小區(qū)停車位產(chǎn)權歸屬問題探討

小區(qū)停車位產(chǎn)權歸屬問題探討

「內(nèi)容摘要」隨著我國住房制度改革的進一步深入以及有車一族的不斷涌現(xiàn)，“車位之爭”已成社會關注問題之一。其爭議的根源在于我國對小區(qū)停車位的產(chǎn)權歸屬沒有明確的法律規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)商、小區(qū)業(yè)主及物業(yè)管理公司也是各有各的說法。本文著重從我國的實際情況出發(fā)，并借他山之石，將圍繞小區(qū)停車位的產(chǎn)權歸屬問題展開討論。

「關鍵詞」停車位，產(chǎn)權，建筑物區(qū)分所有

汽車作為工業(yè)社會的標志之一，對人類文明的促進有目共睹。車可娛人，亦可擾人，停車問題便是其中之一。作為人類交通工具、運輸工具停放安置休養(yǎng)場所的停車場本不是問題，只是伴隨著人的矛盾的日益突出才成其為問題。特別是這幾年，我國的房價越漲越高，而車價卻是越來越便宜，隨之而來的“車位之爭”愈演愈烈。開發(fā)商、小區(qū)業(yè)主和物業(yè)管理公司各執(zhí)一詞，各方人士也是眾說紛紜，莫衷一是。其圍繞的問題無非是“這停車位到底是誰的？”然而，由于現(xiàn)行法律規(guī)范的缺失或不甚明確，導致了各地法院判決也是五花八門?？梢灶A見，隨著住房商品化的進一步深入及有車一族的不斷涌現(xiàn)，“車位之爭”必將引發(fā)更大范圍的矛盾對立。為此，筆者將從小區(qū)停車位產(chǎn)權歸屬的角度予以探討。

所謂停車位是指停車場中僅供一輛汽車停放之單元。本文要論述的小區(qū)停車位專指商品房住宅小區(qū)內(nèi)設置在地上、地面或地下的停車位。依建筑物區(qū)分所有原理，其客體可以分為單獨所有部分和共有部分，中國政法大學出版社1998年版，第195頁。）。單獨所有部分主要是指通過一定方式而對建筑物加以區(qū)分，由此所分割出的兼具建筑物構造上的獨立性和使用上獨立性的一部分房屋。⑶共有部分包括共用部分及附屬物、共用設施等。那么，小區(qū)停車位到底應屬于哪一部分客體呢？由于我國法律還未建立起建筑物區(qū)分所有制度，故對該問題也無明確的答案。從世界各國立法例來看，也是各有特色。如在日本這樣一個人多車多而地少的國家，停車位也一度成為社會主要矛盾之一。為此，日本通過了以強化停車場設置義務為宗旨的停車場法律案，把停車位分為地面露天停車位和屋內(nèi)停車位。但是，對停車場的產(chǎn)權歸屬問題并沒有作十分明確的規(guī)定。日本的地方法院與最高法院特別是在對地下停車位到底是屬于法定共用部分還是專有部分分歧嚴重。而日本學界認為，由于建筑物一層或地下部分之容積率是不記入建筑物總面積的，最高法院將地下停車位認定為專有部分的理由是不充分的，故建議應當通過共用部分的專有使用權來進行處理。而在大陸法系之傳統(tǒng)國家德國，其民法典對停車位問題并沒作出規(guī)定，而是于1973年修訂《住宅所有權法》時得到了明確，即該法的第3條第2項-“以持久性界標標明范圍之停車場，視為有獨立性之房間”。亦即地上、地下之停車場皆可設“專有所有權”，并能夠獨自讓與、設定負擔。同樣，在另一個傳統(tǒng)大陸法國家法國，在其1950年的《都市計劃法》當中也規(guī)定了“居住區(qū)域與停車區(qū)域得為分別的不動產(chǎn)”，亦即將停車位視為建筑物區(qū)分所有當中的專有部分。與上述幾個國家之規(guī)定不同的是我國的臺灣地區(qū)，1991年4月臺灣‘內(nèi)政部’營建署命令“日后建筑物在地下室依法附建的防空避難室兼停車空間，應視為‘公共設施’，不準登記為個人私有，也不準分割零售”。該規(guī)定將停車位視作公共設施，并依附于專有部分。對此，臺灣學者也有不同看法，認為停車位既可成為區(qū)分所有權而單獨登記，也可作為共有部分進行專有使用。以上即為主要大陸法國家和地區(qū)關于停車位的有關規(guī)定，對同屬大陸法系的我國不無借鑒之處。

