-北京-中科紫峰-廊坊整體市場

廊坊房地產(chǎn)市場研究附件廊坊城市研究第一部分京哈京沈京津塘京開京承0.5小時交通圈廊坊固安香河燕郊大廠1小時交通圈城市概括：廊坊市位于河北省中部偏東，北臨首都北京，東與天津交界。享有“京津走廊明珠”和“聯(lián)京津之廊，環(huán)渤海之坊”的美譽。城市定位：京津冀城鎮(zhèn)群重要區(qū)域中心城市；承接京津城市部分職能，以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代化服務業(yè)為主的生態(tài)宜居名城.城市發(fā)展利好：戰(zhàn)略地位顯著：北京向南、天津向西唯一交匯點，承載構(gòu)建國際大都市的重要戰(zhàn)略地位；交通路網(wǎng)發(fā)達：交通路網(wǎng)發(fā)達實現(xiàn)半個小時進京下衛(wèi)第二機場輻射：第二機場經(jīng)濟輻射圈帶動,2017年建成，世界最大機場，年吞吐量達1億人次。居住環(huán)境優(yōu)越：城市綠化覆蓋率達到46％，居住環(huán)境居環(huán)北京區(qū)域之首廊坊北京天津第二機場城市站位廊坊處都市圈京津都市發(fā)展軸之上，對外交通便捷發(fā)達，發(fā)展區(qū)位優(yōu)勢明顯，是環(huán)北京最具升值的區(qū)域之一，但目前受限于交通成本，暫時無法吸引大量北京外溢人口空間布局：三點組團市區(qū)服務密集生產(chǎn)區(qū)，即通過發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，形成財富流通中心和城市的決策、管理與指揮中心；開發(fā)區(qū)的資本密集生產(chǎn)區(qū)，即以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導，形成財富的創(chuàng)造中心；萬莊的知識密集生產(chǎn)中心，即以萬莊為主體，結(jié)合清華科技園，通過建立科研、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化與風險金融一體化模式，形成廊坊市社會經(jīng)濟發(fā)展的動力中心。此外，結(jié)合龍河的改造與開發(fā)，聚集藝術(shù)產(chǎn)業(yè)，形成廊坊市的藝術(shù)之城；城市定位：京津之間的新興城市，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)基地，園林式、生態(tài)型、宜居名城。廊坊市整體布局呈現(xiàn)三點組團模式，各個組團功能相對明確，本項目所在市區(qū)服務密集區(qū)，重點發(fā)展現(xiàn)代生活服務行業(yè)，未來將以居住生活為主廣陽區(qū)安次區(qū)城市規(guī)劃中科紫峰目標城市GDP對比情況最近五年，廊坊市GDP增幅始終高于石家莊市，唐山的GDP增長率受經(jīng)濟發(fā)展周期的影響較大。

目標城市市區(qū)人口對比情況最近四年，廊坊市區(qū)人口從絕對數(shù)來看低于唐山和石家莊，但其平均增幅最高，年均增長率6%（全國近十年城市人口平均每年增長1%），說明廊坊近年來城市聚集力較強，房地產(chǎn)市場發(fā)展空間相對較大。目標城市人均可支配收入對比情況最近五年，廊坊城鎮(zhèn)居民人均可支配收入始終高于唐山和石家莊，說明廊坊市民具有較強的購買力。廊坊經(jīng)濟發(fā)展較快，人均GDP水平在河北省名列前茅，購買力強；固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開放投資快速增長，為房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展奠定基礎(chǔ)；同時廊坊城市價值被低估，未來提升的空間較大。

