下一個(gè)十年：踏上中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之

1房地產(chǎn)調(diào)控推動中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型國務(wù)院發(fā)展研究中心2012年3月巴曙松研究員2

（二）中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向

（一）中國房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的驅(qū)動力目錄

（三）中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之微觀案例3（一）中國房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的驅(qū)動力驅(qū)動力之一：強(qiáng)調(diào)去投資化、重點(diǎn)滿足剛性需求的房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)向中國住房需求主要包括投資增值需求、自住性需求、改善性需求、養(yǎng)老需求及結(jié)婚需求等，其中最剛性需求部分來自于結(jié)婚需求。目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策目標(biāo)導(dǎo)向減弱投資性需求占比，提升剛性需要占比。剛性需求提升的空間是滿足最低收入的保障房需求、中低收入的首套住房需求、中高收入的改善性需求。具體的滿足方式則可能是加大保障房建設(shè)、改造舊私房、舊公房以及城區(qū)擴(kuò)建等城鎮(zhèn)人口住房解決方式住房市場結(jié)構(gòu)城鎮(zhèn)人口住房解決方式建筑面積（平）平均樓齡（年）原有私房10%13320房改私房41%7418商品房37%9811租賃公房7%5227租賃市場住房3%6220其它2%8815數(shù)據(jù)來源：REICO工作室，作者整理4（一）中國房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的驅(qū)動力驅(qū)動力之二：城市化和人口重新分布城市化：2000-2010年中國城鎮(zhèn)人口平均每年增加1700萬，平均年增1.13%；2011-2012年城市人口每年將增加1200萬，平均年增0.8%.雖然城市化速度有所放緩，但城市化進(jìn)程仍未遠(yuǎn)未終結(jié)。城市群的形成與城市人口重新布局：下一個(gè)十年中國城市化人口增長與分布的驅(qū)動力將來自城市群的重新布局與2億農(nóng)民工的流動，目前的趨勢是從沿海城市逐步向內(nèi)地轉(zhuǎn)移，這將成為推動中西部城市人口增長與住房需求增長的關(guān)鍵來源。下一個(gè)十年中國城市人口增長來源5（一）中國房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的驅(qū)動力驅(qū)動力之二：城市化和人口重新分布，新的城市群崛起未來中國將產(chǎn)生更多1000萬人口以上的特大城市，并將產(chǎn)生北京、上海、深圳等8個(gè)特大城市中心6（一）中國房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的驅(qū)動力驅(qū)動力之三：區(qū)域增長格局的調(diào)整，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展開拓新的空間以建設(shè)用地占比、單位建設(shè)用地二、三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值兩大指標(biāo)衡量城市化的效率，“長三角”和“珠三角”的土地利用效率和城市化效率仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國平均水平和大部分中西部，未來中西部地區(qū)工業(yè)化和城市化空間仍較大，也將為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供新的空間。7轉(zhuǎn)型方向之一：保障房大規(guī)模建設(shè)，加速市場軌與保障軌的合理分工從目前的保障房存量占比來比，截至2010年底，扣除廉租房直接補(bǔ)貼的部分，保障房在整個(gè)住宅存量中的比重僅在10%，尚有大量城市低收入家庭未進(jìn)入保障房的覆蓋范圍。按照“十二五”期間3600萬套保障房的基本目標(biāo)，2015年底，保障房存量占比將逐步達(dá)到30%，基本覆蓋城市低收入家庭。（二）中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向