從我國目前的實際情況來看，商品房住宅小區(qū)的停車位大致可以分為如下四種情況：第一種是住宅小區(qū)地面停車位；第二種是住宅小區(qū)地下停車位；第三種是樓房首層架空停車位；第四種是樓房屋頂平臺停車位。鑒于停車位在住宅小區(qū)內(nèi)所處位置的不同，其權利的展開也不盡相同，下面將予以分別論述。

住宅小區(qū)地面停車位

所謂地面停車位是指直接設置在小區(qū)地表，以劃線分割方式標明的停車設施，一般需要得到政府頒發(fā)的《建設規(guī)劃許可證》。通常來講，房地產(chǎn)開發(fā)商預售或現(xiàn)售商品房住宅小區(qū)建筑房屋單元后，并辦理了初始登記及轉移登記，房屋單元所有人便按份共同擁有了該小區(qū)宗地號的全部土地使用權。由于地面停車位所在的地面面積包含在小區(qū)總土地使用面積之內(nèi)，因此，該種停車位的使用權顯然屬于全體建筑物區(qū)分所有人即業(yè)主。那么，在這里為何是使用權而非所有權呢？我們認為，地面停車位只是通過劃線分割而成，不具備建筑物所要求的遮蔽性，即不符合構造上和使用上的獨立性標準。所以，它不能夠成為所有權的客體，而只能被視為土地使用權的客體。接下來的問題便是如何實現(xiàn)這種使用權，從外國的某些立法例來看，引入“專有使用權”的概念來予以解決。它是指依據(jù)法律規(guī)定和區(qū)分所有人之間的共同約定，由某一個或數(shù)個區(qū)分所有人對某些共用部分享有排他的、獨占性使用權。從其性質上來看，有人認為是一種租賃權，也有人認為是一種地役權。但不管其性質如何，該種使用權所產(chǎn)生的收益必須歸全體區(qū)分所有人享有。結合我國實際，我們認為，應當由地面停車位的使用人向業(yè)主委員會交納使用費或租金，同時向提供看管服務的物業(yè)公司交納看管費用。因此，無論是開發(fā)商還是物業(yè)公司都無權擅自在小區(qū)的地面設立停車位，而必須在得到業(yè)主大會的許可并與業(yè)主委員會簽訂協(xié)議，對有關收益分配作出具體約定后，才能設立和運營這種地面停車位。否則，將構成無權處分的侵權行為。

住宅小區(qū)地下停車位

所謂住宅小區(qū)地下停車位是指開發(fā)商利用地下空間而建造的停車位。隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展以及對土地需求的日益膨脹，現(xiàn)代建筑物不得不更多地向空間發(fā)展，包括地表上空和地下空間。正是對地下空間的充分利用，才導致了地下停車位的出現(xiàn)。然而，由于我國長期以來對地下空間利用的忽視以及對停車位的需求不夠旺盛，而法律來源于社會的需求，從而導致了該領域法律規(guī)定的空白，而今情勢卻已大變，地價一個勁地往上漲，人們對地下空間特別是停車位的需求日漸增加，也因此，將地下停車位推到了現(xiàn)今這場“車位之爭”的焦點地帶。

確認地下停車位產(chǎn)權的歸屬必須有一個前提，即對地下停車位的權利結構有非常清楚的認識。這就不得不先考證我國目前法律架構下土地和建筑物的關系。在大陸法系范圍內(nèi)來看，一種是以德國、瑞士為代表的“建筑物依附于土地”的立法例，一種是以日本、我國臺灣地區(qū)為代表的“土地和定著物都為獨立的不動產(chǎn)”的立法例。那么，從我國《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》及《擔保法》的規(guī)定來看，是采納了土地和建筑物不可分離但又未將建筑物視為土地的一部分的觀點，即所謂的“房隨地走，地隨房走”的立法模式。在這種立法模式下，地下停車場與其上面的土地不可分離但又互不相屬。那么，要問的是，對地下停車位到底應該如何來展開它的權利架構呢？它能夠成為所有權的客體嗎？前面我們提到過，只要具備構造上和使用上的獨立性，即可以成為所有權的客體。地下停車場四至明確，與其上的房間有墻壁相隔，已成為與住房相區(qū)別的、獨立的特定物，可以成為單獨所有權的客體。然而，結合我國房地產(chǎn)市場的實踐來看，如果一概地賦予地下停車位以單獨所有權，亦即賦予房地產(chǎn)開發(fā)商對地下停車位享有完全的產(chǎn)權的話，會導致顯失公平的結果出現(xiàn)。其原因便在于地下停車位的建筑面積一般情況下是不計算建筑容積率的，即該停車位并沒有獲得相應的土地使用權面積份額。換句話說，該小區(qū)的土地使用權面積完全由地上建筑物分攤，地下建筑物便成了不分攤土地使用權面積的部分。為此，不禁要問，依據(jù)我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律關系架構，沒有“地”又哪來的“房”呢？因此，按王澤鑒先生的話，此時的地下停車場便成了依附于地上建筑物的從物而歸屬于主物的所有人即全體業(yè)主。另外，從現(xiàn)實情況來看，由于該種停車位建立在全體業(yè)主所共同擁有使用權的土地上，自己不擁有相應的土地使用權，是無法取得產(chǎn)權證的，也因此，實踐當中，開發(fā)商在售房合同中約定的“停車位的產(chǎn)權屬于賣方”的條款應當屬于無效條款。該種地下停車位的權益應由小區(qū)的業(yè)主共同享有，開發(fā)商或物業(yè)公司是無權擅自處分的。當然在征得業(yè)主大會同意后，開發(fā)商或物業(yè)公司可以根據(jù)業(yè)主大會的授權委托，將停車位予以出租，所得租金收入歸全體業(yè)主所有，用于彌補物業(yè)管理費用開支。同時，停車位使用人必須向提供看管服務的物業(yè)公司交納看管費用。