目標城市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比值情況廊坊房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重較高，也高于近兩年全國平均水平。唐山和石家莊房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重低于全國平均水平。經(jīng)濟水平2006－2010年廊坊市全市三產(chǎn)情況廊坊以二產(chǎn)為主，現(xiàn)代服務業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，全市財富人群不斷增加，廣陽區(qū)以三產(chǎn)為主且比重不斷攀升，財富集聚明顯，但安次區(qū)政府規(guī)劃力度大，以現(xiàn)代金融及商貿(mào)為主，也將成為城市核心2010年，第一產(chǎn)業(yè)增加值157.4億元，增長2.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值712.3億元，增長13.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值461.4億元，增長14.0%。廊坊市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中，第二產(chǎn)業(yè)尤其是工業(yè)依然是經(jīng)濟的主導力量，2010年規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值451．5億元，增長16．9％。2006年以來，第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)比重呈整體下降趨勢，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快，在增加值構(gòu)成中所占的比重呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢?！笆晃濉睍r期，第三產(chǎn)業(yè)增加值年均增長17.4%，比“十五”年均增速提高5.5個百分點。對經(jīng)濟增長的貢獻率為39.3%。到2010年底，廣陽區(qū)三次產(chǎn)業(yè)比重由2007年21.3：28：50.7調(diào)整到9.3：35.1：55.6，增加值由16.7億元上升至61億；民營經(jīng)濟實體單位發(fā)展到2.4萬家。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代服務業(yè)電子設(shè)備及元器件生產(chǎn)電子信息科研及服務軟件開發(fā)現(xiàn)代物流業(yè)會展經(jīng)濟服務外包業(yè)特色休閑旅游業(yè)……其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增長點產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)廊坊自1989年建市以來，從北京的農(nóng)產(chǎn)品基地到環(huán)渤海地區(qū)的明星城市，人口結(jié)構(gòu)已從過去的以“就地轉(zhuǎn)移”為主變?yōu)橐浴爱惖剞D(zhuǎn)移”為主。廊坊市人口出生率處于河北省最低，而人口增長速度處于河北省最高水平。人口增長快速的原因主要在于城市建設(shè)力度大幅提升，導致下縣人群及京津等地外溢人口大量進駐。城鎮(zhèn)化步伐逐年加大；廊坊人口結(jié)構(gòu)從“就地轉(zhuǎn)移”為主變?yōu)橐浴爱惖剞D(zhuǎn)移”為主，城鎮(zhèn)化結(jié)構(gòu)加快，承接的外來人口越來越多；廊坊財富人群數(shù)量龐大，財富多集中在廣陽區(qū)，以管道局管理層、私企業(yè)主和政府高官為代表財富人群財富人群數(shù)量非常龐大，多聚集于管道局管理層、下縣私企老板等處于財富頂層；城區(qū)個體業(yè)者、公務員及企業(yè)中層管理人員處于財富中層。管道局相關(guān)、IT、金融、會展、商務服務等收入水平最為突出。管道局直屬員工約2萬人，政府企事業(yè)機關(guān)單位、公務員等約13萬人，開發(fā)區(qū)1300多家企業(yè)，中高層管理人員約1.5萬人。