nèi)容、強制性和制止性規(guī)定內(nèi)容、簽訂以及強制性登記等事項作出了具體的規(guī)定。為了區(qū)別于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定，在法律程序上設定了強制性登記制度，一經(jīng)登記就產(chǎn)生公示效力，昭示《業(yè)主公約》已成為建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容之一，也便于登記機關(guān)監(jiān)視管理《業(yè)主公約》的合法性。

六、增設業(yè)主大會的特別議事決議程序

根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，業(yè)主大會決議的內(nèi)容有兩大類，一類是常規(guī)性的問題，另一類是特別重要的事項，對于不同性質(zhì)問題的決議，應采用不同形式的程序，予以區(qū)別。因此，應在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中明確規(guī)定了七個方面的重要事項應該由業(yè)主大會特別事項議決程序決定：1.《業(yè)主公約》及《業(yè)主委員會章程》的修訂變更；2.在合同期內(nèi)解除終止物業(yè)管理效勞合同，解聘作為管理效勞人的物業(yè)管理企業(yè)；3.物業(yè)建筑物的重大修繕或改進；4.物業(yè)建筑物的重建；5.業(yè)主委員會的撤消和重選；6.區(qū)分所有權(quán)的強制出讓；7.約定專有局部或共用局部的事項。其中尤其是涉及到全體業(yè)主根本的共同利益的物業(yè)管理企業(yè)在合同期內(nèi)的選聘、解聘，以及《業(yè)主公約》修訂變更、業(yè)主委員會的撤消和重選等問題更是重中之重。并要求：業(yè)主大會對于以下“特別事項議決，應經(jīng)持投票權(quán)比例四分之三以上的業(yè)主投票同意，方可通過并形成業(yè)主大會的決議”。

在物業(yè)管理法律、法規(guī)中增設業(yè)主大會特別事項議決程序的最重要的目的是為了保護全體業(yè)主的共同利益，直接表達大多數(shù)業(yè)主的決策權(quán)利，防止少數(shù)人的濫用權(quán)利來侵犯大家的共同利益，侵犯物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，使得所形成的決議真真正正反映出大多數(shù)業(yè)主的呼聲，集中表達出大家共同的意志，表達出自治管理、自主選擇、自主參與、自主行為、自主負責的意思自治原那么。而不是由個別少數(shù)人假借全體業(yè)主的名義，狐假虎威地干著損害全體業(yè)主的勾當。同時，在客觀上，也起到鼓勵更多的物業(yè)管理區(qū)域使用政府統(tǒng)一制定的比較公平、合理和標準的《業(yè)主公約》、《物業(yè)管理效勞合同》、《業(yè)主委員會章程》的示范文本作用，改變了少數(shù)人出于個人私利而動輒以解除物業(yè)管理效勞合同為要挾，侵犯全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)合法權(quán)益的被動局面，真正表達出業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司之間的平等民事主體的法律關(guān)系。

七、突破業(yè)主委員會的單一模式的單調(diào)格局，充分發(fā)揮業(yè)主委員會自治管理優(yōu)勢

由于我國地域遼闊，經(jīng)濟開展不平衡是一特征，用一刀切的方法統(tǒng)一采用一種固定模式，不利于物業(yè)管理的安康開展。盡管深圳市范圍不大，但情況也千差萬別，根據(jù)不同的經(jīng)濟水平檔次和開展的階段性，應該按照“百花齊放，百家爭鳴”的原那么，允許業(yè)主委員會充分發(fā)揮自治管理的自身優(yōu)勢，以多種模式共存是理所當然的。對于規(guī)模小、條件不成熟的業(yè)主委員會，賦予其一般性群眾組織的主體資格；對于一定規(guī)模的、條件成熟的業(yè)主委員會鼓勵其成為社會法人團體。因此，在物業(yè)管理法律、法規(guī)中應立法明確規(guī)定：“政府鼓勵有一定規(guī)模的、條件成熟的業(yè)主委員會成為社會法人團體。對于規(guī)模較小、條件不成熟的業(yè)主委員會應依據(jù)我國民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定賦予其他組織的訴訟主體資格。”這種允許業(yè)主委員會多種形式共存，一方面適應了世界潮流，即管理團體法人的趨勢，另一方面解決了爭論已久的兩難問題――如果不是法人團體就沒有訴訟主體資格，如果是法人團體又沒有承擔民事責任的獨立經(jīng)濟的矛盾。

八、依法強化國有物業(yè)建筑物的物業(yè)管理招標投標

引入競爭機制，推行物業(yè)管理招投標，徹底改變誰開發(fā)、誰管理的壟斷經(jīng)營局面，這是物業(yè)管理走向市場的一個重要舉措。物業(yè)管理招標投標是指物業(yè)建筑物開發(fā)建立單位或業(yè)主委員會運用市場競爭和價值規(guī)律，通過招標投標的形式，以物業(yè)管理權(quán)為標的，招請假設干個物業(yè)管理公司秘密報價競爭，由開發(fā)建立單位或業(yè)主委員會從中選擇優(yōu)勝的物業(yè)管理公司中標并與之達成協(xié)議，簽訂物業(yè)管理效勞合同的過程。簡單的說，物業(yè)管理招標投標就是通過招標投標的形式選聘物業(yè)管理公司。

