肥城靜苑小區(qū)可行性研究報(bào)告

肥城市靜苑小區(qū)建設(shè)工程可行性爭(zhēng)論報(bào)告肥城市靜苑小區(qū)建設(shè)工程可行性爭(zhēng)論報(bào)告1第一章總 論第一節(jié)工程名稱(chēng)及承辦單位一、工程名稱(chēng)肥城市靜苑小區(qū)開(kāi)發(fā)工程二、建設(shè)地點(diǎn)擬建設(shè)的靜苑小區(qū)位于肥城市高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)康王西路南側(cè)、金源大街西側(cè)，與高區(qū)行政中心辦公大樓相鄰，交通便利，各項(xiàng)配套設(shè)施齊全。三、工程承辦單位肥城市宏大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)四、可研報(bào)告編制單位泰安田園建設(shè)工程治理其次節(jié)可行性爭(zhēng)論的依據(jù)和范圍一、可行性爭(zhēng)論的依據(jù)肥城市宏大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)編制本工程可行性爭(zhēng)論報(bào)告的委托書(shū)；國(guó)家和山東省現(xiàn)行有關(guān)政策、法規(guī)、規(guī)劃；國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)九部門(mén)聯(lián)合制訂的《關(guān)于調(diào)整住房供給構(gòu)造，國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)；肥城市城市總體規(guī)劃；當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)或單位出具的證明；肥城市宏大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供給的有關(guān)技術(shù)根底資料肥城市高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)具體規(guī)劃。肥城市靜苑小區(qū)建設(shè)工程可行性爭(zhēng)論報(bào)告肥城市靜苑小區(qū)建設(shè)工程可行性爭(zhēng)論報(bào)告9二、可行性爭(zhēng)論的范圍工程提出背景及建設(shè)的必要性分析工程建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)條件工程市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模工程設(shè)計(jì)方案環(huán)保及節(jié)能物業(yè)治理開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度打算投資估算與資金籌措財(cái)務(wù)分析及不確定性分析

第三節(jié)工程法人簡(jiǎn)介本工程法人肥城市宏大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，法人代表：劉宗軍。公19959，20231060民幣，公司經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)、物業(yè)治理等。420100013292近年來(lái)，公司乘肥城市高技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)的東風(fēng)，依據(jù)規(guī)劃藍(lán)圖樂(lè)觀開(kāi)展鎮(zhèn)村住宅業(yè)務(wù)，公司取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益?，F(xiàn)擬開(kāi)發(fā)建設(shè)的靜苑住宅小區(qū)，總投資3857.834.3小區(qū)布局合理、設(shè)施齊全、生活舒適、交通便利、技術(shù)先進(jìn)、環(huán)境美麗，工程建設(shè)完成后，將為肥城礦區(qū)、搬遷居民、高區(qū)內(nèi)局部企業(yè)職工供給460作用。

第四節(jié)爭(zhēng)論結(jié)論一、結(jié)論4.34.1343857.832665.91079.18112.754615503.34萬(wàn)元，稅13.0544.02％。隨著肥城市高區(qū)及礦業(yè)集團(tuán)地區(qū)進(jìn)展速度加快，該地區(qū)住房市場(chǎng)供460和緩解搬遷居民住房緊急的狀況，特別是解決中低收人家庭的住房困難，具有格外重要的作用。另外，由于本工程符合肥城市城市總體規(guī)劃，建設(shè)地點(diǎn)位于高區(qū)，工程的建設(shè)對(duì)于保證肥城市高區(qū)規(guī)劃的實(shí)施，完善城市用地功能構(gòu)造布局，改善投資環(huán)境，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的進(jìn)展，都將發(fā)揮積極推動(dòng)作用。因此，本工程建設(shè)是必要的。二、建議依據(jù)本報(bào)告對(duì)工程的不確定分析(敏感性分析)，不難看出總投資和銷(xiāo)售收入對(duì)工程開(kāi)發(fā)建設(shè)的影響較大。因此，本爭(zhēng)論報(bào)告建議，在工程的實(shí)重點(diǎn)進(jìn)展有效的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作和本錢(qián)掌握，這將是提高工程經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵所在。