普通職工、工薪階層等普通公務員、企事業(yè)人員政府基層干部、大型企業(yè)中層、生意人、管道局員工、回遷戶私企業(yè)主，企業(yè)高層（管道局、房地產(chǎn)）政府權(quán)力部門高官經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃2012年GDP總值：1807億，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資約250億，占比達13.8%；2013年經(jīng)濟目標：2012年GDP增長達10%左右，全部和地方公共財政收入均增長13%，全社會固定資產(chǎn)投資增長20%以上廊坊經(jīng)濟發(fā)展定位：“京津冀電子信息走廊、環(huán)渤海休閑商務中心”重點發(fā)展行業(yè)規(guī)劃：電子信息、裝備制造、清潔能源、生物醫(yī)藥及高端金融商業(yè)服務；扶持企業(yè)方向考慮：A。壯大已存在企業(yè)：培育壯大漢能全球研發(fā)中心、中輕集團造紙裝備、首鋼裝備制造基地等項目建設(shè)，做大做強新奧能源生態(tài)城；B。推進正在洽談的項目：積極推進中國移動北區(qū)中心、中國聯(lián)通華北基地等項目建設(shè)；積極促成奔馳汽車、通用電氣、阿迪達斯等總部項目落戶；C。未來發(fā)展重點方向：推進中國北方金融后臺服務基地、安邦保險燕郊后援中心、廊坊服務外包基地等項目，大力發(fā)展面向北京的金融后臺服務產(chǎn)業(yè)，推進6個省物流產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和環(huán)首都現(xiàn)代物流園區(qū)。區(qū)域地段：廊坊是環(huán)北京最具升值潛力的區(qū)域之一，但受限于交通成本，暫時無法吸引大量的北京外溢人口；城市規(guī)劃：全市分為市區(qū)、開發(fā)區(qū)及萬莊石油區(qū)城市定位清晰；經(jīng)濟水平：廊坊經(jīng)濟發(fā)展較快，人均GDP水平在河北省名列前茅，購買力較強；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：以第二產(chǎn)業(yè)為主，但以現(xiàn)代服務業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日漸完善合理，能夠促動經(jīng)濟活力；財富人群：廊坊財富人群集聚明顯集中在廣陽區(qū)，以管道局職工領(lǐng)導、政府官員以及私企老板為主。經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃：立足電子信息行業(yè)，注重休閑商務業(yè)發(fā)展，2013年高增速高目標城市發(fā)展總結(jié)廊坊區(qū)域發(fā)展空間較大，經(jīng)濟實力較好，居民購買實力強、財富集中度較高，為房地產(chǎn)的發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。廊坊窩房地滿產(chǎn)格田局研真究第二拒部分目標栗城市鋪銷售炎面積稈對比暈情況數(shù)據(jù)畜來源之：歷稿年河惜北省洞統(tǒng)計疫年鑒廊坊區(qū)房地冠產(chǎn)市悲場對編宏觀喜調(diào)控機政策扛比較念敏感腿，與抄全國眉大多羅數(shù)城臘市形卵勢一辣致。倚唐山絡近幾拼年城熱中村驚改造心力度毛較大低，抵甚消了蠟房地尸產(chǎn)市韻場宏至觀調(diào)羽控的恰影響傍。受皮城中議村改兇造和值土地省供應爺影響煤，20湯11年前現(xiàn)石家愛莊房忙地產(chǎn)脾市場薄增長萬緩慢傷，20疼11年出漢現(xiàn)巨兇量反毛彈。相對徐于唐黃山和球石家支莊，評廊坊食市場拼成熟礙度較捷高。目標央城市梅銷售己均價糟對比扛情況廊坊裝市的罰住宅迎銷售嬸均價侮（含兩燕郊許）高猾于唐億山和靈石家音莊，葬在調(diào)碧控周破期內(nèi)據(jù)，售幟價仍雜保持被平穩(wěn)栗增長櫻，市記場支禍撐力載較強新。經(jīng)交對市手場進來行復旋核，聲剔除坊燕郊狹影響騾后，碗廊坊買的市暖場銷枝售均銳價仍辣高于亭唐山謀和石僚家莊。目標斃城市悟市區(qū)芽房價堤收入交比對顫比情況廊坊紛的房摘價收辣入比擴高于錫唐山匆和石占家莊說，主青要原涉因是苗唐山蔥和石摧家莊或近幾顛年回凈遷安穿置房副供應岸較大胖，攤猜低了律住宅仇銷售辦均價。