物業(yè)建筑物開發(fā)建立單位或業(yè)主委員會通過招標投標方式選聘物業(yè)管理公司，其目的在于選擇適當?shù)奈飿I(yè)管理公司。因而物業(yè)建筑物開發(fā)建立單位或業(yè)主委員會在招標時必須考慮投標者的技術(shù)實力、經(jīng)濟實力、管理經(jīng)歷、物業(yè)管理資質(zhì)等級、以往的物業(yè)管理業(yè)績、效勞質(zhì)量、管理費用的收取標準是否合理、信譽是否良好等反映物業(yè)管理公司整體素質(zhì)的各種綜合因素。對于眾多的投標者，物業(yè)建筑物開發(fā)建立單位或業(yè)主委員會應按照一定的標準，選擇中標者，再與中標者簽訂物業(yè)管理效勞合同。

物業(yè)管理引入招標投標，實際上就把物業(yè)管理行業(yè)直接推入到社會主義市場經(jīng)濟之中，因此，這實際上也是物業(yè)管理市場化的具體表達，是物業(yè)管理行業(yè)中引入競爭機制的具體表達。物業(yè)管理的招標投標不僅為物業(yè)建筑物開發(fā)建立單位或業(yè)主委員會提供了選聘高素質(zhì)物業(yè)管理公司的較大空間，同時也為物業(yè)管理公司提供了公平競爭的時機。因此，物業(yè)管理的招標投標的優(yōu)勝劣汰法那么，有利于全面提高物業(yè)管理效勞的質(zhì)量，有利于增強了物業(yè)管理公司的活力，有利于物業(yè)管理行業(yè)的安康開展。

物業(yè)管理招標投標是一個競爭過程，必須遵循公開、公平、公正和老實信用的原那么，應當有嚴格的標準，因此，在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中明確規(guī)定：“屬于政府或國有資產(chǎn)形成的物業(yè)建筑物，以及已經(jīng)成立業(yè)主委員會的物業(yè)建筑物，應依法采用招標投標方法選聘物業(yè)管理企業(yè)。政府鼓勵其他的物業(yè)建筑物依法采用招標投標方法選聘物業(yè)管理企業(yè)?！逼渲械暮诵氖菑娬{(diào)了“依法采用”，是要嚴格依照國家招標標法的根本原那么和程序進展，在此根底上才是執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)的招標投標規(guī)那么。依據(jù)《中華人民共和國招標投標法》第二條：“在中華人民共和國境內(nèi)進展招標投標活動，適用本法?！钡囊?guī)定，依法首先是物業(yè)管理招標投標活動必須嚴格遵守《中華人民共和國招標投標法》和相關(guān)的物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策的規(guī)定。對《中華人民共和國招標投標法》所確立的各項行為規(guī)那么，不得違反，不得躲避。盡管我們深圳在這方面走在全國的前列，但如何努力創(chuàng)造公平、公開、公正的市場環(huán)境，還有待不斷的探索。這里有一個下位法與上位法的銜接，協(xié)調(diào)新問題需要解決。

九、確立物業(yè)管理基金的設立原那么

物業(yè)管理基金又可以稱為共同儲藏基金。設立物業(yè)管理基金的主要目的是為了應付在物業(yè)管理活動中巨額的非預見性開支，尤其是為維持和保存區(qū)分所有建筑物共用局部的正常運作、正常使用功能而進展的修繕改進的開支。這種修繕改進就是我們通常在物業(yè)管理活動中所講的中修、大修和更新改造。由于計提固定資產(chǎn)折舊費的目的也是用于固定資產(chǎn)的中修、大修和更新改造，因此，物業(yè)管理基金的作用類似于區(qū)分所有建筑物共用局部固定資產(chǎn)折舊費的計提。

眾所周知，區(qū)分所有建筑物在建成之后，必然會受到自然環(huán)境和人為的損害。隨著時間的增加，自然環(huán)境如風力、重力、震動、大氣、水、雷電等對區(qū)分所有建筑物自然在一定程度上有侵蝕、老化、陳舊、殘損。如果沒有建立管理基金，就不可能合理、有效地安排區(qū)分所有建筑物的修理和保養(yǎng)方案，必然會加速區(qū)分所有建筑物的自然侵蝕、老化、陳舊、殘損，以致會由于維修保養(yǎng)不及時使區(qū)分所有建筑物過早到達危險程度，縮短了區(qū)分所有建筑物的使用壽命使之提前到達設計壽命，甚至于釀成傷害事故。相反，建立其了物業(yè)管理基金，就可以有效、合理地妥善安排區(qū)分所有建筑物的修繕改進，區(qū)分所有建筑物就可以得到有效的維修養(yǎng)護，使區(qū)分所有建筑物處于良好的狀態(tài)和正常運行，充分發(fā)揮區(qū)分所有建筑物的正常使用功能，不斷延長區(qū)分所有建筑物的使用壽命，改善和提高了區(qū)分所有建筑物的使用功能，提高了區(qū)分所有建筑物的檔次和適應性，進而推動了區(qū)分所有建筑物的升值，使區(qū)分所有權(quán)人獲得有效地經(jīng)濟價值，最大限度地提高了投資的回報率。