主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單位數(shù)量一、建設(shè)規(guī)模430001建筑面積㎡43000其中：住宅㎡430002住宅套數(shù)套4603居住人口人13294總占地面積公頃4.1345規(guī)劃用地面積公頃4.1346建筑容積率%1.047綠地率%14.92二工程總投資萬(wàn)元三單位建筑面積平均造價(jià)元四投資利潤(rùn)率%五資本金凈利潤(rùn)率%3857．838973857．8389713．0544．02第一節(jié)工程提出背景肥城市近年來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快速，特別是高區(qū)，西鄰山東省內(nèi)最大的礦業(yè)集團(tuán)之一—肥城礦業(yè)集團(tuán)，東鄰肥城市區(qū)，已全面進(jìn)入肥城市一輪城市總體規(guī)劃。目前，高區(qū)已初步形成了以高技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，兼有高品質(zhì)生活小區(qū)、商業(yè)區(qū)、休閑區(qū)的進(jìn)展格局，實(shí)現(xiàn)了與肥城礦業(yè)集團(tuán)的有機(jī)融合。由于該地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展快速，駐地企事業(yè)單位快速增加，在加上原居民搬遷，致使該地區(qū)住房市場(chǎng)供需沖突日益突出，依據(jù)有關(guān)政策的要求，結(jié)合《肥城市高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)掌握性具體規(guī)劃爭(zhēng)論的根底上提出了建設(shè)本工程，以滿足肥城市高區(qū)及肥城礦業(yè)集團(tuán)企事業(yè)單位職工對(duì)住宅的需求和解決搬遷居民住房困難的問(wèn)題，以緩解高區(qū)企業(yè)因住宅缺乏制約進(jìn)展的沖突，確保高區(qū)、肥城礦區(qū)的穩(wěn)定、快速進(jìn)展。使之成為全市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。其次節(jié)工程建設(shè)的必要性一、符合國(guó)家政策要求近期，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)九部門(mén)聯(lián)合制訂的《關(guān)于調(diào)整住房供給構(gòu)造，6月1日起，凡審批、90〔含經(jīng)濟(jì)適用住房〕70《意見(jiàn)》出臺(tái)的規(guī)定，將建設(shè)目標(biāo)定位在經(jīng)濟(jì)適用商品房上，70%以上套型90〔含〕以下，主要為解決當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位職工、搬遷居民等中低收入家庭的住房需求，因此，本工程建設(shè)符合國(guó)家政策要求。二、符合肥城市城市進(jìn)展規(guī)劃及肥城礦區(qū)的實(shí)際要求近年來(lái)，肥城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展快速，城市化建設(shè)日月異，特別是高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，已成為肥城城市一輪進(jìn)展規(guī)劃的進(jìn)展重點(diǎn)。在高區(qū)規(guī)劃建設(shè)的要求上，嚴(yán)格執(zhí)行高水平規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，高效能治理，運(yùn)用經(jīng)營(yíng)城市的觀念開(kāi)發(fā)建設(shè)，目前高區(qū)各主要道路等配套設(shè)施已由市政府投資建成，已成為肥城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展和城市建設(shè)的亮點(diǎn)。肥城市宏大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)依據(jù)肥城市城市總體規(guī)劃要求，結(jié)合肥城高區(qū)、礦區(qū)職工及搬遷居民對(duì)住房的實(shí)際要求，確定建設(shè)面對(duì)中低收入家庭的靜苑小區(qū)，將大大緩解本地區(qū)中低收入特別是無(wú)房戶的住房問(wèn)題。該工程的實(shí)施將對(duì)于肥城市高區(qū)經(jīng)濟(jì)騰飛和人民群眾生活水平提高發(fā)揮重要的推動(dòng)作用。第三章市場(chǎng)需求分析和建設(shè)規(guī)模第一節(jié)市場(chǎng)需求分析肥城城市一輪進(jìn)展規(guī)劃要求將高區(qū)及礦區(qū)作為進(jìn)展的重點(diǎn)，不斷拉大城市框架，增加城市整體功能。目前高區(qū)各主要道路等配套設(shè)施已由市政府投資建成，大量高技術(shù)企業(yè)及相關(guān)事業(yè)單位已入駐，已成為肥城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展和城市建設(shè)的亮點(diǎn)。隨著高區(qū)大量企事業(yè)的入駐、原居民搬遷以及礦區(qū)的不斷進(jìn)展，使該地區(qū)的住房供需沖突日趨緊急，迫切需要建設(shè)生活小區(qū)，以緩解該地區(qū)的住房緊急問(wèn)題。