相比貍河北移其它赴城市活，廊坊依靠灶其地夾理優(yōu)村勢，寇與北京剪市場癢關(guān)聯(lián)延度較蛾高，酬房地調(diào)產(chǎn)市便場發(fā)搜展比停較成列熟，舟經(jīng)濟垃發(fā)展摸活躍程，市氧場潛默力較色大市場工成熟撲度土地乏成交灣面積狀況廊坊腎市區(qū)濕土地裝成交繡面積紋自廊湯坊市名房地比產(chǎn)市龜場20續(xù)05年起佛步以俱來，日基本束呈上話升趨浩勢，殺除20耽09年受竿經(jīng)濟撲危機寫滯后背影響拳成交夾面積魚較小足外，土地廈市場淘平穩(wěn)撫發(fā)展。土地雞成交知價格國情況數(shù)據(jù)拖來源糧：廊膠坊市桃土地榨儲備坡交易汗網(wǎng)廊坊辛市區(qū)舞住宅相土地主價格鋤在市季場起盡步后逆上漲墓幅度素較大茫，20離08年受齒金融悟危機磚影響芬土地欣價格盲呈下裂降趨血勢，墳受此璃影響20虧09年土摸地市特場供歸應不爬足，20敏10年隨歪著各嫌大知耀名開說發(fā)商狐的進雹入，熱均價迫上漲畫為28扁7萬元/畝左丟右。20劣11年受耍調(diào)控憤政策皆及中茫心城下區(qū)以督外土爽地推旅出增匯多，序成交亭均價炭攤低蛇至22環(huán)5萬元/畝。趕同時塞政府育對未刊來土毅地價藍格期累望較蛋高，且計劃佳于20勢12年下枕半年豎施行要新的字基準傾地價材，土壟地價庸格將政在現(xiàn)挑有基裂準地記價的瓜基礎(chǔ)造上至停少上帥浮20巖%。20拳12年1-腥11月土地成交爪情況20練12年下殿半年諸廊坊坐土地無集中畫放量跨，全洽年土銷地成限交情殺況較誤好，混其中嗓廣陽這成交7塊，綢安次扭成交21塊，庸供應膚向南信發(fā)展搞明顯織。目好前土擠地成棚交金慮額占裹到廊疼坊整沖體GD民P的份訊額不睛足2%，低俱于全繼國水犯平，返表明發(fā)廊坊尖的房光地產(chǎn)甲存在恥發(fā)展告空間畜較大土地駕市場20歇12年1-梢11月廊坊兵市區(qū)醬共推漆出住折宅用堆地33宗，抗總占喂地面繁積82浪.9萬平敗米，片總規(guī)劣劃建勸筑面瀉積16礦6.洗29萬平瘡，區(qū)乏域方磁面，展安次耗共推劫出居嶺住類懶用地26宗，笑廣陽擔為7宗。成交程均價26貓2.擊2萬元/畝，平蔥均溢炒價率17紙%。共計土地敢成交互總額屈達32血.6億，翁占廊勤坊財彈政收小入11乖%僅占德廊坊悲整體GD炒P的份濾額為2%，低周于全投國水鑼平，班發(fā)展購空間歉較大.20蝦07辯-2陳01饅2年廊坊兔市城沃區(qū)房府屋銷斑售/供應先面積膨走勢酸圖數(shù)據(jù)因來源竭：廊柴坊房魄產(chǎn)交圈易網(wǎng)廊坊慎市區(qū)勁房地詠產(chǎn)市往場在羊經(jīng)歷肉了20昂08年的奏市場減波動搬后，光銷售抄面積鞋與供蛛應面佛積逐潛步回鋸升。近年尾來廊坊捧住宅焰用地供應恐量增霞長同蜜比遞候增，銷售目面積滑持續(xù)走高秘，供銷照比基扇本平么衡。20巧12年銷密售面倡積預抵計與20成11年銷薪售面顆積持蹲平。200弟7－20各12年商怕品住宅成交價格榴情況廊坊年市房機地產(chǎn)市場塑在經(jīng)滾歷了20亮08年的袖市場斧波動確后，純銷售插面積稿與供鬼應面即積逐召步回退升，20渴12年整松體量儲價受沉宏觀健大勢呼影響慈相較惡去年旗有所單減少，大榴部分孤開發(fā)椅商以價紋換量的粱動作尤明顯成交泡趨勢廊坊拳市區(qū)都住宅識成交語均價20想07－20沒11年五年極保持20朵.4落9%的復騙合年怪增長甚率，障直到20講12年市場荷調(diào)控，價格屆回調(diào)，環(huán)比塌下降8%，僅58盟46元/平米，呈識現(xiàn)“價底跌量棟平”發(fā)展碑情況，開裁發(fā)商泡“以拜價換匹量”明顯愈。廊坊2011-2012年年銷售情況年份整體市場安次區(qū)銷售套數(shù)(套)銷售面積(萬㎡)銷售套數(shù)(套)銷售面積(萬㎡)2011年16911160.92756868.172012年13710135.17602054.83年均16702161.5741267.09成交棄趨勢市場虛整體轉(zhuǎn)去化久情況疏：廊坊騰市20彼11童-2奴01玻2年年斗均銷濟售套頃數(shù)16筑70終2套，銷遷售面牧積16覆1萬平瞇米；安嚴次區(qū)艱年均虎銷售授套數(shù)74段12套，銷蔬售面映積67萬平只米。面積很區(qū)間給去化脖情況軍：20絮12年廊奧坊市犬場主鍬要以60潮-9掘0平為主忠力去僅化區(qū)強間，放其次是90畝-1只40平；大雀戶型斥走量抄困難沿；戶型始去化越情況乒：兩居飲、三宏居是廊酸坊市罰主力船走量累戶型刷，月泡均走瓦量都劣在50洞0多套。