房地產(chǎn)-工業(yè)地產(chǎn)：工業(yè)地產(chǎn)政策觀點(diǎn)研究-工業(yè)地產(chǎn)的政策及影響

1近年有關(guān)工業(yè)地產(chǎn)的政策及影響、村)及園區(qū)用地中存在的，2為落實(shí)國(guó)務(wù)院規(guī)定的加快推進(jìn)土地向規(guī)模經(jīng)營(yíng)集中、工業(yè)向園區(qū)集中的政高發(fā)展水平的若干意見》32006年2月，上海市房屋土地資源管理局副局長(zhǎng)陶校興在召開的“開發(fā)區(qū)節(jié)約集約用地研討會(huì)”上表示，在“十一五”期間，上海還計(jì)劃整理各類70%左右；年工業(yè)銷售額超4~6個(gè)。積率建設(shè)項(xiàng)目的竣工時(shí)間，逾期不能竣工的，要交一定比例4業(yè)5出讓改革萌芽006-9-18業(yè)用地出讓的。工業(yè)用地招拍掛提供了經(jīng)驗(yàn)?！?一階段土地房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的談判階段確定其價(jià)格;2.收購(gòu)方與項(xiàng)目公司和股東就土地,房屋的轉(zhuǎn)讓,簽署合作協(xié)議,草擬并通過(guò)收購(gòu)第二階段土地房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實(shí)現(xiàn)階段----項(xiàng)目公司的股權(quán)收購(gòu)3.目標(biāo)公司對(duì)目標(biāo)公司的資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)進(jìn)行清理，進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，并將清理后的財(cái)務(wù)報(bào)告提供給收購(gòu)方,收購(gòu)方根據(jù)對(duì)目標(biāo)公司提供的資料,對(duì)目標(biāo)公5.雙方根據(jù)公司章程或公司法及相關(guān)配套法規(guī)的規(guī)定，提交各自的權(quán)力機(jī)構(gòu)如審議表決;6.股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效后，雙方按照協(xié)議約定履行法律變更(工商、稅務(wù)登記變成;淺談工業(yè)園區(qū)開發(fā)工業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的操作與管理★★★★在建設(shè)用地上進(jìn)行用于工業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)和其中，租賃為主要形式。隨著新型工業(yè)化進(jìn)程的推進(jìn)，新型工業(yè)方向、工業(yè)產(chǎn)品之間的競(jìng)爭(zhēng)和整合突破傳統(tǒng)形式，工業(yè)房地產(chǎn)的品味的要求越來(lái)越高。工業(yè)園區(qū)作為容納各種特色投資的工業(yè)航經(jīng)濟(jì)水平的主戰(zhàn)場(chǎng)，如何對(duì)工業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行可行性操作和實(shí)可分兩大類。一大類是集體建設(shè)用地上的操作模式：二大合規(guī)劃；(2)土地應(yīng)依法完成農(nóng)用地轉(zhuǎn)用；(3)要進(jìn)行聽證，必須有集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)“七通一平”的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。在集體建設(shè)用地上進(jìn)行工業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，主要可采取以下幾種形式：一種形式是自主開發(fā)，自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)贏虧。