學府家園項目評估報告

1學府家園工程評估報告目錄工程概況投資環(huán)境市場分析及開展前景工程投資概算效益分析工程評估結果正文學府家園工程評估報告一工程概況1工程名稱學府家園2工程地點

長沙市河西岳麓區(qū)雷鋒大道、汽車西站和麓谷高開區(qū)交叉地段。建設用地規(guī)劃許可證號：湘規(guī)地證字〔2005〕第##號。工程東側為湖南商學院以及成熟的住宅區(qū)銀晟花園；南面為汽車難站；西側為麓谷高開區(qū)；北面是長益高速公路。3工程背景

第一、長沙市經濟開展勢態(tài)，為房地產業(yè)的快速開展提供有力保障。長沙市具有龐大的房產消費群體，為房地產的有效開發(fā)提供根本保證。

第二、長沙市區(qū)西移，使岳麓區(qū)成為新的市中心區(qū)，“白領公寓〞所在地成為近市中心區(qū)，具有優(yōu)越的地理位置。本第三化、“述銀晟死花園須〞的袖成功飽開發(fā)抵，為尋“夫學府役家園尖〞開膝發(fā)奠件定了愁良好擇的基刊礎。房可以饒說“庫學府銳家園賀〞的眨開發(fā)士是應憐消費抽者之邁求，即按需娃而開疑，順襖勢而嶺生。

身3蠟臘工程飲規(guī)劃極設計

所學府截家園業(yè)將建爸設成蘿為大側型高佛尚住扭宅區(qū)考，以慰其優(yōu)專越的通地理成位置莊、超剩前的猜規(guī)劃吊設計脹、完兇善的牽配套具設施壩、幽訴雅的誦園區(qū)捷環(huán)境北，專輔業(yè)的云物業(yè)臟管理跳，為績居民壇提供族舒適宰、方騾便、口高質嬌生活遼環(huán)境憤。

精〔一物〕、備總體杯規(guī)劃適學府稿家園納工程饞占地澇面積俱約撈3.邁3堆萬平日方米門，總數(shù)建筑抱面積釀約逢4科萬平總方米駁。充留分利笑用其棟優(yōu)越磚的地擦理位鞠置，僻全部善用于參建造詞10泛—本15申層低思密度嗚、高舉尚的壩大規(guī)決模住沖宅小峰區(qū)。夕規(guī)劃漲結構噸力圖茄淡化殼組團異模式盤，拿采用摟小區(qū)珍鄰里填住宅放群的疊結構衛(wèi)模式絮，削部弱組照團形距態(tài)，師規(guī)劃貼的重組點是案組織言和豐筒富居顯民的辟鄰里蘇交往章和居閥住生外活活味動內罰容，痰精珍心組坡織住品宅組何群。

范以大爺面積芒的綠削地為夜紐帶適的機啦組合奶，形緒成風籃格各紙異的壩圍合握或半病圍合鹽空間袖?？匙≌臼讓幼执蟛考忠?guī)灣劃為念架空削層，層以拓肺展花招園綠婚地的沾空間謊，采雄用點湯、線雙、面姜結合塔的方孫式形然成小艘區(qū)的巷綠化微系統(tǒng)粱，中牛心綠動化廣導場東怖西向愛貫穿慚整個橫小區(qū)頓。漆殖小區(qū)繼以東逝部4瓶0米努規(guī)劃瞎路為猴界，溜分為牌東西森兩部糟分，饅兩部饒分在貝建筑橋形式輛、建觸筑組日合、窯路網(wǎng)博走向暮、綠劣地系窩統(tǒng)上椒相互濁照應弄，使衫小區(qū)直成為疏一個叢統(tǒng)一鹿整體旋。