廊坊沸市場曉整體催容量配為年扒銷售16家1萬平乓米，16跟70貿(mào)2套；蝕主要借是以60站-9精0平，90鑄-1碰40平為骨主力冬去化若面積泊，去屠化戶遵型以箏二、里三居殃為主貨。大凳戶型魂走量騰困難眾。廊坊遲房地要產(chǎn)市鞋場發(fā)軌展迅媽速，帶由于憐城市逐規(guī)劃屆、城誓中村聾改造增、資濱源條房誠條件枝等因鍬素促冬使房菠地產(chǎn)蒼項目盟板塊具愈加巧明顯里；同墨時隨袖著板柄塊劃促分的恒明顯截，將貴逐步叼弱化狂安次忌區(qū)大近區(qū)域番抗性紫金殃華府東日晃瑞景尚都矩公館嘉都TI拒ME江南棗水郡紫金幕華府東日膽瑞景尚都超公館嘉都TI工ME江南芳水郡金碧補倫溫晨泉公控寓華元·和庭尚華珍城豪·邸坊陽光皆逸墅盛德占花園中房悼馨園紫金蝦華府東日擠瑞景江南破水郡曉廊澆坊環(huán)線京山鐵路第九園蘭亭馨世界華夏幸福城銀河領(lǐng)域燕豐園萬和上品華夏鉑宮嘉都TIME僑治花園郡望豪邸坊中房馨園萬達廣場匯源名居曉廊坊呈祥紫園惜緣花城瞰都7號名人國際紐約公園尚華城大家新城德榮帝景盛市豪庭嘉慧·意境大中SOHO銀河南路萬向城藍爵世家格林郡府已開盤未開盤馨領(lǐng)地外環(huán)光明西道中科·紫峰根據(jù)嫂房地召產(chǎn)項爐目聚法集度敘、政件府規(guī)圈劃、售區(qū)位手、價享格等繡因素勒，劃撒分市其場房伍地產(chǎn)秀板塊20責08儀-2腫01紀0年廊詳坊房旨地產(chǎn)利項目汁分布戒情況20歷12年廊吹坊房庸地產(chǎn)拉項目柜分布想情況板塊強演變東北偵部成像熟有區(qū)城市回升級嗽配套瘋、傳葬統(tǒng)高睡端區(qū)西北狼政務痰區(qū)新政伶府區(qū)竟、傳平統(tǒng)高順端區(qū)城市庭核心材區(qū)核心紐奉地段彈、傳輪統(tǒng)商填務區(qū)紅星粒國際宏泰·龍邸K2獅子鉆城尚華牢城盛市宇豪庭鉆石泥國際南部津發(fā)展貫區(qū)低密鑰度、肺性價挎比西部杰教育牛區(qū)教育批資源萬和貫上品市場承格局廣陽配區(qū)：傳統(tǒng)慘的商厘業(yè)中缺心和客政府狗所在吸地，裁區(qū)域榮成熟摘度和劇市場贈認知飾度均亭向好煮，項污目主滅力售舟價約帆為65簡00－72驚00元/平米；代勉表項袋目：華沃夏幸切福城胳、萬熄達廣蜘場、應萬向弄城、宜銀河男領(lǐng)域辛、格班林郡凝府等安次炊區(qū)：規(guī)劃霸中的瓜商務湯島之毒中，銳但伴買隨產(chǎn)炕業(yè)園親的逐擴漸成沸熟及賽政府艱投資虎的不行斷加冶大，埋未來指發(fā)展纏潛力她巨大揭；平泛臺銷獲售均價49磨00該—6歸50墊0元/平方元米；代表阻項目：紅占星美聚凱龍知、呈刺祥紫園、德榮帝景、敏大家端新城竄。廣陽道新華路外環(huán)路龍河匯源拳名居72孝80元/平豪邸·坊80辱00元/平廣陽刑區(qū)核心驗教育泛區(qū)商務刑島（逼規(guī)劃譽中）城市歇核心股區(qū)北部壤發(fā)展殖區(qū)（昂未來摩政務蟲區(qū)、銀新世蹲紀公庭園）板塊渡趨勢：由于叼城市衰中心抬擴大細和安熄次區(qū)啄建設(shè)蹈完善弟，兩偵區(qū)域磚越來雖越表沃現(xiàn)出范趨同嚼趨勢桿，北銷部發(fā)井展區(qū)根未來科規(guī)劃誼利好鐮，集雹中央傷政務燭區(qū)和躁新世鄭紀公冷園的屆新興疏區(qū)域榆。開發(fā)叢區(qū)：特征棵：本地杜人認齒可度穗較低逐，以走低密莫產(chǎn)品分為主產(chǎn)品具：產(chǎn)品犁多集萌中在14捆0－16準0平米遵三居治產(chǎn)品梨、公種寓以80－90平米忠兩居角為主陰、別衡墅以26雞0－38晚0平米討聯(lián)排惑為主安次做區(qū)50卻00攀—6益50乓0元/平米65終00漢—7安20鈴0元/平廣陽言區(qū)為蓬傳統(tǒng)駝核心拜區(qū)，騙客戶萄認同啞，價走格均貫為全復市最夾高65夸00共-7敘50缸0元/平米桿；安坦次區(qū)冬城市塘發(fā)展頂較落嚼后，絲式客戶鄉(xiāng)豐對區(qū)辰域的遼認可屢及價畫格認仗知突鼻破均小存在王較大處困難按，均扭價為50貧00塊-6這50混0元/平米妥；區(qū)涉域價海差達70顆0-釀15拐00元/平米聲左右垃；價格禽水平馨世界華夏幸福城銀河領(lǐng)域燕豐園萬和上品華夏鉑宮嘉都TIME僑治花園郡望豪邸坊中房馨園萬達廣場匯源名居曉廊坊呈祥紫園惜緣花城瞰都7號名人國際紐約公園尚華城宏泰龍邸大家新城德榮帝景嘉慧·意境大中SOHO銀河路萬向城藍爵世家格林郡府馨領(lǐng)地外環(huán)光明西道中科·紫峰紅星國際廣場K2`獅子城中建御架瀾華胸府康城遠景首開環(huán)國風漲悅都榮盛華留府榮盛?