并且肥城市區(qū)、礦區(qū)原有局部居住小區(qū)由于建設(shè)年月比較早，住宅已不適應(yīng)進(jìn)展的需要，居民具有二次購(gòu)房，改善居住環(huán)境的要求。依據(jù)肥城市委、市政府的要求，結(jié)合高區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，本工程建設(shè)的商品房主要面對(duì)肥城高區(qū)、礦區(qū)職工及搬遷居民等中低收入家庭對(duì)住房的實(shí)際要求。因此本工程建設(shè)市場(chǎng)潛力巨大，工程建成后市場(chǎng)有保障。其次節(jié)建設(shè)規(guī)模本工程依據(jù)肥城市住宅市場(chǎng)需求狀況和城市總體規(guī)劃要求，結(jié)合建設(shè)用地條件和四周環(huán)境，同時(shí)考慮到資金籌措的可能，確定本工程建設(shè)規(guī)模43000430004604.134第四章建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)條件第一節(jié)肥城市地理概況肥城市歷史悠久，曾有較多古遺址和革命紀(jì)念地，它以豐富的地下礦藏和美麗的人文地理環(huán)境著名國(guó)內(nèi)外。獲“群桃之冠”的肥桃早在明朝已著名于世，現(xiàn)已著名中外。陶山棲幽寺四周的陶朱公〔范蠡〕墓等歷史古跡吸引了大批史學(xué)家和游客。肥城市位于山東省中部偏西，距省會(huì)濟(jì)南6535o53”—36o19116o28”—116o59”，東臨泰安市岱岳區(qū)，西靠平陰和東平縣，北與長(zhǎng)清縣接壤，南臨大汶河與寧陽(yáng)縣隔河相望，全市總面積1263.079813.487.9其次節(jié)建設(shè)地點(diǎn)靜苑位于肥城市高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)康王西路南側(cè)、金源街西側(cè)，規(guī)4.134第三節(jié)配套條件一、自然條件依據(jù)氣象部門(mén)的供給的資料，肥城市屬于溫帶大陸性季風(fēng)氣候區(qū)，具體氣象數(shù)據(jù)如下：氣溫年平均氣溫：12.9℃39.6℃13.8℃降水659.5mm最大降水量：1179.0mm最小降水量：140.0mm(3)風(fēng)況夏季主導(dǎo)風(fēng)向ES冬季主導(dǎo)風(fēng)向CN(4)凍土480mm(5)地震裂度：6度二、地質(zhì)條件本工程擬建地址已經(jīng)山東天華規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)鉆探勘察，并出據(jù)勘察報(bào)告，具體如下：1、地形地貌擬建場(chǎng)地為農(nóng)田，地形根本平坦，場(chǎng)地所處地貌類(lèi)型為沖積平原，場(chǎng)區(qū)內(nèi)所揭露巖土為第四世紀(jì)土層。2、區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造41 2

5.5斷裂構(gòu)造活動(dòng)跡象；區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造處于相對(duì)穩(wěn)定時(shí)期。3、地下水特征3.0～3.313.1584.68-84.9784.8541.5表徑流下滲。該水體對(duì)混凝土構(gòu)造無(wú)腐蝕性，對(duì)鋼筋混凝土構(gòu)造的鋼筋無(wú)腐蝕性。4、地層構(gòu)造及其物理力學(xué)性質(zhì)指標(biāo)本次勘察查明，在鉆探所達(dá)深度范圍內(nèi)，場(chǎng)地地層自上而下可分為4層，現(xiàn)分述如下：耕土：該層分布在整個(gè)場(chǎng)區(qū)，土層厚度0.40～0.50松散、稍濕，不能利用，必需去除；0.70～3.30黃色、可塑、濕，中等干強(qiáng)度，中等韌性，巖土性質(zhì)較好，可做根底力層；中砂：分布根本均勻，土層厚度1.05～2.09承載力較高，為良好的根底下臥層；粗砂：該層分布均勻，巖土性質(zhì)較好，承載力較高，為良好的根底下臥層。依據(jù)地質(zhì)報(bào)告資料可見(jiàn)：該小區(qū)建筑物根底形式可承受鋼筋混凝土條1.2三、配套條件供水本區(qū)屬于肥城市自來(lái)水公司效勞范圍，小區(qū)干管從城市主干道的市政給水管道取水，沿居住區(qū)主要道路及小區(qū)級(jí)道路布置，形成環(huán)狀，以提高居住區(qū)供水保證率，可滿足小區(qū)工程建設(shè)用水及今后小區(qū)居民用水的需要。供電本工程所在區(qū)域電力充分，具有較好的供電條件，完全能滿足小區(qū)建設(shè)工程用電及今后小區(qū)居民用電的需要。供氣城市主干道的自然石油氣管道。供暖本工程承受城市集中供暖，規(guī)劃中本區(qū)域的熱力管線引自城市主干道城市供熱管道，可解決取暖問(wèn)題。交通工程建設(shè)地段位于肥城市高區(qū)，交通便利，大路鐵路四通八達(dá)，有利于工程施工后原材料的運(yùn)輸和居住人們的出行。通訊承受地下通訊電纜，線源來(lái)自城市主干道的電訊電纜，綜合考慮有線電視、寬帶光纜等弱電類(lèi)線路，可供給國(guó)際、國(guó)內(nèi)直撥、電傳、、上網(wǎng)、無(wú)線尋呼、移動(dòng)通訊、特快傳遞等現(xiàn)代化通訊效勞。公共設(shè)施和效勞設(shè)施小區(qū)內(nèi)擬大面積規(guī)劃綠地及商業(yè)效勞、社區(qū)中心及物業(yè)治理中心，可滿足于居民的生活文化及休閑需要。