嫁〔二凡〕療學府扁家園比主要低經濟軋技術叉指標

住1、賭規(guī)劃炊用地剝平衡針表：

兔2、要主要鄉(xiāng)經濟鋒技術部指標贊表：

避項訊目鳳數(shù)磁量去單扭位

錢總征嫌用地命蹄3失3瞇00投0蕩平縣方米頂

蹄總建訂筑面?zhèn)浞e奇1零40女90楚5循平方灣米

壞其中擊：1兔、住項宅建栗筑面飽積建21眉45環(huán)0宇平燃方米勞

藏2、林其中熔公建的面積再82瓜50鑼平只方米疾

透綠地鹿面積畜普70欠5怖0嚴平方迅米

完道路危面積們辛12福0炊0傷平方繳米

牛綠地映率搞25雜%碼

灣容積宇率傻3.肉05云

戰(zhàn)建筑倦密度惱2延5字%

醉(三閃)、粗形態(tài)透結構劫規(guī)劃

側小區(qū)貴規(guī)劃示總目員標：逐特色韻鮮明嶼、生質態(tài)優(yōu)霧良、命經濟個與環(huán)賭境協(xié)綁調發(fā)榴展的完居住閑園區(qū)渴。

污往克箱住宅習設計忍—健皮康、容自然番、戶仗型多挎樣。屋所有靠戶型宰設計慕均考弄慮到偷自然濫通風擇，創(chuàng)蛋造良蘿好的昂室內銜氣候擊，依豈據(jù)人障的生柱活模成式，西以起括居室脂為中曉心，粘公私摘、潔款污、流鬧靜舒分區(qū)趣。廳島、房鏈朝向番均以慢景觀槽視線值為主址，兼總顧朝聯(lián)向。竄立面吃處理端以具土有現(xiàn)襖代化腰氣息元的嶺梁南特櫻色為日目標鳳。底疊層部災位架奶空結精合布哭置環(huán)摟境藝啄術小浴品，歸娛樂章設施待等，幻將室?guī)熗怃伒玫刈話耆谎有⑸爝M葵入架封空層綱，避屠免架糾空層巴無人婦光臨捎的情龍景，痕屋頂折局部析作綠告化處儲理，燭頂蓋岔弧型做飄板躺，局調部漏您空，云體伸喚通透往輕靈伶的特側點。蘋標準索層處鏡理為治標準坊凸窗冤臺，拋透空錘鐵飾吐陽臺遍欄桿劑，同抗時戶寇型之己間避熱免視門線干達擾。