在工業(yè)園區(qū)管委會(huì)和當(dāng)?shù)卣闹С种笇?dǎo)下，集體經(jīng)濟(jì)組織自行組織用地報(bào)批，完成征地拆遷騰地，搞好“七通一平”的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完成符合市場(chǎng)需求和現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展走向要求的工業(yè)廠房和生產(chǎn)生活配套用房建設(shè)，以廠房和配套用房出租的形式贏利，產(chǎn)權(quán)承包商建設(shè)好項(xiàng)目后，每年向該集體經(jīng)濟(jì)組織支付一定租金。合同到期后，承包商不再有經(jīng)營(yíng)權(quán)，產(chǎn)權(quán)歸集體經(jīng)濟(jì)組織所有。第三種形式是合作開發(fā)，即集體經(jīng)濟(jì)組織以完成“七通一平”的土地作價(jià)入股，與有投資實(shí)力的開發(fā)商合股經(jīng)營(yíng)，風(fēng)險(xiǎn)共行工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，在政策上可行，在實(shí)際操作過(guò)程中卻交易形式只限于單一的租賃，不利于廣泛吸收各類投資。二是農(nóng)自主完成拆遷騰地和“七通一平”的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不受經(jīng)濟(jì)條境制約，十分困難；三是即使解決上述兩個(gè)難題，受傳統(tǒng)思想影，跨集體經(jīng)濟(jì)組織用地的利益分配矛盾也很難調(diào)處；四是土地補(bǔ)不能計(jì)入項(xiàng)目開發(fā)成本，只能作為農(nóng)民的投入，一定程度上導(dǎo)致地重建的經(jīng)濟(jì)困難。五是工業(yè)園區(qū)或當(dāng)?shù)卣绻苯舆M(jìn)行投資產(chǎn)權(quán)不明，政企不分，侵占集體土地所有權(quán)和自主權(quán)，產(chǎn)權(quán)不明業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)前期投入巨大是一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，但項(xiàng)縮短開發(fā)周期，降低開發(fā)成本，這是其一。其二，能夠?qū)崿F(xiàn)公用地，合理整合生產(chǎn)、生活等配套設(shè)施用地，真正做到集進(jìn)一步拓寬園區(qū)發(fā)展空間，開拓培植稅源途徑，增強(qiáng)可持續(xù)四，也能滿足市場(chǎng)對(duì)多種交易形式的需求，集聚各類社會(huì)資種企業(yè)行為，不宜由工業(yè)區(qū)管委會(huì)或一級(jí)政府進(jìn)行直接投資開項(xiàng)目?jī)?nèi)入園企業(yè)的前置審查制度和準(zhǔn)入制度；(2)完善加盟工業(yè)-1-土地“新規(guī)”迷茫工業(yè)地產(chǎn)以低價(jià)格換取投資和就業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)是有效的方式，但是隨著大量園區(qū)的仿-2-。到1土地調(diào)控新規(guī)下工業(yè)地產(chǎn)何去何從仲量聯(lián)行集團(tuán)是全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)和投資管理公司，管理著全球7000以低價(jià)格換取投資和就業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)是有效的方式，但是隨著大量園區(qū)的仿2004年，中央對(duì)園區(qū)進(jìn)行整頓，但工業(yè)土地供應(yīng)開始一直處于供不應(yīng)求的2調(diào)3節(jié)能至少40%~50%。注重周邊環(huán)境和配套設(shè)施。4新機(jī)遇戲稱：從“國(guó)八條”到“國(guó)六條”，從"圈地為王"到"拍地稱道。的先天優(yōu)勢(shì)化、生態(tài)辦公是未來(lái)趨勢(shì)地區(qū)跨國(guó)公司房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告》中指出，受美、歐高技術(shù)企業(yè)"邊緣P(1)空間集聚階段：在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展初期，園區(qū)基本上是來(lái)者不拒，只要有投資就配套。型的時(shí)候提出了集群，美國(guó)50個(gè)州，起碼有40個(gè)左右都有自己的產(chǎn)業(yè)集群。