錦繡嫩觀邸榮盛?花語默馨苑鉑宮昂北河北箭富橋京御飽幸福海潤潤達盛遠口房地嫩產(chǎn)廊坊停鳳河廊坊慮泰土中航耽盈科廊坊福圣阜證合尚泰融創(chuàng)20慮13年即介將入勿市項驚目20紗12土地藏成交吳入市餡時間涉未定在售賊項目20屯12年在獅售項顯目：市區(qū)愁粗略階統(tǒng)計30個，糧共計43爐6萬平注米；集絨中在承安次渾區(qū)約27倉8萬平到；20餐13年即斥將入跳市項丸目：預計10個，休約20愚1.蘋7萬平活米，（蔑鑒于幻玉獅子仔城37瘦0萬住逼宅規(guī)罵劃實耽現(xiàn)難顏度，統(tǒng)此處逢僅統(tǒng)唯計海縫棠灣25萬平滿米）怪鉑宮吊北、災榮盛分三盤咱以及及融創(chuàng)遣都為目高端代項目柄，對增本案俗競爭欄威脅逗增大扎；已招球牌未槽入市儉項目單：預計9塊，律集中用在廣迫陽區(qū)偉，共欲計46亮.5藥2公頃市場瘡存量廊坊柜市場蠟整體新存量約43罷6萬平玻米，捐集中節(jié)在安培次區(qū)27蜻8萬平醒；20匙13年待要入市花約20蘋1.修7萬平月。整予體貨井量須4年去耐化完耍畢，貢競爭吳激烈旅！廊坊2011-2012年年銷售情況（統(tǒng)計至12年10月）年份整體市場安次區(qū)銷售套數(shù)(套)銷售面積(萬㎡)銷售套數(shù)(套)銷售面積(萬㎡)2011年16911160.92756868.172012年13710135.17602054.83年均16702161.5741267.09須4年去崇化宏觀蝦市場發(fā)展浙總結(jié)市場擋成熟少度：廊坊房地視產(chǎn)市親場發(fā)閑展比較割成熟，經(jīng)謠濟發(fā)推展活或躍，市場潛潛力添較大;土地上市場異：廊坊土地杜市場問整體呆平穩(wěn)挑發(fā)展素，20遇12年下以半年禾廊坊岡土地說集中尺放量概，集怖中在白安次則區(qū)，副政府土地送供應嗎向南活發(fā)展錘趨勢倆明顯。成交釋趨勢腳：20效12年“量跌所價平”、瞧市場“以提價換欣量”，成遮交均否價僅58肆46元/平米技；廊初坊整矮體年傲銷售16霉1萬平墳米；抗主要番是以60首-1婦40平為溪主力慘去化將面積恨，二榜、三祥居為答主，宣大戶零型走顏量困因難；市場結(jié)格局客：廊坊井房地疲產(chǎn)市遷場板塊盈劃分寄愈加蜓明顯，隨沿著競墊爭的教細化哥，將逐步材弱化販安次流區(qū)大摩區(qū)域說抗性財；價格杏水平唱：整體墓均價60揀00元/平米振左右；其旗中廣陽區(qū)稼價格紋均為穴全市頭最高65栽00昌-7邀50繡0元/平米席；安綿次區(qū)稿均價藍為50紅00葉-6諷50昆0元/平米圖；大廳區(qū)域辯價差糠達70典0-制15股00元/平米然左右苦；市場章存量：20卡12年存藍量約43站6萬平逗米，集丟中在精安次蘋區(qū)27兼8萬平鉤；20厘13年待血入市計約20鉤1.襯7萬平。整知體貨霉量須4年去求化完口畢，妖競爭榴激烈掠！廊坊節(jié)房地豈產(chǎn)發(fā)躍展?jié)撨€力較新大，刺但現(xiàn)壩階段擠競爭基非常奪激烈中科蚊紫峰怨的競描爭格稠局第三殼部分第一類梯度廣陽臭區(qū)商卸業(yè)核安心輻燃射區(qū)艱項目燥，主竟力售來價70伙00小—7恢50啟0元/平米怕；第二咸梯度為安泡次區(qū)揀邊緣腿向里醒臨近馳商業(yè)蝴核心蛾區(qū)的脊項目播，主稠力售研價在63襲00左右較；第三召梯度為安纖次區(qū)項目，肥主力側(cè)售價50街00份—6捧20春0左右；對在本案需的中弄小戶送型下見游客怠戶分峰流嚴踢重。嘉慧意境均價：5200元/㎡本案7700元/平米豪邸坊均價：7150元/㎡匯源名居均價：6442元/㎡呈祥紫園均價5750元/㎡紅星國際廣場均價：6200元/㎡德榮帝景均價：4762㎡華夏幸福城洋房：7500元/㎡高層：6815元/㎡銀河領(lǐng)域均價：7200元/㎡華夏鉑宮均價：8358元/㎡萬達廣場均價：6989元/㎡曉廊坊均價：7200元/㎡商業(yè)撕核心第一崇梯度第二梯度本案萬向態(tài)城均價：69冶55元/㎡K2駛·獅子捕城63郵00元/㎡第三鉛梯度廊坊廈依據(jù)田區(qū)位伏和外蛋環(huán)線司之分摟，出肝現(xiàn)明令顯的瘡三級艷價格葡梯度蘆，第例一梯陳度廣掉陽70何00—80影00元/平米默＞安革次區(qū)65馳00—75細00元/平米貝＞安挺次西頭南外使環(huán)線55叨00—65肥00元/平米貸。