恨〔四燃〕、日住宅叮根本霜戶型袖

銅小區(qū)榴設計判有三稍種住譜宅類披型，嶺共息23游棟，潔戶型脈從二在房一高廳一扯衛(wèi)至略五房秩二廳籠二衛(wèi)吧等6誠種戶堅型，峽住宅巖面積汗從6工6.揉95犧—1倉40肥平方花米〔走套內悲面積矮〕。委二、當投資纏環(huán)境映〔一喇〕宏鍵觀環(huán)男境袋鑒于園20系04徹年勒我國苗出現(xiàn)門房價勇過快震上漲瘋的情右況，作今年駐國務記院辦謹公廳勺發(fā)出惑了關爸于穩(wěn)艙定住小房價旺格的華通知進，即鼠大家滔講的磚前八膽條慧和凍后八醉條。情宏觀鏡調控貸主要里有兩黎個目苦的：刮抑制仆開發(fā)徹投資種的過傻快增伸長和藹抑制豎房價鵲的過財快增蚊長。肆這次圓的宏評觀調臭控有會三個潑立足襖點：護第一君個立呼足點敏，立釣足與雅促進需國民簽經濟補和社飽會穩(wěn)皂定發(fā)爭展，康因為碎房地街產業(yè)榴是國凡民經鋤濟重厚要的壓支柱澇產業(yè)汽，房每地產立的業(yè)嫁的發(fā)啟展，塵必然六和宏炎觀經牲濟的績開展相有密轎切的短聯(lián)系拾。房躺地產造最大衰的產擱品就壯是住裹宅，偷住宅霸有關嚴社會慎的穩(wěn)麗定，剩因此瑞這次孟的宏忠觀調告控首鋸先是雷立足鑼于促群進國被民經低濟和薯社會腎的穩(wěn)邪定發(fā)顏展。連第二珍個立蠶足點謎，立抓足于碗幫助天廣闊羞種地舌收入襪家庭瓜盡快育解決帥根本吉住房集的問框題，肅我們磚講住粥宅產孝品供伍不應挖求，稼主要男是指掀中低勾家庭謙的住嬌宅供示不應墨求，斷有一字些城鼻市的齒經濟在適用跡房一異開始知銷售設，就誕有幾龍千人壺排隊當求購械，所徐以這熟次的鏟宏觀遺調控扔就是鏟立足薪于幫喂助廣抬大中獎低收蛇入家使庭，暴盡快綿解決執(zhí)根本沸住房沃的問句題。認第三捐個立泰足點紡，立耀足于腹以經筋濟手影段為疊主的懶綜合慢調控摧，巨例如除，證從城誤市的直規(guī)劃憲土地貞供給猾的源嫂頭抓度起，批改善搞住房歲供給輛結構摘。關閣于住愚房供齊應結傷構這碧個問蜜題，五我們匠比擬蜂長的酷時期奴內認妖為供發(fā)應結帆構有趁問題呢，尤紋其是耀中低析房。陽我們鹿供給治和開誓發(fā)得薪太少狡，高服檔房沉開發(fā)仍得多論，因茶此供咬應結承構不張合理上。我艘們購船買房鄰屋的評主力熄軍是男中低芬收入溝者，啦但是柿社會附供給火中低爛戶型皮的房腥屋產唱品比襪較少喪，為哲了改寸善中酸低住鉤房者桌的供揮應結標構，粥文件守規(guī)定針在住居房價格格上質漲過誠快，忠中低羞經濟伴適用悄房供可應不邀足的析情況撇下，她住房浮要以溪中低勉價位詢和普毅通住求房和虹經濟識適用透房項午目為蒸主，裕為了賓到達濤這個芳政策斧目標畫，在猶規(guī)劃角、許伏可、姓監(jiān)管嫩、審鉆查等潮工程鴿上進王行限斑制性破的審湯批，抱在土常地供她應方誠面，扇逐步載的增第加經凝濟適確用房象建設式用地頃的供捷應量購。繼諷續(xù)停妻止別塵墅類所用地注的供搬應。強為了廟使我堵們社渾會保擇障型礙的住把房能傾夠得卸到積進極的梅開展賢，中然央采膨取了辯一些克措施形：擦大力仇開展以審批只型的蒼住宅盜，在醉規(guī)劃毯、審鈔批、啟土地全供給劫以及查稅收遮等方符面，幼對中襯小套似型，附中低遮價位泡的普卷通住啄房給臟予優(yōu)喝惠的麥政策美支持域，并貌且文滑件明贊確的濁規(guī)定視，普鑄通住軋房的匆原那么首標準刪。原夕來是雪經濟秩適用撒房，猛這次捆宏觀攜調控話又出梯了一毫個普依通商冶品住家房，暴實際怨上就燒是小么戶型以、低軌價位速的住明房。桂桃從宏侍觀環(huán)蔥境綢來看醒，抱新政酸策裙為長處沙房畢地產汗業(yè)持段續(xù)、番健康躲開展氣提供敞了良叔好的思外部轟環(huán)境衛(wèi)。亦〔二懂〕區(qū)匹域環(huán)瓣境臥近年廣來驕，長倍沙市智近幾苦年來窮經濟宴總量錢持續(xù)畜高速鞋增長排，G陜DP槽保持迫二位淹數(shù)的膊增長塊，對脹房地飛產業(yè)馬的投肉入不件斷加剩大。蹈98濤年至犯20妙03是年1頭1月折，全罩市共巡完成證房地企產開阻發(fā)投要資3填25次.4槐5億來元，捎占全紛市固疏定資生產投斧資的柳1/緞3。轉20雅04蛛年開產始，扣長沙帝市將雜實施狹新的攏“三井年大啞變樣辮〞戰(zhàn)訪略，濁城市杏路網(wǎng)歌及基怎礎設見施建末設將稠得到蛙極大欲提升派，原獵有的沫地域勝差異舉不斷論縮小窄，地界段升曾值潛威力大效，為宋房地惰產開瞇發(fā)提夫供了略廣闊榨的空腸間。僵〔三堅〕岳現(xiàn)麓區(qū)蛾環(huán)境魯隨著種長市鉛經濟庫的不涌斷發(fā)貴展，倦長沙忠市區(qū)籃不斷本向四付周擴鋒展，歲河西揉到現(xiàn)丹在已嬌經成緒為長汁沙新香的繁陡榮地巾段。伍站在差新世孩紀開聾發(fā)的主高度衫來看閱岳麓何區(qū)，消它在壩長沙阻地產模板塊少中極督具潛滋力。墻相較協(xié)于河著東的勸房地泄產開冤發(fā)密辮度，摘河西察的地雪產資氏源有笑著大何量的麗空間聽。隨習著市套政配究套設黃施的梢逐步苦完善瘋，河泳西板轟塊的恰潛在太價值區(qū)正日膛益凸繳現(xiàn)：車家車胞擁有防量的魚提高綱，個悲人生久活半老徑擴叫大，謝河西救路網(wǎng)填日益塌通暢可、發(fā)記達，揮自然蹤環(huán)境屑的優(yōu)泛美，傾人文如環(huán)境林優(yōu)雅承，定杏居岳伯麓區(qū)曲，意雀味著貞在都稀市城吊區(qū)達聽到了釣自然窗與人趁的結么合，剩使居貸住空捆間與饅社區(qū)差環(huán)境碗到達搶和諧管共生第的境蠅界，影從而趴擁有坊一方眉“伏人文接與生狀態(tài)共享存銹〞慘的理仍想家坦園。梳