建設(shè)目標(biāo)（萬套）目標(biāo)分解經(jīng)適房和兩限房廉租房公租房棚戶區(qū)改造201058030028020111000200150250400201270012012022024020137001201202202402014600120902701202015600120902701208轉(zhuǎn)型方向之一：保障房大規(guī)模建設(shè)，建立市場軌與保障軌的合理分工2011年房屋總新開工面積約19億平米，其中商品房為約14億平米，保障房為約5億平米，約占總新開工的26%。保障房在房地產(chǎn)投資中的比重快速增大，有效的起到了經(jīng)濟(jì)減速“減震器”的作用。2012年我們預(yù)計(jì)商品房新開工將同比負(fù)增長10%，自11年的14億平米下降到約12.6億平米。保障房預(yù)計(jì)新開工700萬套，約3.5億平米。因?yàn)?1年1000萬套新開工保障房在12年進(jìn)入后續(xù)施工期，再加上新開工的700萬套，12年將進(jìn)入保障房施工和竣工的高峰期。我們測算12年保障房施工面積將約占房屋總施工面積的14%，對房地產(chǎn)投資額持續(xù)發(fā)揮支撐作用，同時(shí)也為國家的房地產(chǎn)調(diào)控贏得了時(shí)間。（二）中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向9轉(zhuǎn)型方向之一：保障房大規(guī)模建設(shè)，建立市場軌與保障軌的合理分工以北京為例，2010年低收入人群，戶年可支配收入僅可購買2.6平米五環(huán)外的商品住宅，無力通過市場軌滿足住房需求。所以保障房正好可以較快的滿足低收入人群及部分中低收入人群的住房需求，改善他們的居住環(huán)境。最終形成市場軌和保障軌雙規(guī)并行、合理分工的市場結(jié)構(gòu)。（二）中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向北京各收入層級戶年可支配收入可購買的五環(huán)外商品住宅平米數(shù)10轉(zhuǎn)型糠方向啊之二缺：行泛業(yè)集酒中度艘提升翠，分黨工細(xì)輸分，段專業(yè)大化程傘度提歌高行業(yè)賺集中坦度提床升：20情11年全掩國地籮產(chǎn)銷怎售前20強(qiáng)銷測售額懲達(dá)到87秒73億元求，市好場占抖有率猜提高拒到15樂%，并偷且預(yù)磁計(jì)未越來將惡進(jìn)一叨步提肉高。（二彎）中侄國房瓣地產(chǎn)巷轉(zhuǎn)型烏方向排名公司名稱銷售金額(億元)1萬科集團(tuán)12102恒大集團(tuán)8083綠地集團(tuán)7764保利地產(chǎn)7325中海地產(chǎn)7206萬達(dá)集團(tuán)5607碧桂園4308龍湖集團(tuán)3819華潤置地36610世茂房地產(chǎn)31511雅居樂31012綠城中國30013金地集團(tuán)29014富力地產(chǎn)28715遠(yuǎn)洋地產(chǎn)26516中信地產(chǎn)25517招商地產(chǎn)21018融創(chuàng)中國19319融僑集團(tuán)18520華僑城18020聾11年房非地產(chǎn)欠企業(yè)瞞銷售廉額20強(qiáng)市哀場占炎有率11轉(zhuǎn)型勉方向焰之二迎：行慘業(yè)集講中度侮提高乒，分姨工細(xì)槽分，伶專業(yè)醫(yī)化程鈔度提鮮高分工牢細(xì)分技，專攀業(yè)化命程度守提高靜：11年在黑宏觀遲調(diào)控膝下地免產(chǎn)公阿司的宗產(chǎn)品傲定位驚繼續(xù)簽細(xì)分您和強(qiáng)技化，員目前胡可以流大致納分為丈以下王幾類者：第一蝕類：戴為堅(jiān)紡持普寸通住懼宅開僻發(fā)，昨強(qiáng)調(diào)宋高速振周轉(zhuǎn)神和快游速去柳化，忠繼續(xù)帽以普舅通商縣品住鐮宅為嚼主要親產(chǎn)品慚，主保要滿酬足首弦次置吧業(yè)客稱戶的栗需求半的企銀業(yè)。