價格業(yè)競爭污：本案懼處于結(jié)市場獻第三獅價格賢梯度標的區(qū)刊位（安賭次50份00惱—6勸20私0元/平米抱），價格緩挑戰(zhàn)旗廊坊逆第一影價格補梯度差水平（廣生陽75該00元/平米垂），目前顏實現(xiàn)帥簽約拋均價導為77正00元/平米畜，已衣遠超物市場洗平臺喜，一定臘程度脫離挽了市源場定睡價邏爺輯；弓這種廉價格搬挑戰(zhàn)炎在市甜場較洋好時挎對速間度影令響不忠大，勇但在閥市場初下行結(jié)階段鉆，要漁保持緣瑞價格嫂的同面時維花持速轎度，束不具倉備實彎現(xiàn)快騎速走絲式量的齊基本拍條件寄。競爭資格局政務薦核心第一須梯度漁走量庫最快飾，為區(qū)雕位距業(yè)離商焦業(yè)核滔心較棄近、做但價甩格又件較低造的高醋性價誼比項叔目；第二縮慧梯度慈走量瞞一般迅，為處缺于商汪業(yè)核寺心區(qū)撈繁華擱地段禿，但縱價格狹較高幼的項康目；第三宵梯度叔走量艇最少譜，為地就段臨自近外科環(huán)且鍬價格盆為廊義坊最亭高的西項目拔；嘉慧意境開盤6套本案15套/月豪邸坊速度：54套/月匯源名居速度：30套/月呈祥紫園速度：50套/月紅星國際廣場開盤180套德榮帝景速度：67套/月華夏幸福城速度：250套月銀河領(lǐng)域速度：27套/月萬達廣場速度：21套/月曉廊坊速度：34套/月華夏鉑宮速度：7套/月第一梯度第二梯度萬向城速度：19套/月第三梯度K2·獅子城開盤180套商業(yè)核心政務核心競爭可格局廊坊扭出現(xiàn)傲明顯犧的三獵級銷止售速山度梯丈度，射第一態(tài)梯度瘡走量釘最好浮，典棒型特臉點是質(zhì)地段瘦不是核最好舉、但呈價格財較低保的項侄目；惹第二塌梯度晃走亞量一摧般，按典型戶特點偶是區(qū)憲位最循好但夕價格亞較高松；第卸三梯法度走閉量最觀慢，蘆區(qū)位棚不好夸且價奶格處碑于廊脹坊價誼格水黨平高偵位；速度蜜競爭糕：坊市栗場上臣，價沈格與她區(qū)位徑是實嬌現(xiàn)速帽度的澇第一慕保障汗，本糾案處悟于區(qū)販位認福知較城差的罩安次具區(qū)，爪同時蛾又處殲在廊噴坊價握格的井最高蝕位上灘，每格月15套的壟速度等實現(xiàn)帽已經(jīng)識屬于村同類突項目個中上吉游市疤場速俊度，樸在價遲格硬筐性指罩標要約求下現(xiàn)，很陪難在洋短期巾內(nèi)有峽較大株的速挨度突嫂破；未來市場店供應賺出現(xiàn)障以下饅現(xiàn)象撐：1、安鑰次區(qū)出現(xiàn)遼原有胡的競廣爭壓競力上師，新枕增3個競她品，前供應仁量巨荒大；2、廣枝陽區(qū)華磨夏幸福城、耕萬向霉城存拍活較蹄多，對本炭案造疊成嚴訪重分會流。3、廊蒼坊在棟售項藝目以80墾-9京0平米碌的2、3居為甲主力鉛戶型沃，潛片在入隆市改旺善戶敏型以13駐0-匆16煮0平米3-輕4居，叛與本謹項目堅產(chǎn)品抱線一波致；4、中喚心城艇區(qū)的鹽在售慕貨較攪小，淡主要腦的供虎貨壓劫力都肉集中吵在外扶環(huán)沿膊線，矮以西賤北外礙環(huán)和惹西南底外環(huán)投為主蘭。潛在沙供應約23萬㎡嘉慧意境可售294套曉廊坊可售存量約170套豪邸坊可售存量43套匯源名居可售存量約228套呈祥紫園可售存量約357套德榮帝景可售存量；113套萬達廣場可售存量：100套華夏幸福城可售存量2110套銀河領(lǐng)域可售存量：144套華夏鉑宮（住宅）可售存量：125套二居：12套三居：23套四居：66套五居：24套一居：296套二居：742套三居：1072套一居：6套二居：23套三居：100套四居：15套一居：8套二居：12套三居：150套二居：3套三居：43套二居：138套三居：200套二居：95套三居：262套本案16、17、18、24、25#共計113套，一居：2套二居：4套三居：107套未備案約96萬㎡未來供應約3萬㎡潛在供應約35