陽三秘邀桌市場帽分析溝及發(fā)貨展前浸景炸20盈0脫5蹤年市療場分各析

技1.厘隙嚇長沙棄市經救濟發(fā)退展勢劣態(tài)，告為房組地產移業(yè)的璃快速噴開展牛提供陵有力撒保障

陽漁滅爽近幾皆年，吧長沙戰(zhàn)市的挪GD段P保饒持了僑持續(xù)窯平穩(wěn)禁增長唐，從鏈19衛(wèi)98沫年以著來，烘增長只速度散都在喝兩為的數(shù)以椒上，蓄從而臺帶來稻長沙叛居民州收入它的持艷續(xù)增驅長：新城市狐居民陽人均測可支嘴配收授入摘8幕68祝3.徒39趟元，悄人均罵消費注性支伸出9走54踩6.濫23己元，呼比分歐別增匪長1松6.享9%庫和1氏7.受4%金，民20己0厲5趙年，危10搞、仿市政考府預攜計增維長速榜度仍詳會達務到1攀2%澇，皮如果異按國潤際上港通行里的年順收入可價格室比來兵考核誦居民竟的購血房負引擔，怨文20社04腹年寧長沙亡的這搏一比陰例超族過了尖9，環(huán)高玩于國海際上隨較為沙合理保水平伍3-耗6的冊范圍獅，般目前騙，這按一比逝例那么寨下降鉤到7京.5艘-8址，居剩民的桃有效鈔購房爺能力傅大大置提高貞。

伶軋2擦.陽律房地狀產投僻資資旅金充桿裕。擱房地減產投腿資資內金來逮源充扔裕，有投資塊增長林潛力歇較大備。買那房者勇平均摩月收代入提扶高，昂房價昨承受虛能力惑提高襖。根嘆據(jù)統(tǒng)肺計，燭2拆00釘5劫年4救4%拍潛在屬消費俘者家時庭月站收入在達3嫌00耽0-罷60擁00黃元，狠總體佳平均互月收秀入5觀21煉8.砌4元彎，比局上年捷的4跡80到2元葬有所壽提高弟，幟顯示捧經濟紛環(huán)境倆進一固步改掙善。荷當中律20禿-4礎0歲業(yè)的年裳輕家悟庭受厲教育谷程度援越高夠，距月收財入明縫顯高左于年纏長家塔庭5桶00團元甚域至上襲千元鋤。近羽城買壺家認幫為壺2偽00尿0-約3多00肯0元茄/平巨方米熊的住詳房最括易接賽受，無平均濾單價通為吐25壩00必元/辭M2印，與棕上半味年相季比，校他栽們對擺商品窄房價糞承受周能力脅有所干提高撤。旨3.哨挨從銷牛售情郊況來瓶看，邁20跨03抵年，遍全市什共成管交商登品房頓26圓72臨7套諸，成歪交面漿積2刊99封.2震7萬橋㎡，智成交惡金額職63牌.1扭5億竄元，露分別拘比去迅年同陰期增逃長2蜂1.憐74躺%、秧19礎.1獸5%果和1諒9.勻24奪%，但商品焦房的利有效歉需求稍保持創(chuàng)了較賢高的潤增幅棍，市克場供晃、求勾兩旺子。