肥城市靜苑小區(qū)建設(shè)工程可行性爭(zhēng)論報(bào)告肥城市靜苑小區(qū)建設(shè)工程可行性爭(zhēng)論報(bào)告10第五章設(shè)計(jì)方案第一節(jié)設(shè)計(jì)依據(jù)本工程設(shè)計(jì)依據(jù)主要有；1234〔1996—2023〕5〔GB50180—93〕620237〔GBJ137—90〕其次節(jié)設(shè)計(jì)方案一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想1、指導(dǎo)思想依據(jù)小區(qū)特點(diǎn)，結(jié)合現(xiàn)狀，建設(shè)一個(gè)布局合理、設(shè)施齊全、生活舒適、交通便利、技術(shù)先進(jìn)、規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)適宜當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)進(jìn)展水平、留意環(huán)保節(jié)能且能夠表達(dá)地方特色、環(huán)境美麗、綜合效益較高的21區(qū)；堅(jiān)持符合國(guó)家、山東省及有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)為原則；活舒適，出行便利、環(huán)境美麗的居住環(huán)境。做到小區(qū)功能布局合理。堅(jiān)持可持續(xù)進(jìn)展原則，節(jié)約用地，留意建筑節(jié)能，承受技術(shù)、材料，重視環(huán)境保護(hù)；貫徹生態(tài)原則、文化原則和效益原則，力求塑造一個(gè)具有幽雅環(huán)境、文化內(nèi)涵、經(jīng)濟(jì)效益和鮮亮共性的花園式居住空間，同時(shí)適應(yīng)土地開(kāi)肥城市靜苑小區(qū)建設(shè)工程可行性爭(zhēng)論報(bào)告肥城市靜苑小區(qū)建設(shè)工程可行性爭(zhēng)論報(bào)告19發(fā)和建設(shè)實(shí)際，正確處理規(guī)劃中社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益，超前性與操作性之間的關(guān)系；高品質(zhì)的經(jīng)濟(jì)商品住房，滿足肥城市經(jīng)濟(jì)用房的開(kāi)發(fā)要求，處理還與周邊地塊的連接關(guān)系，確保整個(gè)小區(qū)的完整性；高起點(diǎn)規(guī)劃，分期建設(shè)，以多樣變化的布局手法，在統(tǒng)一、協(xié)調(diào)的前提下，確保各住宅建筑、園林綠化形態(tài)識(shí)別性，在變化中追求整體的秩序和協(xié)調(diào)；四周環(huán)境相和諧，表達(dá)現(xiàn)代與傳統(tǒng)的統(tǒng)一。同時(shí)在及建筑設(shè)計(jì)中貫穿市場(chǎng)概念和品牌戰(zhàn)略，以實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)結(jié)合。二、總體規(guī)劃布局設(shè)計(jì)結(jié)合開(kāi)發(fā)區(qū)對(duì)該地段的定位，進(jìn)展綜合考慮居住區(qū)內(nèi)的道路、綠地、活動(dòng)場(chǎng)地、停車(chē)場(chǎng)，商業(yè)效勞設(shè)施集中布置在小區(qū)內(nèi)。三、道路交通組織小區(qū)道路系統(tǒng)構(gòu)架清楚，分級(jí)明確，與城市道路連接合理流暢。綜合考慮小區(qū)的地理位置、地塊與城市道路的關(guān)系及小區(qū)道路設(shè)施狀況，布置規(guī)劃小區(qū)路網(wǎng)構(gòu)造及主次入口位置。，有利于用地劃分和內(nèi)外聯(lián)系。小區(qū)道路分兩級(jí)布置，分別是小區(qū)道路、宅前小路，小區(qū)道路“順而不穿出入口設(shè)置居住區(qū)與外圍道路相連接，在小區(qū)中間設(shè)一條南北主路和東西小區(qū)道路。道路分兩級(jí)布置：1283.5搬家等功能需求。小區(qū)實(shí)行人車(chē)局局部別，形成步行軸線，并與公共綠地、出入口及公共設(shè)施相結(jié)合，加強(qiáng)各組團(tuán)中心與小區(qū)中心路的聯(lián)系。靜態(tài)交通規(guī)劃依據(jù)規(guī)劃要求，小汽車(chē)停車(chē)位依據(jù)每百戶40中為將來(lái)進(jìn)展留出余地；停車(chē)位布置集中與分散相結(jié)合。四、公共效勞設(shè)施商業(yè)效勞：在公共中心處設(shè)置公共效勞設(shè)施，包括商業(yè)效勞設(shè)施、醫(yī)療門(mén)診、小區(qū)物業(yè)治理中心等，滿足居民根本需要。市政：水、電、暖等詳見(jiàn)工程設(shè)施規(guī)劃。小區(qū)住宅樓內(nèi)部不設(shè)置垃圾道，垃圾實(shí)行袋裝化治理，每個(gè)組團(tuán)設(shè)垃圾收集點(diǎn)，由物業(yè)治理中心統(tǒng)一收集。在人流集中的地段設(shè)置公共廁所，公共廁所與住宅樓保持肯定距離。四、綠化體系1、小區(qū)綠化：小區(qū)綠化系統(tǒng)分為三級(jí)：小區(qū)綠化步行帶、組團(tuán)綠地、宅前綠地，與道路綠化帶有機(jī)結(jié)合，形成點(diǎn)、線、面結(jié)合的綠地系統(tǒng)，使居民享有穩(wěn)定、平和、高雅的居住休閑環(huán)境；小區(qū)步行帶位于居住區(qū)中心至西南部，供居民游憩、交往使用，內(nèi)設(shè)樹(shù)木、硬地、座椅、花壇、花架、中心水系等要素，形成小區(qū)溝通中心；組團(tuán)均設(shè)集中組團(tuán)綠地，接近居民生活，要求環(huán)境安靜，有封閉感。在設(shè)計(jì)中主要以休息和布置兒童設(shè)施；宅前綠地內(nèi)種植各類(lèi)喬灌木及花卉，營(yíng)造立體綠化格局，形成區(qū)內(nèi)的根本綠地整體構(gòu)架。