第二哪類：須為瞄優(yōu)準(zhǔn)中騙高端相人群斧，布旨局核警心城扛市，利專注北中高方端樓漆盤開掩發(fā)的欣企業(yè)濁。第三發(fā)類：贈為強(qiáng)辭調(diào)普渣通住斃宅開射發(fā)銷舍售和丸商業(yè)臟物業(yè)愚開發(fā)塔并持頑有，閘以住經(jīng)宅開把發(fā)銷萌售回礙款提祝供資根金，惡支持著持有朱型商蓮業(yè)物姿業(yè)開跳發(fā)的蘭模式狐，獲柴得長羞期穩(wěn)留定收悉益的猛企業(yè)脆。第四抽類：慢為堅(jiān)境持一娃二線圍城市費(fèi)核心系區(qū)域痕商業(yè)啊綜合晌體開個(gè)發(fā)并計(jì)持有問，單辦純獲姐得長催期穩(wěn)艷定租信金收攻益的已企業(yè)席。第五纏類：健為進(jìn)拉行開類發(fā)區(qū)徹建設(shè)脖和運(yùn)郊營，臭開拓費(fèi)工業(yè)千地產(chǎn)巡壽領(lǐng)域程，布垃局核雕心城再市周敏邊為意核心兇城市淚做工河業(yè)配寇套的逼企業(yè)猶。（二鞏）中些國房希地產(chǎn)漫轉(zhuǎn)型顛方向12轉(zhuǎn)型接方向歸之三職：房呈地產(chǎn)芹金融脊產(chǎn)品礎(chǔ)快速辟發(fā)展深，開奧發(fā)商聯(lián)資金乳來源扔種類庭多樣晝化因?yàn)榘︺y行陪貸款僻的趨踢緊，攏開發(fā)疫商對獵于其告他地今產(chǎn)開北發(fā)融程資方勁式的文倚重流愈發(fā)郵加強(qiáng)蘆。截止11年底羊，房瓶地產(chǎn)佳信托筐資金嫂余額莫已達(dá)68幻玉82億元痛，約榨占信陶托業(yè)控總余匠額的14煤.8蘭%（另宅外有湖一部丙分信炎托以修其他使名義直發(fā)行否但是涂最終致還是擦流入鮮房地群產(chǎn)行脹業(yè)，午但是劑實(shí)際懇規(guī)模財(cái)難以嫂統(tǒng)計(jì)渡）。其中蜘面向怒公眾估發(fā)行念的集拜合信百托占拉比約壓為64欺%，持并續(xù)增境大。須部分跪居民辰投資檢從房爽地產(chǎn)技實(shí)物億轉(zhuǎn)向批以房寧地產(chǎn)妄信托色為代創(chuàng)表的聽金融雀產(chǎn)品咱。開拓慶除銀束行開性發(fā)貸銅款外頑的資總金來充源成賓為開瓦發(fā)商肥的另遞一挑隆戰(zhàn)。（二碰）中抗國房呈地產(chǎn)霜轉(zhuǎn)型臺方向13轉(zhuǎn)型隊(duì)方向鮮之四也：區(qū)脾域分晉化隨著妥中國緩經(jīng)濟(jì)起區(qū)域柿增長盯格局計(jì)調(diào)整晚，中硬西部撓增長汁更為孕活躍禿，制候造業(yè)慚內(nèi)遷鍵和城經(jīng)市化親將吸穴引流棵動人鄰口向和該區(qū)善域轉(zhuǎn)競移，繩從而葡使中咬西部蠶地區(qū)終及二印三線鞠城市衣成為脆中國塑房地胃產(chǎn)市歸場新簡的增卸長點(diǎn)顯。從20驗(yàn)11堵年重敞點(diǎn)監(jiān)刃測企棄業(yè)新黨增土頃地儲桿備分條布情字況來置看，煉房地瘋產(chǎn)企勻業(yè)對課二三愚線城劍市的票土地朵儲備拘布局窮顯著緒增加償，顯夾示中撞國房孕地產(chǎn)愈市場扯的新飾興增挨長點(diǎn)起正在木逐步拐積聚止。（二儲）中畏國房袍地產(chǎn)伸轉(zhuǎn)型怒方向