室濤辮4.朋重從商扁品房側銷售衡價格尿來看混，2頭00澆3年宜長沙唐市商女品住糾房銷誕售均證價為長2上40晌0叔元/材㎡，絹比去級年同悠期增肢長3側.2改9%重，商凳品房犧價格泥在去尊年略啊有下腦跌的蛇根底價上穩(wěn)煩步回累升，認商品竟房價特格基丹本保遮持穩(wěn)此定。

宋5.蘇犯陡城市巷房屋麗拆遷頑力度刑不減根，刺苦激了賢房屋苗有效翅需求屯的增令長嫁2遙00興3年同，全標市共元動遷餓居民更50抽56帶戶，講拆遷耗房屋惡面積依85鍋.7裂4萬具㎡，癥分別三比去書年同何期增毀長7攏8.捕47均%和菊23系.7播8%俊。2販00預3年騙，雖奏然長頸沙已珍根本遙實現(xiàn)掌"三只年大禾變樣坐"的津城市登建設羞總目卻標，完但城辱市房黃屋拆辛遷工畏作仍習在大劃力推紛進，過新一介輪城比市建奔設正落在有激序的桿展開冠。城宋市房朵屋拆只遷工艘作直難接拉嘩動了丟房地免產投涌資，間刺激銳了住秋房的聰有效過需求禮。萬6.總彎握學府戀家園療的自氧身優(yōu)狂勢緣學府拼家園純占據(jù)蛇河西兼優(yōu)越幕的地早理位旅置總，秀東側隊為艦湖南呀商學盒院以駕及成以熟的侮住宅乓區(qū)銀寸晟花榮園妥；南壘面為戒汽車夸難站仍；西植側為書麓谷芝高開新區(qū)脾；北倚面是示長益廳高速瑞公路斃。饑臨近梨多所痰大學壓和長俯沙市孫市政浮府，杜商業(yè)倆區(qū)，遷以及射中國咬南方推最好講的醫(yī)繡院顧——勒湘雅賠醫(yī)院貓，擁嶼有便拼利的誤交通無，完哨善的敬公共品設施事，良君好的績人文宿環(huán)境走，為男入住猜公寓油者提倡供了望長沙瓜市一隔流的鍋地理關環(huán)境誠。相與較于謎附近伍樓盤瓶平均絡22突00戰(zhàn)元/設平米株，我委們處庫定為卵18荷80下元/售平米茫，這蹈無疑磨更具姑有吸所引力左；相醫(yī)較于崗時代奉天驕谷，我介們在劫吸取害其優(yōu)鑒點的劉同時以，將田在戶大型、豬綠化巷地、坐活動昨區(qū)、翅物業(yè)隆管理疊等方假面狠委下功嚼夫。裝通過茅以上匠分析觀，我壁們發(fā)吹現(xiàn)，初在此詠建中丈低價券位的罷小戶睛型經展?jié)客考确砗蠂慵?、值長沙清市政肢府政陶策對溝房地鄉(xiāng)產政蓮策又雪符合倍長沙幻市商椅品房喜的發(fā)左展狀蓋況和晨趨勢君。伴四、悼投資慰概算躍繩目幾乎濁所有映的房崖地產庸開發(fā)張商定菠價的雕時候期都是浮按成環(huán)本利陵潤法時來定卷價的兵，雖擺然房潛價走長勢應介決定扁于房半地產釣的有狀效需夠求力叫！圍投資班估算視表幻序號岔工程揚單價茶〔萬瓶元/兩畝〕澇數(shù)量服〔畝院〕肥金額咱〔萬知元〕幸1孤土地脹費用搏40共50第20元00倆2扔前期幣費用查30論50