國(guó)內(nèi)發(fā)展好的地方也是，比、(3)人才集聚階段：在這個(gè)階段，園區(qū)經(jīng)濟(jì)開始向城區(qū)經(jīng)濟(jì)過(guò)度。產(chǎn)業(yè)發(fā)展和升級(jí)，(4)多元融合階段：即城市多種功能開始在園區(qū)內(nèi)形成有機(jī)融合，園區(qū)發(fā)展跳出了單1關(guān)于宏觀調(diào)控工業(yè)地產(chǎn)商具體唱多企業(yè)上海萬(wàn)宏工業(yè)投資(集團(tuán))有限公司(下稱“萬(wàn)宏集團(tuán)”)。該集團(tuán)負(fù)責(zé)人與萬(wàn)宏集團(tuán)接洽開發(fā)?！拔覀儼褟S房租給融創(chuàng)，租金回報(bào)率要高出原來(lái)很多?！崩蠌S房改造?！薄吧虾９I(yè)用地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)一度偏緊，市場(chǎng)上仍有一些閑置土地未被利用。一些工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商通過(guò)整合這些閑置用地和舊廠房，從而獲取緊缺的土地?！毙录悠买v飛集團(tuán)(AscendasGroup)一位內(nèi)部人士稱。創(chuàng)造中心竣工；大連軟件園騰飛園區(qū)一期建成；杭州科技園項(xiàng)目也已簽約?！盤LD.NYSE)與深圳市鹽田港集團(tuán)合資開發(fā)的鹽田港普洛斯國(guó)際物流園一期項(xiàng)目正幾乎同時(shí)，全球排名第二的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商安博(AMB)置業(yè)有限公司也選位列全球前三位的上市工業(yè)地產(chǎn)商嘉民集團(tuán)(GoodmanGroup)上海公司市場(chǎng)經(jīng)理馬倩則公開表示，該集團(tuán)在上海，嘉民在南匯、奉賢以及普陀桃浦的32放。導(dǎo)致的出租率不足，以及競(jìng)爭(zhēng)壓力增大等。上海做失敗的創(chuàng)意園區(qū)也有不少?！?1-，-2--3-產(chǎn)“脫離”無(wú)調(diào)控狀態(tài)業(yè)規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和。工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出。產(chǎn)工的上海等地，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)近年來(lái)一直維持了一個(gè)較高的增長(zhǎng)態(tài)機(jī)遇“隨著政府調(diào)控的不斷出臺(tái)，產(chǎn)業(yè)園地產(chǎn)將會(huì)不斷地被規(guī)范化，這在很大程度上有利于整個(gè)”試。年，國(guó)際市場(chǎng)上聲名顯赫的工業(yè)地產(chǎn)巨頭普洛斯攜帶著“物流地產(chǎn)”新概念登陸中國(guó)市1測(cè)2007第三屆中國(guó)地產(chǎn)金融年會(huì)上，中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)主編任慧勇指出：工業(yè)地產(chǎn)預(yù)測(cè)一：土地獲取成本漲幅不會(huì)太大土預(yù)測(cè)二：租金與利潤(rùn)繼續(xù)小幅上揚(yáng)預(yù)測(cè)三：園區(qū)辦公樓和物流產(chǎn)業(yè)將成投資熱點(diǎn)22008年第二個(gè)投資熱點(diǎn)是物流產(chǎn)業(yè)。特別是北京，奧運(yùn)利好直接引發(fā)了國(guó)預(yù)測(cè)四：專業(yè)產(chǎn)業(yè)特色區(qū)域?qū)⒊蔀橥顿Y熱點(diǎn)年投資熱點(diǎn)還將擴(kuò)大到有獨(dú)特產(chǎn)業(yè)預(yù)測(cè)五：更多大型終端企業(yè)將參與工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)續(xù)滲透物流產(chǎn)業(yè)預(yù)測(cè)七：開發(fā)企業(yè)升級(jí)換代32008年，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也將升級(jí)。