占比加權(quán)占比

萬科保利金地綠城富力恒大碧桂園首創(chuàng)置業(yè)保利香港

一線城市

11.24%11.24%

3.11%21.46%

12.21%

6.6%二線城市

66.60%66.60%94.68%35.78%29.90%33.53%8.81%78.24%19.70%44.3%三、四線城市22.17%22.17%5.3261.11%48.60%66.47%78.99%21.76%80.30%49.1%拿地面積（萬平米）1843.43969.41186.24725.77235.081810.84576.9470.78562.46100.0%重點(diǎn)且監(jiān)測品企業(yè)20瓶11年新闖增土炎地儲嫌備分丟布14轉(zhuǎn)型戀方向乎之四立：區(qū)軋域分浩化從土條地出紙讓的祝區(qū)域菌結(jié)構(gòu)搬和土泉地出談讓金陶的貢塊獻(xiàn)比喚例來急看，20金11年中球西部桑和東丘北區(qū)卷域的圍土地捐出讓壁金絕長對量疏和貢綁獻(xiàn)份濱額都友有所資增加癢，過圖去10年也屠是土鳳地“性量價(jià)金齊升晨”的丘兩大匆區(qū)域傾，顯子示中宗國土算地市剝場結(jié)德構(gòu)的贊區(qū)域褲轉(zhuǎn)移袍早已妨開始帆。20灑11年中填西部擺地區(qū)斑在全替國土脊地出晴讓金嗽的占打比為24衫%，僅該次于焦長三俗角，去為第架二大搶貢獻(xiàn)儀源，易而10年之圾前，毒這一廈比例荒僅為3%，從壯土地暈長周晶期的驗(yàn)視角奧看，談這個(gè)芽比例達(dá)的大賭幅躍杠升顯越示中感西部附在全帝國中府國經(jīng)判濟(jì)和印房地涂產(chǎn)市捕場結(jié)且構(gòu)的靜重要作性也指在顯原著提眨高。樣同時(shí)菠中西告部地照價(jià)仍喊為全短國最業(yè)低水岸平，兔在目幅前的丙政策畏導(dǎo)向挑下，筍房地扛產(chǎn)調(diào)芹控對符該區(qū)復(fù)域的砍沖擊皂也相董對較晚小。（二對）中鵝國房臂地產(chǎn)佳轉(zhuǎn)型屯方向20蓋11土地慮出讓康金的況分區(qū)熄域貢屠獻(xiàn)結(jié)該構(gòu)20匆11年不同得區(qū)域扇土地沈均價(jià)15轉(zhuǎn)型疲方向摔之五冶：傳淺統(tǒng)住中宅開性發(fā)的“加隆工制作造業(yè)衰”屬源性仍醉具有見相對騾優(yōu)勢國內(nèi)殃一些爸龍頭樂開發(fā)剝商的掘核心踏優(yōu)勢鴿在于桿它作齊為一雷個(gè)住未宅的“加擺工制胸造業(yè)各”品封牌仍精具有美相對我的優(yōu)創(chuàng)勢和瘋成長鵲空間。房地霧產(chǎn)“加桶工制幕造業(yè)然”的餃核心葉競爭鍵力在羨于：繪其一母是踩棉準(zhǔn)周罩期節(jié)衛(wèi)拍，互即周攤期低芹谷拿電地，脖快速端開發(fā)墻，周勤期上考行銷剝售，并快速背回籠舞，到拍目前凝為止雷，部分黎龍頭嫂地產(chǎn)猶商在踢這方江面表吃現(xiàn)占線優(yōu)，體并不柳是所咐有開量發(fā)商蝕均能提夠適扎時(shí)拿誘地，懷并在狼多個(gè)影城市很布局怪多個(gè)貝項(xiàng)目花。（二壟）中零國房庸地產(chǎn)漲轉(zhuǎn)型常方向以成貍套住嚴(yán)房計(jì)歉算，20滑10今年中國懂城市候戶均饒僅有0.頌74套住梯房，艙距離債戶均1套尚世有距丸離，犁并且溝明顯奇落后墳于美碎日等巴發(fā)達(dá)抗國家吉，房賊地產(chǎn)“加過工制滋造業(yè)曬”仍慣有空陸間16轉(zhuǎn)型使方向幻玉之六兇：一綱線城宅市商偷業(yè)地望產(chǎn)未坊來成倍長空牧間較陳大與住減宅不繞同，稍商業(yè)捕地產(chǎn)副起步句期較程晚但燥持續(xù)彈期很習(xí)長?；驀H駝經(jīng)驗(yàn)州表明腐，人竿均GD令P3陷00總0-猛80企00美元太是商禁業(yè)地叛產(chǎn)的早起步棉期，80兆00美元探之后明進(jìn)入搖加速餐發(fā)展閘期，靠直至20拾00份0美元訓(xùn)之后彩才進(jìn)刷入成黎熟發(fā)而展期腐。而田在起垂步期壯時(shí)，爺新增溝供應(yīng)程增速脖往往薄最快找。中勢國商核業(yè)地購產(chǎn)目農(nóng)前正島處于煮從起德步期施，而溝一線必城市愿已步呈入加賠速發(fā)融展期翼。目前另中國嚴(yán)商業(yè)冬地產(chǎn)金的基壁本情曠況是悅：零語售物父業(yè)中布大部擱分還巡壽是低文端物泊業(yè)，鈴購物罩中心斬占比績很小宰；寫佛字樓崖中，顆甲級鎮(zhèn)寫字槳樓占搜比很餅小，寇并且偶樓齡勵(lì)已很膨長；師倉儲級業(yè)倉貫庫中可，70催%修建鑒于90年代杯前。干如何灶改變桐這三宋大現(xiàn)用狀即在是未狡來商醫(yī)業(yè)地家產(chǎn)的揉成長青空間奏所在液。（二伏）中番國房冤地產(chǎn)替轉(zhuǎn)型爪方向17轉(zhuǎn)型尊方向崖之六對：一通線城夠市商蹄業(yè)地托產(chǎn)未是來成豬長空圓間較感大從當(dāng)知前情煙況來零看，狀如果纏將商膚業(yè)用淺地與且住宅并用地衛(wèi)的地塑價(jià)之天比作騰為一裁個(gè)衡亦量指飛標(biāo)，爭可以迅看出幣世界械大都豬市的工該比害值通狗常中5—老20億%，購而中燥國一螞線城座市2陳01增1年綱的該還值為邪46昨%，林其它訓(xùn)城市支的住條宅用饒地與鬼商業(yè)聰用地悠價(jià)格眉基本漂持平狡，顯胖示也相只有喪一線臨城市享的商煉業(yè)用萄地目遵前才快開始乒反應(yīng)戚商業(yè)賞地產(chǎn)鵲未來死的投陶資價(jià)毛值。（二缸）中膚國房秤地產(chǎn)巖轉(zhuǎn)型序方向80年代末歐美亞城市土地價(jià)格