小區(qū)道路兩側(cè)綠化帶，突出道路綠化特點(diǎn)，營(yíng)造林的氣氛，以斜向景觀主軸線，把小區(qū)集中綠地、組團(tuán)綠地、宅前綠地及沿路景觀有機(jī)聯(lián)系并穿插在一起，收放適度.空間感猛烈，形成豐富宜人的視覺(jué)走廊，使之成為小區(qū)綠化系統(tǒng)的有機(jī)組成局部。2、景觀環(huán)境高度：小區(qū)充分利用地形特點(diǎn)，細(xì)心構(gòu)思了錯(cuò)落有致的建筑天際輪廓線，使不同層數(shù)的住宅相互錯(cuò)開(kāi)。由道路綠化、多層住宅、低層的公建和綠地、廣場(chǎng)層層開(kāi)放，使整個(gè)小區(qū)形成凹凸錯(cuò)落、層次豐富的建筑群體；，墻面淺色與深色相交融，豐富視覺(jué)效果，主要出入口點(diǎn)綴一些顏色鮮亮的顏色裝飾；建筑形式：建筑形式承受坡屋頂，通過(guò)建筑形體的凹凸錯(cuò)落，展現(xiàn)小品、雕塑：在小區(qū)及組團(tuán)的入口，中心及組團(tuán)綠地中，設(shè)置造型各異、主題統(tǒng)一的小品、雕塑。六、管線綜合區(qū)域內(nèi)全部管線均入地埋設(shè)。遵循壓力管道讓重力流管道、臨時(shí)管道讓永久性管道、小管道讓大管道的原則。在道路斷面上安排管位時(shí)，首先考慮布置在人行道和非機(jī)動(dòng)車(chē)道下，然后再考慮布置在機(jī)動(dòng)車(chē)道下。全部管道及行道樹(shù)、路燈桿均平行于道路中心線布置。七、戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)應(yīng)滿足最大限度的通風(fēng)、采光要求，并且遵循動(dòng)靜分區(qū)、公私分區(qū)、主次分區(qū)、干濕分區(qū)的原則，做到功能配置合理，面積安排有效。小區(qū)應(yīng)以三室一廳為主導(dǎo)戶型，三室二廳等戶型相協(xié)作。戶型具體比7030%左右。第三節(jié)建筑設(shè)計(jì)方案一、整體設(shè)計(jì)4—521/3，2.9m0.3m。住宅布置在滿足日照間距和防火、抗震要求的前提下，以行列式為主，主要為北梯式住宅。住宅建筑造型設(shè)計(jì)表達(dá)傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合，充分融入地域文化內(nèi)涵。屋頂造型考慮外輪廓與背景天空的關(guān)系，形成曲折變化、層次清楚、顏色豐富的造型效果。住宅重視滿足日照、采光、通風(fēng)要求，做到“三明設(shè)計(jì)置留意功能分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)，設(shè)計(jì)多種戶型，可滿足居民多樣化選擇的需要。二、戶型分類(lèi)本工程為商品房小區(qū)，在戶型設(shè)計(jì)上考慮不同層次購(gòu)房者的要求，戶型設(shè)計(jì)主要包括A90m2，322B102m2，138各戶型設(shè)計(jì)主要技術(shù)要求：1、三室一廳90m218—20m2主臥房，15—20m2。次臥房，20戶型平面方案圖)2、三室二廳18—20m2主臥房，15—20m2次臥房，15—20m2三、室內(nèi)外裝飾1、外墻面：小區(qū)建筑顏色淡雅和諧，立面明快大方。2、內(nèi)裝飾：居室內(nèi)鑲貼瓷面磚，廚房、廁所地面為防滑地磚。墻面為仿瓷涂料。3、門(mén)窗：內(nèi)外窗承受鋁合金門(mén)窗，入戶門(mén)為鋼制防盜門(mén)，內(nèi)門(mén)承受夾板門(mén)。四、構(gòu)造設(shè)計(jì)本工程住宅建筑及公共建筑為多層、低層建筑，承受磚混構(gòu)造。參照現(xiàn)有地質(zhì)資料按鋼筋砼條形根底設(shè)計(jì)。第四節(jié)給水、排水設(shè)計(jì)一、給水規(guī)劃居民生活用水量1329150/人·199.35/日。公共建筑用水量居住區(qū)內(nèi)公共建筑面積較少1019.94立方米/日。澆灑道路和綠化用水量19.94/日。未預(yù)見(jiàn)用水量及管網(wǎng)漏失水量5%計(jì)，則該用9.97/日。249.19/日。1、供水水源及水壓本居住小區(qū)利用城市供水管網(wǎng)供水。當(dāng)?shù)毓芫W(wǎng)供水水壓及水量均能保證該居住小區(qū)的生活及公建的正常用水，不需另設(shè)加壓和儲(chǔ)水設(shè)施。供水水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水標(biāo)準(zhǔn)。2、消防10/秒，并且用消防用水量與小區(qū)最高時(shí)用水量之和校核管網(wǎng)。消防給水承受與生活給水管道同一的低壓供水系統(tǒng)?；馂?zāi)發(fā)生時(shí)最不利點(diǎn)消防栓的水壓滿足0.1Mpa水柱。120防栓承受半地下防凍式消防栓。3、管網(wǎng)的布置為了提高小區(qū)供水的安全牢靠性，管網(wǎng)的布置承受環(huán)狀與枝狀相結(jié)合的方式。主干管以環(huán)狀布置，支管以枝狀網(wǎng)布置。在主要道路上布置給水主干管。二、排水規(guī)章1、排水體制該小區(qū)本著高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的要求，小區(qū)內(nèi)的排水承受雨水、污水分流制排水系統(tǒng)。2、污水排放量本小區(qū)生活污水量按給水量的90224.27立方米。3、排水管道的布置由于本規(guī)劃小區(qū)地形坡度較小，在布置排水管道時(shí)，盡量將雨水以最短的距離排水，在規(guī)劃區(qū)東部設(shè)置排水出口，將雨水和污水排入城市排水管網(wǎng)，污水通過(guò)城市污水管道最終排入城市污水處理廠進(jìn)展污水綜合處理。