然而，從全國范圍內(nèi)來看，也有一些地方規(guī)定某些地下停車位的建筑面積是計算建筑容積率的，即按照建設用地規(guī)劃許可證載明的規(guī)劃用途建造地下停車位，并和地上建筑物一樣要計入整個宗地上的建筑面積。因此，該種停車位可擁有獨立的產(chǎn)權。如北京市就規(guī)定，此類地下停車位可單獨核發(fā)房屋所有權證，也可以與購買的商品房合并核發(fā)房屋所有權證。此種地下停車位開發(fā)商有權予以出售、出租。通過買賣而擁有產(chǎn)權的業(yè)主雖然無須繳納車位使用費，但仍應按期繳納物業(yè)管理費或車輛看管費。

另外，從目前的司法實踐來看，對于地下停車位的產(chǎn)權歸屬雖還沒有統(tǒng)一的意見，但令人驚喜的是，南京市鼓樓區(qū)法院已經(jīng)做出了全國首例將小區(qū)地下停車位認定為業(yè)主共有的判決，其依據(jù)便是小區(qū)土地使用權面積與全體業(yè)主分攤的面積是一樣的，即排除了地下停車位對小區(qū)土地使用權面積的分攤。我們認為，鼓樓區(qū)法院的做法是符合法理的，雖然地下停車位理論上可以成為單獨所有權的客體，但只要沒有分攤相應的土地使用權面積的份額，它就不能夠作為一個獨立的建筑物而可以被開發(fā)商予以處分，相反它只能依附于地上建筑物并歸屬于小區(qū)的全體業(yè)主。該判決對目前有關小區(qū)地下停車位糾紛的解決，不無積極意義。

樓房首層架空層停車位

所謂樓房首層架空層停車位，是指將建筑物地面上的第一層架空而形成的停車位。在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理法律制度下，首層樓房架空層停車位的建筑面積也是不計算建筑容積率的，不能獲得相應的土地使用權面積份額，其法律權利依附于計算建筑容積率的房屋建筑物，也是住宅房屋單元的從物。故，關于樓房首層架空停車位的產(chǎn)權歸屬與地下停車位的情形是一樣的，此處不再贅述。

樓房屋頂平臺停車位

所謂樓房屋頂平臺停車位，是指在小區(qū)商品房樓頂平臺上設置的停車位。

樓房屋頂平臺停車位在我國目前還不是非常普及，但隨著停車位的日益緊張，有關這種停車位的糾紛也會日益增多。關于屋頂平臺的歸屬問題，也是頗有爭議。有人認為，屋頂平臺應當歸建筑物的全體區(qū)分所有人共有；也有人認為，其應屬于頂樓住房所有權的范圍，因為頂樓部分的附屬物由最高一層的區(qū)分所有人所有。我們認為，對屋頂平臺的利用更多的是用它的空間，而這個空間顯然不僅僅屬于頂層的區(qū)分所有人，而應當歸該建筑物的全體區(qū)分所有人所有。也因此，對于該空間的利用如設置停車位等權利應當屬于建筑物的全體區(qū)分所有人。同理，開發(fā)商和物業(yè)公司都無權擅自在屋頂平臺設置停車位，而應與該樓的業(yè)主進行協(xié)商并征得同意之后才可。當然，如果物業(yè)公司提供看管服務，也可以收取一定的看管費用。

綜上，我們針對小區(qū)停車位各種不同的形式，分析了其各自產(chǎn)權的歸屬情況。也只有對停車位的類型作出區(qū)分，才能夠解釋清楚其產(chǎn)權歸屬的法理依據(jù)。同時，對其中的某一類停車位，我們也不能夠一