東京巴黎臺北大阪漢城倫敦法蘭克福舊金山住宅地價(jià)（日元）108000048920026190522706051480359643244819599商業(yè)地價(jià)（日元）1480000011740801047618610000010842005565930150072352783住宅/商業(yè)7.3%41.7%25.0%3.7%4.7%0.6%21.6%5.6%

2011年中國地價(jià)一線城市二線城市三四線城市環(huán)渤海東北長三角珠三角中西部住宅用地均價(jià)8156.374532.192074.692672.242081.363984.583669.852679.03商業(yè)用地均價(jià)17698.84597.271584.424126.991940.623899.242570.372231.25住宅/商業(yè)46.08%98.58%130.94%64.75%107.25%102.19%142.78%120.07%18轉(zhuǎn)型綿方向常：微逆觀案策例之懇一北釣京從北海京市20電11嗽年土備地市壺場的茅成交依結(jié)構(gòu)浪可以綁看出烈房地已產(chǎn)行僅業(yè)的塵業(yè)態(tài)莫多元濕化趨烏勢已抓日益涼顯現(xiàn)些。純住逃宅開族發(fā)將襲逐步恩過度遵到以謀住宅卷配套些幼托濃、中派小學(xué)袍、醫(yī)數(shù)院、否商業(yè)帝配套褲和交脅通為祝綜合片開發(fā)厘體的飄模式幻玉，這筒一點(diǎn)刑在地諸價(jià)上條已有喉表現(xiàn)中國衫主要羽保險(xiǎn)拍公司限及部既分投瘋資公擺司開劈燕始顯乎著布閃局北仁京市看核心嘆區(qū)的究商業(yè)駐物業(yè)廳，從軍地價(jià)華上看備，20輛11盛年核防心區(qū)惜成交沫的1冷0塊讀商業(yè)