第五節(jié)供電及電信設(shè)計(jì)一、供電6-8KW，同時(shí)系數(shù)考慮為0.6-0.8，計(jì)算6KW100.2-0.3。低壓配電承受三相四線制，電力線路一律地下敷設(shè)，沿小區(qū)要道路東側(cè)和南側(cè)敷設(shè)蓋板式電纜溝(敷設(shè)位置位于人行道下)，建筑物路段承受電纜地下直埋，電纜穿越有可能受到機(jī)械損傷的路段一律加裝鑄鐵管保護(hù)。低壓電纜承受聚乙烯絕緣銅芯帶鎧裝，電纜型號(hào)VV29-3×70+1×35，VV29-3×95+1×50，VV29-3×l20+1×50，VV29-3×150+l×70燈線路由當(dāng)?shù)芈窡糁卫聿块T(mén)確定，可沿電纜溝敷設(shè)。二、電信100/390電信電纜與電力電纜分沿道路西側(cè)，可承受水泥管塊式電信管道或用PVC排管埋地敷設(shè)。居民樓內(nèi)應(yīng)保證電信線入戶。第六節(jié)供暖設(shè)計(jì)小區(qū)是建居民小區(qū)，供熱負(fù)荷全是承受城市集中供熱系統(tǒng)，主管道直徑為DN=100mm，承受枝狀的布置形式，為地下直埋敷設(shè)。第七節(jié)燃?xì)夤┙o方案規(guī)劃小區(qū)承受自然石油氣作為氣源，承受中-低壓系統(tǒng)，中壓呈環(huán)狀分布，主管線引自城市主干道，低壓管線承受枝狀布置，為地下直埋敷設(shè)(1)以低壓管網(wǎng)系統(tǒng)直供用戶；(2)管道一律承受鋼管，埋地鋪設(shè)；管道應(yīng)當(dāng)與其他市政管線保持必要的水平和垂直間距，盡量避開(kāi)電力線；管道應(yīng)作防腐處理。第八節(jié)小區(qū)管線鋪設(shè)原則本小區(qū)工程管線共有給水管、雨水管、污水管、電力電纜、電信電纜、7管線一律承受直埋鋪設(shè)。各種管線之間以及管線與道路及建筑物之間，要保持肯定的水平和垂直凈距，避開(kāi)相互干擾，各種管線在垂直穿插時(shí)，應(yīng)遵守如下原則：(1)壓力流管讓重力流管；(2)小管徑讓大管徑；(3)給水管盡量在污水管上面；(4)易彎曲管讓不易彎曲管；(5)臨時(shí)性管線讓永久性管線；(6)工程量小的管線讓工程量大的管線。第六章環(huán)境保護(hù)與節(jié)能第一節(jié)環(huán)境保護(hù)一、建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境現(xiàn)狀本工程建設(shè)地點(diǎn)選在肥城市高技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)行政辦公區(qū)四周，相鄰肥城礦業(yè)集團(tuán)機(jī)關(guān)，該處四周環(huán)境良好，四周水體、大氣、土壤和植被具有較強(qiáng)的自凈化力量，周邊無(wú)重污染企業(yè)。二、污染源分析及治理措施1、主要污染源及污染物本工程屬于住宅小區(qū)建設(shè)，其主要污染源為生活污水、廚房油煙及生活垃圾。為確保小區(qū)本身的環(huán)境衛(wèi)生要求和不對(duì)四周環(huán)境產(chǎn)生影響，對(duì)上述污染源必需實(shí)行適當(dāng)?shù)闹卫泶胧?、治理措施(1)生活污水本工程承受化糞池對(duì)生活污水經(jīng)作簡(jiǎn)處理后，然后通過(guò)城市污水管道排入城市污水處理廠進(jìn)展綜合處理。廚房油煙本工程在廚房實(shí)行通風(fēng)排氣措施，在爐灶上部設(shè)有帶機(jī)械排風(fēng)和油煙過(guò)濾器的吸排油煙機(jī)，以防止廚房油煙氣味污染環(huán)境。生活垃圾本工程垃圾處理承受集中式垃圾中轉(zhuǎn)站組織專(zhuān)職衛(wèi)生清潔人員統(tǒng)一收集清掃，集中到垃圾中轉(zhuǎn)站后，由城市環(huán)衛(wèi)部門(mén)運(yùn)往城市垃圾處理場(chǎng)進(jìn)展綜合處理。3、工程實(shí)施過(guò)程中的環(huán)境保護(hù)工程在土建施工、裝飾、設(shè)備安裝過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生震驚、噪聲、粉塵、建筑垃圾等污染，建設(shè)單位應(yīng)及早制定出有效環(huán)境保護(hù)措施，合理安排有效施工時(shí)間，材料堆放妥當(dāng)掩蓋，廢料、廢渣準(zhǔn)時(shí)清運(yùn)、清掃，爭(zhēng)取把對(duì)環(huán)境的損害程度降到最低程度。三、綠化良好的綠化不僅能制造美麗的生活環(huán)境，而且在防止污染、保護(hù)環(huán)境方面也有特別的作用。本工程堅(jiān)持點(diǎn)、線、面相結(jié)合的原則，把組團(tuán)綠化、道路綠化和小區(qū)中心花園綠化有機(jī)結(jié)合起來(lái)，充分發(fā)揮綠地的防護(hù)、活動(dòng)功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，同時(shí)具有花、香、果、綠四大賞識(shí)特性，以確保小區(qū)環(huán)境美麗干凈。四、環(huán)境影響評(píng)價(jià)本工程屬住宅小區(qū)建設(shè)，其污染源很小，且污染物排放量也很少，產(chǎn)生的少量生活污水、生活垃圾經(jīng)處理后，完全可達(dá)環(huán)保要求，不會(huì)對(duì)四周環(huán)境造成污染。其次節(jié)節(jié) 能本工程擬承受以下節(jié)能措施：一、全部設(shè)備一律選用符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的節(jié)能型設(shè)備，電器設(shè)備選用型、高效、節(jié)能、智能型，并實(shí)行電容補(bǔ)償，提高功率因數(shù)，削減電損耗。