在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中我們確立了物業(yè)管理維修基金和公用設施專用基金作為物業(yè)管理基金。其中規(guī)定各類物業(yè)管理都應設立物業(yè)管理維修基金，而公用設施專用基金原那么上只適用于住宅類物業(yè)管理。這樣做是因為住宅類的物業(yè)管理都直接面對著居民，同時在住宅區(qū)內(nèi)用于居民公益性質(zhì)的公用設施相比照較多，考慮到居民的經(jīng)濟承受能力，一般在需要對公用設施的維修養(yǎng)護以及更新改造時，需要的費用比較多，居民往往難以一下子承受，同時這些費用收集比較困難，這就直接影響了公用設施的維修養(yǎng)護以及更新改造的效率，從這個意義上設置公用設施專用基金具有一定的社會公益性質(zhì)。相反對于非住宅類的物業(yè)管理，公用設施相對較少，費用小也比較容易籌集，因此，沒有設置公用設施專用基金的必要。

十、明確物業(yè)管理效勞收費市場機制的協(xié)商定價導向

以業(yè)主承受能力為借口，導致的物業(yè)管理效勞收費標準偏低，是制約物業(yè)管理安康開展的一個重要原因。多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)疲于生計，必須靠其他經(jīng)營收入才能維持收支平衡，這種普遍現(xiàn)象說明現(xiàn)行物業(yè)管理效勞費的收費標準缺乏科學性和合理性。國家建立部有關(guān)領導最近向新聞媒體透露：作為扶持物業(yè)管理這一朝陽產(chǎn)業(yè)邁向市場化的重要一部，國家目前正在考慮在職工工資改革中參加物業(yè)管理費用支出局部，將物業(yè)管理費用以補貼形式列入職工工資。物業(yè)管理是市場行為，必須遵循社會主義市場經(jīng)濟的客觀規(guī)律，物業(yè)管理效勞收費也應遵循市場規(guī)律，應由當事人按照市場規(guī)律的客觀要求自行協(xié)商確定價格。因此，在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中明確規(guī)定效勞收費標準制定的導向是協(xié)商定價：“已成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理效勞價格應由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)雙方協(xié)商議定，可以通過物業(yè)管理招標投標的形式確定，在物業(yè)管理效勞合同中應明確物業(yè)管理效勞價格。物業(yè)建筑物已交付使用尚未成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理效勞的收費標準由物業(yè)管理企業(yè)在政府指導價范圍內(nèi)提出，報市、區(qū)價格行政主管部門核定?！蓖瑫r應在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中設定收費標準確實定原那么是：“確定物業(yè)管理效勞收費標準，應當遵循公平、公開、合理以及與物業(yè)管理效勞水平相適應的原那么?！倍皇菢I(yè)主經(jīng)濟承受能力為標準。

十一、明確收繳物業(yè)管理費用屬于物權(quán)行為，具有優(yōu)先受償權(quán)和追及權(quán)的法律效力

依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度，收繳物業(yè)管理費用屬于物權(quán)行為。而物權(quán)是具有優(yōu)先受償權(quán)和追及權(quán)的。所謂“優(yōu)先受償權(quán)”是指在同一物上有數(shù)種權(quán)利同時存在時，物權(quán)具有較其他權(quán)利優(yōu)先行使的效力，物權(quán)的效力優(yōu)于債權(quán)，某一債務人在破產(chǎn)宣告前，對屬于債務人所有的財產(chǎn)有抵押和留置權(quán)等擔保物權(quán)的，可就其財產(chǎn)先于破產(chǎn)債權(quán)人受償，即所謂別除權(quán)?！白芳皺?quán)”是指物權(quán)的標的物不管轉(zhuǎn)移到任何人手中，物權(quán)的權(quán)利人均可向?qū)嶋H占有人主張權(quán)利，而無論實際占有人的取得是合法還是非法。實際上在物業(yè)管理行業(yè)中存在的“認房不認人”的國際慣例的就是物權(quán)行為的追及權(quán)的具體表達。因此，在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中明確規(guī)定：“依據(jù)物權(quán)行為的優(yōu)先受償權(quán)和追及權(quán)的法律效力的原那么，無論物業(yè)建筑物易手