萬㎡潛在供應：5萬㎡存量10萬以上存量5—10萬存量5萬以下K2·獅子城：未來住宅供應370萬，首開1300套紅星國際廣場可售存量：46套14、17#共計46套，二居：38套三居：8套在售2、3、10#2居；192套3居；64套4居：38套未備案供應13萬㎡萬向城可售131二居：131套未備案供應約13萬㎡競爭格局貨量練威脅狐：本案咱周邊闖供應豎量巨啊大。畜未來枕一年糕，本帖案周朗邊新祥開售兵項目材極度避集中萄，且洪產(chǎn)品媽線面渠積趨績同嚴直重，計對本起案的側(cè)分流視嚴重椅，未曉來競糊爭形絮勢嚴虹峻.1）廊喪坊市餅未來泄面積已最大軌的集聞中存肉量出階現(xiàn)在探北部練地區(qū)牙、項怖目最壺多的波集中論存量拉出現(xiàn)袋在安因次區(qū)溪、產(chǎn)禽品線押最全壤的集商中存黃量出新現(xiàn)在由安次生區(qū)本妙案周溉邊。2）市洋場產(chǎn)慮品同德質(zhì)化氏嚴重序，大梁多數(shù)鈔項目丸均為1—洗4居戶撐型，俊多集朝中在12洗0平米欺以下層二居渠、三離居。項目點以90平2居和90平米3居為綠主，總浮價存字在分敗流，營預計翻存量留為14毫33套均價70愉91元/平米抵，在鋪售剩陵余13紡6套，饑后續(xù)滴推22請2套；抵其中蓬其中87平2居74套；93平2居74套；97平3居74套其中85平2居將淡與本糊案70余平2居、90平純末南兩市居將泰與本剪案70余平琴南向2居形原成產(chǎn)年品力賭及總脫價競騰爭，待跟推61鍋2套，糞后續(xù)抱約13斷36套萬向鉗城獅子刪城紅星祥國際幸福朋城獅子同城20妹12年20季13年項目撥存量在售軋證載團存量后續(xù)袖未供蜓應存介量產(chǎn)品控線70平2居86板-1孟06兩居獅子接城紅星導國際萬向庭城92燦-1愿39平3居與本捏案16億0平4居、裙以及20金0余平4居躍嫁層有滔競爭；40套，補均價85辯00元/平米選，月背均3套華夏棕鉑宮獅子劇城16播0平4居獅子零城90平2居，維與本麥案83、84、86平南謎向2居總配價競瓶爭；首美開61浩2套，讓后續(xù)撫約13秩36套均價74我00元/平米著，14院0平三居，商共計12蝦8套均價63嫩00元/平米嗓，11教0平、12烏0平米3居與推本案三居存在腔競爭懶，首奪推18繁0套，矩后續(xù)冬約40販0套均價66察00元/平米待，其屑中90平米闖三居在紙售剩瘦余80套，塑后期物推售60們0套其中14糊7平四腎居與錄本案16乒0平存紋在產(chǎn)家品力價競爭男，18循3平四渴居與胞本案16彎0平四揚居存憶在產(chǎn)惡品力失和總浙價全獲面競爭雕，首款開14伏0套，煩后期爭無貨梅量86蘿-9夜0平剩位余35套，過預計誤后期翠約21母6套入洗市在售娛項目騎中，驕對本上案威父脅最絞大產(chǎn)隙品線笑集中爸在86彈-1扇06平米育大2居上池，本偏案貨錦量充射足，爭且競轎品供偏應量母充足鐮，須圣重點鍋突破幸福牧城90饒-1怨34平，夸剩余42套，阻預計懷后期詢?nèi)胧写蚣s21烤6套可售33壇81套，30萬平母米朗園精地塊乎規(guī)劃稿不清愉，將縱作為20偉13年主摸力推摸售量朗園稍地塊學規(guī)劃晃不清艦，將吩作為20覽13年主記力推醉售量可售25兔57套，25萬平米可售15潛46套，20萬平米可售18矩0套，3萬平米按照屑各競菌品目趣前的鳥去化啄速度恨，所竟有產(chǎn)交品均擾在明泳年無川法去標化完陸畢，亡與本滔案都磚能形價成競畜爭70平小煌兩居栗：獅子脊城、決紅星齡通過騙大面環(huán)積、她低總戴價優(yōu)陣勢分蛋流本稅案客以戶，仆但本跑案剩作余貨駕量不申多，考競爭孩壓力排有所鴨緩解記；86毒-1茄06平大莫兩居：本案館主力鼠戶型扭，去吵化好蛙壞決問定銷稱售情膝況，漠受同牢面積柄，高炮性價漫比項斯目分段流本火案客唉戶，袖同時習市場萄貨量巖充足劍，競赤爭激該烈，疫必須驗做重由點突敗破；92凝-1膊39平三閱居：本案鬧小三泰居貨水量小蝦，但揪是單咐價過隙高，伐出貨岡存在喇問題賢；大縣三居筋為標養(yǎng)桿產(chǎn)錦品，淚具備窯較強掠的市悅場競蓋爭力要，在設(shè)價值魚感提左升完死成后淘，可舅實現(xiàn)元較好真出貨裕；16亮5平四礦居：本案瞧的標使桿產(chǎn)論品，餡市場帳競爭亂貨量雙少，具在本遞案高悅端形陶象容遇易走堡量；60平一功居：貨量寒少，氏且為腿市場扎空白蠢產(chǎn)品因，適善當時茅機出野貨，逃可截壘留北付京投防資客榆。分產(chǎn)禮品線騙競爭銀河路外環(huán)光明西道康城遠景榮盛華伏府榮盛?錦繡謀觀邸鉑宮處北融創(chuàng)榮盛?錦繡嚴觀邸占地面積：13