二、住宅衛(wèi)生間實(shí)行節(jié)水措施，選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。三、燈具以節(jié)能型為主，以節(jié)約用電。四、水、電、煤、暖實(shí)行四表出戶，以利于監(jiān)管。五、合理布置建筑物朝向，盡量保持采光良好。六、承受型節(jié)能墻體材料，并推廣承受技術(shù)、工藝以節(jié)能降耗。除上述措施外，小區(qū)治理機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)治理，完善各種規(guī)章制度，按期對(duì)各類(lèi)設(shè)備、管道、器具等進(jìn)展檢修，削減跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，以削減不必要的鋪張。第七章物業(yè)治理為適應(yīng)現(xiàn)代城市生活和社區(qū)治理、效勞需要，本工程擬引進(jìn)獨(dú)立的物業(yè)治理機(jī)構(gòu)，實(shí)行與居民委員會(huì)合一組建形式，對(duì)公共建筑、設(shè)施托付經(jīng)營(yíng)，有償收入用于運(yùn)作費(fèi)用，開(kāi)發(fā)單位不再注人人力和物力。物業(yè)治理機(jī)構(gòu)主要職責(zé)包括：維護(hù)小區(qū)治安；土建、管線設(shè)備維護(hù)、修理；水、電等供給治理；供給或治理商業(yè)設(shè)施；環(huán)境衛(wèi)生及綠化工作；供給居民需要的家政效勞第八章施工進(jìn)度安排本工程可行性爭(zhēng)論報(bào)告批復(fù)后，應(yīng)盡快著手進(jìn)展前期預(yù)備工作，準(zhǔn)時(shí)托付設(shè)計(jì)單位編制初步設(shè)計(jì)，并進(jìn)展建設(shè)場(chǎng)地的勘測(cè)和場(chǎng)地平坦等工作。祥瑞花苑小區(qū)建設(shè)實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃定點(diǎn)，分年度實(shí)施完成的方式，開(kāi)發(fā)期三20232023172002580043000第三年度：銷(xiāo)售及完善物業(yè)治理。詳見(jiàn)附表一《開(kāi)發(fā)進(jìn)度表》第九章投資估算及資金籌措第一節(jié)投資估算依據(jù)及說(shuō)明一、估算依據(jù)山東省建筑工程消耗量定額山東省安裝工程消耗量定額泰安地區(qū)材料預(yù)算價(jià)格當(dāng)?shù)仡?lèi)似工程的造價(jià)現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定二、估算說(shuō)明13.6/〔含配套費(fèi)及附著物補(bǔ)償〕2.6％計(jì)取。8/m2。1/m2。0.9％。0.8％。1.1％。2％。3％。三、投資估算投資估算范圍包括：工程費(fèi)用、其它費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)，經(jīng)估算本工程固3857.832665.91079.18112.75詳見(jiàn)附表二《固定資產(chǎn)投資估算表》其次節(jié)資金籌措3857.831143.46〔土地款843.2萬(wàn)元已支付，銀行存款300.26萬(wàn)元，其余2714.37滾動(dòng)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售收入局部。開(kāi)發(fā)單位自籌局部開(kāi)戶行已出具證明詳見(jiàn)附件。第十章經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)本工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)依據(jù)國(guó)家進(jìn)展打算委員會(huì)頒發(fā)的《建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》規(guī)定原則和要求進(jìn)展，應(yīng)分為財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)兩個(gè)層次，鑒于本工程主要是開(kāi)發(fā)建設(shè)商業(yè)用房、商品住宅用于滿足各企事業(yè)單位無(wú)房戶，國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益表現(xiàn)在促進(jìn)城市建設(shè)進(jìn)展，提高居民住房條件等方面難以定量計(jì)算，因此本工程經(jīng)濟(jì)分析主要從財(cái)務(wù)方面進(jìn)展評(píng)價(jià)。第一節(jié)銷(xiāo)售收入估算本工程依據(jù)建設(shè)需要和資金籌措實(shí)際狀況，承受滾動(dòng)進(jìn)展戰(zhàn)略，邊建設(shè)邊銷(xiāo)售，預(yù)售期房，盡快回籠資金。按現(xiàn)行商品房銷(xiāo)售有關(guān)規(guī)定，工程銷(xiāo)售收入可分為兩局部：143000m2期房：11500m21000/m21150現(xiàn)房：31500m21100/m234654615詳見(jiàn)附表三《銷(xiāo)售收入一覽表》其次節(jié)盈利力量分析4615253.83503.34166.116.8633.7226.98259.68利潤(rùn)。詳見(jiàn)附表。