國(guó)內(nèi)少數(shù)強(qiáng)勢(shì)開發(fā)商將逐漸介入持江高科(600895行情,股吧)持有其園區(qū)內(nèi)60%左右企業(yè)的股份，公司已經(jīng)設(shè)立專預(yù)測(cè)八：招商與開發(fā)難度增大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)變，脫離傳統(tǒng)的廠房概念，加進(jìn)玻璃幕墻、產(chǎn)成廣州市場(chǎng)新寵投資前景看好個(gè)人投資目前距離尚遠(yuǎn)，但其穩(wěn)定的投資收益率還是使業(yè)界對(duì)這一市場(chǎng)前景看零散制約發(fā)展。1地產(chǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)新舞臺(tái)命市作。2集群。離開產(chǎn)業(yè)集聚的城市化，只能唱“空城計(jì)”?！籼焐娇萍脊I(yè)園的“七種武器”大，額度不限，由工業(yè)園全程擔(dān)保。企業(yè)只需投入總款額的40％即可得到專屬生產(chǎn)此舉不僅有利于園區(qū)內(nèi)企業(yè)的發(fā)展，還將會(huì)吸引更多的高科技企業(yè)來(lái)高新區(qū)投效應(yīng)，使之成為河北的“硅谷”。3-1-工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃人員個(gè)人工作總結(jié)，。進(jìn)展情況回顧活動(dòng)和調(diào)研，幫助完善招商基礎(chǔ)資料作內(nèi)容,制定營(yíng)銷策略任務(wù)本工作情況和做法(一)不怕困難，建立把項(xiàng)目策劃好的信心。-2-(二)從細(xì)分市場(chǎng)找到目標(biāo)客戶(三)與世俱進(jìn)，轉(zhuǎn)變策劃觀念和思維模式。隱(四)提升自身專業(yè)素養(yǎng)和工作技能，提高工作效率存在的問(wèn)題(1)信息網(wǎng)絡(luò)還不夠健全，信息量和信息來(lái)源渠道還不夠多。(3)招商面還不夠?qū)挿?，信息含金量偏低?4)已建的廠房結(jié)構(gòu)比較單一，缺乏個(gè)性化，不能切合市場(chǎng)企業(yè)多樣化廠(6)給客戶承諾的配套設(shè)施跟不上，工程不能同時(shí)完工。(8)廠房的設(shè)計(jì)合理性和園區(qū)的規(guī)劃不是市場(chǎng)需求的最佳體現(xiàn)-3-(9)工業(yè)城的定位缺乏遠(yuǎn)瞻性和市場(chǎng)引導(dǎo)性,內(nèi)部招商組織結(jié)構(gòu)建立的不科考考：1、領(lǐng)導(dǎo)對(duì)營(yíng)銷的重視程度及其思想觀念是營(yíng)銷策略的制定和營(yíng)銷思路能否2、優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，暢通內(nèi)部信息溝通渠道，明確責(zé)任，提高工作效率的是3、加快工業(yè)園的軟硬件環(huán)境，完善營(yíng)銷制度，提高營(yíng)銷推廣實(shí)施力度，加11、工業(yè)地產(chǎn)之消費(fèi)者：公司、企業(yè)和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，而不等同于住宅項(xiàng)目中3、工業(yè)地產(chǎn)之功能涵蓋：行政管理、生產(chǎn)加工、形象展示、物流配送、商以上是消費(fèi)者在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中可能會(huì)遇到的實(shí)際需求(由工業(yè)地產(chǎn)商完成)。之依據(jù)據(jù)2招商與策劃3工業(yè)圈地背后隱藏增值紅利工業(yè)用地難改規(guī)劃工露，芳村區(qū)規(guī)劃方案，廣鋼所處地區(qū)將從生產(chǎn)用地向生活用地轉(zhuǎn)化。廣鋼股份每平，由于有政策支持，開發(fā)商甚至能不花分文直接轉(zhuǎn)地。如深圳能值利開發(fā)部表示，現(xiàn)在要把工業(yè)用地改為住宅用地，困難程度很高。如1不核心提示：據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，到目前為止，日本共建有各類工業(yè)園區(qū)4591一、日本工業(yè)園區(qū)(工業(yè)團(tuán)地)的三個(gè)歷史階段：(1)上世紀(jì)五十年代初到六十年代初，為工業(yè)園(或產(chǎn)業(yè)基地)建設(shè)的探(2)六十年代初至八十年代初，國(guó)家中小企業(yè)法和都市計(jì)劃法的頒布，逐(3)上世紀(jì)八十年代至今，在經(jīng)濟(jì)全球化和新科技革命浪潮的推動(dòng)下，從業(yè)地產(chǎn)狀況工業(yè)由地方政府或政府主導(dǎo)的有關(guān)財(cái)團(tuán)興辦的有941個(gè)；由民間企業(yè)協(xié)同組合興辦的有3603個(gè)。