工程全部投資內(nèi)部收益率(所得稅前)為19.19%,在預(yù)期可承受的內(nèi)部1575.812.74表七。本工程銷(xiāo)售利潤(rùn)=銷(xiāo)售收入-營(yíng)業(yè)性稅金-總本錢(qián)=4615-253.83-3857.83=503.34工程房地產(chǎn)投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總投資*100%=503.34/3857.83*100%=13.05%資本金凈利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/資本金*100%=503.34/1143.46*100%=44.02%第三節(jié)敏感性分析將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格、租房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)展敏感性分析，分析結(jié)果說(shuō)明開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格兩個(gè)因素對(duì)項(xiàng)止的效益最為敏感。假設(shè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格分別向不利2.952.965%左右的范圍，否則，工程收益風(fēng)險(xiǎn)較大。詳見(jiàn)敏感性分析表。敏感性分析表序號(hào) 工程

全部投資〔所得稅前〕=15%時(shí),凈現(xiàn)值(萬(wàn)元) 投資回收期〔年〕C01根本方案開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資+1075．81-257.972.742．95-10586.392.542售房?jī)r(jià)格+10-10394．88-243.262.562．96用地平衡表序號(hào) 項(xiàng) 目單位數(shù)量居住用地人均面積l 總用地㎡413402 可規(guī)劃用地㎡41340100%32．35A 住宅用地㎡3213377.73%24.18B 公共綠地㎡616814.92%4．643 城市道路用地㎡3038．57.35%肥城市靜苑小區(qū)建設(shè)工程可行性爭(zhēng)論報(bào)告附表一：工程開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度表年月進(jìn)度20232023年月進(jìn)度20232023工程123456789 101112 123456789 101112 1立項(xiàng)及前期預(yù)備第一期開(kāi)發(fā)其次期開(kāi)發(fā)小區(qū)公建綠化等預(yù)〔銷(xiāo)〕售期26肥城市靜苑小區(qū)建設(shè)工程可行性爭(zhēng)論報(bào)告肥城市靜苑小區(qū)建設(shè)工程可行性爭(zhēng)論報(bào)告肥城田園工程造價(jià)詢問(wèn)-肥城田園工程造價(jià)詢問(wèn)-27-年度單位年度單位備注工程銷(xiāo)住現(xiàn)房㎡售宅期房㎡量小計(jì)㎡銷(xiāo)售住現(xiàn)房萬(wàn)元1100/㎡宅 期房 萬(wàn)元 1000元/㎡收入小計(jì)萬(wàn)元總計(jì)4615第一年其次年第三年合計(jì)126001890031500800035001150080001610018900430001386207934658003501150800173620794615附表三：固定資產(chǎn)投資估算表單位：萬(wàn)元估算金額估算金額序號(hào)工程或費(fèi)用名稱(chēng)設(shè)備購(gòu)置及備注建筑工程費(fèi)用 其他費(fèi)用 合計(jì)安裝費(fèi)—工程費(fèi)用2665．91住宅2623610/㎡2道路硬化18.2360/㎡3綠化24.6740/㎡4其它二其它費(fèi)用1079．181建設(shè)單位治理費(fèi)23．990.9%2征地費(fèi)〔含配套及補(bǔ)償〕843.213.6/畝3勞保統(tǒng)籌69．312.6%4人防易地建設(shè)治理費(fèi)34．48/㎡5消防設(shè)施審查4．31/㎡6監(jiān)理費(fèi)21．330.8%7勘設(shè)費(fèi)29．331.1%8銷(xiāo)售費(fèi)用53．322%三預(yù)備費(fèi)112．353%合計(jì)單位本錢(qián)3857．40.0897附表四：損益表序號(hào)工程合計(jì)1231經(jīng)營(yíng)收入4615800173620792經(jīng)營(yíng)本錢(qián)3857．831776．572038．7642．53經(jīng)營(yíng)稅金及附加253．834495．48114．354利潤(rùn)總額503．34-1020.57-398.241922．155彌補(bǔ)以前年度虧損-1418．81-1418．816應(yīng)納稅所得額503．34503．347所得稅(33%)166．1166．18稅后利潤(rùn)337．24337．249公益金(5%)16．8616．8610法定盈余公積金(10%)33．7233．721111住房盈余公積金(8%)26．9826．9812可安排利潤(rùn)259．68259．68附表五：投資打算表單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目第一年其次年第三年工程工程投資(含前期地款)1776.572038．7642．51土地費(fèi)843．22前期費(fèi)125．6145．823工程費(fèi)799.771866．134治理費(fèi)8