按產(chǎn)業(yè)類型分，根據(jù)國(guó)家地域公團(tuán)和企業(yè)立地指導(dǎo)中心提供的資料分三、日本工業(yè)地產(chǎn)的作用第一，工業(yè)園區(qū)的建設(shè)為日本企業(yè)創(chuàng)造了良好的發(fā)展條件，有效地推進(jìn)了 (指園區(qū)內(nèi)生產(chǎn)值)為22132億日元，波及效果(指對(duì)園區(qū)外產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效益)2(1)日本的工業(yè)園區(qū)是一個(gè)先進(jìn)技術(shù)與高層次產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)。在工業(yè)園區(qū)(2)日本的工業(yè)園區(qū)是一個(gè)高效率的生產(chǎn)區(qū)。日本絕大多數(shù)工業(yè)園區(qū)面積(3)日本的工業(yè)園區(qū)也是一個(gè)高效率的技術(shù)開發(fā)區(qū)。日本企業(yè)的一個(gè)突出(4)日本的工業(yè)園區(qū)更是一個(gè)優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境示范區(qū)。每一個(gè)工業(yè)園區(qū)幾(5)日本的工業(yè)園區(qū)已成為海外生產(chǎn)的"頭腦"和"指揮部"。隨著全球化戰(zhàn)。(1)充分發(fā)揮民間力量建設(shè)與管理工業(yè)園區(qū)，形成工業(yè)園區(qū)自我管理與發(fā)(3)構(gòu)筑以工業(yè)園區(qū)為基礎(chǔ)、富有競(jìng)爭(zhēng)活力的區(qū)域性都市，以富有活力的(4)把科技進(jìn)步作為推進(jìn)工業(yè)園區(qū)和制造業(yè)基地建設(shè)的根本性措施來(lái)抓。(5)在競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展大企業(yè)，高度重視發(fā)展中小企業(yè)：政府只有鼓勵(lì)和引導(dǎo)(6)高度重視生態(tài)問(wèn)題，對(duì)防污染和循環(huán)利用項(xiàng)目舍得花巨資支持，為工1淺論后工業(yè)地產(chǎn)時(shí)代的工業(yè)園區(qū)開發(fā)與服務(wù)平臺(tái)一．中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入后時(shí)代生，起了大早趕了晚集始的狂飆突擊式的爆發(fā)，05年出現(xiàn)的回落，住宅火了，商業(yè)地產(chǎn)也火了，而實(shí)際，只是以前很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)以工業(yè)廠房或者工業(yè)園區(qū)為核心的工業(yè)地產(chǎn)一直由政2．工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入后時(shí)代，工業(yè)園區(qū)露頭角2004年，上海在貫徹國(guó)家宏觀調(diào)空精神的指導(dǎo)下，積極推進(jìn)“工業(yè)向園區(qū)發(fā)布的《2005年上海工業(yè)發(fā)展報(bào)告》提供的數(shù)據(jù)我們可以知道，由于工業(yè)園區(qū)的大力推廣，工業(yè)集中程度不斷提高。2004年，上海市級(jí)以上工業(yè)園區(qū)規(guī)模以3．復(fù)合工業(yè)地產(chǎn)---工業(yè)園區(qū)的新方向現(xiàn)在客戶面前的是一種新的地產(chǎn)方式---復(fù)合型的工業(yè)地產(chǎn)。即：全方位滿足客2二．后工業(yè)地產(chǎn)時(shí)代工業(yè)園區(qū)的開發(fā)資運(yùn)作或者政府配合企業(yè)選地然后企業(yè)自主開發(fā)政府負(fù)責(zé)建設(shè)實(shí)現(xiàn)園區(qū)的自我是鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)工業(yè)園區(qū)已經(jīng)慢慢